物業(yè)管理教學(xué)案例.doc

物業(yè)管理教學(xué)案例1.新購(gòu)住房發(fā)生的維修責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)王小姐年初購(gòu)得一套商品房，因黃梅季節(jié)連日陰雨，該商品房部分墻面開(kāi)始滲水，損壞了王小姐室內(nèi)的部分裝修。王小姐為此多次向物業(yè)公司反映，物業(yè)公司也兩次派人前來(lái)維修。雖經(jīng)維修，該房墻面仍有滲水問(wèn)題存在。物業(yè)公司表示，其已盡了維修義務(wù)，王小姐應(yīng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉。王小姐對(duì)此甚為不解。王小姐能否要求開(kāi)發(fā)商維修并承擔(dān)賠償責(zé)任？2.沒(méi)有簽訂物管服務(wù)合同，業(yè)主該不該支付物業(yè)管理費(fèi)xx市某小區(qū)部分業(yè)主以A物業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）沒(méi)有與業(yè)主或開(kāi)發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同為由拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。A公司認(rèn)為自己是經(jīng)原在該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理的B公司同意，接替B公司繼續(xù)物業(yè)管理服務(wù)的。雖然開(kāi)發(fā)商未與其簽訂物業(yè)管理合同，后小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立，也未聘用A公司，而是與C公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，但是在B公司撤走至C公司進(jìn)小區(qū)前，A公司實(shí)際進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。業(yè)主卻認(rèn)為：開(kāi)發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)均未聘請(qǐng)A公司，也未與其簽訂合同，未建立服務(wù)與被服務(wù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此A公司的訴訟主體資格不符；根據(jù)xx市居住物業(yè)管理?xiàng)l例第25條第2款規(guī)定，可以不支付物業(yè)管理費(fèi)，請(qǐng)求法院駁回其起訴。一審判決結(jié)果為：一審法院根據(jù)xx市居住物業(yè)管理?xiàng)l例第24條第1款和第54條第2款規(guī)定，判決業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。業(yè)主不服上訴判決，提起上訴。業(yè)主根據(jù)xx市居住物業(yè)管理?xiàng)l例第3條第4款規(guī)定“本條例所稱物業(yè)管理公司，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)?！?8條第2款也強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理公司接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂“物業(yè)管理服務(wù)合同”。就是說(shuō)，進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)必須簽訂合同。且合同法第10條第2款也明文規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式?！币虼薃公司的行為屬無(wú)合同管理，或“自行提供服務(wù)”。認(rèn)為由A、B兩家公司的約定或同意就可以進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)于法無(wú)據(jù)，對(duì)業(yè)主也不具有約束力。因此業(yè)主不付物業(yè)管理費(fèi)和滯納金也于法有據(jù)。二審判決：考慮到A公司實(shí)際進(jìn)行了管理，根據(jù)等價(jià)有償?shù)脑瓌t，同時(shí)xx市居住物業(yè)管理?xiàng)l例中的“可以不支付”而不是“應(yīng)當(dāng)不支付”，又使二審法院能在“可以”二字上找到了依據(jù)，最終判令業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)，但對(duì)A公司加收滯納金的請(qǐng)求不予支持。 業(yè)主該不該交納物業(yè)管理費(fèi)？3.