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土地登記辦法概述與解讀 第一節(jié)土地登記辦法出臺背景、內(nèi)容概述和特點 一、出臺背景： 一是貫徹落實物權(quán)法中不動產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定的需要。2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議審議通過的物權(quán)法，確定了包括土地登記在內(nèi)的不動產(chǎn)登記的基本制度，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、登記賠償、登記收費等作了規(guī)定，對土地登記程序、方法等提出了新的要求。 物權(quán)法關(guān)聯(lián)法條：（第二章 、第一節(jié) 不動產(chǎn)登記） 第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。 第十條 不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。 國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。 第十一條 當事人申請登記，應(yīng)當根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。 第十二條 登記機構(gòu)應(yīng)當履行下列職責： （一）查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料； （二）就有關(guān)登記事項詢問申請人； （三）如實、及時登記有關(guān)事項； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。 申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進一步證明的，登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。 第十三條 登記機構(gòu)不得有下列行為： （一）要求對不動產(chǎn)進行評估； （二）以年檢等名義進行重復(fù)登記； （三）超出登記職責范圍的其他行為。 第十四條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。 第十五條 當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 第十六條 不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。 第十七條 不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。 第十八條 權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當提供。 第十九條 權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當予以更正。 不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。 第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。 第二十一條 當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當承擔賠償責任。 因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。 第二十二條 不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務(wù)院有關(guān)部門會同價格主管部門規(guī)定。（目前1990-7-21國家物價局 國家測繪局 財政部 國家土地管理局關(guān)于土地登記收費及其管理辦法1990【93】文件） 以上法條提醒我們必須不折不扣地貫徹落實物權(quán)法中有關(guān)不動產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定。如何貫徹落實，目前我們只有等待國家出臺相關(guān)的不動產(chǎn)登記法規(guī)。但考慮到不動產(chǎn)登記法規(guī)的出臺還需要一段時間，在這段時間內(nèi)，為進一步規(guī)范土地登記行為，依法保護當事人的合法土地權(quán)益，國土資源部根據(jù)物權(quán)法中有關(guān)不動產(chǎn)登記的規(guī)定，在對土地登記規(guī)則進行補充、修改和完善的基礎(chǔ)上，出臺了土地登記辦法 二是現(xiàn)行土地登記規(guī)范性文件的法律層級不夠。此前作為土地登記工作依據(jù)的土地登記規(guī)則，是原國家土地管理局以規(guī)范性文件的形式下發(fā)的，并沒有上升到法律的層面。這在實際工作中，產(chǎn)生了一些問題。近年來，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，土地的資產(chǎn)價值日益顯化，對土地財產(chǎn)權(quán)益的保護提上了日程。我國原有的土地登記規(guī)范性文件，有必要提高法律效力層級，才能進一步發(fā)揮土地產(chǎn)權(quán)保護的效力。 三是土地登記規(guī)則需要修改完善。土地登記規(guī)則由原國家土地管理局1989年頒布實施，1995年進行了修訂，多年來一直作為我國開展土地登記工作的依據(jù)，對建立完善我國土地登記制度、促進國土資源管理和經(jīng)濟社會發(fā)展起到了重要作用。但是隨著我國土地法律體系的完善和土地使用制度改革的深入，社會經(jīng)濟發(fā)展對保護土地物權(quán)的要求越來越高，土地登記規(guī)則的部分條款內(nèi)容過于原則或者說是簡單，各種各樣在實踐操作中出現(xiàn)的問題、難題沒有解決的具體辦法和依據(jù)，已不能適應(yīng)當前工作的需要，不斷出現(xiàn)基層土地管理部門和土地登記人員向上級國土資源管理部門甚至國土資源部請示如何操作的現(xiàn)象證明了這一點。 同時，過去的28年一直執(zhí)行90【93】土地登記收費標準也與日益增長的經(jīng)濟速度不吻合，各級土地管理部門對修改土地登記規(guī)則和土地登記收費及其管理辦法的呼聲很高，使修改完善土地登記相關(guān)內(nèi)容成為勢在必行。 為規(guī)范土地登記行為，保護土地權(quán)利人的合法權(quán)益，國土資源部根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和中華人民共和國土地管理法實施條例，在提升原土地登記規(guī)則法律層級并進行修改的基礎(chǔ)上，制定了土地登記辦法。