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總部基地案例分析 中關(guān)村 豐臺(tái) 總部基地二期規(guī)劃出臺(tái)歷程及營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告 2 本文是對(duì)中關(guān)村 豐臺(tái) 總部基地整個(gè)項(xiàng)目策劃 研究 建設(shè)思路及歷程的回顧 目的是為我們的后續(xù)研究做些參考 中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園 利用自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型 采用國(guó)外成熟的商務(wù)花園建設(shè)模式 與已日趨成熟的總部經(jīng)濟(jì)形態(tài)相結(jié)合 適應(yīng)企業(yè)總部選址的差異化需求 打造了全國(guó)第一家科技總部基地 全文分四個(gè)部分進(jìn)行論述 第一部分 是豐臺(tái)園情況的介紹及近年來(lái)遇到的一些問(wèn)題 第二部分 是豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地二期所采用的商務(wù)花園模式在建設(shè)規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)定位上對(duì)科技園區(qū)的創(chuàng)新突破 第三部分 是總部經(jīng)濟(jì)的理論 第四部分 是商務(wù)花園與總部經(jīng)濟(jì)對(duì)接 形成中關(guān)村 豐臺(tái) 總部基地 及總部基地的建設(shè) 推廣和理論的日趨成熟 前言 3 第一部分 豐臺(tái)園的位置 優(yōu)勢(shì) 發(fā)展情況及近年來(lái)發(fā)展面臨的問(wèn)題第一章 中關(guān)村豐臺(tái)園的位置和發(fā)展優(yōu)勢(shì)第二章 豐臺(tái)園發(fā)展的情況及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)第三章 豐臺(tái)園二期開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)及需解決的問(wèn)題第二部分 商務(wù)花園第四章 商務(wù)花園模式的引進(jìn)第五章 商務(wù)花園的規(guī)劃與建設(shè)第六章 商務(wù)花園理論問(wèn)題的解決第三部分 總部經(jīng)濟(jì) 概念的形成和中心城市總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展第七章 總部經(jīng)濟(jì)的理論第八章 總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際狀況的研究第四部分 中關(guān)村 豐臺(tái) 總部基地 商務(wù)花園與總部經(jīng)濟(jì)對(duì)接的產(chǎn)物第九章 郊區(qū)化研究和企業(yè)總部選址多樣性的研究以及對(duì)北京大型企業(yè)的實(shí)證調(diào)研第十章 中關(guān)村 豐臺(tái) 總部基地的確立 建設(shè)啟動(dòng)和品牌推廣第十一章 總部基地在政府 企業(yè)和學(xué)術(shù)界及媒體上所產(chǎn)生的影響 目錄 4 近年來(lái)發(fā)展面臨的問(wèn)題 豐臺(tái)園盡管有許多的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 但在發(fā)展過(guò)程中同時(shí)也遇到了一些問(wèn)題 如何解決這些問(wèn)題 是園區(qū)順利推進(jìn)所必須越過(guò)的一道障礙 第一章中關(guān)村豐臺(tái)園的位置和發(fā)展優(yōu)勢(shì)中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園始建于1992年11月 是中關(guān)村科技園區(qū)的重要組成部分 是經(jīng)批準(zhǔn)的國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 它包括5平方公里產(chǎn)業(yè)基地和科技一條街 產(chǎn)業(yè)基地分三期開(kāi)發(fā)建設(shè) 是中關(guān)村科技園區(qū)最具活力的產(chǎn)業(yè)基地之一 優(yōu)越的地理位置 豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地位于豐臺(tái)橋南 西南四環(huán)路穿越腹地 是中關(guān)村科技園區(qū) 一區(qū)五園 中距市區(qū)最近的一個(gè)基地 沿四環(huán)路可就近達(dá)京石高速 京開(kāi)高速 京津溏高速 通達(dá)首都機(jī)場(chǎng) 南苑機(jī)場(chǎng)也十分便捷 良好的人文環(huán)境和自然環(huán)境 豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地位于享有 花鄉(xiāng) 美譽(yù)的豐臺(tái) 環(huán)境優(yōu)美 空氣清新 周邊分布著悠久歷史留下的具有極高審美價(jià)值和文化價(jià)值的名勝古跡 大堡臺(tái)西漢古墓都具有較高的知名度 第一部分 豐臺(tái)園的位置 優(yōu)勢(shì) 發(fā)展情況 5 6 豐富的文教與科技資源 有北京電子工程學(xué)院 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 裝甲兵工程學(xué)院等7所高等院校 豐臺(tái)區(qū)是僅次于海淀區(qū)的北京市第二大技術(shù)知識(shí)密集區(qū) 有中央 市屬科研院所60多家 各類科技人員7萬(wàn)多人 占豐臺(tái)區(qū)人口總數(shù)的10 其中國(guó)內(nèi)外知名專家千余人 有充足的人才源和技術(shù)力量 成熟的產(chǎn)業(yè)氛圍 產(chǎn)業(yè)基地一期1 24平方公里 目前已具備了 七通一平 和 花園式科技園 景觀為基礎(chǔ)的硬件條件 形成了完備的基地管理體制和制度 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)已經(jīng)完成 部分大型企業(yè)已建成投產(chǎn) 形成了電子信息 生物醫(yī)藥 光機(jī)電一體化三大產(chǎn)業(yè)群 完善的支撐服務(wù)體系 科技創(chuàng)新孵化網(wǎng)絡(luò)目前已擁有孵化場(chǎng)地近10萬(wàn)平方米 具有了為中小企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)培訓(xùn) 實(shí)驗(yàn)室共享 創(chuàng)業(yè)資金等各方面的扶助服務(wù) 為在孵的企業(yè)和項(xiàng)目成長(zhǎng)壯大奠定了基礎(chǔ) 同時(shí) 園區(qū)還建立了中介服務(wù)體系 人才服務(wù)體系 投融資體系在內(nèi)的四大中介服務(wù)體系 7 豐臺(tái)園從1992年正式開(kāi)發(fā) 至今已10個(gè)年頭 企業(yè)數(shù)從無(wú)到有 累計(jì)已認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè)2000余家 存活的企業(yè)超過(guò)1400多家 