空調(diào)軟連接管斷裂誰(shuí)負(fù)賠償責(zé)任某大廈物業(yè)公司收了業(yè)主每戶3元/平方米的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，雙方簽訂了物業(yè)服務(wù)管理合同，合同中界定了共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，并規(guī)定“在保修期內(nèi)，按照質(zhì)量保證書(shū)的規(guī)定，由本大廈開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量及設(shè)施設(shè)備質(zhì)量的報(bào)修”。爾后，在該大廈中央空調(diào)第一個(gè)供暖期間，李先生家空調(diào)軟連接管斷裂，物業(yè)公司及時(shí)發(fā)現(xiàn)、采取必要措施切斷水源并通知李先生，待李先生趕到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，損失已殃及樓下四家業(yè)主。為此，李先生等五家業(yè)主要求維修和索賠。物業(yè)公司協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位擔(dān)責(zé)，但是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位以種種理由拖延。于是，李先生聯(lián)合相關(guān)業(yè)主作為原告將物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位告上法庭，要求賠償。李先生等五戶業(yè)主的損失該不該由建設(shè)單位賠償？4.建設(shè)單位不將相關(guān)資料移交給物業(yè)公司，業(yè)主告開(kāi)發(fā)商xx住宅小區(qū)是開(kāi)發(fā)商A新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，作為建設(shè)單位的A開(kāi)發(fā)商依法聘請(qǐng)了B物業(yè)公司進(jìn)駐本小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。B物業(yè)公司為了全面了解小區(qū)物業(yè)情況，以便更好地為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，一直要求A開(kāi)發(fā)商將相關(guān)的物業(yè)資料移交過(guò)來(lái)，及時(shí)進(jìn)行承接驗(yàn)收；而A開(kāi)發(fā)商一直沒(méi)有答復(fù)。經(jīng)過(guò)多次催促未果，物業(yè)公司向小區(qū)業(yè)主們說(shuō)明了此事，也向有關(guān)部門(mén)反映了情況。為了維護(hù)自身權(quán)益，小區(qū)業(yè)主把作為建設(shè)單位的A開(kāi)發(fā)商告到人民法院。建設(shè)單位的A開(kāi)發(fā)商該不該承擔(dān)民事賠償責(zé)任？5.物業(yè)成樓盤(pán)營(yíng)銷手段本市某知名物業(yè)公司3月從媒體上獲悉某開(kāi)發(fā)商欲將40萬(wàn)平方米建筑量的小區(qū)前期物業(yè)管理委托為一家有實(shí)力、有品牌的物業(yè)公司管理。于是，這家物業(yè)公司經(jīng)過(guò)精心準(zhǔn)備，在幾十家投標(biāo)單位中一舉奪魁，接下來(lái)草簽協(xié)議，將該物業(yè)公司進(jìn)行前期管理寫(xiě)入了商品房預(yù)售合同的附件里，吸引了不少買(mǎi)家。到了10月，開(kāi)發(fā)商開(kāi)出了非?？量痰臈l款，逼中標(biāo)物業(yè)公司自動(dòng)退出，將自己下屬的物業(yè)公司隆重推出。于是，物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商對(duì)簿公堂。物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商誰(shuí)能勝訴？6.私裝水床造成他人財(cái)產(chǎn)損失某小區(qū)15棟302的業(yè)主羅某購(gòu)買(mǎi)了一張水床，并請(qǐng)安裝公司為其進(jìn)行安裝，在未經(jīng)物業(yè)公司裝修部同意的情況下施工完畢。結(jié)果因水床的安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，使五層、六層業(yè)主的供水嚴(yán)重不足，業(yè)主與羅某交涉要求其拆除水床，被拒絕。于是，向管理處投訴。管理處再三與羅某協(xié)調(diào)拆除事宜，羅某堅(jiān)持房子是自己的，產(chǎn)權(quán)歸自己所有，室內(nèi)安裝是個(gè)人的權(quán)力，至于供水不足的問(wèn)題，他要求管理處作二次加壓或管道改造。于是，物業(yè)公司向法院上訴。 物業(yè)公司向法院上訴，能否勝訴？7.如何處理住戶家里跑水的問(wèn)題某小區(qū)的物業(yè)公司按照規(guī)定的維修維護(hù)計(jì)劃，對(duì)區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進(jìn)行了檢查和梳理，一切均正常。