商場(chǎng)招商執(zhí)行方案

新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 1 of 30 新大陸 銀座商廈 - 招商 整 體執(zhí)行方案 - - 商業(yè)合城 - 2006-12-01 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 2 of 30 目 錄 一、 招商執(zhí)行方案基本原則 。 1. 方向?qū)嵤┰瓌t 。 2. 各樓層業(yè)態(tài)方向說(shuō)明 。 3. 價(jià)格策略 。 4. 招商條件 。 5. 基礎(chǔ)傳播信息 。 二、 招商計(jì)劃實(shí)施的基礎(chǔ)板塊策略 。 1. 基礎(chǔ)板塊策略說(shuō)明 。 2. 板塊劃分 。 三、 目前的招商實(shí)施計(jì)劃及推廣支持計(jì)劃 。 1. 階段一。 2. 階段二。 3. 階段三。 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 3 of 30 招商執(zhí)行方案基本原則 。 一、 方向?qū)嵤┰瓌t 。 1. 維護(hù)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的 平衡 原則， 令 零售、餐飲、娛樂(lè) 等 業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 在商場(chǎng)內(nèi)得到平衡發(fā)展 。 2. 維護(hù)商場(chǎng)的統(tǒng)一主題形 象原則 ，杜絕招進(jìn)有違于商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主題的經(jīng)營(yíng)商。 3. 注意功能和形式的同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ)原則 ， 禁止盲目招進(jìn)同一類型的經(jīng)營(yíng)商，避免經(jīng)營(yíng)業(yè) 態(tài) 與種類的同 質(zhì) 化。 4. 招商順序主力店先，輔助店后的原則。 5. 圍繞 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃亮點(diǎn)及核心主力店 而制定的 招商 版塊 布局原則。 6. 放水養(yǎng)魚(yú)的招商價(jià)格原則。 7. 經(jīng)營(yíng)方式的選擇原則 ，同類經(jīng)營(yíng)商中合作條件更佳者優(yōu)先 。 8. 特殊經(jīng)營(yíng)商招商優(yōu)惠原則。 二、 各樓層業(yè)態(tài)方向說(shuō)明 。 1. 2F/時(shí)尚生活 館。 1） 核心業(yè)態(tài) ：品牌生活超市 /品牌零食超市 /品牌餐飲 。 2） 普遍業(yè)態(tài) ：品牌時(shí)尚服飾 /品牌時(shí)尚精品 /鞋 /鐘表 /皮鞋 /皮具 。 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 4 of 30 3） 主力商家：屈 臣氏、千色店、春之花、沙芭 哇 、必勝客 。 4） 品牌商家： Theme、百絲、百圖、 Swatch、 古 川琦、 70/30、 2%、達(dá)芙妮、 A-look、時(shí)間廊、眼鏡 88、信步、百麗、 鄉(xiāng)村路 、美的鞋 。 2. 3F/時(shí)尚休閑 館。 1） 核心業(yè)態(tài) ：特色餐飲 /兒童樂(lè)園 /電臺(tái) 直播室 /發(fā)廊 2） 普遍業(yè)態(tài) ：時(shí)尚雜志 /音像 /品牌兒童精品 /文具 /玩具 /休閑品牌服飾 。 3） 主力商家： Qoo游樂(lè)園、食尚引 、 金 牛角 、 傲發(fā)社 4） 品牌商家： Qoo、 Pucca、班尼路、 Sparkle、迪士尼、 QQ、森馬、三福、Hello kitty。 3. 4F/流行 生活 館。 1） 核心業(yè)態(tài) ：零食超市 /女性精品 /廣州主題館。 2） 普遍業(yè)態(tài) ：品牌潮流服飾 /潮流精品 /飾品 /表 /圍巾 /帽 /首飾 /牛仔 /化妝品。 3） 主力商家：哎呀呀、春之花、頂好、桃園、沙芭 哇。 4） 品牌商家： VAF、 馬可 、 le-paco、 A-one、 360o、 JOJO、香水加 油站 、訊 馳 時(shí)尚手機(jī)、 70/30、 MasterMind、壹潮流、木果果木。 4. 5F/流行 體驗(yàn) 館。 1） 核心業(yè)態(tài) ：特色餐飲 /特色主題街區(qū) 。 