深圳酒店式公寓調研.doc

深圳酒店式公寓調研小結為深層了解當前市場上酒店式公寓的設計、配套、服務及管理，特對深圳幾個典型的酒店式公寓，即羅湖、福田、鹽田、南山、關內四區(qū)域正在出售或運營的酒店式公寓，進行了實地踩盤或訪談。第一節(jié) 深圳酒店式公寓的概況從調查來看，深圳的酒店式公寓是目前地產市場的新寵，是繼旅游地產、和商業(yè)地產后的又一地產開發(fā)熱點。但推出項目總體良莠不齊，項目的軟件和硬件配套沒有既定的統(tǒng)一規(guī)范，整個市場還不完善。多數(shù)項目分布在人流密集、商業(yè)機會多的商業(yè)中心、寫字樓密集區(qū)、或港口區(qū)。置地逸軒京基東方華都47 / 47 深圳比較典型的酒店式公寓及公寓式酒店 （表1）序地名稱性質及房型（房價/天）酒店配套室內配套服務（及特色）管理公司1羅湖丹楓白露（五）一房一廳：40、54、60兩房一廳：85、96、102總統(tǒng)套房：119-205高級套房：1100商務套房：1200女士商務套房：1280行政商務套房：1380豪華套房：1700行政豪華套房：1880行政套房（大）：3500總統(tǒng)套房：8000商務廊（會議室、多功能廳）健身房/游泳池/美容院/按摩池特色迷你吧（酒吧）微型圖書餐廳（新派歐/亞菜式）咖啡館（早6：30-晨2：00）保險箱/小冰箱/自控空調沙發(fā)茶幾/餐桌椅/書桌書柜/酒柜/衣柜獨立廚房/衛(wèi)生間微波爐/雙頭煮食爐/煙氣罩；可提供餐具寬頻上網(wǎng)、國際直撥電話、有線電視、電影頻道、有三層女士樓層：l 護膚裝扮用品l 衛(wèi)生護理套裝l 奉送水果l 提供純凈水l 免費游泳池、健身室l 贈送當日報紙（6份選一）l 微型圖書館借閱、dvd借閱l 咖啡、商務廊89折2羅湖深圳京華酒店公寓（五）一房一廳兩房一廳三房一廳高級套房：1000商務套房：1200豪華套房：1500行政套房A：1800行政套房B：2000京華套房：2200獨立中央空調系統(tǒng)、中央背景音樂及廣播系統(tǒng)商務中心旅游柜臺餐廳/會議室健身房、棋牌、臺球/乒乓球室、桑拿/理療服務、卡拉OK包房/KTV。禮品店獨立廚房衛(wèi)生間及配套衛(wèi)具、廚具日常家用電器沙發(fā)茶幾/餐桌椅/書桌書柜/小型保險柜寬頻上網(wǎng)、國際直撥電話、有線電視、電影頻道、n 鮮花安排服務n 送礦泉水/送報紙/送鮮果n 當日洗燙服務n 擦鞋服務n 托兒及保姆服務n 24小時中西式客房送餐服務香港中旅3福田東方銀座（五）31250平米標間：高級/豪華/海景客房：1400、1600、1800行政：高級/豪華/海景客房：1600、1800、2000海景/海景陽臺/主席/花園/大使/總統(tǒng)套房：3000、3200、8800、8800、10800、16000l 商務中心（傳真服務、彩色打印、文件裝訂、過膠、翻譯和快遞、票務服務）各種會議廳、餐廳、多功能房室內恒溫游泳池 /健身室/舞蹈室/按摩室/桑拿浴室商場中餐廳 西餐廳 茶座酒吧、酒廊以及紅酒雪茄屋DDD電話/IDD電話寬/帶上網(wǎng)部分帶獨立廚房（櫥柜、冰箱、燃氣灶、咖啡爐微波爐，完整配套的餐具）商務中心服務秘書服務：打字、復印、裝訂、速記、翻譯、快遞、電腦磁碟、錄音機磁帶；電話傳真、影印赴物、設備租賃服務等瑞雅公司序地名稱性質及房型（房價/天）酒店配套室內配套服務（及特色）管理公司4南山國際市長交流中心一房一廳（36-51）兩房兩廳（67-76）五星級大堂、金融中心（銀行）高級中、西餐廳、便利店、洗衣房，高品質商務交流中心（會議廳）毛坯獨立衛(wèi)尚未開業(yè)東方酒店管理公司戴德梁行5羅湖京基東方華都單身公寓31、一房一廳38-45兩房兩廳61-69園林、泳池、會所、按摩池全裝修：寬帶上網(wǎng)，獨立廚衛(wèi)；l 廚房：高級櫥柜、大森抽油煙機、美的燃氣灶、普林西斯消毒柜；洗臉盆及水龍頭。（鋁質吊頂天花及歐普節(jié)能燈、地、墻高級面磚及低磚）l 浴室洗臉盆、座廁、防霧面鏡、水龍頭及花灑、沐浴房玻璃隔斷、廁所紙架、毛巾架、換氣扇電視、電話、網(wǎng)絡插座、報警器按鈕；家具、空調、熱水器；l 大堂禮賓服務：接送親友；安排組織各類慶典（生日、紀念日、婚慶）；收寄郵件、包裹；汽車服務（租車、泊車、美容清洗）；尊貴禮儀服務及培訓；大堂答疑、公共信息查詢；l 商務服務：商務禮儀服務代訂報刊、雜志；代訂文體節(jié)目門票；代辦旅游手續(xù)；商務秘書服務協(xié)助公司注冊、登記、申報稅務、帳目管理與相關業(yè)務；文件翻譯、傳譯；家體投資理財；國內外求學、考察、培訓及旅行安排；酒店預訂、票務（機、船、火車、汽車、劇院、體育）；傳真、復印、打字、及電子文件服務；特別委托的上午主力服務；安排商務會議、利益賀卡、鮮花代訂；l 洗衣及家政服務洗衣聯(lián)系洗衣店、代為收取衣物、推車上門服務家政鐘點工服務、保姆服務、家宴安排、市內大酒肆、餐廳訂位；房屋代管、租賃；住家打理；大理石拋光、打蠟、地毯清洗服務。