就在檢查梳理完之后幾天，因?yàn)闃巧夏硺I(yè)主家進(jìn)行裝修，施工人員違背物業(yè)裝修管理規(guī)定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道。樓上住戶排除的污水不能流出，便慢慢從樓下詹先生家的地漏處冒出。管理處發(fā)現(xiàn)跑水后，馬上通知詹先生，詹先生當(dāng)時(shí)不在家中，電話聯(lián)系兩小時(shí)后，詹先生與物業(yè)公司職員一同現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)部門(mén)木地板已被水淹。找到故障點(diǎn)后，物管職員立刻消除了堵塞現(xiàn)象。詹先生認(rèn)為物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理職責(zé)，于是向物業(yè)公司提出索賠要求。詹先生能否得到索賠？8.業(yè)主不同意換玻璃怎么辦？黎某是小區(qū)內(nèi)的一位業(yè)主，有一次她在媒介中發(fā)現(xiàn)一種玻璃可以增加室內(nèi)光線，且隨外部溫度變化能夠調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。于是幾經(jīng)周折買(mǎi)了這種玻璃，沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)公司的同意，就拆除了原有玻璃，將新買(mǎi)的玻璃安裝上去，結(jié)果由于玻璃顏色與整個(gè)小區(qū)玻璃色彩反差很大，嚴(yán)重影響小區(qū)整體同一的布局，就此管理處向黎某提出異議。黎某認(rèn)為產(chǎn)權(quán)是我自己的，我自家的玻璃愿意用什么顏色就用什么顏色，拒不拆換。 物業(yè)公司怎么辦？9.業(yè)主違規(guī)裝防盜網(wǎng)物業(yè)公司如何應(yīng)對(duì)？某高檔小區(qū)一業(yè)主正在裝修其新房，其他部位裝修后提出安裝防盜網(wǎng)包括陽(yáng)臺(tái)部分。物業(yè)管理員接到通知后立刻到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，將防盜網(wǎng)擋在小區(qū)之外，并向業(yè)主說(shuō)小區(qū)不許安裝防盜網(wǎng)情況。但業(yè)主立場(chǎng)非常強(qiáng)硬，質(zhì)問(wèn)管理員為什么不能安裝陽(yáng)臺(tái)防盜網(wǎng)，假如失盜怎么辦？物業(yè)公司如何應(yīng)對(duì)？10.業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)怎么辦？一天中午，護(hù)衛(wèi)班班長(zhǎng)喘著氣跑道管理處辦公室，告訴主管：“G棟1801的業(yè)主不想按指定位置安裝空調(diào)，要將北側(cè)空調(diào)孔打在窗戶上方?！敝鞴苷谔幚硪豁?xiàng)事務(wù)，便安排護(hù)衛(wèi)班班長(zhǎng)馬上返回，先讓空調(diào)公司的工作職員停止打孔。主管隨后趕到，一進(jìn)門(mén)還沒(méi)開(kāi)腔，業(yè)主就開(kāi)始不停地說(shuō)著自己的理由。他認(rèn)為物業(yè)公司規(guī)定的位置不好，強(qiáng)烈要求將空調(diào)孔打在窗戶上方，并且明確表示：“我今天就要在這里打孔，看你們會(huì)把我怎么樣？”這時(shí)，空調(diào)公司的員工不停地在一旁說(shuō)著風(fēng)涼話，更助長(zhǎng)了業(yè)主的不滿情緒。主管心里很不愉快，但仍耐心解釋，說(shuō)明：“在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀”，夸大：“假如我們也像某些小區(qū)那樣各行其是安裝空調(diào)，那咱們小區(qū)的外立面就會(huì)雜亂不堪入目，整個(gè)物業(yè)形象大打折扣，物業(yè)也不會(huì)升值，甚至貶值”，提醒業(yè)主：“這里是您的家園，您的朋友和親戚要是看到小區(qū)雜亂不堪，說(shuō)小區(qū)不好，您也沒(méi)面子啊”。聽(tīng)完主管這番入情入理的話，業(yè)主不再硬性堅(jiān)持。這時(shí)，主管悄悄地將空調(diào)公司的安裝工叫到一邊，告誡說(shuō)：“你們應(yīng)當(dāng)知道xx物業(yè)的管理規(guī)定，假如執(zhí)意違規(guī)行事，可要想清楚以后還要不要在我們的轄區(qū)內(nèi)做生意。”這么一說(shuō)，空調(diào)裝修工馬上聲明要按照物業(yè)公司規(guī)定打孔，并表示一定配合物業(yè)公司說(shuō)服業(yè)主。最后，業(yè)主同意按規(guī)定位置打空調(diào)孔。如果業(yè)主不同意按規(guī)定位置打空調(diào)孔，怎么辦？11.物業(yè)公司應(yīng)如何對(duì)業(yè)主的裝修進(jìn)行監(jiān)管2005年，某小區(qū)業(yè)主來(lái)訪反映，小區(qū)管理部在未經(jīng)業(yè)主同意的前提下，派人員進(jìn)入其尚在裝修的房屋內(nèi)，將業(yè)主自行安裝的窗框拆除并拿走，安裝部位的外墻在拆除的同事也遭到破壞。