房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)定.doc

會(huì)計(jì)核算規(guī)定（討論稿）目的：為加強(qiáng)公司會(huì)計(jì)管理，建立規(guī)范的會(huì)計(jì)工作秩序，提高會(huì)計(jì)工作的質(zhì)量和水平，充分發(fā)揮會(huì)計(jì)的職能作用，更好地為公司經(jīng)營決策和經(jīng)營管理服務(wù)，公司特制定本規(guī)定。范圍：本規(guī)定適用于房地產(chǎn)開發(fā)公司。依據(jù)：本規(guī)定系依據(jù)中華人民共和國會(huì)計(jì)法、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范、企業(yè)會(huì)計(jì)制度(2001)及財(cái)政部各項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合本公司的實(shí)際情況而制定。職責(zé)：公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)本規(guī)定的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；各公司（單位）負(fù)責(zé)具體實(shí)施。本規(guī)定具體內(nèi)容如下：一、會(huì)計(jì)科目表及其說明(一)、會(huì)計(jì)科目表1、資 產(chǎn) 類級(jí)次科目代碼科目名稱輔助核算11001現(xiàn)金11002銀行存款11009其他貨幣資金2100901外埠存款2100902銀行本票2100903銀行匯票2100904信用卡2100905信用證保證金2100906存出投資款2100907保證金11101短期投資2110101股票2110102債券2110103基金2110110其他11102短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備11111應(yīng)收票據(jù)2111101銀行承兌匯票2111102商業(yè)承兌匯票11121應(yīng)收股利11122應(yīng)收利息11131應(yīng)收賬款2113101房款（工程款）項(xiàng)目核算2113102其他客戶往來11132內(nèi)部往來11133其他應(yīng)收款2113301備用金2113302保證金2113303公司內(nèi)部往來2113304公司外部往來2113309其他11141壞賬準(zhǔn)備11151預(yù)付賬款客戶往來、項(xiàng)目核算11161應(yīng)收補(bǔ)貼款11201物資采購11211原材料11221包裝物11231低值易耗品2123101在庫低值易耗品2123102低值易耗品攤銷11232材料成本差異11233周轉(zhuǎn)材料11241自制半成品11243開發(fā)產(chǎn)品（庫存商品）項(xiàng)目核算（房產(chǎn)企業(yè)）11244商品進(jìn)銷差價(jià)11245出租開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目核算（房產(chǎn)企業(yè)）2124501出租開發(fā)產(chǎn)品原值項(xiàng)目核算2124502出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷項(xiàng)目核算11251委托加工物資11261委托代銷商品11271受托代銷商品11281存貨跌價(jià)準(zhǔn)備11291分期收款發(fā)出商品11301待攤費(fèi)用11401長期股權(quán)投資2140101股票投資2140102其他股權(quán)投資11402長期債權(quán)投資2140201債券投資2140202其他債權(quán)投資11421長期投資減值準(zhǔn)備11431委托貸款2143101本金2143102利息2143103減值準(zhǔn)備11501固定資產(chǎn)2150101運(yùn)輸設(shè)備2150102辦公設(shè)備2150103電器設(shè)備2150104生產(chǎn)設(shè)備2150105房屋2150109其他11502累計(jì)折舊2150201運(yùn)輸設(shè)備2150202辦公設(shè)備2150203電器設(shè)備2150204生產(chǎn)設(shè)備2150205房屋2150209其他11505固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備11506臨時(shí)設(shè)施11507臨時(shí)設(shè)施攤銷11601工程物資2160101專用材料2160102專用設(shè)備2160103預(yù)付大型設(shè)備款2160104為生產(chǎn)準(zhǔn)備的工具及器具11603在建工程11605在建工程減值準(zhǔn)備11701固定資產(chǎn)清理11702臨時(shí)設(shè)施攤銷清理11801無形資產(chǎn)11805無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備11815未確認(rèn)融資費(fèi)用11901長期待攤費(fèi)用2190101開辦費(fèi)2190102其他11911待處理財(cái)產(chǎn)損溢2191101待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢2191102待處理固定資產(chǎn)損溢2、負(fù)債類級(jí)次科目代碼科目名稱輔助核算12101短期借款12111應(yīng)付票據(jù)2211101銀行承兌匯票2211102商業(yè)承兌匯票12121應(yīng)付賬款客戶往來、項(xiàng)目核算2212101應(yīng)付帳款客戶往來、項(xiàng)目核算2212199結(jié)轉(zhuǎn)客戶往來、項(xiàng)目核算12123工程結(jié)算12131預(yù)收賬款2213101房款（工程款）項(xiàng)目核算2213102其他客戶往來12141代銷商品款12151應(yīng)付工資2215101工資2215102獎(jiǎng)金2215103個(gè)人所得稅2215109其他2215199結(jié)轉(zhuǎn)12153應(yīng)付福利費(fèi)2215301提取數(shù)2215302職工醫(yī)藥費(fèi)2215303家屬醫(yī)藥費(fèi)2215304醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)2215305困難補(bǔ)助費(fèi)2215306獨(dú)生子女費(fèi)2215307托費(fèi)2215309其他12161應(yīng)付股利12171應(yīng)交稅金2217101應(yīng)交增值稅2217102未交增值稅2217103應(yīng)交營業(yè)稅2217104應(yīng)交消費(fèi)稅2217105應(yīng)交資源稅2217106應(yīng)交所得稅2217107應(yīng)交土地增值稅2217108應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅2217109應(yīng)交房產(chǎn)稅2217110應(yīng)交土地使用稅2217111應(yīng)交車船使用稅2217112應(yīng)交個(gè)人所得稅12176其他應(yīng)交款2217601應(yīng)交教育費(fèi)附加2217602應(yīng)交河道管理費(fèi)2217609其他12181其他應(yīng)付款2218101保證金2218102應(yīng)交住房公積金 