千舟灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

附件1海南博鰲千舟灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告大通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2005年5月目 錄第一部分項(xiàng)目概況3第二部分土地取得方式6第三部分市場(chǎng)研究8第四部分規(guī)劃設(shè)計(jì)分析15第五部分開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排16第六部分投資收益分析17第一部分 項(xiàng)目概況一、 項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目位于海南省瓊海市博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)千舟灣地塊內(nèi)，距離海口市約100公里，距離瓊海市嘉積區(qū)約20公里。千舟灣地處海南島東海岸的萬(wàn)泉河、龍滾河和九曲江的三江入?？谔?，與沙坡島和作為博鰲亞洲論壇現(xiàn)會(huì)址的東嶼島隔河相望。項(xiàng)目地塊現(xiàn)屬海南博鰲投資控股有限公司名下。該項(xiàng)目占地面積約40公頃，建筑面積約24萬(wàn)平方米，規(guī)劃容積率為0.6，設(shè)計(jì)層高為5層，周邊市政配套設(shè)施齊備。三亞?？诓椂?周邊建設(shè)現(xiàn)狀博鰲鎮(zhèn)瀕臨南海，這里的自然生態(tài)保護(hù)得近乎完美，被聯(lián)合國(guó)環(huán)保專(zhuān)家稱(chēng)為世界上保存得最完美的江河入?？?。本項(xiàng)目地處博鰲鎮(zhèn)西側(cè)約一公里處，緊臨海南紅石實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司2001年開(kāi)發(fā)的“藍(lán)色海岸”別墅區(qū)。項(xiàng)目周邊不僅自然景色優(yōu)美，而且隨著博鰲被選定為博鰲亞洲論壇的永久性會(huì)址所在地，該地區(qū)生活配套設(shè)施也建設(shè)得相對(duì)完善。博鰲水城內(nèi)已建成超五星級(jí)的博鰲金海岸溫泉大酒店、四星級(jí)錦江溫泉大酒店、亞洲唯一的全島型林克斯風(fēng)格高爾夫球場(chǎng)、別墅、專(zhuān)家樓、休閑娛樂(lè)設(shè)施等。項(xiàng)目用地北側(cè)緊臨道路，可通往海南島東線(xiàn)高速公路，交通極其便捷。項(xiàng)目周邊地區(qū)已形成內(nèi)外交通暢通，融酒店住宿、會(huì)議接待、別墅度假、高爾夫運(yùn)動(dòng)、溫泉療養(yǎng)、水上旅游觀(guān)光等功能于一體的初期規(guī)模。三、 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展項(xiàng)目基地位于海南省東部海岸沿線(xiàn)，依山傍海，海岸線(xiàn)長(zhǎng)達(dá)21公里。區(qū)內(nèi)河流縱橫、沙丘起伏。北部沿海擁有：三河（萬(wàn)泉河、龍滾河、九曲江）、三島（東嶼島、沙坡島、鴛鴦島）、兩港（博鰲港、潭門(mén)港）、一海（沙美內(nèi)海）、一灘（玉帶灘）、一石（圣公石）。南部直達(dá)萬(wàn)寧境內(nèi)的龍滾鎮(zhèn)，沿線(xiàn)海崖景色獨(dú)特。由于博鰲地區(qū)豐富多樣的自然地形地貌和作為博鰲亞洲論壇的會(huì)址所在地，“博鰲”在國(guó)際上享有了極高的知名度。中信集團(tuán)得到省政府的大力支持，將投巨資開(kāi)發(fā)建設(shè)轄122平方公里土地的博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)。重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)生態(tài)環(huán)境科學(xué)研發(fā)園、住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、玉帶灘海濱度假區(qū)、龍?zhí)稁X山景度假區(qū)、紅樹(shù)林自然公園及高爾夫球場(chǎng)、龍滾生態(tài)村、金牛嶺度假區(qū)、山欽灣風(fēng)景區(qū)、千舟灣區(qū)域內(nèi)的河畔酒店公寓、特別規(guī)劃區(qū)內(nèi)主干公路及市政橋梁建設(shè)。此外還將進(jìn)行民俗文化村及商業(yè)、娛樂(lè)業(yè)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。