2） 普遍業(yè)態(tài) ：動(dòng)漫 /網(wǎng)游 /街頭文化 /軍事 /戶外用品 。 3） 主力商家： 湯飽寶、許留山、真功夫 、 文廟坪 、 無(wú)賴制造 。 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 5 of 30 4） 普遍商家： 戶外用品 /運(yùn)動(dòng)服裝 /極限運(yùn)動(dòng)用品 /軍事用 品 /動(dòng)漫 /網(wǎng)游 /大頭貼 /發(fā)廊 /DIY/美容美甲 。 三、 項(xiàng)目總體的價(jià)格策略 。 1. 制定價(jià)格策略的依據(jù) 。 1） 價(jià)格 的制 定前提是 根據(jù)發(fā)展商所要求的月租金收益而制定 ： 第一年 月 租金收益為￥ 780,000元 。 第二年 月 租金收益為￥ 960,000元 。 第三年 月 租金收益為￥ 1,200,000元 。 2） 根據(jù) 目前 的平面規(guī)劃圖而制定，若平面圖有所改動(dòng)，也需要 做 出調(diào)整。 2. 基本的價(jià)格政策 。 1） 項(xiàng)目的二至五層，于各層抽取一部分面積用作與大型品牌主力商的合作形式，以此帶動(dòng)招商以及整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)（ 由于與該些主力商家的最終合作形式還未正式 確 定，所以用以合 作部分面積 的 租金將暫設(shè)為 “零 ”，以便于日后進(jìn)行調(diào)整操作）。 2） 除以上之外，還 將 于每層抽取 部分 面積 實(shí)施租金 優(yōu)惠政策，以進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目的招商及經(jīng)營(yíng)效果（ 實(shí)施 優(yōu)惠政策部分的面積以底 線 租金出租）。 3） 以上 面積之外，其余 部分 均采取正常 租金標(biāo)準(zhǔn)及 出租模式進(jìn)行招商。 3. 項(xiàng)目整體租金制定標(biāo)準(zhǔn) 。 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 6 of 30 1） 制定 第三年 的月租金收益 標(biāo)準(zhǔn) 作為 租金 基準(zhǔn)（ 100%） 。 2） 第二年月租金 標(biāo)準(zhǔn) 相當(dāng)于租金 基準(zhǔn) 的 80%，第一年月租金 標(biāo)準(zhǔn) 相當(dāng)于租金 基準(zhǔn) 的 65%。 3） 除此之外，不作任何 租金 遞增。目的是使商家認(rèn) 同 發(fā)展商 愿意 在商家的經(jīng)營(yíng)培養(yǎng)期間 做 出非常大的租金優(yōu)惠 的誠(chéng)意 。 4. 商鋪?zhàn)饨鹬贫ㄔ瓌t 。 1） 面積小 。 2） 接 近中庭 或 店面面向中庭 。 3） 擁有 雙 門面 。 4） 交通條件優(yōu)越 。 符合以上條件的商鋪?zhàn)饨?單價(jià)要求 較高，相反，租金 單價(jià)要求 相對(duì)較低 。 5. 各層商鋪數(shù)量及 建筑面積 明細(xì) 。 1） 2F： 商鋪總數(shù) 114間 ，建筑面 積 3,022m， 實(shí)用率 50%。 2） 3F： 商鋪總數(shù) 141間 ，建筑面 積 3,018m， 實(shí)用率 50%。 3） 4F： 商鋪總數(shù) 140間 ，建筑面 積 2,857m， 實(shí)用率 50%。 4） 5F： 商鋪總數(shù) 158間 ，建筑面 積 2,964m， 實(shí)用率 50%。 6. 各層擬讓利優(yōu)惠及合作部分的面積 統(tǒng)計(jì)。 1） 2F： 讓利部分面積 1,113 m， 合作部分面積 262m， 占 2F總 建筑面積的45.5%。 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 7 of 30 2） 3F： 讓利部分面積 430 m， 合作部分面積 529m， 占 3F總 建筑面積的31.8%。 3） 4F： 讓利部分面積 為零 ， 合作部分面積 782m， 占 4F總 建筑面積的 31.8%。 4） 5F： 讓利部分面積 398 m， 合作部分面積 172m， 占 5F總 建筑面積的19.2%。 5） 2F5F 讓利部分 總 面積 1,941m， 合作部分面積 1,745m， 總 讓利優(yōu)惠及合作部分的面積 3,686m， 占 2F5F總 建筑面積的 31%。 7. 各層 租金 基準(zhǔn) 單價(jià) 設(shè)計(jì)。 