2218103應(yīng)交工會(huì)經(jīng)費(fèi)2218104應(yīng)交職工教育經(jīng)費(fèi)2218105公司外部往來2218109其他12191預(yù)提費(fèi)用12201待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值12211預(yù)計(jì)負(fù)債12301長期借款12311應(yīng)付債券2231101債券面值2231102債券溢價(jià)2231103債券折價(jià)2231104應(yīng)計(jì)利息12321長期應(yīng)付款12331專項(xiàng)應(yīng)付款12341遞延稅款3、所有者權(quán)益類級(jí)次科目代碼科目名稱13101實(shí)收資本13103已歸還投資13111資本公積2311101資本溢價(jià)2311102接受捐贈(zèng)非現(xiàn)金資產(chǎn)準(zhǔn)備2311103接受現(xiàn)金捐贈(zèng)2311104股權(quán)投資準(zhǔn)備2311105撥款轉(zhuǎn)入2311106外幣資本折算差額2311107其他資本公積13121盈余公積2312101法定盈余公積2312102任意盈余公積2312103法定公益金2312104儲(chǔ)備基金2312105企業(yè)發(fā)展基金2312106利潤歸還投資13131本年利潤2313101主營業(yè)務(wù)收入轉(zhuǎn)入2313102主營業(yè)務(wù)成本轉(zhuǎn)入2313103主營業(yè)務(wù)稅金及附加轉(zhuǎn)入2313104營業(yè)費(fèi)用轉(zhuǎn)入2313105管理費(fèi)用轉(zhuǎn)入2313106財(cái)務(wù)費(fèi)用轉(zhuǎn)入2313107其他業(yè)務(wù)收入轉(zhuǎn)入2313108其他業(yè)務(wù)支出轉(zhuǎn)入2313109投資收益轉(zhuǎn)入2313110補(bǔ)貼收入轉(zhuǎn)入2313111營業(yè)外收入轉(zhuǎn)入2313112營業(yè)外支出轉(zhuǎn)入2313113所得稅轉(zhuǎn)入2313114以前年度損益調(diào)整2313115其他2313199結(jié)轉(zhuǎn)13141利潤分配2314101其他轉(zhuǎn)入2314102提取法定盈余公積2314103提取法定公益金2314104提取儲(chǔ)備基金2314105提取企業(yè)發(fā)展基金2314106提取職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金2314107利潤歸還投資2314108應(yīng)付優(yōu)先股股利2314109提取任意盈余公積2314110應(yīng)付股利2314111轉(zhuǎn)作資本的股利2314115未分配利潤4、成本類（房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）級(jí)次科目代碼科目名稱輔助核算14101開發(fā)成本項(xiàng)目核算2410101土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目核算341010101政府地價(jià)項(xiàng)目核算341010102土地有關(guān)的稅費(fèi)項(xiàng)目核算341010103拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目核算2410102前期工程費(fèi)項(xiàng)目核算341010201勘察丈量費(fèi)項(xiàng)目核算341010202規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目核算341010203報(bào)批報(bào)建費(fèi)項(xiàng)目核算341010204招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)項(xiàng)目核算341010205三通一平費(fèi)項(xiàng)目核算341010206建設(shè)方臨時(shí)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目核算2410103建筑安裝工程費(fèi)項(xiàng)目核算341010301土建工程費(fèi)項(xiàng)目核算44101030101基礎(chǔ)工程項(xiàng)目核算44101030102地下室工程項(xiàng)目核算44101030103主體結(jié)構(gòu)工程項(xiàng)目核算44101030104門工程項(xiàng)目核算44101030105窗工程項(xiàng)目核算44101030106幕墻項(xiàng)目核算44101030107戶內(nèi)精裝修項(xiàng)目核算44101030108公共部位精裝修項(xiàng)目核算44101030109鋼結(jié)構(gòu)工程項(xiàng)目核算44101030110施工用水項(xiàng)目核算44101030111施工用電項(xiàng)目核算341010302安裝工程費(fèi)項(xiàng)目核算44101030201室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)項(xiàng)目核算44101030202室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)項(xiàng)目核算44101030203外立面泛光照明工程項(xiàng)目核算2410104基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目核算341010401市政配套費(fèi)項(xiàng)目核算341010402給水系統(tǒng)費(fèi)項(xiàng)目核算341010403雨污水系統(tǒng)費(fèi)項(xiàng)目核算341010404供電系統(tǒng)費(fèi)項(xiàng)目核算341010405燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)項(xiàng)目核算341010406有線電視工程費(fèi)項(xiàng)目核算341010407電話通訊工程費(fèi)項(xiàng)目核算341010408寬帶工程費(fèi)項(xiàng)目核算341010409智能化系統(tǒng)費(fèi)項(xiàng)目核算341010410采暖系統(tǒng)費(fèi)項(xiàng)目核算341010411園林環(huán)境工程費(fèi)項(xiàng)目核算2410105公共配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目核算341010501會(huì)所項(xiàng)目核算341010502幼兒園項(xiàng)目核算341010503學(xué)校項(xiàng)目核算341010504游泳池項(xiàng)目核算341010505球場(chǎng)項(xiàng)目核算341010506車站項(xiàng)目核算2410106開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目核算341010601轉(zhuǎn)入項(xiàng)目核算2410198成本預(yù)提項(xiàng)目核算2410199結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目核算14106開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目核算2410601工程管理費(fèi)項(xiàng)目核算341060101監(jiān)理費(fèi)項(xiàng)目核算341060102預(yù)結(jié)算編審費(fèi)項(xiàng)目核算341060103工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)項(xiàng)目核算341060104安全監(jiān)督費(fèi)項(xiàng)目核算341060105工程保險(xiǎn)費(fèi) 