不動產(chǎn)估價(jià)第八章其他估價(jià)方法.ppt

第八章其他估價(jià)方法 8 1路線價(jià)法 一 路線價(jià)法的基本原理1 幾個基本概念2 路線價(jià)法的基本原理3 基本計(jì)算公式4 特點(diǎn)與適用范圍 是設(shè)定在路線上的標(biāo)準(zhǔn)地塊的單位價(jià)格 是指具有同一路線價(jià)的地段 也就是說 在這一地段范圍內(nèi)的各幅土地 可根據(jù)該路線價(jià)來計(jì)算其價(jià)格 城市中 隨著土地離道路距離的增加 道路對土地利用價(jià)值影響為零時(shí)的深度稱為市街地的標(biāo)準(zhǔn)深度 1 路線價(jià) 2 路線價(jià)區(qū)段 3 標(biāo)準(zhǔn)深度 4 深度指數(shù)表 以道路為基準(zhǔn) 按距離道路的變化情況編制的地價(jià)變化表稱為深度指數(shù)表 標(biāo)準(zhǔn)深度的連線稱為里地線 里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地 里地線以外的區(qū)域稱為里地 5 里地線 6 路線價(jià)法 是根據(jù)地域區(qū)段的路線價(jià) 結(jié)合深度指數(shù)表 用數(shù)學(xué)方法計(jì)算臨接同一街道的各幅土地價(jià)格的一種估價(jià)方法 特定街道 臨街線 里地線 標(biāo)準(zhǔn)深度 里地 臨街地表地 基本計(jì)算公式為 待估土地的價(jià)格 路線價(jià) 深度指數(shù) 土地寬度 修正額或 路線價(jià) 深度指數(shù) 土地面積 修正額 4 路線價(jià)法的精度與路線價(jià)及深度指數(shù)體系密切相關(guān) 1 只適用于對城市土地的估價(jià) 特別是對土地的課稅 或?qū)ν恋氐闹匦乱?guī)劃等大范圍內(nèi)對大幅土地的估價(jià) 具有省時(shí) 省力 公平合理的優(yōu)點(diǎn) 2 路線價(jià)法需要較多的交易實(shí)例 且土地市場要規(guī)范 3 能快速評估多宗土地的價(jià)格 二 路線價(jià)法的估價(jià)步驟1 劃分路線價(jià)區(qū)段2 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度3 測算路線價(jià)4 測定深度修正系數(shù)表5 編制其他宗地條件修正系數(shù)表6 計(jì)算臨街各宗地價(jià)格 主要是根據(jù)接近性原則進(jìn)行劃分 即接近性大致相等的地段 應(yīng)劃為同一路線價(jià)區(qū)段 所謂接近性大致相等 是指決定土地價(jià)格的因素基本相近 具體劃分方法為 1 一般以一街區(qū)長度為一路線價(jià)區(qū)段 不同的街區(qū) 路線價(jià)也不同 2 路線價(jià)區(qū)段的具體長度根據(jù)土地的用途和繁華程度而有所變動 3 如果同一街道的兩側(cè)土地 在用途 繁華程度方面有很大差別時(shí) 兩側(cè)土地的路線價(jià)區(qū)段可進(jìn)行不同的劃分 路線價(jià)也可不盡相同 這時(shí)在觀念上應(yīng)視為兩個路線價(jià)區(qū)段 1 眾數(shù)2 平均數(shù) 2 對這些土地價(jià)格進(jìn)行平均 以此平均單價(jià)作為計(jì)算該路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各幅土地價(jià)格的依據(jù) 1 根據(jù)收益法 市場法等方法 求取同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)的數(shù)幅具有標(biāo)準(zhǔn)深度的土地價(jià)格 2 路線價(jià)的表示及其對估價(jià)公式的影響1 面積表示方式上的不同 