02房地產(chǎn)銷售人員培訓(xùn)：銷售、產(chǎn)權(quán)、按揭、稅費(fèi)知識(shí).pptVIP

中南地產(chǎn)房地產(chǎn)交易按揭知識(shí)培訓(xùn) 2 權(quán)證知識(shí) 權(quán)證 是在他項(xiàng)權(quán)利登記后 房管部門(mén)核發(fā) 由抵押權(quán)人持有的權(quán)利證書(shū) 房產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)的合法所有權(quán)證書(shū) 房管部門(mén)核發(fā)給房屋所有人的對(duì)房屋擁有合法所有權(quán)的證書(shū) 是指 房屋所有權(quán)證 和 土地使用權(quán)證 權(quán)證辦理問(wèn)題 問(wèn)題解答 購(gòu)買(mǎi)一手商品房 何時(shí)可以申請(qǐng)辦理 房地產(chǎn)證 根據(jù)規(guī)定 只有商品房項(xiàng)目辦理了房地產(chǎn)初始登記后 小業(yè)主才能順利地領(lǐng)取 房地產(chǎn)證 也就是說(shuō) 只有發(fā)展商按要求將商品房項(xiàng)目有關(guān)初始登記材料上報(bào)登記 按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)并經(jīng)登記部門(mén)按程序?qū)徟藴?zhǔn)后 初始登記才算結(jié)束 小業(yè)主才能辦證 因此 并不是開(kāi)發(fā)商一提交商品房項(xiàng)目的資料后 小業(yè)主就可以申請(qǐng)辦理 房地產(chǎn)證 權(quán)證辦理問(wèn)題 問(wèn)題解答 開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證的期限是多少 由于開(kāi)發(fā)商的原因 買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的 除當(dāng)事人有特殊約定外 開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任 產(chǎn)權(quán)證的期限規(guī)定如下 權(quán)證辦理問(wèn)題 問(wèn)題解答 1 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限 2 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成的房屋的 自房屋交付使用之日起90日 3 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的 自合同訂立之日起90日 權(quán)證辦理問(wèn)題 問(wèn)題解答 未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理 房地產(chǎn)證 未成年人可以作為權(quán)利人辦理 房地產(chǎn)證 但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明 并在 房地產(chǎn)證 上備注其法定監(jiān)護(hù)人姓名 由于未成年人為沒(méi)有民事行為能力或限制民事行為能力的人 因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)定 問(wèn)題解答 購(gòu)房合同上簽夫妻兩人名字的 辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí) 能否只登記其中一人名字 產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人是根據(jù)購(gòu)房合同上簽訂的購(gòu)房人來(lái)認(rèn)定的 但在商品房竣工之前 合同簽訂雙方可到市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心辦理合同增 減名手續(xù) 限于直系關(guān)系 若商品房竣工后 產(chǎn)權(quán)證只能按購(gòu)房合同簽訂的購(gòu)房人登記產(chǎn)權(quán)人 權(quán)證辦理問(wèn)題 產(chǎn)權(quán)登記知識(shí) 產(chǎn)權(quán)登記的分類 由土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)所引申出的其他權(quán)利的登記 例 抵押權(quán) 典權(quán) 租賃權(quán) 繼承權(quán)等 1抵押權(quán)的設(shè)定或變更2典權(quán)的設(shè)立或變更3法律法規(guī)其他規(guī)定 房屋所有權(quán)占有權(quán)使用權(quán)收益權(quán)處分權(quán) 買(mǎi)賣(mài) 交換 贈(zèng)與 繼承 遺贈(zèng) 法律規(guī)定的其他情形 新建 原有未登記 1 用途發(fā)生改變2 權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生改變3 