l 客戶服務時尚生活顧問及講座；業(yè)主健康檔案、健康咨詢、病人看護；社區(qū)文娛活動；聯(lián)系家教及補習；l 其他維修服務建立房屋檔案、提供維修服務；家庭急修；家用電器安裝協(xié)助；家庭裝修協(xié)助、水、電、氣設施定期檢查；特別委托的其他服務戴德梁行6福田京基御景華庭單 房27-35一房一廳32-51兩房一廳45-52兩房兩廳58-75三房兩廳79-83三大主題會所娛樂休閑會所、CEPA商務會所、星幕會所；室內恒溫游泳池、健身舞室、桌球室、沙弧球室；以水流為主題的園林；商務多功能廳、BOBO生活館、網(wǎng)絡廳房簡裝、送空調衛(wèi)生間：洗臉盆及龍頭、座廁、化妝鏡、排氣扇、廚房：櫥柜、臉盆龍頭、抽油煙機娛樂休閑服務、CEPA商務會所戴德梁行 （表2） （表 3） 序地名稱性質、房型（房價/天）酒店配套室內配套服務（及特色）管理公司7羅湖置地逸軒（六星）單房：26-32一房兩廳：37-44兩房兩廳：54-58按摩游泳池、健身房、籃球、羽毛球場、乒乓球室桌、桌球室、酒吧、茶座、棋牌室，商業(yè)街、商務中心、六星級大堂、商務中心、水景觀光電梯1000元裝修l 廚房：吊頂、頂燈；洗臉盆及龍頭、櫥柜、抽油煙機、爐灶；（防滑地磚、高級面專）l 衛(wèi)生間吊頂、頂燈；洗臉盆及龍頭、龍頭及花灑；排氣扇、熱水器；但體空調l 廳房復合地板、墻紙、頂燈、踢角線l 餐宴服務（中西餐飲、代購及速遞食物服務、代辦豪華家庭宴會服務、市內大酒樓、餐廳訂位服務、籌備家庭聚會、歇班喜事慶典服務）；l 商務禮儀服務（小型商務會議室、商務秘書、會議及宴會策劃安排、文件翻譯、傳譯服務、代訂利益賀卡、鮮花服務）；l 酒店禮賓服務（城市資源咨詢服務、保險箱服務、代客留言服務、代客臨時保存、接受物品、電話叫醒、住客電話飛線服務）l 私人管家（定期清潔房間、專業(yè)洗熨送服務、代訂餐飲食品、報刊服務、代購家具雜物品、托兒服務、代辦汽車清潔服務、代交納各類費用服務、24小時醫(yī)療咨詢服務）l 投資服務（一站式租售服務、香港會計師咨詢、律師駐場顧問服務、基金投資顧問服務）l 全球代租豪華專車、的士服務；代訂全球票務、全球酒店預定服務；代辦全球旅游簽證服務；國際CEPA顧問咨詢服務、全球貨幣兌換服務、代辦郵件全球速遞、收發(fā)服務戴德梁行8鹽田東方威斯豪華單人房：488豪華雙人房：588行政套房：888高級度假套房：1680豪華度假套房：2288餐廳、商務中心、KTV包房長途電話服務沒有獨立廚房冰箱、保險箱、電視、按摩浴缸（二期有：歌舞廳、恒溫游泳池多功能會議室）沒有特色服務9福田趣園一房一廳62-74一房兩廳52-59中、西餐廳；咖啡茶座；健身房、紅酒樓、雪茄房；恒溫游泳池；桑拿按摩；會議室；一卡制電梯（樓層自動控制功能）都有獨立的廚房、保險箱（燃氣灶、抽煙機、冰箱）開始籌備階段，未規(guī)范第二節(jié) 深圳酒店式公寓的特點 一、房型及面積根據(jù)調研統(tǒng)計，在售或在運營的酒店式公寓戶型有單房、一房一廳、兩房一廳、兩房兩廳、三房兩廳多種戶型；戶型面積范圍在26-250平米之間。目前在售的酒店式公寓房型樓盤名面積戶數(shù)比單房京基御景華庭37-3515%京基東方華都3115%置地逸軒26-3220%一房國際市長交流中心36-5180%京基御景華庭33-5125%京基東方華都38-4570%置地逸軒37-4445%二房國際市長交流中心63-7620%京基御景華庭56-7340%京基東方華都61-6915%置地逸軒54-5835%三房京基御景華庭79-8220%在銷售項目的戶型比 從圖表可以看出，目前酒店式公寓的戶型，以一房為市場主導，其次是兩房、單房。面積分別為：單房：27-32平米；一房：38-45平米兩房：54-69平米 此外，從戶型面積比較可以看出，目前新開發(fā)的酒店式公寓的戶型及面積開發(fā)特點基本一致，沒有大房或大面積的戶型。一方面說明深圳的酒店式公寓正趨于成熟；另一方面說明開發(fā)商通過近兩年對酒店式公寓的開發(fā)經驗的積累，對這一市場的認識逐步深入。二、戶型結構及設計要素酒店式公寓的特點，滿足居家、辦公、旅館的功能，從市場考察，除東方威斯外，每個公寓房間基本都具備獨立的廚衛(wèi)。并且各個功能區(qū)域布置緊湊，實用性強。戶型設計中，很少設計外飄窗戶，而是通過設立大面積的外飄落地窗、附帶大陽臺，來增強房間的采光、通透性，一是從視覺上消除房間因面積小而局促的弊端；二是外飄落地窗，頂高不足2.2米，是不計建筑面積，加之陽臺送一半面積，客戶買到的戶型使用率都超過了100%，增加了客戶購買欲。三、功能配套方面酒店式公寓的功能配套不僅種類全，而且檔次也比較高。這是因為多數(shù)酒店式公寓一般所在地段都是繁華成熟地段，周邊交通、餐飲、娛樂、休閑、購物十分方便。此外，為拉高自身檔次，酒店式公寓在自身配套上也深層挖掘，突出個性，或營造賣點。1、 星級大堂一般酒店公寓都配備層高在6-10米的大堂，體現(xiàn)出樓盤的氣勢，便于今后裝修，給業(yè)主尊貴的待遇。目前深圳有五星和六星大堂。號稱六星的僅有置地逸軒。但目前所見最華麗的是東方銀座。除了它自身裝修華麗外，一是因為它的大堂面積大，功能布局合理。另一方面，6米多的層高，給人貴族氣派。三是其有上檔次的茶座、自助餐飲聚集人氣，大堂內雖大，但氣氛高雅溫馨。2、 主題會所酒店式公寓業(yè)主擁有何種尊貴享受，會所最具有體現(xiàn)價值。一般會所功能主要配備休閑娛樂功能。