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四 蘇州市土地分割登記案例分析 一 土地分割登記的基本思路土地管理部門對需分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行申請 調(diào)查 審核 注冊 并頒發(fā) 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 轉(zhuǎn)讓后房地產(chǎn)權(quán)利人憑 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 及其相關(guān)證件辦理土地使用權(quán)變更登記 具體含義如下 1 從土地登記的角度看 是一種預(yù)登記2 從土地交易的管理角度看 是轉(zhuǎn)讓的許可登記 3 只涉及組合宗地 是組合宗劃分方法的進(jìn)步 4 不是實物分割 而是產(chǎn)權(quán)分割或權(quán)利分割 實質(zhì)上是土地分?jǐn)?5 主要思想是建立國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可制度 頒發(fā) 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 提高行政效率和行政水平 降低社會管理成本 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 的一般規(guī)定 1 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 是該宗地準(zhǔn)予分割轉(zhuǎn)讓的法律憑證 2 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 在分割單元房產(chǎn)售出前 由房地產(chǎn)開發(fā)商持有 售出后由房產(chǎn)購買者持有 3 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 是分割宗地 國有土地使用證 的附件 分割單元房產(chǎn)售出前 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 所登記的分?jǐn)偯娣e之和等于該宗地 國有土地使用證 所登記的面積 分割單元出售后 房地產(chǎn)開發(fā)商對該宗地的國有土地使用權(quán)面積是該宗地現(xiàn)存 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 所登記的分?jǐn)偯娣e之和 4 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 已包含有土地權(quán)屬變更登記申請所需填報的內(nèi)容 分割單元轉(zhuǎn)讓后 轉(zhuǎn)讓方和受證方在 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 變更登記申請書 有關(guān)欄目簽字確認(rèn)后 作為轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人辦理土地使用權(quán)變更登記的申請書 二 宗地的劃分方法 1 由一個權(quán)屬主所有或使用的相連成片的用地范圍劃分為一宗地 2 如果同一個權(quán)屬主所有或使用不相連的兩塊或兩塊以上的土地 則劃分為兩個或兩個以上的宗地 3 如果一個地塊由若干個權(quán)屬主共同所有或使用 實地又難以劃分清楚各權(quán)屬主的用地范圍的 劃為一宗地 稱組合宗 4 對一個權(quán)屬主擁有的相連成片的用地范圍如果土地權(quán)屬來源不同 或樓層數(shù)相差太大 或存在建成區(qū)與未建成區(qū) 如住宅小區(qū) 或用地價款不同 或使用年期不同等情況 在實地又可以劃清界限的 可劃分成若干宗地 三 蘇州的宗地劃分方法1 住房改革中宗地的劃分2 企業(yè)改制中宗地的劃分3 住宅商品房宗地的劃分具體情況較復(fù)雜 略舉幾例說明 四 宗地的地籍調(diào)查包括房屋調(diào)查 宗地調(diào)查 土地產(chǎn)權(quán)單位 土地分割單元 調(diào)查 如房地合一管理 兩種調(diào)查同時進(jìn)行 如房地分管 房屋調(diào)查資料必須移交給土地管理部門 1 房屋調(diào)查 由房產(chǎn)部門完成 按房屋調(diào)查的相關(guān)規(guī)范進(jìn)行 2 宗地調(diào)查權(quán)屬 權(quán)利人 年期 權(quán)源等位置 界址 四至等利用 按規(guī)定面積 宗地總面積 土地分?jǐn)偯娣e質(zhì)量 暫不調(diào)查 編號 宗地號 門牌號等 3 土地產(chǎn)權(quán)單位調(diào)查 分割單元 土地產(chǎn)權(quán)單位調(diào)查 宗地內(nèi)的分割情況 內(nèi)容主要包括 每一交易 分割 單元的建筑面積 每一分割單元的房產(chǎn)編號 每一分割單元的用途 每一分割單元的土地分?jǐn)偯娣e 每一分割單元的使用權(quán)類型 每一分割單元的使用權(quán)終止日期 4 地籍調(diào)查資料 1 分割宗地地籍調(diào)查成果 地籍調(diào)查法人代表身份證明書 指界委托書 分割宗地 地籍調(diào)查表 分割宗地的宗地圖 宗地分割情況調(diào)查表 2 分割后剩余土地的地籍調(diào)查成果 地籍調(diào)查法人代表身份證明書 指界委托書 分割后剩余土地 地籍調(diào)查表 分割后剩余土地宗地圖 五 土地分割登記的程序 土地分割登記工作程序可分為分割登記申請 地籍調(diào)查 審核 注冊登記 