業(yè)主認(rèn)為：小區(qū)管理部雖出具了局面整改通知書(shū)，但無(wú)權(quán)擅自闖入私人住宅強(qiáng)行拆除，這種行為嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益，管理部人員缺乏最基本的法律常識(shí)。同時(shí)業(yè)主要求小區(qū)管理部對(duì)該事件給其造成的損失進(jìn)行賠償。注明：經(jīng)有關(guān)部門(mén)認(rèn)定，業(yè)主安裝的窗為違章搭建的構(gòu)筑物；小區(qū)物業(yè)管理部之前已向業(yè)主發(fā)出違約行為整改通知書(shū)。但業(yè)主表示拒不整改，怎么辦？12.業(yè)主裝修時(shí)封閉了共用管道檢修孔責(zé)任由誰(shuí)負(fù)某小區(qū)的物業(yè)公司在管理中，由于疏忽大意未將“業(yè)主、使用人在裝修住宅中，應(yīng)預(yù)留共用設(shè)備的檢修孔，方便共用設(shè)備的維修”的該項(xiàng)小區(qū)內(nèi)住宅裝修規(guī)定告知業(yè)主。多名業(yè)主在不知情的情況下，裝修時(shí)封閉了共用管道檢修孔。此后的物業(yè)使用中，共用管道發(fā)生堵塞。在疏通修理的過(guò)程中，給業(yè)主的裝修造成了一定程度的損壞。為此業(yè)主能否向物業(yè)公司提出賠償要求？13.損壞房屋承重結(jié)構(gòu)應(yīng)如何恢復(fù)原狀？業(yè)主余某在房屋裝修時(shí)擅自拆除了承重墻，經(jīng)群眾舉報(bào)，所在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)發(fā)了限期整改通知，要求其恢復(fù)原狀。余某在規(guī)定時(shí)間內(nèi)恢復(fù)了承重墻，不料物業(yè)公司卻告知他承重墻的恢復(fù)不符合規(guī)定，余某很生氣，認(rèn)為物業(yè)公司是在存心整人。物業(yè)公司怎么辦？14.業(yè)主自行封閉陽(yáng)臺(tái)，物業(yè)公司能否作為原告起訴？2006年2月，金小姐與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定：開(kāi)發(fā)商于2007年1月前交付房屋（用途為住宅），該商品房陽(yáng)臺(tái)為封閉式。但是，金小姐于2007年1月與開(kāi)發(fā)商辦理交房手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)：開(kāi)發(fā)商所交付的房屋前后陽(yáng)臺(tái)并沒(méi)有封閉，只是在陽(yáng)臺(tái)外圍構(gòu)筑了一些鐵欄桿。此后，金小姐多次就陽(yáng)臺(tái)問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商及開(kāi)發(fā)商委托的前期物業(yè)公司進(jìn)行交涉，在交涉無(wú)果的情況下，金小姐便自行將陽(yáng)臺(tái)封閉。由此引起糾紛。13.推門(mén)而入惹來(lái)的糾紛某小區(qū)物業(yè)管理處規(guī)定，裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶門(mén)關(guān)閉，以便裝修管理人員隨時(shí)檢查。一天，管理處工作人員在例行巡查過(guò)程中，見(jiàn)一裝修戶房門(mén)虛掩未鎖，內(nèi)有施工的聲音，于是推門(mén)而入。發(fā)現(xiàn)裝修工人在滿是易燃物的施工現(xiàn)場(chǎng)吸煙，并且沒(méi)有按規(guī)定配備必須的消防器材。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時(shí)通知護(hù)衛(wèi)員將裝修施工負(fù)責(zé)人帶到管理處接受處理。不久，業(yè)主知道了此事。遂投訴管理處工作人員在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業(yè)主和裝修施工人的合法權(quán)益。同時(shí)表示將訴諸公堂。另外，該戶業(yè)主未簽署裝修管理服務(wù)協(xié)議，管理處認(rèn)為施工單位違反了該小區(qū)裝修安全管理規(guī)定，要對(duì)其做出相應(yīng)的處罰。14.糾正違章裝修僵持不下怎么辦2007年初夏的一天下午，護(hù)衛(wèi)員秦某報(bào)告，一位業(yè)主未按要求的位置，擅自在外墻上開(kāi)孔安裝空調(diào)。待裝修管理員趕到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，空調(diào)已在安裝。裝修管理員檢查一番后，向業(yè)主解釋，如此安裝不但影響了外立面的統(tǒng)一和美觀，而且安裝施工已不慎將暖氣立管打漏，將給業(yè)主的生活帶來(lái)不便。但業(yè)主仍堅(jiān)持己見(jiàn)，督促繼續(xù)安裝。裝修管理員只好暫扣裝修工人的工具和證件，予以制止。同時(shí)，請(qǐng)水工火速來(lái)補(bǔ)已打漏的暖氣立管。業(yè)主對(duì)裝修管理員制止違章裝修十分不滿，提出要物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)簽字，承擔(dān)停止安裝空調(diào)的后果。