易居西安辛家廟項目可行性研究報告

西安辛家廟項目可行性研究報告 易居（中國）房地產研究院西安分院 2008-04 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 2 頁 共 99 頁 目 錄 第一部分 項目特質分析 . 3 一、項目地理位置介紹 . 3 （一）地塊地理位置介紹 . 3 （二） 城市歷史介紹 . 4 （三）城市房地產分布示意圖 . 4 （ 四 ） 地塊區(qū)位介紹 . 5 （ 五 ）地塊內資源介紹 . 6 二、項目區(qū)域環(huán)境分析 . 7 （一）周邊環(huán)境 . 7 （二）居住環(huán)境 . 9 （三）交通環(huán)境 . 11 （四）人文環(huán)境 . 11 第二部分 房地產市場分析 . 12 一、房地產投資環(huán)境 . 12 （一）自然環(huán)境 . 12 （二）宏觀經濟環(huán)境 . 20 （三）政策環(huán)境 . 23 二、土地市場 . 26 （一）全市土地市場 . 26 （二）區(qū)域土地市場（未央區(qū)） . 27 （三）板塊土地市場 . 31 （四）土地市場結論 . 32 三、住宅市場 . 36 （一） 供求分析 . 36 （二）價格分析 . 41 （三）產品分析 . 42 （四）客戶分析 . 48 （五）典型個案分析 . 54 （六）住宅市場結論 . 71 第三部分 項目可行性分析 . 73 一、項目 SWOT 分析 . 73 優(yōu)勢分析 (S) . 73 劣勢分析 (W) . 73 機會分析 (O) . 74 威脅分析 (T) . 75 二、項目評價 . 75 三、項目準入結論 . 76 第四部分 項目定位 . 77 一、整體定位 . 77 二、客戶定位 . 78 （一） 客戶特征描述 . 78 （二） 項目客戶特征 . 81 三、產品定位 . 83 （一）項目地塊現狀分析 . 83 （二）項目產品線組合 . 89 （三）項目物業(yè)形態(tài)和房型建議 . 93 四、價格定位 . 95 （一）定價概念與原理 . 95 （二）項目市場價格擬合 . 95 第五 部分 項目經濟測算 . 98 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 3 頁 共 99 頁 第一部分 項目特質分析 一、項目地理位置介紹 （一）地塊地理位置介紹 地塊位于西安市未央區(qū)，總占地 320.1 畝，位于東元路東側、礦山路北側，省重型機械廠的東南面。如下圖： 本案位于西安城東區(qū)，在行政區(qū)劃上來看，恒大名都位于灞橋區(qū)和未央區(qū)的交界處；從西安傳統(tǒng)的房地產市場研究角度來看，屬于傳統(tǒng)意義上的城東區(qū)；而隨著近年來西安市城市規(guī)劃的調整，項目又都處于新崛起的浐灞生態(tài)區(qū)邊沿。 結論 :本案雖處于主城區(qū)內 ,距離城 市中心的物理位置較近 ,但由于整個區(qū)域板塊開發(fā)步伐緩慢 ,因此也造成人們對該板塊的心理距離較遠 . 本案 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 4 頁 共 99 頁 （二） 城市歷史介紹 本案所處位置在傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)的邊緣地帶附近 ,受到傳統(tǒng)工業(yè)的影響 ,目前本案周邊遺留部分重型工業(yè)的廠 址 或舊廠房 。 （三）城市房地產分布示意圖 【浐灞生態(tài)區(qū)區(qū)位描述】 浐灞生態(tài)區(qū)位于西安城區(qū)東部，北到渭河，南到繞城高速，包括浐灞河兩河四岸的南北向帶狀區(qū)域，規(guī)劃總面積 129 平方公里，其中集中治理區(qū) 89 平方公里，中心區(qū) 45 平方公里。地跨未央、雁塔、灞橋三個行政區(qū)。 本案 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 5 頁 共 99 頁 西安市 2004 2020 年總體規(guī)劃確定未來西安城市發(fā)展模式為“九宮布局，棋盤路網，軸線突出，一城多心”的空間布局模式。浐灞生態(tài)區(qū)大部分處于西安市繞城高速路以內，屬于西安市新一輪城市規(guī)劃的中心城區(qū)。 （ 四 ） 地塊區(qū)位介紹 1、 區(qū)位圖示意 地塊位于西安市 主城區(qū)東北位，高尚社區(qū)、旅游生態(tài)內的西南角，受整體區(qū)域的影響， 而且，地塊距西安裝備制造區(qū)、商務旅游服務區(qū)和國防軍工區(qū)比較近，受上述三區(qū)域輻射明顯，地理位置獨特，發(fā)展條件優(yōu)越。 