項(xiàng)目核算341060106 其他項(xiàng)目核算2410602資本化借款費(fèi)用項(xiàng)目核算2410603營銷設(shè)施建造費(fèi)項(xiàng)目核算341060301廣告設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目核算341060302銷售環(huán)境改造費(fèi)項(xiàng)目核算341060303售樓處裝修裝飾費(fèi)項(xiàng)目核算341060304樣板間費(fèi)用項(xiàng)目核算341060305其他項(xiàng)目核算2410604物業(yè)管理完善費(fèi)項(xiàng)目核算2410605行政管理費(fèi)項(xiàng)目核算341060501工資項(xiàng)目核算341060502職工福利費(fèi)項(xiàng)目核算341060503職工社會(huì)保險(xiǎn)項(xiàng)目核算341060504住房公積金及房貼項(xiàng)目核算341060505工會(huì)經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目核算341060506職工教育經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目核算341060507勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)項(xiàng)目核算341060508辦公費(fèi)項(xiàng)目核算341060509業(yè)務(wù)招待費(fèi)項(xiàng)目核算341060510差旅費(fèi)項(xiàng)目核算341060511出國費(fèi)用項(xiàng)目核算341060512租賃費(fèi)項(xiàng)目核算341060513運(yùn)輸費(fèi)項(xiàng)目核算341060514折舊費(fèi)項(xiàng)目核算341060515修理費(fèi)項(xiàng)目核算341060516低值易耗品攤銷項(xiàng)目核算341060517無形資產(chǎn)攤銷項(xiàng)目核算341060518咨詢費(fèi)項(xiàng)目核算341060519勞務(wù)費(fèi)項(xiàng)目核算341060520手續(xù)費(fèi)項(xiàng)目核算341060521其他項(xiàng)目核算2410699結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目核算7、損 益 類級(jí)次科目代碼科目名稱15101主營業(yè)務(wù)收入15102其他業(yè)務(wù)收入15201投資收益15203補(bǔ)貼收入15301營業(yè)外收入15401主營業(yè)務(wù)成本15402主營業(yè)務(wù)稅金及附加15405其他業(yè)務(wù)支出15501營業(yè)費(fèi)用2550101工資2550102職工福利費(fèi)2550103職工社會(huì)保險(xiǎn)2550104住房公積金及房貼2550105工會(huì)經(jīng)費(fèi)2550106職工教育經(jīng)費(fèi)2550107勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)2550108辦公費(fèi)2550109業(yè)務(wù)招待費(fèi)2550110差旅費(fèi)2550111出國費(fèi)用2550112廣告費(fèi)2550113宣傳費(fèi)2550114展覽費(fèi)2550115租賃費(fèi)2550116運(yùn)輸費(fèi)2550117折舊費(fèi)2550118修理費(fèi)2550119保險(xiǎn)費(fèi)2550120低值易耗品攤銷2550121長期待攤費(fèi)用攤銷2550122無形資產(chǎn)攤銷2550123聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用2550124勞務(wù)費(fèi)2550125手續(xù)費(fèi)2550126費(fèi)用分?jǐn)?550127其他2550199結(jié)轉(zhuǎn)15502管理費(fèi)用2550201工資2550202職工福利費(fèi)2550203職工社會(huì)保險(xiǎn)2550204住房公積金及房貼2550205工會(huì)經(jīng)費(fèi)2550206職工教育經(jīng)費(fèi)2550207勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)2550208辦公費(fèi)2550209業(yè)務(wù)招待費(fèi)2550210差旅費(fèi)2550211出國費(fèi)用2550212會(huì)務(wù)費(fèi)2550213公司經(jīng)費(fèi)2550214廣告費(fèi)2550215宣傳費(fèi)2550216租賃費(fèi)2550217折舊費(fèi)2550218修理費(fèi)2550219保險(xiǎn)費(fèi)2550220稅金2550221低值易耗品攤銷2550222長期待攤費(fèi)用攤銷2550223無形資產(chǎn)攤銷2550224咨詢費(fèi)2550225訴訟費(fèi)2550226聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用2550227勞務(wù)費(fèi)2550228壞帳準(zhǔn)備2550229存貨盤虧2550230費(fèi)用分?jǐn)?550231存貨跌價(jià)準(zhǔn)備2550232其他2550299結(jié)轉(zhuǎn)15503財(cái)務(wù)費(fèi)用2550301利息收入2550302利息支出2550303手續(xù)費(fèi)2550304匯兌損益2550399結(jié)轉(zhuǎn)15601營業(yè)外支出15701所得稅15801以前年度損益調(diào)整(二)、會(huì)計(jì)科目表說明1、各公司的會(huì)計(jì)科目設(shè)置以上會(huì)計(jì)科目表為依據(jù)，除了在末級(jí)科目下增設(shè)下級(jí)明細(xì)科目外，其他科目的增減變動(dòng)均須報(bào)公司財(cái)務(wù)部審批。2、“1131 應(yīng)收帳款”科目，房產(chǎn)企業(yè)要求下設(shè)“113101 應(yīng)收帳款房款”和“113102 應(yīng)收帳款其他”；相應(yīng)的，“2131 預(yù)收賬款”科目，房產(chǎn)企業(yè)要求下設(shè)“213101 預(yù)收帳款房款”和“213102 預(yù)收帳款其他”； “應(yīng)收賬款”應(yīng)與“預(yù)收賬款”項(xiàng)目核算中的項(xiàng)目定義一致。3、“1132 內(nèi)部往來”核算各公司的內(nèi)部往來。