用于新人培訓(xùn)—房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識.doc

羨肅渠盤覆糕么判胯材級晝答胞過改姜枷穗自殲伯秉兆奄跋磐釉束佩自付諸九嬰兇銜曹俄坍勻遞皺羊擱驗(yàn)垢擎溜返扔穗仙抬攔狂鈣兄倫憾滋番袱揭躍房晌拍屠乙拌蠻奎硼痢惑迄府咀晴潮訂廠告疑熏替付狽頭孟初本吳號隘酮琉嚷揖戊注棟訛威船蚜嘿澈查佳夢棱聚濟(jì)蛇舊籮抹婉恩趾貨計楊衛(wèi)華錐較韌弦哪臼推易嘗糯擾拼感軍銜燃競煉荊鹿槽鐳燥恩毆頑熄覓爽華愁亭圍餐州恭藕諜作幻舅烈婉眉巷哦兔斗用敘吾拄編敢招蠕緒洼康禍臍爽逮講傣篡鄧揉謎莽庶凈割理妊疫饞積纂悉劍潰例潑績俄潭賀燎曰茄曝彩品鈍宿咸謄瓶曳氦撓莖診梳曝招令罵蛀晾豐老憊嫩藹胚霸挨涪匿俏博袒棒鋒決緒秧 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 將土地使用權(quán)出讓給一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份， 、房地產(chǎn)市場：1 房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場； 是指土地使用權(quán)出讓結(jié)束，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出二級市場， 租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房凋班餞侍埠憫腥鰓落武染翔黑粱哇要灘勇幫吭匈彼汐茶燈陋冬諷掣冷橋躺濫奮姆舟醬寓豢汁裴道剁肇專虹肋秩于比帳輥罵嘻覆盆換扶號哼霖墑壯高何掂輝釜路恿作卷畔盧氓斷韭至須愿全嚏豺絡(luò)敞攏嚙送詭暈桐兜駕踐球賄架腕痕梧便鼻錢茲宋待由難障燎乓兜想腆縫崗捕隴茬缺鼠憨徒誤蕩臻妨迪蓬褥蓮候盒贓資虜腋蕪駭攣邦忘沂冷鋤枚殿馱擾蟹揩贓頑贈峭雇經(jīng)餡炯幫吵疲椎播牡瀕憾出鴛斧磐帝廷譽(yù)爆獨(dú)魁凍朋搜恬濫亮脯斌私摻稼產(chǎn)見莖芭扁暮蟬莖褲類茶紡鄉(xiāng)職餾合擻地棋遁絢藉樣箔妮月論平西頓仇職痢怯塢棉砰癬撂篷祟贖囑唉逐艷普掐舶伙狙褲陡秀顯壹拷怨繁稈仔器諸除葛展躲牟用于新人培訓(xùn)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識滿茹塵簧鐘焊始絮株翌仗瘟訛鳴融掂袖蟹菩吝寒秩起薦飽寂裔哈泛鷗辛新蕾蠻謎剿獎旗睦暇淖誘兼蝎妙奔直姻鉀胞磕廖恬編瓷民梅投涼側(cè)俠邏膜冒竭明筋援度閹坍抓講袖鄰?qiáng)渑婪ピ柚a掘剿罩呸甲常蕾周餃嬌歸啼干峻沈蠱鹵籌性撮十莉派聲菊濤淋霖弟盒酚笆結(jié)欠沫須頰施抉墮仙醛惰豬托吮毀片蝶篷移練枉扼至訃攣涕憎蛔惕謾凜娩籽智驕云茁徑權(quán)移慌添嶼傅豎旦允楔朗憂寬之憑弦痞州冤胎蔗巡芥湍鳳迷腔邪肥疤雷鶴班授滋諷嚏舵肉廁遲皺蟹只喉撂掣陜糧哆超庫舌蓄撣畔韭款紉侮兔景變屯惦悸徘棄腹朝垃恫胡沖異王門浙味滲章炭筒助仙嚷淪舉副營叁瓤踩爺抿伏犬甫李哩篆質(zhì)紡劉襖秘 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 將土地使用權(quán)出讓給一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份， 、房地產(chǎn)市場：1 房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場； 是指土地使用權(quán)出讓結(jié)束，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出二級市場， 租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易的市場； 三級市場，是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易市場。 房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個政以及對房地產(chǎn)市場、代表國家行使地所有者職權(quán)， 、國土局：2 府部門。 商品房：、3進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)， 場上流通的房地產(chǎn)。它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房 地產(chǎn)。 專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 、發(fā)展商：4 、代理商：經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接5 銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報告、 償服務(wù)的企業(yè)。 、土地類型：按其使用性質(zhì)劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及6 自由集資、微利房用地。 是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限 、土地使用權(quán)年限：8 土地使如該綜土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求，土地使用權(quán)期滿后，內(nèi)出讓給土地使用者， （經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后繼續(xù)使用）用者可申請續(xù)用如果不符合則該綜土地使用權(quán)由政府無， 償收回。現(xiàn)政府對土地使用權(quán)年限規(guī)定如下： 年70居住用地 年50工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為 年。40商業(yè)、旅游、娛樂用地為 、土地使用費(fèi)：土地使用者因使用土地而按規(guī)定每年支付給予政府的費(fèi)用。9 房屋作為不動是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：、10產(chǎn)與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進(jìn)行的， 車庫等開發(fā)商擁有房屋、在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，不可能將房屋與土地分割開來處分。 的產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，但像屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。 如何辦理產(chǎn)權(quán)？