萬科·白馬花園項(xiàng)目建設(shè)前期.doc

萬科白馬花園項(xiàng)目建設(shè)前期策劃浙江溫州（自擬）注：該方案為自擬方案，不作商業(yè)用途目錄第一章企業(yè)基本情況一、公司概況二、公司經(jīng)濟(jì)管理特點(diǎn)分析第二章項(xiàng)目建設(shè)前期工作計(jì)劃一、項(xiàng)目建設(shè)前期工作程序二、項(xiàng)目建設(shè)前期工作內(nèi)容三、項(xiàng)目建設(shè)前期辦事流程及相關(guān)申請手續(xù)辦理（一）項(xiàng)目建議書及可行性研究報(bào)告（二）建設(shè)項(xiàng)目具體審批流程（三）報(bào)批流程四、前期工作進(jìn)度安排（一）項(xiàng)目前期策劃工作進(jìn)度表（二）項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)10第三章項(xiàng)目可行性研究報(bào)告11一、項(xiàng)目背景11二、項(xiàng)目概況11三、市場分析13四、分析16五、建設(shè)方案18第四章綜述22第一章企業(yè)基本情況一、公司概況萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國內(nèi)地首批公開上市的企業(yè)之一。截至2005年12月31日，公司總資產(chǎn)為2199億元，凈資產(chǎn)為837億元。1988年12月，公司公開向社會發(fā)行股票2 800萬股，集資人民幣2 800萬元，資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模迅速擴(kuò)大，并于同年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域。1991年1月29日，公司A股在深圳證券交易所掛牌交易。同年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2 836萬股，募集資金人民幣127億元，開始向跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展。1992年底，上海萬科城市花園項(xiàng)目正式啟動，大眾住宅項(xiàng)目的開發(fā)被確定為公司的核心業(yè)務(wù)，公司開始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。1993年3月，公司發(fā)行4500萬股B股，該股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募集資金45135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣625億元，陸續(xù)投資于深圳、上海及北京的住宅項(xiàng)目及零售業(yè)務(wù)，公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。2000年底，華潤集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司成為其第一大股東，持有的萬科股份占萬科總股本的1508。2001年，公司將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72的股份轉(zhuǎn)讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司，2003年，公司進(jìn)入廣州、中山、大連、鞍山房地產(chǎn)市場，初步形成“3+X”的區(qū)域發(fā)展模式。2004年9月，公司1990億元可轉(zhuǎn)換公司債券公開發(fā)行。同期隆重舉行萬科集團(tuán)20周年慶典系列活動，發(fā)布未來10年的中長期發(fā)展規(guī)劃。2005年，公司通過對經(jīng)營環(huán)境變化的敏銳察覺與及時應(yīng)對，全面完成年度經(jīng)營計(jì)劃，業(yè)績持續(xù)增長?！叭f科”成為中國房地產(chǎn)行業(yè)第一個全國馳名的商標(biāo)。資料來源：萬科公司網(wǎng)站（/main/）二、公司經(jīng)營管理特點(diǎn)分析萬科企業(yè)股份有限公司是當(dāng)前我國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)之一，“萬科”成為中國房地產(chǎn)行業(yè)第一個全國馳名商標(biāo)，其經(jīng)營管理水平走在了同行的前列。其特點(diǎn)可以概括為以下5點(diǎn)。（）經(jīng)營戰(zhàn)略清晰。萬科公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，在經(jīng)營戰(zhàn)略上做減法，剝離非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，突顯房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，成為專一的房地產(chǎn)公司，并于1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為其核心業(yè)務(wù)。截至2005年底，萬科已進(jìn)入深圳、上海、北京、廣州、天津、沈陽、成都、武漢、南京、南昌、蘇州、無錫、鎮(zhèn)江、昆山、中山、東莞、佛山、長春、大連、鞍山， 目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到20個大中城市，并確定了以珠江三角洲、長江三角洲、環(huán)渤海灣區(qū)域三大城市經(jīng)濟(jì)圈及其他重點(diǎn)城市為中心的發(fā)展策略。2006年，公司以“變革先鋒，企業(yè)公民”為整體工作思路，保持業(yè)績高速增長，打造支撐未來持續(xù)高速增長的新平臺，以保障第三個10年中長期發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，同時要在“企業(yè)公民”方面成為行業(yè)表率。 （）市場競爭策略有力。萬科公司在市場競爭策略上主要采用“客戶細(xì)分”策略，對窖戶需求進(jìn)行更為細(xì)致。約描述與歸納，以此為基礎(chǔ)形成針對性的產(chǎn)品品類，目的是獲得客戶認(rèn)同。公司對客戶關(guān)系工作予以更多關(guān)注，并得到了忠誠客戶的進(jìn)一步支持，由第三方公司蓋洛普進(jìn)行的2005年度客戶滿意度調(diào)查顯示，2005年內(nèi)平均每個老客戶向628人推薦了萬科樓盤，實(shí)際成交率為204。不斷提升的老客戶的推介購買和重復(fù)購買，成為該公司得以在國家宏觀調(diào)控期間脫穎而出的最重要法寶之一。即便將來行業(yè)出現(xiàn)周期性調(diào)整，萬科公司也具有充足信心獲得應(yīng)付自如的騰挪空間。 （）管理重點(diǎn)突出。萬科公司的管理重點(diǎn)是在行業(yè)的周期性變動中保證經(jīng)營安全、保持效益型成長，并緊緊抓住行業(yè)整合帶來的發(fā)展機(jī)會。