裝修管理員認(rèn)為自己所做并無(wú)不妥，隨即提出業(yè)主也需簽字，承認(rèn)自己違反小區(qū)裝修管理規(guī)定。雙方各執(zhí)己見(jiàn)，一時(shí)僵持不下。水工趕到現(xiàn)場(chǎng)后，迅速將漏水的暖氣管修復(fù)好，將污染的地面、墻面進(jìn)行了徹底清理。一看兩人還在爭(zhēng)執(zhí)，便接了個(gè)話茬：“要我說(shuō)也不是什么大不了的事情，誰(shuí)也不用讓誰(shuí)簽字了，還是商量商量怎樣安裝空調(diào)吧！”待兩人都平靜下來(lái)，他再對(duì)業(yè)主說(shuō)：“我看你自己選定的這個(gè)位置并不好，咱拋開(kāi)影響外立面整齊美觀不說(shuō)，就說(shuō)你按到這里，冷凝水管要走多遠(yuǎn)呀，比較起來(lái)還是規(guī)定的那個(gè)位置好?！睒I(yè)主遲疑不決，水工試探著提了個(gè)建議：“如果你覺(jué)得我說(shuō)的沒(méi)有道理，你自己里里外外看看”?；蛟S剛才主動(dòng)幫助修復(fù)漏水暖氣管的舉動(dòng)感化了業(yè)主，業(yè)主樓上樓下轉(zhuǎn)了一圈，回來(lái)后欣然同意在規(guī)定位置安裝，并且與裝修管理員握手言好。15.電梯困人4小時(shí)2008年11月17日下午2時(shí)25分，某小區(qū)A棟18樓一業(yè)主姜某乘電梯回家，電梯行至4樓時(shí)，突然發(fā)生故障。被困后，由于電梯轎廂內(nèi)無(wú)手機(jī)信號(hào)，姜某無(wú)法與外界通話，隨機(jī)持續(xù)按轎廂內(nèi)的報(bào)警裝置和呼叫裝置，卻無(wú)任何反應(yīng)。之后，物業(yè)公司的一保潔員曾向公司報(bào)告電梯有響動(dòng)，物業(yè)公司隨機(jī)通知保安隊(duì)長(zhǎng)唐某前去查看。唐某來(lái)到困人電梯一層門(mén)口后，隨便檢查了一下，他認(rèn)為電梯處于正常工作狀態(tài)，未進(jìn)一步核實(shí)，隨即離開(kāi)。直至下午6時(shí)20分，姜某妻子下班回家，發(fā)現(xiàn)丈夫仍被困電梯內(nèi)，便立即通知物業(yè)公司，被困4個(gè)小時(shí)的姜某才被解救出來(lái)。市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局知悉相關(guān)情況后，經(jīng)調(diào)查，困人電梯系A(chǔ)電梯有限公司制造的合格產(chǎn)品，由B電梯有限公司安裝，于2007年4月份經(jīng)省特種設(shè)備檢驗(yàn)所驗(yàn)收檢驗(yàn)合格，并于當(dāng)年5月18日辦理了使用登記手續(xù)。B電梯有限公司承擔(dān)安裝后第1年內(nèi)的維護(hù)保養(yǎng)工作。電梯安裝后，由C物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理。該電梯轎廂內(nèi)的通話裝置，在安裝驗(yàn)收檢驗(yàn)合格半個(gè)月后，被B電梯有限公司拆除。A、B、C公司，哪一個(gè)負(fù)責(zé)賠償？16.公用水管堵塞水浸業(yè)主新房某日早上，張先生回到位于某小區(qū)新裝修的房子，驚奇地發(fā)現(xiàn)屋子里溢滿著發(fā)臭的積水，屋內(nèi)三個(gè)臥室的實(shí)木地板、柜子、衛(wèi)生間、廚房、客廳和柜子、門(mén)套及墻面，早已被水浸泡變形。家里的水管好好的，這些日子也沒(méi)有下雨，為何漫水讓他疑惑不解。隨后，他叫來(lái)了物業(yè)的工作人員，一查發(fā)現(xiàn)是樓上住戶裝修導(dǎo)致大量的建筑垃圾堵塞公用雨水管。，樓上的下水不能排放，倒灌進(jìn)張先生家中。經(jīng)鑒定，張先生家損失共計(jì)1.9萬(wàn)余元。張先生認(rèn)為物業(yè)沒(méi)有及時(shí)疏通管道，應(yīng)賠償其損失。物業(yè)認(rèn)為，管道堵塞是樓上住戶引起，造成損害也應(yīng)由樓上住戶承擔(dān)。物業(yè)是否該賠償？17.細(xì)查深究電梯意外受損怎么辦2009年3月16日，某花園F座的消防電梯一到底層，就發(fā)出異常聲響。大堂護(hù)衛(wèi)員及時(shí)將其關(guān)閉，并立即通知負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)任務(wù)的電梯工程公司。電梯維修人員當(dāng)即趕到現(xiàn)場(chǎng)，檢查后發(fā)現(xiàn)位于一層的地坑中有根來(lái)歷不明的1米多長(zhǎng)的鍍鋅鐵管，鐵管在電梯工作過(guò)程中頻繁躥動(dòng)，導(dǎo)致12個(gè)感應(yīng)器全部損壞。于是，管理處圍繞鐵管展開(kāi)了一系列的調(diào)查工作。他們首先排除了人為破壞的可能，多方分析后認(rèn)定，鐵管是有人搬出搬入時(shí)，用其來(lái)支撐電梯門(mén)，而不小心滑落到地坑中的。然后分別找來(lái)值班的3名大堂護(hù)衛(wèi)員，讓他們?cè)敿?xì)回憶近日搬出搬入時(shí)有無(wú)異常音響。