本案 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 6 頁 共 99 頁 2、 地塊環(huán)線示意圖 從道路設施看，城東區(qū)交通便捷，二環(huán)路、三環(huán)路現已全線貫通， 繞城高速也已經開始通車。 地塊所處西安東二環(huán)以外，東三環(huán)以內的中央位置，地塊目前有礦山路可以直接連通東二環(huán)，出行十分便利。再加上規(guī)劃中的礦山路和地塊東面的酒十路已經連通，出行東三環(huán)也已經實現。 （ 五 ） 地塊內資源介紹 1、 地塊衛(wèi)星紅線圖 2、 地塊內實景圖 目前地塊雜草叢生，無任何建筑物，整體地塊北高南低，高低落差約一米左右。 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 7 頁 共 99 頁 地塊內建筑垃圾 地塊內雜草 地塊北高南低 二、項目區(qū)域環(huán)境分析 （一） 周邊環(huán)境 1、 地塊周邊狀況圖 地塊位于西安市城東辛家廟板塊 范圍內，目前該地塊周邊現有設施有：地塊北側的重型機械廠，項目南側的西安煤礦機械廠；以及即將拆遷改造的劉南村、劉北村。 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 8 頁 共 99 頁 2、 地塊周邊環(huán)境現狀 地塊周邊樹木較少，雜草眾生，地塊周邊堆積大量建筑垃圾，且地塊東面為重型機械廠及西安煤礦機械廠的鐵路；地塊東北面為西安重型機械廠，南面為西安煤礦機械廠，雖然目前重型機械廠已經倒閉，但巨型煙囪和西安煤礦機械廠的煙囪對地塊的檔處以及居住質量造成很大程度的影響。 重型機械廠鐵路 西安煤礦機械廠鐵路 地塊周邊農田 地塊周邊建筑垃圾 重型機械廠煙囪 西安煤礦機械廠 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 9 頁 共 99 頁 3、 地塊周邊村莊及改造情況 地塊東面及南面為 辛家廟板塊內兩個城中村 ，分別 是 劉北村和劉南村，兩村目前居住現狀較差、亂，但改造進展良好，未來將會得以改善。 劉北村現狀 劉南村現狀 劉北村改造 劉南村改造 （二） 居住環(huán)境 1、 優(yōu)越的自然環(huán)境 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 10 頁 共 99 頁 東郊的浐灞生態(tài) 區(qū)為浐河與灞河交匯的位置，同時秦嶺山豐富的綠化，成為了西安主城區(qū)的天然氧吧的供源地，地塊所處的位置得天獨厚，自然環(huán)境及空氣條件優(yōu)于其它各區(qū)域。 2、 地塊周邊項目 目前地塊周邊在建和已建完的住宅項目眾多，如緊鄰地塊東南面的東方羅馬花園，地塊東北面的景觀城小區(qū)（已入?。?、恒大名都（在建）、新綠家園（在建）和中鐵西岸國際花園（在建），北面有湖畔花園（已入住）； 地塊東北面為已倒閉的西安重型機械廠，東面為劉北村，東南面為劉北村，南面為西安煤礦機械廠。 3、 地塊周邊配套 項目周邊配套主要包括： 商業(yè)配套：辛家 廟市場、圣凱羅商務酒店； 教育配套：西安市未央區(qū)育新小學、 48 中、陜重中學、西安現代職業(yè)學校、西安市工業(yè)學校、西安煤礦機械廠子弟學校等； 金融配套：中國農業(yè)銀行、中國工商銀行辛家廟儲蓄所、西安市商業(yè)銀行（礦山路）； 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 11 頁 共 99 頁 醫(yī)療配套：西安市未央幸福醫(yī)院、陜西重型機器廠職工醫(yī)院、煤礦廠醫(yī)院； 交通配套： 16、 27、 28、 36、 47、 230、 406、 604、 227、 241、 410、二環(huán) 2 號線 。 （三） 交通環(huán)境 地塊內目前有一施工中的規(guī)劃二路，正處于路面鋪設白灰階段，距離地塊東面約，地塊內無已建成且可以直接通車的道路。 （四） 人文環(huán)境 地塊內所屬城東區(qū)現定位為高尚區(qū)、旅游度假區(qū)，但在過去是偏向于國防軍工區(qū)，傳統(tǒng)的重工業(yè)現在基本成為老城的記憶點之一，眾多的重工型國營企業(yè)已經倒閉，剩下的舊廠區(qū)已經成為該區(qū)重點的改造對象，合理利用這些資源，保存老城的記憶，將會成為該區(qū)域的亮點之一。 辛家廟板塊地理位置處于浐灞生態(tài)區(qū)和大明宮遺址改造區(qū)的相連地帶 ，浐灞生態(tài)區(qū)的生態(tài)環(huán)境概念和大明宮遺址改造區(qū)的人文傳承概念也將會在這里產生聚合效應，因此板塊兼具兩大開發(fā)熱點區(qū)域的集合優(yōu)勢。 