已經(jīng)形成了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 產(chǎn)業(yè)基地一期在2001年開(kāi)發(fā)完成 實(shí)現(xiàn)了 七通一平 取得了一定的成績(jī) 也得到了許多寶貴的經(jīng)驗(yàn) 教訓(xùn) 豐臺(tái)園十年發(fā)展的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明 豐臺(tái)園已完成了初期的積累 有了一定的經(jīng)驗(yàn) 資本和產(chǎn)業(yè)氛圍 在全國(guó)高新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下 應(yīng)該考慮二次創(chuàng)業(yè)的一些問(wèn)題 第二章豐臺(tái)園發(fā)展的情況及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 8 附 豐臺(tái)園10年開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況統(tǒng)計(jì)單位 億元 家 人 9 豐臺(tái)園二期是豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地的一部分 占地1 65平方公里 緊臨一期 位于四環(huán)路南側(cè) 于2000年開(kāi)始策劃啟動(dòng) 2002年正式進(jìn)場(chǎng) 2003年全面啟動(dòng) 但與十年前一期開(kāi)發(fā)時(shí)的情況相比 二期開(kāi)發(fā)時(shí)的內(nèi)外環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化 一 地價(jià)成本升高很快 不能滿足產(chǎn)業(yè)用地的需求 豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地最初是被定為中關(guān)村的產(chǎn)業(yè)用地 即工業(yè)用地 一期被分為兩個(gè)功能區(qū) 產(chǎn)業(yè)區(qū) 住宅區(qū) 含公建 在一期開(kāi)發(fā)中 基本上是嚴(yán)格按照這個(gè)定位進(jìn)行開(kāi)發(fā) 但是 即便在1992年開(kāi)發(fā)的時(shí)侯 豐臺(tái)園即估算到產(chǎn)業(yè)區(qū)土地的轉(zhuǎn)讓收益不可能補(bǔ)償產(chǎn)業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)成本 即提出了以住宅補(bǔ)償產(chǎn)業(yè)的辦法 尋求資金的平衡 事實(shí)上 在十年后啟動(dòng)的二期開(kāi)發(fā) 地價(jià)成本隨著房屋密度 人口的增加和城市擴(kuò)張帶來(lái)的拆遷量的增加 已經(jīng)使開(kāi)發(fā)成本劇增 由一期開(kāi)發(fā)時(shí)的平均成本900多元 平方米增長(zhǎng)到1600多元 米 如果按照工業(yè)用地的需求 必須大量壓低地價(jià) 由于豐臺(tái)園二期開(kāi)發(fā)按項(xiàng)目來(lái)運(yùn)作 財(cái)政不可能大規(guī)模補(bǔ)貼 壓低地價(jià)所形成的市政建設(shè)虧損靠什么才能彌補(bǔ) 第三章豐臺(tái)園二期開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)及需解決的問(wèn)題 10 二 周邊園區(qū)的激烈競(jìng)爭(zhēng) 使豐臺(tái)園再難以按工業(yè)用地的思路來(lái)開(kāi)發(fā) 十年以來(lái) 在北京已經(jīng)形成大大小小二十多個(gè)工業(yè)園區(qū) 北京周邊的河北省 工業(yè)園區(qū)也是星火燎原之勢(shì) 遠(yuǎn)郊區(qū)縣與外省的工業(yè)園 由于地價(jià)成本很低 加上無(wú)國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策 所以很多是由政府補(bǔ)貼 實(shí)行零地價(jià)或低地價(jià)吸引工業(yè)項(xiàng)目的投資 工業(yè)項(xiàng)目往往對(duì)商務(wù)環(huán)境要求不高 而對(duì)地價(jià)成本極為敏感 所以大量工業(yè)項(xiàng)目向遠(yuǎn)郊區(qū)和市外轉(zhuǎn)移 在這種情況下 豐臺(tái)如定位于工業(yè)用地 難有出路 三 一期開(kāi)發(fā)的教訓(xùn)與啟示 豐臺(tái)園一期的開(kāi)發(fā)方式采用土地招商 即是將市政做到位 將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)項(xiàng)目 但是 事實(shí)上 在一期基地里面 真正做工業(yè)的企業(yè)并不多 很多企業(yè)拿到土地后 多數(shù)做成了可以轉(zhuǎn)讓或出租的寫(xiě)字樓或其他房產(chǎn) 原因是什么呢 除一部分企業(yè)本身不具備做工業(yè)的條件外 另一個(gè)重要的原因在于經(jīng)濟(jì)行為 即企業(yè)用這片地 不做工業(yè)而做成房產(chǎn) 房產(chǎn)的收益更大 在現(xiàn)在 豐臺(tái)園所處的橋南 由于四環(huán)路修通 配套更加完善 如果把土地地價(jià)千方百計(jì)壓低 即使賣(mài)給真正的工業(yè)企業(yè) 由于收益的差別 大部分企業(yè)也未必將它拿來(lái)做成工業(yè) 這給業(yè)主的啟示是 這片土地在產(chǎn)業(yè)功能分工上 是不是還真正適合搞工業(yè) 業(yè)主 管委會(huì) 壓低地價(jià) 讓別人來(lái)做成房產(chǎn) 還值不值 11 四 一期的經(jīng)驗(yàn) 最初招商形式 將基地分割成為數(shù)不多的地塊 將每個(gè)地塊賣(mài)給企業(yè) 這種招商形式 出現(xiàn)了這樣一些問(wèn)題 一是企業(yè)良莠不齊 部分企業(yè)能力不足 將建筑建設(shè)得檔次太低 影響整個(gè)景觀 二是企業(yè)用地有自己的時(shí)間表 部分企業(yè)將土地分為幾期 造成有的地塊長(zhǎng)期閑置 三是一方面企業(yè)無(wú)新的空間入駐 另一方面卻是閑置的地塊 以土地招商和各自建設(shè)造成了空間的不可控制性 這些使園區(qū)必須考慮更為合理的規(guī)劃 開(kāi)發(fā)和建設(shè)方式 只有解決這些在產(chǎn)業(yè)功能定位 開(kāi)發(fā)模式定位上的問(wèn)題 園區(qū)二期的開(kāi)發(fā)才能突破迷霧 取得勝利 這必須要有創(chuàng)新的思維 12 商務(wù)花園 是借用國(guó)外成熟的BusinessPark理念 對(duì)豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地二期開(kāi)發(fā)提出的一種新的開(kāi)發(fā)模式 它是豐臺(tái)園二期開(kāi)發(fā)思路的轉(zhuǎn)折點(diǎn) 第四章商務(wù)花園模式的引進(jìn)豐臺(tái)園為解決上述問(wèn)題 與著名的物業(yè)顧問(wèn)公司威格斯合作 開(kāi)始對(duì)二期開(kāi)發(fā)的模式 定位進(jìn)行一系列的研究 2002年初 威格斯出具了 中關(guān)村豐臺(tái)科技園區(qū) 期項(xiàng)目之顧問(wèn)報(bào)告匯報(bào)稿 