商鋪市調(diào)分析

商鋪市調(diào)分析 商鋪調(diào)查在于為魯能星城商鋪的銷售策略及功能配比作規(guī)避性建議。本次調(diào)查選取了 27 個項(xiàng)目，其中部分個案商業(yè)部分銷售租賃實(shí)施方案尚未出臺，僅對以下個案的商業(yè)租售價格與配比情況進(jìn)行分析。 二、競爭（類比）個案商鋪調(diào)查分析 (一 )、未取得資料項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目名稱 調(diào)查結(jié)果 陽光 100國際新城 未 定 金科金沙水岸 未 定 龍湖水晶酈城 未 定 大川水岸春秋 未 定 駿逸天下 未 定 美堤雅城 未 定 (二 )、競爭（類比）個案商鋪銷售價格分析 60009000 900045006000350088000500010000南方上格林 長安華都 皇冠東和 中天香悅?cè)A府商鋪售價平 層 （ 元 / ） 二 樓 （ 元 / ） 復(fù) 式 （ 元 / ） 南方上格林 長安華都 皇冠東和 中天香悅?cè)A府 平層 （元 /） 6000 9000 6000 8800 二樓 （元 /） 4500 3500 復(fù)式 （元 /） 9000 注：以上均為套內(nèi)建筑面積價格 8000320090002900600027009000290080000500010000南方上格林 長安華都 皇冠東和 中天香悅?cè)A府 金科麗苑商鋪與住宅價格對比商 鋪 均 價 ( 元 / ) 住 宅 均 價 ( 元 / )南方上格林 長安華都 皇冠東和 中天香悅?cè)A府 金科麗苑 商鋪均價 (元 / ) 8000 9000 6000 9000 8000 住宅均價 (元 / ) 3200 2900 2700 2900 注：以上均為套內(nèi)建筑面積價格 從以上數(shù)據(jù)中可以看出，在五里店地區(qū)附近的競爭項(xiàng)目的商業(yè)部分的一層出售價格在 6000 元 /平方米至 9000 元 /平方米之間，而第二層的價格卻在 4000 元 /平方米左右，其主要原因在于一層臨街，同時面積較小總價較低，二層面積普遍較大且不臨街，所以單價相差40%左右。 從商鋪銷售價格與住宅銷售價格對比圖表可以看出社區(qū)的檔次、周邊的生活環(huán)境、商業(yè)氛圍和商業(yè)配套的多少等因素 直接可以影響到其商業(yè)部分出售的價格。 由于以上項(xiàng)目周邊商業(yè)配套較多，商業(yè)氛圍比較成熟，本項(xiàng)目所在的地塊周邊商業(yè)氛圍尚未形成，商業(yè)配套少之又少，所以在本項(xiàng)目商業(yè)用房定價的時候應(yīng)與以上競爭（類比）個案商業(yè)部分價格有所區(qū)別。 (三 )、競爭（類比）個案商鋪?zhàn)赓U價格分析 4030253502040融僑半島 皇冠東和 長安華都商鋪出租價格平 層 （ 元 / / 月 ） 二 樓 （ 元 / / 月 ）融僑半島 皇冠東和 長安華都 平層 （元 / /月） 40 30 35 二樓 （元 / /月） 25 從調(diào)查數(shù)據(jù)中可以看出商鋪的出租價格一般在 35 元 / /月， 但是以上租賃價格只是開發(fā)商針對部分商業(yè)項(xiàng)目而制定的，社區(qū)內(nèi)部基本生活配套的商鋪?zhàn)赓U價格有著極大的不確定性，可根據(jù)所投資項(xiàng)目的類別、規(guī)模、稀卻性等因素下調(diào)其租賃價格甚至可免費(fèi)使用。 (四 )、競爭（類比）個案商業(yè)配比情況分析 長安華都8%5%5%5%26%9%5%5%5%5%22%美容美發(fā)攝影護(hù)膚酒吧五金超市茶樓鐵藝復(fù)印花店餐館項(xiàng)目名稱 功 能 數(shù) 量 比 例 長 安 華 都 美容美發(fā) 2 8% 攝 影 1 5% 護(hù) 膚 1 5% 酒 吧 1 5% 五 金 6 26% 超 市 2 9% 茶 樓 1 5% 鐵 藝 1 5% 復(fù) 印 1 5% 花 店 1 5% 餐 館 5 22% 調(diào)查顯示，該項(xiàng)目的商業(yè)配套中缺少必要的門診、藥房和音像商店，而五金商店的比例占到了百分之二十六，五金商店的商業(yè)競爭不能給該社區(qū)業(yè)住帶來任何經(jīng)濟(jì)上的實(shí)惠，所以可以看出開發(fā)商在銷售商鋪的時候沒有做合理的商業(yè)配套方案，在一定程度上造成了入住業(yè)主生活上的不便。 