盡管萬科公司發(fā)展快，財(cái)力雄厚，但仍非常注重風(fēng)險控制，確保在安全中增長。公司在項(xiàng)目發(fā)展上秉持“謹(jǐn)慎并進(jìn)取”的方針，更為重視通過合作方式獲取同行企業(yè)擁有的存量土地，以爭取更為有利的付款條件，改善公司現(xiàn)金流狀況。2005年，公司共新增土地儲備建筑面積6512萬平方米，其中483為合作方式獲得，尤其是對于地價已趨于高位的長三角地區(qū)，公司更為審慎，該區(qū)域854的新增項(xiàng)目資源系通過與南都的戰(zhàn)略合作獲取，其價格低于市價，并有兩年分期付款的優(yōu)惠安排。 （）產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新。萬科公司在產(chǎn)品開發(fā)上引領(lǐng)行業(yè)變革，提出“原創(chuàng)現(xiàn)代中式住宅”的全新設(shè)計(jì)理念，受到了客戶與市場的高度認(rèn)同。天津水晶城住宅小區(qū)一期工程獲得專業(yè)最高獎項(xiàng)“第五屆詹天佑土木工程大獎”。萬科也非常注重服務(wù)創(chuàng)新，萬科物業(yè)在全國16個城市展開統(tǒng)一行動，將其屬下物業(yè)管理公司的70多個“物業(yè)管理處”統(tǒng)一更名為“物業(yè)服務(wù)中心”，向20萬客戶表明其“服務(wù)為本”的態(tài)度，并在物業(yè)服務(wù)的，形象和內(nèi)涵方面提出了全新主張。（）以人為本。萬科公司加強(qiáng)人力資源管理，強(qiáng)調(diào)以人為本。2005年，公司從業(yè)務(wù)戰(zhàn)略出發(fā)調(diào)整了組織架構(gòu)，強(qiáng)化了企業(yè)文化與價值觀，加強(qiáng)人才的甄選與培養(yǎng)，同時完善了薪酬體系，增加了對人才的吸引力。由蓋洛普進(jìn)行的2005年度員工敬業(yè)度調(diào)查結(jié)果顯示，萬科居于其全球數(shù)據(jù)庫的第59位。年內(nèi)該公司入選“2005年中國卓越雇主”以及 “2005CCTV年度最佳雇主”。資料來源：萬科公司網(wǎng)站（/main/）第二章項(xiàng)目建設(shè)前期工作計(jì)劃一、項(xiàng)目建設(shè)前期工作程序長期計(jì)劃 五年計(jì)劃 預(yù)備項(xiàng)目計(jì)劃 年度投資計(jì)劃 項(xiàng)目建議書可行性研究初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)建設(shè)準(zhǔn)備后評價竣工驗(yàn)收生產(chǎn)準(zhǔn)備建設(shè)實(shí)施投資估算 設(shè)計(jì)總概算 修正設(shè)計(jì)總概算 竣工決算 施工圖預(yù)算 二、項(xiàng)目建設(shè)前期工作內(nèi)容1項(xiàng)目建議書項(xiàng)目建議書是項(xiàng)目主管單位要求建設(shè)某一具體項(xiàng)目的建議文件，是基本建設(shè)程序中最初階段的工作，是投資決策前對擬建項(xiàng)目的輪廓設(shè)想。項(xiàng)目建議書的主要作用是為了推薦一個擬進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目的初步說明，論述它建設(shè)的必要性、條件的可行性和獲得的可能性，供基本建設(shè)管理部門選擇并確定是否進(jìn)行下一步工作。工程內(nèi)容比較簡單的小型項(xiàng)目可不編制項(xiàng)目建議書，直接進(jìn)行可行性研究。2可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建議書一經(jīng)批準(zhǔn)，即可著手進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯渴窃谕顿Y決策前，對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的科學(xué)方法。可行性研究是項(xiàng)目前期工作的最重要的內(nèi)容，它從項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營的全過程考察分析項(xiàng)目的可行性，其目的是回答項(xiàng)目是否必要建設(shè)，是否可能建設(shè)和如何進(jìn)行建設(shè)的問題，其結(jié)論為投資者的最終決策提供直接的依據(jù)。因此，凡大中型項(xiàng)目以及國家有要求的項(xiàng)目，都要進(jìn)行可行性研究，其他項(xiàng)目有條件的也要進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯繄?bào)告是確定建設(shè)項(xiàng)目、編制設(shè)計(jì)文件和項(xiàng)目最終決策的重要依據(jù)，必須有相當(dāng)?shù)纳疃群蜏?zhǔn)確性，其投資估算與初步設(shè)計(jì)概算的出入不得大于10，否則將對項(xiàng)目要重新進(jìn)行決策。承擔(dān)可行性研究工作的單位必須是經(jīng)過資格審定的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和工程咨詢單位，要有承擔(dān)相應(yīng)項(xiàng)目的資質(zhì)。3設(shè)計(jì)工作一般建設(shè)項(xiàng)目(包括工業(yè)、民用建筑、城市基礎(chǔ)設(shè)施、水利工程、道路工程等)的設(shè)計(jì)過程劃分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)兩個階段。對技術(shù)復(fù)雜而又缺乏經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目，可根據(jù)不同行業(yè)的特點(diǎn)和需要，增加技術(shù)設(shè)計(jì)階段。（）初步設(shè)計(jì)?？尚行匝芯繄?bào)告批準(zhǔn)后，項(xiàng)目法人委托有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位，根據(jù)可行性研究報(bào)告的要求所做的具體實(shí)施方案。初步設(shè)計(jì)的內(nèi)容依項(xiàng)目的類型不同而有所變化，一般來說，它是項(xiàng)目的宏觀設(shè)計(jì)，即項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)、布局設(shè)計(jì)，主要的工藝流程、設(shè)備的選型和安裝設(shè)計(jì)，土建工程量及編制項(xiàng)目總概算。（）技術(shù)設(shè)計(jì)。又稱擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)，是根據(jù)初步設(shè)計(jì)和更詳細(xì)的調(diào)查研究資料編制的，進(jìn)一步解決初步設(shè)計(jì)中的重大技術(shù)問題，如工藝流程、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備選型及數(shù)量確定等，以使建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)更具體、更完善，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)更好。