目前深圳酒店式公寓的配套主要有：主題內容休閑娛樂類按摩室、桑拿浴室、健身室、恒溫游泳池、美容院棋牌室、乒乓球、臺球室、籃球、羽毛球場、沙弧球室卡拉OK廳、微型圖書室、網(wǎng)絡商務類多功能會議室、旅游咨詢臺商務中心（傳真服務、彩色打印、文件裝訂、過膠、翻譯和快遞、票務服務、秘書服務）餐飲類中餐廳 西餐廳 茶座、咖啡館、酒廊以及紅酒雪茄屋商業(yè)購物類商業(yè)街、商場、便利店3、 園林景觀結合住宅的功能，提出園林景觀的設計，目前僅有京基御景華庭，這對想以公寓居家的客戶是具有一定吸引力。園林主要以瀑布水系、綠化、藝術浮雕、假山等為主題。設立在架空層。四、裝修標準1、室內裝修深圳酒店式公寓出售時的裝修，是由不裝修，過渡到簡裝，到如今的精裝。國際市長交流中心不帶裝修，置地逸軒、京基東方華都為精裝修，裝修標準達到1000元/平米以上。目前深圳酒店式公寓最好的裝修標準為：分區(qū)內容廚房鋁質吊頂、高級面磚、防滑地磚、歐普節(jié)能燈。高級櫥柜、抽煙機、燃氣灶、洗菜盆及水龍頭、消毒柜；浴室鋁質吊頂、高級拋光面磚、防滑地磚、歐普節(jié)能燈，高級沐浴房玻璃隔斷。高級臉盆、名牌座廁、防霧面鏡、水龍頭及花灑、沐浴房玻璃隔斷、廁所紙架、毛巾架、換氣扇熱水器；分區(qū)內容房間高級墻紙（高級乳膠漆），高級復合木地板，電視插座、電話插座、網(wǎng)絡插座，報警器按鈕、空調、高級實木家具、單體空調等客廳高級燈具，高級墻紙（高級乳膠漆），高級拋光磚，高級家具，單體空調等餐廳高級燈具，高級墻紙（高級乳膠漆），高級拋光磚，高級家具；其他入戶門高級防盜實木門；陽臺高級不銹鋼加白玻欄桿、高級防滑地磚等高級木質住房門、廚浴門 此外，在目前正運營做酒店的公寓內還包含：電視、冰箱、電話、保險柜、還有準備的成套餐具。2、 公共部分裝修公共部分裝修的好壞直接影響酒店式公寓的檔次。目前深圳正在銷售的樓盤的裝修主要為：分區(qū)內容首層大堂地面為進口大理石、墻身為大理石嵌玻璃拼花、大幅砂巖壁畫、油畫，水晶燈首層電梯廳地面為進口大理石、墻身為大理石嵌玻璃拼花、高級燈式，工藝造型藝術天花，巖壁畫標準電梯廳高級拋光磚、電梯門套為不銹鋼工藝門套、藝術吊頂天花標準走廊高級拋光磚嵌藝術造型地磚、高級乳膠漆飾面，高級鋁質天花及高級筒燈。電梯廂3.5米高的電梯廂，用木邊、金色鋁材與金色鏡面裝飾。其他獨立中央空調系統(tǒng)、中央背景音樂及廣播系統(tǒng)正在運營的酒店式公寓，一般地面都用高級特色地毯，每戶門前裝有典雅壁燈，公共部分一般裝修都比較高檔，細部精致，候梯廳并配備綠色盆栽及高檔的垃圾桶，電梯門對面有貼墻高級特色桌椅。另外，候梯廳設計有通風大窗戶，走廊寬到1.5米且走廊兩頭有窗戶，不僅使公寓樓層內空氣流通，而且采光效果甚好，是目前很少酒店式公寓設計能全部顧全。五、銷售價格樓盤名地段售價（元/）交樓標準京基御景華庭福田華強南8500簡裝京基東方華都文錦中路8300-8500精裝置地逸軒羅湖人民南路9000精裝國際市長交流中心白石洲深圳灣盤畔對面8000毛坯酒店式公寓的銷售價格都超過8000元/以上，遠超越同地段的普通小戶型公寓的價格，因此，預計將來的小戶型公寓，只要地段好，將來開發(fā)方向，將繼續(xù)走酒店式公寓的路線。置地逸軒、京基東方華都是最新推出銷售的項目，它們的銷售價格更接成為即將推出新項目的價格。六、客源分析酒店式公寓的市場需求主要有以下幾類：1、 內外常駐深圳機構的商務人員、管理人員、技術人員國內及海外常駐深圳的機構，規(guī)模較大、派駐人員較多的，一般有專門辦公和居住場所，二者分離。作為辦公場所，他們可能選擇辦公樓、商住樓或酒店式商務公寓；作為住所，可選擇住宅或居住功能齊全的酒店式公寓，私密性更強，活動空間更自由，故一般不會選擇酒店 。規(guī)模較小、派駐人員較少的，往往將居住空間與辦公室空間合為一體，所需的戶型面積較小，酒店式公寓亦可滿足他們的要求。2、 經常往來深圳的國內及海外商務人員由于業(yè)務上的關系，國內及海外都有不少商務人員經常往返深圳，這類人會選擇酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購買或租用住房，以方便居住和辦公。3、 投資者深圳和香港都有不少人購買房屋用于投資，他們一般選擇戶型面積小，總價低的物業(yè)，酒店式公寓是投資者樂于購買的物業(yè)。4、 深圳的小企業(yè)和SOHO族深圳的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強的小企業(yè)會購買或租用酒店式商務公寓，用于辦公、休息及接待客戶。 隨著科技發(fā)展和計算機網(wǎng)絡的普及，家庭辦公已成現(xiàn)實，深圳已有少數(shù)人在家辦公，這部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功能，適合SOHO族。5、 居家自住者帶有廚房、衛(wèi)生間甚至陽臺，居住功能齊全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其單價、總價和物業(yè)管理費都相當高，只有少數(shù)人會作為純粹居家之用。七、管理及特色服務酒店式公寓的管理及服務能突出樓盤個性，具有聚集樓盤人氣的號召力。