1） 2F： 92-154-185-200-231-277-292-308-462 2） 3F： 62-123-138-154-185-215 3） 4F： 62-77-92-100-108-123-138-154 4） 5F： 31-46-62-77-85-92-108-123 8. 各年各層月租金總價(jià)和月租金均價(jià)（合作部分面積除外） 。 樓 層 首年（ 65%） 第二年（ 80%） 第三年（ 100%） 租金總價(jià) 均價(jià) 租金總價(jià) 均價(jià) 租金總價(jià) 均價(jià) 2F 298,490 99 367,372 122 459,215 152 3F 214,850 71 264,431 88 330,538 110 4F 134,790 47 165,895 58 207,369 73 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 8 of 30 5F 117,980 40 145,206 49 181,508 61 合計(jì) 766,110 - 942,904 - 1,178,639 - 9. 發(fā)展商期望的租金收益與 本計(jì)劃 租金收益對(duì)比 。 年度 發(fā)展商期望租金收益 現(xiàn) 計(jì)劃 租金收益 租金收益差額 首年 780,000元 766,110元 13,890元 第二年 960,000元 942,904元 17,096元 第三年 1,200,000元 1,178,630元 21,370元 10. 租金收益差額回收方式的組成部分 。 1） 通過(guò)與各主力商家采取多種形式的合作所收取的 營(yíng)業(yè)性 收入。 2） 通過(guò)經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)構(gòu)建 及有效 的推廣支持， 令招商態(tài)勢(shì)形成主動(dòng)從而有可能在招商中后期提升剩余 商鋪的 租金標(biāo)準(zhǔn) ， 增加 租金收益。 11. 租金收益差額 換算的租金壓力。 1） 由于二至五層各劃分出一部分面積，用作與大型主力合作分成的模式出租，以構(gòu)建經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)作為招商及經(jīng)營(yíng)的支持，導(dǎo)致收益未能達(dá)到發(fā)展商的期望值，通過(guò)以下計(jì)算，可以得出用作合作分成部分的面積每平方 /月 所需要承受的租金壓力。 首年收益差額 /合作部分總面積 8元 /m2 (76611017458) 第二年收益差額 /合作部分總面積 10元 /m2 (942904174510) 第三年收益差額 /合作部分總面積 13元 /m2 (1178630174513) 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 9 of 30 2） 根據(jù)以上的計(jì)算所得，首年、第二年、第三年 與 主力商 家合作 所承受的租金均不超過(guò) 15元 /月 /m2，主力商家的經(jīng)營(yíng)收入對(duì)填補(bǔ)以上差額 幾乎 沒(méi)有任何壓力。 四、 招商條件 。 1. 入場(chǎng)費(fèi) 。 由于將會(huì)為每一層引入主力商家，形成各層不同的經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)，而主力商家也能帶來(lái)大量人流，為其他散戶的經(jīng)營(yíng)形成有力的支持，致使項(xiàng)目整體的價(jià)值得到 大大提高，更為商家?guī)?lái)在此經(jīng)營(yíng)必定成功的信念和信心，所以應(yīng)根據(jù)各層的具體情況制定商鋪的入場(chǎng)費(fèi)。 2F 面積 入場(chǎng)費(fèi) 間數(shù) 1375 m2 0（暫免） 共 34間 10m以下 5,000元 /間 10間 12 m13m 10,000元 /間 4間 14m15m 12,000元 /間 9間 16m 14,000元 /間 4間 17m19m 15,000元 /間 18間 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 10 of 30 20m22m 16,000元 /間 5間 25m30m 21,000元 /間 18間 30m以上 30,000元 /間 12間 合共： 1,342,000元 3F 面積 入場(chǎng)費(fèi) 間數(shù) 959m2 0（暫免） 共 29間 10m以下 4,000元 /間 7間 