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 12 頁 共 99 頁 第二部分 房地產市場分析 一、房地產投資環(huán)境 （一）自 然環(huán)境 1、西安概況 （ 1）西安概況 西安市位于黃河流域中部關中盆地。東經 10740 -10949 ，北緯 3339 -3445 。東以零河和灞源山地為界，與華縣、渭南市、商州市、洛南縣相接；西以太白山地及青化黃土臺塬為界，與眉縣、太白縣接壤；南至北秦嶺主脊，與佛坪縣、寧陜縣、柞水縣分界；北至渭河，東北跨渭河，與咸陽市市區(qū)和楊凌區(qū)、三原、涇陽、興平、武功等縣和扶風縣、富平縣相鄰。轄境東西 204 千米，南北 116 千米?？偯娣e 9983 平方千米。 西安 ， 古又名長安 ， 京兆 ， 是陜西省的省會，是中國歷史文化名城之一 ，位于陜西關中平原的渭河南岸。西安是中國中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術產業(yè)基地、中國重要的航天工業(yè)中心，機械制造中心和紡織工業(yè)中心。西安擁有較強的工業(yè)基礎，是中國西部地區(qū)科技實力最強，工業(yè)門類最齊全的特大城市之一。 國內區(qū)位圖 西安地處中國中西部兩大經濟區(qū)域的結合部，是西北地區(qū)通往西南、中原、華東和華北的門戶和交通樞紐。西安是西部地區(qū)航空、鐵路、公路運輸樞紐。距西安市區(qū)約 40 千米的西安咸陽國際機場與 68 個國內城市， 11 個國家和地區(qū)通航。西安的公路網以西安市為中心呈 “ 米 ” 字型輻射 狀，包含有繞城高速、機場新線、二環(huán)路和正在建設的三環(huán)路等。西安市區(qū)與所轄區(qū)縣全部通有高速公路。西安的信息化設施擁有光纖、數字微波、衛(wèi)星、程控交換等多種通信手段，市內有國家西安衛(wèi)星測控中心。西安城域網覆蓋超過 90%城區(qū)和 40%郊縣。西安郵政是全國 6 大通信 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 13 頁 共 99 頁 中心和 11 個一類郵件轉口局之一，建有西安郵區(qū)中心局。 鐘樓 長安大街 科技產業(yè)園 高新技術開發(fā)區(qū) 西安行政區(qū)劃，共轄 新城、碑林、蓮湖、灞橋、 未央、雁塔、閻良、臨潼、長安 9 個區(qū)和藍田、周至、戶縣、高陵 4 個縣；共 50 個鎮(zhèn)， 52 個鄉(xiāng)， 75 個街道辦事處， 3163 個村民委員會，569 個社區(qū)居委會。 行政區(qū)劃圖 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 14 頁 共 99 頁 （ 2）西安規(guī)劃 A 整體規(guī)劃 西安的 城市定位 現代服務業(yè)和高新技術產業(yè)集中區(qū)域 現代化中心城市， 西北地區(qū)的標志性城市 中國重要的交通樞紐型城市 富有東方古都神韻的華夏歷史公園、世界旅游之都 按照西安市浐灞生態(tài)區(qū)發(fā)展總體策劃和建設規(guī)劃的總體定位，生態(tài)區(qū)要以高度生態(tài)化的環(huán)境面貌、異常優(yōu)越的水資源為特色，以現代服務產業(yè)集群為核心，以商務、會展、休閑、人居為主導，以高素質人群的商務、生活、度假為形態(tài)，匯聚高價值的人才流、資金流和信息流。力爭經過 25 年的努力，打造 “ 水、綠、城、史 ” 四位一體的國際化副都心新城和西部第一和諧水城。 未來西安城市將按照九宮格局、虛實相當的總體結構，形成幾個外圍副中心。整體城市的規(guī)劃布局以“米”字型干道為基礎，構筑西安大都市圈，形成九宮格局、棋盤路網、軸線突出、一城多心的空間布局模式。西安市國土總面積 9983 平方公里，其中城區(qū)面積 1066 平方公里。 A-1 城市空間模式 西安目前的城市總體規(guī)劃，按照保護古城、降低密度、控制規(guī)模、節(jié)約土地、改善中心、發(fā)展組團、保護環(huán)境、基礎先行的精神，市區(qū)布局以主城區(qū)為中心，以交通軸為導向，以功能區(qū)為實體，以生態(tài)林帶為間隔，在外圍發(fā)展三個新城。 A-2 主城區(qū)用地規(guī)劃 規(guī)劃采取拉大城市骨架，發(fā)展外圍 新區(qū)；優(yōu)化布局結構，完善城市功能；降低中心密度，保 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 15 頁 共 99 頁 護古城風貌；顯山露水增綠，塑造城市個性；依照南北拓展空間，東西延伸發(fā)展的城市布局原則，城市未來主要向西南、東北方向發(fā)展；遠期主要向北跨過渭河發(fā)展。 