工程維修工作手冊.docx

工作手冊說明1.本手冊是公司實施質(zhì)量管理體系的細(xì)則，是公司的法規(guī)性文件，本部門全體員工必須嚴(yán)格遵守。2.本手冊自發(fā)布之日起生效。3.手冊使用期間，如有修改建議，工程部應(yīng)匯總意見，工程部經(jīng)理根據(jù)需要及時組織有關(guān)人員按管理評審控制程序?qū)κ謨缘倪m用性、有效性進(jìn)行評審，必要時進(jìn)行修訂。4.本手冊發(fā)布后，公司或工程部發(fā)放的新文件，屬于質(zhì)量管理體系長期有效的文件，均應(yīng)適時納入本手冊。5.本部門與其他部門工作有接口的文件，按本手冊及相關(guān)部門工作手冊中的條款執(zhí)行。6.本手冊的管理和發(fā)放均應(yīng)按照文件控制程序的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 1.0工程部崗位圖 2.0工程維修管理流程 3.0工程部質(zhì)量目標(biāo) 4.0工程部崗位說明書 5.0工程維修員績效考核規(guī)則 6.0工程管理規(guī)范 7.0工程維修安全管理作業(yè)規(guī)程 7.1交接班、值班管理作業(yè)規(guī)程 7.2工程設(shè)施設(shè)備巡視檢查作業(yè)規(guī)程 7.3供配電設(shè)備設(shè)施運行管理作業(yè)規(guī)程 7.4供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 7.5停送電操作規(guī)程 7.6發(fā)電機(jī)管理、運行、保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 7.7低壓配電控制柜保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 7.8電梯管理作業(yè)規(guī)程 7.9給排水設(shè)備設(shè)施運行管理作業(yè)規(guī)程 7.10給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 7.11二次供水管理作業(yè)規(guī)程 7.12弱電網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 7.13消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 7.14風(fēng)機(jī)定期保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 7.15避雷裝置定期保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 7.16中央空調(diào)運行作業(yè)規(guī)程 7.17燃?xì)忮仩t運行作業(yè)規(guī)程 7.18電梯鑰匙管理規(guī)程 7.19玻璃幕墻管理規(guī)程 7.20維修服務(wù)管理作業(yè)規(guī)程 7.21設(shè)備檔案管理作業(yè)規(guī)程 7.22新接物業(yè)承接驗收作業(yè)規(guī)程 8.0工程維修質(zhì)量記錄清單電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)工程主管項目設(shè)備維護(hù)部設(shè)備運行管理及日常巡視客戶維修服務(wù)設(shè)施設(shè)備組土建工程消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)供配電、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)工程部經(jīng)理工程部崗位圖工程部（經(jīng)理）工程維修管理流程項目設(shè)備維護(hù)部設(shè)備組項目部（經(jīng)理）計劃巡檢、保養(yǎng)計劃安排、要求技術(shù)支持、問題跟蹤要 求 及 信問題提出、要求巡息監(jiān)檢反督保饋考養(yǎng)核結(jié)、果問題跟蹤文字說明：1、工程部經(jīng)理全面負(fù)責(zé)部門的管理、考核、人員配備、資金預(yù)算、設(shè)施設(shè)備的運行維修保養(yǎng)、工程項目的新增、改造的計劃與實施及能耗管理等工作，及時處理項目提出的有關(guān)工程問題并與項目溝通、反饋信息，對分管副總負(fù)責(zé)。2、設(shè)備組按照工程部制定的設(shè)施設(shè)備維保標(biāo)準(zhǔn)及計劃實施具體的維修保養(yǎng)，對項目設(shè)備維護(hù)部提出的要求進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)，同時對設(shè)施設(shè)備專項、工程改造專項工作進(jìn)行實施、跟蹤，對工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)。3、項目設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)各項目客戶日常維修服務(wù)，設(shè)備設(shè)施的運行管理及日常巡檢，負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、物資物品管理，公共能耗的統(tǒng)計、核算，應(yīng)急事件的現(xiàn)場處置及控制，對設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、專項工程提供協(xié)助與支持。對工程部主管（經(jīng)理）負(fù)責(zé)，同時接受項目經(jīng)理的監(jiān)督與考核。以公司質(zhì)量目標(biāo)為管理原則，制定以下分解目標(biāo)：1、履行物業(yè)服務(wù)合同約定的公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)責(zé)任和義務(wù)，客戶對維修服務(wù)的綜合滿意率95%；2、無重大安全責(zé)任事故（人身事故和設(shè)備事故）發(fā)生；3、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備完好率為100%，且隨時可以啟用；4、共用設(shè)備運行正常，完好率達(dá)98%；5、配套公用設(shè)施完好率達(dá)98%；6、客戶報修零修、急修處理及時率達(dá)100%，維修一次合格率達(dá)99%，二次返修合格率達(dá)100%；7、檔案歸檔完整率100%。 1.0工程部經(jīng)理1.1任職條件年齡教育背景： 25-45歲，工民建、電子、機(jī)械工程等相關(guān)專業(yè)統(tǒng)招本科以上學(xué)歷，工程師以上職稱。培訓(xùn)經(jīng)歷： 受過管理學(xué)、物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)及樓宇各工程設(shè)施設(shè)備相關(guān)知識的培訓(xùn)。工作經(jīng)驗： 從事相關(guān)崗位管理工作5年以上。工作技能： 電腦：會使用辦公軟件、AUTOCAD繪圖軟件； 寫作：能做工作匯報、計劃、總結(jié)、方案等各種文稿； 具備解決各工程設(shè)施設(shè)備突發(fā)事故的能力； 較強(qiáng)的分析、解決問題能力，思路清晰考慮問題細(xì)致； 具有先進(jìn)的管理理念和管理方法。個性特征 做事客觀、嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實、敬業(yè)； 具有很強(qiáng)的人際溝通、協(xié)調(diào)、組織能力以及高度的團(tuán)隊精神，責(zé)任心強(qiáng)； 精力充沛，能承受較大的工作壓力； 品格高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。