10m14m 8,000元 /間 38間 15m 9,000元 /間 2間 16m18m 10,000元 /間 8間 19m20m 12,000元 /間 22間 22m28m 15,000元 /間 30間 30m32m 18,000元 /間 2間 35m以上 25,000元 /間 3間 合共： 1,255,000元 4F 面積 入場(chǎng)費(fèi) 間數(shù) 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 11 of 30 782m 0（暫免） 27 10m以下 2,500元 /間 7 10m20m 5,000元 /間 64 20m以上 8,000元 /間 42 合共： 673,500元 5F 面積 入場(chǎng)費(fèi) 間數(shù) 570 m 0（暫免） 23 10m以下 2,000元 /間 26 10m20m 3,000元 /間 48 20m以上 5,000元 /間 61 合共： 501,000元 預(yù)期入場(chǎng)費(fèi)總收入： 3,771,500元 2. 二、三層的租金 繳 付方式和優(yōu)惠政策 。 1） 兩種 繳 付方式 ：一 季度或半年一繳 。 2） 按季度繳付租金 ： 首年租金優(yōu)惠 68%、第二年租金優(yōu)惠 83%。 3） 一次性繳 付 半年租金 ： 首年租金優(yōu)惠 65%、第二年租金優(yōu)惠 80%。 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 12 of 30 3. 四、五層的租金 繳 付方式和優(yōu)惠政策 。 1） 兩 種繳付方式 ： 半年一繳或一年一繳 。 2） 一次性繳 付半年租金 ： 首年租金優(yōu)惠 68%、第二年租金優(yōu)惠 83%。 3） 一次性繳 付一年租金 ： 首年租金優(yōu)惠 65%、第二年租金優(yōu)惠 80%。 4. 成交條件 。 1） 簽定認(rèn)租書收取 RMB5,000元定金， 5天內(nèi)簽定正式合同。 2） 簽定合同時(shí) 收取 入場(chǎng)費(fèi)和 2個(gè)月租金作為 合同 押金，在 約定之 交鋪日必須 按照繳付方式交 齊應(yīng)付租 金 ，辦理收鋪手續(xù)。 3） 管理費(fèi) RMB15元 / m。 4） 能源費(fèi)用分?jǐn)?RMB10/m。 5） 免租期為 2個(gè)月 。 五、 招商方式 。 1. 方式 一 。 1） 一般品牌商家或散戶。 2） 正常收取租金及入場(chǎng)費(fèi)。 2. 方式 二 。 1） 品牌商家特色商家（時(shí)尚數(shù)碼、時(shí)尚發(fā)廊、特色餐飲等）。 2） 租金給予優(yōu)惠免入場(chǎng)費(fèi)。 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 13 of 30 3. 方式 三 。 1） 主力核心商家（桂林人、屈臣氏、千色店、必勝客等）。 2） 租金保底（樓層年均租金的 50%保底），免入場(chǎng)費(fèi)合作分成，服飾百貨類 按 1520%計(jì)取，餐飲類按 58%計(jì)取，保底分成或兩者取其高。 4. 方式 四 。 1） 主力核心商家（屈臣氏、千色店、必勝客、食尚引 、 VAF、 70/30、馬可等）。 2） 免租金免入場(chǎng)費(fèi)合作分成，服飾百貨類按 1525%計(jì)取，餐飲類按 510%計(jì)取。 5. 方式 五 。 1） 主力核心商家（酷兒兒童游樂(lè)場(chǎng)、春之花零食、廣州流行館等）。 2） 免 租金免進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，甲方提供裝修，合作分成，服飾百貨類按 2030%計(jì)取，餐飲類按 815%計(jì)取。 六、 項(xiàng)目的基礎(chǔ)傳播信息。 1. 硬件規(guī)劃。 1） 在首層?xùn)|、北方向設(shè)置以電動(dòng)手扶梯及步行梯組成的往二層、 M層的醒目的項(xiàng)目主體出入口。 2） 由觀光梯、雙向電動(dòng)手扶梯及步行梯組成的立體垂 直交通組織系統(tǒng)。 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 14 of 30 3） 近 200平方米的中庭，及由二層直通四層的長(zhǎng)沙首創(chuàng) 的快速扶手電梯。 4） 近 300個(gè)停車位的機(jī)械智能化設(shè)計(jì)的負(fù)一層停車場(chǎng)。 5） 五層樓頂?shù)拈L(zhǎng)沙首創(chuàng)的戶外運(yùn)動(dòng)公園。 