《房產(chǎn)測量規(guī)范》講座.ppt

房產(chǎn)測量規(guī)范 講座 房地產(chǎn)面積測算 2020 1 26 1 房地產(chǎn)面積測算授課提綱 一 房地產(chǎn)測繪概述二 房產(chǎn)面積測算三 用地面積測算四 面積測算的方法與精度要求五 房地產(chǎn)面積計(jì)算舉例 2020 1 26 2 一 房地產(chǎn)測繪概述 1 房地產(chǎn)測繪的目的2 房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容3 房地產(chǎn)測繪的作用4 房地產(chǎn)測繪的三種圖件5 房地產(chǎn)測繪的特殊性6 房地產(chǎn)面積測算的重要性 2020 1 26 3 二 房產(chǎn)面積測算 1 房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定 1 房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容1 房屋的建筑面積2 房屋的使用面積3 房屋的產(chǎn)權(quán)面積4 房屋的共有建筑面積 2 面積測算的要求 2020 1 26 4 1 各類面積測算的邊長必須獨(dú)立測算兩次 其較差應(yīng)在規(guī)定的限差內(nèi) 取中數(shù)作最后結(jié)果 2 量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具 3 邊長以米為單位 取至0 01米 面積以平方米為單位 最后結(jié)果湊整至0 01平方米 4 樓層高度 指下層地面或樓面至上層樓面之間的垂直距離 2020 1 26 5 2 房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定 1 計(jì)算全部建筑面積的范圍1 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋 按一層計(jì)算建筑面積 多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算 2020 1 26 6 單層房屋 2020 1 26 7 2 房屋內(nèi)的夾層 插層 技術(shù)層及其梯間 電梯間等其高度在2 20m以上部分計(jì)算建筑面積 2020 1 26 8 夾層 3 穿過房屋的通道 房屋內(nèi)的門廳 大廳 均按一層計(jì)算面積 門廳 大廳內(nèi)的回廊部分 層高在2 20m以上的 按其水平投影面積計(jì)算 2020 1 26 9 大廳1 2020 1 26 10 大廳2 2020 1 26 11 回廊 2020 1 26 12 4 樓梯間 電梯 觀光梯 井 提物井 垃圾道 管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積 2020 1 26 13 觀光梯 5 房屋天面上 屬永久性建筑 層高在2 20m以上的樓梯間 水箱間 電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2 20m以上的部位 按其外圍水平投影面積計(jì)算 2020 1 26 14 6 挑樓 全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算 2020 1 26 15 挑樓 全封閉的陽臺 7 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯 按各層水平投影面積計(jì)算 2020 1 26 16 8 與房屋相連的有柱走廊 兩房屋間有上蓋和柱的走廊 均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算 2020 1 26 17 9 房屋間永久性封閉的架空通廊 按外圍水平投影面積計(jì)算 2020 1 26 18 10 地下室 半地下室及其相應(yīng)出入口 層高在2 20m以上的 按其外墻 不包括采光井 防潮層及保護(hù)墻 外圍水平投影面積計(jì)算 2020 1 26 19 地下室 半地下室 2020 1 26 20 地下室 半地下室相應(yīng)出入口 門廊 門斗 11 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊 門斗 按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算 2020 1 26 21 有柱門廊 門斗 2020 1 26 22 玻璃幕墻 12 玻璃幕墻等作為房屋外墻的 按其外圍水平投影面積計(jì)算 2020 1 26 23 車棚 貨棚等 13 屬永久性建筑有柱的車棚 貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算 14 依坡地建筑的房屋 利用吊腳做架空層 有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的 按其高度在2 20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算 2020 1 26 24 15 有伸縮縫的房屋 若其與室內(nèi)相通的 伸縮縫計(jì)算建筑面積 2020 1 26 25 2 計(jì)算一半建筑面積的范圍 1 與房屋相連有上蓋無柱的走廊 檐廊 按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算 2020 1 26 26 無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的無柱走廊 獨(dú)立柱 單排柱 2 獨(dú)立柱 單排柱的門廊 車棚 貨棚等屬永久性建筑的 按其上蓋的水平投影面積的一半計(jì)算 2020 1 26 27 3 未封閉的陽臺 挑廊 按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算 2020 1 26 28 未封閉的陽臺1 未封閉的陽臺2 未封閉挑廊 2020 1 26 29 室外樓梯 4 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算 2020 1 26 30 架空通廊 5 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊 按外圍水平投影面積的一半計(jì)算 2020 1 26 31 3 不計(jì)算建筑面積的范圍 1 