1.2職責(zé) 確保質(zhì)量管理體系在工程部的有效運行和持續(xù)改進(jìn)； 負(fù)責(zé)對部門工作手冊的適應(yīng)性進(jìn)行評審和修改； 負(fù)責(zé)組織、參與新接物業(yè)的前期介入、設(shè)施設(shè)備的查驗、驗收工作； 管理和監(jiān)督部門員工按工作手冊要求做好共用設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，為客戶提供滿意的服務(wù)，確保本部門質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)； 負(fù)責(zé)編制部門材料計劃，定期上報各類設(shè)備的備品、備件計劃，經(jīng)審批后組織實施； 對部門員工服務(wù)過程進(jìn)行有效監(jiān)督、對工作狀態(tài)進(jìn)行檢查和月、年度考核； 負(fù)責(zé)本部門新進(jìn)員工和在崗員工的培訓(xùn)及實施效果的檢查； 對本部門存在的不合格進(jìn)行分析，落實具體的糾正措施，并對其有效性進(jìn)行驗證； 負(fù)責(zé)溝通、協(xié)調(diào)本部門同其他部門的關(guān)系、保持良好的團(tuán)隊合作；負(fù)責(zé)貫徹公司領(lǐng)導(dǎo)的各項指令，完成公司交辦的工作。1.3權(quán)限 依照制度，對部門中發(fā)現(xiàn)的問題實施處罰的權(quán)力； 依照制度，按規(guī)定程序?qū)T工的晉級、晉職的建議； 部門內(nèi)部員工聘任、解聘的權(quán)力； 部門內(nèi)部員工考核的權(quán)力； 其它相關(guān)權(quán)力。2.0工程主管2.1任職條件年齡教育背景 25-45歲，工民建、電子、機(jī)電工程等相關(guān)專業(yè)大專以上學(xué)歷，助理工程師以上職稱。培訓(xùn)經(jīng)歷： 受過管理學(xué)、物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)及樓宇各工程設(shè)施設(shè)備相關(guān)知識的培訓(xùn)。工作經(jīng)驗： 從事相關(guān)崗位管理工作3年以上。工作技能： 電腦：會使用辦公軟件; 寫作：能做工作匯報、計劃、總結(jié)、方案等各種文稿; 具備解決各工程設(shè)施設(shè)備突發(fā)事故的能力； 較強(qiáng)的分析、解決問題能力，思路清晰，考慮問題細(xì)致： 具備相應(yīng)的管理能力。個性特征： 做事客觀、嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實、敬業(yè)； 具有較強(qiáng)的人際溝通、協(xié)調(diào)、組織能力以及高度的團(tuán)隊精神，責(zé)任心強(qiáng)； 精力充沛，能承受較大的工作壓力； 品格高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。2.2職責(zé) 在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)所屬專業(yè)口的具體工作計劃、安排和組織實施； 負(fù)責(zé)制定部門新進(jìn)員工和在崗員工的培訓(xùn)計劃并按計劃貫徹執(zhí)行； 負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)各駐場維修班的具體工作，對服務(wù)過程進(jìn)行有效監(jiān)控、對員工工作狀態(tài)進(jìn)行檢查和月、年度考核；負(fù)責(zé)部門日常事務(wù)工作； 圓滿完成公司及部門經(jīng)理交辦的其它工作。2.3權(quán)限 對部門管理建議的權(quán)力； 依照制度，對下屬工作中的問題提請部門經(jīng)理實施處罰的權(quán)力； 依照制度，按規(guī)定程序?qū)T工的晉級的建議； 對下屬員工考核的權(quán)力； 其它相關(guān)權(quán)力。3.0設(shè)施設(shè)備組各崗位3.1弱電及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)維護(hù)員3.1.1任職條件年齡教育背景： 25-35歲，通信、電子工程、計算機(jī)及其相關(guān)專業(yè)，中專以上學(xué)歷。培訓(xùn)經(jīng)歷 持電工操作證、網(wǎng)絡(luò)工程師證或網(wǎng)絡(luò)維護(hù)相關(guān)資質(zhì)證件，接受過監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等相關(guān)知識的培訓(xùn)。工作經(jīng)驗： 2年以上弱電系統(tǒng)維護(hù)工作，或具大型局域網(wǎng)組網(wǎng)、運行、維護(hù)經(jīng)驗。工作技能： 熟悉監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的運行及維護(hù)，動手能力強(qiáng)； 具備解決弱電系統(tǒng)設(shè)備故障的能力； 熟悉網(wǎng)終系統(tǒng)的性能測試和優(yōu)化技術(shù)。個性特征： 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實、敬業(yè)； 具備團(tuán)隊精神，責(zé)任心強(qiáng)； 品格高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。3.1.2職責(zé) 根據(jù)部門安排進(jìn)行物業(yè)前期的工程介入及新接管物業(yè)的查驗、驗收工作； 按計劃實施防盜監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、（可視）對講系統(tǒng)、三表采 集系統(tǒng). 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等弱電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)； 及時維修弱電系統(tǒng)設(shè)備出現(xiàn)的突發(fā)性故障；檢查弱電系統(tǒng)設(shè)備運行情況，確保各系統(tǒng)安全、穩(wěn)定、良好的運行； 負(fù)責(zé)本專業(yè)口的相關(guān)培訓(xùn)工作； 對弱電設(shè)備的管理工作提出建議或改進(jìn)意見供部門參考； 完成部門安排的其他工作。3.2供配電及給排水系統(tǒng)維護(hù)員3.2.1任職條件年齡教育背景： 25-40歲，電子、機(jī)電工程等相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷。培訓(xùn)經(jīng)歷： 持電工操作證書，高壓進(jìn)網(wǎng)證書。接受過物業(yè)樓宇設(shè)備及變配電系統(tǒng)等相關(guān)知識的培訓(xùn)。工作經(jīng)驗： 3年以上從事供配電系統(tǒng)或給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)工作。工作技能： 熟悉變配電系統(tǒng)的運行及維護(hù)，動手能力強(qiáng)； 具備解決變配電系統(tǒng)設(shè)備故障的能力； 具備解決給排水設(shè)備故障的能力。個性特征 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實、敬業(yè)； 具備團(tuán)隊精神，責(zé)任心強(qiáng)； 品格高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。