6） 嶄新的彩虹步梯、液晶飛碟及室內(nèi)環(huán)境裝飾設(shè)計(jì)。 7） 眩目亮麗的建筑外觀設(shè)計(jì)。 8） 由首層外廣場(chǎng)、二層中庭、五層樓頂組成的立體展示及推廣平臺(tái)。 2. 商家進(jìn)駐 。 1） 項(xiàng)目的主力經(jīng)營(yíng)商由廣州及沿海地區(qū)引進(jìn)，大部分為長(zhǎng)沙地區(qū)首次亮相的潮流品牌。 2） 每一樓層、每一區(qū)域都將由具有強(qiáng)號(hào)召力的主力經(jīng)營(yíng)商引領(lǐng)經(jīng)營(yíng)，確保商場(chǎng)內(nèi)每一區(qū)域足夠的客流和人氣。 3） 主力經(jīng)營(yíng)商囊括吃、喝、玩、購(gòu)等多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，不但有最潮流的服裝、精品、妝飾，更有最熱最火的明星館、唱片店、手機(jī)鋪、網(wǎng)游站、游樂(lè)場(chǎng)和社交會(huì)所。 3. 潮流文化與廣州之間的互動(dòng)關(guān)系 。 1） 由于商場(chǎng)的策劃、招商及運(yùn)營(yíng)管理均由來(lái)自廣州的資深商場(chǎng)管理公司負(fù)責(zé)，因此商場(chǎng)將體現(xiàn)更多的與廣州及沿海地區(qū)流行文化的互動(dòng)和溝通。 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 15 of 30 2） 這些互動(dòng)包括將引進(jìn)廣州及沿海地區(qū)的流行品牌經(jīng)營(yíng)商入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)亦將在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)期間不斷推出與廣州地區(qū)潮流文化、藝術(shù)、資訊的交流或合作，營(yíng)造及引領(lǐng)長(zhǎng)沙地區(qū)真正的潮流文化。 4. 經(jīng)營(yíng)模式 。 1） 發(fā)展商投入巨資全力打造商場(chǎng)亮麗 的硬件設(shè)施和運(yùn)營(yíng)亮點(diǎn)，并傾力引進(jìn)眾多有實(shí)力和號(hào)召力的品牌經(jīng)營(yíng)商入場(chǎng)，充分反映了發(fā)展商與眾商家共同及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)的誠(chéng)意和信心。 2） 商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理由來(lái)自廣州的資深商場(chǎng)管理公司負(fù)責(zé)，將體現(xiàn)有別于目前長(zhǎng)沙地區(qū)商業(yè)管理水平的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，具體將在推動(dòng)商場(chǎng)大眾傳播形象、促進(jìn)商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)、幫助眾商家提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)上著力，主動(dòng)運(yùn)用有效的推廣手段營(yíng)造互動(dòng)的消費(fèi)與流行文化氣氛，促成消費(fèi)者的到達(dá)和消費(fèi)，并促進(jìn)商家間的多贏互利。 3） 舉例來(lái)說(shuō)，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司將投入資金與資源，實(shí)施商場(chǎng)會(huì)員制，以贈(zèng)品、明星、流行文化活動(dòng)等為焦點(diǎn)吸引會(huì)員加盟以 奠立商場(chǎng)的基礎(chǔ)與忠實(shí)消費(fèi)群，并促進(jìn)他們的慣常到達(dá)及消費(fèi)。 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 16 of 30 招商計(jì)劃實(shí)施的基礎(chǔ) 版 塊策略 。 一、 基礎(chǔ)版塊策略說(shuō)明 。 1. 所謂的基礎(chǔ)版 塊 策略，即是以點(diǎn)帶面 、 以 面 推動(dòng) 整體而 產(chǎn)生極具影響力的效應(yīng) 策略。 2. 