業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本.doc

業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本（征求意見稿）第一章 總則第一條 為維護小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會議事活動，根據(jù)物權(quán)法、國務(wù)院物業(yè)管理條例、建設(shè)部業(yè)主大會規(guī)程等有關(guān)規(guī)定，制定本小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則。第二條 業(yè)主大會是物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成的議事機構(gòu)，依法管理、決策小區(qū)內(nèi)共有事權(quán)。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。 第三條 業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。第四條 業(yè)主大會由物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主組成，一個物業(yè)管理小區(qū)只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。第五條 小區(qū)300戶及以上的可采用代表大會制，代表以單體樓或單元為單位，每位代表須經(jīng)所代表的業(yè)主過半數(shù)的面積及人數(shù)同意，代表所代表的全部面積及人數(shù)行使表決權(quán)。第二章 業(yè)主大會成立程序第六條 成立首次業(yè)主大會提議。召開業(yè)主大會的提議有如下情形：（一）業(yè)主委員會成立前，由業(yè)主代表組成籌備組，籌備組作為召集人提議召開業(yè)主大會。（二）業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會作為召集人提議召開業(yè)主大會。（三）20%以上的業(yè)主提議，向全體業(yè)主發(fā)出召開首次業(yè)主大會的的倡議，第七條 大會籌備工作。籌備組按照物業(yè)管理首次業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立程序作好開會前的準備工作。根據(jù)業(yè)主的提議，草擬業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約，制定選票、核實業(yè)主情況，并將組織召開業(yè)主大會的會議通知和有關(guān)材料告知所在街道辦事處，區(qū)、縣級市國土房管局。第八條 發(fā)布公告。業(yè)主大會召開會議前15日籌備組應(yīng)當(dāng)將召開會議的內(nèi)容以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主公告。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知所在街道辦事處，區(qū)、縣級市國土房管局。第九條 征詢意見?；I備組發(fā)放征詢意見表和選票，將業(yè)主大會議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見。業(yè)主或者委托代理人填寫征詢意見表和選票，并簽名有效。第十條 回收統(tǒng)計意見?；I備組通過投票箱、上門或寄掛號信回收物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見，進行綜合意見或統(tǒng)計票數(shù)，進行表決（可邀請所在街道辦見證）?；I備組發(fā)放和回收征詢意見表和選票可分區(qū)或組團分步驟進行。第十一條 通報大會議事決定。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會或者首次業(yè)主大會籌備組作書面記錄并存檔?；I備組必須在公告欄通報業(yè)主大會議事決定的時間，通報征詢意見和選票結(jié)果，接受物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的查詢和監(jiān)督。召集人將業(yè)主大會的議事決定自會議結(jié)束后 3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并將有關(guān)材料送所在區(qū)、縣級市國土房管局備案。第三章 議事內(nèi)容第十二條 業(yè)主大會的議事內(nèi)容：（一）制定、修改業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的管理規(guī)約；（三）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（四）決定物業(yè)服務(wù)方式、選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他物業(yè)管理人；（五）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案；（六）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告；（七）審議批準業(yè)主委員會年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案，決定業(yè)主委員會委員報酬；（八）制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、經(jīng)營方案；（九）改變或撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；（十）決定物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的其他重大事項。 第十三條 業(yè)主委員會的議事內(nèi)容：（一）組織召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告工作；（二）為業(yè)主大會選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好相關(guān)準備工作，經(jīng)業(yè)主大會決定和授權(quán)，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、解除物業(yè)服務(wù)合同；（三）組織業(yè)主委員會的換屆選舉，組織修訂業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（四）負責(zé)業(yè)主資格登記和變更，督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約、按時繳交物業(yè)服務(wù)費用；（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的有關(guān)問題；（六）提出專項維修資金續(xù)籌方案，督促專項維修資金繳交責(zé)任人按照規(guī)定繳交專項維修資金，組織業(yè)主討論專項維修資金使用；（七）公告業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主大會決議等內(nèi)容；（八）對違反業(yè)主公約及損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。（九）按業(yè)主大會授權(quán)決定共有物權(quán)的經(jīng)營方案，簽訂經(jīng)營合同，管理經(jīng)營收入。按業(yè)主議事規(guī)則公布帳目。（十）保管業(yè)主建筑物區(qū)域共有物權(quán)產(chǎn)權(quán)證、業(yè)主資格登記資料、共有物業(yè)圖紙、合格證、維修記錄等全部資料。（十一）并辦理社團登記及業(yè)主公共物權(quán)方面的訴訟事項。第四章 投票規(guī)則第十四條 業(yè)主登記制度1、籌備組或業(yè)主委員會發(fā)出登記通告、張貼于建筑物區(qū)域顯著位置。2、登記需出示業(yè)主身份證原件留復(fù)印件、房產(chǎn)證或經(jīng)房管局確權(quán)的預(yù)售契約原件留復(fù)印件。3、登記時間為一個月。第十五條 業(yè)主大會作出決定，須經(jīng)登記業(yè)主的專有部分面積二分之一以上且占登記業(yè)主總數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會作出專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定和決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，須經(jīng)登記業(yè)主的專有部分面積三分之二以上且占登記業(yè)主總數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。