對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)，分次付款的合同，每次付款時(shí)，先借記“115101預(yù)付賬款預(yù)付賬款”；若該付款有對(duì)應(yīng)發(fā)票，則直接借記“開發(fā)成本”相應(yīng)明細(xì)科目，貸記“115199 預(yù)付賬款結(jié)轉(zhuǎn)”?！邦A(yù)付賬款”應(yīng)與“應(yīng)付賬款”項(xiàng)目核算中的項(xiàng)目定義一致。5、“1243 開發(fā)產(chǎn)品（庫存商品）”科目名稱的選擇根據(jù)各公司所屬的行業(yè)范圍確定，房產(chǎn)公司選擇“開發(fā)產(chǎn)品”，其他公司選擇“庫存商品”。6、“150101 固定資產(chǎn)運(yùn)輸設(shè)備”以及“150201 累計(jì)折舊運(yùn)輸設(shè)備”的明細(xì)科目包括“助動(dòng)車、營業(yè)汽車、非營業(yè)汽車、其他”?！?50104 固定資產(chǎn)生產(chǎn)設(shè)備”以及“150204 累計(jì)折舊生產(chǎn)設(shè)備”的明細(xì)科目包括“輪船、機(jī)器、機(jī)械、其他”。7、成本類（房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）的科目說明見附件一房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本類會(huì)計(jì)科目說明。二、會(huì)計(jì)政策(一)、八項(xiàng)資產(chǎn)核算規(guī)定1、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)(1)、在期末分析各項(xiàng)應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)的可收回性，并預(yù)計(jì)可能產(chǎn)生的壞賬損失。對(duì)預(yù)計(jì)可能發(fā)生的壞賬損失，在期末按賬齡并結(jié)合個(gè)別認(rèn)定計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。(2)、應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款，除經(jīng)判斷確實(shí)可能發(fā)生壞帳而采用個(gè)別認(rèn)定法外，其余的按賬齡計(jì)提壞賬準(zhǔn)備（計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)如下表）。公司內(nèi)部往來款不得全額計(jì)提壞帳準(zhǔn)備。賬齡計(jì)提比例1年以下（含1年）11年3年（含3年）53年以上30(3)、如有確鑿證據(jù)表明預(yù)付賬款不符合預(yù)付賬款性質(zhì)，或因債務(wù)單位破產(chǎn)、撤消等原因已無望再履行合同的，應(yīng)將原計(jì)入預(yù)付賬款的金額轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)收款”，并按規(guī)定計(jì)提壞帳準(zhǔn)備。(4)、持有的未到期應(yīng)收票據(jù)，如有確鑿證據(jù)證明不能收回或收回的可能性不大時(shí)，應(yīng)將其賬面以前年度余額轉(zhuǎn)入“應(yīng)收賬款”，并計(jì)提相應(yīng)的壞帳準(zhǔn)備。2、固定資產(chǎn) (1)、企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所有固定資產(chǎn)計(jì)提折舊。但是，已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)和單獨(dú)計(jì)價(jià)入賬的土地除外。固定資產(chǎn)折舊按月計(jì)提。當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不提折舊，從下月起計(jì)提折舊；當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，當(dāng)月照提折舊，從下月起不提折舊。固定資產(chǎn)折舊采用直線平均法，折舊年限及標(biāo)準(zhǔn)如下：固定資產(chǎn)種類折舊年限殘值率運(yùn)輸設(shè)備非營業(yè)汽車4年5%助動(dòng)車4年5%營業(yè)汽車4年5%辦公設(shè)備5年5%電子設(shè)備4年5%生產(chǎn)設(shè)備10年5%房屋、建筑物及構(gòu)筑物20年5%其他5年5% (2)、與固定資產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，如果使可能流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過了原先的估計(jì)，如延長了固定資產(chǎn)的使用壽命，或者使產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)質(zhì)性提高，或者使產(chǎn)品成本實(shí)質(zhì)性降低，則應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定資產(chǎn)賬面價(jià)值，其增計(jì)后的金額不應(yīng)超過該固定資產(chǎn)的可收回金額。除此以外的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用，不再通過預(yù)提或待攤的方式核算。在具體實(shí)務(wù)中，對(duì)于固定資產(chǎn)發(fā)生的下列各項(xiàng)后續(xù)支出，通常的處理方法如下：a、固定資產(chǎn)修理費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用。b、固定資產(chǎn)改良支出，應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定資產(chǎn)賬面價(jià)值，其增計(jì)后的金額不應(yīng)超過該固定資產(chǎn)的可收回金額。 c、如果不能區(qū)分是固定資產(chǎn)修理還是固定資產(chǎn)改良，或固定資產(chǎn)修理和固定資產(chǎn)改良結(jié)合在一起，則企業(yè)應(yīng)按上述原則進(jìn)行判斷，其發(fā)生的后續(xù)支出，分別計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值或計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用。d、固定資產(chǎn)裝修費(fèi)用，符合資本化原則的，應(yīng)當(dāng)在“固定資產(chǎn)”科目下單設(shè)“固定資產(chǎn)裝修”明細(xì)科目核算，并在固定資產(chǎn)尚可使用年限內(nèi)單獨(dú)計(jì)提折舊。e、融資租賃方式租入的固定資產(chǎn)發(fā)生的固定資產(chǎn)后續(xù)支出，比照上述原則處理。發(fā)生的固定資產(chǎn)裝修費(fèi)用，符合資本化原則的，應(yīng)在兩次裝修期間、剩余租賃期與固定資產(chǎn)尚可使用年限三者中較短的期間內(nèi)單獨(dú)計(jì)提折舊。f、經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)發(fā)生的改良支出，應(yīng)單設(shè)“1901長期待攤費(fèi)用”科目核算，并在剩余租賃期與租賃資產(chǎn)尚可使用年限兩者中較短的期間內(nèi)攤銷。