層高小于2 20m以下的夾層 插層 技術(shù)層和層高小于2 20m的地下室和半地下室 2020 1 26 32 2 突出房屋墻面的構(gòu)件 配件 裝飾柱 裝飾性的玻璃幕墻 垛 勒腳 臺階 無柱雨篷等 3 房屋之間無上蓋的架空通廊 2020 1 26 33 無柱雨篷 天面上的花園 4 房屋的天面 挑臺 天面上的花園 泳池 2020 1 26 34 平臺 5 建筑物內(nèi)的操作平臺 上料平臺及利用建筑物的空間安置箱 罐的平臺 2020 1 26 35 騎樓 6 騎樓 過街樓的底層用作道路街巷通行的部分 2020 1 26 36 過街樓 2020 1 26 37 路面作為頂蓋建造的房屋 7 利用引橋 高架路 高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋 2020 1 26 38 活動房屋等 8 活動房屋 臨時房屋 簡易房屋 9 獨(dú)立煙囪 亭 塔 罐 池 地下人防干 支線 10 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫 2020 1 26 39 三 用地面積測算 1 有關(guān)名稱及術(shù)語的含義 1 用地面積 指產(chǎn)權(quán)主使用土地的范圍 包括房屋占地面積 庭園等其他用途的土地面積 2 共用地面積 指兩個以上產(chǎn)權(quán)主共同占有使用的不能分割的土地面積 2020 1 26 40 2 用地面積測算的范圍用地面積以丘為單位進(jìn)行測算 包括房屋占地面積 其他用途的土地面積 各項(xiàng)地類面積的測算 3 下列土地不計(jì)入丘用地面積 2020 1 26 41 不計(jì)入丘內(nèi)用地面積范圍 1 無明確使用權(quán)屬的冷巷 巷道或間距地 2020 1 26 42 間距地 2 市政管轄的道路 街道 巷道等公共用地 3 公共使用的河涌 水溝 排污溝 4 已經(jīng)征用 劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載的范圍 經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地 5 其他按規(guī)定不計(jì)入用地的面積 2020 1 26 43 四 面積測算的方法與精度要求 1 坐標(biāo)解析法 1 根據(jù)坐標(biāo)成果表上的數(shù)據(jù) 按下式計(jì)算面積 2020 1 26 44 式中 S 面積 Xi 界址點(diǎn)的縱坐標(biāo) m Yi 界址點(diǎn)的橫坐標(biāo) m n 界址點(diǎn)個數(shù) i 界址點(diǎn)序號 按順時針方向順編 2 面積中誤差按下式計(jì)算 面積中誤差 相應(yīng)等級界址點(diǎn)規(guī)定的點(diǎn)位中差m 多邊形中對角線長度 m 2020 1 26 45 式中 界址點(diǎn)坐標(biāo)計(jì)算面積舉例 2020 1 26 46 2 實(shí)地量距法 1 規(guī)則圖形 根據(jù)實(shí)地丈量的邊長直接計(jì)算面積 不規(guī)則圖形 將其分割成簡單的幾何圖形 然后分別計(jì)算面積 2 國標(biāo) 房產(chǎn)測量規(guī)范 對房產(chǎn)面積的精度限差要求分為三級 一級 0 02 二級 0 04 三級 0 08 注 s為房產(chǎn)面積 2020 1 26 47 以上面積精度等級的使用范圍 由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況決定 3 圖解法圖上量算面積 可選用求積儀法 幾何圖形法等方法 圖上面積測算均應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行兩次 兩次量算面積較差不得超過下式規(guī)定 S 0 0003M式中 S 兩次量算面積較差 S 所量算的面積 M 圖的比例尺分母 使用圖解法量算面積時 圖形面積不應(yīng)小于5c 圖上量距應(yīng)量至0 2 2020 1 26 48 五 房地產(chǎn)面積計(jì)算舉例 1 有一棟三層半鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋 各邊尺寸丈量結(jié)果已注記在圖中 試計(jì)算該棟房屋的用地面積 建基面積及總建筑面積 2020 1 26 49 計(jì)算 A4 5 81x9 01 52 3481A3 4 53x9 12 41 3136騎樓A3 3 12x9 12 28 4544飄樓A3 2 13x9 01 19 1913陽臺2 1 41x3 41 4 8081余地 3 31x9 01 29 8231用地面積 52 3481 41 3136 28 4544 29 8231 151 9392建筑基地面積 151 9392 29 8231 122 1161總建筑面積 52 3481x4 41 3136x3 28 4544x2 19 1913x3 4 8081x2 x0 5 452 6240單位 長度m 面積m2 2020 1 26 50 2 有一雙隅二層房屋 第二層有一插層 試按照圖中所示尺寸 計(jì)算插層的有效建筑面積 并計(jì)算該房屋的用地面積 建筑基地面積及總建筑面積 2020 1 26 51 計(jì)算 X1 5 12x 3 76 2 20 3 76 1 84 4 16X2 6 26x 3 76 2 20 3 76 1 94 5 37插層有效建筑面積 4 16 5 37 X6 86 65 3758用地面積 建筑基地面積 C2 11 38X6 86 78 0668總建筑面積 78 0668X2 65 3758 221 5094單位 長度m 面積m2 2020 1 26 52 房屋共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算 同一房屋 用地有兩個以上權(quán)屬單元 共同占有或使用共有的建筑面積 用地面積就會出現(xiàn)共有面積的分?jǐn)傆?jì)算 一 共有面積的分?jǐn)傇瓌t1 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的 按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行 2 無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的 按相關(guān)面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)?