目前，就深圳現(xiàn)有的酒店式管理的機構看，目前市場主要以戴德梁行為主，國際大公司如萬豪、洲際、凱悅、凱萊、喜來登等，還沒有引入。樓盤在管理上的競爭沒有太大優(yōu)勢。樓盤名管理機構京基御景華庭戴德梁行京基東方華都戴德梁行置地逸軒戴德梁行國際市長交流中心東方酒店管理公司、戴德梁行此外，星河地產將聯(lián)姻全球酒店業(yè)巨頭萬豪集團的麗茲卡爾頓開發(fā)項目，法國雅高酒店集團有意進軍深圳市場，這些巨頭酒店集團進入深圳市場，不僅打破原有幾家酒店管理機構的一統(tǒng)天下的局面，而且將會引發(fā)深圳酒店式公寓開發(fā)又一輪熱潮。八、營銷方式目前，深圳酒店式公寓的營銷方式主要有三種：序營銷模式性質項目1l 業(yè)主購買產權后自住，提供酒店式服務；l 業(yè)主購買產權后，交給管理公司統(tǒng)一酒店式經營，業(yè)主定期收投資收入。酒店式公寓與公寓式酒店集一體國際市長交流中心丹楓白露2業(yè)主購買產權后自住，提供酒店式服務。酒店式公寓京基御景華庭京基東方華都置地逸軒3業(yè)主購買產權后，交給管理公司統(tǒng)一酒店式經營，業(yè)主定期收投資收入。公寓式酒店東方銀座趣園東方威斯1、 方銀座具體操作付款方式：商務房首付15%，即送15%；（豪華房首付20%，即送10%）。70%按揭20年，但在20年內免按揭。其他：送價值3萬元的VIP金卡，400天五星級酒店免費居住權。前20年只有產權，除了規(guī)定的400天內，沒有別的使用權，20年后得30年五星級酒店產權，30年的使用權。2、 酒店式公寓的營銷方式基本與普通住宅的方式一致付款方式也是首付20%，70年按揭。如：京基御景華庭、京基東方華都、置地逸軒3、 國際市長交流中心其酒店式公寓與普通住宅一樣；公寓式酒店，也是按照投資方式進行銷售，購買后，即返兩年租金，簽3年租賃合同，由東方酒店公司經營。每年按6%的回報收益。合同期滿后，或租或主由業(yè)主自定。第三節(jié) 案例分析京基東方華都京基東方華都是京基集團開發(fā)的繼京基東方都會、京基御景華庭后的第三個酒店式公寓。項目位置文錦中路戶型及面積單身公寓31；一房一廳38-45；兩房兩廳61-69公共配套園林、泳池、會所、按摩室內裝修及配套精裝修：寬帶上網(wǎng)，帶空調。獨立廚衛(wèi)；l 廚房：高級櫥柜、大森抽油煙機、美的燃氣灶、普林西斯消毒柜；洗臉盆及水龍頭。（鋁質吊頂天花及歐普節(jié)能燈、地、墻高級面磚及低磚）l 浴室洗臉盆、座廁、防霧面鏡、水龍頭及花灑、沐浴房玻璃隔斷、廁所紙架、毛巾架、換氣扇電視、電話、網(wǎng)絡插座、報警器按鈕；家具、空調、熱水器；酒店式服務l 大堂禮賓服務：接送親友；安排組織各類慶典（生日、紀念日、婚慶）；收寄郵件、包裹；汽車服務（租車、泊車、美容清洗）；尊貴禮儀服務及培訓；大堂答疑、公共信息查詢；l 商務服務：商務禮儀服務代訂報刊、雜志；代訂文體節(jié)目門票；代辦旅游手續(xù)；商務秘書服務協(xié)助公司注冊、登記、申報稅務、帳目管理與相關業(yè)務；文件翻譯、傳譯；家體投資理財；國內外求學、考察、培訓及旅行安排；酒店預訂、票務（機、船、火車、汽車、劇院、體育）；傳真、復印、打字、及電子文件服務；特別委托的上午主力服務；安排商務會議、利益賀卡、鮮花代訂；l 洗衣及家政服務洗衣聯(lián)系洗衣店、代為收取衣物、推車上門服務家政鐘點工服務、保姆服務、家宴安排、市內大酒肆、餐廳訂位；房屋代管、租賃；住家打理；大理石拋光、打蠟、地毯清洗服務。l 客戶服務時尚生活顧問及講座；業(yè)主健康檔案、健康咨詢、病人看護；社區(qū)文娛活動；聯(lián)系家教及補習；l 其他維修服務建立房屋檔案、提供維修服務；家庭急修；家用電器安裝協(xié)助；家庭裝修協(xié)助、水、電、氣設施定期檢查；特別委托的其他服務物業(yè)管理機構戴德梁行總體看，該項目吸取以往開發(fā)同類項目的經驗，將酒店式公寓做到精益求精。一、 優(yōu)點戶型設計上，避免了在“御景華庭”設計出現(xiàn)的暗浴室、暗廚；將原來的簡裝修提升到1000元/以上的精裝修。落地窗的設計更加人性化。10米高的大堂，及6米高的電梯廳的精心營造出小花園的氛圍，拉升了項目的檔次。內部包裝確實到位，在通往樣板房的裝修，整個看路通道布置精細，真正做到從細節(jié)中體現(xiàn)項目品質。從包裝材料上看，此次樓書折頁系統(tǒng)且精巧，具有很強說服力，具體含：酒店式服務指南、純粹假日手冊、純粹假日酒店公寓、交樓標準手冊。他們分別從特色的酒店服務分類內容，項目周邊購物、餐飲娛樂、行政教育、交通通訊、醫(yī)療等配套的電話地址、營業(yè)時間，以及項目自身的賣點整合等都做了詳盡入微介紹，不僅給人感覺項目檔次高，而且激發(fā)投資者的購買欲望?？傊?，無論是從產品的設計，還是項目的包裝出售方面，都體現(xiàn)出開發(fā)商對酒店式公寓開發(fā)及策劃的精心準備，及精益求精的態(tài)度。二、 缺點營銷模式沒有什么突破，都是按照傳統(tǒng)的住宅營銷方式進行銷售，首付20%，30年按揭，營銷策略沒有新的突破或創(chuàng)意，只是對以往開發(fā)同類項目的經驗總結和完善。項目戶型設計傾向于居家、投資，辦公的氛圍沒有營造出來。