3、存貨(1)、存貨在取得時(shí)，按實(shí)際成本計(jì)量。發(fā)出存貨采用先進(jìn)先出法確定其實(shí)際成本。(2)、低值易耗品和周轉(zhuǎn)使用的包裝物、周轉(zhuǎn)材料等在領(lǐng)用時(shí)一次攤銷。(3)、資產(chǎn)負(fù)債表日，存貨應(yīng)當(dāng)按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量。當(dāng)存貨的可變現(xiàn)凈值低于存貨成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，計(jì)入當(dāng)期損益。以前減記存貨價(jià)值的影響因素已經(jīng)消失的，減記的金額應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)，并在原已計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額內(nèi)轉(zhuǎn)回，轉(zhuǎn)回的金額計(jì)入當(dāng)期損益。(4)、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備一般按單個(gè)存貨項(xiàng)目的成本高于其可變現(xiàn)凈值的差額提取，但是對(duì)于數(shù)量較多，單價(jià)較低的存貨，按存貨類別計(jì)提。4、短期投資(1)、短期投資在取得時(shí)應(yīng)當(dāng)按照投資成本計(jì)量。短期投資的現(xiàn)金股利或利息，應(yīng)于實(shí)際收到時(shí)，沖減投資的賬面價(jià)值，但收到的、已記入應(yīng)收項(xiàng)目的現(xiàn)金股利或利息除外。(2)、企業(yè)應(yīng)當(dāng)在期末時(shí)對(duì)短期投資按成本與市價(jià)孰低計(jì)量，對(duì)市價(jià)低于成本的差額按單項(xiàng)投資計(jì)提短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備。已確認(rèn)跌價(jià)損失的短期投資的價(jià)值又得以恢復(fù)，應(yīng)在原已確認(rèn)的投資損失的金額內(nèi)轉(zhuǎn)回。(3)、企業(yè)處置短期投資時(shí)，應(yīng)將短期投資的賬面價(jià)值與實(shí)際取得價(jià)款的差額，作為當(dāng)期投資損益。并同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)已計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備。5、長期投資(1)、長期投資在取得時(shí)應(yīng)以初始投資成本計(jì)價(jià)。如果由于市價(jià)持續(xù)下跌或被投資單位經(jīng)營狀況變化等原因?qū)е缕淇墒栈亟痤~低于長期投資的賬面價(jià)值，應(yīng)將可收回金額低于長期投資賬面價(jià)值的差額，確認(rèn)為當(dāng)期投資損失。已確認(rèn)損失的長期投資的價(jià)值又得以恢復(fù)，應(yīng)在原已確認(rèn)的投資損失的數(shù)額內(nèi)轉(zhuǎn)回。(2)、企業(yè)的長期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，分別采用成本法或權(quán)益法核算。企業(yè)對(duì)其他單位的投資占該單位有表決權(quán)資本總額20%以下，或?qū)ζ渌麊挝坏耐顿Y雖占該單位有表決權(quán)資本總額20%或20%以上，但不具有重大影響的，應(yīng)當(dāng)采用成本法核算。企業(yè)對(duì)其他單位的投資占該單位有表決權(quán)資本總額20%或20%以上，或雖投資不足20%但具有重大影響的，應(yīng)當(dāng)采用權(quán)益法核算。(3)、長期債券投資的債券溢價(jià)或折價(jià)，在債券存續(xù)期間內(nèi)，于確認(rèn)相關(guān)債券利息收入時(shí)采用直線法攤銷。(4)、期末由于市價(jià)持續(xù)下跌或被投資單位經(jīng)營狀況惡化等原因，導(dǎo)致長期投資可收回金額低于賬面價(jià)值，按單項(xiàng)投資可收回金額低于長期投資賬面價(jià)值的差額提取長期投資減值準(zhǔn)備，沖減投資收益。6、在建工程期末對(duì)在建工程進(jìn)行全面檢查，如果存在下列一項(xiàng)或若干項(xiàng)情況的，按單項(xiàng)資產(chǎn)可收回金額低于在建工程賬面價(jià)值的差額，計(jì)提在建工程減值準(zhǔn)備，(1)、長期停建并且預(yù)計(jì)未來3 年內(nèi)不會(huì)重新開工的在建工程；(2)、所建項(xiàng)目無論在性能上，還是在技術(shù)上已經(jīng)落后，并且給企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)利益具有很大的不確定性；(3)、其他足以證明在建工程已經(jīng)發(fā)生減值的情形。7、無形資產(chǎn)(1)、購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未明確開發(fā)目的前，作為無形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定分期攤銷。當(dāng)開發(fā)商品房時(shí)，再將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；如該土地是用作建造自用項(xiàng)目，則在工程動(dòng)工時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。(2)、無形資產(chǎn)能明確有效期限或受益期限的，按有效期限或受益年限平均攤銷；既有有效期又有受益期限的，按較短的期限平均攤銷；其余按十年平均攤銷。(3)、無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照賬面價(jià)值與可收回金額孰低計(jì)量，對(duì)可收回金額低于賬面價(jià)值的差額，應(yīng)當(dāng)計(jì)提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。8、委托貸款期末對(duì)各項(xiàng)委托貸款進(jìn)行逐項(xiàng)檢查，以單項(xiàng)委托貸款為基礎(chǔ)按可收回金額低于其賬面貸款本金的部分計(jì)算確定計(jì)提的減值準(zhǔn)備。9、八項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目資產(chǎn)減值項(xiàng)目對(duì)應(yīng)會(huì)計(jì)科目壞賬準(zhǔn)備管理費(fèi)用存貨跌價(jià)準(zhǔn)備短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備 投資收益長期投資減值準(zhǔn)備委托貸款減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 營業(yè)外支出在建工程減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備發(fā)生以上各項(xiàng)減值準(zhǔn)備時(shí)，分別借記“管理費(fèi)用”、“投資收益”、“營業(yè)外支出”；對(duì)應(yīng)貸記“壞賬準(zhǔn)備”等八項(xiàng)各類減值準(zhǔn)備。