城市空間模式 主城區(qū)用地規(guī)劃圖 A-3 未來發(fā)展趨勢 規(guī)劃渭、灞、 浐河成為城市內河，形成高尚住區(qū)和旅游度假區(qū)及城市新的副中心；拓展帶動產業(yè)發(fā)展的開發(fā)區(qū)：繼續(xù)推動高新技術開發(fā)區(qū)和經濟技術開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)的發(fā)展；發(fā)展功能齊全的空港服務區(qū)：以西安咸陽國際航空港和鐵路北客站為中心的周邊地區(qū)。 B 產業(yè)規(guī)劃 規(guī)劃將形成虛實相當的小九格局，中心為唐長安城；東部依托現狀發(fā)展成國防軍工產業(yè)區(qū)；東南部發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科區(qū)；西南部拓展成高新技術產區(qū)；西部發(fā)展成居住和無污染產業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢城遺址保護區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北結合浐灞河道整治，建設成高尚居住、旅游生態(tài)區(qū)。 外圍縣區(qū)的定位為：長安為生態(tài)居住區(qū)、藍田美玉文化區(qū)、 周至老子文化區(qū)、戶縣農民畫區(qū)、臨潼國際旅游區(qū)、閻良航空科技區(qū)、高陵現代農業(yè)區(qū)。 城市空間布局 主要功能區(qū)域劃分 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 16 頁 共 99 頁 西安重點產業(yè)園區(qū)定位及發(fā)展重點 產業(yè)園區(qū) 目標定位 產業(yè)發(fā)展重點 西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū) 打造中國科技創(chuàng)新中心、創(chuàng)建世界一流高科技園區(qū)。 重點發(fā)展 電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等優(yōu)勢產業(yè)，做大做強通訊、集成電路、軟件三大特色產業(yè)集群。 西安經濟技術開發(fā)區(qū) 西部最大的制造業(yè)基地和西安城 市新中心。 重點發(fā)展重型汽車及零部件、專用和通用設備、電力電子設備；大力發(fā)展食品飲料、石油化工等產業(yè)。 西安閻良航空高技術基地 中國最具實力的航空產業(yè)發(fā)展基地和亞洲最大的航空旅游、會展中心。 以大運飛機、支線飛機、通用飛機、飛機配套產業(yè)為主，重點進行航空高技術產品的研發(fā)和航空產品的生產制造。 西安航天科技產業(yè)基地 西部最大的以航天民用產業(yè)為主、軍民結合的航天科技產業(yè)基地和產業(yè)集聚區(qū)。 重點 發(fā)展航天動力、導航、控制等航天高科技產業(yè)，通過航天特種技術應用形成對區(qū)域經濟具有帶動作用的高技術產業(yè)集群。 西安曲 江新區(qū) 國內具有核心競爭力的文化產業(yè)基地和“中國文化復興之地”。 重點發(fā)展以唐文化及休閑產業(yè)為主線的旅游業(yè)，建設以休閑娛樂為主題的大型游樂項目。 西安浐灞生態(tài)區(qū) 打造西部第一水城和蘊涵自然、人文、歷史、山水的城市生態(tài)區(qū)。 重點發(fā)展會展、生態(tài)旅游、商貿等產業(yè)，形成生態(tài)旅游區(qū)和會展集聚區(qū)。 C 交通規(guī)劃 C-1 總體規(guī)劃 公路：西安是我國地理版圖的中心，是全國干線公路網中最大的節(jié)點城市。 鐵路：西安是全國重要的鐵路樞紐城市，是全國 6 個路網客運中心之一。 航空：西安是我國四大航空樞紐之一。擁有飛往國內各大城 市的航線 80 多條，直飛國際航線近 20 條。 主城區(qū)形成“兩軸、三環(huán)、一高、一繞、六縱、七橫、八射線加旅游環(huán)線”的道路網格局。 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 17 頁 共 99 頁 綜合交通規(guī)劃圖 快速路體系規(guī)劃 C-2 地鐵規(guī)劃 第一階段（ 2006-2011 年）：二號線 第二階段（ 2010-2015 年）：一號線 第三階段（ 2016-2020 年，遠期）：三號線 第四階段（ 2021 年 -2050 年，遠景）：建設四、五、六號線和一號線東、西延伸段及二號線北延伸段 西安地鐵南北線試驗段于 2006 年 9 月 29 日動工建設，整個地鐵二號線的工程預計要耗時 4年，線路全長 26.4 千米，設車站 20 座。 