對(duì)產(chǎn)業(yè)區(qū) 公建區(qū) 住宅區(qū)分別進(jìn)行了調(diào)研分析和定位 其中 產(chǎn)業(yè)區(qū)定位于 商務(wù)花園 在威格斯的報(bào)告中 有以下的定論 豐臺(tái)園將會(huì)成為未來(lái)北京西南部的商務(wù)科技中心 西南部落后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r也急需一個(gè)商務(wù)中心來(lái)帶動(dòng)該區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 因此 辦公物業(yè)將是二期開(kāi)發(fā)的核心和基礎(chǔ) 豐臺(tái)園二期項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位為 四環(huán)路高科技產(chǎn)業(yè)帶沿線 中關(guān)村 一區(qū)五園 中 面向成長(zhǎng)期的高科技中小企業(yè) 小型寫(xiě)字樓群體為特征 第一個(gè)大型 簇群式高科技商務(wù)花園 實(shí)現(xiàn)高科技中小企業(yè)擁有家的愿望 第二部分 商務(wù)花園 13 商務(wù)花園的定義應(yīng)當(dāng)為 大城市的相對(duì)邊緣地區(qū) 具有足夠大的土地規(guī)模 較低的容積率 交通極為便捷 能夠享受高科技企業(yè)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策 能夠以相對(duì)較低 并為高科技中小企業(yè)所接受的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng) 具有花園式的辦公環(huán)境和鮮明個(gè)性的產(chǎn)品 出售為主 可以擁有寫(xiě)字樓的冠名權(quán) 甚至獨(dú)門(mén) 獨(dú)院 獨(dú)戶 層數(shù)以多層為主 為中小企業(yè)的再次創(chuàng)業(yè)提供了一個(gè)量身定做的載體 14 在威格斯的技術(shù)說(shuō)明上 對(duì)當(dāng)時(shí)命名為北京首家商務(wù)花園的豐臺(tái)園二期這個(gè)項(xiàng)目的說(shuō)明為 隨著北京經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展 北京的高科技企業(yè)無(wú)論從規(guī)模還是數(shù)量上都有所增長(zhǎng) 因此對(duì)于BusinessPark這種辦公模式 在北京的高科技企業(yè)中出現(xiàn)了大量的需求 雖然BusinessPark受到企業(yè)的推崇 但是它的選址與興建卻有著嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn) 首先 由于BusinessPark對(duì)其建筑密度及容積率有特定的要求 所以BusinessPark一般分布于邊緣地區(qū) 這樣才能使BusinessPark的建筑密度降低 以保證有足夠的空間實(shí)現(xiàn)低密度的建筑模式 同時(shí) 作為BusinessPark 必須有大面積的綠化作為其營(yíng)造園林景觀的基礎(chǔ) 此外 BusinessPark與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系 保證在BusinessPark內(nèi)人員工作外出的便利性 豐臺(tái)園二期規(guī)劃中的BusinessPark 是一種融合了四到六層現(xiàn)代智能化辦公空間的綠地景觀式寫(xiě)字樓復(fù)合體 就目前規(guī)劃而言 豐臺(tái)園內(nèi)將建的BusinessPark 完全涵蓋了BusinessPark 獨(dú)立性 和 個(gè)性化 這兩點(diǎn)特色 所謂 獨(dú)立性 是指其具有占天占天 獨(dú)門(mén)獨(dú)院的特點(diǎn) 并且擁有獨(dú)立的出口和獨(dú)立的門(mén)牌號(hào) 以及同時(shí)贈(zèng)予客戶的大廈冠名權(quán) 所謂 個(gè)性化 是指其在群體結(jié)構(gòu)上 各個(gè)BusinessPark單元體可分可合 可大可小 能夠滿足不同規(guī)模 不同性質(zhì) 不同業(yè)態(tài)公司的需要 15 規(guī)劃與開(kāi)發(fā)模式確定后 豐臺(tái)園開(kāi)始調(diào)整產(chǎn)業(yè)基地二期的控制性詳規(guī)和修建性詳規(guī) 按商務(wù)花園的規(guī)劃理念重新制定原產(chǎn)業(yè)區(qū)的規(guī)劃 隨后 豐臺(tái)園與英國(guó)道豐集團(tuán)在建設(shè)商務(wù)花園的思路上一拍即合 道豐決定與豐臺(tái)園合作 按商務(wù)花園規(guī)劃模式 合作建設(shè)道豐科技商務(wù)園 2002年5月25日 豐臺(tái)園與道豐正式簽約 建設(shè)北京首家商務(wù)花園 要建設(shè)的BusinessPark 是一種融合了四至六層現(xiàn)代化智能化辦公空間的花園別墅式寫(xiě)字樓復(fù)合體 具有占天占地 獨(dú)門(mén)獨(dú)院的特點(diǎn) 并且擁有獨(dú)立的出口和獨(dú)立的門(mén)牌號(hào) 以及同時(shí)贈(zèng)與客戶的大廈冠名權(quán) 從而能夠充分滿足事業(yè)初成一族對(duì)于擁有一個(gè) 公司家園 和 創(chuàng)業(yè)家園 的愿望 在群體結(jié)構(gòu)上 BusinessPark各個(gè)單元體可分可合 可大可小 能滿足不同規(guī)模 不同性質(zhì) 不同業(yè)態(tài)的公司需要 但由于BusinessPark對(duì)建筑密度 綠化和交通等方面的特殊要求 而使北京在很長(zhǎng)一段時(shí)間與此無(wú)緣 同時(shí)在一個(gè)步行社區(qū)內(nèi) 就能解決入園客戶工作與生活的需要 第五章商務(wù)花園的規(guī)劃與建設(shè) 16 豐臺(tái)園開(kāi)始解決建設(shè)商務(wù)花園的一些理論問(wèn)題 豐臺(tái)園于2002年6月5日在東方廣場(chǎng)召開(kāi)了 北京首屆科技商務(wù)花園高層研討會(huì) 專家們就首家 商務(wù)花園 發(fā)表了自己的真知灼見(jiàn) 探討商務(wù)花園的建設(shè) 第六章商務(wù)花園理論問(wèn)題的解決 17 汪洪 中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園管委會(huì)主任 研究員 在今天的信息時(shí)代 科技中小企業(yè)無(wú)論從產(chǎn)品概念還是從盈利模式上 都發(fā)生了質(zhì)的改變 企業(yè)分工的細(xì)化 虛擬生產(chǎn)模式的出現(xiàn) 使得現(xiàn)代科技企業(yè)的研發(fā) 銷(xiāo)售 管理等活動(dòng)與生產(chǎn)加工活動(dòng)存在空間上分離的可能 科技中小企業(yè)在立業(yè)期 更應(yīng)該充分利用社會(huì)分工的機(jī)遇 降低固定成本和制造費(fèi)用 集中精力發(fā)揮自身科研開(kāi)發(fā)和拓展市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì) 最大限度地提高技術(shù)附加值 可見(jiàn) 現(xiàn)代高速的信息平臺(tái) 為這種運(yùn)行模式提供了有力的技術(shù)支持 使立業(yè)期的科技中小企業(yè)也隨之脫離了工業(yè)時(shí)代的傳統(tǒng)模式 