國土資源部部長徐紹史于2007年12月30日簽發(fā)國土資源部第 40 號令，土地登記辦法正式公布，于2008年2月1日起施行。 二、內(nèi)容概述： 土地登記辦法共十章78條，分別從總則、一般規(guī)定、土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記、其他登記、土地權(quán)利保護、法律責任、附則等方面，對土地登記辦法的相關(guān)規(guī)定進行了細化。 土地登記辦法明確規(guī)定，土地登記是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。土地登記實行屬地登記原則。國家實行土地登記人員持證上崗制度，從事土地權(quán)屬審核和登記審查的工作人員，應(yīng)當取得國務(wù)院國土資源行政主管部門頒發(fā)的土地登記上崗證書。 按照土地登記辦法規(guī)定，國土資源行政主管部門應(yīng)當自受理土地登記申請之日起二十日內(nèi)，辦結(jié)土地登記審查手續(xù)。特殊情況需要延期的，經(jīng)國土資源行政主管部門負責人批準后，可以延長十日。 土地登記辦法規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責土地和房屋登記工作的，其房地產(chǎn)登記中有關(guān)土地登記的內(nèi)容應(yīng)當符合土地登記辦法的規(guī)定，其房地產(chǎn)權(quán)證書的內(nèi)容和式樣應(yīng)當報國務(wù)院國土資源行政主管部門核準。 土地登記辦法以獨立章節(jié)對土地權(quán)利保護作出明確規(guī)定。依法登記的國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。辦法要求縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當加強土地登記結(jié)果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫建設(shè)，實現(xiàn)國家和地方土地登記結(jié)果的信息共享和異地查詢。辦法還明確規(guī)定，國家實行土地登記資料公開查詢制度。 三、特點： 土地登記辦法比較突出的特點是對有關(guān)土地登記的一些基本概念進行了明確，使定義更加科學(xué)，更便于地方在實踐中進行操作。主要體現(xiàn)在以下三方面： （一）、對土地登記的概念進行了明確 土地管理法和原土地登記規(guī)則是專門用以指導(dǎo)全國的土地登記工作，之后國家出臺了不少法律法規(guī)或規(guī)范性文件對土地登記工作進行了規(guī)定。但什么是土地登記，國家正式頒布的法律法規(guī)或文件中都沒有進行明確的定義。 此次土地登記辦法第二條對土地登記作出了明確的定義，即土地登記是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。 此定義包括了三層含義： 一是明確了登記的土地權(quán)利范圍； 二是土地登記是將需要登記的土地權(quán)利在土地登記簿加以記錄、記載； 三是土地登記是土地權(quán)利的公示行為 （二）、對宗地的概念外延進行了擴展 土地登記規(guī)則明確規(guī)定“土地登記以宗地為基本單元”，實踐操作中也是按宗地為單位進行登記的。但是什么是宗地，土地登記規(guī)則中沒有明確的規(guī)定，宗地只是一個平面的概念。 土地登記辦法規(guī)定，宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。宗地不僅是一個二維的平面概念，而且是一個三維立體的空間概念了。 （三）、對各種類型土地登記的概念進行了調(diào)整 一是土地總登記。土地登記辦法將一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行的全面登記定義為土地總登記，而不再指初始登記。 二是初始土地登記。初始登記指土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進行的登記。 三是變更土地登記。土地登記辦法將變更登記僅局限于因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記，概念的內(nèi)涵大大縮小。 四是注銷土地登記。土地登記辦法將注銷登記定義為因土地權(quán)利的消滅等而進行的登記。第二節(jié)有關(guān)土地登記的基本概念更加明確土地登記辦法解讀之一 土地登記辦法比較突出的特點是對有關(guān)土地登記的一些基本概念進行了明確，使定義更加科學(xué)，更便于各級土地管理部門在實踐中進行操作。 土地登記辦法中的關(guān)聯(lián)法條： 第二條 本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。 前款規(guī)定的國有土地使用權(quán)，包括國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營權(quán)）。 第五條 土地以宗地為單位進行登記。 宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間 第二十一條 本辦法所稱土地總登記，是指在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行的全面登記。 第二十五條 本辦法所稱初始登記，是指土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進行的登記。 第三十八條 本辦法所稱變更登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記。 四十九條 本辦法所稱注銷登記，是指因土地權(quán)利的消滅等而進行的登記。 對以上基本概念進行了明確，主要體現(xiàn)在以下三方面： 一、對土地登記的概念進行了明確 1986年頒布的土地管理法就對土地登記工作進行了規(guī)定，1989年，原國家土地管理局印發(fā)了土地登記規(guī)則（1995年進行了修訂）專門用以指導(dǎo)全國的土地登記工作，之后國家出臺了不少法律法規(guī)或規(guī)范性文件對土地登記工作進行了規(guī)定。但什么是土地登記，國家正式頒布的法律法規(guī)或文件中都沒有進行明確的定義。土地登記規(guī)則第二條第一款曾規(guī)定：“土地登記是國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利的登記”，但這并不是一個嚴格意義上的概念。 