思源_濟(jì)南清河板橋項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位與產(chǎn)品策劃_152PPT_XXXX年.ppt

清河板橋項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位與產(chǎn)品策劃 思源經(jīng)紀(jì) 集團(tuán) 濟(jì)南公司2010年3月 banqiaoxiangmuqianqicehuafangan 我們的思路 1 市場(chǎng)定位篇 2 產(chǎn)品策劃篇 主要解決做什么 物業(yè)類型決策 給誰(shuí)做 客群定位研判 的問(wèn)題 主要解決怎么做 產(chǎn)品策劃思考 的問(wèn)題 3 開(kāi)發(fā)策略篇 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算 市場(chǎng)研究分析 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略定位 項(xiàng)目自身研究 PART2 PART1 PART3 PART5 市場(chǎng)定位篇 項(xiàng)目整體定位 物業(yè)類型研判 PART4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略定位 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體戰(zhàn)略 N0 1 整體戰(zhàn)略探研 視野決定高度 1 從全局戰(zhàn)略著眼 跨越北園路 帶動(dòng)大城北 2 從區(qū)域發(fā)展入手 土地需運(yùn)營(yíng) 價(jià)值要提升 3 從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)來(lái)看 塑造新清河 拔高產(chǎn)品線 市場(chǎng)研究分析 我們面臨什么樣的市場(chǎng)環(huán)境 N0 2 關(guān)于大市的總結(jié) 地產(chǎn)仍然是國(guó)家支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè) 宏觀市場(chǎng)概況 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 大勢(shì)分析 國(guó)家目前的調(diào)控不是打壓 而是穩(wěn)定房?jī)r(jià) 避免大起大落 調(diào)控的是過(guò)度的投資與投機(jī) 濟(jì)南的投資與投機(jī)現(xiàn)象并不多 特別是投資 不是多了 而是嚴(yán)重不足 政策走勢(shì)的基本面短期不會(huì)改變 后期可能微調(diào) 剛性需求將繼續(xù)推動(dòng)濟(jì)南市場(chǎng)的價(jià)量齊升 濟(jì)南進(jìn)入地產(chǎn)的品質(zhì)品牌時(shí)代 土地放量持續(xù)推進(jìn) 后期競(jìng)爭(zhēng)將加強(qiáng) 需求空間遠(yuǎn)未釋放開(kāi) 區(qū)域發(fā)展一頭重 北部潛力巨大 產(chǎn)品設(shè)計(jì)雷同 居住功能存在缺陷 產(chǎn)權(quán)年限不足 需求量大 后市供應(yīng)不足 主力面積集中在40 60平米之間 一室為主 少量?jī)墒?多數(shù)無(wú)分隔 少數(shù)為精裝修 物業(yè)服務(wù)與普通住宅無(wú)區(qū)別 名不副實(shí) 從市場(chǎng)角度分析我們得出結(jié)論 本案開(kāi)發(fā)公寓產(chǎn)品是可行的 公寓市場(chǎng)分析 關(guān)于公寓市場(chǎng)的總結(jié) 市場(chǎng)存在大量剛性需求 本案所在的區(qū)域有大量的專業(yè)市場(chǎng) 有大量的私營(yíng)業(yè)主 中高層職員 普通員工及外來(lái)的務(wù)工人員 從而也會(huì)產(chǎn)生極大的市場(chǎng)需求 市場(chǎng)存在大量需求 區(qū)域市場(chǎng)無(wú)競(jìng)爭(zhēng) 本案所在的區(qū)域目前無(wú)在售公寓項(xiàng)目 市場(chǎng)存在空白 潛在的供應(yīng)僅有鑫苑項(xiàng)目 其項(xiàng)目總體量65萬(wàn)平米 預(yù)計(jì)11年上市 公寓體量約1 5萬(wàn)平米 屬于項(xiàng)目最后開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品 預(yù)計(jì)在2013年以后 從開(kāi)發(fā)時(shí)間來(lái)講 與本案無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng) 北區(qū)無(wú)戰(zhàn)事 濟(jì)南整體寫字樓市場(chǎng)一直是沿著從西向東的方向發(fā)展 北區(qū)是寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的空白 關(guān)于寫字樓市場(chǎng)的總結(jié) 寫字樓市場(chǎng)總結(jié) 產(chǎn)品無(wú)特色 以中高檔為主 呈現(xiàn)大眾化 高檔項(xiàng)目的出租率極高 這是濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)的一大特點(diǎn) 區(qū)域辦公條件極差 目前區(qū)域內(nèi)絕大多數(shù)的辦公人員在民房 沿街商鋪或者商務(wù)賓館辦公 連基本的寫字間的標(biāo)準(zhǔn)都難以達(dá)到 辦公條件亟待升級(jí) 區(qū)域市場(chǎng)存在大量剛性需求 區(qū)域內(nèi)中小型企業(yè)或者私營(yíng)業(yè)主們需要有專業(yè)的寫字樓 以提升自己的企業(yè)品牌形象 但又不愿意遠(yuǎn)離自己目前所在工作的區(qū)域 從未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)講 隨著區(qū)域的不斷發(fā)展 未來(lái)必吸引大量的企業(yè)來(lái)入駐 寫字樓需求必然存在 從市場(chǎng)角度分析我們得出結(jié)論 本案開(kāi)發(fā)寫字樓產(chǎn)品是可行的 七大商圈各具特色 濟(jì)南大型商業(yè)集中在老城區(qū) 且商圈地位難以撼動(dòng) 從市場(chǎng)角度分析我們得出結(jié)論 本案開(kāi)發(fā)少量商業(yè)產(chǎn)品是可行的 商業(yè)市場(chǎng)分析 關(guān)于商業(yè)市場(chǎng)的總結(jié) 市場(chǎng)存在一定需求 本案周邊以專業(yè)市場(chǎng)為主 缺乏一定的生活配套設(shè)施 需要少量的商業(yè)配套來(lái)滿足社區(qū)居民的基本生活需求 北區(qū)專業(yè)市場(chǎng)云集 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)雜亂 北部區(qū)域以專業(yè)的家居建材 汽貿(mào) 五金等專業(yè)市場(chǎng)為主 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為雜亂 高檔酒店集中分布在中心區(qū)域 本案所處區(qū)域高檔酒店尚處空白 關(guān)于酒店市場(chǎng)的總結(jié) 酒店市場(chǎng)總結(jié) 經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店受市場(chǎng)追捧 經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店年入住率80 左右 遠(yuǎn)高于星級(jí)酒店 相比高檔酒店其價(jià)格實(shí)惠 伴隨濟(jì)南旅游 經(jīng)濟(jì)的升溫 這種類型的酒店將越來(lái)越受市場(chǎng)認(rèn)可 發(fā)展?jié)摿薮?產(chǎn)權(quán)酒店曇花一現(xiàn) 明珠商務(wù)港是濟(jì)南典型的產(chǎn)權(quán)式酒店 但隨著07年來(lái)住宅市場(chǎng)的不斷升溫 產(chǎn)權(quán)式酒店逐步淡出了市場(chǎng) 區(qū)域酒店數(shù)量多 檔次低 目前區(qū)域內(nèi)酒店產(chǎn)品數(shù)量較多 整體檔次較低 酒店市場(chǎng)未來(lái)需求旺盛 濱河新區(qū)的改造助推了旅游業(yè)的發(fā)展 催生了大量需求 酒店式公寓名不符實(shí)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡 從市場(chǎng)角度分析我們得出結(jié)論 本案開(kāi)發(fā)酒店產(chǎn)品機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存 項(xiàng)目自身綜合條件分析 我們的地塊地處什么樣的環(huán)境 N0 3 自身綜合條件分析 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 由目前的規(guī)劃指標(biāo)引發(fā)的思考 1 容積率偏低 必然導(dǎo)致建筑的高度不高 既不符合城市建筑向高發(fā)展的最新規(guī)劃要求 又不符合沿河建筑的景觀性價(jià)值 因此 建議調(diào)整其建筑容積率 2 土地性質(zhì)決定了建筑類型只能做公寓 寫字樓與酒店 商業(yè)等四類物業(yè)形態(tài) 3 項(xiàng)目規(guī)模不大 