全面建設(shè)和完善多功能的旅游設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，跨身世界一流的旅游度假勝地。瓊海市區(qū)嘉積區(qū)官塘區(qū)博鰲區(qū)玉帶灘博鰲鎮(zhèn)本項(xiàng)目位置沙美內(nèi)海沙坡島高爾夫東方文化苑藍(lán)色海岸別墅索菲特大酒店亞洲論壇永久會(huì)址金海岸酒店錦江飯店第二部分 土地取得方式一、 土地概況：本項(xiàng)目用地（千舟灣600畝）已于2000年辦理國(guó)有土地使用權(quán)證，土地所有者為海南博鰲投資控股有限公司，土地用途為旅游，使用年限至2055年10月31日。該宗地分為二個(gè)地塊：東北部地塊北鄰朝博路，約224畝，西南部地塊南臨萬(wàn)泉河道，約376畝，之間有人工開(kāi)挖河道相隔。該宗地西側(cè)為已開(kāi)發(fā)建成的藍(lán)色海岸別墅區(qū)，東側(cè)緊鄰永久科技（臨安恒晟房地產(chǎn)公司）的100畝用地（現(xiàn)閑置），再向東與金海岸酒店隔河相望。朝博路藍(lán)色海岸永久科技100畝376畝224畝二、 土地取得方式：本宗土地所有者海南博鰲投資控股有限公司成立于1999年8月，注冊(cè)資金3億元。2004年5月，中信國(guó)安集團(tuán)收購(gòu)了博鰲控股70%股權(quán)，正式入主博鰲。大通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司系中信國(guó)安集團(tuán)下屬子公司，該宗地可通過(guò)內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易方式將國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移至大通公司名下。第三部分 市場(chǎng)研究一、 宏觀(guān)市場(chǎng)條件復(fù)蘇勢(shì)頭明顯，博鰲突顯潛力1. 海南房地產(chǎn)目前供銷(xiāo)銜接良好。2000年至2003年，全省商品房竣工總面積257.82萬(wàn)平方米，其中住宅233.08萬(wàn)平方米，占90.4%；銷(xiāo)售總面積287.01萬(wàn)平方米，其中住宅269.2萬(wàn)平方米，占93.7% 。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)2003年調(diào)查的48家企業(yè)，商品房空置率為9.1% 。2. 2003年，海南省商品房每平方米價(jià)格為2122.8元，比上年同期上漲18.6%。部分城市的部分地段房?jī)r(jià)漲幅則遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于以上數(shù)據(jù)。 特別是三亞的房地產(chǎn)價(jià)格一直在高位運(yùn)行，從而給瓊海、博鰲等地的房地產(chǎn)價(jià)格提升打開(kāi)了空間。3. 2004年一季度，海南共銷(xiāo)售房屋11.25萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)86.9%，其中住宅銷(xiāo)售面積10.74萬(wàn)平立米，占全部房屋銷(xiāo)售面積的95.3%，比去年同期增長(zhǎng)78.7%。二、 海南房地產(chǎn)市場(chǎng)特征島外置業(yè)需求增加1. 島內(nèi)除旅游產(chǎn)業(yè)外，缺少足夠有效的第三產(chǎn)業(yè)支持，沒(méi)有創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)和理想的薪酬標(biāo)準(zhǔn)，島內(nèi)居民購(gòu)買(mǎi)力有限。2. 島內(nèi)大部分地區(qū)城市化程度低，除?？?、三亞外，幾乎沒(méi)有足夠規(guī)模的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于小規(guī)模發(fā)展階段。3. 據(jù)海南省政府統(tǒng)計(jì)信息顯示和我司對(duì)瓊海碧海苑、萬(wàn)泉豪庭等高檔項(xiàng)目的調(diào)研， 60-70%的購(gòu)房人來(lái)自島外。 4. 來(lái)自島外的養(yǎng)老、過(guò)冬、度假和投資為目的的購(gòu)房群體是海南地產(chǎn)市場(chǎng)的主要消費(fèi)群體。三、 旅游度假方式的改變從我國(guó)現(xiàn)狀來(lái)看，旅游業(yè)發(fā)展迅猛，我國(guó)出游人次已是世界第一，旅游模式已從單純的觀(guān)光旅游向度假旅游過(guò)渡，并形成了每年以上的增長(zhǎng)幅度。