此次土地登記辦法第二條對土地登記作出了明確的定義，即土地登記是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。 此定義包括了三層含義： 一是明確了登記的土地權(quán)利范圍，即國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利。其中，國有土地使用權(quán)，包括國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營權(quán)）。 二是土地登記是將需要登記的土地權(quán)利在土地登記簿加以記錄、記載。記錄、記載是登記的字面含義，將土地權(quán)利在土地登記簿上加以記載是土地登記的應(yīng)有之義。 三是土地登記是土地權(quán)利的公示行為。登記在民事方面最重要的功能就是產(chǎn)生公示公信效力。登記機關(guān)進行登記只是行政確認，而不是行政許可。登記是物權(quán)公示的手段，如此定義強化了土地登記民事色彩。 二、對宗地的概念外延進行了擴展 土地登記規(guī)則第五條第一款明確規(guī)定“土地登記以宗地為基本單元”，實踐操作中也是按宗地為單位進行登記的。但是什么是宗地，土地登記規(guī)則中沒有明確的規(guī)定。城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程以及有關(guān)地籍調(diào)查的書籍一般將宗地定義為土地權(quán)屬界址線所封閉包圍的地塊，根據(jù)這一定義，宗地只是一個平面的概念。 土地登記辦法第五條第二款規(guī)定，宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。宗地不僅是一個二維的平面概念，而且是一個三維立體的空間概念了。 為什么土地登記辦法會如此規(guī)定呢？ 因為根據(jù)物權(quán)法第一百三十六條中有關(guān)“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立” 的規(guī)定，以及第一百三十八條中有關(guān)建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同應(yīng)包括“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間”的規(guī)定，可以設(shè)立立體的空間的土地權(quán)利。土地登記辦法通過擴展宗地的概念外延，將地上、地下土地使用權(quán)納入了其調(diào)整范圍。因此，以后進行土地登記，不僅要登記土地的四至界限，而且要登記土地的上下空間。 三、對各種類型土地登記的概念進行了調(diào)整 一是土地總登記。在土地登記規(guī)則中，初始土地登記又稱總登記，是指在一定時間內(nèi)，對轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域的土地進行的普遍登記。土地登記辦法將一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行的全面登記定義為土地總登記，而不再指初始登記。初始登記被賦予了另外的含義。 二是初始土地登記。如前所述，在土地登記規(guī)則中，初始土地登記等同于土地總登記。但是在土地登記辦法中，初始登記是指土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進行的登記。 三是變更土地登記。在土地登記規(guī)則中，變更土地登記，是指初始土地登記以外的土地登記，包括土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等。但土地登記辦法將變更登記僅局限于因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記，概念的內(nèi)涵大大縮小。 四是注銷土地登記。土地登記規(guī)則中沒有對注銷登記作出明確定義，土地登記辦法將注銷登記定義為因土地權(quán)利的消滅等而進行的登記，但實質(zhì)含義與土地登記規(guī)則注銷登記的含義相同。第三節(jié)強化土地登記的民事行為色彩，進一步明確土地登記的效力土地登記辦法解讀之二 1989年，原國家土地管理局印發(fā)了土地登記規(guī)則（1995年進行了修訂）用以指導(dǎo)全國的土地登記工作，逐步建立了土地登記制度。隨著土地登記制度的不斷健全完善，我國的土地登記工作取得了顯著成就，土地登記覆蓋面不斷擴大，土地登記技術(shù)規(guī)程、標準不斷健全完善，訓(xùn)練有素的土地登記人員隊伍不斷壯大，翔實可靠的登記資料和登記數(shù)據(jù)不斷積累和豐富等。 同時，土地登記在經(jīng)濟社會發(fā)展中也發(fā)揮著越來越重要的作用。土地登記不僅貫穿于耕地保護、土地規(guī)劃、土地利用、執(zhí)法監(jiān)察等整個土地管理工作，起著重要的不可替代的基礎(chǔ)保障作用，而且是國家收取土地租、稅、費的重要依據(jù)。另外，土地登記還對明晰土地產(chǎn)權(quán)，定分止爭，維護權(quán)利人的合法權(quán)益，促進社會的穩(wěn)定發(fā)揮著積極作用。 但總的來說，在過去，土地登記更多地被看作是行政管理的一種手段。土地登記在民事方面的界定保護土地產(chǎn)權(quán)、維護交易安全、產(chǎn)生公示公信效力等方面的作用沒有得到充分的發(fā)揮。近些年來，土地登記民事方面的功能逐漸被得到認可，如登記機關(guān)進行土地登記只是一種行政確認行為，而不是行政許可，登記是不動產(chǎn)物權(quán)公示的手段等。土地登記辦法也與時俱進，突出了對土地權(quán)利的保護，強化了土地登記的民事作用，進一步明確了土地登記的效力。 物權(quán)法中的關(guān)聯(lián)法條： 第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。 第十三條 登記機構(gòu)不得有下列行為： （一）要求對不動產(chǎn)進行評估； （二）以年檢等名義進行重復(fù)登記； （三）超出登記職責范圍的其他行為。 第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。 土地登記辦法中的關(guān)聯(lián)法條： 第二條 本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。 前款規(guī)定的國有土地使用權(quán)，包括國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營權(quán)）。 第三條 土地登記實行屬地登記原則。 申請人應(yīng)當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項權(quán)利證明書。 