湖南眾一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重整計劃草案.doc 湖南同升律師事務(wù)所.doc

湖南眾一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重整計劃草案一、 債務(wù)人的經(jīng)營方案（一） 債務(wù)人的資產(chǎn)狀況根據(jù)管理人調(diào)查，湖南眾一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱眾一公司）的資產(chǎn)狀況為：1、眾一國際項目（在建工程）未售面積55213.13平方米，其中住宅21918.84平方米，商鋪共25546.37平方米，地下車庫10156.68平方米，a棟1098平方米。應(yīng)收房款21,570,000元。另：第16-17層公司辦公用房：公司用自然人殷亮名字假按揭，合同總金額(房地產(chǎn)局備案合同)7,300,000.00元，實收銀行按揭貸款金額3,640,000.00元。2、湘潭市雨湖區(qū)建城路47號商業(yè)用地2202平方米，其上建筑面積2047平方米（辦公樓及宿舍）。已抵押給湘潭縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社。3、通宛佳園共銷售商品房、車庫、門面合同總金額為53,246,424.20元，實際收到房款為49,880,946.20元，應(yīng)收房款金額為3,365,478.00元。3、根據(jù)財務(wù)資料顯示，李湘銘個人占用公司資金106,070,274.42元。 4、負債總額：（二）股權(quán)結(jié)構(gòu)公司目前股權(quán)構(gòu)成為：湖南眾一投資集團有限公司50%，湖南信托有限公司45%，李軍5%。其中湖南信托有限公司于2008年以5000萬元的價格受讓湖南眾一投資集團持有的45%的股份，并約定36個月后由湖南眾一投資集團回購，湖南信托有限公司根據(jù)湖南眾一投資集團有限公司的委托向湖南眾一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貸款5000萬元，據(jù)此湖南信托有限公司明確表示其股份為信托股份，公司的實際控制人為李湘銘。（二） 資金籌措及使用分析1、 資金流入分析：（1） 眾一國際項目已銷售商品房應(yīng)收尾款21,570,000元。（2） 眾一國際可銷售商品房面積48560.49平方米 及地下車庫10156.68平方米（其中b、c棟商鋪已售1,331.32平方米,但由于該商鋪已抵押給湖南信托有限公司，購房人無法分配到房屋，其銷售合同應(yīng)解除）。約可實現(xiàn)銷售收入約30,000萬元。（3） 通苑佳園商品房尾款元3,365,478.00。預計能收回的債權(quán)約為2,000,000元。2、 資金流出分析重整計劃執(zhí)行期間，湖南眾一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司預計支出341,638,009.97元。（1）管理人墊付的破產(chǎn)費用2,067,146.72元。（2）管理人報酬：根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件確定管理人報酬的規(guī)定中第二條 人民法院應(yīng)根據(jù)債務(wù)人最終清償?shù)呢敭a(chǎn)價值總額，在以下比例限制范圍內(nèi)分段確定管理人報酬： （一）不超過一百萬元（含本數(shù)，下同）的，按12%確定； （二）超過一百萬元至五百萬元的部分，按10%確定； （三）超過五百萬元至一千萬元的部分，按8%確定； （四）超過一千萬元至五千萬元的部分，按6%確定: （五）超過五千萬元至一億元的部分，按3%確定； （六）超過一億元至五億元的部分，按1%確定； （七）超過五億元的部分，按0.5%確定。（3）法院訴訟費用30萬元。（4）自重整以來因繼續(xù)營業(yè)欠付的員工工資、監(jiān)理費、檢測費、辦公費等244,100元，后期繼續(xù)營業(yè)所發(fā)生的管理費260萬元。（5）審計費用40萬元。（6）清償有擔保財產(chǎn)的債權(quán)63,573,036.78元。（7）清償職工債權(quán)383876.86元。共72人。（8）清償稅款11901294.51元；清償拖欠的報建費及勞?