每年天假期使度假消費(fèi)成為時(shí)尚。企業(yè)事業(yè)單位帶薪假期制度在我國(guó)逐步推行，將使度假（不同于旅游）成為調(diào)整身心的主要生活方式。四、 現(xiàn)有旅游地產(chǎn)產(chǎn)品概述：1. 分時(shí)度假產(chǎn)品：存在一定數(shù)量的客戶(hù)群體，但對(duì)于國(guó)人生活習(xí)慣和消費(fèi)觀(guān)念來(lái)說(shuō)，分時(shí)度假過(guò)于前衛(wèi)。2. 產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品：市場(chǎng)曾經(jīng)形勢(shì)很好，但此起彼伏的產(chǎn)權(quán)酒店糾紛，使這個(gè)缺乏相關(guān)法規(guī)制約的產(chǎn)品產(chǎn)生了信任危機(jī)五、 周邊項(xiàng)目案例分析：1. 博鰲藍(lán)色海岸1) 規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)占地面積：188220平米；建筑面積 ：34653平米；別墅數(shù)量：115幢；容積率： 0.199；設(shè)計(jì)公司：香港許李嚴(yán)建筑師事務(wù)所 嚴(yán)迅奇、韓國(guó)履露齋建筑師事務(wù)所 承孝相；戶(hù)型種類(lèi)：9種，其中AE為嚴(yán)迅奇設(shè)計(jì)，F(xiàn)I為承孝相設(shè)計(jì)；戶(hù)型面積：229平米（3種）、 251平米（1種）、 318平米（2 種）、 330平米（1種）、410平米（1種）、 416平米（1種）；戶(hù)型格局：3居-5居2) 產(chǎn)品特點(diǎn)A. 規(guī)劃布局上采用開(kāi)挖河道劃分組團(tuán)，最大限度地形成建筑的臨水效果，同時(shí)建筑盡可能向水面靠近，強(qiáng)化親水感覺(jué)；B. 景觀(guān)設(shè)計(jì)上注重采用綠化植被、室外平臺(tái)、棧橋等景觀(guān)要素與建筑穿插，在重要組團(tuán)節(jié)點(diǎn)形成廣場(chǎng)，內(nèi)部庭院與建筑結(jié)合，平臺(tái)朝向最好景觀(guān)面等，提升景觀(guān)均好性，實(shí)現(xiàn)建筑與風(fēng)景的統(tǒng)一；C. 建筑造型采用“簡(jiǎn)約主義”手法，形體、材料單純，墻體僅限于涂料實(shí)墻、大面積玻璃和局部木作，表現(xiàn)自然性的特點(diǎn)，有利于對(duì)光和風(fēng)的借助，同時(shí)有效降低營(yíng)造成本；D. 內(nèi)部空間上講求趣味性和空間戲劇化，尺度處理夸張，形成空間錯(cuò) 落和有層次的吹拔空間、挑高空間；E. 缺點(diǎn)：過(guò)分注重空間自身的展示性和戲劇性，尺度不夠親人，調(diào)性不夠豐富，簡(jiǎn)約近乎簡(jiǎn)陋，不適宜居住內(nèi)庭院戲劇化空間小廣場(chǎng)親水效果簡(jiǎn)約造型棧橋3) 市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)情況售出情況：賣(mài)出50余套，剩余60余套；售 價(jià)：7000-8000元/平米；經(jīng)營(yíng)方案：由海南紅石實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)按售出和未售出面積比例分為2部分，其中后者所占利潤(rùn)全部歸紅石公司所有，前者所占利潤(rùn)按“二八”比例和產(chǎn)權(quán)所有者分成，紅石公司占2成利潤(rùn)，產(chǎn)權(quán)所有者占8成利潤(rùn)；租 金：約800-1200元/天、棟；使用情況：空置率極高，平時(shí)入住率不超過(guò)5%。2. 中遠(yuǎn)別墅項(xiàng)目1) 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)項(xiàng)目位于A、B兩個(gè)半島上，分為鄰里組團(tuán)式布局，每個(gè)組團(tuán)有別墅11-12棟，建筑面積約400-600平米，建筑造型采用簡(jiǎn)化的歐陸風(fēng)格，室內(nèi)精裝修。組團(tuán)2) 銷(xiāo)售情況：其中1套別墅因曾為日本前首相居住過(guò)，以拍賣(mài)方式售出，成交價(jià)1000萬(wàn)元，另有1套為曉?shī)W公司領(lǐng)導(dǎo)自住，其他均未賣(mài)出，且?guī)缀鯚o(wú)人居住?