跨縣級行政區(qū)域使用的土地，應(yīng)當報土地所跨區(qū)域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。 在京中央國家機關(guān)使用的土地，按照在京中央國家機關(guān)用地土地登記辦法的規(guī)定執(zhí)行。 第六條 土地登記應(yīng)當依照申請進行，但法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定的除外。 第四十五條 因人民法院、仲裁機構(gòu)生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權(quán)，當事人申請登記的，應(yīng)當持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關(guān)證明材料，申請土地使用權(quán)變更登記。 權(quán)利人在辦理登記之前先行轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)或者設(shè)定土地抵押權(quán)的，應(yīng)當依照本辦法先將土地權(quán)利申請登記到其名下后，再申請辦理土地權(quán)利變更登記。 第七十條 依法登記的國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。 第七十一條 縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當加強土地登記結(jié)果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫建設(shè)，實現(xiàn)國家和地方土地登記結(jié)果的信息共享和異地查詢。 原土地登記規(guī)則中的關(guān)聯(lián)法條： 第三十三條 申請土地使用權(quán)、所有權(quán)變更登記時，申請者應(yīng)當依照規(guī)定申報地價；未申報地價的，按宗地標定地價進行登記。 第六十九條 土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對凡不按規(guī)定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報經(jīng)縣級以上人民政府批準，注銷土地登記，注銷土地證書。 第七十三條 土地證書實行定期查驗制度。土地使用者、所有者和土地他項權(quán)利者應(yīng)當按照土地管理部門規(guī)定的期限辦理土地證書查驗手續(xù)。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地管理部門制定。 相比較，土地登記辦法突出了對土地權(quán)利的保護，強化了土地登記的民事作用，進一步明確了土地登記的效力。主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 一是明確把土地登記定義為將需要登記的土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為，對土地登記的內(nèi)涵進行了明確的定性。 二是將土地權(quán)利保護專門作為一章作出規(guī)定，明確規(guī)定依法登記的國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)、土地抵押權(quán)、地役權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。同時，為保護土地權(quán)利人的合法權(quán)利，為社會提供準確的土地登記信息，規(guī)定了縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當加強土地登記結(jié)果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫建設(shè)，實現(xiàn)國家和地方土地登記結(jié)果的信息共享和異地查詢。 三是明確規(guī)定了土地登記的屬地登記原則。土地登記的主體必須統(tǒng)一。土地登記應(yīng)該由土地所在地的登記機構(gòu)統(tǒng)一進行登記，而不應(yīng)因權(quán)利人身份不同而在同一區(qū)域內(nèi)由不同級別的登記機關(guān)進行登記發(fā)證。土地抵押權(quán)、地役權(quán)的登記機關(guān)，必須與該土地所有權(quán)和使用權(quán)登記機關(guān)一致，不得在另一登記機關(guān)分別進行登記。如此規(guī)定，主要目的在于維護登記的權(quán)威性，提高登記結(jié)果的準確性，防止重登、漏登、錯澄現(xiàn)象的發(fā)生。 四是明確規(guī)定了土地登記依申請的原則。登記程序應(yīng)該由當事人申請而啟動，除少數(shù)特殊情況外，當事人不申請，登記機關(guān)一般不得主動登記。 五是刪除了土地登記規(guī)則中對當事人土地登記申請時限的規(guī)定，但進一步明確了登記機關(guān)辦結(jié)登記審查的時限。 六是根據(jù)物權(quán)法的精神，刪除了土地登記規(guī)則中關(guān)于不登記按非法占地、違法占地處理等行政管理色彩過濃的規(guī)定。 七是根據(jù)物權(quán)法中關(guān)于登記機構(gòu)不得要求對不動產(chǎn)進行評估、以年檢等名義進行重復(fù)登記的規(guī)定，刪除了土地登記規(guī)則中關(guān)于證書查驗制度和申報地價等規(guī)定。 八是對于因繼承或者受遺贈取得土地權(quán)利的，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不登記也產(chǎn)生效力。但對當事人在沒有登記之前就先行轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)或者設(shè)定土地抵押權(quán)的，為了保持登記結(jié)果資料的連續(xù)性，土地登記辦法作出了進一步規(guī)定，即當事人應(yīng)當先將土地權(quán)利申請登記到其名下之后，再申請辦理土地權(quán)利變更登記或抵押權(quán)登記。 第四節(jié)調(diào)整土地登記類型分類標準，增加新的土地登記類型 關(guān)于土地登記的種類，土地登記規(guī)則將土地登記分為初始土地登記（總登記）和變更土地登記。其中變更土地登記包括土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等。 