土地房屋面積增減4 房地產(chǎn)分割合并5 法律固定其他情形 預(yù)告登記 對(duì)未建成房屋的預(yù)購(gòu) 轉(zhuǎn)讓 抵押的當(dāng)事人取得土地使用權(quán) 房屋所有權(quán)或者房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)在一定年限內(nèi)的確認(rèn) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記程序 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記程序 稅費(fèi)知識(shí) 稅費(fèi)名詞 契稅 指由于土地使用權(quán)出讓 轉(zhuǎn)讓 房屋買(mǎi)賣(mài) 交換或贈(zèng)與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦 營(yíng)業(yè)稅 指對(duì)銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人 就其營(yíng)業(yè)額按率計(jì)征的一種稅 稅費(fèi)名詞 營(yíng)業(yè)稅附加 指對(duì)交納營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人 就其實(shí)繳的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加 房產(chǎn)稅 指以房屋為征稅對(duì)象 按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅 稅費(fèi)名詞 印花稅 指對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦 個(gè)人所得稅 指?jìng)€(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓 出租或其他活動(dòng)并取得收入 就其所得計(jì)算征收的一種稅賦 稅費(fèi)名詞 土地增值稅 對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種 房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi) 指由政府依法設(shè)立的 由房地產(chǎn)主管部門(mén)設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過(guò)戶等手續(xù)所收取的費(fèi)用 稅費(fèi)名詞 房屋權(quán)屬登記費(fèi) 指房地產(chǎn)管理部門(mén)在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)按照國(guó)家政策收取的費(fèi)用 其他 指不屬于以上類別的其他稅費(fèi) 如土地收益金 土地出讓金等 北海市地方稅務(wù)局二手房交易繳納稅費(fèi)一覽表 抵押 按揭知識(shí) 抵押按揭名詞 房地產(chǎn)抵押 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為 現(xiàn)房抵押 是指抵押人以自有房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為 抵押按揭名詞 在建工程抵押 是指抵押人以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為 按揭 購(gòu)房貸款抵押 是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后 由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款 將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為 抵押按揭名詞 住房公積金 是單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金 單位和職工個(gè)人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù) 實(shí)行專戶存儲(chǔ) 歸職工個(gè)人所有 按 專項(xiàng)使用 的原則運(yùn)用住房公積金 只能用于職工購(gòu) 建 大修住房 如果職工積累的公積金 包括其本戶成員及其親屬積累的公積金 不足以支付購(gòu) 建 大修住房費(fèi)用的 可申請(qǐng)公積金貸款 按揭貸款類型 個(gè)人住房商業(yè)性貸款流程 合同備案 簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同 付清首期款 準(zhǔn)備貸款資料 辦理申請(qǐng)貸款手續(xù) 銀行審查批準(zhǔn) 簽訂 住房預(yù)抵押貸款合同 購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn) 借款人開(kāi)設(shè)還款賬戶 