容易控制開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 容易快速啟動(dòng) 啟動(dòng)的成本較低 容易快速見(jiàn)到成效與利潤(rùn) 項(xiàng)目整體規(guī)模體量適中 自身綜合條件分析 項(xiàng)目地塊條件分析 喧囂在外 靜謐其間 黃臺(tái)家居市場(chǎng) 改造后的小清河 地塊內(nèi)部 小清河北路 東邊在建的清河大橋 由地塊條件帶來(lái)的思考 1 緊沿清河 便于打造水岸觀景建筑 容易提升項(xiàng)目自身的價(jià)值 同時(shí) 作為城市水岸景觀的一部分 建筑本身也必須打造出其很強(qiáng)的價(jià)值感與品質(zhì)感 2 土地規(guī)劃條件已經(jīng)審批 自身作為土地的出讓方 可以便利的調(diào)整規(guī)劃指標(biāo) 土地不存在拆遷物 屬于凈地 便于快速啟動(dòng)與開(kāi)發(fā) 以快速帶動(dòng)沿清河的其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 形成群體響應(yīng) 拉動(dòng)整個(gè)濱河新區(qū)的建設(shè)序幕 快速形成清河城市改造與濱河新區(qū)的建設(shè)政績(jī) 自身綜合條件分析 項(xiàng)目交通環(huán)境分析 雄踞十字路口 交通四通八達(dá) 道路 項(xiàng)目緊鄰城市交通要道歷山北路與清河北路路 交通極為便利的 歷山北路 雙向八車道北園大街 雙向十車道小清河北路 雙向二車道水屯路 雙向二車道水屯北路 雙向四車道歷山北路 雙向八車道 北園大街 歷山北路 小清河北路 水屯路 水屯北路 歷山北路 公交路線 周邊公交線路較為發(fā)達(dá) 31 79 36 84 K57 K107 BRT1 BRT2 BRT3等公交線路都能到達(dá) 自身綜合條件分析 項(xiàng)目交通環(huán)境分析 四條公交線路直達(dá)地塊 北園大街的公交線路更是多達(dá)6條 3條BRT線路相交之處 濟(jì)南乘坐B(niǎo)RT最方便的區(qū)域 公交線路四通八達(dá) 貫通5大商圈本地塊周邊居民可搭乘公交車可在不換車的情況下 到達(dá)城市5個(gè)重要商圈 以及重要城市功能體 其中包括濟(jì)南商業(yè)核心商業(yè)核心泉城廣場(chǎng)商圈 火車總站 長(zhǎng)途汽車總站 自身綜合條件分析 項(xiàng)目交通環(huán)境分析 距大明湖3KM 距泉城廣場(chǎng)5KM 距洪樓商圈6KM 距洛口商圈7KM 距北園商圈1KM 城市功能欠缺 居住氛圍不足 全區(qū)規(guī)劃中小清河區(qū)域定位為宜業(yè)宜居新城 但片區(qū)價(jià)值建立仍需要過(guò)程 目前區(qū)位發(fā)展尚不成熟 是未被濟(jì)南客戶認(rèn)同的居住區(qū)域 自身綜合條件分析 項(xiàng)目外圍環(huán)境分析 村落 村落 待改建片區(qū) 商業(yè)零散無(wú)品店 以銀座購(gòu)物廣場(chǎng)為中心 沿北園大街分布著部分生活類商業(yè) 包括餐飲 銀行 便民藥店等等 歷山北路有一家統(tǒng)一銀座便民超市 整體來(lái)看地塊所在區(qū)域生活類配套相對(duì)缺乏 自身綜合條件分析 項(xiàng)目周邊配套分析 商業(yè)配套 潤(rùn)豐農(nóng)村合作銀行 建設(shè)銀行 工商銀行 中信銀行 統(tǒng)一銀座 自身綜合條件分析 項(xiàng)目周邊配套分析 教育配套 教育匱乏無(wú)名校 自身綜合條件分析 項(xiàng)目周邊配套分析 除了一中和濟(jì)南二中外 片區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)教育資源素質(zhì)相對(duì)較差 無(wú)重點(diǎn)院校資源 北園芙蓉小學(xué) 濟(jì)南二中 北全福小學(xué) 濟(jì)南明湖中學(xué) 濟(jì)南一中 水屯小學(xué) 楊莊小學(xué) 金太陽(yáng)幼兒園 北全福幼兒園 金太陽(yáng)幼兒園 山東外事翻譯學(xué)院 山東教育學(xué)院 山東藝術(shù)學(xué)院 區(qū)域內(nèi)以山東大學(xué)第二醫(yī)院為主要醫(yī)療資源 除此之外還有 天倫不孕不育醫(yī)院 以及 九龍泌尿?qū)？?兩家?？漆t(yī)院 區(qū)域整體醫(yī)療水平相對(duì)較差 醫(yī)療配套 醫(yī)療配套不夠完善 自身綜合條件分析 項(xiàng)目周邊配套分析 老百姓大藥房 百姓大藥房 山東大學(xué)第二醫(yī)院 天倫不孕不育醫(yī)院 九龍泌尿?qū)？漆t(yī)院 自身綜合條件分析 項(xiàng)目周邊配套分析 板橋廣場(chǎng)位于小清河北岸 歷山北路橋 原黃臺(tái)板橋 東北 占地約2萬(wàn)平方米 廣場(chǎng)除了各種喬木 灌木 花卉與草地等綠化景觀外 還設(shè)有雕塑 跌水景觀 花架等園林小品 廣場(chǎng)南端 小清河北岸還建有游船碼頭 等到各方面成熟后可供游客乘船游覽小清河 廣場(chǎng)東南側(cè) 建有小清河展覽館 全面展示小清河的歷史文化 發(fā)展歷程 開(kāi)發(fā)建設(shè)及規(guī)劃藍(lán)圖 板橋廣場(chǎng)標(biāo)志性建筑 清河之戀 廣場(chǎng)東南側(cè) 小清河展覽館 精美標(biāo)識(shí) 休閑娛樂(lè)配套 板橋休閑廣場(chǎng)近在咫尺 自身綜合條件分析 項(xiàng)目周邊配套分析 小清河濱河新區(qū)東至東繞城高速公路 西至濟(jì)南西編組站 南至北園大街及工業(yè)北路 北至黃河南岸 總用地面積約150平方公里 整個(gè)區(qū)域投資近千億元 本案處在濱河新區(qū)的規(guī)劃核心地帶 其開(kāi)發(fā)將以構(gòu)建城市北部新的城市功能區(qū)和經(jīng)濟(jì) 社會(huì)發(fā)展帶為目標(biāo) 對(duì)加速濟(jì)南市 拓展城市發(fā)展空間 打造現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系 進(jìn)程 有效提升北部城市環(huán)境 人居質(zhì)量 豐富配套設(shè)施建設(shè)都將產(chǎn)生重要影響 將小清河地區(qū)打造成集休閑旅游 商貿(mào)服務(wù) 生活居住為一體的新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶 靚麗的景觀旅游帶和宜居的生活休閑帶 濱河新區(qū)整體規(guī)劃 自身綜合條件分析 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析 規(guī)劃核心區(qū)域 本項(xiàng)目地塊所在位置在規(guī)劃思路中的地位舉足輕重 其中以下幾點(diǎn)可以成為本項(xiàng)目的利好 一帶 小清河濱河景觀及發(fā)展帶 環(huán)境利好 二軸 之一 北園大街城市發(fā)展軸 經(jīng)濟(jì)命脈 客群利好 一心 北湖綠心形成天橋區(qū)的地區(qū)中心 位置利好 環(huán)境利好 城市北部臟亂差的形象需要得到改變 周邊居民需要提升生活品質(zhì) 政府近兩年來(lái)對(duì)北區(qū)加大力度的治理工作也證明了政府對(duì)改變區(qū)域形象的決心和信心 自身綜合條件分析 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析 項(xiàng)目地塊 北部城區(qū)將運(yùn)用一條連續(xù)蜿蜒的景觀河道串起不同空間主體功能區(qū) 打造 文化清河 運(yùn)動(dòng)清河 綠色清河 商務(wù)清河 小清河區(qū)域?qū)⒁匀A山片區(qū) 北湖片區(qū) 濼口片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)為突破口 著力發(fā)展旅游觀光 文化傳謀 娛樂(lè)休閑 商貿(mào)服務(wù) 生態(tài)環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè) 將兩岸建設(shè)成優(yōu)勢(shì)突出的宜居宜業(yè)宜游的北部特色新城區(qū) 清河北 徐李片區(qū)將由北大資源負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā) 其總體定位為北部中心區(qū)商貿(mào) 教育 科技 商務(wù)四大核心功能 預(yù)計(jì)商業(yè)開(kāi)發(fā)量將達(dá)到10萬(wàn)平方米 其中免稅商品店3萬(wàn)平方米 建成幼兒園到高中的一站式教育體系 并引入北大方正 帶動(dòng)商務(wù)辦公15萬(wàn)平方米 120億的清河改造讓北部城區(qū)翻天覆地 濟(jì)南市關(guān)于大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn) 北大資源徐李片區(qū)開(kāi)發(fā)定位 自身綜合條件分析 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析 主題雕塑展現(xiàn)清河歷史文化沿線各景點(diǎn)通過(guò)浮雕 銅雕 鐵雕 線條畫 馬賽克拼貼的景墻 雕塑等形式集中展現(xiàn)小清河歷史悠久的鹽運(yùn)文化 老工業(yè)文化 名士文化 航運(yùn)文化 項(xiàng)目東北路口已建成板橋休閑廣場(chǎng) 7個(gè)體育主題區(qū)小清河南岸將打造七個(gè)體育主題區(qū) 分別位于津浦鐵路附近 鳳凰山橋附近 生產(chǎn)路附近 歷黃路橋與歷山北路橋之間 二環(huán)東路橋與華山路橋之間 