，F(xiàn)場(chǎng)售樓處因無(wú)人問(wèn)津已被撤消，經(jīng)多方聯(lián)系到的銷(xiāo)售人員稱(chēng)想買(mǎi)就1萬(wàn)元/平米。3. 案例總結(jié)：兩個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)均不成功，主要原因在于定位誤差：1) 對(duì)于自住消費(fèi)者而言，整體區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展尚不支持高端消費(fèi)市場(chǎng)，尚嚴(yán)重缺乏與自住相應(yīng)的基礎(chǔ)建設(shè)和生活配套設(shè)施，而博鰲藍(lán)色海岸和中遠(yuǎn)別墅均為單價(jià)、面積和貨值較高的項(xiàng)目，性?xún)r(jià)比極低。2) 對(duì)于旅游消費(fèi)者而言，由于博鰲位于海南東海岸中部且目前尚無(wú)機(jī)場(chǎng)，游客過(guò)境特點(diǎn)明顯，如兩別墅項(xiàng)目與金海岸、索菲特、錦江飯店等共同參與競(jìng)爭(zhēng)，則整體供應(yīng)量明顯偏大（約1500套），且自身客戶(hù)資源與酒店相比處于嚴(yán)重劣勢(shì)。六、 我們的度假新概念度假住宅1. 自然資源條件：海南島獨(dú)有的自然生態(tài)條件是不可再生的稀缺資源，為度假居住產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)的自然條件基礎(chǔ)，使海南成為健康化生活、美景化生活、閑適化生活的象征。以博鰲現(xiàn)有的自然資源對(duì)比整個(gè)海南島的自然資源并不具備優(yōu)勢(shì)，博鰲亞洲論壇的影響力又使博鰲也非常吸引一次旅游者的注意力，但對(duì)二次旅游者吸引力不大。博鰲現(xiàn)有的自然資源對(duì)于度假者來(lái)源地的自然資源則具有極大的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于度假者相對(duì)長(zhǎng)期居住的需求來(lái)說(shuō)具有足夠的吸引力。2. 客戶(hù)群體形成條件：我國(guó)20年來(lái)持續(xù)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使中產(chǎn)階層迅速崛起，形成度假居住產(chǎn)業(yè)的客戶(hù)群體基礎(chǔ)即有錢(qián)人。帶薪假期制度在我國(guó)逐步推行，特別是收入相對(duì)較高的金領(lǐng)白領(lǐng)階層，帶薪假期制度已經(jīng)有了相當(dāng)程度的普及，將使以度假為調(diào)整身心的主要生活方式的人群不斷擴(kuò)大即有閑人。境外日、韓、俄等國(guó)與海南氣候差距大、生態(tài)環(huán)境互補(bǔ)性強(qiáng)，是海南度假居住產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要海外目標(biāo)市場(chǎng)。3. 客戶(hù)群體描述：l 商務(wù)人士相對(duì)高端l 文體名人相對(duì)高端l 投資型客戶(hù)中低端4. 客戶(hù)消費(fèi)心理分析：1) 潛意識(shí)中具有很強(qiáng)的浪漫主義色彩，渴望自由，渴望擺脫束縛，渴望擁有自我的空間；2) 不滿(mǎn)足于現(xiàn)有的組團(tuán)旅游的觀(guān)光方式，渴望相對(duì)安靜閑適的度假環(huán)境，可以接受采用異地置業(yè)方式解決度假需求；3) 對(duì)于居住環(huán)境、生活品質(zhì)有相當(dāng)高的追求；對(duì)于環(huán)境優(yōu)越的度假產(chǎn)品有相當(dāng)?shù)南M(fèi)沖動(dòng)，但對(duì)別墅等高端度假產(chǎn)品的價(jià)格難以接受；4) 有投資意向，對(duì)所購(gòu)置物業(yè)有相當(dāng)?shù)纳灯谕?) 以居住地為中心，亦有當(dāng)天或次日來(lái)回的觀(guān)光需求；6) 對(duì)放松身心的游憩方式有相當(dāng)?shù)男枨螅喝缳?gòu)物、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、飲食、交流等。七、 我們的定位以度假為主，兼有養(yǎng)老等功能之內(nèi)的綜合社區(qū)產(chǎn)品目標(biāo)l 適居性l 自然性l 健康性l 配套完整性居住品質(zhì)大大高于酒店，總貨值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于別墅。