某套 單元 的分?jǐn)偯娣e等于面積分?jǐn)傁禂?shù)乘以某套 單元 建筑面積 面積分?jǐn)傁禂?shù)等于應(yīng)分?jǐn)偯娣e總和除以參加分?jǐn)偟母魈?單元 建筑面積總和 2020 1 26 53 共有面積按相關(guān)面積比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式 Si K SiK Si si式中 K 為面積的分?jǐn)傁禂?shù)Si 為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e m2 Si 為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e m2 Si 為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e m2 Si 為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e總和 m2 Si 為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和 m2 2020 1 26 54 二 共有建筑面積的分?jǐn)們?nèi)容 共有建筑面積是樓房不可缺少的輔助建筑面積 為各權(quán)屬單元提供服務(wù) 由各權(quán)屬單元按建筑面積比例分?jǐn)?但有些面積由權(quán)屬單元分?jǐn)偛缓侠?因而亦存在不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 2020 1 26 55 1 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 1 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括 樓梯間 電梯井 管道井 垃圾道 公共走廊 公共門廳 公共大廳 變電房 水泵房 水箱間 值班警衛(wèi)房 專用設(shè)備房 為整幢大樓服務(wù)的公共用房等 2020 1 26 56 2 套 單元 與共有建筑面積之間分隔墻體水平投影面積的一半應(yīng)列入共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?2020 1 26 57 2 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括 1 作為人防工程的地下室 避難室 層 2 用作公共休憩 綠化等場所的架空層 3 大樓內(nèi)的機(jī)動 非機(jī)動車庫 4 為建筑造型而建 但無實(shí)用功能的建筑面積 5 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 若使用到其他功能的共有建筑面積時 需按其建筑面積比例參與分?jǐn)?2020 1 26 58 三 共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?1 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般可分為三大類 2020 1 26 59 1 幢共有建筑面積 指為整幢大樓服務(wù)的共有建筑面積 如變電房 水泵房等 2 功能共有建筑面積 指為某一部分或某幾層同一功能服務(wù)的共有建筑面積 如為某一功能服務(wù)的專用樓梯間 專用設(shè)備房等 3 本層共有建筑面積 指為本層功能服務(wù)的共有建筑面積 如樓梯間 公共走廊等 2020 1 26 60 2 住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)?住宅樓以幢為單元 按前述公式 根據(jù)本幢樓房的各項(xiàng)共有建筑面積和除以各套內(nèi)建筑面積和 求得分?jǐn)傁禂?shù) 然后計(jì)算房屋各套分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e 分?jǐn)傁禂?shù) 本幢應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e和本幢各套內(nèi)建筑面積和某套分?jǐn)偹霉灿薪ㄖ娣e 分?jǐn)傁禂?shù)乘某套內(nèi)建筑面積 2020 1 26 61 3 商住樓共有建筑面積分?jǐn)?商住樓共有建筑面積的分?jǐn)?先根據(jù)住宅和商業(yè)各自的建筑面積 包括本功能的共有建筑面積 分?jǐn)側(cè)钡墓灿薪ㄖ娣e 得住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e 然后將住宅和商業(yè)部分所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)?2020 1 26 62 住宅部分 將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e 加上住宅部分本身的共有建筑面積 依前述公式 按各套的建筑面積比例 分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e 2020 1 26 63 商業(yè)部分 將分?jǐn)偟玫酱钡墓灿薪ㄖ娣e 加上商業(yè)部分本身功能的共有建筑面積 按各層的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?作為各層共有建筑面積的一部分 加至各層的共有建筑面積中 得到各層總的共有建筑面積 然后再根據(jù)層內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?得出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e 2020 1 26 64 上述用公式表示如下 1 幢共有建筑面積分?jǐn)偞狈謹(jǐn)傁禂?shù)K幢 幢應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e和 i 幢 住宅 商業(yè)參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e和 Si 住 Si 商 住宅部分得分?jǐn)偯娣e s住 K幢 si 住 商業(yè)部分得分?jǐn)偯娣e s商 K幢 si 商 2020 1 26 65 2 住宅部分共有建筑面積分?jǐn)?分?jǐn)傁禂?shù)K住 住宅本身功能共有建筑面