此種分類，在實際操作中有以下不足：一是初始登記和設(shè)定登記容易產(chǎn)生混淆，不容易區(qū)分；二是將土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利設(shè)定登記，土地使用權(quán)、所有權(quán)和土地他項權(quán)利變更登記，名稱、地址和土地用途變更登記，注銷土地登記等都統(tǒng)稱為變更土地登記，有時不知所指。 土地登記辦法中的關(guān)聯(lián)法條： 第二十一條 本辦法所稱土地總登記，是指在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行的全面登記。 第二十五條 本辦法所稱初始登記，是指土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進行的登記。 第三十八條 本辦法所稱變更登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記。 四十九條 本辦法所稱注銷登記，是指因土地權(quán)利的消滅等而進行的登記。 因此，起草土地登記辦法的過程中，大家都認為登記類型應(yīng)該調(diào)整，但具體怎么調(diào)整，爭議比較大。 主要有三種意見：第一種意見主張在土地登記規(guī)則分類基礎(chǔ)上進行適當調(diào)整，保持原有的土地登記分類的延續(xù)性；第二種意見的有的特別是房地合一的城市主張借鑒房屋登記的分類方法，將土地登記也分為“初始登記”、 “轉(zhuǎn)移登記”、“變更登記”、“他項權(quán)利登記”、 “注銷登記”等，以便于與房屋登記銜接，促進統(tǒng)一登記；第三種意見主張根據(jù)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的四種情形，而將土地登記分為“設(shè)立登記”、“變更登記”、“轉(zhuǎn)讓登記”、“消滅登記”等，與物權(quán)法的規(guī)定保持一致。 土地登記辦法綜合上述意見，根據(jù)土地登記的特點，將土地登記分為“總登記”、“初始登記”、“變更登記”、“注銷登記”及“其他登記”，而 “其他登記”又包括“更正登記”、“異議登記”、“預(yù)告登記”、“查封登記”等。其中，“異議登記”、“預(yù)告登記”、“查封登記”和“地役權(quán)的登記”是根據(jù)物權(quán)法新增加的土地登記類型。 關(guān)于初始登記，土地登記辦法將其定義為是指土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進行的登記。初始登記具有以下特點：（1）是在土地總登記之外，對設(shè)立的土地權(quán)利進行的第一次登記。初始登記有可能在土地總登記之后發(fā)生，也有可能在總登記之前發(fā)生；（2）初始登記具有經(jīng)常性，只要某宗地上新設(shè)定了某種權(quán)利，就要進行初始登記。（3）初始登記具有分散性，哪塊土地設(shè)定了新的權(quán)利，就要對那塊土地進行初始登記。 關(guān)于變更登記，土地登記辦法將其定義為因土地權(quán)利人發(fā)生變更，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記。 變更登記具有以下特性：（1）變更登記是以總登記或初始登記為基礎(chǔ)，沒有進行總登記或初始登記，不可能進行變更登記；（2）登記的內(nèi)容發(fā)生變化，包括權(quán)利人、地址、土地用途、面積等發(fā)生變更都應(yīng)該進行變更登記。 關(guān)于注銷登記，土地登記辦法將其定義為因土地權(quán)利的消滅等而進行的登記。 注銷土地登記主要有以下幾種情形：（1）集體所有的土地依法被全部征收的集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)注銷登記。（2）國家組織移民后不再使用的原農(nóng)民集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)注銷登記。（3）因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利滅失的土地使用權(quán)或者土地所有權(quán)注銷登記。 （4）縣級以上人民政府依法收回國有土地使用權(quán)的國有土地注銷登記。（5）國有土地使用權(quán)出讓或者租賃期限屆滿，未申請續(xù)期或續(xù)期申請未獲批準的國有土地使用權(quán)注銷登記。（6）因債權(quán)實現(xiàn)解除抵押等而產(chǎn)生的抵押權(quán)注銷登記。 關(guān)于更正登記，土地登記辦法沒有定義。一般是指土地登記的結(jié)果有誤或有遺漏時，由權(quán)利人和利害關(guān)系人申請或由土地登記機關(guān)依職權(quán)更正原登記內(nèi)容的土地登記。 土地權(quán)利人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持原土地權(quán)利證書和證明登記錯誤的相關(guān)材料，申請更正登記；利害關(guān)系人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持土地權(quán)利人書面同意更正的證明文件，申請更正登記； 國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應(yīng)當報經(jīng)人民政府批準后進行更正登記，并書面通知當事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷原土地權(quán)利證書的手續(xù)。 當事人逾期不辦理更換或者注銷原土地權(quán)利證書手續(xù)的，國土資源行政主管部門經(jīng)報請人民政府批準并公告后，原土地權(quán)利證書廢止。 更正登記涉及土地權(quán)利歸屬的，還應(yīng)當對更正登記結(jié)果進行公告。 關(guān)于異議登記，這是根據(jù)物權(quán)法新增加的登記類型，土地登記辦法中也沒有定義。一般是指登記機關(guān)將事實上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對土地登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿的行為。異議登記的目的是暫時限制土地登記簿上的權(quán)利人的權(quán)利，為事實上的真正權(quán)利人提供臨時性保護 提起異議登記的前提條件，必須是利害關(guān)系人，并且土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正，并不是所有的人都可以隨意提起；申請人必須在異議登記之日起十五日內(nèi)起訴，否則異議登記失效，明確限定了時間；異議登記不當，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償，避免有人惡意或者隨意提起異議登記。 