第十六條 業(yè)主投票權(quán)是按已登記的業(yè)主擁有物業(yè)的面積和戶數(shù)確定，持有房產(chǎn)證或經(jīng)房管局確權(quán)的預(yù)售契約為投票權(quán)人。業(yè)主的投票權(quán)可委托使用人或承租人或其他業(yè)主行使，但使用人及承租人不具有業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員的被選舉權(quán)。第十七條 業(yè)主應(yīng)主動在指定地點領(lǐng)取投票表格，沒有領(lǐng)取投票表格，業(yè)委會將派人逐戶派送，送達房屋使用人或租戶的，視為送達業(yè)主本人。投票人必須在投票上填寫業(yè)主擁有物業(yè)面積或所代表業(yè)主投票權(quán)并簽名（蓋章）。第十八條 同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，由其中一名共有人簽名確認的意思表示，視為全部物業(yè)共有人的意思表示。第五章 議事方式第十九條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，業(yè)主大會每年X月召開1次定期會議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。（一）50%以上業(yè)主委員會委員提議；（二）20%以上業(yè)主提議；（三）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（四）業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。第二十條 業(yè)主大會會議可以采用集采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上已登記投票權(quán)的業(yè)主參加。第二十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)親自參加業(yè)主大會，積極行使自己的權(quán)利。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加。第二十二條 業(yè)主大會議事采用以下方式：（一）全體業(yè)主會議形式：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的已登記業(yè)主直接參加業(yè)主大會，進行投票表決。（二）業(yè)主代表大會形式：物業(yè)管理小區(qū)（大廈）業(yè)主超過300戶的，可實行業(yè)主代表大會制，以樓層為單位，每棟（或每層）推選1名業(yè)主代表參加業(yè)主大會，業(yè)主代表須經(jīng)所代表的單位面積1/2且人數(shù)1/2同意，業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。業(yè)主代表持所代表區(qū)域的全部投票權(quán)。（三）書面征求意見：業(yè)主以答復(fù)調(diào)查問卷或提出書面意見表達個人意愿，并簽名確認。經(jīng)收集匯總表決結(jié)果，形成業(yè)主大會的決定。第二十三條 業(yè)主大會采用以下形式征求、回收業(yè)主意見，進行表決。（一）設(shè)投票箱：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分設(shè)多個投票箱，由業(yè)主自行將個人意見投入意見箱內(nèi)，經(jīng)業(yè)主大會統(tǒng)計匯總，進行表決。（二）設(shè)專人派發(fā)、回收意見：由業(yè)主委員會或者業(yè)主大會籌備組組織有關(guān)人員逐戶派發(fā)、回收業(yè)主意見，經(jīng)業(yè)主大會統(tǒng)計匯總，進行表決。第二十四條 如果業(yè)主大會決定選擇業(yè)主代表大會作為業(yè)主大會會議的形式，業(yè)主代表在業(yè)主大會前采用以下形式，聽取、收集、反映所代表業(yè)主的意愿，參加業(yè)主大會行使投票權(quán)。業(yè)主代表推選產(chǎn)生必須由其所代表的業(yè)主持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主通過，業(yè)主代表任期內(nèi)負責(zé)聽取所代表業(yè)主的意見、向業(yè)主大會如實反映所代表業(yè)主的意見、征求所代表業(yè)主對業(yè)主大會議事內(nèi)容意見；業(yè)主代表在參加業(yè)主大會表決前，應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會擬討論的事項征求所代表業(yè)主意見。并根據(jù)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主的意見，行使投票權(quán)，其表決的投票權(quán)是其所代表業(yè)主投票權(quán)的總和。第二十五條 業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會的議事方式：（一）業(yè)主委員會和主任由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，對業(yè)主大會負責(zé)。（三）業(yè)主委員會設(shè)委員X名（單數(shù)），其中主任1名，副主任2名，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會每屆任期X年（任期由業(yè)主大會確定），委員任期屆滿可連選連任。（四）每次業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)在會議召開至少3日前，通知全體業(yè)主委員會委員并送達有關(guān)材料。（五）業(yè)主委員會會議決定問題采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。業(yè)主委員會會議必須有過半數(shù)委員出席，每位委員有一票表決權(quán)，作出決定經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。 第二十六條 業(yè)主委員會的議事程序：（一）業(yè)主委員會會議有定期會議和臨時會議；定期會議每半年至少召開一次；有1/3以上委員提議或者主任認為必要時，應(yīng)當(dāng)召開臨時會議。業(yè)主委員會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副主任召集、主持。（二）發(fā)布公告。業(yè)主委員會將召開會議通知、議事內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。（三）審議內(nèi)容。業(yè)主委員會在業(yè)主大會授權(quán)范圍內(nèi)進行審議。（四）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)作好會議記錄，出席會議的委員應(yīng)當(dāng)在會議記錄上簽名。 委員應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會的決議承擔(dān)責(zé)任。業(yè)主委員會的決議違反法律、法規(guī)侵害業(yè)主合法權(quán)益，造成嚴重損失的，參加決議的委員應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，但在表決中對決議有異議并記載在會議記錄中的，該委員可以免除責(zé)任。（五）通報議事決定。業(yè)主委員會在公告欄通報業(yè)主委員會議事情況、議事內(nèi)容及其決定。（六）決定執(zhí)行。業(yè)主委員會執(zhí)行會議決定或委托物業(yè)服務(wù)公司執(zhí)行會議決定。第六章 附則第二十七條 本規(guī)則所稱業(yè)主是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋的所有權(quán)人，包括尚未出售物業(yè)的建設(shè)單位。第二十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣級市國土房管局備案。業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，依前款規(guī)定重新備案。 第二十九條 業(yè)主委員會任期滿2個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉。前一屆業(yè)主委員會的工作自任期屆滿停止工作。第三十條 業(yè)主委員會不履行組織召開業(yè)主大會職責(zé)的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，可召開業(yè)主大會，第三十一條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益的50%（不超過于50%）合計XXXX/月元，用作經(jīng)