但其商務(wù)交流和信息溝通會(huì)更加至關(guān)重要 順應(yīng)這種需求 BusinessPark也同孵化器一樣應(yīng)運(yùn)而誕生 豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地二期規(guī)劃BusinessPark 還有著自身的發(fā)展需求 一是科技園區(qū)大多是提供土地和優(yōu)惠政策吸引企業(yè)入園 從而形成了同質(zhì)性的競(jìng)爭(zhēng) 致使形態(tài)上趨同 沒(méi)有自己的特色 使這些發(fā)展空間對(duì)新銳派科技企業(yè)缺乏磁鐵般的吸引力 亟待根據(jù)自身區(qū)位的優(yōu)勢(shì) 實(shí)施差異性 互補(bǔ)性的發(fā)展模式 二是在單位面積開(kāi)發(fā)成本上 與兄弟科技園區(qū)比較不顯優(yōu)勢(shì) 如壓低土地價(jià)格轉(zhuǎn)讓 難以形成良性循環(huán)開(kāi)發(fā)建設(shè) 三是產(chǎn)業(yè)基地一期 花園式科技園 已告竣 二期BusinessPark的構(gòu)建 將使兩者優(yōu)美的綠色景觀融為一體 激發(fā)科技人員的靈感和創(chuàng)意 讓快樂(lè)充滿工作空間 全面貫徹人文關(guān)懷理想 討論會(huì)專家發(fā)言記錄 18 李忠 威格斯中國(guó)有限公司總經(jīng)理所有科技企業(yè)都把環(huán)境的創(chuàng)造用來(lái)調(diào)節(jié)研究工作狀態(tài)的一種手段 在這種狀態(tài)之下 科技園區(qū)商務(wù)花園出現(xiàn)成為必然 并越來(lái)越有利于提高科技人員的工作效率 商務(wù)花園來(lái)到中國(guó) 是一個(gè)完全不同的形態(tài) 它并不完全像國(guó)外一樣 僅保留一個(gè)景觀的模式 根據(jù)我們的研究 豐臺(tái)園建立BusinessPark有她的幾個(gè)機(jī)遇 一是中關(guān)村科技園的發(fā)展有向北發(fā)展的趨勢(shì) 發(fā)展空間有限 這就為豐臺(tái)園的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇 二是豐臺(tái)園的地域位置決定了商務(wù)花園的獨(dú)門(mén)獨(dú)院的特點(diǎn) 在這個(gè)商務(wù)花園里我們不是孵化企業(yè) 而是為科技型的企業(yè)找一個(gè)家 我們知道現(xiàn)在有許多孵化企業(yè) 但孵化后的企業(yè)到哪里去呢 而立之年 需要有一個(gè)家 對(duì)于心理情緒 東 西方觀念不同 東方人具有本地情緒和本地色彩 所以商務(wù)花園來(lái)到中國(guó) 需要本地化 需要有一個(gè)中國(guó)特色的商務(wù)花園 我們有信心打造這樣一個(gè)商務(wù)花園 討論會(huì)專家發(fā)言記錄 19 薛鐘靈 中科院研究員1 不要相信城市發(fā)展概念 這是一個(gè)變數(shù) 要多研究一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 2 城市不是規(guī)劃出來(lái)的 而是發(fā)展出來(lái)的 因?yàn)橛绊懓l(fā)展的因素很多 如中國(guó)朝陽(yáng)區(qū)的CBD及西城區(qū)的金融街 并不在當(dāng)初城市規(guī)劃范圍內(nèi) 是后出現(xiàn)的 豐臺(tái)園要把自身發(fā)展的市場(chǎng)條件做為園區(qū)最核心的一個(gè)問(wèn)題 其次是自身的管理體制要更新 3 規(guī)化問(wèn)題 我們現(xiàn)在要為豐臺(tái)園區(qū)未來(lái)的發(fā)展提供一個(gè)功能化的結(jié)構(gòu) 簡(jiǎn)單地說(shuō)就是要把園區(qū)的功能通過(guò)道路的系統(tǒng)連結(jié)起來(lái) 如哈佛大學(xué)內(nèi)有兩條高速路穿過(guò) 作為哈佛大學(xué)來(lái)說(shuō)交通很方便 4 功能化的結(jié)構(gòu)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)即聯(lián)系 環(huán)境 景觀 聯(lián)系 與城市有非常便捷的聯(lián)系 在園區(qū)內(nèi)最重要的問(wèn)題就是交通及信息網(wǎng)絡(luò) 環(huán)境 園區(qū)內(nèi)的環(huán)境一是硬環(huán)境 二是軟環(huán)境 軟環(huán)境包括教育環(huán)境及高質(zhì) 廉價(jià)的服務(wù)系統(tǒng) 因?yàn)閳@區(qū)內(nèi)的科技人員的收入和支出并不是揮霍型的 景觀并不是絕對(duì)的 要適當(dāng) 討論會(huì)專家發(fā)言記錄 20 顏振軍 中國(guó)第一個(gè)孵化器博士 科技型花園實(shí)際上也是為科技型企業(yè)產(chǎn)生及發(fā)展 服務(wù)的機(jī)構(gòu) 組織 這種組織有一個(gè)演變的過(guò)程 它最早 也就是從空間角度上來(lái)講是孵化器 它是一個(gè)小的機(jī)構(gòu) 后來(lái)逐漸經(jīng)過(guò)幾個(gè)階段演變到現(xiàn)在的BusinessPark 我認(rèn)為打造首家BusinessPark 要考慮幾個(gè)方面問(wèn)題 一 首先要考慮BusinessPark的特點(diǎn) 使她有別于其他園區(qū) 從一開(kāi)始建設(shè)就要從高起點(diǎn)開(kāi)始 突出中國(guó)的特色 二 要重視集聚效應(yīng) 在設(shè)計(jì)上要考慮園區(qū)企業(yè)相互之間的交流與溝通 三 要考慮產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn) 要與豐臺(tái)園既有的資源結(jié)合起來(lái) 如周邊的教育環(huán)境 三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn) 四 在設(shè)計(jì)上要產(chǎn)生不同的需求 因?yàn)榭萍脊敬笮∫?guī)模不一樣 要根據(jù)不同人的不同需求設(shè)計(jì) 討論會(huì)專家發(fā)言記錄 21 商務(wù)花園歷經(jīng)四代演變 第一代由多組小規(guī)模建筑組成 園內(nèi)企業(yè)多從事輕工業(yè) 倉(cāng)儲(chǔ)或零件組裝 第二 三代則追求如何有機(jī)地融入到城鄉(xiāng)結(jié)合部 緊密連接城市成為城市的一部分又不失獨(dú)有的人文特色 第四代則標(biāo)榜一個(gè) 自給自足 以及能夠提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū) 美國(guó)的硅谷則以采用這種方式而成為商務(wù)花園的范例 從理念上分析 商務(wù)花園在城鄉(xiāng)結(jié)合部作為高度發(fā)達(dá)城市的一部分 既強(qiáng)調(diào)充分信息交流 又提供群落式獨(dú)立人文環(huán)境的概念 非常符合豐臺(tái)園的地理位置和以科技與信息為主的高科技園定位 商務(wù)花園的發(fā)展歷史 22 從以上的一些文章和報(bào)告可以歸納商務(wù)花園與傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)的區(qū)別時(shí) 將其總結(jié)為 四大轉(zhuǎn)變 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的轉(zhuǎn)變 