準予異議登記的，應(yīng)當在土地登記簿上記載，并發(fā)給申請人異議登記證明，同時書面通知登記簿記載的權(quán)利人。異議登記期間，未經(jīng)過異議登記權(quán)利人同意，登記機關(guān)不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定抵押權(quán)登記。 關(guān)于預(yù)告登記，這是根據(jù)物權(quán)法新增加的登記類型，土地登記辦法中也沒有定義。預(yù)告登記是相對于本登記而言，是在確定的土地權(quán)利登記條件還不具備時，為了保全將來土地權(quán)利變動能夠順利進行而就與此相關(guān)的請求權(quán)進行的登記。為保障將來實現(xiàn)土地權(quán)利，當事人簽訂土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓的協(xié)議后，可以按照約定持轉(zhuǎn)讓協(xié)議申請預(yù)告登記。 對符合預(yù)告登記條件的，國土資源行政主管部門應(yīng)當將相關(guān)事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發(fā)預(yù)告登記證明。 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行土地登記之日起三個月內(nèi)當事人未申請土地登記的，預(yù)告登記失效。 預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。 關(guān)于查封登記，主要是吸納了最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知（法發(fā)20045號）的內(nèi)容，登記機關(guān)應(yīng)根據(jù)人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，將查封或者預(yù)查封的情況在土地登記簿上加以記載。 對被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)，在查封、預(yù)查封期間，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。 第五節(jié)土 地 登 記 的 程 序 更 加 便 民土地登記辦法解讀之四 物權(quán)法中的關(guān)聯(lián)法條： 第十一條 當事人申請登記，應(yīng)當根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料 第十二條 登記機構(gòu)應(yīng)當履行下列職責： （一）查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料； （二）就有關(guān)登記事項詢問申請人； （三）如實、及時登記有關(guān)事項； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。 申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進一步證明的，登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。 土地登記辦法中的關(guān)聯(lián)法條： 第六條 土地登記應(yīng)當依照申請進行，但法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定的除外。 第九條 申請人申請土地登記，應(yīng)當根據(jù)不同的登記事項提交下列材料： （一）土地登記申請書； （二）申請人身份證明材料； （三）土地權(quán)屬來源證明； （四）地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標； （五）地上附著物權(quán)屬證明； （六）法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證； （七）本辦法規(guī)定的其他證明材料。 前款第（四）項規(guī)定的地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進行地籍調(diào)查獲得。 申請人申請土地登記，應(yīng)當如實向國土資源行政主管部門提交有關(guān)材料和反映真實情況，并對申請材料實質(zhì)內(nèi)容的真實性負責。 第十二條 對當事人提出的土地登記申請，國土資源行政主管部門應(yīng)當根據(jù)下列情況分別作出處理： （一）申請登記的土地不在本登記轄區(qū)的，應(yīng)當當場作出不予受理的決定，并告知申請人向有管轄權(quán)的國土資源行政主管部門申請； （二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應(yīng)當允許申請人當場更正； （三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當當場或者在五日內(nèi)一次告知申請人需要補正的全部內(nèi)容； （四）申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應(yīng)當受理土地登記申請。 第十三條 國土資源行政主管部門受理土地登記申請后，認為必要的，可以就有關(guān)登記事項向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進行實地查看。 第十四條 國土資源行政主管部門應(yīng)當對受理的土地登記申請進行審查，并按照下列規(guī)定辦理登記手續(xù)： （一）根據(jù)對土地登記申請的審核結(jié)果，以宗地為單位填寫土地登記簿； （二）根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以權(quán)利人為單位填寫土地歸戶卡； （三）根據(jù)土地登記簿的相關(guān)內(nèi)容，以宗地為單位填寫土地權(quán)利證書。對共有一宗土地的，應(yīng)當為兩個以上土地權(quán)利人分別填寫土地權(quán)利證書。 國土資源行政主管部門在辦理土地所有權(quán)和土地使用權(quán)登記手續(xù)前，應(yīng)當報經(jīng)同級人民政府批準。 第十九條 國土資源行政主管部門應(yīng)當自受理土地登記申請之日起二十日內(nèi)，辦結(jié)土地登記審查手續(xù)。特殊情況需要延期的，經(jīng)國土資源行政主管部門負責人批準后，可以延長十日。 