房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估方法PPT課件.pptVIP

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估方法 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)程序二 項(xiàng)目策劃內(nèi)容與方法三 市場分析方法四 財(cái)務(wù)評價(jià)方法及舉例分析 1 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)程序 獲得土地階段 初步可行性研究 土地報(bào)價(jià)的可行性研究報(bào)告 董事會(huì)批準(zhǔn)參加土地競買重大事宜 參加土地競買 前期管理階段 產(chǎn)品方案優(yōu)化 規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案優(yōu)化 可行性研究與項(xiàng)目融資 前期終點(diǎn) 三證評估 四證放款 經(jīng)營計(jì)劃階段 經(jīng)營實(shí)施階段 動(dòng)態(tài)管理與控制 開工準(zhǔn)備 項(xiàng)目開工 開盤銷售 竣工驗(yàn)收 后評價(jià)階段 2 二 項(xiàng)目策劃內(nèi)容與方法 策劃含義 以市場為導(dǎo)向 以方案優(yōu)化為手段 以確定計(jì)劃參數(shù)為目的 構(gòu)思項(xiàng)目整體開發(fā)方案 策劃內(nèi)容 1 產(chǎn)品定位 市場研究及產(chǎn)品方案優(yōu)化 2 項(xiàng)目策劃基本參數(shù) 3 項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃 每期開發(fā)量 開竣工日期 開盤日期 4 開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營計(jì)劃 經(jīng)營方式 價(jià)格 銷售速度 回款 5 投資估算及使用計(jì)劃 工程量 造價(jià) 用款計(jì)劃 6 資金籌措計(jì)劃 啟動(dòng)資金 資本金投入 預(yù)售收入 貸款 3 1 產(chǎn)品定位 市場研究及產(chǎn)品方案優(yōu)化 1 市場研究 宏觀趨勢分析 得出產(chǎn)品的數(shù)量空間和價(jià)格空間 產(chǎn)品定位分析 確定產(chǎn)品檔次及價(jià)格 價(jià)格預(yù)測 確定未來若干年的產(chǎn)品價(jià)格 2 產(chǎn)品方案優(yōu)化產(chǎn)品方案優(yōu)化在項(xiàng)目評估階段意義不大 4 2 基本參數(shù) 一 5 3 項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃參數(shù) 6 單項(xiàng)工程 產(chǎn)品 開發(fā)計(jì)劃參數(shù) 7 4 開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營計(jì)劃參數(shù) 8 5 投資估算及使用計(jì)劃 工程費(fèi)用估算指標(biāo) 9 其它費(fèi)用估算指標(biāo) 第一期 10 土地費(fèi)用使用計(jì)劃參數(shù) 11 6 資金籌措計(jì)劃數(shù)據(jù) 長期借款還本付息條件資金籌措計(jì)劃股東借款還本付息計(jì)劃 12 長期借款還本付息條件 13 項(xiàng)目啟動(dòng)資金籌措方法 1 啟動(dòng)資金 一期工程 從拿土地到開工 四證齊全 全部費(fèi)用 二期以后 與一期工程一起拿地的費(fèi)用 整個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)資金從拿地到首期工程開工 最少也不能低于土地費(fèi)用 否則拿不到土地證 2 啟動(dòng)資金的籌措最低自有資金 首期工程總投資 35 和 二期以后的土地費(fèi)用過橋資金 啟動(dòng)資金 最低自有資金3 舉例 1 啟動(dòng)資金一期工程2005年4季度開工 啟動(dòng)資金應(yīng)該計(jì)算到2005年3季度末 三期工程共需要啟動(dòng)資金41187 75萬元 2 啟動(dòng)資金籌措啟動(dòng)資金中土地費(fèi)用 含契稅 39776 03 項(xiàng)目啟動(dòng)資金至少需要籌措40000 自有資金30000 過橋貸款10000 長期貸款18000以內(nèi) 14 資金籌措計(jì)劃 第一期 15 資金籌措計(jì)劃 第二期 16 資金籌措計(jì)劃 第三期 17 三 市場分析方法 一 市場分析的最終結(jié)果 二 價(jià)格趨勢分析 三 市場定位分析方法 四 產(chǎn)品定價(jià)與競爭能力分析 五 項(xiàng)目評價(jià)價(jià)格預(yù)測 18 一 市場分析的最終結(jié)果 項(xiàng)目的產(chǎn)品適合以什么價(jià)格和速度買出去 