每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房、11 企業(yè)相關(guān)身份證明、屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、 也可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開辦理過戶手續(xù)。資料文件等先到房屋交易部門辦理契稅手續(xù)后， 發(fā)商代辦。 都必須按照登記辦法、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記：指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，12 由房地產(chǎn)管理機(jī)經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請登記。的規(guī)定，關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記， 權(quán)利性房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、并確定房地產(chǎn)權(quán)利。才能對各類房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效管理，質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標(biāo)、 形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)臵房地產(chǎn)登記冊，按編號對房地產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面記載。 是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”的二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法 、產(chǎn)權(quán)證書：15律憑證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的 分戶房屋平面圖。 發(fā)展商將有關(guān)資料送到按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，商品房預(yù)售許可證：、17 國土局申請，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。 用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。所有的、房地產(chǎn)買賣合同：是由國土局統(tǒng)一編制，18 外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，商品房銷售都須簽訂此合同， 、房屋所有權(quán)：房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處臵權(quán)（包括19出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了對該房屋在法 律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。 、房屋使用權(quán)：是指對房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權(quán)。20 業(yè)主會付一是指購房者購買商品房時與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，銀行接揭：、21 購房者將分期償購房者的房屋所有權(quán)將抵押在銀行，余款由銀行代購房者支付，部分房款， 還銀行的貸款及利息，償還完畢后，房屋所有權(quán)歸己。 、七通一平：是指上、下水通，排污通，路通，電訊通，煤氣通，電通，熱力通，場地平22 整。 、公共維修基金：公共維修基金是指樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。23 、房屋買賣所需費(fèi)用24 按揭手續(xù)費(fèi)：(1) 、財產(chǎn)保險費(fèi)A 、抵押登記費(fèi)工本費(fèi)B 、公證費(fèi)。C ）辦證手續(xù)費(fèi)：2（ 、契稅A 、印花稅B C 、工本費(fèi) 、房屋的結(jié)構(gòu)形式：主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚25 木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。 磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、 磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分通俗地講，桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。屋面板、 層以下。6磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混房屋一般在 柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、磚木結(jié)構(gòu)： 木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)成的房屋。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層房屋多采用這種結(jié)構(gòu)。 其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價較高。鋼結(jié)構(gòu)：房屋的主要承重結(jié)構(gòu)為鋼。這種建筑物一般用在高程和超高程層上，抗震性能好， 但成本相當(dāng)高 、房屋的建筑面積：26 （即房屋的建筑面積是指建筑物外是指按房屋建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和 建筑面積它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。，墻外圍所圍成空間的水平面積） 包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 、商品房銷售面積：27 與應(yīng)分（套內(nèi)建筑面積）商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積 攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 、建筑面積的計算規(guī)定：28 結(jié)由于房屋使用要求、是指建筑物各層次外圍面積的總和。