3.2.2職責(zé) 根據(jù)部門安排進(jìn)行物業(yè)前期的工程介入及新接管物業(yè)的查驗、驗收工作； 按計劃實施各項目供配電系統(tǒng)設(shè)備、給排水系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)； 及時維修強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)設(shè)備出現(xiàn)的突發(fā)性故障； 檢查強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)設(shè)備運行情況及安全操作情況，確保各系統(tǒng)安全、穩(wěn)定、 良好的運行； 對各項目能源計量（水、電）實施監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)并處理漏水漏電現(xiàn)象； 負(fù)責(zé)本專業(yè)口的相關(guān)培訓(xùn)工作； 對供配電設(shè)備系統(tǒng)、給排水設(shè)備系統(tǒng)的管理工作提出建議或改進(jìn)意見供部門參考； 完成部門安排的其他工作。3.3電梯系統(tǒng)維護(hù)員3.3.1任職條件年齡教育背景 25-40歲，電子、機(jī)電工程等相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷。培訓(xùn)經(jīng)歷： 持技監(jiān)局有效的電梯維修保養(yǎng)操作證書。接受過電梯系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)等相關(guān)知識的培訓(xùn)。工作經(jīng)驗： 從事電梯維修保養(yǎng)工作3年以上。工作技能。 熟悉電梯的保養(yǎng)及維護(hù)，動手能力強(qiáng)； 具備解決電梯一般故障的能力。個性特征 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實、敬業(yè)； 具備團(tuán)隊精神，責(zé)任心強(qiáng)； 品格高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。3.3.2職責(zé) 根據(jù)部門安排進(jìn)行物業(yè)前期的工程介入及新接管物業(yè)的查驗、驗收工作； 按計劃實施電梯系統(tǒng)設(shè)備的月度、年度維修保養(yǎng)； 負(fù)責(zé)電梯年檢前的綜合保養(yǎng)，確保各電梯順利通過技監(jiān)局的檢測； 及時維修電梯系統(tǒng)設(shè)備出現(xiàn)的突發(fā)性故障； 檢查電梯系統(tǒng)設(shè)備運行情況，確保電梯系統(tǒng)安全、穩(wěn)定、良好運行； 負(fù)責(zé)卒專業(yè)口的相關(guān)培訓(xùn)工作； 對電梯系統(tǒng)的管理工作提出建議或改進(jìn)意見供部門參考； 完成部門安排的其他工作。3.4消防系統(tǒng)維護(hù)員3.4.1任職條件年齡教育背景： 25-40歲，電子、機(jī)電工程等相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷。培訓(xùn)經(jīng)歷 持電工操作證書，接受過物業(yè)樓宇設(shè)備、消防系統(tǒng)等相關(guān)知識的培訓(xùn)。工作經(jīng)驗 從事消防系統(tǒng)維護(hù)、保養(yǎng)工作3年以上。工作技能： 熟悉消防系統(tǒng)的運行及維護(hù)，動手能力強(qiáng)； 具備解決消防系統(tǒng)設(shè)備故障的能力。個性特征： 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實、敬業(yè)； 具備團(tuán)隊精神，責(zé)任心強(qiáng)； 品格高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。3.4.2職責(zé) 根據(jù)部門安排進(jìn)行物業(yè)前期的工程介入及新接管物業(yè)的查驗、驗收工作； 按計劃實施消防系統(tǒng)的月、季、年度維修保養(yǎng)； 按計劃每季度實施各高層項目的消防聯(lián)動試驗； 及時維修消防系統(tǒng)設(shè)備出現(xiàn)的突發(fā)性故障； 檢查消防系統(tǒng)設(shè)備運行情況，確保消防系統(tǒng)能隨時正常啟動并安全、穩(wěn)定、良好運行； 負(fù)責(zé)本專業(yè)口的相關(guān)培訓(xùn)工作； 對消防系統(tǒng)設(shè)備的管理工作提出建議或改進(jìn)意見供部門參考； 完成部門安排的其他工作。3.5土建工程維護(hù)員3.5.1任職條件年齡教育背景 25-45歲，工民建專業(yè)中專以上學(xué)歷。培訓(xùn)經(jīng)歷： 受過物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)、房屋安全要求及其養(yǎng)護(hù)辦法等相關(guān)知識的培訓(xùn)。工作經(jīng)驗 從事土建工程、房屋的日常維修、補(bǔ)漏、保養(yǎng)及維護(hù)工作3年以上。工作技能 熟悉各類房屋結(jié)構(gòu)、對房屋及設(shè)施的土建工程、日常維修具備操作能力。個性特征： 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實、敬業(yè)； 具備團(tuán)隊精神，責(zé)任心強(qiáng)； 品格高尚，道德素養(yǎng)好，富有貴任感。3.5.2職責(zé)根據(jù)部門安排進(jìn)行物業(yè)前期的工程介入及新接管物業(yè)的查驗、驗收工作； 按計劃實施各項目土建工程的施工并對其工作質(zhì)量負(fù)責(zé)； 及時處理各項目需土建方面的突發(fā)性配合工作； 對土建工程方面的工作提出建議或改進(jìn)意見供部門參考； 完成部門安排的其他工作。4.0項目設(shè)備維護(hù)部4.1項目設(shè)備維護(hù)部主管4.1.1任職條件年齡教育背景： 25-40歲，高中以上文化。培訓(xùn)經(jīng)歷： 受過物業(yè)設(shè)施設(shè)備運行、維護(hù)及工程管理方面租關(guān)知識的培訓(xùn)； 持電工操作證書、高壓進(jìn)網(wǎng)證。工作經(jīng)驗： 從事電梯、消防、供配電、給排水、電氣、機(jī)械等設(shè)施設(shè)備運行、維護(hù)、保養(yǎng)工作3年以上。工作技能。 熟悉物業(yè)各設(shè)備系統(tǒng)的運行及維護(hù)，動手能力強(qiáng)； 具備解決各設(shè)備系統(tǒng)一般故障的能力； 具備處理設(shè)備突發(fā)事故的能力； 具備相應(yīng)的管理能力。 個性特征： 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實、敬業(yè)； 具備團(tuán)隊精神，責(zé)任心強(qiáng)； 品格高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。4.1.1職責(zé) 根據(jù)部門安排組織物業(yè)前期的工程介入及新接管物業(yè)的驗收工作； 負(fù)責(zé)組織項目客戶維修服務(wù)； 負(fù)責(zé)組織安排項目部設(shè)備設(shè)施的運行管理及日常巡視，公共能耗的審核工作； 負(fù)責(zé)組織實施項目應(yīng)急事件的處置及控制； 負(fù)責(zé)項目部設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、物資物品管理審核工作； 負(fù)責(zé)制定并組織實施項目部的維修計劃和培訓(xùn)計劃工作；負(fù)責(zé)項目設(shè)備維護(hù)人員的考核考評審查工作； 負(fù)責(zé)完成設(shè)施設(shè)備組和外委單位對本項目部設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)、改造、檢測等的協(xié)調(diào)和配合工作； 對項目設(shè)備維護(hù)的管理工作提出建議或改進(jìn)意見供部門和項目部參考； 負(fù)責(zé)完成工程部、項目部交辦的其他工作。