在技術(shù)設(shè)計(jì)階段應(yīng)在概算的基礎(chǔ)上。（）施工圖設(shè)計(jì)(詳細(xì)設(shè)計(jì))。根據(jù)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)，繪制出正確、完整和盡可能詳細(xì)的建筑、安裝圖紙，應(yīng)完整地表現(xiàn)建筑物外形、內(nèi)部空間分割、結(jié)構(gòu)體系、構(gòu)造狀況以及建筑群的組成和周圍環(huán)境的配合，具有詳細(xì)的構(gòu)造尺寸。施工圖設(shè)計(jì)還包括各種運(yùn)輸、通訊、管道系統(tǒng)、建設(shè)設(shè)備的設(shè)計(jì)。在施工圖設(shè)計(jì)階段編制施工圖預(yù)算。4施工準(zhǔn)備（）預(yù)備項(xiàng)目。初步設(shè)計(jì)已批準(zhǔn)的項(xiàng)目，可列為預(yù)備項(xiàng)目。國家的預(yù)備項(xiàng)目的計(jì)劃，是對列入部門、地方編報(bào)的年度建設(shè)預(yù)備項(xiàng)目計(jì)劃中的大中型和限額以上項(xiàng)目，經(jīng)過從國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、建設(shè)總規(guī)模、生產(chǎn)力總布局、資源優(yōu)化配置、前期工作進(jìn)展情況以及外部協(xié)作條件等方面進(jìn)行綜合平衡后安排和下達(dá)的。（）建設(shè)準(zhǔn)備。開工前的準(zhǔn)備主要工作內(nèi)容包括：完成征地、拆遷和場地平整；完成施工用水、電、路、通訊等工程；組織設(shè)備、材料訂貨；準(zhǔn)備必要的施工圖紙；組織招標(biāo)投標(biāo)(包括監(jiān)理、施工、設(shè)備采購、設(shè)備安裝等方面的招標(biāo)投標(biāo))并擇優(yōu)選擇施工單位，簽訂施工合同。（）報(bào)批開工報(bào)告。建設(shè)單位在工程建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)批準(zhǔn)，建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)，各項(xiàng)準(zhǔn)備工作就緒后，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或項(xiàng)目主管部門及其授權(quán)機(jī)構(gòu)申請項(xiàng)目開工審批。5建設(shè)實(shí)施開工許可審批之后進(jìn)行主體工程的建設(shè)實(shí)施，是建設(shè)項(xiàng)目付諸實(shí)施，形成工程實(shí)體和生產(chǎn)能力的決定性階段。項(xiàng)目法人按照批準(zhǔn)的建設(shè)文件，組織工程建設(shè)，保證項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。施工單位編制施工預(yù)算，按施工順序合理組織施工。6生產(chǎn)或使用準(zhǔn)備生產(chǎn)準(zhǔn)備是生產(chǎn)性施工項(xiàng)目投產(chǎn)前所要進(jìn)行的一項(xiàng)重要工作。它是基本建設(shè)程序中的重要環(huán)節(jié)，是銜接基本建設(shè)和生產(chǎn)的橋梁，是建設(shè)階段轉(zhuǎn)入生產(chǎn)經(jīng)營的必要條件。使用準(zhǔn)備是生產(chǎn)性施工項(xiàng)目正式投入運(yùn)營使用所要進(jìn)行的工作。7竣工驗(yàn)收階段所有建設(shè)項(xiàng)目按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的內(nèi)容和施工圖紙的要求全部建成，工業(yè)項(xiàng)目經(jīng)負(fù)荷試運(yùn)轉(zhuǎn)和試生產(chǎn)考核能夠生產(chǎn)合格產(chǎn)品，非工業(yè)項(xiàng)目符合設(shè)計(jì)要求，能夠正常使用，都要及時組織驗(yàn)收。驗(yàn)收是投資成果轉(zhuǎn)入生產(chǎn)或使用的標(biāo)志。建設(shè)項(xiàng)目的驗(yàn)收根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模大小和復(fù)雜程度可分為初步驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收兩個階段進(jìn)行。規(guī)模較大、較復(fù)雜的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)先進(jìn)行初驗(yàn)，然后進(jìn)行全部建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。規(guī)模較小、較簡單的項(xiàng)目，可以一次進(jìn)行全部項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收主要有三方面的工作：（）整理技術(shù)資料。各有關(guān)單位(包括設(shè)計(jì)、施工單位)應(yīng)將技術(shù)資料進(jìn)行系統(tǒng)整理，由建設(shè)單位分類立卷，交生產(chǎn)單位或使用單位統(tǒng)一保管。技術(shù)資料主要包括土建方面、安裝方面及各種有關(guān)的文件、合同和試生產(chǎn)的情況報(bào)告等。（）繪制竣工圖紙?？⒐D必須準(zhǔn)確、完整、符合歸檔要求。（）編制竣工決算。建設(shè)單位必須及時清理所有財(cái)產(chǎn)、物資和未花完或應(yīng)收回的資金，編制工程竣工決算，分析預(yù)(概)算執(zhí)行情況，考核投資效益，報(bào)規(guī)定的財(cái)政部門審查。8后評價階段建設(shè)項(xiàng)目后評價是工程項(xiàng)目竣工投產(chǎn)、生產(chǎn)運(yùn)營一段時間后，再對項(xiàng)目的立項(xiàng)決策、設(shè)計(jì)施工、竣工投產(chǎn)、生產(chǎn)運(yùn)營等全過程進(jìn)行系統(tǒng)評價的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動。通過建設(shè)項(xiàng)目后評價以達(dá)到肯定成績，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，研究問題，吸取教訓(xùn)，提出建議，改進(jìn)工作，不斷提高項(xiàng)目決策水平和投資效果的目的。三、項(xiàng)目開發(fā)辦事流程及相關(guān)申請手續(xù)辦理（一）項(xiàng)目建議書及可行性研究報(bào)告主送單位：市發(fā)改委 （）由具有相應(yīng)資質(zhì)的咨詢單位或設(shè)計(jì)單位進(jìn)行編制。