皇冠東和16%7%5%5%7%2%2%2%5%30%5%2%7%5%美容美發(fā)護(hù)膚美體藥房洗滌店超市銀行糕點(diǎn)茶樓酒吧咖啡屋打字復(fù)印像館音像制品出租餐館項(xiàng)目名稱 功能 數(shù)量 比例 皇 冠 東 和 美容美發(fā) 6 16% 護(hù)膚美體 3 7% 藥 房 2 5% 洗 滌 店 2 5% 超 市 3 7% 銀 行 3 7% 糕 點(diǎn) 2 5% 茶 樓 2 5% 酒 吧 1 2% 咖 啡 屋 1 2% 打字復(fù)印 1 2% 像 館 1 2% 音像出租 2 5% 餐 館 12 30% 調(diào)查顯示，該項(xiàng)目缺少必要的門診，而餐館的比例占到了百分之三十，餐館在給入住業(yè)主帶來方便的同時，其本 身經(jīng)營時間的不確定性也給該社區(qū)帶來了諸多的不便。 融僑半島19%9%9%9%9%9%9%9%9%9%自動提款機(jī)藥店音像店書店蛋糕店洗衣房超市茶樓飯店保健護(hù)理中心項(xiàng)目名稱 功能 數(shù)量 比例 融 橋 半 島 自動提款機(jī) 2 19% 藥店 1 9% 音像店 1 9% 書店 1 9% 蛋糕店 1 9% 洗衣房 1 9% 超市 1 9% 茶樓 1 9% 飯店 1 9% 保健護(hù)理中心 1 9% 由于該項(xiàng)目所在地塊周邊商業(yè)配套很少，所以該開發(fā)商在其商業(yè)配套方面的下足了工夫，雖然社區(qū)一期商業(yè)門面數(shù)量很少，但 商業(yè)配比比較合理。現(xiàn)階段已經(jīng)營的商業(yè)門面中缺少門診與菜市場，但根據(jù)調(diào)查人員提供的消息，該開發(fā)商正在進(jìn)行這兩種商業(yè)配套的商家洽談簽約工作，其中能夠確定的是 1500 平方米的生鮮超市已經(jīng)簽定和約。另外該開發(fā)商在 B3區(qū)臨街的位置規(guī)劃了一個總建筑面積約 7000 平方米的大型商業(yè)配套。 南方上格林10%10%15%10%10%20%5%5% 5%5% 5%藥店洗滌店建材美發(fā)美容超市門診音像出租護(hù)膚送水店健康館項(xiàng)目名稱 功能 數(shù)量 比例 南 方 上 格 林 藥店 2 10% 洗滌店 2 10% 建材 3 15% 美發(fā) 2 5% 美容 2 5% 超市 4 20% 門診 1 5% 音像出租 1 5% 護(hù)膚 1 5% 送水店 1 5% 健康館 1 5% 調(diào)查顯示，該項(xiàng)目缺少中小型餐館。雖然在該項(xiàng)目附近由一些小商販自發(fā)形成了一條 菜市場但是其環(huán)境非常差，甚至能夠影響到社區(qū)業(yè)主的生活。 魯能 星城一期商業(yè)配套建議 考慮到項(xiàng)目的一個長遠(yuǎn)戰(zhàn)略，以及今后項(xiàng)目的推廣，魯能 星城一期項(xiàng)目將作為整個樓盤品牌的標(biāo)桿定位，因此在各個方面都將做到一種高標(biāo)準(zhǔn)（包括商業(yè)部分），讓客戶深深感受到的項(xiàng)目品質(zhì)的號召力，在市場上形成相當(dāng)?shù)拿雷u(yù)度，從而增加 產(chǎn)品的附加值。 