第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、 產(chǎn)品類(lèi)型：1. 針對(duì)客戶(hù)群相對(duì)高端客戶(hù)推出連排住宅和度假住宅產(chǎn)品，銷(xiāo)售面積在平均為120平方米，總貨值平均為50萬(wàn)。2. 針對(duì)客戶(hù)群相對(duì)中低端客戶(hù)推出度假公寓產(chǎn)品，中低密度中小戶(hù)型，基本保證2人，最多3人的居住需求，戶(hù)型格局為1室、 1室半或2室；戶(hù)型面積在60100平方米，單套總價(jià)宜以35萬(wàn)元為上限；二、 規(guī)劃原則：1. 建筑層數(shù)控制在5層以下，容積率控制在0.6以下，建筑密度控制在20%以下，60%以上的綠化率。2. 規(guī)劃上注重鄰里關(guān)系，強(qiáng)化組團(tuán)概念，并有相應(yīng)的大面積的公共交流和活動(dòng)區(qū)域；3. 規(guī)劃、建筑形象、園林景觀(guān)設(shè)計(jì)需要營(yíng)造諸如異國(guó)情調(diào)之類(lèi)的浪漫場(chǎng)景，體現(xiàn)熱帶風(fēng)情。三、 規(guī)劃功能1. 連排住宅約9萬(wàn)平方米；2. 度假公寓約14萬(wàn)平方米；3. 會(huì)所及物業(yè)管理用房及員工宿舍3000平方米；4. 為滿(mǎn)足客戶(hù)度假需求設(shè)置的游憩場(chǎng)所7000平方米：商店、娛樂(lè)城、餐廳、冷食店、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)綜合體育場(chǎng)地，以上功能可與會(huì)所共同設(shè)置。第五部分 開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排2005年5月底：上報(bào)國(guó)安集團(tuán)審批。2005年6月：獲得集團(tuán)審批通過(guò)，國(guó)有土地使用權(quán)證變更至大通名下。2005年6-7月：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、控制性詳規(guī)出臺(tái)，報(bào)政府有關(guān)部門(mén)審批。2005年8-9月：取得規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃工程許可證，開(kāi)工證，開(kāi)工建設(shè)，開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。2005年10月：取得銷(xiāo)售許可證，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。2006年3月底：項(xiàng)目竣工入住。第六部分 投資收益分析一、 測(cè)算依據(jù)：1、 總建筑面積按240000平方米2、 可銷(xiāo)售面積按230000平方米3、 銷(xiāo)售均價(jià)4000元/平方米4、 土地售價(jià)15萬(wàn)/畝二、 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：總銷(xiāo)售收入9.2億元，凈利潤(rùn)1.2593億元。三、 千舟灣項(xiàng)目測(cè)算表：千舟灣項(xiàng)目測(cè)算表靜態(tài)回報(bào)分析項(xiàng)目詳情 數(shù)量 單位 比例 備注 規(guī)劃建設(shè)用地面積 400,000.00 平方米代征城市公共用地面積 平方米其中:代征道路用地面積 平方米 代征綠化用地面積 平方米項(xiàng)目總建筑面積 243,000.00 平方米地下建筑面積 3,000.00 平方米地上總建筑面積 240,000.00 平方米住宅建筑面積 230,000.00 平方米商業(yè)和會(huì)所建筑面積 10,000.00 平方米容積率 0.60 可售面積 230,000.00 平方米車(chē)位配比地上車(chē)位 1,000 個(gè) 地下車(chē)庫(kù) - 車(chē)位總數(shù) 1,000 個(gè)銷(xiāo)售 均價(jià)( ￥/ m2) 備注 面積( m2) 銷(xiāo)售小計(jì) 銷(xiāo)售收入(￥百萬(wàn)) 住宅 4,000.00 精裝 230,000.00 920.00 銷(xiāo)售總收入 920.00 減 ：營(yíng)業(yè)稅 3.0%（5%營(yíng)業(yè)稅至少可返還40%) (27.60)城市維護(hù)建設(shè)稅0.0%（營(yíng)業(yè)稅7%的城建稅可減免) - 教育費(fèi)附