還鄉(xiāng)店橋附近 化纖廠路橋附近 3大商務(wù)區(qū)根據(jù)規(guī)劃 整個(gè)小清河沿線將集中打造三大商務(wù)區(qū) 火車東站商務(wù)區(qū) 北湖商務(wù)區(qū) 濼口商務(wù)區(qū) 自身綜合條件分析 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析 睦里閘 林家鐵路橋 動(dòng)物園 二環(huán)西路 二環(huán)東路 歷山北路 洪園 孟家閘 自然生態(tài)區(qū) 自然生態(tài)區(qū) 商貿(mào)區(qū) 風(fēng)貌區(qū) 居住區(qū) 居住區(qū) 5個(gè)景觀功能區(qū) 按規(guī)劃小清河沿線將形成自然生態(tài)區(qū) 休憩怡情區(qū) 歷史風(fēng)貌區(qū) 休閑健身區(qū) 山水風(fēng)景區(qū) 自身綜合條件分析 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析 北湖公園 泉城風(fēng)貌新亮點(diǎn)根據(jù)濟(jì)南城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的 十字方針 城市將形成 一軸 兩湖 三區(qū) 四泉 六河 九山 的布局形態(tài) 北湖市民文化區(qū)是新規(guī)劃中最大的一個(gè)亮點(diǎn) 一軸 從千佛山經(jīng)古城到黃河的歷史傳統(tǒng)風(fēng)貌發(fā)展延續(xù)軸 兩湖 大明湖和北部將開(kāi)發(fā)的北湖 北湖將開(kāi)辟出約 公頃的新水面 三區(qū) 千佛山風(fēng)景名勝區(qū) 泉城特色標(biāo)志區(qū)和北湖市民文化區(qū) 四泉 趵突泉 五龍?zhí)?黑虎泉 珍珠泉四大泉群 六河 黃河 小清河 東濼河 西濼河 護(hù)城河和曲水亭河 自身綜合條件分析 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析 北湖公園 泉城風(fēng)貌新亮點(diǎn)北湖地區(qū)規(guī)劃范圍東起東濼河?xùn)|路 西至生產(chǎn)路 清河南路 西濼河路 南起水屯北路 北至清河北路 總面積約94 31公頃 規(guī)劃結(jié)合滯洪區(qū)及小清河改造 開(kāi)辟 公頃水面形成北湖 與大明湖遙相呼應(yīng) 根據(jù)規(guī)劃 新建的北湖以南以文化休閑 商業(yè)服務(wù)為主 北湖以北以政務(wù)辦公為主 自身綜合條件分析 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析 自身綜合條件分析 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展分析 小清河華山湖水系有望 溝通 華山片區(qū)于小清河 濟(jì)青高速和將軍路三條通道之間的狹長(zhǎng)三角形區(qū)域 總規(guī)劃用地面積14 6平方公里 其中包括華山歷史文化公園用地和片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地 在該片區(qū)中 華山國(guó)家歷史文化公園用地約7平方公里 占整個(gè)片區(qū)用地的49 6 其中公園陸地面積約3 24平方公里 水體面積4平方公里 約6000畝 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖 華山湖將把華山 驢山和南 北臥牛山全部包圍起來(lái) 形成四座 湖中島 根據(jù)規(guī)劃 南北臥牛山之間設(shè)計(jì)了小清河與華山湖水系溝通的出入口 方便游客將來(lái)乘船游覽 小清河與華山湖的貫通將進(jìn)一步帶動(dòng)本案周邊旅游業(yè)的發(fā)展 為本案的帶來(lái)更多的投資客群 隨著小清河綜合治理工程及兩側(cè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的推進(jìn) 該區(qū)域環(huán)境明顯優(yōu)化 發(fā)展?jié)摿χ鸩斤@現(xiàn) 發(fā)展速度日益加快 特別是第十一屆全運(yùn)會(huì)后 濟(jì)南市提出了 拓展城市發(fā)展空間 打造現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系 的重要戰(zhàn)略部署 確定將小清河周邊南起北園大街 北到黃河南岸 東至繞城高速 西至二環(huán)西路 約120平方公里作為全市城市發(fā)展空間拓展的重點(diǎn)區(qū)域之一 全力建設(shè) 濱河新區(qū) 打造環(huán)境優(yōu)美 交通便捷 產(chǎn)業(yè)聚集 功能完善 特色鮮明 優(yōu)勢(shì)突出的宜業(yè)宜居宜游的北部特色新城區(qū) 同時(shí) 結(jié)合濱河新區(qū)區(qū)位 交通 發(fā)展條件等實(shí)際情況 將北至二環(huán)北路 東至東濼河 歷黃路 南至北園大街 西至順河高架路的區(qū)域作為濱河新區(qū)的核心區(qū) 定位于濟(jì)南城市未來(lái)空間結(jié)構(gòu)的重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)建設(shè) 似乎一夜之間 這里迅速成為備受地產(chǎn)資本追捧的 投資熱土 09年8月份120萬(wàn) 畝 09年10月份378萬(wàn) 畝 393萬(wàn) 畝 10年3月8日603萬(wàn) 畝 土地價(jià)值節(jié)節(jié)高升 本案價(jià)值點(diǎn)梳理 四大價(jià)值點(diǎn) 價(jià)值點(diǎn)一 一個(gè)引領(lǐng)北部區(qū)域 同步泉城的 城市新名片 本案 濱河新區(qū)規(guī)劃核心區(qū)域 本案價(jià)值點(diǎn)梳理 四大價(jià)值點(diǎn) 價(jià)值點(diǎn)二 一個(gè)見(jiàn)證小清河飛速發(fā)展的觀景生態(tài)社區(qū) 歷史上的小清河是一條集漕運(yùn) 排水 灌溉于一體的多功能運(yùn)河 一度被稱為 鹽河 是名副其實(shí)的 黃金水道 到目前 小清河還是唯一的排水河道 它不但承載的任務(wù)重 景色和位置更是絕佳 小清河北依黃河 南鄰大明湖 飽覽鵲 鵲山 華 華山 煙雨 蜿蜒秀山麗水之間 而被古人詩(shī)云 小河縈九曲 茂木郁千章 現(xiàn)如今 小清河環(huán)境改造工程取得了不菲的業(yè)績(jī) 已經(jīng)出具規(guī)模 得到了政府的高度認(rèn)可與支持 未來(lái)的小清河將成為北區(qū)的一大景觀 成為濟(jì)南的游覽勝地 寧要?dú)v下一張床 不要天橋一間房 這句順口溜一直是濟(jì)南北部人的一個(gè)心結(jié) 同時(shí) 這也從一個(gè)側(cè)面反映了過(guò)去數(shù)十年在濟(jì)南城市發(fā)展的過(guò)程中 北部地區(qū)始終游離于城市建設(shè)邊緣的現(xiàn)實(shí) 然而 局勢(shì)似乎正在被迅速扭轉(zhuǎn) 伴隨著濟(jì)南市重點(diǎn)市政工程小清河治理工程的一路高歌猛進(jìn) 濟(jì)南正式將小清河沿岸確定為城市發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng) 小清河的改造不僅加快周邊城市形象的變化 而且提升了北區(qū)的整體形象 建筑可以復(fù)制 奢華也可以復(fù)制 但是景觀環(huán)境卻是無(wú)法復(fù)制 它是無(wú)價(jià)的 本案價(jià)值點(diǎn)梳理 四大價(jià)值點(diǎn) 價(jià)值點(diǎn)三 地處交通主軸 城市中心近在咫尺 從板橋到泉城廣場(chǎng)公交車需要15分鐘 從板橋到大明湖公交車需要10分鐘 從板橋到洪樓公交車需要15分鐘 從板橋到大觀園人民商場(chǎng)公交車需要20分鐘 從板橋到汽車站 火車站公交車需要20分鐘 從板橋到物流集散地 蓋家溝只需3分鐘 從板橋到零點(diǎn)高速入口公交車需要5分鐘 拓寬的小清河北路 新黃路 歷山北路 將軍路方便了市民由此去往濟(jì)南的各個(gè)方向 此外還有規(guī)劃中的一 二道路 多條道路便捷你的生活 本案價(jià)值點(diǎn)梳理 四大價(jià)值點(diǎn) 價(jià)值點(diǎn)四 坐擁2萬(wàn)平米的板橋休閑廣場(chǎng) 板橋廣場(chǎng)是北部城區(qū)第一座綜合性開(kāi)放式園林景觀廣場(chǎng) 也是小清河綜合治理一期工程建成的第一座綜合性城市園林景觀廣場(chǎng) 板橋廣場(chǎng)位于小清河北岸 歷山北路橋 原黃臺(tái)板橋 東北 占地約2萬(wàn)平方米 內(nèi)部多種綠色植被 有各種喬木 灌木 花卉與草地協(xié)調(diào)搭配 雕塑 跌水景觀 花架等園林小品錯(cuò)落有致 建筑 綠化 鋪裝縱橫串聯(lián) 廣場(chǎng)與道路 河道及周邊景觀自然融合 形成飽滿的園林空間 本案緊靠板橋廣場(chǎng) 擁有得天獨(dú)厚的休閑資源 區(qū)域常駐人口總量 區(qū)域客群消費(fèi)需求市場(chǎng)研究 常住人口收入穩(wěn)健 住宅消費(fèi)持續(xù)增加 潛在消費(fèi)潛力巨大 本案 數(shù)據(jù)來(lái)源 濟(jì)南市控規(guī) 片區(qū)常住人口超過(guò)40萬(wàn) 規(guī)劃人口超過(guò)50萬(wàn) 依托物流與專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 普通家庭年均可支配收入達(dá)到6 8萬(wàn)元 數(shù)據(jù)來(lái)源 