由強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益的規(guī)劃設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)變到對(duì)經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益的結(jié)合 2 開(kāi)發(fā)方式的轉(zhuǎn)變 由各自為政的單塊開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變到集中有序的統(tǒng)一開(kāi)發(fā) 3 產(chǎn)業(yè)選擇的轉(zhuǎn)變 由科技園區(qū)傳統(tǒng)的制造業(yè)基地轉(zhuǎn)變到以中試 研發(fā) 辦公 商務(wù)相結(jié)合的綜合產(chǎn)業(yè)區(qū) 4 管理模式的轉(zhuǎn)變 由傳統(tǒng)的政府管理模式轉(zhuǎn)變到企業(yè)為主的管理模式 但在企業(yè)的定位上 仍存在一些爭(zhēng)論與分歧 如果按威格斯最早的定位 定位于成長(zhǎng)型的中小企業(yè) 中小企業(yè)的購(gòu)買(mǎi)能力以及聚集效益是否能支撐商務(wù)花園龐大的空間供應(yīng) 如果定位于大企業(yè)的辦公 研發(fā)與商務(wù) 如何確立新的品牌 如何確立是否有這樣龐大的市場(chǎng)需求 需要新的理論和實(shí)證來(lái)予以回答 這導(dǎo)致了總部經(jīng)濟(jì)這種理論形態(tài)的出現(xiàn) 23 總部經(jīng)濟(jì) 是 總部基地 產(chǎn)生的理論基礎(chǔ) 中心城市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)與前景 就是總部基地的未來(lái) 但在事實(shí)上 部分中心城市 由于市場(chǎng)化和政府的推動(dòng) 總部經(jīng)濟(jì)作為一種經(jīng)濟(jì)形態(tài) 已經(jīng)發(fā)展到了一種相對(duì)成熟的狀態(tài) 第七章總部經(jīng)濟(jì)的理論豐臺(tái)園最早發(fā)現(xiàn) 總部經(jīng)濟(jì) 這種經(jīng)濟(jì)形態(tài)的作用 是源于豐臺(tái)園與北京市社會(huì)科學(xué)院的一個(gè)合作課題 大企業(yè)入園環(huán)境需求調(diào)研 重點(diǎn)解決大企業(yè)是否對(duì)商務(wù)花園產(chǎn)生需求及滿足需求所需要的條件 在競(jìng)標(biāo)會(huì)上 豐臺(tái)園發(fā)現(xiàn)了市社科院經(jīng)濟(jì)所副所長(zhǎng)趙弘帶隊(duì)的課題小組提出了 總部經(jīng)濟(jì) 這個(gè)名詞可以為豐臺(tái)園所采用 此時(shí)趙正對(duì)北京制造業(yè)發(fā)展的困惑進(jìn)行研究 在豐臺(tái)園的約稿之下 趙開(kāi)始關(guān)注 總部經(jīng)濟(jì) 的理論 并予2002年11月完成 總部經(jīng)濟(jì) 北京制造業(yè)需要組織創(chuàng)新 的文章 交由豐臺(tái)園出版的 商務(wù)花園 雜志發(fā)表 第三部分 總部經(jīng)濟(jì) 概念的形成和中心城市總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 24 最近 中國(guó)人民大學(xué)陳秀山教授也開(kāi)始關(guān)注總部經(jīng)濟(jì) 他認(rèn)為總部經(jīng)濟(jì)確切地說(shuō)并非是一種經(jīng)濟(jì)類型 而應(yīng)屬于地區(qū)發(fā)展規(guī)劃的范疇 他認(rèn)為 并不是任何地區(qū)或城市都具備發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的條件 對(duì)于跨國(guó)公司來(lái)說(shuō) 他們選擇某地區(qū)投資或設(shè)立總部 首要的是該地區(qū)要有穩(wěn)定的大環(huán)境 良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)和潛力巨大的市場(chǎng) 其次要有過(guò)硬的軟硬條件 即資訊 服務(wù) 交通等 具有國(guó)際化色彩的中心城市 良好的資訊流通和服務(wù)是發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的先決條件 中山大學(xué)博士生導(dǎo)師李江帆教授與其碩士生展開(kāi)了對(duì)總部經(jīng)濟(jì)的研究 他們認(rèn)為 總部經(jīng)濟(jì)就是吸引跨國(guó)公司 大企業(yè)的總部 分支機(jī)構(gòu)或研發(fā)中心 以及各級(jí)政府的代表機(jī)構(gòu)來(lái)本地區(qū)安家落戶帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì) 25 總部經(jīng)濟(jì)理論擴(kuò)展所帶來(lái)一系列實(shí)證研究一直未停止過(guò) 總部經(jīng)濟(jì)包括什么樣的經(jīng)濟(jì)類型 總部經(jīng)濟(jì)對(duì)地方的貢獻(xiàn)在哪里 何種城市適合于發(fā)展總部經(jīng)濟(jì) 總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要什么樣的條件 企業(yè)總部的選址需求是什么 等等 研究中發(fā)現(xiàn) 亞洲城市如新加坡 香港 國(guó)內(nèi)城市如上海 北京 深圳等地 總部經(jīng)濟(jì)基本上已經(jīng)成型 新加坡是大量投資于東南亞的跨國(guó)公司地區(qū)總部所選地 香港是跨國(guó)公司投資中國(guó)大陸和東亞地區(qū) 在該區(qū)域的總部所選地 國(guó)內(nèi)的深圳 是跨國(guó)公司地區(qū)總部由香港轉(zhuǎn)移到大陸的首選地 上海 是臺(tái)商或跨國(guó)公司設(shè)立中國(guó)區(qū)總部的首選地 北京 是跨國(guó)公司設(shè)立中國(guó)區(qū)總部的第二選擇地 是設(shè)立研發(fā)總部的首選地 北京 上海 深圳 分別是國(guó)內(nèi)大企業(yè)總部遷移的首選地 設(shè)立地區(qū)總部的首選地 同時(shí) 又是中國(guó)最發(fā)達(dá)的三大經(jīng)濟(jì)區(qū) 環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)區(qū) 長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū) 珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū) 大型企業(yè)的總部所選地 三地產(chǎn)業(yè)不斷置換 工業(yè)外遷 商務(wù)內(nèi)聚 兩頭分離 情況越來(lái)越突出 總部經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成了相當(dāng)?shù)幕A(chǔ) 第八章總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際狀況的研究 26 商務(wù)花園能否定位于總部經(jīng)濟(jì) 豐臺(tái)園經(jīng)過(guò)對(duì)郊區(qū)化 