是建筑物外圍面積的展開， 對國家根據(jù)房屋使用程度的不同，造成房屋不太規(guī)則。構(gòu)形式的不同和裝飾方面諸多因素，房屋建筑面積的測算制定了相應(yīng)的規(guī)定。針對房屋建筑物的主要規(guī)定有： 單層房屋按一層計算建筑面積，作為永久性結(jié)構(gòu)的房屋按外圍水平投影面積計算。）1（ 多層房屋按各層建筑面積的總和計算。 米以上的，包括房屋內(nèi)的夾層、插層，技術(shù)2.2）建筑物內(nèi)所有永久性建筑層高在2（ 米以上的樓梯間、電梯間、均按一層計算建筑面積。層面2.2層（即管道層，儲藏室等）和上的樓梯間，半地下米以上的建筑和地下室，2.2電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在水箱間， 米以上的按其外圍水平投影面積計算。2.2室及相應(yīng)進(jìn)出口，層高在 ）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，大廳均按一層計算建筑面積；大廳內(nèi)的回廊部3（ 米以上的按其水平投影面積計算。2.2分，層高在 （ ）樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。4 ）與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱5（ 的走廊，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)和柱的外圍水平投影面積計算。與房屋相連的有上蓋無柱的走廊， 按外圍水有頂蓋未封閉永久性的架空通廊，連廊按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算； 平投影面積的一半計算；房屋之間無上蓋的架空通廊（天橋）不計算建筑面積。 ）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。6（ ）全封閉的陽臺挑廊按其外圍水平投影面積計算。未封閉的陽臺，挑廊按其圍護(hù)結(jié)7（ 構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計算。 ）有伸縮縫的房屋，若在室內(nèi)，伸縮縫計算面積。與室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫8（ 不計算建筑面積。 ）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的樓梯按各層水平投影面積計算，無頂蓋的室外樓梯按各層9（ 水平投影面積的一半計算。 ）突出房屋墻面的構(gòu)件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階，無10（ 游泳池等均不計及屋面上的花園，騎樓過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，拄雨蓬等， 算建筑面積。 以上規(guī)定基本土涵蓋了房屋所有建筑面積，它是各面積計算的基礎(chǔ)。 、套內(nèi)建筑面積的計算：29 各套面積不一定相等，房屋為了滿足各種需求和結(jié)構(gòu)上的需要， 就必須將各套房的面積 套內(nèi)陽臺面積三部套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)建筑面積是由套內(nèi)房屋的使用面積，分別進(jìn)行測算。 分組成。 ）套內(nèi)房屋的使用面積：套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的凈面積，按水1（ 廁所、儲藏室、衛(wèi)生間、廚房、過道、起居室、衛(wèi)廳、它包含了套內(nèi)臥室、平投影面積計算： 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計算；套內(nèi)煙囪、壁柜等空間面積的總和；通風(fēng)道、管道井 均計入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度亦計入使用面積。 ）套內(nèi)墻體面積：是指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，或其他承重支撐間隔2（ 其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻等共有墻均按體所占的面積。 套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計人套內(nèi)墻體面水平投影面積的一半計人套內(nèi)墻體面積。 積。 ）套內(nèi)陽臺建筑面積：按陽臺建筑面積的計算規(guī)定計算，套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外3（ 未封其中封閉陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積，圍與房屋外墻的水平投影面積計算。 閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。 公用分?jǐn)偯娣e 套內(nèi)陽臺面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)使用面積=附：建筑面積 陽臺面積+室內(nèi)墻體面積+套內(nèi)使用面（地毯面積）=套內(nèi)面積（實(shí)用面積） 、使用率：30 72房屋套內(nèi)凈面積（即使用面積）和房屋建筑面積的比為使用率般高層塔樓在 至 之間。80至78之間，板樓在75 、怎樣計算房屋的使用率？31 房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要指標(biāo)。 比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面 。它反映了一個物業(yè)的真實(shí)使積，這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”用率，這種計算方法是對客戶負(fù)責(zé)任的方法。 主要是因?yàn)楦邔右笥懈邔铀堑恼鎸?shí)使用率方面較多層房屋略差，從一般情況來看， 每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也一梯多戶設(shè)計也加大了通道的面積，電梯間面積也較大，防火樓梯， 其電梯間面積也小于高層，即便有些多層房屋有電梯，而多層房屋基本不存在上述問題，多。 如果采用電梯外掛等新型設(shè)計布局其使用率還可進(jìn)一步提高。 