片區(qū)走訪 北園大街一帶為濟(jì)南市最集中的家裝建材 家居裝飾類市場(chǎng) 形成時(shí)間較早 規(guī)模巨大 其客戶不僅僅為濟(jì)南居民 并且涵蓋了濟(jì)南周邊中小城市的批發(fā)業(yè)務(wù) 配合周邊大量物流基地 已成為濟(jì)南重要的物流基地之一 本案周邊裝飾建材類專業(yè)市場(chǎng)林立 從而帶來(lái)了大量外來(lái)經(jīng)商以及打工人群 成為區(qū)域內(nèi)人口的重要組成部分 區(qū)域?qū)I(yè)建材市場(chǎng)人口統(tǒng)計(jì) 區(qū)域客群消費(fèi)需求市場(chǎng)研究 區(qū)域居民類型 區(qū)域客群消費(fèi)需求市場(chǎng)研究 片區(qū)內(nèi)人群整體分為周邊常住的原有居民 外來(lái)人群兩大類 常住居民 周邊的原有村民和周邊大型國(guó)企宿舍的職工 這部分軍民又可以分為兩部分 首先是有相當(dāng)特權(quán)的基層村干部及其裙帶關(guān)系和省電力職工為代表的高收入群體 其次 普通村民和中藥廠 郵電局等收入相對(duì)較低的群體 外來(lái)居民 項(xiàng)目周邊家裝家飾等專業(yè)市場(chǎng)的外來(lái)人群 可以分為個(gè)體老板 外來(lái)普通打工人群 區(qū)域客群消費(fèi)需求市場(chǎng)研究 區(qū)域客群總結(jié) 本區(qū)域的居民非常注重產(chǎn)品的品質(zhì)感 收入相對(duì)較低 對(duì)房屋的總價(jià)有所顧忌 因此 我們的產(chǎn)品在打造品質(zhì)的同時(shí)更要顧及房屋總價(jià)因素 物業(yè)類型研判 我們可以開(kāi)發(fā)的物業(yè)類型 N0 4 高檔公寓 各物業(yè)類型開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析 高檔公寓 有需求 周邊有龐大的購(gòu)買力與購(gòu)買需求 區(qū)域內(nèi)存在較大的投資與租賃市場(chǎng) 易于體現(xiàn)整體品質(zhì) 公寓的建筑立面具公建化 建筑品質(zhì)檔次更高 加上沿清河的 本身具有的觀景價(jià)值 容易體現(xiàn)項(xiàng)目的整體品質(zhì) 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小 項(xiàng)目整體體量并不大 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小 后期管理難度小 收益高 公寓售價(jià)較之普通住宅要高 有利于盡快的回籠資金 減少開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 建議開(kāi)發(fā)公寓產(chǎn)品 普通寫字樓 各物業(yè)類型開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析 普通寫字樓 整個(gè)北區(qū)無(wú)寫字樓 產(chǎn)品屬于空白 其區(qū)域市場(chǎng)存在大量需求 未來(lái)的去化壓力小 寫字樓整體的外立面及產(chǎn)品檔次較之普通住宅及公寓檔次要高 符合本案開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo) 容易體現(xiàn)項(xiàng)目的整體品質(zhì) 整體開(kāi)發(fā)的體量不會(huì)很大 其后期管理難度小 建議開(kāi)發(fā)普通寫字樓產(chǎn)品 社區(qū)商業(yè) 各物業(yè)類型開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析 社區(qū)配套商業(yè) 目前區(qū)域內(nèi)缺乏必要的生活設(shè)施 需要一定的商業(yè)配套來(lái)滿足社區(qū)居民的日常需求 整體的開(kāi)發(fā)量不大 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低 社區(qū)商業(yè)一般采用出售產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán) 開(kāi)發(fā)與后期管理難度小 建議開(kāi)發(fā)社區(qū)配套商業(yè)產(chǎn)品 商務(wù)酒店 各物業(yè)類型開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析 商務(wù)酒店 回收期較長(zhǎng) 一般五星級(jí)酒店需要10 13年的時(shí)間收回成本 商務(wù)酒店需要3 5年的時(shí)間收回成本 經(jīng)營(yíng)難度大 貴公司本身不是專業(yè)的酒店管理公司 經(jīng)營(yíng)管理起來(lái)會(huì)帶來(lái)一定的難度 如果委托出去又體現(xiàn)不了自身的價(jià)值 收益少 如果委托經(jīng)營(yíng)要簽很長(zhǎng)時(shí)間的委托經(jīng)營(yíng)合同 也不符合我們的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 失去了開(kāi)發(fā)的意義 收益受季節(jié)影響大 受旅游旺季 天氣等的影響比較大 區(qū)域內(nèi)商務(wù)酒店基本飽和 區(qū)域內(nèi)酒店林立 特別是北園大街兩側(cè) 僅2000米的距離就20多家 且出租率不高 建議不開(kāi)發(fā)商務(wù)酒店產(chǎn)品 可開(kāi)發(fā)的物業(yè)類型研判 各物業(yè)類型開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析 建議開(kāi)發(fā)公寓產(chǎn)品 建議開(kāi)發(fā)普通寫字樓產(chǎn)品 建議開(kāi)發(fā)社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品 建議不開(kāi)發(fā)商務(wù)酒店產(chǎn)品 物業(yè)類型研判 市場(chǎng)可行性評(píng)判 通過(guò)對(duì)各物業(yè)產(chǎn)品基本要素的分析研判其可行性 物業(yè)類型研判 綜合評(píng)定 建議開(kāi)發(fā)高檔公寓產(chǎn)品 適量普通寫字樓產(chǎn)品 少量商業(yè) 基于前面對(duì)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 地塊性質(zhì) 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及基本要素的分析 并結(jié)合各產(chǎn)品的細(xì)分 最后確定我們可開(kāi)發(fā)的物業(yè)類型 項(xiàng)目整體定位 產(chǎn)品類型定位 整體市場(chǎng)定位 客群定位 N0 5 項(xiàng)目整體定位 定位思考 核心點(diǎn)一 如果本項(xiàng)目采用自行開(kāi)發(fā) 其作為整個(gè)濱河新區(qū)的城市運(yùn)營(yíng)單位 小清河投融資中心不僅僅承擔(dān)著小清河的整治與沿線改造 還擔(dān)負(fù)著整個(gè)濱河新區(qū)的土地規(guī)劃與土地運(yùn)營(yíng) 其土地價(jià)值與土地運(yùn)營(yíng)的效果好壞直接關(guān)乎著整個(gè)濟(jì)南北部新城未來(lái)的城市走向與產(chǎn)業(yè)發(fā)展 因此 在外人看來(lái)存在諸多便利條件下的自行開(kāi)發(fā) 就必須將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成為具有很強(qiáng)示范價(jià)值與社會(huì)影響力的作品 這不僅僅是項(xiàng)目自身的要求 還直接關(guān)系到后期整個(gè)濱河新區(qū)土地出讓價(jià)值能否提升的重大問(wèn)題 核心點(diǎn)二 濱河新區(qū)作為濟(jì)南三大城市發(fā)展重點(diǎn) 已經(jīng)通過(guò)各類新聞媒體廣為傳播 濱河新區(qū)或者說(shuō)是小清河的概念已經(jīng)在社會(huì)上有了一定的影響力與知名度 并且通過(guò)鑫苑 北大資源 重汽的拿地介入得以快速提升 但是 作為純正的市場(chǎng)化地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 這些開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中必將以利潤(rùn)為首要導(dǎo)向 同時(shí) 開(kāi)發(fā)的速度與項(xiàng)目啟動(dòng)的時(shí)間一定是以市場(chǎng)的消化實(shí)際來(lái)確定 這對(duì)于目前整個(gè)濱河新區(qū)急需一個(gè)示范性項(xiàng)目來(lái)帶動(dòng)整個(gè)濱河新區(qū)的建設(shè)推進(jìn)速度 以及提升后期土地出讓價(jià)值來(lái)說(shuō)就顯得遠(yuǎn)水不解近渴 因此 作為城市運(yùn)營(yíng)與土地運(yùn)營(yíng)的小清河投融資中心就有必要承擔(dān)起這一社會(huì)價(jià)值 項(xiàng)目整體定位 定位思考 核心點(diǎn)三 作為緊靠清河的地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 必須納入到整個(gè)城市風(fēng)景建設(shè)之中去 使其成為城市景觀的一部分 代表和承擔(dān)著濟(jì)南北部新城的國(guó)際 現(xiàn)代發(fā)展風(fēng)貌 因?yàn)?