企業(yè)總部選址需求差異性的理論研究和直接對(duì)北京市大企業(yè)的實(shí)證研究 證實(shí)了商務(wù)花園與總部經(jīng)濟(jì)結(jié)合的可行性 確立了 中關(guān)村 豐臺(tái) 總部基地 的品牌概念 大力進(jìn)行品牌推廣 使總部基地和總部經(jīng)濟(jì)開(kāi)始在政府 企業(yè)界 學(xué)術(shù)界產(chǎn)生強(qiáng)烈反響 第九章 郊區(qū)化研究和企業(yè)總部選址多樣性的研究以及對(duì)北京大型企業(yè)的實(shí)證調(diào)研存在著一系列問(wèn)題 包括商務(wù)花園地處城郊 是否能營(yíng)建企業(yè)總部聚集的氛圍 同樣 在北京大力建設(shè)中關(guān)村西區(qū) CBD的情況下 商務(wù)花園能否與其展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng) 這是商務(wù)花園定位于總部經(jīng)濟(jì)要解決的問(wèn)題 對(duì)郊區(qū)化的研究表明 地處郊區(qū)的商務(wù)花園在城市發(fā)展的潮流面前 有成為總部聚集區(qū)的可能 商務(wù)花園改變了傳統(tǒng)工業(yè)園的形態(tài) 轉(zhuǎn)變?yōu)榱丝萍嫁k公園 辦公園的專業(yè)化和郊區(qū)化 是未來(lái)發(fā)展的方向 第四部分中關(guān)村 豐臺(tái) 總部基地 商務(wù)花園與總部經(jīng)濟(jì)對(duì)接的產(chǎn)物 27 美國(guó)學(xué)者在對(duì)郊區(qū)化的研究中 得出郊區(qū)化的五個(gè)階段 第一個(gè)階段是 郊區(qū)化前的外遷現(xiàn)象 時(shí)間在19世紀(jì)末20世紀(jì)初 表現(xiàn)為鐵路和電車(chē)時(shí)代所帶來(lái)的富人住宅的沿線路郊區(qū)遷移 第二階段是1920 1950年的 汽車(chē)郊區(qū)化時(shí)代 表現(xiàn)為汽車(chē)的發(fā)展使郊區(qū)住宅的大量出現(xiàn) 郊區(qū)人口居住快速增加 第三階段是1950 1980年 普遍郊區(qū)化時(shí)期 表現(xiàn)在由于政府對(duì)郊區(qū)住宅的補(bǔ)貼促進(jìn) 使郊區(qū)住宅急劇增長(zhǎng) 與此同時(shí) 產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化開(kāi)始出現(xiàn) 市中心的工廠 交通通訊 研究單位 倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)等紛紛向高速公路 機(jī)場(chǎng)等交通便利的地方 形成產(chǎn)業(yè)園區(qū) 而且 隨著住宅區(qū)向郊區(qū)的推進(jìn) 購(gòu)物中心 銀行 電影院 游樂(lè)場(chǎng) 高爾夫球場(chǎng) 大學(xué)等也大量遷往郊區(qū) 并且結(jié)合形成復(fù)合式的郊區(qū)化力量 產(chǎn)業(yè)開(kāi)始向郊區(qū)轉(zhuǎn)移 案例 在美國(guó)的郊區(qū)化理論研究中表明 現(xiàn)代化的辦公方式已向郊區(qū)轉(zhuǎn)移 28 第四階段是80年代的郊區(qū)化 表現(xiàn)為富人通勤的獨(dú)戶住宅式郊區(qū)已經(jīng)滲入低收入階層住宅 郊區(qū)公寓和郊區(qū)工業(yè)園 同時(shí) 歷史上郊區(qū)沒(méi)有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)完全依附于中心市的狀況已經(jīng)發(fā)生了改變 郊區(qū)成為了區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)中心 一半以上的人在本地生活 本地就業(yè) 而只有一小半的人仍在郊區(qū)和市區(qū)通勤 在這種情況下 它不再是 缺乏經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的臥城 而是擁有許多雇員的城市綜合體的一部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和建筑商從以前的分散型高級(jí)住宅的建設(shè)轉(zhuǎn)移到中高層公寓住宅的建設(shè) 居民階層更加多樣化 繼工廠 商業(yè)的擴(kuò)散后 辦公設(shè)施和機(jī)構(gòu)也開(kāi)始向郊區(qū)遷移 郊區(qū)的城市功能日趨完善 產(chǎn)業(yè)配套開(kāi)始自成一體 第五階段是90年代的郊區(qū)化 邊緣新城的形成 其特點(diǎn)表現(xiàn)在郊區(qū)鎮(zhèn)與中心市的共生關(guān)系越來(lái)越不緊密 其競(jìng)爭(zhēng)力越來(lái)越強(qiáng)大 對(duì)中心市的職能地位提出了挑戰(zhàn) 典型的如芝加哥庫(kù)克地區(qū)的Schaumberg鎮(zhèn) 其具有購(gòu)物 娛樂(lè) 居住和其他服務(wù)的功能 擁有1 08萬(wàn)家公司 其中白領(lǐng)公司近6700家 和1000家左右的公司總部 實(shí)質(zhì)上形成了中心市外圍的以白領(lǐng)職業(yè)為主的城鎮(zhèn) 它們的工作用地多于居住用地 而且職能上基本上與中心市老的中央商務(wù)區(qū)一致 它們被稱為 邊緣新城 它的內(nèi)涵包含 位于都市區(qū)的郊區(qū) 發(fā)展極快 就業(yè)崗位多 工作用地多于居住用地 不以制造業(yè)為主 主要以商業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 公司總部為主 與中心市同構(gòu) 二者互補(bǔ)性下降 29 因此 商務(wù)花園有可能成為次級(jí)的研發(fā) 辦公 商務(wù)區(qū) 從物業(yè)形態(tài)和企業(yè)總部選址差異化的研究 表明企業(yè)總部選址的需求是存在多樣性的 商務(wù)花園與CBD 中關(guān)村西區(qū)等 構(gòu)成協(xié)同互補(bǔ)的關(guān)系 結(jié)論 30 1 中關(guān)村 目前大規(guī)模 高成本的市政開(kāi)發(fā) 對(duì)大量的成長(zhǎng)型科技企業(yè)產(chǎn)生了排擠效應(yīng) 有一份報(bào)告表明 有80 在中關(guān)村注冊(cè)的中小企業(yè)因?yàn)榈貎r(jià)太貴 而離開(kāi)園區(qū)另選辦公用地 中關(guān)村IT企業(yè)有39 在政策區(qū)以外有辦公面積 初步估算不少于100萬(wàn)平方米 目前 中關(guān)村核心區(qū)為改善硬件設(shè)施 大量增加市政建設(shè)投入 使地價(jià)水平居高不下 直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)水平直線上升 影響到成長(zhǎng)型的中型企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本 這種成長(zhǎng)型的中型企業(yè) 既希望能享受到科技園區(qū)的政策待遇 又能享受到科技園區(qū)的服務(wù)水平 同時(shí)又希望在立業(yè)的同時(shí)降低運(yùn)營(yíng)成本 在這一方面 商務(wù)花園應(yīng)該對(duì)中關(guān)村成長(zhǎng)型的中型企業(yè) 有很大的分流作用 2 CBD發(fā)展定位上 更著重于商務(wù) 而非科技企業(yè)的研發(fā)和辦公 