房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于固定資產(chǎn)投資嗎？.doc

房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于固定資產(chǎn)投資嗎？（作者單位：中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所）近年來，理論界的論戰(zhàn)越來越多，除了在是非觀上存在爭議，或者理論水平雖有高下但一時難以區(qū)分；另外一個重要的原因，就是在基本概念上不一致。在我看來，概念錯誤是目前我國經(jīng)濟理論界存在的最大的問題。這里我舉一個長期以來非?！皺嗤钡母拍钚藻e誤，就是房地產(chǎn)開發(fā)投資是全社會固定資產(chǎn)投資的一個分類。以國家統(tǒng)計局發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長鄭京平先生5月12日發(fā)表在21世紀經(jīng)濟報道上的一篇題為我國的投資率為何居高難下的文章為例。該文中寫到：“從1998年到2005年，房地產(chǎn)開發(fā)投資由3614億元增加到15759億元，平均年增長率達到227，比同期全社會固定資產(chǎn)投資平均增速高79個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重由1998年的127提高到2005年的178。”對于這段話，我想所有人應該感覺非常熟悉，因為幾乎在我們每年的政府工作報告中都有類似的論述。翻開中國統(tǒng)計年鑒固定資產(chǎn)投資部分，“房地產(chǎn)開發(fā)投資”被當成是我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額下的一個重要統(tǒng)計分類。這是一個錯誤的概念導致的錯誤分類。事實上，正是這個統(tǒng)計分類的錯誤誤導了我們對“投資率”是高還是低的判斷，更誤導了我們大家對房地產(chǎn)開發(fā)投資主體“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)”在國民經(jīng)濟增長中的地位和作用的認識，同時也誤導了中央對當前經(jīng)濟進行宏觀調控的取向和手段。那么，究竟什么是固定資產(chǎn)投資？我認為首先需要搞清楚投資的概念。根據(jù)一般的生活常識，我們知道，投資是一種通過資金或物質財富墊支以最終獲利的途徑。但投資最重要的概念在于直接投資和間接投資的區(qū)分，這是我們大部分人對投資概念了解不足的地方。什么是直接投資？就是經(jīng)濟單位（含個人）從事三次產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)的物質生產(chǎn)活動所必須預付的資產(chǎn)。這些資產(chǎn)根據(jù)資金周轉速度的不同可以分為固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資。從這里，我們引出了固定資產(chǎn)投資的概念，它是經(jīng)濟單位通過直接建設或者購買獲得物質生產(chǎn)活動所需要的、經(jīng)過較長的時期才能消耗完畢的耐用經(jīng)營性資產(chǎn)。例如，從事三次產(chǎn)業(yè)活動的農(nóng)業(yè)水利設施、機器、廠房、營業(yè)場所、倉庫、辦公樓、道路、運輸工具等。這些資產(chǎn)有四個特點：其一，它們屬于直接投資活動，是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)活動（含機關、事業(yè)單位）從事國民收入創(chuàng)造活動中必不可少的資產(chǎn)；其二，投資這些資產(chǎn)的目的是為了從事三次產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)的物質生產(chǎn)活動，而不是為了通過轉換資產(chǎn)形態(tài)保值增值；其三，這些資產(chǎn)在一定時間內(nèi)難以消耗完畢，需要以折舊等方式逐步收回，因而存在較高的固定成本，也是短期制約經(jīng)濟單位生產(chǎn)能力或服務能力的重要因素；其四，這些資產(chǎn)雖然從性能上也可以成為消費品，但它們與消費品不同的是，后者直接用于消費者衣食住行的消費，屬于直接的消費需求，而固定資產(chǎn)的需求是在消費需求的拉動下，經(jīng)濟單位為了獲得一定利益而使用的一項資產(chǎn)。