（）在項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)后，六個月內(nèi)提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。工程可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)后，其初步設(shè)計(jì)文件中若概算超過可研報(bào)告確定的總投資10或建設(shè)規(guī)模超過可研報(bào)告確定的5，需按照程序重新審批工程可行性研究報(bào)告。（）核發(fā)項(xiàng)目建議書批復(fù)及可研報(bào)告批復(fù)（二）建設(shè)項(xiàng)目具體審批流程、選址階段：選址意見書（）主送單位：規(guī)劃局提交材料：書面申請土地權(quán)屬證明*1：500地形圖項(xiàng)目建議書批復(fù)文件相關(guān)開發(fā)資質(zhì)文件；（）同時需提交材料的協(xié)辦單位：消防局（消防安全審查）：申報(bào)表及地形圖。國土局（地質(zhì)災(zāi)害危險性評估審查）：地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報(bào)告及專家審查意見、備案登記等。 國土局（用地預(yù)審）：用地預(yù)審表、申請報(bào)告、項(xiàng)目建議書批復(fù)等。（）核發(fā)項(xiàng)目選址意見書及紅線圖等。、環(huán)評、用地預(yù)審、項(xiàng)目立項(xiàng)（）環(huán)評：環(huán)保局提交材料：審批申請表、環(huán)境影響報(bào)告書及專家評審。核發(fā)：建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價審批意見、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)批準(zhǔn)書。（）用地預(yù)審：國土局提交材料：申請報(bào)告及申請表、項(xiàng)目建議書批文、可研報(bào)告、地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報(bào)告及專家審查意見及備案登記、總體規(guī)劃圖、地形圖等。核發(fā)：出具加蓋審批機(jī)關(guān)印章和注明日期 的書面決定或證件。（）項(xiàng)目立項(xiàng)：發(fā)改委提交材料：立項(xiàng)申請、選址意見書、項(xiàng)目建議書批復(fù)及可研報(bào)告批復(fù)、環(huán)評審批意見等，發(fā)改委在協(xié)辦單位審批通過后完成項(xiàng)目立項(xiàng)（環(huán)評、用地預(yù)審等）。、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建筑工程規(guī)劃許可審批單位：規(guī)劃局 （）建設(shè)用地規(guī)劃許可：協(xié)辦單位：消防局、園林局、人防辦、環(huán)保局、建委等。提交材料：書面申請、可研報(bào)告批復(fù)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（含綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)）、建筑模型、協(xié)辦單位出具關(guān)于設(shè)計(jì)方案的審批意見，經(jīng)審批單位上報(bào)市政府批準(zhǔn)后核發(fā)：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查意見（建筑規(guī)劃方案需先提交規(guī)劃部門，經(jīng)市政府審批）。（）建設(shè)工程規(guī)劃許可：提交材料：書面申請、施工圖說明（建施圖）、土地權(quán)屬證明、建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件、年度計(jì)劃、高切坡深開挖論證意見。核發(fā)：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)出讓階段審批單位：國土局提交材料：法人身份證明、營業(yè)執(zhí)照、用地申請、可研報(bào)告及立項(xiàng)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及紅線圖、實(shí)測地形圖、建設(shè)用地預(yù)審意見書（含地質(zhì)災(zāi)害危性評報(bào)告和建設(shè)用地預(yù)審意見）、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、環(huán)評報(bào)告等。核發(fā)：建設(shè)用地批準(zhǔn)書、工程設(shè)計(jì)審批單位：建委協(xié)辦單位：消防局、園林局、人防辦、氣象局、市政委等（）初設(shè)階段提高材料：申請表、工程勘察文件初設(shè)說明及圖紙、選址意見書、建設(shè)規(guī)劃用地許可及附件 、勘察及設(shè)計(jì)合同等，各協(xié)辦單位根據(jù)其主管業(yè)務(wù)提交業(yè)務(wù)申請書、各專業(yè)初設(shè)說明及圖紙核發(fā)：初設(shè)批復(fù)、審查意見（）施工圖設(shè)計(jì)：初設(shè)通過后，進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)文件直接委托施工圖審查機(jī)構(gòu)審查，合格后送建委備案。并報(bào)送消防、園林等主管單位圖紙審查。（）核發(fā)：施工圖審查報(bào)告、各主管單位關(guān)于同意項(xiàng)目專業(yè)設(shè)計(jì)的審批意見書、施工許可階段審批單位：建委辦理施工許可的條件：（）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)；（）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證；（）需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求；（）已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)；（）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料。（三）報(bào)批流程1、用地單位提交項(xiàng)目立項(xiàng)批文或項(xiàng)目登記書、規(guī)劃選址意見書及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、可研報(bào)告及可研批準(zhǔn)文件、壓覆礦床評估報(bào)告及批復(fù)、地質(zhì)災(zāi)害評估報(bào)告及批復(fù)、環(huán)境評估報(bào)告書及批復(fù)、建設(shè)用地項(xiàng)目申請表等材料至區(qū)國土分局。