頒發(fā)證書五個階段 1 申請 1 申請人 土地分割登記的申請人為依法取得國有土地使用權(quán) 領(lǐng)取 國有土地使用證 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)商 或其他需要分割轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地使用權(quán)權(quán)利人 2 申請時間 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工或單體建筑物竣工驗收合格后即可申請分割登記 3 申請人應(yīng)提交的材料申請人應(yīng)提交的材料包括二類 一類是每一分割宗地的申請材料 另一類是被分割后剩余土地宗地的申請材料 分割宗地的申請材料土地分割登記申請書申請人身份證明 包括 土地登記法人代表身份證明書 土地登記委托書 等原 國有土地使用證 建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證 公安機(jī)關(guān)出具的建筑物正式公安編號證明 宗地分割情況申報 調(diào)查表 被分割后剩余土地的申請材料土地登記申請書申請人身份證明 國有土地使用證 2 調(diào)查土地登記申請受理人員將受理的土地分割登記申請資料移交地籍調(diào)查人員 由調(diào)查人員對分割宗地進(jìn)行地籍調(diào)查 地籍調(diào)查完畢后 把地籍調(diào)查資料連同分割登記申請資料再一并移交給土地登記審核人員 3 審核土地登記人員根據(jù)申請人所提交的申請資料和地籍調(diào)查員提交的地籍調(diào)查資料進(jìn)行審核 審核時嚴(yán)格按照國家 土地登記規(guī)則 等規(guī)定辦理 同時在審核時要注意分割宗地是否有土地使用權(quán)抵押情況 經(jīng)審核 符合規(guī)定要求的 土地登記人員填寫 土地登記審批表 土地分割登記經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后 方可進(jìn)行注冊登記 4 注冊登記分割登記后原宗地地號已發(fā)生變化 因此對分割宗地和分割后剩余土地宗地 分別新建 土地登記卡 分割宗地 土地登記卡 上除記錄 土地登記規(guī)則 規(guī)定的內(nèi)容外 在備注欄內(nèi)再注記該宗地的總建筑面積數(shù)和 土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 數(shù)量 5 頒發(fā)證書根據(jù) 土地登記 填制 國有土地使用證 和 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 并將證書頒發(fā)給房地產(chǎn)開發(fā)商 分割宗地的 國有土地使用證 除填寫 土地登記規(guī)則 規(guī)定的內(nèi)容外 在記事欄目內(nèi)還要記錄該宗地共有 國有土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓許可證 的數(shù)量及相關(guān)規(guī)定 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 的內(nèi)容及填寫方法 1 編號 分割宗地土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證順序號 2 土地使用者填寫房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)名稱 3 土地證號分割宗地土地證號 4 宗地狀況 座落分割宗地公安編號圖號分割宗地所在地籍圖的圖幅號地號分割宗地的地籍編號使用權(quán)類型出讓或劃撥等用途分割宗地的批準(zhǔn)用途宗地面積分割宗地土地面積終止日期土地使用權(quán)限的終止時間 5 分割狀況 座落分割單元的公安編號 一般與房產(chǎn)登記的房號相同地號分割宗地的地籍編號面積分割單元土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e用途分割單元土地用途使用權(quán)類型 終止日期與宗地狀況欄相同 6 發(fā)證機(jī)關(guān) 土地管理機(jī)關(guān)名稱并蓋章 7 日期 發(fā)證機(jī)關(guān)填制 分割轉(zhuǎn)讓許可證 的日期 六 分割單元土地變更登記 分割單元 即房屋某一套 室 交易后 辦理土地使用權(quán)變更登記的程序為 申請 權(quán)屬審核 注冊登記 頒發(fā)證書 與一般登記不同支出 1 申請的差異 通常的做法是轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人同時到場申請 實施了分割登記后 由于對所需變更登記的內(nèi)容進(jìn)行了預(yù)登記 因此無須雙方同時來辦理申請登記 只需購房者持有關(guān)資料即可申請辦理 申請資料 國有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 2 審核土地登記初審人員對需要登記的資料進(jìn)行初審 初審人員輸入地號和 土地登記收件單 編號 選定分割單元號 即交易房產(chǎn)的房號 輸入工作就完成 土地登記審批表 的其他內(nèi)容 如編號 土地使用者名稱 土地座落 圖號 地號 面積 用途 終止日期及初審意見等內(nèi)容即可由電腦自動從信息庫中提取生成 完成初審 3 領(lǐng)證簽收改進(jìn)的做法是 將 土地登記收件單 增設(shè)領(lǐng)證人簽字欄 賦予收件單雙重功能 即原有收件單的功能和領(lǐng)證簽收薄的功能 收件單由申請人收存時發(fā)揮原收件單的功能 