19 二 價(jià)格趨勢分析方法 理論 供需關(guān)系與當(dāng)前價(jià)位共同決定價(jià)格走勢宏觀趨勢分析內(nèi)容 供需分析 土地儲(chǔ)備水平 需求量預(yù)測 供應(yīng)量分析 供需分析 價(jià)格變動(dòng)趨勢 當(dāng)前價(jià)位分析 房價(jià)收入比 當(dāng)前價(jià)位與變動(dòng)趨勢分析 理性回歸幅度 用供需關(guān)系修正價(jià)格變動(dòng)趨勢 確定理性回歸幅度 20 2020 1 15 21 需求量預(yù)測 指標(biāo) 一個(gè)城市住宅總量 每年新增需求量住宅總量 人均住宅面積 城市人口 22 供應(yīng)量分析 指標(biāo) 年末存量土地商品住宅可開發(fā)量 23 供需分析 土地儲(chǔ)備水平 年 存量土地可開發(fā)面積 未來3 5年平均需求量儲(chǔ)備水平4年供過于求未來三年3年平均需求量 537 577 619 3 578土地儲(chǔ)備水平 年 1581 578 2 74 24 當(dāng)前價(jià)位與變動(dòng)趨勢分析方法 當(dāng)前價(jià)位 房價(jià)收入比 人均住房面積 當(dāng)前房價(jià) 人均收入 預(yù)測合理房價(jià)合理房價(jià) 預(yù)測人均收入 合理房價(jià)比 人均預(yù)測面積 房價(jià)合理增長幅度 預(yù)測一年 合理房價(jià) 當(dāng)前房價(jià) 1 100預(yù)測二年 第二年合理房價(jià) 當(dāng)前房價(jià) 2 1 100預(yù)測三年 第三年合理房價(jià) 當(dāng)前房價(jià) 3 1 100預(yù)測四年 第四年合理房價(jià) 當(dāng)前房價(jià) 4 1 100預(yù)測五年 第五年合理房價(jià) 當(dāng)前房價(jià) 5 1 100 25 目前價(jià)位判斷方法 26 人均可支配收入 27 蘇州房價(jià)變動(dòng)趨勢 合理房價(jià)收入比6 28 蘇州房價(jià)變動(dòng)趨勢 合理房價(jià)收入比8 29 蘇州房價(jià)變動(dòng)趨勢 合理房價(jià)收入比10 30 用供需關(guān)系修正價(jià)格走勢預(yù)測 供求關(guān)系調(diào)整房價(jià)合理漲幅供不應(yīng)求 調(diào)高合理漲幅基本平衡 合理漲幅不變供過于求 調(diào)低合理漲幅 31 三 產(chǎn)品定位分析方法 分析內(nèi)容 具體產(chǎn)品或產(chǎn)品檔次的供需狀況和價(jià)格 分析方法 各種套型供應(yīng)量占比 各種套型需求量占比 找出供需有缺口的產(chǎn)品 作為項(xiàng)目定位 產(chǎn)品檔次衡量的指標(biāo) 總價(jià)總價(jià) 面積 單價(jià) 32 四 項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)與競爭能力分析方法 競爭能力分析與產(chǎn)品定價(jià)方法之一 站在購房者角度用價(jià)值工程方法分析1 計(jì)算功能得分競爭態(tài)勢矩陣評價(jià)指標(biāo) 各項(xiàng)目的性能得分2 計(jì)算功能系數(shù) 市場占有率 市場占有率 各項(xiàng)目的性能得分 各項(xiàng)目的性能得分3 計(jì)算成本系數(shù)成本系數(shù) 各項(xiàng)目的售價(jià) 各項(xiàng)目的售價(jià)4 計(jì)算價(jià)值系數(shù)價(jià)值系數(shù) 功能系數(shù) 成本系數(shù) 33 競爭能力分析舉例 34 根據(jù)租金推算售價(jià)的方法 銷價(jià) 租金 1 iC T 1 iC T 1 iC式中 iC 基準(zhǔn)收益率T 土地使用權(quán)年限舉例 iC取8 T 68 合理租金400元 平方米售價(jià) 400 12 43 4972元 平方米iC取6 則 售價(jià) 400 16 35 6540元 平方米 35 競爭能力分析與產(chǎn)品定價(jià)方法之二從開發(fā)商角度用類比方法分析 類似地塊樓面地價(jià)資料 36 類似地塊最低售價(jià)及本項(xiàng)目售價(jià)分析 項(xiàng)目當(dāng)前售價(jià)分析結(jié)論 從購房者角度分析 本項(xiàng)目所處地段與高新區(qū)運(yùn)河路西地塊相當(dāng) 目前該地段當(dāng)前平均售價(jià)5600元 上述地塊尚未開盤銷售 略低于該地塊的盈虧平衡點(diǎn)5649元 本項(xiàng)目當(dāng)前售價(jià)按5600元計(jì)算 37 五 項(xiàng)目評價(jià)價(jià)格預(yù)測 由當(dāng)前價(jià)格預(yù)測項(xiàng)目一期工程開盤時(shí)的售價(jià) 第t年價(jià)格 當(dāng)前定價(jià) 1 價(jià)格變動(dòng)幅度 t較悲觀估計(jì) 5600 1 8 1 1 5 4934 元 M2 最