改造后的清河并不僅僅是美麗的河道 還是整個(gè)濟(jì)南唯一一條貫穿東西的城市風(fēng)景 將成為濟(jì)南最長(zhǎng)最寬的城市水上樂(lè)園與游船觀景大道 其沿岸建筑的好壞與觀賞感受直接影響著未來(lái)北部新城的社會(huì)影響力 因此 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè) 還必須實(shí)現(xiàn)其為城市帶來(lái)美麗的附加價(jià)值 這跟最終采取何種開(kāi)發(fā)策略無(wú)關(guān) 項(xiàng)目整體定位 定位思考 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì) Strength S1 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 位于快速發(fā)展的北部部區(qū)域 政府規(guī)劃引導(dǎo)優(yōu)勢(shì)明顯 S2 交通優(yōu)勢(shì) 地處清河北路與歷山北路的交叉路口 交通極為便利 S3 升值潛力 本案隸屬于濱河片區(qū)的核心區(qū)域 且板塊處于發(fā)展期 升值空間較大 S4 景觀優(yōu)勢(shì) 緊靠小清河 擁有天然的自然資源 S5 地塊規(guī)模 地塊規(guī)模適中 易于創(chuàng)造高品質(zhì)精品社區(qū) 項(xiàng)目整體定位 劣勢(shì) Weakness W1 地塊配套 地塊周邊缺少必要的生活配套與城市功能配套 周邊老式居民區(qū) 專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)星羅棋布 生活氛圍不足 大眾對(duì)項(xiàng)目地塊認(rèn)知度和認(rèn)可度都較差 地塊濟(jì)南老化工區(qū)域 廢氣污水排放量大 威脅 Threat T1 強(qiáng)勢(shì)品牌集結(jié) 整個(gè)區(qū)域潛在項(xiàng)目大都屬于強(qiáng)勢(shì)品牌 如外來(lái)品牌北大 鑫苑 內(nèi)地品牌重汽等品牌影響力大 開(kāi)發(fā)水平高 必然導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)壓力大 T2 未來(lái)政策對(duì)購(gòu)房投資置業(yè)心理的影響 項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目整體定位 機(jī)會(huì) Opportunity O1 片區(qū)發(fā)展 小清河的改造為片區(qū)的發(fā)展注入了新的活力 使得區(qū)域的面貌發(fā)生了天翻地覆的變化 未來(lái)的人們將逐漸的改變對(duì)片區(qū)的一貫的 臟亂差 的印象 加之濱河新區(qū)的新規(guī)劃 本案處在規(guī)劃發(fā)展的中軸地帶 未來(lái)發(fā)展指日可待 O2 產(chǎn)品空白點(diǎn) 區(qū)域 包括整個(gè)濟(jì)南 市場(chǎng)缺少高端創(chuàng)新產(chǎn)品 這為跳脫競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造了條件 項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位 項(xiàng)目整體定位 濱河新區(qū)首席城市觀景功能體 高檔公寓 普通寫字樓 社區(qū)商業(yè) 本案位于濱河新區(qū) 且是新區(qū)內(nèi)集高檔公寓 寫字樓及社區(qū)商業(yè)于一體的項(xiàng)目 因此 我們對(duì)本案的整體市場(chǎng)定位 定位釋義 濱河新區(qū) 直接體現(xiàn)項(xiàng)目所在的區(qū)位 首席 代表了最尊貴的席位 最高的席位 直接體現(xiàn)其項(xiàng)目的稀缺性 城市觀景功能體 它是對(duì)以往公寓內(nèi)涵的全面整合與升華 其在產(chǎn)品形象 生活品質(zhì) 配套功能 舒適性 投資性等各個(gè)方面 都表現(xiàn)出空前的創(chuàng)新價(jià)值 即 通過(guò)特殊的酒店內(nèi)容和特別的服務(wù)方式 滿足高端國(guó)際化階層或商務(wù)或行政或觀光訪友的需要 行政公寓的定位更切合本案的高端路線 項(xiàng)目分類產(chǎn)品定位 項(xiàng)目整體定位 濱河首席水岸行政公寓 高檔公寓整體定位 本案所在的區(qū)域目前無(wú)在售公寓項(xiàng)目 市場(chǎng)存在空白 加之開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的整體要求 我們要做區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿 以樹(shù)立貴公司的整體企業(yè)形象 因此 我們的公寓定位高端 定位釋義 濱河首席 體現(xiàn)項(xiàng)目所在的區(qū)位及物業(yè)的稀缺性 水岸 緊靠小清河 直接體現(xiàn)了本案的環(huán)境景觀優(yōu)勢(shì) 行政公寓 行政公寓既不同于樓市上流行的 酒店式公寓 亦非傳統(tǒng)的 商務(wù)公寓 它是對(duì)以往公寓內(nèi)涵的全面整合與升華 其在產(chǎn)品形象 生活品質(zhì) 配套功能 舒適性 投資性等各個(gè)方面 都表現(xiàn)出空前的創(chuàng)新價(jià)值 即 通過(guò)特殊的酒店內(nèi)容和特別的服務(wù)方式 滿足高端國(guó)際化階層或商務(wù)或行政或觀光訪友的需要 行政公寓的定位更切合本案的高端路線 公寓產(chǎn)品 是一種在建筑品質(zhì)方面較之住宅要高檔 且建筑里面具有公建化的一種物業(yè)類型 它一般除了提供一些生活配套設(shè)施外 還具備一般酒店的星級(jí)化服務(wù) 設(shè)置了寬帶 商務(wù)中心 會(huì)議室 票務(wù)中心及充足的車位等商務(wù)設(shè)施 公寓一般包含酒店式公寓 商務(wù)公寓 行政公寓 目前市場(chǎng)上常見(jiàn)的公寓多為商務(wù)公寓及酒店式公寓 從濟(jì)南公寓市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看 缺乏真正意義上的行政公寓 只能稱之為小戶型公寓 其物業(yè)服務(wù)于普通的住宅無(wú)區(qū)別 且根本達(dá)不到精裝修的標(biāo)準(zhǔn) 從公寓的價(jià)格來(lái)看 其銷售價(jià)格整體上要高于住宅 公寓的基本定義 項(xiàng)目整體定位 一是比傳統(tǒng)的公寓戶型面積要大 更為舒適 二是服務(wù)具備星級(jí)化 三是生活功能更強(qiáng)化 有完善的生活配套設(shè)施 四是一定是精裝修 項(xiàng)目分類產(chǎn)品定位 項(xiàng)目整體定位 行政公寓的幾大特征 身份彰顯城市中最具話語(yǔ)權(quán) 掌控權(quán)的一族 象征居住者在城市中的地位與權(quán)柄 引領(lǐng)城市發(fā)展脈搏 占領(lǐng)城市上空 奢華享受高端城市行政公寓 行政級(jí)第一居所 公寓頂級(jí)顛峰配置 奢華居所 至尊享受 榮耀加冕成功后的榮耀桂冠 城市最尊貴的一群 精英中的貴族 無(wú)限榮耀 為成功加冕 濱河首席水岸行政公寓 蘊(yùn)涵三層涵義 項(xiàng)目分類產(chǎn)品定位 項(xiàng)目整體定位 定位釋義 LOFT創(chuàng)業(yè)空間站 追求自由 追求時(shí)尚的創(chuàng)業(yè)者需求的辦公空間 代表了一種對(duì)現(xiàn)代辦公的需求 一種精神力量 Loft的定義要素主要包括 高大而開(kāi)敞的空間 上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu) 類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁 流動(dòng)性 戶型內(nèi)無(wú)障礙 透明性 減少私密程度 開(kāi)放性 戶型間全方位組合 藝術(shù)性 通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局 成長(zhǎng)型企業(yè)發(fā)展平臺(tái) 針對(duì)創(chuàng)業(yè)初期和成長(zhǎng)初期的企業(yè)需求 做促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的孵化器 LOFT創(chuàng)業(yè)空間站 成長(zhǎng)型企業(yè)發(fā)展平臺(tái) 本案所在的區(qū)域無(wú)真正的寫字樓 他們多數(shù)選擇在這些地方辦公 1 專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)部辦公 除居然之家北園店外 其它市場(chǎng)都有近10年的歷史 故條件相對(duì)較差 2 在北園大街邊商務(wù)賓館和酒店 北園大街的酒店多數(shù)是經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店 故其辦公條件也不高 3 周邊的居民小區(qū)也是辦公的一大聚集點(diǎn) 其辦公條件也較差 因此說(shuō)區(qū)域內(nèi)的客群對(duì)辦公條件要求并非很高 主要面對(duì)的是成長(zhǎng)型企業(yè) 因此 我們的寫字樓整體定位為普通寫字樓 寫字樓整體定位 項(xiàng)目分類產(chǎn)品定位 項(xiàng)目整體定位 濱河風(fēng)情商街 社區(qū)商業(yè)街 