而且裝修標準也沒有對辦公這一方面作出相應的傾向或特別提出另一裝修方案。忽略了這部分的消費需求及消費細節(jié)。第四節(jié) 酒店式公寓的調研分析及對青島項目的建議一、酒店式公寓的調研分析1、酒店式公寓的發(fā)展酒店式服務公寓的概念，始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。最早源于歐洲，是當時旅游區(qū)內租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門的酒店管理公司進行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質又相當于個人的“臨時住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式服務公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務也越來越周到，深受廣大消費者的好評。隨著發(fā)展又飄洋過海，如今已遍布全球。我國的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳。當時，由于深圳是我國改革開放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來的信息。之后在上海、北京等地均有發(fā)展。由此可見該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達的大城市或是一些旅游區(qū)。我國的酒店式服務公寓經過幾年的發(fā)展，在原有基礎上已經形成自己的特點，具有“自用”和”投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設施上毫不遜色，而服務更加家庭化。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務人士的青睞。酒店式公寓的特點 酒店式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務、沒有任何酒店經營的純服務公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。 酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設計和電器。對于不同戶型也有不同的格調，在服務上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務的同時，附屬設施還增加了銀行、會所、小超市等其它項目。 酒店式公寓項目本身的設計也是個性化的，它不能流于一般形式，因為酒店式公寓的客戶群是知名跨國企業(yè)高級員工、經理、總裁等，他的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務。 選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對生活質量的要求也隨之提升。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。 2、與公寓式酒店的區(qū)別 與此同時，現(xiàn)在的市場中還有另一種形式的物業(yè)，就是公寓式酒店。簡單地說，就是設于酒店內部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應俱全。其二，它配有全套的家具電器，同時，能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務，如室內打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務。四星級以上的公寓式酒店提供的服務則更為周到，它的服務就包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復印、傳真、打印、翻譯等。 從服務上看，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差別，它們之間的本質區(qū)別在于：酒店式公寓樓盤可將每個單元出售給個體買房者，買房者可擁有產權，可自住、可出租、可轉售，所以它是擁有私家產權的酒店。而公寓式酒店卻沒有產權。 3、與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別酒店式服務公寓與傳統(tǒng)酒店的本質區(qū)別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產權的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經營，所以從本質上來說，它是擁有私家產權的酒店。我們認為，伴隨著一個新的投資、消費熱點的出現(xiàn)，酒店式公寓在銷售、經營和管理上還面臨如下一些新課題：如何建立獨特的營銷模式，吸引更多的投資者作銷售對象；如何對酒店式公寓進行統(tǒng)一經營，取得收益并保證投資回報率；如何引進全新的管理模式來平衡區(qū)別于住宅物業(yè)管理和酒店服務管理的酒店式公寓物業(yè)管理等。