4.2項目設(shè)備維護(hù)部班長4.2.1任職條件年齡教育背景 25-40歲，高中以上文化。培訓(xùn)經(jīng)歷 受過物業(yè)設(shè)施設(shè)備運行、維護(hù)及工程管理方面相關(guān)知識的培訓(xùn)； 持電工操作證書、高壓進(jìn)網(wǎng)證。工作經(jīng)驗 從事電梯、消防、供配電、給排水、電氣、機(jī)械等設(shè)施設(shè)備運行、維護(hù)、保養(yǎng)工作3年以上。工作技能 熟悉物業(yè)各設(shè)備系統(tǒng)的運行及維護(hù)，動手能力強(qiáng)； 具備解決各設(shè)備系統(tǒng)一般故障的能力； 具備處理設(shè)備突發(fā)事故的能力； 具備相應(yīng)的管理能力。個性特征 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實、敬業(yè)； 具備團(tuán)隊精神，責(zé)任心強(qiáng)； 品格高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。4.2.2職責(zé) 根據(jù)部門安排進(jìn)行物業(yè)前期的工程介入及新接管物業(yè)的驗收工作； 負(fù)責(zé)客戶日常維修服務(wù)； 負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的運行管理及日常巡檢，公共能耗的統(tǒng)計、核算工作； 負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的現(xiàn)場處置及控制； 負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、物資物品管理； 負(fù)責(zé)制定本項目部的維修工作計劃； 負(fù)責(zé)完成設(shè)施設(shè)備組和外委單位對本物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)、改造、檢測等的協(xié)調(diào)和配合工作； 對駐場維修的管理工作提出建議或改進(jìn)意見供部門參考； 負(fù)責(zé)完成工程部、項目部交辦的其他工作。4.3駐場維修員4.3.1任職條件年齡教育背景： 25-40歲，高中以上文化。培訓(xùn)經(jīng)歷： 受過物業(yè)設(shè)施設(shè)備運行、維護(hù)等相關(guān)知識的培訓(xùn)； 持電工操作證書。工作經(jīng)驗 從事電梯、消防、供配電、給排水、電氣、機(jī)械等設(shè)施設(shè)備運行、維護(hù)、保養(yǎng)工作2年以上。工作技能： 熟悉物業(yè)各設(shè)備系統(tǒng)的運行及維護(hù)，動手能力較強(qiáng)； 具備解決各設(shè)備系統(tǒng)一般故障的能力。個性特征： 做事嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)、踏實、敬業(yè)； 具備團(tuán)隊精神，責(zé)任心強(qiáng)； 品格高尚，道德素養(yǎng)好，富有責(zé)任感。 4.3.2職責(zé) 根據(jù)部門安排進(jìn)行物業(yè)前期的工程介入及新接管物業(yè)的驗收工作； 負(fù)責(zé)客戶日常維修服務(wù)； 負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的運行管理及日常巡檢，公共能耗的統(tǒng)計、核算工作； 負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的現(xiàn)場處置及控制； 負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、物資物品管理； 對駐場維修的管理工作提出建議或改進(jìn)意見供部門參考； 完成工程部、項目部交辦的其他工作。1.0目 的 為工程部全體人員的獎懲，晉職、培訓(xùn)等人事異動提供依據(jù)，客觀考評員工的工作業(yè)績。2.0適用范圍 適用于工程部全體維修維護(hù)人員。3.0職 責(zé)3.1項目設(shè)備維護(hù)部班長為項目維修員工作業(yè)績的第一考評人，項目經(jīng)理和項目設(shè)備維護(hù)部主管認(rèn)定考核結(jié)果并對設(shè)備維護(hù)部班長提出考核意見；3.2設(shè)備組人員由工程部相應(yīng)專業(yè)口責(zé)任人考核；3.3項目設(shè)備維護(hù)部及設(shè)備組員工的最終考核由工程部經(jīng)理審核。4.0考核周期4.1每月為一個考核周期，每半年匯總考核一次，全年綜合考核一次。5.0考核內(nèi)容5.1設(shè)施設(shè)備組考核內(nèi)容：5.1.1月度考核：a.設(shè)施設(shè)備巡檢維護(hù)質(zhì)量：分值80分； b.日常行為規(guī)范：分值20分； c.細(xì)則詳見工程部設(shè)備組月績效考核表。5.1.2季度考核 a.各專業(yè)口設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量的綜合效果評價； b.各專業(yè)口設(shè)施設(shè)備重大安全隱患的發(fā)現(xiàn)或處理的及時性評價； c.各專業(yè)口設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)、運行的合理化建議，改進(jìn)措施的效果評價。5.2駐場維修班長考核內(nèi)容： a.客戶維修：分值15分； b.設(shè)施巡檢：分值25分； c.日常行為規(guī)范：分值5分； d.管理責(zé)任：分值55分； e.細(xì)則詳見設(shè)備維護(hù)班長（主管）月績效考核表。5.3駐場維修員考核內(nèi)容： a.客戶維修：分值50分； b.設(shè)施巡檢：分值35分； c.日常行為規(guī)范：分值15分。 d.細(xì)則詳見設(shè)備維護(hù)員月績效考核表。6.0考核流程6.1日?？己酥校椖吭O(shè)備維護(hù)部班長對項目設(shè)備維護(hù)部維修員的工作表現(xiàn)分別記載于設(shè)備維護(hù)員月績效考核表中，每月25日前將計分統(tǒng)計匯總，由項目經(jīng)理審核認(rèn)定后交工程部，工程部經(jīng)理依照項目部和本部門的考核事項最終評分，考核結(jié)果于當(dāng)月體現(xiàn)6.2日?？己酥?，項目經(jīng)理對項目設(shè)備維護(hù)部班長的工作表現(xiàn)分別記載于設(shè)備維護(hù)班長（主 管）月績效考核表中，每月25日前交至工程部，工程部經(jīng)理依照項目部和本部門的考核事項最終評分，考核結(jié)果干當(dāng)月體現(xiàn)。6.3日?？己酥?，工程部各專業(yè)口責(zé)任人對設(shè)施設(shè)備組人員工作表現(xiàn)分別記載于工程部設(shè)備組月績效考核表中，每月25日前將計分統(tǒng)計匯總，工程部經(jīng)理對各考核事項最終評分，考核結(jié)果于當(dāng)月體現(xiàn)。6.4設(shè)備組各專業(yè)口的季度考核，由工程部經(jīng)理每季度組織相關(guān)專業(yè)口人員會同消防、電梯、 供配電等專業(yè)公司檢查各設(shè)備的保養(yǎng)狀況，并就設(shè)備安全隱患的發(fā)現(xiàn)、處理和改進(jìn)措施等綜合效果作出評價，每季度按實際評價對相關(guān)專業(yè)口維護(hù)員給予100-500元的獎勵或處罰。6.5員工有特別貢獻(xiàn)和特殊事宜的內(nèi)容不進(jìn)入考核范圍，采用即時獎勵即時處罰辦法兌現(xiàn)。6.6考核結(jié)果由工程部經(jīng)理或主管分別對員工進(jìn)行溝通、同時以違規(guī)通知單、內(nèi)部談話記錄等方式予以記錄。