這種功能區(qū)域正如 北京CBD的暫行辦法 所定位的一樣 主要是現(xiàn)代的服務(wù)業(yè) 如證券商 投資公司 律師所 保險(xiǎn)公司 電信網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商 廣告商等 這類總部下屬的產(chǎn)業(yè)主要是營(yíng)業(yè)廳等形式 總部更接近于信息大量集中的市場(chǎng) 而大量的科技型企業(yè) 下游的產(chǎn)業(yè)主要是原材料供應(yīng) 產(chǎn)品制造等 其總部不一定非得在區(qū)域上與一個(gè)城市的商務(wù)區(qū)在一起 相反 商務(wù)區(qū)喧囂的環(huán)境 擁擠的交通與急促的工作節(jié)奏 會(huì)對(duì)充滿人文色彩 追求自然和諧的科技創(chuàng)業(yè)者和科研人員產(chǎn)生壓抑 使CBD不可能成為科技企業(yè)總部的首選 同樣 中關(guān)村核心區(qū)的建設(shè)理念 實(shí)際上是在奠造一個(gè)科技型的CBD 不過(guò)形成的產(chǎn)品不是信息流 而是科技產(chǎn)品流 如海龍 這些都限制了大型科技企業(yè)在中心區(qū)的落戶 分析 不同地域物業(yè)形態(tài)供給的差異性 31 3 商務(wù)花園是豐臺(tái)園采用國(guó)外成熟的BusinessPark模式 在選址上 在城郊而不在城中心 這樣的優(yōu)勢(shì)是級(jí)差地租勢(shì)別降低開(kāi)發(fā)成本 減少公司的營(yíng)運(yùn)成本 在這方面 商務(wù)花園和CBD 中關(guān)村西區(qū)相比 具有明顯的優(yōu)勢(shì) 另一方面 商務(wù)花園近郊的選址 也使成片開(kāi)發(fā) 更高層次的統(tǒng)一設(shè)計(jì)成為可能 不同于CBD等核心區(qū)的改造 而變成了新建 再一方面 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上 商務(wù)花園強(qiáng)調(diào)低密度的獨(dú)立辦公樓 獨(dú)享冠名權(quán) 大量的綠化空間 追求陽(yáng)光和空氣 對(duì)那些并不強(qiáng)烈依賴于商務(wù)空間的科技企業(yè)有著巨大的吸引力 分析 總部選址需求的差異性 不同的企業(yè)總部 在選址標(biāo)準(zhǔn)上具有明顯的差異性 服務(wù)性企業(yè)和制造業(yè)企業(yè)總部的選址有明顯的差別 不同規(guī)模企業(yè)的總部選址標(biāo)準(zhǔn)有所不同 不同的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)企業(yè)的總部選址標(biāo)準(zhǔn)有所不同 總的來(lái)說(shuō) 大型企業(yè)總部的選址 有共性 希望所在城市是中心城市 信息發(fā)達(dá) 商務(wù)繁榮 設(shè)施完善 配套齊全 但有差異性 就是在中心城市 在城郊或中心 具有明顯的差異性 商務(wù)花園與CBD 中關(guān)村 在地域 環(huán)境 價(jià)位等方面具有差異性 正好符合企業(yè)總部選址的差異化需求 實(shí)證 北京市社科院的調(diào)研 豐臺(tái)園委托市社科院對(duì)在北京的100家大企業(yè)進(jìn)行調(diào)研 大部分企業(yè)已經(jīng)是總部與生產(chǎn)基地 兩頭分離 的局面 90 的企業(yè)對(duì)商務(wù)花園這種形態(tài)表現(xiàn)出濃厚的興趣 32 依托于各種分析和調(diào)研 證實(shí)商務(wù)花園可以與總部經(jīng)濟(jì)相結(jié)合 豐臺(tái)園正式確立了中關(guān)村 豐臺(tái) 總部基地的概念 以原來(lái)的道豐科技商務(wù)園為主體 吸引大型企業(yè)的總部 并開(kāi)始了規(guī)劃 建設(shè)和品牌的大規(guī)模推廣 6月19日 中關(guān)村 豐臺(tái) 總部基地正式奠基 7月5日 中關(guān)村 豐臺(tái) 首次招商會(huì)在北京新世紀(jì)飯店舉行 7月16日 中國(guó)人民建設(shè)銀行北京市分行 注資10億中關(guān)村 豐臺(tái) 總部基地簽字儀式在國(guó)際俱樂(lè)部舉行 到目前 總部基地已簽約20家 其中11家是國(guó)字頭企業(yè) 第十章中關(guān)村 豐臺(tái) 總部基地的確立 建設(shè)啟動(dòng)和品牌推廣 33 在中關(guān)村 豐臺(tái) 總部基地的奠基儀式上 開(kāi)發(fā)商為總部基地準(zhǔn)備的資料為 概念的外延 中關(guān)村 豐臺(tái) 總部基地 ABP 在于能夠?qū)崿F(xiàn)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的信息整全 互動(dòng) 能夠達(dá)到國(guó)內(nèi)外企業(yè)峰會(huì)能動(dòng)的良好釋放效果 能夠作為北京中關(guān)村及北京大總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要基地 能夠成為國(guó)內(nèi)成長(zhǎng)期企業(yè)形象的特征標(biāo)志 ABP的寓意 ABP的全稱是 AdvancedBusinessPark 英文解釋為高級(jí)商務(wù)花園 以此用來(lái)涵蓋中關(guān)村 豐臺(tái) 總部基地的建設(shè)主旨及立意 中關(guān)村 豐臺(tái) 總部基地 ABP 相關(guān)數(shù)據(jù) 總面積 110萬(wàn)平方米 獨(dú)體獨(dú)棟 獨(dú)立冠名總部樓500余座 綠化比率 占總面積約50 總投資額 約45億人民幣 建設(shè)周期 約3 5年 基地區(qū)位 西南四環(huán)路邊 緊鄰豐葆路 世界公園 距天安門(mén)直線距離12公里 34 基地構(gòu)成 每棟面積1000至5000平米的總部樓 總面積約40000平方米五星級(jí)酒店 面積約40000平方米商業(yè)配套設(shè)施 每套面積約30平方米的總部小公寓 幾十個(gè)面積200至500平方米的風(fēng)味食堂 大型地上 地下停車(chē)場(chǎng) 入口大廈 五星級(jí)灑店 建筑面積4萬(wàn)平米 停機(jī)坪 大廈前有商務(wù)直升停機(jī)坪 占地約2 5萬(wàn)平米 基地商業(yè)配套 總部基地內(nèi)每個(gè)庭院中心均設(shè)置一處面積約為200 500平米的風(fēng)味餐廳 各庭院至少有兩個(gè)機(jī)動(dòng)出入口 形成庭院內(nèi)交通環(huán)路 地上 地下停車(chē)場(chǎng)形成便利 快捷的停車(chē)系統(tǒng) 大大超過(guò)每萬(wàn)平方米45個(gè)車(chē)位的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 其它配套 全宿制雙語(yǔ)幼兒園 健身中心 國(guó)際醫(yī)療診所 全科醫(yī)師 信貸 銀行 郵政 超市 餐飲 娛樂(lè)等 智能化系統(tǒng) 電信及寬帶綜合布線系統(tǒng) 設(shè)備管理智能化系統(tǒng) BAS 安防系統(tǒng) 智能消防及自動(dòng)滅火系統(tǒng) 停車(chē)場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng) 微小蜂窩數(shù)字無(wú)蠅電話系統(tǒng) 有線電視系統(tǒng) 公共廣播及背景音樂(lè)系統(tǒng) 一卡通系統(tǒng) 電子地圖及電子信息發(fā)布系統(tǒng) 