6 條軌道交通線網遠期規(guī)劃 2、區(qū)域概況（未央區(qū)） （ 1）區(qū)域概況 西安號稱 13 朝古都，其中有秦、漢、唐等 9 個王朝曾在未央建都，境內秦阿房宮、漢未央宮、唐大明宮、漢長安城遺等址馳名中外?！拔囱搿眳^(qū)名就是來自漢未央宮遺址，意為“繁榮興盛，不盡不衰”。 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 18 頁 共 99 頁 未央區(qū)建置于 1954 年，現轄 10 個街道辦事處， 49 個社區(qū)，總面積 262 平方公里，人口 54萬。境內現有國家級重點文物保護單位 3 處，古遺址 47 處，受保護面積 67.5 平方公里，其中重點古遺址保護面積 43.9 平方公里，占全區(qū)土地面積的 25.85。未央古遺址數量之多、面積之大、檔次之高屬全國區(qū)縣之最。 未央是全市水域最多的一個城區(qū)，擁有西安最豐富的水資源，全區(qū)水資源總量為 70.05 億立方米，可利用量 4.14 億立方米。西安古稱“八水繞長安”，其中大部分河水流經未央區(qū)。域內主要有渭河、灞河、浐河、灃河、皂河、漆水河、太平河等河流。 近年來，通過實施“大水大綠”工程。完成皂河系統(tǒng) 14.6 公里、漕運明渠 10.54 公里綜合治理改造和太平河清淤加固工程。建成大綠工程 2.72 萬畝，形成渭、浐、灞“三條綠色長廊”和西銅、西寶、機場新線“三條綠色通道”，全區(qū)綠化率達到 35以上。 未央區(qū)規(guī)劃現狀圖 （ 2）區(qū)域規(guī)劃（未央區(qū)） A 整體規(guī)劃 按照城市新區(qū)定位，以現代理念審視城市，以戰(zhàn)略眼光規(guī)劃城市，以精品意識建設城市，以市場化手段經營城市，遵循區(qū)域、資源、功能和定位相協(xié)調原則，科學規(guī)劃未央城市建設格局。重點抓好六村堡石化工業(yè)城、三橋汽貿城、六村堡 空港區(qū)、西咸共建區(qū)、未央湖旅游度假區(qū)、未央生態(tài)科技產業(yè)園、渭浐灞生態(tài)區(qū)等重點發(fā)展區(qū)域和未央路、北二環(huán)、朱宏路、西咸世紀大道等主要城市干道地段控制性詳細規(guī)劃的編制工作。結合未央“文物多”這一顯著特征，加緊編制漢長安城遺址等古遺址重點區(qū)域保護性開發(fā)規(guī)劃，發(fā)揮好這些人類寶貴文化遺產的精神力量和文化 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 19 頁 共 99 頁 價值，把深厚的歷史文化資源轉化為社會經濟效益。 按照“提高科學性、體現領先性、堅持嚴肅性”的要求，充分發(fā)揮新的城市發(fā)展建設規(guī)劃的引領作用，在全面完成未央新城建設規(guī)劃、大明宮遺址保護區(qū)建設規(guī)劃的同時，進一步加大規(guī)劃投入，加 快大興路地區(qū)、西咸共建區(qū)、未央湖旅游開發(fā)區(qū)等重點發(fā)展區(qū)域和未央路南段、朱宏路、東二環(huán)北延伸線、北二環(huán)東延伸線、三橋正街等重點路段的規(guī)劃編制工作。加快與經濟開發(fā)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)區(qū)域規(guī)劃對接，力爭在 2009 年前完成覆蓋城鄉(xiāng)的“大未央”總體規(guī)劃。 未央區(qū)土地利用規(guī)劃圖 B 產業(yè)規(guī)劃 科學規(guī)劃工業(yè)發(fā)展空間，建設發(fā)展都市工業(yè)園，積極推進未央工業(yè)園和六村堡工業(yè)園的資源整合，引導石化、機電和制藥三大支柱工業(yè)向該區(qū)域聚集發(fā)展，形成現代制造業(yè)聚集區(qū)。充分發(fā)揮西航集團、西安石化等大中型企業(yè)和西北有色、西安重研所等知名研究機 構的輻射帶動作用，加強與經濟開發(fā)區(qū)的產業(yè)對接，著力發(fā)展配套中小企業(yè)，逐步形成以行業(yè)龍頭企業(yè)為主導、產業(yè)鏈為紐帶、中小企業(yè)為基礎的配套協(xié)作網絡。大力發(fā)展電子信息、新材料等高新技術產業(yè)，積極培育軟件開發(fā)等新興產業(yè)，重點扶持一批創(chuàng)新型科技企業(yè)，加快新型工業(yè)發(fā)展。發(fā)揮工業(yè)發(fā)展專項資金和科技三項費用的引導作用，深入實施大企業(yè)培育計劃和中小企業(yè)成長計劃，引導社會資源向規(guī)模企業(yè)集聚，實現裂變式發(fā)展。積極實施品牌、商標梯隊培育計劃，大力發(fā)展品牌經濟，五年內力爭創(chuàng)建中國名牌產品 2 個、馳名商標 3 個以上。 