6.7對全年綜合考核位居前列的員工在年終獎、工資上浮、各項培訓(xùn)等事項上優(yōu)先；若考核屬不合格范圍，予以解聘。7. 0質(zhì)量記錄7.1工程部設(shè)備組月績效考核表7.2設(shè)備維護(hù)班長（主管）月績效考核表7.3設(shè)備維護(hù)員月績效考核表1.0基本要求1.1工程維修員在服務(wù)過程中應(yīng)保持良好的精神狀態(tài)；1.2表情自然、親切、舉止大方、有禮，用語文明、規(guī)范；1.3對待客戶主動、熱情、耐心、周到并及時為客戶提供服務(wù)；1.4工程維修員按規(guī)定統(tǒng)一著裝，著裝整齊清潔，儀表儀容整潔端莊；1.5在指定位置佩戴標(biāo)志，站姿端正，坐姿穩(wěn)重，行為規(guī)范，服務(wù)主動。2.0客戶服務(wù)2.1客戶報修及時受理，急修在15分鐘內(nèi)到達(dá)，一般維修在半小時內(nèi)到達(dá)，約定時間的按約定時間提前到達(dá)，小修項目及時完成；2.2裝修服務(wù)，按照裝修手冊的規(guī)定在客戶申請裝修時告知，建立客戶裝修檔案；發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象及時勸阻、制止。3.0房屋維護(hù)管理3.1檢查、督促客戶正確使用房屋，指導(dǎo)客戶遵守房屋安全使用的規(guī)范；3.2對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，保養(yǎng)記錄齊全；3.3定期檢查房屋共用部位的使用狀況，做好巡視記錄；3.4需要維修的，屬于小修范圍的及時修復(fù)；屬于大、中修范圍的及時編制維修計劃和專項維修資金使用計劃并按業(yè)主的需求組織維修。4.0設(shè)備運行與維護(hù)管理4.1變配電系統(tǒng)4.1.1限電、停電提前通知客戶；4.1.2按照要求進(jìn)行高壓電氣設(shè)備試驗，留存高壓電氣測試合格的報告；4.1.3按照要求對變配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做記錄；4.1.4高（低）壓變（配）電柜操作運行正常，檢測表計顯示準(zhǔn)確；4.1.5變壓器運行正常，溫控顯示準(zhǔn)確，聯(lián)控動作正常；4.1.6變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要求；4.1.7低壓配電柜運行正常，各類表計顯示正常；4.1.8無功功率自動補(bǔ)償電容器（組）運行正常，自動切換正確可靠；4.1.9變（配）電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)自切正常。4.2應(yīng)急供電系統(tǒng)4.2.1定期對發(fā)電機(jī)設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備晃好；4.2.2定期對應(yīng)急照明設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，使其處于有效待命狀態(tài)；4.2.3定期對蓄電池組進(jìn)行充放電試驗，進(jìn)行蓄電檢查及保養(yǎng)。4.3樓宇智能化設(shè)備系統(tǒng)4.3.1樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)4.3.1.1服務(wù)器工作正常、通訊正常、整潔；4.3.1.2工作站工作正常、通訊正常、整潔；4.3.1.3數(shù)字式直接控制器工作正常、通訊正常、整潔、線路整齊；4.3.1.4末端設(shè)備工作正常、接線正確、線路無損、安裝牢固。4.3.2網(wǎng)絡(luò)與通訊設(shè)備系統(tǒng)4.3.2.1程控交換機(jī)4.3.2.1.1程控交換機(jī)數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊；4.3.2.1.2維護(hù)終端工作正常、整潔；4.3.2.1.3話務(wù)臺工作正常、話音清晰、整潔；4.3.2.1.4電源工作正常、蓄電池正常、設(shè)備整潔、顯示儀表無損。4.3.2.2網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)備4.3.2.2.1配線架排線整齊，標(biāo)簽完好，數(shù)據(jù)齊全；4.3.2.2.2光纖配架排線整齊，標(biāo)簽完好，數(shù)據(jù)齊全；4.3.2.2.3插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔。4.3.2.3廣播與背景音響系統(tǒng)4.3.2.3.1音源設(shè)備工作正常，整潔完好；4.3.2.3.2功放設(shè)備工作正常，整潔完好；4.3.2.3.3揚聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰；4.3.2.3.4背景音響與消防報警系統(tǒng)的連接切換工作正常。4.4安全防范系統(tǒng)4.4.1中央監(jiān)掛系統(tǒng)4.4.1.1攝像機(jī)安裝牢固、位置正確、工作正常、整潔；4.4.1.2畫面分割器工作正常、整潔；4.4.1.3錄入設(shè)備工作正常、整潔；4.4.1.4監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；4.4.2周界報警系統(tǒng)4.4.2.1工作站工作正常、整潔；4.4.2.2紅外探頭安裝牢固、線路無損、工作正常、整潔。4.4.3對講系統(tǒng)4.4.3.1基站線路無損、工作正常、整潔；4.4.3.2天線安裝牢固、工作正常。4.4.4門禁系統(tǒng)4.4.4.1工作站工作正常、整潔；4.4.4.2服務(wù)器工作正常、整潔；4.4.4.3讀卡機(jī)指示燈完好、工作正常；4.4.4.4電子門鎖工作正常。4.5消防報警與滅火系統(tǒng)4.5.1消防設(shè)備：按規(guī)定進(jìn)行定期檢查，保證設(shè)施齊全、功能運行正常；4.5.2火災(zāi)探測器：定期進(jìn)行實效模擬試驗，及時更換失效的器件；4.5.3每季進(jìn)行一次消防聯(lián)動，檢測各類消防系統(tǒng)各類運行參數(shù)和狀況并作記錄；4.5.4當(dāng)被檢測探頭響應(yīng)參數(shù)達(dá)到預(yù)定值時，探測器應(yīng)當(dāng)輸出火警信號，同時啟動探測器的確認(rèn)燈；4.5.5操作啟動部件，手動火災(zāi)報警按鈕應(yīng)能輸出火災(zāi)報警信號，報警按鈕應(yīng)有動作顯示；4.5.6火災(zāi)時應(yīng)能在消防控制室將火災(zāi)疏散層的揚聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng) 急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層（區(qū)域）內(nèi)；4.5.報警功能能：正常接收來自火災(zāi)探測器及其它報警觸發(fā)器件的火災(zāi)報警信號，發(fā)出聲、光信號；4.5.8故障報警：當(dāng)控制器和火災(zāi)探測器、控制器和傳輸火災(zāi)報警信號作用的部件發(fā)生故障時，應(yīng)當(dāng)正確指示出故障部位；4.5.9火災(zāi)優(yōu)先功能：顯示預(yù)報警和故障信號時，如有火災(zāi)報警信號輸入，應(yīng)當(dāng)立即顯示火災(zāi)報警信號；顯示故障信號時，如有預(yù)報警信號輸入，應(yīng)當(dāng)顯示預(yù)報警信號；4.5.10電源轉(zhuǎn)換功能：主電源切斷時，備用電源應(yīng)當(dāng)能自動投入運行；當(dāng)主電源恢復(fù)時能從備用電源自動轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)；4.5.11火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號，強(qiáng)制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號。