其中一名護(hù)衛(wèi)員反映3月14日下午3時(shí)5樓某業(yè)主家搬運(yùn)裝修垃圾時(shí)，曾聽(tīng)到碰砸聲音，當(dāng)時(shí)還到電梯轎廂內(nèi)查看詢問(wèn)，沒(méi)發(fā)現(xiàn)什么情況，便囑咐了一些注意事項(xiàng)，未予深究。由此斷定，鐵管十之八九是這家搬運(yùn)裝修垃圾時(shí)掉下去的。順藤摸瓜，管理處找到該業(yè)主，介紹電梯受損情況及原因。業(yè)主說(shuō)裝修已經(jīng)結(jié)束，責(zé)任人無(wú)從找起。管理處當(dāng)即明確表示，如果業(yè)主不能找來(lái)裝修負(fù)責(zé)人，那么該業(yè)主必須負(fù)連帶責(zé)任。管理處怎樣避免經(jīng)濟(jì)損失？18.物業(yè)公司是否可以拒絕為業(yè)主提供自用部分的維修服務(wù)某小區(qū)一業(yè)主因夜間使用家用電器不當(dāng)，而使自家的保險(xiǎn)絲燒斷。該業(yè)主向物業(yè)公司報(bào)修，物業(yè)公司的維修人員感到維修地點(diǎn)較遠(yuǎn)，且收費(fèi)不高，所以答復(fù)業(yè)主：“你反正一樣要交錢(qián)，就近找個(gè)人修修算了。再說(shuō)自用部位的維修應(yīng)由業(yè)主自己負(fù)責(zé)?！睂儆谝?guī)定的物業(yè)急修項(xiàng)目？19.因室內(nèi)水管倒灌而發(fā)生的維修費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)某公房二樓業(yè)主的室內(nèi)經(jīng)常發(fā)生水管倒灌的現(xiàn)象。該業(yè)主向物業(yè)公司報(bào)修，幾經(jīng)維修后，物業(yè)公司在向該戶收取維修費(fèi)用時(shí)，業(yè)主以水管設(shè)計(jì)不當(dāng)為由而拒付維修費(fèi)用。費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)？20.小區(qū)內(nèi)的石桌砸傷人，由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)羅女士住在某一高檔小區(qū)，2007年6月15日下午，羅女士7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁邊玩耍。當(dāng)她爬上石桌時(shí)，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。事后，羅女士找到某物業(yè)公司，認(rèn)為其應(yīng)就管理不善承擔(dān)責(zé)任。而物業(yè)公司則認(rèn)為這完全是羅女士監(jiān)護(hù)不當(dāng)造成的，與物業(yè)公司的管理沒(méi)有關(guān)系。為此，羅女士向法院提起訴訟。法院審理查明，某物業(yè)公司安裝在小區(qū)內(nèi)的4套石桌，桌面重達(dá)90公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個(gè)直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接，安裝時(shí)只用了樹(shù)脂和水泥粘合。羅女士女兒被砸傷后，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)其余三個(gè)石桌面也已松動(dòng)才主動(dòng)予以拆除。此外，該物業(yè)公司無(wú)法提供石桌的合格證、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等有效證明。物業(yè)公司該不該負(fù)責(zé)賠償責(zé)任？21.誰(shuí)應(yīng)承擔(dān)該起墜樓事件的責(zé)任2003年8月，某小區(qū)業(yè)主唐女士的幼兒在上樓時(shí)因玩耍不慎，導(dǎo)致身體重心失控，傾倒后撞到位于樓梯口未安裝柵欄的落地窗上，在撞碎了其中一塊原來(lái)就有裂痕的僅厚3毫米的玻璃后，墜樓致傷。唐某事后向物業(yè)公司索賠。物業(yè)公司該不該賠?22.清洗屋頂水箱夏季來(lái)臨，某小區(qū)的物業(yè)公司按規(guī)定打算清洗屋頂水箱，并向小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)提出依據(jù)物價(jià)局的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用開(kāi)支。但業(yè)主委員會(huì)經(jīng)理認(rèn)為物業(yè)公司的收費(fèi)太高，為節(jié)省開(kāi)支，他決定自行在外找?guī)酌麩o(wú)任何健康證明的民工來(lái)清洗水箱；物業(yè)公司得知后表示反對(duì)。雙方各持己見(jiàn)，相持不下。清洗水箱應(yīng)是誰(shuí)的作業(yè)行為？23.市政水壓低，業(yè)主屢屢投訴怎么辦某小區(qū)一至三層采用一次供水，其他部分實(shí)行二次供水。由于市政供水的水壓偏低，導(dǎo)致三層以下用戶的熱水器經(jīng)常無(wú)法使用，停水?dāng)嗔鳜F(xiàn)象也頻頻發(fā)生。