這樣看來，所謂的固定資產(chǎn)投資就是經(jīng)濟單位通過購買或者自建方式獲得的，用于三次產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，經(jīng)過較長時間才能消耗完畢的，以廠房、機器、交通工具、設施、辦公場所等形態(tài)存在的物質資產(chǎn)。這里的關鍵之處在于，固定資產(chǎn)投資對資產(chǎn)的最終使用者而言才具有意義。如果把固定資產(chǎn)的開發(fā)建設者在土地和房屋開發(fā)建設過程中墊支的資金也算作固定資產(chǎn)投資，不僅會有二次計算的問題，更主要的是造成固定資產(chǎn)投資概念上的重大錯位。我舉一個例子，甲外國投資公司在北京投資24億元開發(fā)了一座大廈，賣給乙跨國公司作為中國總部，甲公司回收40億元。在這里，某跨國公司在中國用于辦公樓的直接投資是40億元。如果我們把甲公司投資的24億也統(tǒng)計為直接投資的話，那么兩家交易公司合起來的直接投資就是64億了！這就如售酒小姐賣給我一瓶啤酒，最后把賣的和買的都統(tǒng)計在內(nèi)，變成銷售兩瓶酒了。所以，在這里，作為開發(fā)商的甲公司的投資就不能算作直接投資，它投資窗體底端寫字樓的目的不是為了自己使用，而是為了獲得預期現(xiàn)金回報，這屬于一種典型意義上的理財性投資，也就是學術意義上的間接投資。不管甲公司是直接購買現(xiàn)成的樓盤用于出租、保值增值，還是以所謂“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”方式獲得現(xiàn)金回報，在本質上是沒有區(qū)別的。值得關注的是，在這里，甲公司委托開發(fā)后的銷售利潤率達到了40，這在國外是不可能的，因為國外這種委托性開發(fā)的獲利來源是資金的報酬，通常都不可能超過5。為什么在中國這么高呢？因為在中國經(jīng)常有政府拍賣土地，作為標桿類比，外國房地產(chǎn)開發(fā)商和國內(nèi)開發(fā)商一樣可以坐地漲價你這塊地拍到每畝1000萬了，旁邊的地也值1000萬了。如果原來獲得土地的價格是每畝100萬元，開發(fā)商就會從住房銷售中每畝額外獲利900萬元。所以，現(xiàn)在中國房價漲了，真正漲的是地價，而土地拍賣以后除了已經(jīng)售出的房地產(chǎn)，大部分掌握在開發(fā)商手上。北師大董藩教授有一個觀點說中國房價飛漲與土地無關，這是極其荒謬的，我已在5月8日的中國經(jīng)濟時報上全面駁斥了他的十個觀點。所以，中國的房地產(chǎn)開發(fā)投資根本不是直接投資。而購買了房地產(chǎn)的人，對于他來講，如果這個房子是用來居住的，就屬于消費品，也跟投資無關。當然有的是用來出租，這又分兩種情況：如果你的勞動只是用來收租，只能說你的房屋收入全部來自于房屋的折舊和提供居住或經(jīng)營勞務，對于購房者而言，只能是一種理財性投資，屬于間接投資；但如果你買了100套住房，99套住房開了旅館，你雇用了大量服務人員，通過租賃服務獲得經(jīng)營性收入，并且在服務性收入中房租只是一個較小的部分，那么這99套住房的投資就屬于你從事旅館服務業(yè)的固定資產(chǎn)投資，屬于直接投資。還有一種情況是空置房屋等待升值，就屬于一種典型的投機性理財投資，屬于間接投資。間接投資的部分是應當歸入消費還是投資大類呢？我看應當歸入消費范疇，因為這部分不創(chuàng)造物質財富，屬于消費者另外一種形式的“消費”。如果房地產(chǎn)商開發(fā)的房屋被工業(yè)企業(yè)或服務行業(yè)的企業(yè)買走用于經(jīng)營活動，對于購買者而言就屬于固定資產(chǎn)投資，但是對于開發(fā)商而言根本不能算是固定資產(chǎn)投資。如果我們能統(tǒng)計一下我國房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的房屋當中有多少是被消費者當消費品買走的，有多少被消費者用于理財投資了，還有多少是用來從事物質生產(chǎn)活動的經(jīng)營性資產(chǎn)（包括國家機關、事業(yè)單位購買的用于提供行政服務和非營利性服務的資產(chǎn)，也可以算作固定資產(chǎn)投資），我們就會驚醒，我們的固定資產(chǎn)投資，特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資當中有多少根本不屬于固定資產(chǎn)投資？過高地估計投資率，或者該統(tǒng)計進來的沒有統(tǒng)計，會給我們的宏觀經(jīng)濟政策判斷帶來什么影響呢？中國的開發(fā)商一直以來認為他們?yōu)橹袊慕?jīng)濟增長做出了重大貢獻，其中的一個重要依據(jù)就是他們在中國固定資產(chǎn)投資當中創(chuàng)造了重要的國內(nèi)生產(chǎn)總值。