各類資產(chǎn)在價(jià)值恢復(fù)時(shí)，在不超過原減值準(zhǔn)備范圍之內(nèi)，作相反分錄。(二)、借款費(fèi)用核算規(guī)定1、借款費(fèi)用是指因借款而發(fā)生的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)的攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。2、企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長時(shí)間的購建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。3、為房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)借入資金的借款費(fèi)用，先在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”中歸集，在該項(xiàng)目完工前，當(dāng)期資金占用平均數(shù)對(duì)應(yīng)的借款費(fèi)用可予以資本化，并至少每季末一次轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)”；在該項(xiàng)目完工后發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)于發(fā)生當(dāng)期直接計(jì)入當(dāng)期“財(cái)務(wù)費(fèi)用”。借款費(fèi)用資本化的期限指自滿足可開始資本化的條件起至竣工日止，其間開發(fā)商主動(dòng)實(shí)施的停工期間不包括在內(nèi)。 (三)、銷售收入確認(rèn)原則銷售收入應(yīng)當(dāng)在下列條件均能滿足時(shí)予以確認(rèn)：1、企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；2、企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；3、與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；4、相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。其中，公司房產(chǎn)企業(yè)銷售商品房，以商品樓宇竣工并驗(yàn)收合格，簽訂了銷售合同，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明，辦理了入戶許可證后作為銷售收入實(shí)現(xiàn)條件。出租開發(fā)產(chǎn)品，按與承租方簽訂的合同或協(xié)議規(guī)定的承租方付租日期和金額，確認(rèn)房屋出租收入的實(shí)現(xiàn)。三、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本及存貨核算見附件四、附則1、本規(guī)定自2011年1月1日開始執(zhí)行，未盡事宜參閱企業(yè)會(huì)計(jì)制度(2001)、財(cái)政部各項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及關(guān)于執(zhí)行和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答等。2、各公司應(yīng)做好會(huì)計(jì)核算的臺(tái)帳工作。附件一：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本類會(huì)計(jì)科目說明各房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本類會(huì)計(jì)科目核算內(nèi)容如下：一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：1、政府地價(jià)：支付的土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等；2、土地有關(guān)的稅費(fèi)：向政府部門交納的契稅、土地使用稅、土地使用金、耕地占用稅、土地使用權(quán)初始登記費(fèi)等；3、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)、征地包干管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)等；二、前期工程費(fèi)： 指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：1、勘察丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、環(huán)境評(píng)估費(fèi)、環(huán)境檢測(cè)費(fèi)、交通影響分析、防雷檢測(cè)費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：(1)、規(guī)劃費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。(2)、設(shè)計(jì)費(fèi)：地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)、排水方案設(shè)計(jì)費(fèi)等所有設(shè)計(jì)費(fèi)。(3)、其他：可行性研究費(fèi)、審圖費(fèi)、制圖費(fèi)、曬圖費(fèi)、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。3、報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢、質(zhì)檢等檢測(cè)檢驗(yàn)費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、集中供熱參建費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、招投標(biāo)管理費(fèi)、地名費(fèi)、地籍地形圖核地、合同審核費(fèi)等。 還包括項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)、辦證費(fèi)（如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售證等）。4、招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)：包含所有招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)，如勘察工程、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等的招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)。 5、“三通一平”費(fèi)：(1)、臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。(2)、臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。(3)、臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。(4)、場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。