在以美國為代表的西方國家中 它是以寬1英尺 深100英尺的細(xì)條型土地為計(jì)算的 因而在歐美國家 路線價(jià)法的計(jì)算公式可表示為 待估土地的價(jià)格 路線價(jià) 深度指數(shù) 土地寬度 日本 臺灣則是以每坪或每平方米為計(jì)算單位的 因此路線價(jià)的計(jì)算公式為 待估土地的價(jià)格 路線價(jià) 深度指數(shù) 土地面積 2 計(jì)量單位的差異歐美國家以貨幣表示 如每平方英尺2000美元日本以點(diǎn)數(shù)表示 如路線價(jià)為1000點(diǎn) 一般地 距離街道越遠(yuǎn) 土地價(jià)格越低 這種現(xiàn)象被稱為深度價(jià)格遞減現(xiàn)象 深度指數(shù) 又稱為深度百分率 它是用以表示距離街道的深度對土地價(jià)格的影響程度 例如 以臨街1英尺寬 100英尺深的土地價(jià)格為100 的話 前面50 土地的價(jià)格為75 后面50 的土地的價(jià)格為25 街道 50 75 50 25 蘇慕斯法則 一 深度指數(shù) 深度指數(shù)表與深度價(jià)格遞減比率 街道 25 37 5 25 12 3 25 29 5 25 20 7 霍夫曼法則 街道 25 40 0 25 10 0 25 30 0 25 20 0 四三二一法則 反映深度變化對土地價(jià)格影響程度的表格 即為深度指數(shù)表 又稱為深度百分率表 深度指數(shù)表的格式如下 在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi) 土地價(jià)格隨土地深度的增加而呈下降趨勢 這種趨勢若用比率表示 即為深度價(jià)格遞減比率 3 計(jì)算個別深度百分率或個別深度指數(shù) 將a1 a2 a3 an 1 an折算為百分率表示 就是一系列個別深度百分率 4 計(jì)算平均深度百分率 a1 a1 a2 2 a1 a2 a3 3 a1 a2 a3 an 1 an n5 計(jì)算累計(jì)深度百分率 a1 a1 a2 a1 a2 a3 a1 a2 a3 an 1 an 1 深度對土地價(jià)格的影響程度 隨著土地與街道距離的加深 而相應(yīng)降低 直至消失 2 矩形土地的單價(jià)A是n幅土地單價(jià)的平均數(shù) 即A a1 a2 a3 an 1 an nmnA m a1 a2 a3 an 1 an 深度指數(shù)表的編制方法如下 1 確定標(biāo)準(zhǔn)深度為100 例如某路線價(jià)區(qū)段內(nèi) 大多數(shù)土地的深度為18米 則以18米為其標(biāo)準(zhǔn)深度 其深度百分率為100 2 低于標(biāo)準(zhǔn)深度 則向臨街方向遞增或遞減 3 超過標(biāo)準(zhǔn)深度 則進(jìn)行遞減或遞增 1 寬度修正2 寬深比率修正3 容積率修正4 出讓 轉(zhuǎn)讓年期修正5 朝向修正6 地價(jià)分配率修正 以臺灣的操作方法為例里地線的標(biāo)準(zhǔn)深度以距離臨街線18米為準(zhǔn) 一 臨街地1 臨街地深度未達(dá)里地線者 平均每平方米單價(jià)依其深度 按深度指數(shù)表計(jì)算 臨街地深度指數(shù)表 2 平行四邊形的宗地 以其高度為臨街深度 按臨街深度指數(shù)表計(jì)算其單價(jià) 3 平行邊與臨街線一致的梯形宗地 以其高度為臨街深度 按臨街深度指數(shù)求得單價(jià)后 再視其上下兩邊長短的比例及利用價(jià)值進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)補(bǔ)正 補(bǔ)正額不超過兩成 平行邊與臨街線垂直的宗地 以兩邊中點(diǎn)的連線為其臨街深度 按臨街深度指數(shù)計(jì)算其單價(jià) 不再進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)補(bǔ)正 