在我看來，中國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)從事的是一種間接投資活動，他們的全部工作就是“資產(chǎn)管理”，也就是運用他們的眼光、見識對土地、資金、建筑活動進行“資產(chǎn)組合”，基本上不創(chuàng)造什么國民財富。但是為什么開發(fā)商幾乎什么都沒有干，而他們所經(jīng)營和控制的房地產(chǎn)實現(xiàn)增值了呢？關鍵是有建筑設計企業(yè)從事的物質生產(chǎn)勞動，建筑企業(yè)才是房地產(chǎn)領域物質財富的實際創(chuàng)造者。中國房地產(chǎn)業(yè)是一個畸形的行業(yè)。什么是合理的行業(yè)？合理的行業(yè)一定要給消費者提供比消費者自己做還要便宜、質量還要好的產(chǎn)品或服務，而中國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)只是一個以倒賣土地、資金和建筑活動為載體的迄今為止最大的皮包商、倒賣商，是一個沒有任何社會意義的商業(yè)模式。合理的房地產(chǎn)是什么？歐美的房地產(chǎn)業(yè)是什么樣子？歐美的房地產(chǎn)業(yè)是建設者和服務者構成的，建設者就是建筑商，他們的房地產(chǎn)商都是建筑開發(fā)商，更多的是工程承包商，因為美國土地是私有的，你不可能隨意買地，很多是土地擁有者作為業(yè)主委托開發(fā)的。我們知道美國房地產(chǎn)業(yè)實際上就是為建筑業(yè)和消費者服務的行業(yè)，包括建筑管理、房地產(chǎn)策劃、信托投資、抵押銀行、房屋中介、租賃經(jīng)營、物業(yè)管理、服務等等，他們是純粹的服務業(yè)，是靠服務掙錢的，沒有服務，一分錢拿不到。中國模式是什么？中國建筑業(yè)純粹是做承包，一部分是專業(yè)承包商，一部分是開發(fā)商下面的包工商。在我們的房地產(chǎn)服務業(yè)里面，大量的是開發(fā)商，數(shù)量占到45，利潤和銷售額占到90。這在國外是不存在的，在國外的房地產(chǎn)業(yè)里面不存在這樣的業(yè)態(tài)，在我們這里銷售收入和利潤卻占了90；國外房地產(chǎn)服務業(yè)是100的，我們是10。所以中國房地產(chǎn)是一個畸形行業(yè)。那么房地產(chǎn)商干什么？借錢，購地，委托規(guī)劃設計，工程發(fā)包，銷售，幾乎不做什么服務。中國的開發(fā)商有兩級，一級就是土地儲備中心，二級開發(fā)商就是政府或開發(fā)區(qū)直接擁有的房地產(chǎn)開發(fā)公司，還有私人開發(fā)商、外資開發(fā)商，這四類開發(fā)商都在以掠奪的方式獲取財富，獲取暴利，這是中國房價飛漲的根源。一個在國外幾乎不存在的行業(yè)，在我國被當成了國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展，這是一個根本的錯誤！什么樣的行業(yè)能成為支柱產(chǎn)業(yè)？在鄧小平看來是汽車業(yè)、建筑業(yè)，而在我們當前看來居然是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)。什么樣的產(chǎn)業(yè)才符合支柱產(chǎn)業(yè)標準？大致同時符合勞動生產(chǎn)率上升基準、產(chǎn)品收入彈性基準、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)基準三個特征的產(chǎn)業(yè)才是。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)不是生產(chǎn)部門，它們有生產(chǎn)率嗎？而且可怕的是，在現(xiàn)有的銀行貸款、建筑企業(yè)墊款和房屋預售制下，開發(fā)商的開發(fā)能力可以說是有無限彈性，如果我有一家公司可以把中國全部開發(fā)了，因為我不需要花一分錢，我可以空手套白狼。所以，這是對中國國民經(jīng)濟有重大危害的一個行業(yè)，它已經(jīng)成為中國的腫瘤了。建設部前部長楊慎說房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，掙錢越多，貢獻越大。而我的說法完全相反，開發(fā)商掙錢越多證明他們對社會的掠奪就越嚴重，對社會危害越大。醫(yī)治腫瘤的辦法很多，包括化療、放療和手術等方式。對于這個已經(jīng)無限龐大的開發(fā)業(yè)而言