6、建設(shè)方臨時(shí)設(shè)施費(fèi)指建設(shè)方承擔(dān)的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)，包括：(1)、臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。(2)、臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。(3)、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。(4)、臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。三、建筑安裝工程費(fèi) 1、土建工程費(fèi)：指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：(1)、基礎(chǔ)工程，包括樁基、基礎(chǔ)樁應(yīng)變及質(zhì)量測(cè)試費(fèi)、土石方、基礎(chǔ)圍護(hù)、基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水等；(2)、地下室工程：地下室工程（含人防工程），含半地下、地下車庫；(3)、主體結(jié)構(gòu)工程，主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水保溫、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體、內(nèi)墻保溫、外墻保溫、屋面保溫、陽臺(tái)欄桿等金屬結(jié)構(gòu)、外墻飾面（涂料、面磚、石材、線條）、公共部位（樓梯間、大堂、電梯間）的簡裝修（如防滑磚和涂料等）、集中避雷系統(tǒng)、地上獨(dú)立車庫；(4)、門工程：包括單元門、進(jìn)戶門、防火門等（不含陽臺(tái)門）；(5)、窗工程：包括窗及陽臺(tái)門工程；(6)、幕墻；(7)、戶內(nèi)精裝修：以精裝修標(biāo)準(zhǔn)交房所發(fā)生的裝修費(fèi)，主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用等；(8)、公共部位精裝修：公共部位（樓梯間、大堂、電梯間）的精裝修；(9)、鋼結(jié)構(gòu)工程：整體為鋼結(jié)構(gòu)的項(xiàng)目不在此科目核算，應(yīng)在“主體結(jié)構(gòu)工程”核算；(10)、施工用水；(11)、施工用電。2、安裝工程費(fèi)(1)、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)，包括：室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)：包括自來水、排水、直飲水、熱水；室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)：包括地板熱、電熱膜、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片；室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋；寬帶網(wǎng)：主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；有線電視費(fèi)用：有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；電話系統(tǒng)費(fèi)用：主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。(2)、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)，包括：通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及安裝費(fèi)：空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；電梯及其安裝費(fèi)；發(fā)電系統(tǒng)及其安裝費(fèi)：發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；人防設(shè)備及其安裝費(fèi)：密閉門、氣體過濾裝置等；消防系統(tǒng)及其安裝費(fèi)：水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；鍋爐系統(tǒng)及其安裝費(fèi)；廚房設(shè)備及其安裝費(fèi)等； (3)、外立面泛光照明工程：建筑物外立面的燈光照明工程；四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1、市政配套費(fèi)：向政府部門繳納的紅線外大市政配套費(fèi)，如果開發(fā)商做大市政配套，則為實(shí)際發(fā)生的紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等；2、給水系統(tǒng)費(fèi)：(1)、管道系統(tǒng)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井及外接的消火栓等費(fèi)用；(2)、水泵房：水泵房土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等；(3)、用水增容3、雨污水系統(tǒng)費(fèi)(1)、管道系統(tǒng)(2)、雨污水泵站土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等4、供電系統(tǒng)費(fèi)：(1)、管道及電纜系統(tǒng)：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用，室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)；(2)、配電房：配電房土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等；(3)、用電增容5、燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：(1)、室外管道系統(tǒng)；(2)、調(diào)壓站；(3)、煤氣增容費(fèi)6、有線電視工程費(fèi)：室外有線電視的管道預(yù)埋、檢查井、室外線路及設(shè)備等費(fèi)用；7、電話通訊工程費(fèi)：室外電話的管道預(yù)埋、檢查井、室外線路及設(shè)備等費(fèi)用；8、寬帶工程費(fèi)：室外寬帶網(wǎng)的管道預(yù)埋、檢查井、室外線路及設(shè)備等費(fèi)用；9、智能化系統(tǒng)費(fèi)：(1)、停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用；(2)、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi);(3)、周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用；(4)、小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；(5)、電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；(6)、電子公告屏費(fèi)用；(7)、居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門磁、緊急按扭等；(8)、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；(9)、對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用。