消防電梯聯(lián)動迫降后可進(jìn)行人工操作，其功能、信號均應(yīng)當(dāng)正常；4.5.12火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)控制相應(yīng)部位的正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)啟動，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；4.5.13火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號，將著火層的防煙風(fēng)閥、排煙閥打開，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；4.5.14消防控制室在確認(rèn)火災(zāi)后，應(yīng)當(dāng)能控制有關(guān)部位的防火卷簾門按規(guī)定的程序下降，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；4.5.15火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)釋放建筑內(nèi)的所有門禁裝置，保證疏散門的暢通；4.5.16數(shù)據(jù)采集柜蓄電池正常、線路整齊、接線正確、工作正常、整潔；4.5.17末端設(shè)備安裝牢固、位置正確、線路整齊、工作正常；4.5.18中央聯(lián)動裝置工作正常、顯示正確；4.5.19消防滅火設(shè)施應(yīng)處于良好的待命狀態(tài)，按所配備的滅火設(shè)施檢查、檢測標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢測；4.5.20消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次保證工作站工作正常、整潔；4.5.21消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱內(nèi)各種配件完好，標(biāo)識完整；4 .5.22消防閥門閥桿處每半年加注潤滑油并做放水檢查一次。4.6電梯、自動扶梯4.6.1電梯運行平穩(wěn)、平層準(zhǔn)確、開關(guān)門姿態(tài)正常，轎廂照明、樓層顯示器、內(nèi)外呼梯控制板外觀及功能完好，轎廂內(nèi)整潔無污染。4.6.2電梯使用單位應(yīng)依據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，設(shè)置電梯安全管理機(jī)構(gòu)或配備專職的安全管理人員。使用單位必須到當(dāng)?shù)靥胤N設(shè)備安全監(jiān)察機(jī)構(gòu)辦理電梯注冊登記手續(xù)，建立健全設(shè)備安全技術(shù)檔案，制定完善設(shè)備管理制度和操作規(guī)程，必須聘用持證人員上崗工作，制定電梯事故應(yīng)急救援預(yù)案，負(fù)責(zé)電梯維修、大修、改造、檢驗等所需資金的落實和使用。4.6.3電梯使用單位必須保障電梯運行的基本條件（如溫度、濕度、電壓等），對機(jī)房實行封 閉管理，配備應(yīng)急照明，滅火器和盤車工具，并置于顯著方便之處。4.6.4電梯必須經(jīng)過國家核準(zhǔn)的特種設(shè)備檢驗機(jī)構(gòu)定期檢驗（檢驗周期為一年），取得安全檢 驗合格標(biāo)志，并在檢驗有效期內(nèi)運行。4.6.4.1電梯運行的基本技術(shù)要求：電梯運行平穩(wěn)、平層準(zhǔn)確，轎箱照明、內(nèi)外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎箱內(nèi)整潔無污染。警鈴或其它救助設(shè)備功能完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無缺損，電梯運行無異常。4.6.4.2自動扶梯運行的基本技術(shù)要求：自行扶梯運行平穩(wěn)舒適，安全防護(hù)裝置齊全有效。4.6.5電梯使用單位應(yīng)當(dāng)與取得相應(yīng)特種設(shè)備許可的電梯維修保養(yǎng)單位簽訂電梯維修保養(yǎng)合 同，不得使電梯脫離維修保養(yǎng)。電梯維修保養(yǎng)合同應(yīng)當(dāng)約定維修保養(yǎng)的期限、項目和救援責(zé)任等內(nèi)容。電梯使用單位的安全管理人員，應(yīng)對電梯進(jìn)行日常安全管理，按照安全技術(shù)要求做好日常運行巡檢記錄，對維保單位的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，并督促電梯維修保養(yǎng)的單位至少每15日對電梯進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，并在其維護(hù)保養(yǎng)、維修、報修等工作記錄上進(jìn)行簽字確認(rèn)。4.6.6電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位對電梯及其安全設(shè)施至少每15日對電梯進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，保證其維修保養(yǎng)的電梯安全技術(shù)性能符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和安全技術(shù)規(guī)范。4.6.6.1電梯使用單位應(yīng)要求電梯維保單位設(shè)立24小時維修值班電話，保證接到故障通知后30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取積極措施消除事故隱患，配合電梯的使用單位采取正確有效的救援方法。4.6.6.2電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位落實維修保養(yǎng)過程中的現(xiàn)場安全防護(hù)措施，保證施工安全。應(yīng)做好維修保養(yǎng)記錄，并歸入電梯維修保養(yǎng)檔案。4.6.6.3電梯使用單位應(yīng)要求電梯維修保養(yǎng)單位為其介紹必要的管理知識、安全技術(shù)知識、安全規(guī)章制度；協(xié)助電梯使用單位建立電梯技術(shù)檔案。配合電梯使用單位采取有效措施確保電梯安全運行。4.6.7電梯發(fā)生故障時，應(yīng)立即停止電梯使用，及時通知維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維修保養(yǎng)，及時消除安全隱患，保證安全可靠使用。電梯發(fā)生事故時，應(yīng)采取積極有效的應(yīng)急救援措施。4.6.8電梯使用單位應(yīng)當(dāng)宣傳國家關(guān)于電梯安全的法律法規(guī)，宣傳電梯正確使用、應(yīng)急救援等方面的知識，提高乘坐電梯人員的愛護(hù)意識和安全意識。4.6.9電梯機(jī)房由專人管理，機(jī)房溫度應(yīng)保持在540之間，溫度應(yīng)保持在設(shè)備安全運行所允許的范圍內(nèi)；機(jī)房通風(fēng)、照明良好，配備應(yīng)急照明、滅火器材，盤車工具及標(biāo)識齊全，并掛于顯眼方便處。4.7給排水系統(tǒng)4.7.1定期對給排水系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、潤滑；4.7.2各種泵、管道、閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、漏；系統(tǒng)無明顯異味和噪聲；4.7.3用戶末端的水壓及流量滿足使用要求；4.7.4每季對排水總管進(jìn)行檢查，定期對水泵、管道進(jìn)行除銹油漆；4.7.5確保水質(zhì)無污染并符臺規(guī)定的要求；生活飲用水水質(zhì)符合GB5749生活飲用水衛(wèi)生標(biāo) 準(zhǔn)的要求，每年2次水箱清洗和水質(zhì)化驗；4.7.6如遇限水、停水，應(yīng)按規(guī)定時間提前通知全體用戶。