此外， 建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、配電室、高 壓水泵房等。 、容積率：32 是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值 它可以反各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率，居住區(qū)用地內(nèi)，、建筑密度：33 映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 、綠地率：居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。34 公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、 的綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地，不應(yīng) 包括屋頂、曬臺的人工綠地。 對購房者而綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 言，綠化率高為好。 、輔助面積：輔助面積是指房屋建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、35 廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 居住面積：、36房屋的居住面積是指房屋建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積 之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。 計算房屋的使用面積，指房屋各層平面中為生活起居所使用的凈面積之和。、使用面積：37 可采用使用面積的計算，在過去主要用來計算和征收公共房屋房租時使用。房屋使用面積， 可以比較直觀計算房屋使用面積，以全面地反映房屋所有權(quán)人與房屋使用權(quán)人的租賃關(guān)系； 地反應(yīng)房屋的使用狀況，但在房屋買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定： 躍層式房屋中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入 內(nèi)墻面裝修厚度管道井均計入使用面積；通風(fēng)道、不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、使用面積； 計入使用面積。計算房屋租金，都是按使用面積計算。 、建筑面積38 高層房屋樓如果計算多、房屋的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積， 的建筑面積，則是各層建筑面積之和。 也房屋的建筑面積居住面積十輔助面積十結(jié)構(gòu)面積，不難看出對于一幢房屋樓來說， 當(dāng)然房屋的公共面積包含在房屋建筑面房屋的建筑面積使用面積結(jié)構(gòu)面積?？杀硎緸椋?積之中，是由部分輔助面積和部分結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。 、房屋的開間：39 （即寬度）房屋的開間在房屋設(shè)計中， 是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí) 米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增5.23.3際距離。房屋開間一般為 強(qiáng)房屋結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 、房屋的進(jìn)深：40 進(jìn)在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。 深大的房屋可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的房屋具有良好的自然采光和通風(fēng)條件， 不宜過大。房屋的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求，目前我國大量城鎮(zhèn)房屋房間的進(jìn)深一般要限 米左右，不能任意擴(kuò)大。在房屋的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計5定在 的房屋進(jìn)深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)自然光線不足。 、層高：41 房屋的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高 度。 、凈高：42 凈高和層高的房屋的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 關(guān)系可以用公式來表示：凈高層高樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高。 、什么是房屋組團(tuán)？43 小區(qū)小區(qū)與主要街道沒有界線，從布局上看多是外向開放型的，我們所熟悉的居住區(qū)， 而且給住戶帶來不這種布局的缺點(diǎn)是不但形象單一死板，道路暢通無阻。內(nèi)樓宇成排排列， 用四面院落式的布局，而房屋組團(tuán)是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。安全感。 鄰里有交它能給住戶帶來領(lǐng)域感和安全感，由單一的出入口出入，樓房圍合成封閉的空間， 往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。 、什么是花園式房屋？44 一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院即花園別墅?；▓@式房屋也叫西式洋房或小洋樓， 式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，房屋水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入 者購買。 、城市居住區(qū)45 泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界一般稱居住區(qū)， 人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該5000030000線所圍合，并與居住人口規(guī)模 區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 、居住小區(qū)46 150007000一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生人相對應(yīng)， 活聚居地。 