功能配套建議 功 能 數(shù) 量 比 例 超市 +“綠色”凈菜市場（大型） 1 2% 24 小時便利店（小型） 2 4% 社區(qū)醫(yī)療中心（中型或大型） 1 2% 24 小時藥店（小型） 2 4% 洗衣店 （小型） 3 6% 按摩保健院 2 4% 皮膚護(hù)理中心（中型） 2 4% 美容美發(fā)中心（中型） 5 10% 餐館 （大中型） 4 8% 蛋糕店（小型） 3 6% 咖啡館 2 4% 茶樓（中型） 1 2% 酒吧 1 2% 桶裝純凈水送水站（中型） 1 2% 鮮花禮品店 3 6% 銀行 （以及自動銀行 ATM） 4 8% 五金建材商店 2 4% 照相館（中型） 1 2% 商務(wù)中心 1 2% 郵局 （中型） 1 2% 音像出租商店 （中、小型） 3 6% IP 電話超市（中、小型） 2 4% 網(wǎng)吧（中型） 3 6% 功能配套建議2% 4%2%4%6%4%4%10%8%6%4%2%2%2%6%8%4%2%2%2%6%4%6%超 市 + “ 綠 色 ” 凈菜市場（大型）2 4 小 時 便 利 店 （ 小型）社區(qū)醫(yī)療中心（中型或大型）2 4 小 時 藥 店 （ 小型）洗衣店（小型）按摩保健院皮膚護(hù)理中心（中型）美容美發(fā)中心（中型）餐館（大中型）蛋糕店（小型）咖啡館茶樓（中型）酒吧桶裝純凈水送水站（中型）鮮花禮品店銀行（以及自動銀行 A T M ）五金建材商店照相館（中型）商務(wù)中心郵局（中型）音像出租商店（中、小型）I P 電 話 超 市 （ 中 、小型）網(wǎng)吧（中型） 商鋪營銷策略建議 鑒于項(xiàng)目仍處早期開發(fā)階段，其居住氛圍尚未形成，人氣還不夠高漲，所以在把握商鋪營銷的時機(jī)上應(yīng)該報以謹(jǐn)慎的態(tài)度。根據(jù)項(xiàng)目住宅部分的切實(shí)銷售情況， 穿插的進(jìn)行商鋪營銷，配合不同的產(chǎn)品形態(tài)不斷切換炒作熱點(diǎn)，以求讓住宅、商鋪、形成“水漲船高”的互動態(tài)勢，最終實(shí)現(xiàn)利潤更大化的目標(biāo)。 在通過住宅產(chǎn)品一段時間推廣后，樓盤在市場上具備了相當(dāng)?shù)闹龋瑫r，一些目標(biāo)客戶（商鋪）很自然的會考量到項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品的潛在價值。屆時，在“人市”兩旺的情況下是推出商業(yè)產(chǎn)品的最佳時機(jī)。 保險起見，“以租帶售”的營銷模式更適合魯能 星城一期的市場定位。 一、租售方式建議 （ 1）、租賃方式： 租賃面積 免租時間 租賃年限 1000 平方米以上 免第一年租金 三年起租 600-1000 平方米 免十個月租金 三年起租 400-600 平方米 免八個月租金 三年起租 200-400 平方米 免六個月租金 二年起租 100-200 平方米 免三個月租金 二年起租 100 平方米以下 不 免 租 金 （ 2）、銷售方式： 500 平方米以上免四通費(fèi)、稅費(fèi)（包括契稅、轉(zhuǎn)移登記費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、印花稅）全免；免一年物業(yè)管理費(fèi)。 300 500 平方米免四通費(fèi)、減半收取稅費(fèi)（包括契稅、轉(zhuǎn)移登記費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、印花稅）；免半年物業(yè)管理費(fèi)。 200 300 平方米免四通費(fèi)、免半年物業(yè)管理費(fèi)； （注：按揭 、一次性付款折扣待定）。 （ 3）、租售結(jié)合： 先租后售，售時返租。其經(jīng)營商家前三年以租賃的方式進(jìn)行；在租期 三年滿后若商家欲購買，則可在簽定合同時將前三年租金折如房款。 二、租售價格建議 本項(xiàng)目商業(yè)部分的租售價格應(yīng)該稍低于以上調(diào)查個案，以便于吸引投資者入住，在較短的時間內(nèi)形成良好的商業(yè)氛圍及相對齊全的商業(yè)配套來促進(jìn)本項(xiàng)目住宅部分的銷售，減少銷售抗性與阻力。 商鋪形態(tài) 出售價格 租賃價格 臨街平層（高層底部） 6000 元 / 40 元 / /月 普通平層（高層底部） 4500 元 / 30 元 / /月 會館