4、酒店式公寓的市場誘惑力市場人士分析“商住”之所以能吸引客戶主要原因是：第一、“商”有利可圖，投資風險小，轉讓出租回報率高。第二、“住”得舒服。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的優(yōu)點，因此一推出即備受商務人士歡迎。第三、產權問題。擁有產權可以讓業(yè)主居住得安心、放心。必要時還可以出讓自己的產權，回收投資，無疑降低了投資的風險。5、酒店式服務公寓的客戶 酒店式服務公寓主要針對居住市場中較長期居住的居民。雖然沒有特定的標準，較長期居住的定義一般在半年或以上。這個市場的主要客人有長期出國的生意人及其家人，長期在外的跨國公司高級管理人員及其家人以及正在放長假的家庭。據(jù)我們對深圳酒店式公寓的市調得知，酒店式公寓的消費人群主要包括海內外常駐深圳機構的商務人員、管理人員、技術人員。由于他們工作年限關系和人員輪替，所以通常只租房而不買房。由于住房補貼高，他們往往會和家屬租住品質好的高檔公寓，這樣便形成了一個龐大的酒店式公寓消費群體。另外，還包括經常往來深圳的內地及海外商務人員。由于業(yè)務上的關系，內地及海外都有不少商務人員經常往返深圳，這類人會選擇酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購買或租用住房，以方便居住和辦公。投資者也是一個很大的消費群體。深圳和香港都有不少人購買房屋用于投資，他們一般選擇戶型面積小、總價低的物業(yè)，酒店式公寓就是其中之一。同時，還有深圳的小企業(yè)和SOHO族。深圳的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強的小企業(yè)會購買或租用酒店式商務公寓，用于辦公、休息及接待客戶。6、如何吸引市場投資酒店式公寓？酒店式公寓吸引投資者并獲得良好的收益，關鍵在于：一看：位置，是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Γ欢矗号涮?，全套生活、商務服務，超市甚至嬰兒托管所都要有；三看：物業(yè)管理。客戶的去留很大程度上取決于物業(yè)管理的質量，提供良好的服務是吸引客戶的最直接條件，還要有專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。四看：完整計劃。每年、每月，甚至每周的租務計劃都應該有；五看：推廣。持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎；六看：整體經濟的發(fā)展態(tài)勢。在我國酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又出現(xiàn)在上海、北京等地。自1999年以來，隨著房地產市場的復蘇，酒店式公寓的租金一路上揚，投資回報在8%10%之間，其較高的投資回報率吸引了眾多人的目光。7、酒店式公寓的開發(fā)和投資主要面臨大風險 根據(jù)我們的市調分析，目前酒店式公寓的開發(fā)和投資主要面臨四大風險： 一是隨著酒店式公寓物業(yè)越分越細，導致投資客分流。比如東方銀座酒店比較強調商務功能，而趣園則更強調“居住”。常規(guī)來說，住宅投資的回報率與人們對住宅投資市場的關注成反比，即當越來越多的人將住宅用于出租獲取回報時，租賃市場的租金水平就會相應地降低。因此，作為酒店式公寓住宅現(xiàn)今相對集中的客戶群投資客而言，如果有更佳的投資途徑，必會轉移目標。二是酒店式公寓的規(guī)劃設計問題。不少開發(fā)商急功近利，使得一些酒店式公寓的設計不盡如人意。即便是現(xiàn)在推出的一些項目，也有部分是利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設計而成，朝向、走道等都存在一些問題，也無法滿足酒店式公寓住戶的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服務空間等。三是投資者的預期租金問題?，F(xiàn)在，市場上的酒店式公寓產品大多為上百套小單元的物業(yè)分割構成，巨大的產品上市量左右著區(qū)域市場的租賃價格；特別是在交付使用后，同一地點的出租供應量驟然增大，諸多買家出租套現(xiàn)的投資行為愈演愈烈，一些急于求成的出租者會降低租金，從而造成投資回報率的下降和投資回收期的延長。四是定價問題。酒店式公寓的單價高于其他住宅10%-20%是合理的。但不少酒店式公寓的價格砝碼也與日俱增，每平方米上萬元的酒店式公寓不斷增多，價格與市場出現(xiàn)嚴重背離。另外，酒店式公寓還存在綠化率低、樓內電梯擁擠、通道狹窄、居住人群復雜等普遍問題。投資風險怎樣規(guī)避呢？我們認為，首先是對地段的綜合考慮。目前酒店式公寓風起云涌的背后，隱藏著區(qū)域供應量增加、產品雷同等影響投資回報率（租金）的因素。因此，我們在對青島項目進行市調時重點對項目地段、區(qū)域市場產品等綜合因素進行了了解，經過對國內酒店式公寓的綜合分析后，認為該項目適宜建成五星級酒店式公寓。