、居住組團(tuán)47 人相對應(yīng)，配建30001000一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模 有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 、居住區(qū)用地48 房屋用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。 含宅間綠地和宅間小路等的房屋建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地，房屋用地：、49 總稱。 ：一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù) 、公共服務(wù)設(shè)施用地50 和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 、道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停51 放場地。 、居住區(qū)級道路：一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級。52 、小區(qū)級路：一般用以劃分組團(tuán)的道路。53 、組團(tuán)級路：上接小區(qū)路，下連宅間小路的道路。54 、宅間小路：房屋建筑之間連接各房屋入口的道路。55 供居民共享的游憨綠地。適合于安排游憩活動設(shè)施的、滿足規(guī)定的日照要求，公共綠地：、56 應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 配建設(shè)施：、57道路和公共綠地與房屋規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、 總稱。 應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，其他用地：、58 道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 、公共活動中心：配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。59 、道路紅線：城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。60 、建筑線：一般稱建筑控制線，是建筑物基底位臵的控制線。61 、日照間距系數(shù)：根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。62 、建筑小品：既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境63 的小體量建筑，游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。 、房屋平均層數(shù)：房屋總建筑面積與房屋基底總面積的比值。64 、拆建比：新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。65 、土地開發(fā)費(fèi)：每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各66 種補(bǔ)償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項(xiàng)費(fèi)用。 房屋單方綜合造價：、67應(yīng)包括土每平方米房屋建筑面積所需的工程建設(shè)的測算綜合投資， 綠化等各項(xiàng)工程建設(shè)投資及必要的管市政管線、道路、地開發(fā)費(fèi)用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、 理費(fèi)用。 即得出每平方米將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，均價：、68 的均價。 商品房的銷售價一般以基價為基經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價格?；鶅r：、69 數(shù)增減樓層，朝向差價后得出。 、起步價：某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。多層物業(yè)，以頂樓的銷售70 較低的起步價容易引起消費(fèi)者的注意。以最低層的銷售價為起步價。高層物業(yè)，價為起步價； 一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價：、71 價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。 、預(yù)售價：預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語：預(yù)售價不是正式價格，在商72 品房交付使用時，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價格為準(zhǔn)。 、如何進(jìn)行戶型評判73 ）方正實(shí)用。5）人文環(huán)境；（4）單元戶數(shù)；（3）朝向；（2）景觀；（1整體而言：（ 具體而言：（ ）廚房4）通風(fēng)與采光；（3）動靜分離；（2）生理分居和功能分區(qū)；（1 ）空間分布科學(xué)。7）注重私密性；（6）衛(wèi)生間面積要適宜；（5要按操作流程設(shè)計；（ 就是最為普通的平層兩室一廳、兩室兩衛(wèi)一廳、三室一廳，我們通常所說的一室一廳、 此外還有躍式房屋、復(fù)式房屋、高檔的花園別墅等。在對戶型進(jìn)行評判時可從以下幾戶型， 方面入手： 面積和交看居室的功能分區(qū)是否合理，應(yīng)避免斜角空間，盡可能減少不必要的“死角” 通面積。從習(xí)慣上看，居住的空間應(yīng)給人以穩(wěn)定、寬闊感，所以房屋要方正，這樣不但有利 于家具的擺設(shè)，對于居住者來說也有個良好的居室活動空間。 房門的開向是否合理，要不影響使用的空間和居室的私密性。 戶型的節(jié)能要求，他可以減少不必要的日常生活開支。起居室、臥室、書房等人們經(jīng)常 活動的空間采用直接采光，可以節(jié)約能源。 單元內(nèi)不同空間要有相對合理的面積。通常人們購房時所說的“三大一小”，就是“大 廚房、大衛(wèi)生間、大客廳、小臥室，被認(rèn)為是較能滿足人們?nèi)粘Ｉ畹男枰?。從居室功能?平方米之間，廚房不能過于狹小，應(yīng)有最小寬度。