即收件收據(jù)和領(lǐng)取土地證書憑據(jù)的功能 領(lǐng)證簽收交土地部門收存時發(fā)揮領(lǐng)證簽收薄的功能 土地部門將收存的收件單可按時間順序裝訂成冊制成 土地證書簽收薄 這樣改進(jìn)的理由是 1 土地登記收件單 上的內(nèi)容基本包含了 土地證書簽收薄 的內(nèi)容 將 收件單 裝訂成冊同樣發(fā)揮了領(lǐng)證簽收的作用 2 土地登記收件單 這張收件單據(jù)得到了繼續(xù)利用 無需再印制 土地證書簽收薄 3 原有信息得到了充分利用 減少了重復(fù)勞動 領(lǐng)證時不要重復(fù)填寫土地使用者名稱 地址 圖號 地號等 4 通過改進(jìn) 使領(lǐng)證簽收工作減少了浪費 節(jié)約了資源 提高了效率 查證和簽收過程由原來的每次5 8分鐘縮短為1分鐘以內(nèi) 解決了多年來群眾領(lǐng)證排長隊的難題 七 蘇州市新土地分割登記辦法實施前后的對比 1 提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法用地的自覺性 為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供了保障 2 極大地方便了群眾辦證 為提高土地登記發(fā)證率 擴(kuò)大登記覆蓋面創(chuàng)造了條件 3 提高了土地管理部門辦理土地登記的工作效率 為規(guī)范土地登記 強(qiáng)化服務(wù)打下了基礎(chǔ) 提高依法用地的自覺性 為市場的健康發(fā)展提供了保障 以往對房地產(chǎn)開發(fā)用地雖然也進(jìn)行了常規(guī)性的建設(shè)用地竣工驗收 登記等管理工作 但這主要是對有用地批文項目進(jìn)行的管理 對產(chǎn)生的違法用地主要依靠土地監(jiān)察部門的查處來解決 通過實施分割登記 對房地產(chǎn)市場的管理實現(xiàn)了二個轉(zhuǎn)變 一是對房地產(chǎn)違法用地的管理由事后的查處轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑暗目刂?二是對房地產(chǎn)用地的監(jiān)督 由土地部門一家監(jiān)督轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽咳鐣谋O(jiān)督 2 方便群眾 提高登記發(fā)證率 擴(kuò)大登記覆蓋面 土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 解決了購房者不會填寫申請書的困難并且減少了申辦土地證所需提交的資料 有了 土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 會在購房者心中直接反映出用 土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 換 土地使用證 的思想 群眾容易理解接受 實際上土地管理部門所發(fā)的 土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可證 又起到了對每一個購房者在購房后告知其應(yīng)該辦理土地登記的提示作用 從而大大提高了房地產(chǎn)交易土地登記發(fā)證率 從蘇州市區(qū)歷年來受理的房地產(chǎn)交易申報量變化可以得到明顯的反映 1997年為2700份 房地產(chǎn)交易申報量 1998年為3800份1999年為7480份2000年為15100份2001年為24000余份 基本接近實際交易變更量 1 從審查土地權(quán)屬 面積等工作量來看 辦理土地登記時 土地部門對每一套房屋的變更申請都要經(jīng)過受理申請 土地登記初審 土地管理部門的審核 發(fā)證機(jī)關(guān)批準(zhǔn)等4道程序的審查 即需4個人次 實施分割登記前 需同時對轉(zhuǎn)讓雙方的內(nèi)容進(jìn)行審查 這樣 一套房屋變更需審8個人次 900套住宅共需審查7200人次 8 900 7200 實施分割登記后 土地管理部門只需對轉(zhuǎn)讓前40幢房屋 即40宗地 的權(quán)屬 面積等進(jìn)行審查 審查160人次 4 40 160 工作量減少7080人次 工作效率提高了40多倍 3 提高工作效率 規(guī)范土地登記 2 從登記工作時間上來看 實施分割登記前蘇州市商品房交易辦理土地證書承諾時間為60天 實施分割登記后 承諾時間改為10個工作日 時間縮短了45天 現(xiàn)在又在試行當(dāng)場辦證 力爭在15 20分鐘內(nèi)辦結(jié) 時間上從60天即336個工作時完成變?yōu)?5分鐘完成 時間效率將提高1000多倍 336小時 60分鐘 20分 1008 3 從節(jié)省社會勞動力來看 原來開發(fā)商辦理變更登記需往返二次 即申報 領(lǐng)證各一次 900套商品房需往返1800次 實施分割登記后 開發(fā)商只要在每期工程結(jié)束后 辦理分割證往返二次 三期開發(fā)只需往返6次 減少往返1794次 在實行當(dāng)場辦證后 購房者由原來的往返二次減為往返一次 900套商品房又減少了900次 這樣900套商品房可減少往返2694人次 八 蘇州土地分割登記頒發(fā)存在的不足 1 僅是平面分割2 剩余公共土地面積的問題 最好不要有剩余面積 3 宗地劃分問題 應(yīng)結(jié)合建設(shè)項目規(guī)劃進(jìn)行宗地劃分 如住宅 別墅 低層 多層 小高層 高層4 沒有涉及如抵押分割 立體分割 地價分割等問題 例如 假設(shè)在一個1000平方米的住宅小區(qū) 有一幢10層公寓占地面積為200平方米 建筑面積為2000平方米 另一幢別墅占地面積也為200平方米 建筑面積為400平方米 那么 如果按照整個小區(qū)作為一宗地 則公寓每平方米建筑面