管理處多次向供水企業(yè)口頭和書(shū)面反映，反響都不大，供水情況也一直沒(méi)有得到改善。弄得業(yè)主經(jīng)常就此問(wèn)題進(jìn)行投訴，有的還出言不遜。管理處對(duì)投訴的業(yè)主自然要笑臉相迎、善言相勸，一般管理人員處理不了的，就由經(jīng)理出面。好話說(shuō)了幾籮筐，雖說(shuō)暫時(shí)尚能平抑不滿情緒，但是問(wèn)題仍然沒(méi)有解決，業(yè)主還是三天兩頭再次上門(mén)。盡管他們多數(shù)也清楚問(wèn)題不在物業(yè)公司身上，但普遍認(rèn)定家里沒(méi)水就得找管理處算賬，就該由管理處負(fù)責(zé)。為了擺脫這種被動(dòng)應(yīng)付的局面，管理處絞盡腦汁想辦法，有針對(duì)性的采取了幾項(xiàng)新的措施：經(jīng)理出面找政府部門(mén)反映民意民情，借助行政力量促進(jìn)供水問(wèn)題的解決；未徹底解決前動(dòng)員大家錯(cuò)開(kāi)沖涼高峰期，以緩解水壓狀況；一旦發(fā)生停水，安排護(hù)衛(wèi)員為老年或行動(dòng)不便的業(yè)主送水上門(mén)。同時(shí)利用公告形式，將之公布于眾。業(yè)主看到管理處確實(shí)是盡心竭力了，也就不再惡語(yǔ)相加。盡管供水不正常的狀況還持續(xù)了較長(zhǎng)一段時(shí)間，但絕大多數(shù)業(yè)主都能對(duì)管理處給予諒解。后來(lái)通過(guò)不懈努力，小區(qū)供水狀況才逐步得到了明顯改善。對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，該不該管？，24.電梯延誤老人猝死，家屬告物業(yè)和急救中心因認(rèn)為物業(yè)公司及急救醫(yī)生行為有過(guò)錯(cuò)，致使家人錯(cuò)過(guò)搶救時(shí)間，導(dǎo)致死亡，業(yè)主李某的家屬將所在的物業(yè)公司、急救中心一并告上法庭。記者獲悉，北京市第二中級(jí)人民法院已受理此起上訴案。2007年3月15日凌晨，李女士（有心臟病史）在兒子家發(fā)生呼吸困難、昏迷等現(xiàn)象，其兒子于15日1時(shí)35分向急救中心呼救，急救中心立即派車(chē)前往李女士住地。急救中心醫(yī)務(wù)人員趕到現(xiàn)場(chǎng)，但由物業(yè)公司管理的電梯尚未運(yùn)行，醫(yī)務(wù)人員得知幾分鐘后電梯可運(yùn)行。待電梯運(yùn)行后，醫(yī)務(wù)人員乘電梯到位于14層的李女士?jī)鹤蛹抑?，為其進(jìn)行心電圖檢查。2時(shí)16分心電圖顯示心室停搏，尸體出現(xiàn)尸斑、肢體僵硬。2007年4月，李某的家屬起訴至一審法院稱，2007年3月15日1點(diǎn)30分至35分之間，李呼吸困難，家屬立即聯(lián)系急救中心，之后立即下樓聯(lián)系物業(yè)公司開(kāi)電梯，但被告知拿鑰匙的人不在。此后，救護(hù)車(chē)趕到，家屬再次聯(lián)系物業(yè)公司，被告知電梯班長(zhǎng)已回家，大家只好等。在這期間，死者家屬曾要求急救人員步行上樓梯，但被拒絕。待醫(yī)務(wù)人員乘電梯上樓后，李女士已死亡。事后，李女士的家屬將急救中心和物業(yè)公司告上法庭。物業(yè)和急救中心有責(zé)任嗎？25.業(yè)主損壞公共設(shè)施，怎么處理一天晚上七時(shí)許，某小區(qū)業(yè)主陳先生4歲小孩發(fā)高燒，夫婦二人心急如焚，忙開(kāi)車(chē)去醫(yī)院治療。當(dāng)車(chē)行至車(chē)庫(kù)出口道閘時(shí)，值班護(hù)衛(wèi)員示意停車(chē)、收回停車(chē)卡，但對(duì)方毫不理睬，而是加大油門(mén)撞開(kāi)道閘欄桿飛馳而去，道閘欄桿被撞彎曲變形損壞，無(wú)法正常使用。值班保安馬上向分隊(duì)長(zhǎng)報(bào)告，請(qǐng)上級(jí)協(xié)助解決。管理處經(jīng)理到場(chǎng)后，根據(jù)保安的匯報(bào)和現(xiàn)場(chǎng)分析，并調(diào)取業(yè)主和車(chē)輛登記資料核對(duì)，排除了偷盜車(chē)的可能性，判斷業(yè)主肯定有急事，決定等業(yè)主回來(lái)后再心平氣和找業(yè)主解決，并提出以下處理意見(jiàn)：（1）以理服人；（2）按價(jià)賠償；（3）理解業(yè)主。兩小時(shí)后，業(yè)主一家三口回到小區(qū)，經(jīng)理首先對(duì)小孩病情表示關(guān)注和慰問(wèn)，看到小孩并無(wú)大礙、大人焦急的心情已平靜下來(lái)后，便就撞壞道閘欄桿一事征詢業(yè)主處理意見(jiàn)。誰(shuí)知未等把話說(shuō)完，陳先生就打斷說(shuō)：車(chē)場(chǎng)護(hù)衛(wèi)員動(dòng)作太慢，我急著去醫(yī)院，撞壞欄桿不是我的責(zé)任。經(jīng)理耐心解釋：小孩有了急病，您的心情我們非常理解。但事先您并沒(méi)有來(lái)電話說(shuō)明原因，不認(rèn)識(shí)您的還以為是盜竊車(chē)輛。按業(yè)主公約規(guī)定，損壞公物要賠償，您看是您自己處理，還是管理處幫您處理由進(jìn)付款？