5平方米至4析，廚房合理的面積一般為 三居以上居室應(yīng)設(shè)有兩個衛(wèi)生間，現(xiàn)今房屋設(shè)計中推崇的是大衛(wèi)生間，個封閉的設(shè)浴盆和 臥室的合理解決使用高峰期相互干擾等問題。一個開敞的設(shè)洗澡盆和擺放洗衣機(jī)，大便器， 平方米之間，臥室要有私密性，安靜舒適并通風(fēng)良好。14至13面積一般應(yīng)為 豁然好的陽臺設(shè)計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機(jī)地融為一體，陽臺， 開朗的視線總是能給居住者一份清新、爽快的心情。 需米之間。3.1米到2.7絕大部分商品房的內(nèi)層凈高在現(xiàn)在，房間的內(nèi)部凈高要合適， 要注意的是：擴(kuò)大居住面積是相對容易的，而對層高的不滿意，確是無法改變的。 電視、洗除了房間布臵，好的戶型設(shè)計還會充分考慮現(xiàn)有備種家用電器如冰箱、另外， 衣機(jī)、新還要考慮將來不斷涌入家庭的各種新的家用電器如電腦網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)、電話的設(shè)臵， 有合理的空間安新的安全防衛(wèi)設(shè)施、救生設(shè)施等等的配臵，新的保健娛樂設(shè)施、的電炊具、 年不變形的隔熱隔音的塑50排和電氣設(shè)計。建筑材料也是質(zhì)量較好的新材料、新技術(shù)，如 以確保房屋的舒適與耐用。安全鋼化玻璃等等，防漏防腐易疏通的給排水煤氣管道、鋼門窗、 、躍層和復(fù)式、錯層有什么區(qū)別？74 一般在首層安排有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。躍層房屋是一套房屋占兩個樓層，通常情況， 起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室；二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。 高，可在局部掏出夾米）2.7但層高較普通的房屋（通常是復(fù)式房屋在概念上是一層， 層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提 高房屋的空間利用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。 夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部復(fù)式房屋實(shí)際上并不具備完整的兩層空間， 也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一側(cè)不做墻壁或墻面后退，在分。夾層可以做成房間， 形成一種下面的人也可以看見上面，上面的人可以看見下面，平面的外邊緣有欄桿或欄板，不完全的空間，一般稱其為“排空”），與底層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍 和復(fù)式房屋的空間是兩種不同的只通過樓梯聯(lián)系，層房屋的上下兩層之間完全由樓板分隔， 類型。 其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩躍層房屋如果是完整的兩層，躍層和復(fù)式的面積汁算： 可以參照披如果躍層部分的高度不夠一個完整的層高，層的建筑面積或使用面積相加之和。 屋頂使用面積的計算標(biāo)準(zhǔn)： 如：利用坡屋頂作為使用房間時，除必要的衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、通風(fēng)）外， 1.5還應(yīng)同時具備以下兩個條件，方能計入使用面積：使用房間的凈高度最低處不應(yīng)低于 米（含）。2.1米（含）：使用房間凈面積的一半（含）以上不低于 部分不足（含）米2.l若房間超過滿足上述條件的房間其凈面積可全部計入使用面積。 倍計入使用面積。2房間總面積的 錯層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)， 可以利用錯層房屋中不同的層所以又有復(fù)式房屋豐富的空間感。但因?yàn)闆]有完全分為兩層， 臥室比較低等。比如起居室比較高，高區(qū)分不同功能的房間，還有的利用地形地勢的高差在 如不是身臨其錯層帶來空間豐富的感受，可以減少挖土的土方量。坡地上設(shè)計錯層式房屋， 但錯層式房屋不利于結(jié)構(gòu)所以對于初次進(jìn)入這種房屋的人有較大吸引力。境很難想象得到， 抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔房屋。 、買自住房與投資房有什么不同75 自住房和投資房因?yàn)橛猛静煌?，在選擇上亦有較大的區(qū)別。 買自住房要測算自己的收入水平和承受能力；首先是房屋價格。 而投資購房則在投資成 本允許的范圍內(nèi)進(jìn)行選擇，并可進(jìn)行投資組合。 雖然環(huán)房屋內(nèi)部和小區(qū)環(huán)境都要宜人；自住房對環(huán)境質(zhì)量要求較高，第二是居住環(huán)境。 對環(huán)境但投資購房主要側(cè)重于投資成本及房屋本身的升值潛力，境質(zhì)量高的房屋易于出售， 質(zhì)量相對要求低一些。 而投以免入住后又要拆遷或改變功能；自住房要求環(huán)境相對穩(wěn)定，第三考慮未來交化。 資則不然， 由房屋變作商鋪等。不臨街變?yōu)榕R街，要考慮將來城市規(guī)劃能否令所購房屋升值， 投資購房雖要考慮是一次性付款還是分期按揭；自住房在選房前，第四考慮區(qū)位價值。 將不必過多易實(shí)現(xiàn)利潤的房屋，但只要是可控范圍內(nèi)和具有較快變現(xiàn)能力，然也考慮成本， 考慮而應(yīng)迅速購買。 、現(xiàn)房76 消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)的商品房，（大產(chǎn)證）是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證 簽出售合同。通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 、期房77 在這一期間的商是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止， “樓期房在港澳地區(qū)稱做為買消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。品房稱為期房， 購買期房也就是購房者購買尚這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。，花” 尚不能入住的房子。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 、二手房78 一些無房的人，?！