4.8避雷系統(tǒng)4.8.1避雷系統(tǒng)按規(guī)定由專業(yè)機(jī)構(gòu)每年進(jìn)行一次防雷接地檢測；4.8.2每年檢查一次機(jī)房設(shè)備防靜電地板的接地是否可靠，并對樓宇的各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀檢查；4.8.3每半年對大樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)、頂層屋面設(shè)備的接地裝置進(jìn)行全面檢查，每半年一次對樓層強(qiáng)、弱電間內(nèi)的接地裝置進(jìn)行檢查，遇有問題及時解決，保持樓頂部所有的避雷設(shè)施及所有的金屬物體的接地完好；4.8.4每月一次對變配電室的設(shè)備的接地帶進(jìn)行檢查；每季對各重要機(jī)房內(nèi)的配電柜及設(shè)備接地進(jìn)行檢查；保證所有機(jī)電設(shè)備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好。4.9空調(diào)系統(tǒng)4.9.1集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)符合國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)要求。各設(shè)施部件應(yīng)按照公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法及相關(guān)要求進(jìn)行清洗維護(hù)。4.9.2設(shè)備工作正常、安全裝置有效。4.9.3定期巡查設(shè)備運行狀態(tài)并記錄運行參數(shù)。4.9.4定期檢查冷卻塔電機(jī)、變速箱、布水器及其它附屬設(shè)備，每年至少清洗、維護(hù)保養(yǎng)冷 卻塔一次（冷卻水不得檢出嗜肺軍團(tuán)菌）。4.9.5定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機(jī)及泵體，進(jìn)行添加更換潤滑脂、清潔葉輪、基礎(chǔ)緊固、 除銹刷漆等維護(hù)保養(yǎng)。4.9.6定期對空氣處理單元.新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤管、濾網(wǎng)、加（除）濕器、風(fēng)閥、積水 盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行檢查、清洗和保養(yǎng)。4.9.7定期對空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜進(jìn)行檢查，緊固螺栓、測試絕緣，保證系統(tǒng)的用電安全。4.9.8定期對空調(diào)循環(huán)水進(jìn)行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析，保證系統(tǒng)水質(zhì)符合空調(diào)設(shè)備的要求。4.9. 9定期對風(fēng)管系統(tǒng)進(jìn)行清洗消毒，保證空氣質(zhì)量符合衛(wèi)生部公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系 統(tǒng)衛(wèi)生規(guī)范的要求。4.9.10根據(jù)實際情況進(jìn)行風(fēng)管系統(tǒng)清洗和空氣質(zhì)量測定，保證空氣質(zhì)量符合衛(wèi)生部公共場 所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)規(guī)范的要求。4.9.11壓力表、真空儀、傳感器等測量裝置按規(guī)定進(jìn)行周期檢定。4.9.12按國家相關(guān)要求嚴(yán)格控制溫度范圍，夏季室內(nèi)溫度不低于26，定期對空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統(tǒng)計和分析，好節(jié)能工作。4.9.13在每個供冷期或供熱期交替運行之前，或系統(tǒng)停機(jī)一段剛間后又重新投入運行時，必 須對系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備（如冷卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風(fēng)管、新風(fēng)系統(tǒng)等的管 件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等）進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查、清洗、測試和調(diào)整，確定 正常后方能投入運行。4.10鍋爐系統(tǒng)4.10.1鍋爐（蒸汽鍋爐、承壓熱水鍋爐）的使用管理4.10.1 1嚴(yán)格執(zhí)行特種設(shè)備安全監(jiān)察條例和有關(guān)安全生產(chǎn)的法律、行政法規(guī)的規(guī)定，保證鍋爐的安全使用。4.10.1.2鍋爐投入使用前或者投入使用后30日后，應(yīng)當(dāng)向直轄市或者設(shè)區(qū)的市的特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門辦理注冊登記手續(xù)，領(lǐng)職鍋爐使用證。使用證應(yīng)置于鍋爐的顯著位置。4.10.1.3建立管理機(jī)構(gòu)，管理人員制定各種安全管理制度、操作規(guī)程、記錄表卡及鍋爐的安技術(shù)檔案，技術(shù)檔案包括：4.10.1.3.1鍋爐的設(shè)計文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護(hù)說明等文件以及安裝技術(shù)文件和資料。4.10.1.32特種設(shè)備的定期自行檢查并記錄。4.10.1.3.3爐的日常使用狀況記錄。4.10.1.3.4鍋爐及其安全附件，安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表的日常維護(hù)保養(yǎng)記錄（主要安全附件：安全閥每年校驗一次、壓力表每半年檢定一次）。4.10.1.3.5鍋爐運行故障和事故記錄。4 10.1.3.6鍋爐管理人員、操作人員、水質(zhì)處理人員的安全教育和技能培訓(xùn)記錄；4.10.1.4每月對使用的鍋爐應(yīng)進(jìn)行一次自行檢查，發(fā)現(xiàn)問題需及時處理。4.10.1.5制定鍋爐的事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案。4.10.1.6鍋爐存在嚴(yán)重事故隱患，無改造維修價值或者過戶移裝的，及時向原登記的特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門辦理注銷手續(xù)。4.10.2鍋爐日常維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容4.10.2.1每年對鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次全面二級保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤滑電機(jī)、校驗安全閥、檢查水處理設(shè)備并添加樹臘、設(shè)備管道補(bǔ)漆；對除氧器、冷凝水箱進(jìn)行檢修清洗；對鍋爐內(nèi)部進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。