具體而言，是指以商場(chǎng)的主力品牌經(jīng)營(yíng)商及硬件亮點(diǎn)為核心，將商場(chǎng)分割為多個(gè)局部區(qū)域，而每一個(gè)區(qū)域?qū)⒂梢粋€(gè)或多個(gè)主力品牌經(jīng)營(yíng)商或硬件亮點(diǎn)帶動(dòng)經(jīng)營(yíng)提升，并相應(yīng)地影響招商執(zhí)行。 3. 招商實(shí)施的版塊策略為根據(jù)主力品牌經(jīng)營(yíng)商及硬件亮點(diǎn)的準(zhǔn)備進(jìn)度，分階段地向市場(chǎng)推出與該主力品牌經(jīng)營(yíng)商及硬件亮點(diǎn)相對(duì)應(yīng)的局部面積進(jìn)行目標(biāo)性招商，并支持予相 對(duì)應(yīng)的傳播信息及推廣計(jì)劃，該區(qū)域面積招商完成后再進(jìn)行下一個(gè)區(qū)域的目標(biāo)性招商。策略的執(zhí)行規(guī)避慣常的全面招商、傳播信息全面發(fā)布的一般做法。 二、 版塊劃分。 1. 版塊一。 樓層 商鋪數(shù) 量 總面積 合作模式 輻射 范圍 2F 23間 1113m2 保底分成 商鋪數(shù) 量 總面積 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 17 of 30 - 23間 542m2 目標(biāo)核心業(yè)態(tài) /品牌 - 零食超市、品牌餐飲、生活超市 。 - 屈臣氏、千色店、春之花、沙芭 哇 、必勝客 等。 2. 版塊二。 樓層 商鋪數(shù) 量 總面積 合作模式 輻射 范圍 2F 2間 62m2 合作分成 商鋪數(shù) 量 總面積 - 14間 262m2 目標(biāo)核心業(yè)態(tài) /品牌 - 時(shí)尚鞋帽、眼鏡、鐘表、特色飲品 。 - 巴克閃冰、 JOJO、 SWATCH、眼鏡 88等。 3. 版塊三。 樓層 商鋪數(shù) 量 總面積 合作模式 輻射 范圍 2F 3間 104m2 合作分成 商鋪數(shù) 量 總面積 - 20間 317m2 目標(biāo)核心業(yè)態(tài) /品牌 - 時(shí)尚品牌服飾 。 - 古 川琦、 70/30等 。 4. 版塊四。 樓層 商鋪數(shù) 量 總面積 合作模式 輻射 范圍 2F 6間 96m2 合作分成 商鋪數(shù) 量 總面積 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 18 of 30 - 23間 526m2 目標(biāo)核心業(yè)態(tài) /品牌 - 時(shí)尚服飾、鞋 。 - 百絲、百圖、信步、百麗 、 鄉(xiāng)村路 等。 5. 版塊五。 樓層 商鋪數(shù) 量 總面積 合作模式 輻射 范圍 3F 17間 359m2 合作分成 商鋪數(shù) 量 總面積 - 22間 518m2 目標(biāo)核心業(yè)態(tài) /品牌 - 兒童游樂(lè)場(chǎng) 。 - Qoo。 6. 版塊六。 樓層 商鋪數(shù) 量 總面積 合作模式 輻射 范圍 3F 5間 110m2 合作分成 商鋪數(shù) 量 總面積 - 20間 324m2 目標(biāo)核心業(yè)態(tài) /品牌 - 兒童品牌主力商家 。 - 迪士尼、酷兒等 。 7. 版塊七。 樓層 商鋪數(shù) 量 總面積 合作模式 輻射 范圍 3F 1間 138m2 保底分成 商鋪數(shù) 量 總面積 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 19 of 30 - 16間 370m2 目標(biāo)核心業(yè)態(tài) /品牌 - 時(shí)尚發(fā)廊 。 - 傲發(fā)社 等。 8. 版塊八。 樓層 商鋪數(shù) 量 總面積 合作模式 輻射 范圍 3F 2間 69m2 經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)配套 商鋪數(shù) 量 總面積 - 15間 278m2 目標(biāo)核心業(yè)態(tài) /品牌 - 電臺(tái)直播室 。 9. 版塊九。 樓層 商鋪數(shù) 量 總面積 合作模式 輻射 范圍 3F 4間 292m2 保底分成 商鋪數(shù) 量 總面積 - 39間 569m2 目標(biāo)核心業(yè)態(tài) /品牌 - 特色餐飲 。 10. 版塊十。 樓層 商鋪數(shù) 量 總面積 合作模式 輻射 范圍 4F 15間 308m2 合作分 成 商鋪數(shù) 量 總面積 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 20 of 30 - 31間 669m2 目標(biāo)核心業(yè)態(tài) /品牌 - 廣州潮流街 。 - VAF、 馬可等 。 11. 版塊十一。 樓層 商鋪數(shù) 量 總面積 合作模式 輻射 范圍 4F 10間 130m2 合作分成 商鋪數(shù) 量 總面積 - 22間 414m2 目標(biāo)核心業(yè)態(tài) /品牌 - 主力品牌商家 。 - le-paco、 A-one、 360o等 。 12. 版塊十二。 樓層 商鋪數(shù) 量 總面積 合作模式 輻射 范圍 4F 1間 52m2 合作分成 商鋪數(shù) 量 總面積 - 21間 455m2 目標(biāo)核心業(yè)態(tài) /品牌 - 音像制品 。 13. 版塊十三。 樓層 商鋪數(shù) 量 總面積 合作模式 輻射 范圍 4F 1間 292m2 合作分成 商鋪數(shù) 量 總面積 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 21 of 30 - 39間 537m2 目標(biāo)核心業(yè)態(tài) /品牌 - 音像制品 。 14. 版塊十四。 樓層 商鋪數(shù) 量 總面積 合作模式 輻射 范圍 5F 4間 108m2 合作分成 商鋪數(shù) 量 總面積 - 59間 1155m2 目標(biāo)核心業(yè)態(tài) /品牌 - 潮流服飾、鞋帽、飾物、戶外用品、軍用品 。 - 文廟坪 。 15. 版塊十五。 樓層 商鋪數(shù) 量 總面積 合作模式 輻射 范圍 5F 7間 145m2 合作分成 商鋪數(shù) 量 總面積 - 26間 513m2 目標(biāo)核心業(yè)態(tài) /品牌 - 潮流發(fā)廊 。 - 無(wú)賴制造 。 16. 版塊十六。 樓層 商鋪數(shù) 量 總面積 合作模式 輻射 范圍 5F 5間 253m2 保底分成 商鋪數(shù) 量 總面積 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 22 of 30 - 27間 376m2 目標(biāo)核心業(yè)態(tài) /品牌 - 潮流服飾、鞋帽、飾物、戶外用品、軍用品 。 - 文廟坪 。 17. 版塊十七。 樓層 商鋪數(shù) 量 總面積 合作模式 輻射 范圍 5F 4間 64m2 合作分成 商鋪數(shù) 量 總面積 - 23間 352m2 目標(biāo)核心業(yè)態(tài) /品牌 - 潮流服飾、鞋帽、飾物、戶外用品、軍用品 。 - 文廟坪 。 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 23 of 30 目前的 招 商 實(shí)施計(jì)劃及推廣支持計(jì)劃。 一、 階段一。 1. 階段時(shí)間。 1) 2006年 12月 21日 25日。 2) 跨度 5天。 2. 階段目標(biāo)。 1) 項(xiàng)目招商階段的正式啟動(dòng)（并非招商信息的正式發(fā)布）。 2) 項(xiàng)目定位與形象概念的正式發(fā)布。 3) 制造在長(zhǎng)沙地區(qū)范圍內(nèi)的廣泛與轟動(dòng)的影響力和輿論聲音，營(yíng)造非一般化的項(xiàng)目亮相的傳播效果。 4) 為正式招商與相關(guān)信息的發(fā)布制造強(qiáng)勢(shì)的支持平臺(tái)，有力影響社會(huì)公眾與經(jīng)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目的矚目關(guān)注。 3. 階段執(zhí)行方案。 1) 版塊組合。 A. 暫不公開(kāi)招商標(biāo)的。 2) 傳播信息。 A. 四大基礎(chǔ)傳播信息。 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 24 of 30 B. 主題推廣活動(dòng) 潮盟匯。 3) 招商手法及主要工作內(nèi)容。 A. 利用主題推 廣活動(dòng)所制造的輿論強(qiáng)勢(shì)及現(xiàn)場(chǎng)人氣，積極邀請(qǐng)目標(biāo)主力商家到營(yíng)銷中心洽談。 B. 針對(duì)小型商家的來(lái)訪及咨詢，配合項(xiàng)目各樓層的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃，登記其樓層、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容等資料的登記。 4) 推廣支持計(jì)劃。 A. 主題推廣活動(dòng)：潮盟匯。 