集購(gòu)物 娛樂(lè) 餐飲 休閑于一體的濱河風(fēng)情商街濱河風(fēng)情商街 成為城北最具代表性典型休閑風(fēng)情商街 納小清河風(fēng)情于休閑購(gòu)物體驗(yàn)中 成為片區(qū)消費(fèi)的帶動(dòng)力根源 濱河風(fēng)情商街 本案所在的區(qū)域目前生活配套較為缺乏 底商的打造不僅能滿足社區(qū)內(nèi)居民的基本需求 而且還便于對(duì)外經(jīng)營(yíng) 滿足區(qū)域部分客群的需求 因此 我們對(duì)社區(qū)商業(yè)的整體定位為 商業(yè)整體定位 公寓客群定位 濟(jì)南市的中高端收入者 他們非一次置業(yè) 他們可能是政府高管 企事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo) 個(gè)體私營(yíng)業(yè)主 公務(wù)員等等 在受到城區(qū)發(fā)展及剛性需求的帶動(dòng) 有一定投資意識(shí) 看好北部未來(lái)發(fā)展的中高端人士 散布整個(gè)城區(qū) 潛力巨大 以區(qū)域內(nèi)的客戶占據(jù)主流 主要包含區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)的私營(yíng)業(yè)主 區(qū)域內(nèi)的老居民 在附近工作的外來(lái)打工人群 地緣性企業(yè)白領(lǐng) 公務(wù)員 內(nèi)部職工購(gòu)買等等 投資型客戶 第一類 自住型客戶 第二類 項(xiàng)目分類客群定位 項(xiàng)目整體定位 寫字樓客群定位 本案周邊的中小型公司 包括目前專業(yè)市場(chǎng)周邊的亟待改善目前的辦公條件的發(fā)展型企業(yè) 他們想提升自己的企業(yè)品牌形象的同時(shí) 又不想投入太大的資金 因此 本案的普通寫字樓的定位 一方面滿足了他們的辦公需求 一方面提升了公司的品牌形象 小清河投融資管理中心解決其內(nèi)部的辦公問(wèn)題 項(xiàng)目分類客群定位 項(xiàng)目整體定位 成長(zhǎng)型的中小型企業(yè) 項(xiàng)目分類客群定位 項(xiàng)目整體定位 小區(qū)居民 包括公寓的居民及再次辦公的企業(yè)員工等周邊居民 周邊有待遇開(kāi)發(fā)的土地將持續(xù)放量 未來(lái)的居住人口會(huì)不斷增加 本案又緊靠板橋廣場(chǎng) 未來(lái)會(huì)聚集相當(dāng)?shù)娜肆髟诖司奂?從而也會(huì)帶來(lái)一定的消費(fèi) 商業(yè)街客群定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)格的初步思考 定價(jià)影響因素分析 通過(guò)影響購(gòu)房的五個(gè)住宅區(qū)域因素的分析比較 得出四個(gè)樓盤相對(duì)于本案的相對(duì)得分 采用市場(chǎng)定價(jià)法 對(duì)本案的公寓部分進(jìn)行常規(guī)定價(jià) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格初步思考 通過(guò)影響購(gòu)房的四個(gè)住宅個(gè)別因素的分析比較 得出四個(gè)樓盤相對(duì)于本案的相對(duì)得分 定價(jià)影響因素分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)格初步思考 通過(guò)工程進(jìn)度 交易時(shí)間和上述區(qū)域因素 個(gè)別因素的修正 消除項(xiàng)目自身的差異和外界因素的差異 進(jìn)而得出四個(gè)樓盤相對(duì)于本案的參考價(jià)格 例如通過(guò)交易時(shí)間修正 消除本案與其他在售項(xiàng)目因開(kāi)盤時(shí)間不同而產(chǎn)生的價(jià)格差異 定價(jià)影響因素分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)格初步思考 根據(jù)前面得出的相對(duì)價(jià)格 再乘以各自樓盤對(duì)本項(xiàng)目定價(jià)影響的權(quán)重 相加 得出本案公寓部分的理論銷售價(jià)格 通過(guò)計(jì)算 本案公寓的整體均價(jià)為 7000元 平米 定價(jià)修正 項(xiàng)目?jī)r(jià)格初步思考 7000 1500 8500元 平米 項(xiàng)目定價(jià) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格初步思考 為什么我們要做精裝修 理由如下 1 做真正的高端公寓產(chǎn)品 提供真正的公寓服務(wù) 2 本案面對(duì)的客群主要是租賃型 投資性的客戶 他們不愿意花費(fèi)大把的資金投入裝修 另外 他們大多是外來(lái)的經(jīng)商者 其購(gòu)房的意圖更多的是滿足目前的工作便利性以及舒適性 本案的精裝修 既能為他們的生活提供便利 又能給他們足夠的 面子 精裝修的戶型 很大程度上滿足了我們目標(biāo)客群的需求 定價(jià)影響因素分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)格初步思考 采用市場(chǎng)定價(jià)法 對(duì)本案的寫字樓 商業(yè)部分進(jìn)行常規(guī)定價(jià) 由于本案所在的區(qū)域無(wú)在售寫字樓 因此 我們選取了濟(jì)南在售或已售完的幾個(gè)產(chǎn)品類型與本案雷同的項(xiàng)目 對(duì)其公寓 寫字樓及商業(yè)售價(jià)進(jìn)行分析 取其比值 對(duì)本案的寫字樓及底商進(jìn)行定價(jià) 通過(guò)對(duì)各樓盤各物業(yè)類型對(duì)比得出綜合比值 公寓 寫字樓 0 886 公寓 商業(yè) 0 43 定價(jià)影響因素分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)格初步思考 采用市場(chǎng)定價(jià)法 對(duì)本案的寫字樓 商業(yè)部分進(jìn)行常規(guī)定價(jià) 寫字樓價(jià)格 8500 0 886 9500 由于本案所在的區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)較多 且本案商業(yè)開(kāi)發(fā)體量較小 其面對(duì)的客群范圍較窄 而我們所參照的綜合體項(xiàng)目為市中的核心區(qū)域 其商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍極好 因此 本案的商業(yè)價(jià)格定位在此比例的基礎(chǔ)上適當(dāng)提升 底商價(jià)格 8500 0 43 0 08 16000 整體規(guī)劃策略 技術(shù)指標(biāo)分析 建筑設(shè)計(jì)建議 PART2 PART1 PART3 PART4 產(chǎn)品策劃篇 景觀設(shè)計(jì)建議 PART5 戶型設(shè)計(jì)建議 PART6 其他設(shè)計(jì)建議 技術(shù)指標(biāo)分析 N0 1 現(xiàn)狀2 2容積率情況下 技術(shù)指標(biāo)分析 項(xiàng)目2 2容積率下 地上建筑面積5 54萬(wàn) 在盡量用足基地面積的情況下 建筑物最高為12層 預(yù)計(jì)將是以一個(gè)低矮的建筑群體出現(xiàn)在小清河畔 沿濱河一岸的建筑視覺(jué)效果不強(qiáng) 無(wú)震撼力 較難突出項(xiàng)目濱河新區(qū)首席建筑的理念 現(xiàn)狀2 2容積率情況下 技術(shù)指標(biāo)分析 項(xiàng)目2 2容積率下整體效果表現(xiàn)意向 有規(guī)模 但高度過(guò)低視覺(jué)效果不佳 沿河建筑無(wú)震撼力 突破2 2容積率情況下 技術(shù)指標(biāo)分析 對(duì)于本項(xiàng)目指標(biāo)的思考 關(guān)鍵字 濱河新區(qū) 首席 城市觀景濱河 小清河及其沿岸的改造將大大提升城市形象 本項(xiàng)目一是置身于清河景觀通廊 二是將成為清河改造后首批開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目之一 這就對(duì)項(xiàng)目的形象提出較高要求 首席 地塊用地性質(zhì)決定本項(xiàng)目將有公寓 寫字樓 商業(yè) 雖然建筑面積較少 但在某種程度上也是濱河新區(qū)的首個(gè)綜合體項(xiàng)目 本項(xiàng)目無(wú)論從形態(tài)到結(jié)構(gòu)都將起到一個(gè)領(lǐng)航濱河新區(qū)的作用 城市觀景 項(xiàng)目在觀河景的同時(shí)也在被觀賞 如何成為一個(gè)具有城市觀賞價(jià)值的項(xiàng)目 毋庸置疑的是項(xiàng)目的建筑必須要國(guó)際化 現(xiàn)代化 規(guī)模化以及視覺(jué)震撼力 出于以上幾點(diǎn)考慮 為了將本項(xiàng)目打造成為濱河新區(qū)的亮點(diǎn) 清河畔的明珠 同時(shí)也是為了積極響應(yīng)加快濟(jì)南都市化建設(shè)進(jìn)程的方針 建議本項(xiàng)目以城市形象為前提 突破2 2的容積率 也就是說(shuō)本項(xiàng)目應(yīng)該是一個(gè)有高度和規(guī)模的建筑集群 突破2 2容積率情況下 技術(shù)指標(biāo)分析 建議拔高主體建筑物 尤其是沿河岸一側(cè) 預(yù)計(jì)項(xiàng)目容積率將提升至4 2 地上建筑面積將達(dá)到10 8萬(wàn) 