原土地登記規(guī)則中的關(guān)聯(lián)法條： 第六條 土地登記依照下列程序進行： （一）土地登記申請； （二）地籍調(diào)查； （三）權(quán)屬審核； （四）注冊登記； （五）頒發(fā)或者更換土地證書。 從以上的關(guān)聯(lián)法條可以看到，1995年修訂的土地登記規(guī)則第六條規(guī)定土地登記依照下列程序進行： （一）土地登記申請； （二）地籍調(diào)查； （三）權(quán)屬審核； （四）注冊登記； （五）頒發(fā)或者更換土地證書。 按照此規(guī)定，過去土地登記的程序一直是：申請地籍調(diào)查權(quán)屬審核注冊登記頒發(fā)或更換證書。土地登記的程序嚴格統(tǒng)一，其中地籍調(diào)查是土地登記機關(guān)的一項重要職責，一直由國土資源行政主管部門完成。 隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，尤其是我國社會主義市場經(jīng)濟制度的不斷健全和完善，不動產(chǎn)交易特別是土地的交易越來越頻繁，同時隨著測繪行業(yè)市場化改革的推進，由國土資源行政主管部門負責地籍調(diào)查的工作模式以及現(xiàn)行的土地登記程序已不能滿足經(jīng)濟社會發(fā)展對土地登記的高效、便捷、及時等多元化需求。 為了適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，國土資源部于2003年3月決定在廣東和浙江兩省開始了為期兩年的土地登記自我舉證試點。土地登記自我舉證是土地登記申請時由土地權(quán)利人自我提交登記資料和宗地調(diào)查成果的一項制度，是為了建立與社會主義市場經(jīng)濟相適應(yīng)、符合國際慣例土地登記制度的重要內(nèi)容，也是轉(zhuǎn)變政府職能，提高土地登記效率和社會化服務(wù)水平的重要措施。 土地登記自我舉證制度將進一步優(yōu)化土地登記程序。試點的兩個省份土地權(quán)利人不僅要自主申請土地登記，還要自主委托具有資質(zhì)的中介機構(gòu)辦理地籍調(diào)查、地籍測量等相關(guān)業(yè)務(wù)，自我提交土地登記資料和土地調(diào)查成果，以減少政府工作量，提高辦事效率。 通過兩省的試點，探索了土地登記自我舉證的內(nèi)容、程序和方法，研究了實行土地登記自我舉證所需社會中介服務(wù)機構(gòu)的形式、運作模式、服務(wù)內(nèi)容和人員管理辦法，明確了土地登記機關(guān)審查的方式和相關(guān)責任，摸索了制定規(guī)范土地登記自我舉證工作行為的相關(guān)制度和規(guī)定，為全面推行土地登記自我舉證制度奠定了基礎(chǔ)。 而在與此同時的土地登記實踐中，為了滿足土地使用者對國土資源行政主管部門土地行政審批行為的合法、高效、準確的要求，根據(jù)工作實際，成都市按照地籍調(diào)查規(guī)程相關(guān)規(guī)定，于2004年初在全國率先進行了地籍調(diào)查前置的積極探索。 所謂地籍調(diào)查前置就是指在集體土地征收、農(nóng)用地或未利用地轉(zhuǎn)用、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同、核發(fā)國有土地劃撥決定書前，需對批準用地進行勘測定界，先行完成地籍調(diào)查工作，出具地籍調(diào)查前置成果。 目前地籍調(diào)查前置在成都市已形成正式的工作制度并在四川省廣泛推廣；2007年天津市國土資源和房屋管理局出臺了天津市地籍調(diào)查前置管理規(guī)定，也規(guī)定將地籍調(diào)查工作前置。 地籍調(diào)查前置不僅能提高土地登記的工作效率，而且樹立了政府方便于民、服務(wù)于民的良好形象。地籍調(diào)查前置后土地登記的程序就變?yōu)榈丶{(diào)查申請權(quán)屬審核注冊登記頒發(fā)或更換證書。 2007年10月實施的中華人民共和國物權(quán)法第十一條規(guī)定當事人申請登記，應(yīng)當根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。明確要求不動產(chǎn)登記實行自我舉證制度。 根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，以及我國土地登記自我舉證、地籍調(diào)查前置的豐富實踐成果，土地登記辦法對土地登記的程序進行了新的規(guī)定。按照新規(guī)定，當事人在申請土地登記時，就須提交土地權(quán)屬來源證明、地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標等必要材料。 而且土地登記辦法明確規(guī)定“申請人提交的地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進行地籍調(diào)查獲得”。 這意味著，過去由行政機關(guān)包辦的地籍調(diào)查等事務(wù)工作，不再是行政機關(guān)的分內(nèi)之事，土地登記必需的相關(guān)資料要由申請者自我提供，即自我舉證。 這樣土地登記（土地總登記除外）的程序簡化為申請權(quán)屬審核注冊登記頒發(fā)或更換證書，地籍調(diào)查則因為土地登記自我舉證制度的實行而變?yōu)樯暾堉暗谋匾^程，其成果則成為申請登記的必須要件。 土地登記辦法對土地登記程序的新規(guī)定能夠更加符合社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，明顯具有以下優(yōu)點： 1.更加便民，體現(xiàn)了土地權(quán)利人的主體地位。過去土地登記的地籍調(diào)查等事務(wù)性工作只能是全部由國土資源行政主管部門包攬，這樣一方面土地登記申請人沒有自主選擇的余地；另一方面，“一對多”的供需關(guān)系使得國土資源行政主管部門疲于事務(wù)性工作，不能全心依法行政，降低了工作效率。新規(guī)定則讓土地權(quán)利人當上自主維權(quán)的主角，在辦理土地登記中，根據(jù)相關(guān)中介的信譽、價格等市場綜合情況自主選擇中介進行地籍調(diào)查、土地登記代理，土地權(quán)利人不再是被動接受政府要求登記的對象，而是主動請求政府給予合法權(quán)益保護，大大方便了土地權(quán)利人。 2.進一步推動土地登記代理制度建設(shè)。新規(guī)定要求土地登記自我舉證，自我舉證必然要求市場有能夠為土地權(quán)利人提供相關(guān)服務(wù)的人員和機構(gòu)，即地籍調(diào)查中介、土地登記代理中介等，因此新辦法必然將進一步推進土地登記代理制度建設(shè)。 3.優(yōu)化了土地登記程序，提高了土地登記工作效率和質(zhì)量。