創(chuàng)造性地在招商階段啟動(dòng)時(shí)（并項(xiàng)目尚未正式營(yíng)業(yè)時(shí)）向社會(huì)公開(kāi)招募商場(chǎng)未來(lái)會(huì)員（創(chuàng)始會(huì)員預(yù)期 3,000名）。 用以下條件吸引潮流青少年參與： a. 免費(fèi)獲贈(zèng)全中國(guó)最潮流而長(zhǎng)沙地區(qū)尚未發(fā)行的雜志 1626。 b. 有機(jī)會(huì)獲得潮流派對(duì)的入場(chǎng)券，與馬可及歌星面對(duì)面。 c. 通過(guò)抽獎(jiǎng)形式有機(jī)會(huì)獲得由廣州及沿海地區(qū)引進(jìn)的潮流品牌所提供的 豐富潮流獎(jiǎng)品，包括手機(jī)、服裝、精品、手表、背囊、鞋帽、飾物等。 d. 商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后獲得各種特權(quán)性質(zhì)的消費(fèi)優(yōu)惠、活動(dòng)參與、潮流信息交流及交友。 傳達(dá)為經(jīng)營(yíng)商帶來(lái)的利益： 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 25 of 30 a. 以 3,000名會(huì)員為基礎(chǔ)的忠實(shí)消費(fèi)客源。 b. 與眾多從廣州及沿海地區(qū)引進(jìn)的潮流品牌同場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 c. 商場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)推廣的投入誠(chéng)意。 主要透過(guò)以下渠道傳播主題推廣活動(dòng)： a. 長(zhǎng)沙地區(qū)主流報(bào)紙、電臺(tái)、網(wǎng)站。 b. 大學(xué)校園網(wǎng)站、海報(bào)。 c. 覆蓋青少年聚集地、中小學(xué)的宣傳單張。 d. 營(yíng)銷中心及項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)裝飾。 B. 透過(guò)主題推廣活動(dòng)傳播渠道預(yù)告性傳播潮流派對(duì)活動(dòng)。 C. 借助“潮盟匯”活動(dòng)而策動(dòng)的 軟性傳播攻勢(shì)。 宣告長(zhǎng)沙潮流文化的真正到臨。 商場(chǎng)與廣州潮流文化的融合和互動(dòng)。 加入“潮盟匯”的眾多利益。 5) 其他配合與準(zhǔn)備工作。 A. 招商現(xiàn)場(chǎng)、項(xiàng)目工地、招商人員形象的革新。 B. 項(xiàng)目視覺(jué)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及宣傳品形象的革新。 C. 項(xiàng)目招商宣傳手冊(cè)。 D. 平面設(shè)計(jì)公司協(xié)作。 E. 主題推廣活動(dòng)的代理執(zhí)行公司協(xié)作。 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 26 of 30 F. 軟性傳播的編輯發(fā)布執(zhí)行公司協(xié)作。 G. 項(xiàng)目部分室內(nèi)外裝修效果圖樣。 H. 營(yíng)銷中心示范店鋪完成。 I. 營(yíng)銷中心辦公功能應(yīng)因活動(dòng)的局部調(diào)整。 二、 階段二。 1. 階段時(shí)間。 1) 2006年 12月 26日 2007年 1月 25日。 2) 跨度 30天。 2. 階段目標(biāo)。 1) 項(xiàng)目 招商信息的正式發(fā)布。 2) 針對(duì)項(xiàng)目的主力核心商家實(shí)施招商工作。 3) 持續(xù)制造在長(zhǎng)沙地區(qū)范圍內(nèi)的廣泛與轟動(dòng)的影響力和輿論聲音，及有力影響社會(huì)公眾與經(jīng)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目的矚目關(guān)注。 3. 階段執(zhí)行方案。 1) 版塊組合。 A. 所有版塊中的核心主力商家目標(biāo)面積。 2) 傳播信息。 A. 四大基礎(chǔ)傳播信息。 新 大陸銀座 商廈招商 整體 執(zhí)行方案 Page 27 of 30 B. 主題推廣活動(dòng) 潮流派對(duì)。 C. 達(dá)成意向的商家信息發(fā)布。 D. 廣州潮流品牌商家考察及簽署意向活動(dòng)。 3) 招商手法及主要工作內(nèi)容。 A. 利用累積兩個(gè)推廣階段所制