；?1，774，851 元。（9）清償普通債權(quán)48805537.1元，其中清償以個人名義套取的湘潭建設(shè)銀行河西支行按揭款余額1，779，115.63元。具體包括：姓名房號面積合同金額按揭款首付款余額李麗07010448.88 176000 1400000115137.47 宋玉07011148.88 176000 1400000115137.47 黃芳11010848.88 176000 1230000100619.26殷亮1601011086.413650000 182000001448221.43殷亮1701011085.973650000 18200000清償購買b、c棟商鋪退房款債權(quán)4，802，304元。清償其他普通債權(quán)人債權(quán)42，224，117.47元（包括無購房合同的6戶債權(quán)人、其他情況需要退款的2戶債權(quán)人）。說明：以上僅包含2011年4月20日以前申報確認的債權(quán)，補充申報的未計算在內(nèi)。（11）開發(fā)成本15943.08萬元。具體包括：建安成本：11000萬元電梯：600萬元綠化：400萬元外電：650萬元天然氣：118.08萬元主水管:25萬元銷售稅金：2550萬元銷售費用:600萬元（12）備用金100萬元，用于支付管理人追索債權(quán)所發(fā)生的訴訟費等費用。（13）待定債權(quán)及后期補充債權(quán)4000萬元。3、 資金籌措及使用對符合銷售條件的房屋進行銷售，分期取得銷售收入，用于項目再投入，保證項目順利完工。催收已銷售房屋的尾款，用于破產(chǎn)費用及項目投入。在保證項目順利建設(shè)及周轉(zhuǎn)的前提下，在資金回籠過程中，根據(jù)中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定及本重整計劃草案中債權(quán)清償方案，安排各類債權(quán)依法定順序清償。二、 債權(quán)分類根據(jù)管理人債權(quán)審核確認情況，截至本重整計劃草案編制之日，眾一公司已申報的債權(quán)人共477人，總金額共計237,877,646.66元。（詳見附件一湖南眾一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司債權(quán)分類總表。）1、有財產(chǎn)擔保的債權(quán)63,573,036.78元，債權(quán)人2人。2、職工債權(quán)383876.86 元，共計72 人。3、稅款11,901,294.51 元。4、報建費、勞?；鸷嫌?1，774，851 元。5、普通債權(quán)（含通苑佳園債權(quán)人）共59人，金額：42,017,999.47 元。 6、購房人債權(quán)82，701，241元，具體包括：332人購房，債權(quán)人本金77，590，462元。74人購買b、c棟商鋪，退房本金4，802，304 元。無購房合同、其他情況購房債權(quán)人債權(quán)共308，475元，共8人。7、眾一公司擔保債權(quán)37,421,074.9元。具體包括：（1）湖南眾一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為按揭購房戶擔保湘潭建設(shè)銀行河西支行余額339,322,44.9元。（截止到2011年4月30日）（2） 湖南眾一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為湘潭九龍混凝土有限公司擔保湘潭華亞建設(shè)有限公司3,488,830 元。8、其他待定債權(quán)湘潭華亞建設(shè)有限公司工程款的訴訟及湖南省信托有限責任公司財務(wù)費用的訴訟正在進行，其具體債權(quán)額待定，目前暫定4000萬元。三、債權(quán)調(diào)整方案（一）、有財產(chǎn)擔保的債權(quán)，皆免除湘潭市中級人民法院裁定進入重整之前的利息、罰息、違約金等。其中，湖南省信托有限責任公司的債權(quán)本金，按80%進行清償；湘潭縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社的債權(quán)本金，不予調(diào)整。有財產(chǎn)擔保的債權(quán)在重整計劃執(zhí)行期間暫停行使擔保權(quán)，法院重整期間及重整計劃執(zhí)行期間的利息、罰息、違約金等予以免除。