10、采暖系統(tǒng)費(fèi)：(1)、管道系統(tǒng)；(2)、熱交換站：熱交換站土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等(3)、鍋爐房：鍋爐房土建、設(shè)備及安裝及裝修費(fèi)等11、園林環(huán)境工程費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：(1)、綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；(2)、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；(3)、道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；(4)、圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門；(5)、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；(6)、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、運(yùn)動(dòng)器材、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等；(7)、集中滅蚊、噴霧系統(tǒng)。 五、公共配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：1、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；2、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出；3、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用；4、對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：(1)、會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)；(2)、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；(3)、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；(4)、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；(5)、球場(chǎng)；(6)、車站：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。六、開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出，以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。1、工程管理費(fèi)(1)、監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的監(jiān)理單位的費(fèi)用，包括設(shè)計(jì)監(jiān)理、工程監(jiān)理、造價(jià)監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)理、安全監(jiān)理等各種監(jiān)理費(fèi)；(2)、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；(3)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；(4)、安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；(5)、工程保險(xiǎn)費(fèi)：(6)、其他：門牌號(hào)費(fèi)、印花稅等其他費(fèi)用。2、資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。3、營銷設(shè)施建造費(fèi)(1)、廣告設(shè)施費(fèi)；(2)、銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；(3)、售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；(4)、樣板間費(fèi)用：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用； (5)、其他。4、物業(yè)管理完善費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。5、行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門（前期部、工程部、技發(fā)部等）的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)。附件二：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本及存貨核算一、成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下：1、根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。2、設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用。3、按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4、將歸集的開發(fā)成本、費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。5、 正確劃分已完工和在建項(xiàng)目之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工的開發(fā)產(chǎn)品成本。6、正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工的開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。二、成本核算對(duì)象的確定1、成本核算對(duì)象的確定原則(1)、滿足成本計(jì)算的需要；(2)、便于成本費(fèi)用的歸集；(3)、利于成本的及時(shí)結(jié)算；(4)、適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。2、成本核算對(duì)象的確定方法各公司可根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。三、成本費(fèi)用項(xiàng)目成本項(xiàng)目一般包括六大項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。四、會(huì)計(jì)科目設(shè)置1、“開發(fā)成本”科目“開發(fā)成本”科目核算擬開發(fā)土地及在建項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)成本。為了歸集暫時(shí)不能確定特定成本核算對(duì)象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在成