35 總部樓設(shè)備 集中采暖系統(tǒng) 中央空調(diào)系統(tǒng) 中水處理系統(tǒng) 供配電及自控系統(tǒng) 照明配電及應(yīng)急照明網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 防雷接地系統(tǒng) 每棟樓獨(dú)立電梯1 2部 總部基地建設(shè)和活動(dòng)的相關(guān)材料 45億打造中關(guān)村總部基地15家企業(yè)先取冠名權(quán) 科技日?qǐng)?bào) 中關(guān)村最大中外合資單體項(xiàng)目中關(guān)村 豐臺(tái) 總部基地奠基開(kāi)工典禮6月19日隆重舉行 該項(xiàng)目整個(gè)工程預(yù)計(jì)3到5年完成 建成后的總部基地 投資資金量將達(dá)到45億元人民幣 總面積達(dá)110萬(wàn)平方米 獨(dú)棟總部樓將達(dá)500余座 將會(huì)形成400億元的技工貿(mào)總收入和15億元的稅費(fèi)收入 一期開(kāi)發(fā)建設(shè)的中關(guān)村 豐臺(tái) 總部基地83棟總部樓將于今年10月份竣工 企業(yè)將準(zhǔn)期入駐 同期還將再開(kāi)工20萬(wàn)平方米的87棟總部樓施工工程 中關(guān)村 豐臺(tái) 總部基地是中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地二期的第一個(gè)項(xiàng)目 總部基地前期的商務(wù)機(jī)停機(jī)坪和今天開(kāi)工的一期工程 總面積達(dá)到20萬(wàn)平方米 83棟獨(dú)棟總部樓 這些樓全部擁有獨(dú)立冠名權(quán) 今年9月總部基地將建一座五星級(jí)商務(wù)酒店 與這些總部樓一同構(gòu)成大型企業(yè)的總部聚集基地 中關(guān)村 豐臺(tái) 總部基地 是中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園將國(guó)外歷經(jīng)四代發(fā)展的商務(wù)花園先進(jìn)理念與其交通 綠化等優(yōu)勢(shì)資源相結(jié)合 對(duì)接 總部經(jīng)濟(jì) 理論的產(chǎn)物 也是豐臺(tái)園正在打造的國(guó)際商務(wù)花園 InternationalBusinessPark 的首個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目 它具有占天占地 獨(dú)門(mén)獨(dú)院 個(gè)性猶存的特征 并可贈(zèng)予企業(yè)大廈冠名權(quán) 是創(chuàng)業(yè)者的立業(yè)家園 36 總部基地推出后 在政府 企業(yè)界 學(xué)術(shù)界和媒體評(píng)論上 產(chǎn)生了強(qiáng)烈的反響 北京市市長(zhǎng)范伯元在 優(yōu)化環(huán)境 抓住機(jī)遇 建好企業(yè)發(fā)展基地 一文中說(shuō) 中關(guān)村科技園區(qū)承擔(dān)著發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重任 已全面進(jìn)入五年上臺(tái)階階段 豐臺(tái)園在科技園區(qū)的開(kāi)發(fā)模式上 采用 商務(wù)花園 這種全新的開(kāi)發(fā)模式 通過(guò)低密度 低容積 高綠化的規(guī)劃設(shè)計(jì) 營(yíng)造出更為人性化的發(fā)展空間 營(yíng)建更為寬松的創(chuàng)業(yè)環(huán)境 符合北京市政府提出的 把北京建成市場(chǎng)化進(jìn)程最快 市場(chǎng)秩序最好 政府服務(wù)最優(yōu) 行政效率最高的企業(yè)發(fā)展樂(lè)園 優(yōu)化發(fā)展環(huán)境的目標(biāo)要求 希望豐臺(tái)園能夠繼續(xù)創(chuàng)新性地發(fā)展 商務(wù)花園 模式 并將豐臺(tái)園發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的理論加以總結(jié) 歸納 推廣 北京非常重視吸引跨國(guó)公司的地區(qū)總部 也逐步形成CBD 中關(guān)村西區(qū) 亦莊等一批企業(yè)總部的聚集地 并注意到企業(yè)總部的入駐所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)提升作用 豐臺(tái)園通過(guò) 商務(wù)花園 這種模式 建設(shè) 總部基地 對(duì)于北京市發(fā)展 總部經(jīng)濟(jì) 形成大總部經(jīng)濟(jì)區(qū) 回避北京制造業(yè)發(fā)展中的劣勢(shì)并充分利用北京的優(yōu)勢(shì) 是一種揚(yáng)長(zhǎng)避短的產(chǎn)業(yè)組織選擇 對(duì)于實(shí)現(xiàn)市委 市政府提出的 振興北京現(xiàn)代制造業(yè) 的重大戰(zhàn)略是一個(gè)有力的補(bǔ)充和支持 第十一章 總部基地在政府 企業(yè)界和學(xué)術(shù)界及媒體評(píng)論上所產(chǎn)生的影響 37 我國(guó)著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉在中關(guān)村發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與改進(jìn)建議中說(shuō) 對(duì)于中關(guān)村的定位 過(guò)去有過(guò)各種各樣的意見(jiàn) 例如中關(guān)村應(yīng)當(dāng)成為引進(jìn)外國(guó)投資和技術(shù)的基地 成為高新技術(shù)貿(mào)易中心 成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的制造中心等等 我看多數(shù)人的意見(jiàn)可以用三句話來(lái)概括 高新技術(shù)的創(chuàng)新中心 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)基地 新型企業(yè)家的搖籃 我認(rèn)為其中的第二點(diǎn)是關(guān)鍵 中關(guān)村總部基地建設(shè)就是一種新的嘗試 38 一 北京物流企業(yè)緣何扎堆中關(guān)村總部基地 北京日?qǐng)?bào) 在中關(guān)村 豐臺(tái) 總部基地近日公布的首期招商入駐客戶名單中 共有 家正式入駐 其中中國(guó)誠(chéng)通集團(tuán) 中國(guó)物資儲(chǔ)運(yùn)總公司 中國(guó)集裝箱控股公司 中國(guó)物流公司等 家大型集團(tuán)公司赫然排在前幾位 盡管中關(guān)村豐臺(tái)園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)總經(jīng)理許為平強(qiáng)調(diào) 這中間有幾家不是真正意義上的物流公司 但物流企業(yè)在首屆招商會(huì)名單中仍然顯得非常搶眼 難道豐臺(tái)總部基地意欲打造西南物流港 欲與現(xiàn)在物流已經(jīng)漸成氣候的大興和天竺一爭(zhēng)高下 物流企業(yè)緣何扎堆總部基地許為平認(rèn)為 首次招商之所以能夠吸引眾多的物流企業(yè) 有兩個(gè)主要原因 一是豐臺(tái)在物流上確實(shí)在大環(huán)境 大交通具有很大的優(yōu)勢(shì) 鐵路樞紐在豐臺(tái) 有兩條高速公路直接到豐臺(tái) 這是總部基