（二）、依法清償拖欠職工的工資等費用。（三）、依法清償拖欠的稅款及報建費，重整計劃執(zhí)行期間依法納稅。（四）、普通債權(quán)按以下方案進行調(diào)整：（1）以個人名義騙取湘潭建設(shè)銀行河西支行的按揭款余款，其債權(quán)本金不予調(diào)整，免除利息、罰息、違約金等其他損失。（2） 退還74人購房b、c棟商鋪及5人vip卡債權(quán)人的本金不予調(diào)整，免除利息、罰息、違約金等其他損失。（3）332人擬交付房屋的購房人債權(quán)不用現(xiàn)金清償，于2012年10月底前按原合同要求交付商品房，免除利息、罰息、違約金等其他損失。（4）退還8戶無購房合同、房號不存在、以及一房二賣需解除合同的債權(quán)本金不予調(diào)整，免除利息、罰息、違約金等其他損失。（5）其他普通債權(quán)本金按80%進行清償，免除利息、罰息、違約金等其他損失。（5）待定債權(quán)及以后補充申報債權(quán)按以上同種類債權(quán)清償原則進行清償。四、債權(quán)受償方案共計現(xiàn)金（管理人報酬及待定債權(quán)、補充申報債權(quán)除外）清償： 111,254,588.72元。 實物（現(xiàn)房）清償：77,590,462元。1、管理人墊付的破產(chǎn)費用2,067,146.72元，計劃于2011年12月31日前償還。2、管理人報酬根據(jù)管理人工作情況，結(jié)合實際清償債權(quán)，隨時分期支付。3、自重整以來因繼續(xù)營業(yè)而拖欠的員工工資、監(jiān)理費244,100元，計劃于2011年12月31日前償還。后期發(fā)生的工資、監(jiān)理費、辦公費等開支260萬元按時按實發(fā)放。4、審計費用40萬元，破產(chǎn)訴訟費30萬元,計劃于2011年12月31日前償還。5、清償有擔保財產(chǎn)的債權(quán)本金4280萬元。其中湖南省信托有限責任公司4000萬元，湘潭縣農(nóng)村合作聯(lián)社280萬元。在2013年12月底前償還。 6、清償職工債權(quán)383,876.86 元，計劃2011年12月31日前償還。7、清償稅款11,901,294.51 元及拖欠的報建費及勞保基金11，774，851 元,計劃于2012年12月31日前償還。8、清償購房人債權(quán)6,783,319.63元，另外77,590,462元購房債權(quán)不用現(xiàn)金清償：其中（1）清償以李麗、宋玉、黃芳、殷亮個人名義套取的湘潭建設(shè)銀行河西支行按揭款余額1，779，115.63 元，于2013年12月31日前償還，并解除以上商品房的預售登記。（2）購買b、c棟商鋪共74人 ，債權(quán)4,802,304.00元，計劃于2012年9月30日前現(xiàn)金償還。（3）332人（354戶）擬交付房屋的購房人債權(quán)不用現(xiàn)金清償，于2012年10月底前按原合同要求交付商品房。2013年12月底前辦理好房產(chǎn)證與國土證（含通苑佳園的房產(chǎn)證與國土證）。（4）、清償已交付定金未簽訂購房合同、房號不存在、一房二賣需解除其中一戶合同的債權(quán)人共8人，共308，475元。 9、清償其他普通債權(quán)人債權(quán)（含通苑佳園及湘潭市九龍混凝土有限公司）本金36405463.576元 。10、擔保債權(quán)（1）湖南眾一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為按揭購房戶擔保湘潭建設(shè)銀行河西支行余額由主債務(wù)人償還，眾一公司不承擔償還責任。11、待定債權(quán)：根據(jù)最終生效判決確定的數(shù)額(暫定4000萬元,按80&清償)，于2013年12月底前清償。五、購房債權(quán)人解決方案（一）購房債權(quán)人的分類與處理管理人對眾一公司簽訂的全部購房合同、認購合同等進行清理后，將購房債權(quán)人分為以下幾類處理：1.擬交付房屋的購房債權(quán)人。根據(jù)眾一公司的全部購房合同，除購買b、c棟商鋪外，購買a棟及b、c棟住宅共332人 ，均為擬交付房屋的債權(quán)人。本重整計劃草案中的購房債權(quán)人解決方案主要解決這部份購房人的房屋交付問題，盡可能將符合合同約定的房屋交付給購房債權(quán)人。其債權(quán)不再以現(xiàn)金清償。2.以個人名義購房騙取銀行按揭貸款的購房債權(quán)人。