本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 建筑物可達(dá)到24層 將以一個(gè)高大的建筑群體出現(xiàn)在小清河畔 沿河一帶建筑視覺(jué)效果強(qiáng) 具有一定的震撼力 建筑成為城市景觀的一份子 體現(xiàn)本項(xiàng)目作為濱河新區(qū)的示范性效果 高容積率也將為項(xiàng)目帶來(lái)更多的利潤(rùn) 突破2 2容積率情況下 技術(shù)指標(biāo)分析 項(xiàng)目4 2容積率下整體效果意向 建筑高度提升 使得項(xiàng)目整體規(guī)模和視覺(jué)效果增強(qiáng) 沿河建筑有較強(qiáng)的俯沖效果和震撼力 整體規(guī)劃策略 N0 2 規(guī)劃原則 整體規(guī)劃策略 項(xiàng)目整體規(guī)劃要遵循以下幾點(diǎn)原則 以充分發(fā)揮地塊南側(cè)河岸的景觀價(jià)值為原則 以樹(shù)立濱河新區(qū)良好建筑視覺(jué)效果為原則 以挺拔的建筑形態(tài)豐富小清河沿岸景觀通廊為原則 以為城市蹭添景觀效果為原則 以積極響應(yīng)濟(jì)南市加快都市化建設(shè)為原則 規(guī)劃原則 地塊規(guī)模較小 東西長(zhǎng)南北窄 便于整體規(guī)劃和社區(qū)大組團(tuán)圍合 地塊南側(cè)的小清河改造成為景觀河道 將會(huì)為社區(qū)帶來(lái)良好觀景效果 地塊周邊道路暢達(dá) 便于地塊內(nèi)外交通組織 整體價(jià)值分析 整體規(guī)劃策略 規(guī)劃布局 整體規(guī)劃策略 項(xiàng)目整體預(yù)計(jì)以4棟高層公寓 一棟寫字樓以及部分沿街商業(yè)組成 其中 南側(cè)為居住區(qū) 景觀優(yōu)勢(shì) 北側(cè)為商務(wù)區(qū) 交通優(yōu)勢(shì) 由于項(xiàng)目地塊較小 建議在商業(yè)和寫字樓之間的空地設(shè)置出入口 一個(gè)出入口即可滿足出行同時(shí)也便于管理 沿河景觀帶可以設(shè)置一個(gè)人行出入口 方便居民休閑娛樂(lè) 交通組織 整體規(guī)劃策略 在外部交通上 從規(guī)劃和客群進(jìn)入社區(qū)的角度看 社區(qū)北側(cè)城市干道交通良好 直接連接城市南北干道 未來(lái)將主要從北側(cè)進(jìn)入 為了保證社區(qū)南側(cè)沿河的景觀效果 建議社區(qū)出入口設(shè)置在項(xiàng)目地塊北側(cè) 在內(nèi)部交通組織上 由于地塊較小 預(yù)計(jì)將會(huì)以建筑圍合成組團(tuán) 我們建議以組團(tuán)布局為前提 實(shí)施組團(tuán)化的全地下停車 這樣做有幾個(gè)好處 一是人車完全分層管理 確保各自的安全性 二是由于地塊南北進(jìn)深并不大 如果安排地面停車 勢(shì)必影響整個(gè)社區(qū)的景觀氛圍 而全地下停車 就減少了 甚至完全取消了地面的停車 可增大社區(qū)內(nèi)部的綠化面積 地面停車位從法規(guī)的角度看 是不允許進(jìn)行銷售的 即便是租賃 也是由全體業(yè)主來(lái)決定 因此 全地下停車位是可以通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)資金收益的 即便是按成本價(jià)銷售 另外 如果地下地面都設(shè)置停車位 反而會(huì)增大地下車位的銷售難度 交通組織 整體規(guī)劃策略 商業(yè)建議分布在地塊的北側(cè)沿路一帶 這些商業(yè)全部建議不超過(guò)2層 項(xiàng)目周邊聚集大量專業(yè)市場(chǎng) 另一方面 區(qū)域商業(yè)消費(fèi)能力與消費(fèi)總量相對(duì)有限 因此建議商業(yè)開(kāi)發(fā)總量進(jìn)行適度控制 總體量不超過(guò)3000平米 由于商業(yè)需求有限 因此 底商的規(guī)劃需以便于銷售為前提 建議進(jìn)深控制在12米左右 商業(yè)的單位開(kāi)間控制在6米 后期主要滿足便民類商業(yè)和服務(wù)于周邊專業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài)需求 商業(yè)布局 整體規(guī)劃策略 整體效果展示 整體規(guī)劃策略 項(xiàng)目4 2容積率下整體效果分角度展示 天際輪廓線 建筑設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目沿河一側(cè)建筑的城市天際輪廓線表現(xiàn)意向 建筑設(shè)計(jì)建議 N0 3 一般的理解 沿河 沿海等城市大型景觀軸線一帶的建筑 一定是建筑立面極具現(xiàn)代化 都市化效果 建筑體量呈現(xiàn)規(guī)模化 聚集化 是代表城市名片的建筑集群 從濟(jì)南近幾年城市景觀軸一帶出現(xiàn)的建筑來(lái)看 極少數(shù)能做到都市化效果 市區(qū)內(nèi)僅有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一個(gè) 從萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)火爆銷售的層面則反映出廣大市民對(duì)都市化建筑的青睞和渴望 從政策層面來(lái)看 濟(jì)南市將大力開(kāi)展城市化進(jìn)程的建設(shè) 這也說(shuō)明了古老的濟(jì)南需要新鮮的血液 需要快速崛起成為現(xiàn)代化大都市 高樓大廈無(wú)疑是最能體現(xiàn)都市化 也是最具有說(shuō)視覺(jué)服力的 建筑風(fēng)格 建筑設(shè)計(jì)建議 建筑風(fēng)格建議說(shuō)明 建筑風(fēng)格 建筑設(shè)計(jì)建議 本項(xiàng)目建筑風(fēng)格 國(guó)際現(xiàn)代風(fēng)格為將項(xiàng)目打造成為濱河新區(qū)首席建筑群 本項(xiàng)目風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn) 提升濱河沿岸形象 表現(xiàn)出公寓作為公共建筑的形象價(jià)值 都市化建筑效果 表現(xiàn)出建筑造型的大膽 適度夸張 打造城市景觀 表現(xiàn)挺拔 硬朗的外立面效果 建筑單體 公寓 建筑設(shè)計(jì)建議 公寓全部為平層 結(jié)構(gòu)采用兩梯7戶最多不超過(guò)8戶來(lái)設(shè)計(jì) 建筑單體 寫字樓 建筑設(shè)計(jì)建議 寫字樓分為兩部分 若建設(shè)層數(shù)為18層 那么1 13層為loft辦公空間 層高控制在4 9米以內(nèi) 戶型總面積控制在100 以內(nèi) 滿足周邊市場(chǎng)小企業(yè)主的租賃和買賣 14 18層為普通平層辦公空間 層高控制在4米以內(nèi) 建議采用框架結(jié)構(gòu) 以便日后自由分割 滿足中大型企業(yè)的辦公需求 同時(shí)也可以解決開(kāi)發(fā)方自己的辦公需求 Loft寫字樓空間結(jié)構(gòu)示意 建筑單體 寫字樓 建筑設(shè)計(jì)建議 沿街商業(yè)建筑表現(xiàn)意向 建筑單體 商業(yè) 建筑設(shè)計(jì)建議 大堂 建筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)建議 寫字樓大堂建議結(jié)合一層LOFT結(jié)構(gòu)來(lái)做挑空精裝大堂 彰顯項(xiàng)目品質(zhì) 大堂 建筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)建議 公寓要注重大堂和公共空間的裝飾裝修 做到建筑內(nèi)外品質(zhì)通好的效果 飄窗 建筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)建議 公寓所有南向戶型均設(shè)計(jì)飄窗 一是增加室內(nèi)空間效果 二是能夠270度觀河景 提升項(xiàng)目品質(zhì) 空調(diào)機(jī)位 建筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)建議 由于建筑是濱河排布 尤其是公寓建筑 空調(diào)機(jī)位的處理尤為重要 建議在立面造型設(shè)計(jì)上在不影響立面效果的情況下 在較隱蔽或凹槽的位置預(yù)留空調(diào)機(jī)位板 景觀設(shè)計(jì)建議 N0 4 景觀主題 景觀設(shè)計(jì)建議 建議項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)的主題為 社區(qū)中央公園 院落式景觀本案地塊小 不宜打造以大景觀軸線 如何利用好項(xiàng)目周邊環(huán)境資源是重點(diǎn) 本項(xiàng)目南側(cè)緊靠小清河 建議園林景觀設(shè)計(jì)融入濱河理念 重點(diǎn)打造內(nèi)部圍合的中央景觀 形成濱河休閑 中央公園的獨(dú)特的園林品質(zhì) 項(xiàng)目地塊東西南三個(gè)方向均是大面積公共綠化 在景觀設(shè)計(jì)時(shí)需運(yùn)用好周邊綠化資源 采用對(duì)景 借景等手法將地塊外的綠化景觀引入到社區(qū)內(nèi)部 增加項(xiàng)目的綠化效果 景觀組織 景觀設(shè)計(jì)建議 社區(qū)內(nèi)外綠化關(guān)系示意 中心景觀 景觀設(shè)計(jì)建議 鑒于社區(qū)建筑的維和 建議打造一個(gè)大型院落式組團(tuán)綠地 沿河景觀 景觀設(shè)計(jì)建議 河畔休閑步景帶利用項(xiàng)目沿河的優(yōu)勢(shì) 