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 20 頁 共 99 頁 C 交通規(guī)劃 （二）宏觀經濟環(huán)境 1、全市 （ 1） GDP 增長 十五期間 ,西安國民經濟持續(xù)、快速、健康、穩(wěn)定發(fā)展；人均 GDP 值增長強勁，自 02 年來實現了持續(xù)兩位數的增長。 按常住人口計算，全市人均生產總值 21017 元，增長 13.0。居民消費價格總水平比上年上漲 4.7，商品零售價格上漲 3.7，工業(yè)品出廠價格上漲 1.9，原材料、燃料、動力購進價格上漲 6.2，固定資產投資價格上漲 3.5，房屋銷售價格上漲 6.4。 年度 國民生產總值 較上年增長比例 2001 年 734 億元 13.1% 2002 年 823.5 億 元 13.3% 2003 年 940.4 億元 13.5% 2004 年 1095.9 億元 13.5% 2005 年 1270.1 億元 15.8% 2006 年 1450.2 億元 14.2% 2007 年 1737.10 億元 14.6% 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 21 頁 共 99 頁 西安市2 0 0 1 - 2 0 0 7 年G D P 增長圖05001000150020002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年10%11%12%13%14%15%16%17%生產總值( 億元) 增長比例（ 2）人均可支配收入 年度 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 城市居民人均可支配收入 6705 7184 7748 8544 9628 10905 12662 城市居民人均消費 性支出 5816 6419 6805 7428 7900 8987 10098 全市在崗職工年平均工資 25012 元，比上年增長 22.2 ；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12662元，增加 1757 元，增長 16.1；農民人均純收入 4399 元，增加 590 元，增長 15.5。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 1997.56 億元，比上年末增長 2.7。城鎮(zhèn)居民人均現住房總建筑面積 23.63 ，農村居民人均居住面積 42.92 。 （ 3）人口結構 2007 年西安市常駐人口達到 830.54 萬人，比 2006 年凈增 8.02 萬人，增長 0.98%。在全市13 個區(qū)縣當中，按常住人口總數排位，雁塔區(qū)、長安區(qū)、碑林區(qū)位居前三位，城三區(qū)總人口占全市總人口近 30%。 預計 2010 年主城區(qū)人口規(guī)模為 524.59 萬人，建設用地規(guī)模為 524 平方公里； 2020 年主城區(qū)人口規(guī)模為 600 萬人，建設用地規(guī)模 600 平方公里。 2007 年末 西安市 常住人口 830.54 萬人，其中男性人口 429.32 萬人，占 51.7；女性人口401.22 萬人，占 48.3，性別比為 107（以女性為 100，男性對女性的比例）。全年出生人口 7.81萬人，出生率為 10 ；死亡人口 3.50 萬人 ，死亡率為 5.48 ；全年凈增人口 8.02 萬人，自然增長率為 4.52 。城鎮(zhèn)人口 548.99 萬人，占 66.1，鄉(xiāng)村人口 281.55 萬人，占 33.9。年末全市戶籍總人口 764.25 萬人，比上年增長 1.5。 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 22 頁 共 99 頁 區(qū)縣 2007年常住人口 （萬人） 新城區(qū) 64.32 碑林區(qū) 83.36 蓮湖區(qū) 74.36 灞橋區(qū) 54.78 未央區(qū) 59 雁塔區(qū) 111.63 閻良區(qū) 25.28 臨潼區(qū) 67.29 長安區(qū) 101.36 藍田縣 52 周至縣 54.6 戶 縣 55.56 高陵縣 27 全市 830.54 （ 4）產業(yè)結構 2007年 第一產業(yè)增加值 83.17億元，增長 6.7；第二產業(yè)增加值 762.51億元，增長 16.0；第三產業(yè)增加值 891.42 億元，增長 14.2。第一、第二和第三產業(yè)增加值占生產總值的比重分別為 4.8、 43.9和 51.3。 