2、區(qū)國土分局組織項(xiàng)目用地預(yù)審，核定用地是否符合土地利用總體規(guī)劃和年度用地計(jì)劃，項(xiàng)目是否符合國產(chǎn)業(yè)政策，各項(xiàng)指標(biāo)是否符合國家定額指標(biāo)要求，并核實(shí)報(bào)批用地范圍，測量部門制作勘測定界圖和勘測定界技術(shù)報(bào)告書。3、區(qū)國土分局組織報(bào)批材料報(bào)市國土局審查、簽字、蓋章。4、市國土局上報(bào)用地請示文件和審查意見報(bào)省國土資源廳進(jìn)行各處室聯(lián)審，報(bào)省政府批準(zhǔn)。5、省國土資源廳開具繳費(fèi)通知單，開發(fā)區(qū)財(cái)政局按規(guī)定繳費(fèi)及辦理新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)入庫手續(xù)。6、區(qū)國土分局到省國土廳辦理繳費(fèi)手續(xù)，拿回批文。四、前期工作進(jìn)度安排（一）項(xiàng)目前期策劃工作進(jìn)度表時間工作安排4月1日項(xiàng)目總顧問1調(diào)研目的的確定2調(diào)研范圍的確定3調(diào)研內(nèi)容的確定4調(diào)研問卷的確定4月16日4月19日調(diào)研計(jì)劃呈交發(fā)展商發(fā)展商提出修改意見稿4月17日調(diào)研階段問卷確認(rèn)、準(zhǔn)備、調(diào)研員培訓(xùn)調(diào)研準(zhǔn)備工作完成4月21日正式調(diào)研1消費(fèi)者調(diào)研2在售樓盤調(diào)研3宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)研4月21日4月30日報(bào)告撰寫階段1問卷統(tǒng)計(jì)分析2運(yùn)用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件，對各項(xiàng)選題進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并制成圖表形成5月1日5月8日調(diào)研報(bào)告的撰寫1在統(tǒng)計(jì)的結(jié)果上進(jìn)行系統(tǒng)性的分析和交叉分析 2項(xiàng)目組討論修改（尋找不足，及時更改） 3項(xiàng)目分析（項(xiàng)目的優(yōu)劣勢、機(jī)會點(diǎn)與風(fēng)險點(diǎn)分析） 4市場定位（完成對目標(biāo)消費(fèi)群體和價格、賣點(diǎn)的定位） 5初稿完成（項(xiàng)目小組全體成員討論報(bào)告） 6匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)討論（公司項(xiàng)目督導(dǎo)討論報(bào)告）（二）項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目組成員王紹宏、鄭筆元、高航、徐立明項(xiàng)目組分工表項(xiàng)目經(jīng)理鄭筆元、王紹宏、高航、徐立明總策劃師鄭筆元訪問員王紹宏、徐立明實(shí)地質(zhì)量評估高航數(shù)據(jù)庫整理王紹宏、高航、徐立明統(tǒng)計(jì)分析與技術(shù)報(bào)告鄭筆元第三章項(xiàng)目可行性報(bào)告一、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱：萬科白馬花園2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)： （1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 （2）上海市城市拆遷管理?xiàng)l例 （3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定 （4）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 （5）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （6）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn) （7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范 （8）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范3、可行性研究報(bào)告的編制范圍：根據(jù)“白馬花園”項(xiàng)目建議書和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是該類住宅市場調(diào)查分析，投資估算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價與資金籌措，風(fēng)險分析以及營銷策略等。二、項(xiàng)目概況萬科白馬花園，位于莘閔別墅區(qū)內(nèi)，小區(qū)以明中路為界分為南北兩塊，集聯(lián)排別墅、MINI情景花園洋房、螞蟻工房、90、多層電梯洋房五大產(chǎn)品于一體，是萬科繼城市花園、假日風(fēng)景、四季花城后又一新市鎮(zhèn)典范。白馬花園建筑理念為德國理性主義建筑，項(xiàng)目借鑒了“新城市主義”的規(guī)劃理念和“城市類型學(xué)”的設(shè)計(jì)方法，力求創(chuàng)造復(fù)合、多元的居住空間，體現(xiàn)了現(xiàn)代休閑居住概念。建筑設(shè)計(jì)中運(yùn)用對景、借景等手法塑造出簡約、豐富且細(xì)膩的居住氛圍。呈現(xiàn)在人們面前的將是“自然、和諧、生態(tài)、健康”的低密度水景社區(qū)。（一）白馬花園總體規(guī)劃理念、以“德式理性主義建筑”設(shè)計(jì)原理進(jìn)行規(guī)劃；、重視按城市發(fā)展方向同步開發(fā)區(qū)內(nèi)地塊，依托已經(jīng)形成人氣比較旺盛和形象比較好的區(qū)域；、充分利用水系景觀營造小區(qū)主軸；、位于小區(qū)中部的景觀綠軸是規(guī)劃的中心綠地，并把基地平分為東西兩塊；、西地塊的景觀價值優(yōu)于東側(cè)地塊，故早東側(cè)地塊增設(shè)了一條景觀輔軸，從而達(dá)到景觀價值的平衡均好；、小區(qū)干路與盡端式組團(tuán)道路的結(jié)合，降低了道路用地，提高了道路利用率和小區(qū)的綠化率。（二）白馬花園景觀設(shè)計(jì)理念、延續(xù)小區(qū)的規(guī)劃初衷，針對水系、綠軸及道路景觀進(jìn)行設(shè)計(jì)；、延續(xù)建筑園林簡約、現(xiàn)代、理性的德式園林風(fēng)格；、“景觀水系、景觀綠軸、景觀干路”三條主線進(jìn)行延展；、項(xiàng)目二期的七棟建筑中有五棟是臨水建筑，利用河道的不同形態(tài)和優(yōu)勢，采用南側(cè)沿河棧道和北側(cè)軟植駁岸強(qiáng)化景觀效果；、組團(tuán)景觀規(guī)劃，利用地下車庫屋面作為組團(tuán)景觀，營造歸家庭院空間。