將河岸與建筑之間的空地打造成為休閑步景帶 一是能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來(lái)賣點(diǎn) 二是能夠增強(qiáng)社區(qū)綠化情趣 為項(xiàng)目打造成為濱河新區(qū)首席城市建筑加分 道路景觀 景觀設(shè)計(jì)建議 全地下停車位的交通組織 可以使原本生硬 冰冷的地面瀝青道路得到取消 而采用鋪磚的形式所建設(shè)起來(lái)的地面消防道路 將使地面道路成為社區(qū)景觀的一部分 使社區(qū)更具有生活的氛圍 更親切 更溫馨 景觀細(xì)節(jié)意向 景觀設(shè)計(jì)建議 戶型設(shè)計(jì)建議 N0 5 相同的建筑形態(tài) 不同的品質(zhì) 本項(xiàng)目不僅要追求價(jià)值利潤(rùn)最大化同時(shí)也要應(yīng)對(duì)不同客群層次對(duì)戶型實(shí)際情況與差異化的需求 戶型配比建議 戶型設(shè)計(jì)建議 其他 商業(yè)每戶開(kāi)間和進(jìn)深一致 面積也一致 戶均面積在150 左右 所以不做配比 45 一室戶型示意 50 一室一廳戶型示意 戶型設(shè)計(jì)建議 戶型設(shè)計(jì) 公寓 戶型設(shè)計(jì)建議 戶型設(shè)計(jì) 公寓 戶型設(shè)計(jì)建議 戶型設(shè)計(jì) 公寓 戶型設(shè)計(jì) 寫字樓 戶型設(shè)計(jì)建議 戶型設(shè)計(jì)建議 精裝修公寓 建議項(xiàng)目公寓全部精裝修標(biāo)準(zhǔn)交房 打造成市場(chǎng)高端公寓項(xiàng)目 實(shí)現(xiàn)業(yè)主拎包入住 戶型設(shè)計(jì)建議 精裝修公寓 客廳裝修示意 臥室裝修示意 戶型設(shè)計(jì)建議 精裝修公寓 裝修示意 其他設(shè)計(jì)建議 N0 6 小區(qū)智能化系統(tǒng)投入較小 但能整體提升項(xiàng)目形象和檔次 是性價(jià)比最高的提升附加值的手段 在符合成本收益預(yù)期的前提下 盡量增加智能化的運(yùn)用 三表 水 電 氣 自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)電子水表 電子煤氣表 電子電表輸出的脈沖信息由計(jì)數(shù)器讀出 儲(chǔ)存于E PROM中 再通過(guò)網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)焦芾碇行闹鳈C(jī) 管理中心計(jì)算脈沖數(shù)量讀出三表讀數(shù) 實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程自動(dòng)抄表 同時(shí)和銀行聯(lián)網(wǎng) 定期通過(guò)銀行實(shí)現(xiàn)自動(dòng)收費(fèi) 還可以通過(guò)區(qū)域網(wǎng)向住戶提供網(wǎng)上應(yīng)繳費(fèi)用的查詢 拖欠費(fèi)用的催繳等服務(wù) 電子巡更系統(tǒng)在小區(qū)適當(dāng)位置設(shè)置巡更站 規(guī)定保安人員巡更路線和巡更時(shí)間 當(dāng)保安人員到達(dá)某巡更站時(shí)插入鑰匙并鈕動(dòng) 主機(jī)就會(huì)得到保安人員當(dāng)時(shí)的位置和時(shí)間信息 采用電子巡更管理技術(shù) 可以杜絕保安人員漏崗 失職等現(xiàn)象 是保證小區(qū)安全的重要措施 智能物業(yè)管理系統(tǒng) 物業(yè)管理 其他設(shè)計(jì)建議 閉路電視監(jiān)控在小區(qū)的出入口 主干通道 停車場(chǎng) 圍墻邊等重要場(chǎng)所安裝監(jiān)控?cái)z像機(jī) 將監(jiān)測(cè)區(qū)的情況以圖像方式實(shí)時(shí)傳送到管理中心 值班人員通過(guò)電視墻可以隨時(shí)了解這些重要場(chǎng)所的情況并存儲(chǔ)錄像 門禁系統(tǒng)在住戶門的門框邊上中央位置安裝一對(duì)門磁 住戶可用鑰匙正常打開(kāi)大門 如果發(fā)生非法撬門 門禁系統(tǒng)會(huì)發(fā)出報(bào)警信號(hào) 并通過(guò)家庭防盜主機(jī)將信號(hào)傳至小區(qū)物業(yè)管理中心 告訴值班人員是哪一棟 哪一戶發(fā)生哪種類型報(bào)警 值班人員即可調(diào)度保安人員及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)處理 智能化安保系統(tǒng) 電子監(jiān)控墻 對(duì)講系統(tǒng) 物業(yè)管理 其他設(shè)計(jì)建議 一卡通系統(tǒng)智能小區(qū) 一卡通 系統(tǒng)是推行小區(qū)內(nèi)部管理自動(dòng)化 身份認(rèn)證的電子化 支付手段的貨幣電子化 為居民提供方便 快捷 安全的支付手段 實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理現(xiàn)代化 信息化 智能化 周邊防越報(bào)警在小區(qū)圍墻上設(shè)置紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng) 構(gòu)筑起小區(qū)第一道保護(hù)屏障 當(dāng)有人非法越墻時(shí) 即報(bào)警 并觸發(fā)周界攝像機(jī)跟蹤攝像及錄像 可視對(duì)講系統(tǒng)用戶可通過(guò)數(shù)碼可視對(duì)講系統(tǒng) 直觀地看到到訪客人 可確保業(yè)主免受無(wú)謂滋擾 背景音樂(lè)及緊急廣播系統(tǒng)背景音樂(lè)為小區(qū)各公共場(chǎng)所提供舒適幽雅的氛圍 而緊急消防廣播更是小區(qū)所必不可少的安全措施 可及時(shí)處理小區(qū)發(fā)生的火災(zāi)等緊急事故 智能化安保系統(tǒng) 物業(yè)管理 其他設(shè)計(jì)建議 環(huán)境及衛(wèi)生管理 物業(yè)轄區(qū)內(nèi)環(huán)境綠化美化 公共區(qū)域日常保潔及專業(yè)清潔服務(wù) 建筑內(nèi)外消殺滅及垃圾 污物處理 客務(wù)服務(wù) 接待 問(wèn)詢 會(huì)客登記 代辦郵件 報(bào)刊 代繳水 電 氣 電話費(fèi) 建議物業(yè)公司提供的有償特色物管服務(wù)有 復(fù)印 傳真 打字 代辦暫住證 房屋租賃 郵政快遞 代訂火車票 代辦旅游 代訂酒店 家政服務(wù) 醫(yī)療服務(wù) 汽車美容 禮儀服務(wù) 維修 裝修 保姆式家政服務(wù) 洗 熨衣物 代購(gòu)日常用品及商品配送服務(wù) 接送孩童上學(xué)專車等各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)便捷的服務(wù) 安全管理 治安管理 24小時(shí)保安巡邏 消防管理 停車場(chǎng)管理工程設(shè)備管理 物業(yè)工程改進(jìn)及設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)安裝建議 物業(yè)設(shè)備長(zhǎng)期保養(yǎng)修繕?lè)桨讣邦A(yù)防性保養(yǎng)計(jì)劃 物業(yè)公共設(shè)備及系統(tǒng)日常保養(yǎng)與維修服務(wù) 物業(yè)設(shè)施設(shè)備中修大修 更新改造方案 物業(yè)服務(wù)建議提供的服務(wù) 物業(yè)管理 其他設(shè)計(jì)建議 燃?xì)庀到y(tǒng) 其他設(shè)計(jì)建議 建議在公寓建筑中引入燃?xì)夤艿?為項(xiàng)目增值 傳統(tǒng)的公寓沒(méi)有燃?xì)鈴N房只能用電器的原因是戶型面積過(guò)小 廚房設(shè)計(jì)不能采光通風(fēng) 本項(xiàng)目將打造行政公寓 戶型面積較普通公寓大 完全可以設(shè)計(jì)獨(dú)立的廚房 解決通風(fēng)采光問(wèn)題 燃?xì)獾囊雽⒋蟠筇嵘幼〉氖孢m性 便利性 同時(shí)也為后期營(yíng)銷帶來(lái)利好 土地出讓開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 自己開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 PART2 PART1 開(kāi)發(fā)策略篇 聯(lián)合開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 PART3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略探討 方式一 直接進(jìn)行土地出讓 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略探討 方式一 土地出讓金的計(jì)算依據(jù) 幾點(diǎn)說(shuō)明 本項(xiàng)目地塊雖出讓面積高達(dá)47900平方米 但實(shí)際可建設(shè)用地面積只有25200平方米 也就是說(shuō) 只有52 的土地可最終使用 較北大資源最新土地出讓性質(zhì)看 本項(xiàng)目全部為商業(yè)金融用地 而北大資源新拿地只有25 屬于商業(yè)金融用地 市場(chǎng)實(shí)際表明 住宅銷售價(jià)格要明顯高于公寓類產(chǎn)品的銷售價(jià)格 從土地規(guī)劃容積率看 北大資源新拿地的地上容積率為3 5 而本項(xiàng)目只有2 2 這將直接影響后期的開(kāi)發(fā)收益 項(xiàng)目