以個人名義購房騙取銀行按揭貸款的購房債權(quán)人共4人。該4套房屋實際是眾一公司以個人名義騙取湘潭建設(shè)銀行河西支行按揭款，管理人認為眾一公司與該4人之間并不具有房屋買賣的真實意思表示，故應(yīng)解除4套商品房預售合同。湘潭建設(shè)銀行河西支行的債權(quán)按本重整計劃中的債權(quán)調(diào)整方案和受償方案進行調(diào)整、清償。3.退房債權(quán)人 共123戶（其中已申報114戶共74人）購買了眾一國際b、c棟商鋪，由于該商鋪已抵押給湖南信托有限公司，眾一公司無法實現(xiàn)交房,且其均為分割購買，無法實現(xiàn)后期整體銷售計劃，買賣合同應(yīng)予解除，故以上123戶只能作退房處理，其債權(quán)按本重整計劃中普通債權(quán)的調(diào)整方案和受償方案進行調(diào)整、清償。4.交付認購金的購房債權(quán)人根據(jù)申報，6人已支付定金，金額201900元，但未簽訂購房合同。管理人認為，因以上債權(quán)人未與眾一公司簽訂商品房買賣合同，雙方未就商品房買賣合同的主要條款達成一致，商品房買賣合同尚未成立，其債權(quán)按本重整計劃中普通債權(quán)的調(diào)整方案和受償方案進行調(diào)整、清償。5、房號不存在的購房債權(quán)人根據(jù)申報，1人已支付部分房款，金額96575元，但此房并未存在。管理人認為，因該房不存在，其與眾一之間的商品房買賣合同并未成立，其債權(quán)按本金清償，免除違約金、利息及賠償。6、一房二賣需解除其中一戶的購房債權(quán)人根據(jù)申報，1戶一房二賣，需解除其中支付金額較小少的一戶合同，金額10000元。管理人認為，因該房二賣，需解除其中付款金額較少的一戶，其債權(quán)按本金清償，免除違約金、利息及賠償。7.待確認的購房債權(quán)人根據(jù)資料顯示，購房人歐威成與眾一公司共簽訂商品房買賣合同購買a棟第35層配套用房：合同總金額(房地產(chǎn)局備案合同) 11,833,220.00元，公司2009年12月開具收據(jù)11,833,220.00元，收款對象為自然人蘇煌。另歐威成還購房了b棟住宅共18套，總金額6,185,073元。該購房人債權(quán)需依公安經(jīng)偵部門的偵查結(jié)論為依據(jù)。（二）購房債權(quán)人解決方案(1)交付的基本原則1.在重整計劃執(zhí)行過程中，對332人（354戶）購房債權(quán)人的交付將按原合同規(guī)定的價格執(zhí)行。2.對于a棟已簽訂返租協(xié)議的，其返租協(xié)議不再履行，已返部份購房債權(quán)人也無需退還。3.對332名（354戶）購房債權(quán)人的房屋將盡量按原合同約定的位置、戶型、裝修標準執(zhí)行。4. 購房債權(quán)人不再向眾一公司主張因遲延交房而發(fā)生的利息、罰息、違約金及其他損失等。（2）房屋交付方案1.對于已簽訂商品房預售合同并已辦理預售登記備案的，原房屋位置、房型不變，購房債權(quán)人應(yīng)在本重整方案經(jīng)法院批準后三十日內(nèi)一次性交齊全部購房尾款。2.已簽訂商品房預售合同，尚未辦理預售登記備案的原房屋位置、房型原則不變，購房債權(quán)人，應(yīng)在本重整方案經(jīng)法院批準后六十日內(nèi)一次性交齊全部購房尾款，并辦理預售登記備案手續(xù)。如在備案過程中發(fā)現(xiàn)該房屋已銷售，管理人在單價不變的前提下，有權(quán)進行調(diào)整。購房債權(quán)人不愿調(diào)整的可以選擇退房，其已交付的購房款按本重整計劃普通債權(quán)的清償原則進行清償。3.上述購房債權(quán)人如未在上述時間付清購房款的，在眾一公司催告后仍未付清全部購房款的，視為雙方解除購房合同，購房債權(quán)人已交付的購房款按本重整計劃普通債權(quán)的清償原則進行清償。4.房屋竣工驗收合格，經(jīng)眾一公司通知購房債權(quán)人收房，購房債權(quán)人無正當理由拒不收房的，視為眾一公司已完成交房義務(wù)。眾一公司不再承擔房屋的保管義務(wù)，購房債權(quán)人實際收房時應(yīng)按規(guī)定付清物業(yè)等費用。六、施工方案（一）有關(guān)施工單位與人員的確定1.施工單位。根據(jù)眾一國際目前的實際狀況，在眾一公司進入重整前，該公司已向社會招標確定施工單位，但無施工單位愿意承攬該工程。