其次，樓盤要有創(chuàng)新設計，拒絕爛尾樓。酒店式公寓設計要充分體現(xiàn)其經濟實用性特征，房型布局要緊湊而靈活，減少戶內消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分攤。對于不同層次的居住者及其生活習慣，居室套型設計可以靈活分隔。8、酒店式公寓的未來發(fā)展和對青島的影響 目前，國內各大、中城市已經形成了高級商務人士階層。這一階層擁有非?？陀^的商務消費能力。從另一方面來看，中國加入世貿以后也將為青島這樣的國際旅游城市帶來數(shù)量眾多的客源。2008年的奧運會吸引了全世界人民的目光，屆時將會有越來越多的人來青島旅游，將會有國際上大型的跨國公司來青島設立分部，中小型公司由于資金實力有限，既想要交通方便、價位比酒店低，又不能放棄高檔的辦公環(huán)境和辦公處所，那么酒店式公寓則是其最佳選擇。 酒店式公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務，同時提供了完善的辦公環(huán)境，是青島房地產業(yè)的一種新模式，它擁有更多、更全的服務功能，對投資置業(yè)的人士來講是一種新的具有更高回報率的選擇。有關專家認為，酒店式公寓是投資性置業(yè)尤其是異地置業(yè)的上選，因為此類物業(yè)投資對于多數(shù)人而言，具有超值回報空間。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其它物業(yè)項目難以比擬的。不過投資高檔項目所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此，較適合中長線的投資者。 酒店式公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境，最好在市中心地區(qū)或旅游景區(qū)，才有廣闊的發(fā)展空間和更高的投資回報。未來酒店式公寓的流行趨勢是更加多樣化。以前酒店式公寓多位于各國旅游度假區(qū)，且為了增加吸引力，均建設符合潮流的配套設施水療房、健身房、按摩、美容美發(fā)等。現(xiàn)在，新西蘭的皇后鎮(zhèn)、澳洲的大堡礁等旅游勝地就屬此類型。然而隨著社會的發(fā)展，商務人士產生了商務式的酒店公寓需求，它們的特點多是位于世界國際大都市，例如新西蘭奧克蘭CBD，澳洲悉尼、墨爾本等地，商務客戶既可住宿，白天還可以于客廳召開小型的商務會議或見客等。而其價格卻比酒店便宜不少，新西蘭一房一廳的酒店公寓僅為人民幣1500元/周。二、我們的建議青島酒店式公寓作為近年來房地產市場上出現(xiàn)的一種新型物業(yè)，而逐漸受到人們的關注。我們認為它在青島有相當大的發(fā)展空間。根據(jù)市調分析結合國內外酒店公寓發(fā)展的趨勢，我們對本項目酒店式公寓本身及其發(fā)展空間作一些構思。1、專業(yè)的國際管理公司擔綱管理青島酒店公寓項目，將由享譽國際的專業(yè)酒店管理公司提綱物業(yè)管理，為每一位住戶提供至善至美的五星級酒店式家居服務，讓住戶時刻享受真正自在的私人空間。2、酒店公寓的功能設置和服務、客房根據(jù)對酒店式公寓的了解，結合青島市場的需求，我們建議客戶按著標準客房和行政客房進行劃分。A、標準客房層： 高級客房、豪華客房和海景客戶之分。B、行政客房層： 行政高級客房、行政豪華客房、行政海景客房、海景套房和總統(tǒng)套房等。C、房間設施 雙頭煮食爐和基本餐具(砂鍋、炒鍋、碗、筷、勺、盤、刀具)國際、國內電話 特大行政寫字臺，配有適合個人計算機高速寬帶和雙電源接口 可獨立控制的中央空調 提供浴室用品 風筒 迷你酒吧 電視 房間保險箱 咖啡/茶電熱水壺 熨斗和燙板等。注：客房的價格將參照青島市同類酒店式公寓客房的收費及五星級酒店的租金標準，屆時予以提供。、宴會廳布置優(yōu)雅的宴會廳位于二樓，可供200人入座其間，適用于宴會、會議及婚宴，并配備有最先進的音響視聽設施、同聲傳譯和專業(yè)照明系統(tǒng)，實是舉辦商務或社交聚會的理想場地。各具特色的會議室位于二樓和三樓，可提供15200位客人作會議使用，也可在會議室內設宴布席，方便靈活，實是舉辦商務或社交聚會的理想場地。宴會設備同聲傳譯 激光教棒遠程會議系統(tǒng) 活動舞臺多媒體投影儀 電子指示牌實物投影儀 電視機膠片投影儀 錄像機手提電腦 錄音設備電子白板 影像機白板 擴音設備、餐廳及娛樂A、咖啡酒廊 咖啡酒廊 06：30-01：00咖啡酒廊位于大堂，各國珍饈應有盡有。飄飄仙樂中，伴您盡享美食。B、行政酒廓 行政酒廊位于最高樓層，美酒、美景，美不勝收，是時尚聚會之絕佳場所。 酒廊 淺酌慢飲，酒醇音醉；憑窗遠眺，醉人港景咫尺之遙。紅酒雪茄屋 良朋益友，紅酒雪茄，人生美好時光，享受不盡。 圖書館 一本書，一個休閑新天地，給您一個寧靜致遠新境界。、設施A、商務中心和辦公室 商務中心為客人提供全套專業(yè)服務及備有會議室和出租辦公室 出租辦公室 秘書服務 代售機票、火車票 會議室 商務中心可提供傳真服務、彩色打印、文件裝訂、過膠、翻譯和快遞通訊 國際、國內長途房間寬頻上網(wǎng)公共場所無線上網(wǎng)B、健體俱樂部池畔露天陽臺恒溫游泳池健身房香薰浴、尊貴服務 每日報紙一份(青島日報、半島都市報、青島晚報等中任選一份) 接收傳真 每周兩次房間清潔服務(包括更換床單被套、吸塵等工作)使用游泳池、健身房(視季節(jié)而定)。