土地登記自我舉證后，國土資源行政主管部門將從地籍測繪等承重的事務(wù)性工作中解脫出來，專心于土地登記行政工作，更有利于政企分開、依法行政，同時避免了因地籍測繪等事務(wù)性工作引起的相關(guān)土地登記訴訟、賠償?shù)蓉熑?，提高了土地登記工作的效率和質(zhì)量。 第六節(jié)更 正 登 記土地登記辦法解讀之五相較于原土地登記規(guī)則而言，土地登記辦法一個很大的變化就是重新劃分了土地登記分類標準，增加了土地登記類型。土地登記辦法第七章規(guī)定的其他登記，主要是細化了更正登記的內(nèi)容，增加了異議登記、預(yù)告登記、查封登記的規(guī)定。 物權(quán)法中的關(guān)聯(lián)法條： 第十九條第一款 權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當予以更正?！?土地登記辦法中的關(guān)聯(lián)法條： 第五十八條 國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應(yīng)當報經(jīng)人民政府批準后進行更正登記，并書面通知當事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷原土地權(quán)利證書的手續(xù)。當事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報經(jīng)人民政府批準并公告后，原土地權(quán)利證書廢止。 更正登記涉及土地權(quán)利歸屬的，應(yīng)當對更正登記結(jié)果進行公告。 第五十九條 土地權(quán)利人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持原土地權(quán)利證書和證明登記錯誤的相關(guān)材料，申請更正登記。 利害關(guān)系人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持土地權(quán)利人書面同意更正的證明文件，申請更正登記。 原土地登記規(guī)則中的關(guān)聯(lián)法條： 第七十一條 土地登記后，發(fā)現(xiàn)錯登或者漏登的，土地管理部門應(yīng)當辦理更正登記；利害關(guān)系人也可以申請更正登記。 從以上論述可以看到，更正登記是指已完成初始或變更土地登記的結(jié)果有誤或有遺漏時，由權(quán)利人和利害關(guān)系人申請或由土地登記機關(guān)依職權(quán)更正原登記內(nèi)容的土地登記。根據(jù)辦法的規(guī)定，更正登記可由權(quán)利人和利害關(guān)系人單方申請。 更正登記是在登記發(fā)生錯誤時，保護事實上所有人或真正權(quán)利人的法律措施，大多數(shù)國家或地區(qū)不動產(chǎn)登記制度均設(shè)有更正登記制度。原土地登記規(guī)則已經(jīng)采用了這種制度，第71條規(guī)定：“土地登記后，發(fā)現(xiàn)錯登或者漏登的，土地管理部門應(yīng)當辦理更正登記；利害關(guān)系人也可以申請更正登記?！?但原規(guī)定過于粗略，利害關(guān)系人如何提起申請、辦理更正登記的期間均不得而知，而且，在登記錯誤發(fā)生時，實踐中更多采用由當事人提起行政訴訟，然后由法院判決撤銷登記機關(guān)的登記行為，以達到修正登記錯誤的結(jié)果。 鑒于以上現(xiàn)狀，土地登記辦法對更正登記進行了細化： 更正登記的主體分為兩類，一是土地權(quán)利人和利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)土地登記結(jié)果有誤或有遺漏時，依照法定程序以書面形式向土地登記機關(guān)申請更正登記，經(jīng)土地登記機關(guān)審核，申請屬實的，辦理更正。另一種是土地登記機關(guān)發(fā)現(xiàn)有明顯的登記錯誤，如是審查疏忽造成錯登、漏登的，土地登記機關(guān)可依職權(quán)，根據(jù)事實，按照原登記報批程序，進行更正登記。 土地登記的錯登和漏登主要有土地權(quán)利人姓名或名稱錯誤、共有土地各共有權(quán)人權(quán)利比例錯誤或遺漏、土地權(quán)利登記錯誤、權(quán)利內(nèi)容錯誤或遺漏等等。 錯誤或遺漏原因主要是：1、原始登記文件錯誤；2、登記申請人弄虛作假、偽造證件和文件，采取欺騙手段行為；3、土地登記人員審查疏忽或書寫錯誤。 申請更正登記需要滿足的條件有: 1、已完成總登記、初始登記或變更土地登記；2、須書面申請。由于原始文件錯誤或當事人采取欺騙手段獲準登記的，土地登記機關(guān)可依職權(quán)直接撤銷登記結(jié)果或部分登記內(nèi)容，無須申請；3、須經(jīng)登記機關(guān)核準；4、不得妨礙第三者的利害關(guān)系，否則應(yīng)經(jīng)其同意。 根據(jù)辦法規(guī)定，國土資源行政主管部門應(yīng)當自受理更正登記申請之日起20日內(nèi)，辦結(jié)登記審查手續(xù)。特殊情況需要延期的，經(jīng)國土資源行政主管部門負責人批準后，可以延長10日。 第七節(jié)異 議 登 記土地登記辦法解讀之六 異議登記是根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定新增的一種登記類型。 物權(quán)法關(guān)聯(lián)法條 物權(quán)法第19條第二款 不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以提出異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。 土地登記辦法關(guān)聯(lián)法條： 第六十條 土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。 對符合異議登記條件的，國土資源行政主管部門應(yīng)當將相關(guān)事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發(fā)異議登記證明，同時書面通知土地登記簿記載的土地權(quán)利人。 異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設(shè)定土地抵押權(quán)。 第六十一條 有下列情形之一的，異議登記申請人或者土地登記簿記載的土地權(quán)利人可以持相關(guān)材料申請注銷異議登記： （一）異議登記申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)沒有起訴的； （二）人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理的； （