進入重整程序后，工作組及管理人通過與湖南省第三工程有限公司協(xié)商，按現(xiàn)成有效定額標準，由湖南省第三工程有限公司施工，并且前期六個月全額帶資建設(shè)，如屆時眾一公司不能支付工程進度款，雙方同意以未售的房屋抵款。施工合同已經(jīng)湘潭市中級人民法院批準執(zhí)行。2.監(jiān)理公司。為便于已完工程的驗收，需原監(jiān)理公司對項目已完工的部份繼續(xù)履行職責，所以管理人與原監(jiān)理人員組建的監(jiān)理公司(原監(jiān)理公司已注銷)重新鑒定了監(jiān)理合同。3.項目管理?？紤]到節(jié)約成本，本項目未聘請專門的項目管理公司，而是聘請了原眾一公司甲方的施工人員，承擔工程的造價、工程施工管理和工程質(zhì)量管理。（二）眾一國際項目的進展情況1.原a、b棟施工人員及設(shè)備已全部退場。2.原a、b棟已完工程已完成主體驗收。3.c棟樁基礎(chǔ)、人防工程已通過驗收。4.目前c棟形象進度已至地上11層。（三）眾一國際項目需要通報的其他問題1.原華亞公司的施工許可證已失效，由于該工程一直未繳納報建費，目前通過管理人協(xié)調(diào)，在承諾將來補交報建費后，解決了施工許可證的問題。2.眾一國際項目外電工程設(shè)計已過期，需電力重新設(shè)計。3.由于需提前支付費用，燃氣及自來水工程尚未簽訂合同。4.a棟外墻鋼掛由于原施工單位退出，因原施工單位拒不提供原鋼掛設(shè)計圖（未付費用）而不能繼續(xù)施工，從工程安全及工程成本的角度考慮，管理人建議不再進行鋼掛施工，正與設(shè)計部門溝通其他外墻裝修方案。5.眾一國際項目亮化、綠化工程尚未設(shè)計，在設(shè)計完成后將通過招標確定施工單位。6.a棟317層考慮到將來有可能無法實現(xiàn)整體招租，在施工時將水、電表進戶。七、重整計劃的執(zhí)行期限重整計劃執(zhí)行期限為30個月，自湘潭市中級人民法院批準本重整計劃之日起算。八、重整計劃執(zhí)行的監(jiān)督（一）重整計劃執(zhí)行的監(jiān)督為保證眾一公司嚴格按照重整計劃進行重整工作，積極爭取實現(xiàn)重整目標，在重整計劃執(zhí)行的監(jiān)督期內(nèi)，管理人將對眾一公司執(zhí)行重整計劃的情況進行全面監(jiān)督。1.公章的管理與監(jiān)督 為了確保眾一公司嚴格執(zhí)行重整計劃，在人民法院裁定批準計劃草案、管理人向眾一公司移交財產(chǎn)和營業(yè)事務(wù)后，眾一公司的公章及財務(wù)章將仍由管理人保管，眾一公司在使用時需管理人審核。2.人事任免與管理監(jiān)督（1）眾一公司的董事、監(jiān)事及其他高級管理人員不得存在中華人民共和國公司法禁止任職的情形，且需提交15日將擬新任的董事、監(jiān)事及其他高級管理人員的基本情況報管理人批準，如管理人認為新 任人員不能勝任該職務(wù)或該人員的任職不利于重整計劃的執(zhí)行，管理人有權(quán)不予批準；未經(jīng)管理人批準的任命無效。（2）在重整計劃執(zhí)行期間如眾一公司董事、監(jiān)事及其他高級管理人員發(fā)生變動，需提前15日報管理人批準；否則，不發(fā)生變動的法律效力。（3）眾一公司新修訂的公司章程須經(jīng)管理人審核批準后方可生效。（4）在重整計劃執(zhí)行期間，眾一公司的出資人不得請求分配投資收益。3.資金的使用與監(jiān)督在人民法院裁定批準重整計劃后，對銷售房屋的收入、已銷售房屋的尾款收入、對外回收的債權(quán)等收入均進入管理人開設(shè)的專戶。對于資金的使用，眾一公司需制定嚴格的資金計劃，并由管理人監(jiān)督執(zhí)行。4.重大事項的報告與審批（1）在重整計劃執(zhí)行期間，如發(fā)生對重整計劃的執(zhí)行及債權(quán)人的利益有較大影響的重大事件時，眾一公司必須立即向管理人匯報，并說明事件的起因、目前的狀況和可能產(chǎn)生的影響。對于前款所稱重大事件包括但不限于：公司經(jīng)營的外部條件發(fā)生重大變化。公司發(fā)生重大虧損或重大損失。公司發(fā)生重大債務(wù)和未能清償?shù)狡谥卮髠鶆?wù)的違約情況，或發(fā)生大額賠償責任董事、經(jīng)理、高級管理人無法履行職責。涉及公司的重大訴訟、仲裁、或股東大會、董事會決議被依法撤銷或宣告無效。主要或全部業(yè)務(wù)陷入停頓可能對公司資產(chǎn)、負債、權(quán)益或經(jīng)營成果產(chǎn)生重大影響的額外收益