全年完成全社會固定資產投資 1435.33 億元，比上年增長 37.1。其中，城鎮(zhèn)投資 1340.59億元，增長 37.9。全年房地產完成投資 387.33 億元，增長 35.6；商品房銷售面積 832.53萬 ，增長 34.0；商品 房銷售額 282.11 億元，增長 36.9。各類房屋竣工面積 1672.16 萬 ，竣工率 29.0。共有 920 個城鎮(zhèn)建設項目建成投產，項目建成投產率 50.5。 年度 2001 2002 年 2003 2004 2005 2006 2007 GDP 734.86 826.68 946.66 1102.39 1270.14 1473.68 1737.1 第一產業(yè) 45.87 47.77 50.72 60.21 66.01 70.77 83.17 第二產業(yè) 312.9 353.58 407.38 476.92 539.61 638.88 762.51 第三產業(yè) 376.09 425.33 488.56 565.26 664.52 764.03 891.42 （ 5）投資增長 年度 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 固定資產投資 287.7 338.15 479 640.4 835.1 1066.62 1210 房地產投資額 67.4 79.37 124.7 227.9 225.23 285.76 375 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 23 頁 共 99 頁 2、區(qū)域（未央區(qū)） （ 1） GDP 增長 2007 年，全區(qū)生產總值 預計達到 158 億元，比 2002 年增長 123.4，年均可比增長 15.4；全社會固定資產投資預計達到 160 億元，比 2002 年增長 503.5，年均增長 43.3，五年預計完成投資 513 億元，是建區(qū)以來投資最多、增速最快的時期；地方財政收入大幅增加，增速創(chuàng)歷史新高，可用財力預計達到 6 億元。 年度 2003 2004 2005 2006 2007 GDP 34.02 40.02 46.62 140 158 增長比例 18.4% 16.4% 15.3% 200% 15.4% （ 2）產業(yè)結構 一、二、三次產 業(yè)增加值比重由 2002 年的 2.9： 59.2： 37.9 發(fā)展為 1.2： 64.8： 34，經濟發(fā)展的穩(wěn)定性、協(xié)調性明顯增強。 2007 年，社會消費品零售總額預計達到 76 億元，比 2002 年增長 112.9。市民“放心早餐工程”順利實施，未央路餐飲娛樂群、大明宮建材家居市場群、北二環(huán)汽車銷售市場群等商貿設施和物流基地發(fā)展壯大，對區(qū)域三產發(fā)展的拉動作用明顯增強。非公有制經濟健康發(fā)展， 2007 年，全區(qū)個體私營企業(yè)達到 8453 戶，非公有制經濟增加值占全區(qū)經濟總量的比重達到 60以上。 （三）政策環(huán)境 1、政策簡析 2007 年 是國家宏觀政策調控的又一個集中的年度，不僅有基于宏觀經濟層面的眾多政策，也有更多具有針對性的行業(yè)政策緊鑼密鼓的出臺，使得房地產市場發(fā)展拐點的有關爭論成為下半年的熱點話題。其中的重點有三個方面，一是國家加強保障類住房的投入，作為商品房市場的有益補充，解決中低收入群體的住房問題，也使得房地產市場結構更加合理；二是本年度不斷出臺相關的土地政策，打擊囤地行為，促進項目開發(fā)速度，緩解剛性需求的壓力；三是對需求進行結構性調節(jié)，收縮貨幣流動性以促使金融機構減少房貸總額度，打擊投資（機）性購房需求，合理分流部分剛性需求導入 二手房交易市場。這三方面的政策緊緊圍繞供求關系，雙管齊下，既擴大市場供應，也抑制部分需求，其直接的目標是緩解房價過快上漲，以免過度透支未來的上漲空間，維護中國房地產市場健康持續(xù)的良性發(fā)展。 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 24 頁 共 99 頁 金融政策的連續(xù)出臺是 2007 年宏觀政策的重點， 6 次加息， 10 次提高準備金率，其力度和頻次都創(chuàng)下了歷史紀錄，在很大程度上收縮了貨幣流動性，導致銀根緊縮，使得房貸規(guī)?？傮w受限；此外，連續(xù)加息也使得房貸成本加大，但這些在 2008 年才會計入利息中，因此其效應會在2008 年上半年逐漸顯現出來。 國家針對保障類住房的相關政策成為 2007 下半年最大的亮點，國家強化保障職能，加大資金投入和資源配置，以解決中低收入人群的住房問題。