第五節(jié)、附件1、丹楓白露酒店公寓舒適雅致的999丹楓白露酒店位于深圳市中心羅湖區(qū)，是商旅居停的理想居所，您更可在這個負有盛譽的國際酒店尊享獨具特色、貼心周到的私人管家服務丹楓白露酒店為城中唯一全套房精品酒店，298間典雅寬敞的套房從69平方米至205平方米不等，面積超大?，F(xiàn)代設施一應俱全，均為您的滿意而設。每個房間擁有獨立的客飯廳、廚房和陽臺，帶有全套名家精心設計的家私，務求提供完整的居家氛圍；每個壁櫥均配有自動感應燈以照顧客人取物之便；洗手間用大理石鋪陳，設立式淋浴間，獨立調控空調，細微之處都為您悉心著想，營造最舒適的居家之所。除提供常規(guī)的24小時送餐服務和一天兩次房間整理外，酒店的“私人管家”服務讓您的旅途毫無后顧之憂。999丹楓白露酒店女士樓層丹楓白露推出別具特色的女士樓層、為女性提供一個時尚、溫馨的私密空間。照顧到女性生理和心理特點，房間內所有擺設均為女士特別而設。整個房間色調柔美明朗，裝潢雅致，迎合時尚女性的品味，別致的燈、白色的蝴蝶蘭，清新的綠色植物，為女士提供獨享的優(yōu)雅興小天地，房間內特別栩備了全套的女士護膚妝及日常用品，使旅居在外的女士可以感受到家一般的溫馨和舒適。滿足不同客人的需求，酒店還設有綠色環(huán)保的無煙樓層以及為商務人士提從一系列便利和至尊服務的行政樓層。酒店獨具可調控的暖風設備，可以讓您盡享家的溫暖和舒適。特別推廣優(yōu)惠客戶類型門市價(RMB)特惠房價(RMB)女士商務套房(69m2)1280800以上價格另加15%服務費此價格自2004年8月1日起本酒店有權對此價格進行修訂而不做任何通知以及承擔任何責任免費尊享護膚裝扮用品衛(wèi)生護理套裝特色迷你吧奉送歡迎水果提供純凈水免費使用游泳池、健身房(根據(jù)季節(jié)情況而定)歡樂時光提供佐酒小食贈送當日報紙(深圳商報、晶報、晚報、特區(qū)報、china Daily中任選一份)微型圖書館借閱報紙和雜志供閱欣賞2張精選原聲DVD影碟(視租用情況而定)商務廊享有八折優(yōu)惠(通訊費用除外) Q caf餐廳享有九折優(yōu)惠(送餐服務除外)由賓客關系主任陪同辦理特快入住與退房手續(xù)延遲退房至下午2時(視酒店當日住房情況而定)由999丹楓白露提供的五星級標準酒店式的管理與服務 丹楓白露服務式住宅，首次引進全歐式建筑設計語言，首創(chuàng)雙創(chuàng)洗手間概念，將生活的私密性和享受強調到極致，倡導尊重個性生活。由999丹楓白露酒店提供的五星級標準酒店式的管理與服務，泛酒店的軟性互動空間，鑄就了丹楓白露服務式住宅的非凡品質。無論您是來深旅游購物，還是商務公干，在此小宿常住都將盡健康無憂生活。我們的服務宗旨：這里是您永遠的家99套璀璨歐陸風格嶄新客房溫馨時尚、開敞雙廳，小躍式雙套房格局，超大空間寬敞整潔。獨立衣幅間、私人保險箱、50個頻道衛(wèi)星電視、有線電視電影頻道、迷你吧、寬頻上網(wǎng)、國際直撥電話、名師設計家私、超靜音彩電、冰箱、全自動洗衣機、獨立控制空調、開放式廚房內設雙頭煮食爐提供基本餐具。臨近的Q caf是用最時尚的理念來設計的Fusion餐廳，主營新派菜，巧妙融合了中、泰、日、西方菜式，中西結合；并有來自世界各地的美味生蠔供您品嘗。為滿足私人聚會而設置的包房每間可容納14人以上。24小時完善的保安監(jiān)控系統(tǒng)近30000尺的四季中庭園林，流暢的線性水景，極富層次感的空間規(guī)劃，健康居住三重定位。24小時完善的保安監(jiān)控系統(tǒng)，為離家在外的您營造家一般的舒適與安全?？头糠占皟r位房間類型戶型及面積門市價每月房價商務套房40-60m2(一房一廳)700/晚9000/月行政套房96m2(二房一廳)1500/晚13000/月豪華套房102m2(二房一廳)1700/晚15000/月備注：以上價均包含水、電費、煤氣費、物業(yè)管理費尊享服務提供服務 每日報紙一份(在深圳商報、晶報、晚報、特區(qū)報、shenzhen Daily中任選一份) 接收傳真 每周兩次房間清潔服務(包括更換床單被套、吸塵等工作) 使用游泳池、健身房(視季節(jié)而定) 可提供燙斗、燙板可提供以下設施 雙頭煮食爐和基本餐具(砂鍋、炒鍋、碗、筷、勺、盤、刀具) 衛(wèi)星電視接受系統(tǒng)可欣賞到50個頻道 迷你吧 寬頻上網(wǎng) 國際直撥電話交通指南往酒店出發(fā)搭乘出租車分鐘羅湖口岸RMB155火車站RMB155皇崗口岸RMB3010寶安國際機場RMB12045香港國際機場RMB18090商務廊商務廊位于酒店最高層(34樓)，結合了可提供高效服務的商務中心和雅致的行政廊?？蔀槟峁┓g及秘書服務，確認航班和機票服務。所配備的高清晰度的42寸等離子電視機、DVD機、一系列的中外文報紙和時尚周刊雜志、迷你圖書館盡可滿足您對現(xiàn)代資訊的需求。便捷快速的無線寬頻上網(wǎng)讓您盡情網(wǎng)上沖浪，以及可容納8人的分隔式小型會議室配有多媒體投影儀等設施，為您的商務交流提供至便利的條件。