設(shè)置兒童活動及老人健身場地,增加社區(qū)氣氛。社區(qū)遵循“新城市主義”理念造鎮(zhèn)，將居住、工作、購物、休閑等鏈接起來，構(gòu)成一個十分完善、便利、現(xiàn)代的多元化生活空間。 社區(qū)內(nèi)四條原生自然河道形成長達(dá)2000米的寬闊水岸線，蔥郁的植被、三條南北貫通的景觀公共走廊和大面積集中綠地，共同構(gòu)筑了白馬花園水岸生活之美。簡潔的德式理性主義建筑，融入高科技派和人文主義的許多有益手法，使建筑單體在理性中透著睿智和美感，富于唯美主義風(fēng)尚。建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)參數(shù)項(xiàng)數(shù)據(jù)占地面積373000平方米總建筑面積380000平方米總戶數(shù)公寓1500戶、別墅110戶容積率1.14（整體：1.14）/（別墅：0.67）小區(qū)綠化率35停車位狀況736車位（比例1.71）開發(fā)周期4三、市場分析（一）概括松江新橋鎮(zhèn)位于中國大陸海岸線中段， 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長江三角洲入?？?，面積605平方千米，人口 50萬。為進(jìn)一步加大生態(tài)環(huán)境的建設(shè)力度，提高環(huán)境保護(hù)能力，減少污染物的排放，松江區(qū)連續(xù)實(shí)施了三輪環(huán)保三年行動計(jì)劃。通過實(shí)施環(huán)保三年行動計(jì)劃，進(jìn)一步完善了環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施，全面完成污水處理系統(tǒng)工程和污水收集管網(wǎng)等減排項(xiàng)目的建設(shè)，提高了污水納管率，固體廢棄物綜合處置場工程啟動建設(shè)，全區(qū)進(jìn)一步加大黑臭河道的整治力度，環(huán)境質(zhì)量明顯改善。投資環(huán)境良好。松江區(qū)位于上海市西南，黃浦江上游。距上海市中心39公里、虹橋國際機(jī)場25公里、浦東國際機(jī)場68公里。滬杭高速公路、滬杭鐵路復(fù)線和黃浦江貫穿松江全區(qū)，公路網(wǎng)四通八達(dá)，交通便捷。松江區(qū)境內(nèi)有3個千噸級水運(yùn)碼頭。松江城區(qū)擁有自來水廠2座，日供水30萬噸，各鎮(zhèn)也均建有萬噸級以上水廠；擁有污水處理廠2座，日處理能力20萬噸；擁有24座35KV及以上變電站，其中220KV變電站1座，110KV變電站1座，總供電能力為142.6萬千伏安；擁有電話裝機(jī)總?cè)萘窟_(dá)27.8萬門，DDD、IDD、數(shù)據(jù)圖像以及寬帶等通信手段齊全，電話普及率在上海市郊處于領(lǐng)先水平。（二）2007年上海市松江區(qū)房地產(chǎn)市場分析松江區(qū)以構(gòu)建和諧社會主義統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的全局，2007年經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面增長, 為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和外部社會環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了金融、稅收、規(guī)劃、土地、行政等多種政策調(diào)控，逐步由過熱回歸到理性，走上了理性健康發(fā)展的道路。 （一）松江區(qū)房地產(chǎn)市場理性運(yùn)行的顯著標(biāo)志：總量、速度、結(jié)構(gòu)、效益協(xié)調(diào)發(fā)展 、從總量看，房地產(chǎn)投資高位回落與房地產(chǎn)銷售強(qiáng)勁增長表明松江區(qū)的房地產(chǎn)市場已步入正軌。 房地產(chǎn)投資高位回落。上半年，全區(qū)共完成房地產(chǎn)投資41.37億元，比上年同期減少11.03億元，其中住宅投資33.69億元，商業(yè)用房投資0.58 億元，辦公用房投資5.82億元，其他用房投資1.28億元，同比分別減少7.36億元、0.15億元、0.94億元、2.58億元，各類商品房投資均呈現(xiàn)回落態(tài)勢。1-6月所有商品房在建項(xiàng)目115個，比上年同期減少了15個；施工面積877.12萬平方米，同比減少了149.97萬平方米。 房地產(chǎn)銷售強(qiáng)勁增長。上半年，全區(qū)共實(shí)現(xiàn)商品房銷售額104.43億元，比上年同期增加33.84億元，促使銷售額強(qiáng)勁增長的主要原因是成交量的快速增長，上半年共銷售商品房149.41萬平方米，同比增加33.98萬平方米（為了更準(zhǔn)確反映商品房銷售的增長情況，本文中出現(xiàn)的銷售數(shù)據(jù)均扣除了重大配套房的數(shù)據(jù)）。從銷售地區(qū)看，九亭板塊是成交量最大的地區(qū)。1-6月，該地區(qū)實(shí)現(xiàn)商品房銷售47.41萬平方米，占全區(qū)銷售面積的31.7%。投資的高位回落和銷售的快速增長是房地產(chǎn)理性成長的表現(xiàn)，是宏觀調(diào)控的積極成果，是房地產(chǎn)市場發(fā)展最理想的狀態(tài)。 、從速度看，投資速度下降與銷售速度增長是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的表現(xiàn)。 投資速度下降。上半年，全區(qū)共完成房地產(chǎn)投資41.37億元，比上年同期下降21.1%，連續(xù)6個月降幅超過10%。房地產(chǎn)投資前三位的九亭、方松、新橋地區(qū)均出現(xiàn)了較大幅度的下降，分別完成投資8.38億元、7.06億元、6.63億元，同比下降10.2%、46.5%、22.9%。 銷售速度增長。1-6月，全區(qū)共實(shí)現(xiàn)商品房銷售額104.43億元，同比增長47.9%，銷售面積149.41萬平方米，同比增長29.4%。從銷售地區(qū)看，泗涇板塊成為銷售量增幅最大的地區(qū)。1-6月，該地區(qū)共銷售商品住宅13.57萬平方米，比上年同期增長82.1%。 銷售的增長有利于不斷消化區(qū)域內(nèi)的可售房源和空置面積，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮；投資的適度開發(fā)有利于防止市場供應(yīng)的過量和炒作行為的滋生，使得供求雙方在這種 “互動”中逐步形成均衡。松江區(qū)不斷下降的房地產(chǎn)投資速度和穩(wěn)步增長的銷售速度喻示著松江房地產(chǎn)市場已經(jīng)走上了持續(xù)健康發(fā)展的軌道。 、從結(jié)構(gòu)看，投資內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和資金結(jié)構(gòu)的改善是房地產(chǎn)理性成長的結(jié)果。 投資內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。