辦理預(yù)抵押登記手續(xù) 交易中心出產(chǎn)證 銀行取回他項(xiàng)權(quán)利證明 銀行放款 借款人還款 貸款還清 辦理注銷抵押手續(xù) 抵押按揭知識(shí) 抵押按揭知識(shí) 抵押按揭知識(shí) 公積金貸款流程 受理 借款人到公積金中心申請(qǐng) 房屋評(píng)估 公積金中心審批 受托銀行受理 簽訂 住房貸款合同 購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn) 借款人開(kāi)設(shè)還款賬戶 辦理預(yù)抵押登記手續(xù) 銀行取回他項(xiàng)權(quán)利證明 銀行放款 貸款還清 辦理抵押注銷手續(xù) 借款人還款 抵押按揭問(wèn)題 問(wèn)題解答 哪些情況會(huì)降低借款人的資信 在銀行有過(guò)不良信用記錄 含信用卡逾期 雖然收入較高但工作不穩(wěn)定已有過(guò)多套房產(chǎn)貸款 抵押按揭問(wèn)題 問(wèn)題解答 哪些情況會(huì)增加借款人的資信 工作收入較高且穩(wěn)定性強(qiáng)其它大額資產(chǎn)證明在銀行信用記錄良好 抵押按揭問(wèn)題 問(wèn)題解答 哪些房子不可以貸款 學(xué)校 幼兒園 醫(yī)院 部隊(duì)等以公益為目地的事業(yè)單位 社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施 依法列入城市房屋拆遷范圍或者集體所有土地征用范圍的房屋 土地使用權(quán) 權(quán)屬不明或者有爭(zhēng)議的房地產(chǎn) 依法被查封 監(jiān)管的房地產(chǎn)或者被以其它形式限制轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn) 抵押按揭問(wèn)題 問(wèn)題解答 通過(guò)按揭方式買(mǎi)房 是否必須辦理保險(xiǎn) 根據(jù)中國(guó)人民銀行 個(gè)人住房管理辦法 的規(guī)定 購(gòu)房人以所購(gòu)房產(chǎn)作抵押的 必須在簽訂貸款合同之前辦理抵壓房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 目前主要的按揭保險(xiǎn)種類有 抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 貸款信用保險(xiǎn) 購(gòu)房貸款綜合保險(xiǎn)等 按揭抵押?jiǎn)栴} 問(wèn)題解答 借款人可否要求提前償還貸款 有哪些條件 借款人按期償還貸款本息一年以上 提前償還部分貸款的最低限額一般在1萬(wàn)元以上 一般需提前30日告知貸款銀行 并將身份證明 借款合同 還款存折等資料向貸款機(jī)構(gòu)提出書(shū)面申請(qǐng) 由貸款銀行進(jìn)行審查 借款人提前償還部分貸款的 仍應(yīng)按約償還當(dāng)月貸款本息 同時(shí)再將要求提前償還的貸款金額存入還款賬戶 按揭抵押?jiǎn)栴} 問(wèn)題解答 提前償還部分貸款后 剩余貸款的償還方式有哪些 辦理部分提前還款后 借款人可以選擇 重新計(jì)算月還款額 或是 按原月還款額還款 兩種繼續(xù)還款方式 兩者的區(qū)別主要是 前一種減少月還款額 后一種縮短還款期數(shù) 按揭抵押?jiǎn)栴} 問(wèn)題解答 重新計(jì)算月還款額是指銀行將按借款人部分提前還款后的剩余貸款本金 剩余貸款期限 原貸款利率重新計(jì)算其月還款額 此時(shí) 借款人的貸款到期日并沒(méi)有變化 但月還款額將有所減少 按原月還款額還款是指在借款人辦理了部分提前還款后 選擇仍按原還款額度還款 此時(shí) 月還款額不變 但貸款到期日將提前 整個(gè)借款期限將縮短 按揭抵押?jiǎn)栴} 問(wèn)題解答 提前償還全部貸款的 可否要求退還提前期內(nèi)的保險(xiǎn)費(fèi) 借款人在辦理按揭貸款時(shí)已一次性支付了借款期內(nèi)的全部保險(xiǎn)費(fèi) 在提前償償還了全部貸款后 保險(xiǎn)合同也隨之提前解除 故按照有關(guān)保險(xiǎn)合同的規(guī)定 借款人可持從貸款銀行取回的保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明 要求保險(xiǎn)公司按月退還提前期內(nèi)的保險(xiǎn)費(fèi) 按揭抵押?jiǎn)栴} 問(wèn)題解答 開(kāi)發(fā)商逾期交樓 購(gòu)房人能否停止還款 房屋買(mǎi)賣(mài)合同和抵押貸款同是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的合同 是在各自當(dāng)事人之間形成不同的法律關(guān)系 開(kāi)發(fā)商逾期交樓是違反房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為 應(yīng)按約定向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任 而只要作為抵押貸款合同一方的貸款銀行按約發(fā)放了貸款 則購(gòu)房人應(yīng)按期償還貸款本息 否則即購(gòu)成違約