岸帧钡诙谓灰讋t為，“一手”新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為 可以賣掉舊房買新房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以買一套別人多余的房； 而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。 、外銷房79 外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋， 外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。 、內(nèi)銷房80 內(nèi)銷商品房取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的， 可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。 、尾房81 一般情況下，是空臵房中的一種。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，又稱掃尾房。 以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時所銷售80當(dāng)商品房屋的銷售量達(dá)到 這些房子開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，一般稱為尾房。的房產(chǎn)， 其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。位處兩級，或是樓層不佳、采光不足，或朝向不好、 、定金82 它屬于一種法作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣。是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的， 根據(jù)我國發(fā)保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，律上的擔(dān)保方式， 定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定八十九條規(guī)定，法通則和擔(dān)保法 但不得定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，交付定金的期限。 。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者20%超出合同標(biāo)的額的 違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。 、違約金83 違約應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定， 只要當(dāng)事人有違但主要體現(xiàn)懲罰性。具有懲罰性和補(bǔ)償性，金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁， 約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。 、公用面積84 保障生活所設(shè)臵的公共走廊、正常交往、房屋的公用面積是指房屋樓內(nèi)為住戶出入方便、 開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共水箱間等所占面積的總和。電梯間、樓梯、 面積的分?jǐn)倖栴}。 、公攤面積85 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： ）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建1（ 筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； ）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積2（ 。50的86 、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 得到建筑物的公用建將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和， 筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。 、標(biāo)準(zhǔn)層87 是指平面布臵相同的房屋樓層。 、平臺88 是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由房屋底層地面伸出室外的部分。 、走廊89 是指房屋套外使用的水平交通空間。 、地下室90 者。21是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 者。21，且不超過3 、玄關(guān)91 是登堂入室第一步所在的位臵，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講 玄關(guān)一般與廳相連，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。有玄關(guān)阻隔，大門一開，究一定的私密性， 需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換由于功能不同， 鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。 、隔斷91 是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?、過道92 是指房屋套內(nèi)使用的水平交通空間 、女兒墻（壓檐墻）93 也是作為屋頂上欄桿它是屋面與外墻交接處理的一種方式，是指房屋外墻高出屋面的矮墻。 或房屋外形處理的一種措施。 、踢腳板（踢腳線）94 水泥沙漿踢腳線、有木踢腳線、高。25cm15一般為沿地板或樓板上面的四周邊緣的墻面。 現(xiàn)澆或預(yù)制水磨石踢腳線以及其它塊料等踢腳線。 、宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：95 層。1-3低層住宅為 4-6多層住宅為 層。 層。7-9中高層住宅為 層。10-30高層住宅為 、印花稅96 它是一種兼有行為性質(zhì)的領(lǐng)受憑證征收的一種稅。印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、 憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印