住宅投資33.69億元，占房地產(chǎn)投資的81.4%，比重比上年同期上升了3.1個百分點(diǎn)。住宅投資中別墅投資11.83億元，占住宅投資的35.1%，普通住宅投資20.8億元，占61.7%?？梢?，房地產(chǎn)投資的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是市場需求分化的結(jié)果，別墅等高檔市場與普通住宅的主流市場并存，需求差異促使房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)在不斷調(diào)整中優(yōu)化。房地產(chǎn)資金對金融的依賴度減少。存貸款利息上調(diào)且再次加息的可能依然存在，提高了開發(fā)商貸款的資金成本，在本年資金來源構(gòu)成中，國內(nèi)貸款的比重明顯下降，1-6月，國內(nèi)貸款共19.61億元，占整個資金來源的19.6%，同比回落了16.2個百分點(diǎn)，企業(yè)自籌資金17.43億元，同比上升了1.3個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資領(lǐng)域?qū)鹑诘囊蕾嚩葴p少，金融風(fēng)險有所減小。 、從效益看，新建樓盤的品質(zhì)更趨成熟。 隨著城市的發(fā)展和進(jìn)步，住宅建設(shè)也融入了更多的居住理念，體現(xiàn)了現(xiàn)代人對于品質(zhì)生活的追求。三湘四季花城率先引入“高層住宅太陽能建筑一體化”高新技術(shù)，將節(jié)能、科技等全新理念與人們關(guān)系最密切的“家”緊緊地聯(lián)系在一起；綠庭尚城獨(dú)到貼心的戶型設(shè)計(jì)，每一個細(xì)節(jié)都力求卓越；佘山3號以其精致和實(shí)用的規(guī)劃濃縮了別墅的精華；奧林匹克花園則營造了一種科學(xué)運(yùn)動的健康的生活方式，這些樓盤都以其優(yōu)良的品質(zhì)成為購房者關(guān)注的熱點(diǎn)。 （二）對松江房地產(chǎn)進(jìn)一步理性發(fā)展的幾點(diǎn)建議 、加快公共建設(shè)，消化房源總量。雖然全區(qū)商品房銷售快速增長，但是空置面積依然較多，1-6月，松江區(qū)的空置面積147.35萬平方米，是上年同期的1.5倍。松江要以軌道9號線為契機(jī)，大力發(fā)展城區(qū)內(nèi)的公共交通網(wǎng)絡(luò)，加快完善城市基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套設(shè)施建設(shè)，為居住者提供一個便捷的出行條件和生活環(huán)境，加快消化本區(qū)的空置面積，使得房地產(chǎn)業(yè)更好地發(fā)展。 、加強(qiáng)市場監(jiān)督，規(guī)范市場運(yùn)作。隨著松江區(qū)商品房的熱銷，不少樓盤的價格也“水漲船高”，由于房產(chǎn)商掌握著供應(yīng)量的主動權(quán)，買賣雙方存在著信息上的不對稱，因而政府要加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，防止房產(chǎn)商“囤盤惜售”，警惕房價過快增長。因?yàn)樽》坎粌H是市場問題和經(jīng)濟(jì)問題，也是民生問題、社會問題和政治問題，住房供應(yīng)是否充足，房價上漲是否過快都將直接關(guān)系到百姓的切身利益，對于穩(wěn)定一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和保障人們的安居樂業(yè)具有重要意義。 、落實(shí)住房保障，完善供應(yīng)結(jié)構(gòu)。今年以來，市場上的小戶型可謂供不應(yīng)求，開發(fā)量和供應(yīng)量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場需求量，隨著房價的上漲，中低收入家庭的購房支付能力明顯不足，政府應(yīng)當(dāng)積極通過調(diào)整住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)擴(kuò)大對中小戶型的供應(yīng)來滿足中低收入家庭的住房需求；通過加快廉租住房與經(jīng)濟(jì)住宅的開發(fā)建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，推進(jìn)住房保障體制的落實(shí)，使市場上住房需求的壓力得到一定程度的緩解。 、發(fā)展節(jié)能住宅，提升社會效益。據(jù)上海房地產(chǎn)協(xié)會調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，上海建筑能耗的水平是發(fā)達(dá)國家的23倍，住宅空調(diào)能耗是發(fā)達(dá)國家的3-4倍，住宅建設(shè)和使用過程的能耗占社會總能耗20左右。因而要積極轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營模式，大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅；提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展的科技含量，降低對資源、能源的消耗；推進(jìn)節(jié)能技術(shù)的研究以及在建筑中的推廣應(yīng)用；引導(dǎo)消費(fèi)者樹立理性綠色的消費(fèi)觀念和生活方式，注重提升居住品質(zhì)。應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益、環(huán)境效益統(tǒng)一起來，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。四、分析（一）項(xiàng)目優(yōu)勢全面家居解決流程，優(yōu)秀品質(zhì)安心享受萬科白馬花園的家居解決流程由多方單位共同參與，薈萃各方權(quán)威意見，嚴(yán)格控制產(chǎn)品細(xì)節(jié)指標(biāo)，提前消除安全隱患。針對客戶關(guān)心的問題，萬科及時收集客戶反饋意見，集合專家科學(xué)建議，全面解決家居裝修問題，為業(yè)主開啟安全舒適的精裝生活。人性化設(shè)計(jì)，細(xì)致入微裝修中的任何一個細(xì)節(jié)，白馬花園都經(jīng)過了反復(fù)論證和推敲，即使一個微不足道的接線槽，也都凝結(jié)著工作人員的智慧和心血。正是因?yàn)槊康拦に嚩寄芫目剂?，業(yè)主才能生活的如此舒適安心。集團(tuán)采購，高性價比白馬花園把建筑的質(zhì)量品質(zhì)放在心頭，房屋裝修材料通過集團(tuán)統(tǒng)一采購，與國際知名供應(yīng)商ICI、摩恩等簽定合作協(xié)議，規(guī)?；少?，一體化服務(wù)，有效降低裝修成本，省去業(yè)主奔波勞力之苦，享受更加科學(xué)專業(yè)的精裝服務(wù)。成品化拼裝，高度環(huán)保在世界裝修潮流當(dāng)中，成品化拼裝已經(jīng)成為最熱門的裝修標(biāo)準(zhǔn)，白馬花園引入先進(jìn)的成品化拼裝技術(shù)，地板等裝修材料皆選用環(huán)保產(chǎn)品，原廠生產(chǎn)、現(xiàn)場拼裝，綠色環(huán)保的裝修理念貫穿至每個環(huán)節(jié)。