陳先生一聲不吭地走了，經(jīng)理沒(méi)有追上去硬讓業(yè)主當(dāng)場(chǎng)表態(tài)，也沒(méi)有立即跟著陳先生上樓，而是采取了三個(gè)措施。第一，誰(shuí)當(dāng)班誰(shuí)負(fù)責(zé)。當(dāng)班保安分隊(duì)長(zhǎng)第二天上午去業(yè)主家登門(mén)拜訪，把事情責(zé)任耐心解釋給業(yè)主聽(tīng)。第二，跟蹤處理，不拖延時(shí)間。看到當(dāng)班隊(duì)長(zhǎng)親自上門(mén)，業(yè)主尤其是女業(yè)主心里很過(guò)意不去，再三表示歉意，但對(duì)賠償一事只字未提。待到第二次上門(mén)，業(yè)主終于不好意思地說(shuō)：“這樣吧，我們對(duì)這一行不熟悉，你們幫忙修理好，多少錢(qián)由我們支付?！暗谌S修方案與業(yè)主見(jiàn)面。經(jīng)理立即通知維修班拿出維修方案，并將方案交與業(yè)主審核，說(shuō)明只收成本費(fèi)，免收人工費(fèi)。業(yè)主看后表示同意，并對(duì)管理處對(duì)小區(qū)財(cái)產(chǎn)認(rèn)真負(fù)責(zé)的精神感到敬佩。26.車(chē)場(chǎng)大樹(shù)砸壞小轎車(chē)某日，某小區(qū)內(nèi)一顆高達(dá)10余米的大樹(shù)被大風(fēng)連根拔起，砸壞了停在樹(shù)旁的一輛小車(chē)，保險(xiǎn)公司依據(jù)保險(xiǎn)合同為車(chē)主理賠了5.2萬(wàn)元。五個(gè)月后，保險(xiǎn)公司訴至區(qū)人民法院，認(rèn)為大樹(shù)被鳳刮倒前已有傾斜，該小區(qū)物業(yè)公司應(yīng)預(yù)見(jiàn)到后果并事先采取措施，要求物業(yè)公司承擔(dān)原告理賠給客戶的5.2萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)損失。被告物業(yè)公司則認(rèn)為，大樹(shù)傾倒屬不可抗力，他們不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司該不該承擔(dān)賠償責(zé)任？27.維修不及時(shí)所造成的損害誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任某小區(qū)第38棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)公司反映了情況，要求其及時(shí)予以修繕，但物業(yè)公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業(yè)主趙小姐回家經(jīng)過(guò)樓前通道時(shí)，因地面積水而不慎摔倒，導(dǎo)致后退骨折，被送往醫(yī)院治療。趙小姐要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)及誤工補(bǔ)貼等相關(guān)費(fèi)用未果，把物業(yè)公司告上法院。物業(yè)公司該不該承擔(dān)責(zé)任？28.物業(yè)公司出租共用部分引來(lái)糾紛某小區(qū)的物業(yè)公司，將小區(qū)傳達(dá)室一間20多平方米的房子出租給他人經(jīng)營(yíng)。而小區(qū)業(yè)主認(rèn)為在購(gòu)房時(shí)已將傳達(dá)室分?jǐn)側(cè)胨?gòu)房屋的建筑面積，對(duì)傳達(dá)室擁有所有權(quán)，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將傳達(dá)室出租，這侵犯了他們的合法權(quán)益，于是跟物業(yè)公司發(fā)生了糾紛。業(yè)主可要求物業(yè)公司賠償損失嗎？29.業(yè)主擅自占用共用部位引發(fā)的糾紛詹先生在某高檔小區(qū)內(nèi)買(mǎi)了一套180多平方米的商品房，不久又買(mǎi)了一輛小車(chē)。小區(qū)的車(chē)位比較少，詹先生買(mǎi)房時(shí)車(chē)位已全部售完，使得他常常因找不到車(chē)位泊車(chē)而苦惱。后來(lái)，詹先生發(fā)現(xiàn)樓下還有一處空地，小區(qū)未將他規(guī)劃為綠化或其他建設(shè)用地，可以開(kāi)辟出來(lái)做泊車(chē)之用。于是，詹先生未經(jīng)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的許可，就請(qǐng)來(lái)民工把空地整理出來(lái)，搭建好了一個(gè)車(chē)棚。開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司知道后，限定詹先生在一周內(nèi)把車(chē)棚拆掉，否則雇請(qǐng)民工將車(chē)棚強(qiáng)行拆除，而且還要求詹先生支付拆除費(fèi)用。對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司提出的拆除要求，詹先生不但拒不執(zhí)行，而且還辯稱說(shuō)，小區(qū)空地使用權(quán)屬于全體小區(qū)住戶，他作為小區(qū)住戶有權(quán)使用空