但由于這個過程更為緩慢，也涉及到方方面面的利益，因此在短期內很難有大的改觀，預計在 2008 年下半年保障類住房對房地產行業(yè)的影響才會發(fā)揮作用，將會對剛性需求產生較大的分流作用。 2007 年物權法的頒布實施以及由此將會開征的物業(yè)稅成為本年度最重大的事件，對房地產行業(yè)的影響深遠，特別是物業(yè)稅很有可能在 2008 年前后開征，這將會對房價產生顛覆性的影響，遏制目前房價的過快上漲。不過物業(yè)稅的征收也關系到多方的利益，稅基和稅 率的制定也比較復雜，因此在 2007 年還只是在部分省市進行空轉，對房地產市場的影響非常小。 對房地產行業(yè)來講，最受關注的是房價的過快上漲，不僅超出了中等收入群體的承受能力，也在一定程度上限制了整體消費能力，不利于國家擴大內需長遠目標的實現。因此， 2007 年針對房地產行業(yè)政策的重點，在于通過擴大土地供應，促使開發(fā)商加快土地開發(fā)速度；通過金融政策抑制剛性需求，打擊投資（投機）型需求；加大對保障類住房的資金及資源型投入，以解決中低收入群體的住房需求。這些兼顧市場供求調節(jié)和政府投入的眾多政策密集出臺，配合著執(zhí)行力度的 加強，對目前的樓市也起到了一定的作用，特別是一線城市，更是反應強烈，近期也出現了連續(xù)的量價雙跌的現象，有關樓市拐點的爭論更是加劇了這種市場預期。但從長期的眼光來看，這些政策的真正效用還并未完全展開，而房地產市場的自我調節(jié)對政策也有一定的抗性， 2008年乃至今后中國房地產市場的發(fā)展將取決于兩只手之間的力量博弈于相互作用，我們拭目以待。 2、政策重心變化 2005-2006 年，政策調控的重心一直停留在 供應層面 ， 2007 年以來，政策出現策略性轉變，逐漸向 抑制改善型需求、打擊投機性需求和分流剛性需求 傾斜。 政策 從 緊 成為趨勢； 國家針對房地產市場的調控策略逐漸 成熟化 ，從硬性干預到兩只手的協(xié)調配合，并強化國家對保障類住房的公共職能，使得房地產市場更加協(xié)調、健康的發(fā)展； 政策體系已經逐步完善，也初步形成了多層次、立體化的架構，不僅涉及到了行業(yè)的方 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 25 頁 共 99 頁 方面面，也包括了從中央到地方的高低搭配格局，針對性和可操作性更強 ； 以實現住有所居為政策調控的目標； 逐步強化政府公共職能的作用，作為商品房市場的補充。 3、政策效應及走勢預測 政策具有一定的滯后效應，由于中國經濟發(fā)展的區(qū)域化差別很大，地方利益主體也對政策存在很大的抗性，因此 ，在國家宏觀調控政策的執(zhí)行上，也存在一定的難點，其長期的效應也有待觀察。宏觀政策的綜合作用對房地產市場發(fā)展比較成熟的一線城市影響較大，而對西安這樣的二線乃至三線城市來講，房地產市場正處于快速發(fā)展階段，房價上漲的空間較大，這也吸引了更多的全國性開發(fā)商進軍西安，加上投資（投機）型客戶的更多進入，西安的房地產市場將保持快速發(fā)展的持續(xù)動力。 “ 堅持保障生存性需要、支持自住性需要、引導改善性需求、抑制投資性需求、遏制投機性需求 ” 將成為 2008 年房地產調控的基本原則，在這一主旨之下，住房保障體系的建設工作仍將成為 2008 年的首要重點。 一方面繼續(xù)深化落實政策的執(zhí)行力度，另一方面極力營造購房者對未來房價不再盲目追漲的心里預期和暗示。 加息和提高準備金率成為央行的常規(guī)手段。由于目前的實際利率為負，機構和個人的投資傾向仍比較強烈，預計 2008 年也將在很長時間保持這樣的現狀，因此央行在 2008 年仍將繼續(xù)加息；此外宏觀經濟依然過熱，加上人民幣升值的長期趨勢帶來更多的國際投資（投機）熱錢，使得貨幣流動性問題更為突出， 2008 年也將會繼續(xù)提高金融機構的存款準備金率。 物業(yè)稅開證的前期準備和相關政策及法律的出臺也是 2008 年政策的重要部 分，預計在 2008年底將會逐漸明晰化，這將會對房地產市場帶來顛覆性的影響，值得期待。繼續(xù)加大保障類住房的政策將是 2008 年政策調控的重點，預計將有更多的執(zhí)行性的政策出臺。 易居（中國）房地產研究院西安 分院 地址：西安市南關正街 88 號長安國際 B 座 907 室 郵編： 710068 電話：第 26 頁 共 99 頁 二、土地市場 2003 年開始，西安市土地交易取用招拍掛形式進行。國家對土地加大管理力度，提高土地出讓價格的透明度和監(jiān)控力度，土地市場的規(guī)范化、良性化發(fā)展，吸引了大量全國性大型房地產開發(fā)公司的進駐。近年西安土地交易市場格價不斷走高。 （一）全市土地市場 1、出讓面積 2007 年度全年西安市土地掛牌總面積為 3540719 ，總 宗數為 117 宗；成交總面積為2925782.806 ，成交總金額為 804019 萬元