4 正三角形 以三角形的一邊為臨街線 的宗地 以其高度的1 2為臨街深度 按臨街深度指數(shù)計(jì)算其單價(jià) 5 逆三角形的宗地 以其在臨街線上的頂點(diǎn)與底邊中點(diǎn)垂直距離1 2 及底邊中點(diǎn)深度為起訖深度 比照袋地計(jì)算其價(jià)格 6 街廓縱深在36米以下者 應(yīng)以中間線分前后兩部分 分別按其深度指數(shù)計(jì)算其臨街單價(jià) 7 宗地深度較深而超過里地線者 其單價(jià)應(yīng)以里地單價(jià)與臨街地單價(jià)按面積比例平均計(jì)算其臨街單價(jià) 二 街角地1 街角地地價(jià)除依正街的臨街深度按臨街深度指數(shù)計(jì)算單價(jià)后 并斟酌加計(jì)旁街地價(jià) 加計(jì)的方法以縱橫臨街線的交叉點(diǎn)起每4 5米為一級距進(jìn)行加成 2 街角地如因陸橋或地下道出入口等因素而影響利用價(jià)值時(shí) 斟酌進(jìn)行減成補(bǔ)正 三 袋地袋地的單價(jià)依其深度的起訖 按袋地深度指數(shù)表計(jì)算 8 2長期趨勢法一 長期趨勢法的基本原理 一 長期趨勢法的基本原理 1 定義長期趨勢法又稱外推法 延伸法 趨勢法等 是指依據(jù)某類不動產(chǎn)價(jià)格的歷史資料和數(shù)據(jù)將其按時(shí)間順序排列成時(shí)間序列 運(yùn)用一定的數(shù)學(xué)方法 預(yù)測其價(jià)格的變化趨勢 從而進(jìn)行類推或延伸 做出對這類不動產(chǎn)價(jià)格在估價(jià)期日的推測和判斷 估算出這類不動產(chǎn)價(jià)格的方法 2 基本原理依據(jù)不動產(chǎn)價(jià)格的歷史數(shù)據(jù)及變動規(guī)律 3 趨勢法不考慮價(jià)格變動的因果關(guān)系 二 長期趨勢法的特點(diǎn) 1 結(jié)果具有預(yù)測性 2 依據(jù)時(shí)間序列排成的不動產(chǎn)價(jià)格不存在單一的規(guī)律性 1 長期趨勢變動狀態(tài) 長期上升 下降或平穩(wěn)發(fā)展2 循環(huán)變動狀態(tài)3 不規(guī)則趨勢變動狀態(tài)4 季節(jié)性變動趨勢 三 長期趨勢法的適用前提 范圍及運(yùn)用步驟1 適用前提 3 運(yùn)用步驟1 收集資料2 整理分析資料 排成時(shí)間序列3 分析找出數(shù)據(jù)變化規(guī)律4 選擇適當(dāng)?shù)拈L期趨勢法進(jìn)行估價(jià) 2 適用范圍 具有長期的 足夠的和真實(shí)的不動產(chǎn)價(jià)格資料和數(shù)據(jù) 適用于預(yù)測不動產(chǎn)未來價(jià)格總體水平及其走勢 四 長期趨勢法的優(yōu)缺點(diǎn)1 優(yōu)點(diǎn)適用范圍廣客觀估價(jià)成本低資料較易獲得不考慮價(jià)格變動的因果關(guān)系 2 缺點(diǎn)估價(jià)結(jié)果帶有預(yù)測性缺乏不動產(chǎn)價(jià)格歷史資料的地區(qū)無法使用估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性取決于估價(jià)數(shù)據(jù)選取的時(shí)間估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性易受政策因素的影響 二 線性趨勢分析法 一 平均增減量趨勢法 d 168 167 170 169 4 168 5P2002 P0 168 5 6 1871 元 m2 二 直線回歸趨勢法 運(yùn)用直線回歸趨勢法估價(jià)的前提是 房地產(chǎn)的歷史價(jià)格時(shí)間序列散點(diǎn)圖應(yīng)表現(xiàn)出明顯的線性趨勢 三 非線性趨勢分析法 一 移動平均趨勢法