4.10.2.2每季度對鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次一級保養(yǎng)，對防爆門及泄爆裝置進(jìn)行安檢；清理燃燒器、鼓風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、煙管通灰，對機(jī)械設(shè)備更換或添加潤滑油，超壓、超溫保護(hù)試驗，安全閥自動排氣一次。4.10.2.3對管路過濾器進(jìn)行一次清洗，對安全連鎖裝置的安全性能進(jìn)行一次試驗。4.10.2.4鍋爐安全附件及儀表齊全，動作靈敏可靠，其中安全閥需經(jīng)常啟動排氣。4.10.2 5在額定的流量范圍內(nèi)，系統(tǒng)各設(shè)備不得超壓運行。4.10.2.6汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏。4.10.2.7蒸汽減壓裝置輸出壓力波動在20%之內(nèi)。5.0公共設(shè)施維護(hù)管理5.1建立共用設(shè)施檔案，設(shè)施運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄。5.2設(shè)施標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。5.3對共用設(shè)施定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。5.4物業(yè)內(nèi)道路平整，主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。5.5路燈、樓道燈完好率不低于98%。5.6容易危及人身安全的設(shè)施有明顯警示標(biāo)志和防范措施。1.0目 的 建立安全管理體系，增強(qiáng)安全操作意識，確保人員和財產(chǎn)安全。2.0范 圍 適用于維修、保養(yǎng)及施工等工程作業(yè)。3.0職 責(zé)3.1工程部經(jīng)理為安全操作第一責(zé)任人；主管、設(shè)備組專業(yè)口責(zé)任人、項目設(shè)備維護(hù)部班長負(fù)責(zé)安全操作的監(jiān)督管理；3.2全體員工隨時對安全生產(chǎn)狀況進(jìn)行自檢，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。4.0規(guī) 程4.1培訓(xùn)4.1.1部門對新員工入職后一周內(nèi)安排進(jìn)行崗前培訓(xùn)，其中應(yīng)涵蓋安全知識內(nèi)容，并簽訂工程維修安全管理責(zé)任書；4.1.2每季度組織一次部門全員參與的安全知識培訓(xùn)，每半年對安全知識進(jìn)行一次考核。4.2安全工作措施4.2.1特種作業(yè)人員必須持證上崗，嚴(yán)格按照操作規(guī)程和行業(yè)法規(guī)進(jìn)行作業(yè)；4.2.2上崗前不得飲酒，精神不振者不得安排登高或帶電等危險作業(yè)；4.2.3作業(yè)前要檢查所使用工具物品是否完好，工作時正確使用工具和儀表，工作完成后清工具，并妥善保管；4.2.4工作時穿戴好防護(hù)用品，嚴(yán)禁不穿戴防護(hù)用品上崗。在無足夠防護(hù)條件下維修員有權(quán)拒絕作業(yè)；4.2.5嚴(yán)禁帶電操作，特殊情況需要帶電操作時，必須經(jīng)部門經(jīng)理同意，帶電工作時做好各項防護(hù)措施，設(shè)專人監(jiān)護(hù)；4.2.6登高作業(yè)應(yīng)遵守高空作業(yè)安全操作規(guī)程，登高器具必需有防護(hù)措施，上下傳遞物件時嚴(yán)禁拋擲；4.2.7臨時用電、移動工具用電前端必須安裝有可靠的斷路器和漏電保護(hù)開關(guān)；4.2.8公共場所施工要在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)作好安全防范措施及明顯警告標(biāo)識，安放有警告標(biāo)識的護(hù)欄、夜間應(yīng)設(shè)置警告燈等，防止意外傷害；4.2.9維修中凡需動火的，不論在任何場合，事前必須查明有無易燃易爆物品等安全隱患，作好相應(yīng)防護(hù)措施，防止發(fā)生消防安全事故；4.2.10相關(guān)責(zé)任人在布置工作時必須向維修員提醒要注意的安全事項，進(jìn)行存在明顯不安全因素的維修項目時，相關(guān)責(zé)任人必須到現(xiàn)場監(jiān)督，做好安防措施，確保萬無一失，4.2.11相關(guān)責(zé)任人負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的日常安全檢查和監(jiān)督。4.3工具和防護(hù)用品管理4.3.1工具:電動工具和可能在帶電情況下使用的各種工具，如電焊機(jī)、砂輪機(jī)、沖擊鉆、手電鉆、套絲機(jī)、臺鉆、鋼絲鉗、螺絲刀、驗電筆、排插線、拖把線等，使用前必須詳細(xì)檢查一遍，不符合安全要求的嚴(yán)禁使用，物品管理員在回收故障工具后應(yīng)及時標(biāo)識，防止其他員工再次領(lǐng)用；4.3.2防護(hù)用品：電焊面罩、手套、絕緣鞋、安全帶、安全帽、高架梯等各類防護(hù)用品在使用前必須詳細(xì)檢查，發(fā)現(xiàn)不符合安全要求的嚴(yán)禁使用；4.3.3庫房管理員每月對公用工具和防護(hù)用品進(jìn)行一次安全檢查，對不符合要求的及時維修或報廢處理。4.4設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)中的安全管理4.4.1工作中需正確設(shè)立安全標(biāo)識牌；4.4.2涉及到高壓柜的倒閘操作應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行工作票、操作票制度；4.4.3工作區(qū)域、施工場地在工作期間使用防護(hù)欄進(jìn)行隔離，避免對第三方造成影響，完工后及時清理現(xiàn)場。4.5工程施工中的安全管理4.5.1工程施工前必須制定詳細(xì)的安全施工方案，明確安全管理措施；4.5.2各專項工程項目的負(fù)責(zé)人就是該項目的安全責(zé)任人，負(fù)責(zé)該項目的安全工作，包括外委工程項目；4.5.3工程施工前，主管工程的負(fù)責(zé)入必須到現(xiàn)場進(jìn)行安全交底，強(qiáng)調(diào)安全注意事項；4.5.4高空作業(yè)、密閉場所、潮濕場所及高危險場所施工必須保證行之有效的安全措施，如配安全帶、繩、通風(fēng)機(jī)、高筒絕緣鞋等在安全措施不足的情況下，施工人員有權(quán)拒絕作業(yè)；4.5.5主管工程的負(fù)責(zé)人應(yīng)不定期進(jìn)行安全巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時提出并監(jiān)督整改。4.6安全檢查4.6.1部門工作檢查將安全檢查項目列為一項重要的檢查內(nèi)容；4.6.2節(jié)假日前部門進(jìn)行安全檢查；4.6.3認(rèn)真執(zhí)行公司安排的安全檢查項目，并將檢查結(jié)果上報公司。5.0質(zhì)量記錄5.1 培訓(xùn)記錄1.0目 的 規(guī)范交接班、值班管理，確保交接班值班質(zhì)量。2.0適用范圍 適用于維修交接班、值班管理工作。3.0職 責(zé)3.1項目設(shè)備維護(hù)班長負(fù)責(zé)值班工作的具體安排和檢查；3.2值班人員按本制度進(jìn)行值班工作。4.0程序要點4.1交接班要求4.1.1值班人員必須提前1 5分鐘到達(dá)值班崗位；4.1.2發(fā)現(xiàn)異常情況，交、接班人員應(yīng)立即采取有效措施進(jìn)行處理；4.1.3對于上班遺留問題，接班人員應(yīng)積極跟進(jìn)，處理至完成；4.1.4交班人員應(yīng)主動、簡要