多重驗(yàn)收，保證產(chǎn)品質(zhì)量白馬花園房屋裝修的每個細(xì)節(jié)都按照標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把控，經(jīng)過從公司到客戶等五重驗(yàn)收和檢測程序，及時發(fā)現(xiàn)、解決問題，確保裝修品質(zhì)精益求精，萬科精裝生活，從此安心享受。（二）項(xiàng)目劣勢、白馬花園所處的新閔別墅區(qū)是新近重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一，區(qū)域開發(fā)程度不高，其相關(guān)配套設(shè)施有待完善。、松江區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)迅速，周邊欣綠名苑、聚豐苑、云間山莊、榮盛名邸、麗水華庭等房產(chǎn)競爭激烈。、樓盤在道路一側(cè)，噪聲、揚(yáng)塵較大，對居住有一定影響。、由于白馬花園的價格定位過高，讓普通大眾難以接受，局限了此處的居住群體性質(zhì)。居住群體的過于單一，不利于整個區(qū)域的發(fā)展。（三）機(jī)會點(diǎn)分析便捷交通：距莘莊地鐵站約7公里，出行便捷暢達(dá)完備醫(yī)療：瑞金醫(yī)院閔行分院，社區(qū)健康保障中心等繁華商業(yè)：約7000弘基購物休閑中心（招商中）優(yōu)質(zhì)教育：社區(qū)內(nèi)約3000 岳陽一級幼兒園（已簽約入駐）活力運(yùn)動：一兆韋德綜合健身會所（已開業(yè)）原生景觀：四條天然河道縈繞，原生綠意貼近生活完善戶型：多樣戶型設(shè)計(jì)，滿足各類家庭生活需求品質(zhì)精裝：萬科全面家居解決方案，品牌建材國際工藝無憂物管：萬科物業(yè)，優(yōu)樂生活在萬科（四）威脅點(diǎn)分析松江區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)迅速，周邊別墅類樓盤有沿海酈墅、泗涇頤景園二期、河谷3號、紅墅1858、長泰別墅、英郡別院、佘山東紫園、山語原墅、沿海麗水馨庭、佘山東郡、意境雅苑、疊翠逸墅、世茂佘山莊園、保利十二橡樹莊園、英郡雷丁、依云郡二期、圣塔路斯、名仕豪庭、欣綠名苑、原野花園、中凱佘山別墅、達(dá)安圣芭芭花園、溫莎半島別墅、泰晤士小鎮(zhèn)、愛倫坡藝墅、紫都上海晶園、佘山銀湖別墅、明月清泉別墅、綠洲比華利花園、佘山寶石別墅等，由于別墅類樓盤的大量開發(fā)，各種戶型樓盤競相改變策略，充分挖掘不斷變化發(fā)展的房地產(chǎn)市場，市場競爭激烈。五、建設(shè)方案（一）產(chǎn)品定位白馬花園以德國理性主義建筑為設(shè)計(jì)導(dǎo)向，項(xiàng)目借鑒了“新城市主義”的規(guī)劃理念和“城市類型學(xué)”的設(shè)計(jì)方法，力求創(chuàng)造復(fù)合、多元的居住空間，體現(xiàn)了現(xiàn)代休閑居住概念。建筑設(shè)計(jì)中運(yùn)用對景、借景等手法塑造出簡約、豐富且細(xì)膩的居住氛圍。呈現(xiàn)在人們面前的將是“自然、和諧、生態(tài)、健康”的低密度水景社區(qū)。流通的物業(yè)品種其最終的產(chǎn)品都是要面向目標(biāo)市場，戶型則是住宅產(chǎn)品的最終表現(xiàn)，是消費(fèi)者最關(guān)心的問題，它與項(xiàng)目的市場定位密不可分，隨著消費(fèi)者定位層面的細(xì)分和變化，它的戶型面積、平面布局、功能配比會有很大的變化。根據(jù)萬科對松江地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析，我們提出如下建議：1、定位理由：距離主城上海僅20分鐘車程，來自房交會統(tǒng)計(jì)，越來越多的主城客戶，被松江水道的豐富生態(tài)資源的生態(tài)宜居所吸引，其置業(yè)量有增無減，在價格上又被普通老百姓所接受，為大眾買的起有檔次的房子。 同時給在這充滿竟?fàn)?，壓力環(huán)境下而在外辛苦打拼的人們有一個舒緩心情，優(yōu)雅而恬靜的一個綠色氛圍。2、戶型設(shè)計(jì)建議戶型的設(shè)計(jì)應(yīng)充分滿足消費(fèi)者的需要，居住行為是住宅戶型設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，應(yīng)緊緊圍繞著人類的居住行為來進(jìn)行功能分室及其其他安排，戶型面積和戶型結(jié)構(gòu)是住宅產(chǎn)品定位的關(guān)鍵。本案戶型設(shè)計(jì)建議如下：三房二廳一衛(wèi)（一樓）（一樓93平米3室1廳設(shè)計(jì)，動靜分明，空間層次更為豐富，獨(dú)享親地、親綠生態(tài)角度，陽光、清風(fēng)、花香自由流淌，更和諧自然感受，超值附奉寬闊露臺、地下室，營造有天有地的類別墅生活體驗(yàn)）三房二廳一衛(wèi)（二樓）（在白馬2房就是等同3房。2房的價錢，3房的享受。90平米實(shí)用三房設(shè)計(jì)，經(jīng)典的二樓、三樓南北雙露臺設(shè)計(jì)，功能布局更為合理，生活享受更為豐富?？偨ㄖ娣e約90 m2，實(shí)用型三房設(shè)計(jì)，功能合理，南北露臺設(shè)計(jì)，動靜有致，更多生活情趣空間，多處收納系統(tǒng)，小空間的大秘密，衛(wèi)生間：干濕分離，尺度合適）三房二廳一衛(wèi)（三樓）（總建筑面積約86 m2，緊湊三房設(shè)計(jì)，溫馨浪漫，主臥南陽臺，增加生活情趣，起居室收納系統(tǒng)，小空間的大秘密，U型廚房，空間合理化、利用最大化，衛(wèi)生間：干濕分離，尺度合適 二房二廳一衛(wèi)（四樓）（總建筑面積約67 m2，舒適兩房設(shè)計(jì)，動靜有致，客廳南陽露臺，餐廳北露臺，享更多天地，U型廚房，空間合理化，利用最大化，衛(wèi)生間：干濕分離，尺度合適）三房二廳一衛(wèi)（五樓）（總建筑面積約86 m2，緊湊兩房，方正實(shí)用，小家庭的大天地，主臥露臺設(shè)計(jì)，溫馨浪漫，廚房大面積采光，與露臺相連，增添生活情趣，衛(wèi)生間干濕分離，尺度合適）（）樓層設(shè)置：多層電梯洋房4-5層；小高層8層；螞蟻工房6層；MINI情景花園洋房5層；聯(lián)排別墅3層（4）裝飾設(shè)置結(jié)構(gòu)：現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架剪力強(qiáng)結(jié)構(gòu) 供水：電表出戶，冷熱水管為PP-R管，設(shè)管道直飲水外墻：面磚、局部涂料供電：電表出戶，設(shè)電氣回路照明內(nèi)墻：外墻保溫 供氣：烯氣由客戶自行向燃?xì)馓峁┥躺暾堥_通電梯：日立 電梯服務(wù)戶數(shù):1梯2戶通訊:每戶兩對電話進(jìn)線，預(yù)留ADSL接口門窗:鋼質(zhì)進(jìn)戶門，塑鋼門窗衛(wèi)生間:鋪設(shè)墻地磚；定制鏡箱；摩恩龍頭；科勒座廁、臺盆；浴霸；定制成品淋浴房或浴缸大堂:內(nèi)墻用人造大理石貼面 廚房:鋪設(shè)墻地磚；定制櫥柜；“帥康”或“方