范文--土地使用權(quán)評估--趙恕榮.doc

武廣高速鐵路客運(yùn)站商業(yè)建設(shè)用地價(jià)值評估報(bào)告、CFA0901 趙恕容 0903090163一、 評估報(bào)告名稱武廣高速鐵路客運(yùn)站商業(yè)建設(shè)用地價(jià)值評估報(bào)告二、 評估報(bào)告編號(hào)京中證評報(bào)字（2008）第 號(hào)三、 評估報(bào)告基準(zhǔn)日 2008年8月15日四、 評估報(bào)告結(jié)果以2008年8月15日為評估基準(zhǔn)日，坐落于郴桂高等級公路旁，距武廣高速鐵路專線客運(yùn)站2000M的待估土地的價(jià)值為3685.0元/（大寫：叁仟陸佰捌拾伍元整每平方米）。五、 中國注冊資產(chǎn)評估師簽章 注冊資產(chǎn)評估師 證書編號(hào)： 注冊資產(chǎn)評估師 證書編號(hào)：六、 評估機(jī)構(gòu)及法人代表簽章 法人代表： 評估機(jī)構(gòu)： 二零零八年八月十五日武廣高速鐵路客運(yùn)站商業(yè)建設(shè)用地價(jià)值評估報(bào)告京中證評報(bào)字（2008）第 號(hào)一：待估項(xiàng)目區(qū)域概況隨著武廣高速鐵路專線的開工建設(shè)，郴州市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)入新一輪的快速發(fā)展時(shí)期，政府將進(jìn)一步加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度。現(xiàn)擬定對武廣高速鐵路客運(yùn)站地區(qū)用地進(jìn)行儲(chǔ)備。目前區(qū)域內(nèi)主要以工業(yè)、倉儲(chǔ)用地和其它用地為主，有少量居住、公共設(shè)施、對外交通和市政公用設(shè)施用地。現(xiàn)規(guī)劃為以武廣客運(yùn)站新區(qū)為核心的新型商務(wù)區(qū)，規(guī)劃面積552.65公頃，其中經(jīng)營性用地365.12公頃。武廣高速鐵路專線將2009年底全線通車，到時(shí)，區(qū)域的商業(yè)繁華程度，區(qū)域功能和環(huán)境質(zhì)量應(yīng)得到較大的改變和提升。二：待估項(xiàng)目概況估價(jià)項(xiàng)目坐落于郴桂高等級公路旁，距武廣高速鐵路專線客運(yùn)站2000M。規(guī)劃用地面積：4865.2平方米。用地性質(zhì)：商業(yè)。容積率：4.0。覆蓋率：45%。綠化率：25%。估價(jià)目的：為國有建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓價(jià)格提供參考。估價(jià)基準(zhǔn)日：2008年8月15日。三：待估項(xiàng)目初步分析1、土地使用權(quán)出讓估價(jià)應(yīng)遵循公開、公平、公正的原則，交易是一種市場行為，其價(jià)值類型應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)基準(zhǔn)日應(yīng)為土地使用權(quán)出讓日（即為未來土地使用權(quán)成交日期）。2、土地使用權(quán)價(jià)格的增值來源于規(guī)劃的武廣高鐵客運(yùn)站建設(shè)和運(yùn)營，設(shè)定該區(qū)域的城市規(guī)劃，按期實(shí)施。影響地價(jià)的因素，如商業(yè)繁華度，基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況，交通網(wǎng)絡(luò)，環(huán)境情況等變化與規(guī)劃中的數(shù)值變化不大。3、本次估價(jià)項(xiàng)目是在已有規(guī)劃限制條件下的土地使用權(quán)價(jià)格評估，估價(jià)項(xiàng)目不存在虛征地和無法利用面積，其容積率便為規(guī)劃容積率，土地用途按2008年8月實(shí)施的國家標(biāo)準(zhǔn)土地利用現(xiàn)狀方案中的二級分類界定。4、價(jià)格內(nèi)涵：在已有的規(guī)劃限制條件及實(shí)際開發(fā)程度（通過現(xiàn)場踏勘，宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊，宗地紅線內(nèi)場地平整），用途為商業(yè)用地，土地使用權(quán)期限40年，于2008年8月15日國有建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓價(jià)格。四：土地使用權(quán)價(jià)值測算過程分析1評估方法選擇根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程中規(guī)定，主要估價(jià)方法有市場比較法，收益還原法，剩余法（假設(shè)開發(fā)法），成本逼近法，在實(shí)際運(yùn)用中，還有基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。估價(jià)項(xiàng)目已進(jìn)行了土地開發(fā)，用地性質(zhì)為商業(yè)，屬于經(jīng)營性用地，結(jié)合本次估價(jià)目的，本次估價(jià)不宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)項(xiàng)目為待開發(fā)土地，規(guī)劃限制條件明確，應(yīng)選剩余法（假設(shè)開發(fā)法）進(jìn)行估價(jià)，同時(shí)該區(qū)域同一供求圈內(nèi)，已有交易案例，宜選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)，最后綜合兩種估價(jià)結(jié)果確定土地使用權(quán)價(jià)格。本報(bào)告著重介紹市場比較法的處理。2. 市場比較法測算思路市場比較法是指與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，即將待估宗地與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似宗地進(jìn)行比較，對這些類似宗地成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕〈雷诘貎r(jià)值的方法，城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程中給出計(jì)算公式如下：式中: =待估價(jià)宗價(jià)格， =比較實(shí)例價(jià)格。A:待估宗地情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)=正常情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)；B：待估宗地區(qū)域因素交易日期地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)；D:待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；E:待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)。從上述計(jì)算式中的參數(shù)我們可以得知，運(yùn)用市場比較法關(guān)鍵問題，同時(shí)也是技術(shù)難點(diǎn)，在于如何正確選擇可比較交易實(shí)例、準(zhǔn)確確定交易情況修正系數(shù)和量化影響價(jià)格因素的影響幅度。除上述修正外，還要進(jìn)行土地使用年期、容積率等修正。2.1、確定比較實(shí)例根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)程，要求選取三個(gè)以上的比較實(shí)例。選擇比較實(shí)例應(yīng)滿足并具備以下基本要求：、屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常交易實(shí)例；、交易日期與估價(jià)日期接近，最多不能超過三年；、與估價(jià)宗地用途相同，至少要做到大類用途相同；、比較實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)項(xiàng)目的權(quán)利性質(zhì)相同；、 比較實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；、土地條件基本一致；依上述基本要求，從收集到的交易實(shí)例資料庫中，選取如下三個(gè)比較實(shí)例。實(shí)例A:市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商務(wù)新區(qū)S322道路旁，宗地面積：4329.5,土地用途為商業(yè)，容積率：4.0,土地使用權(quán)年期40年,2007年8月掛牌取得，成交價(jià)格：3697元/。實(shí)例B:市中心城區(qū)燕泉路，宗地面積3921.2,土地用途為商業(yè),容積率：3.8土地使用權(quán)年期40年,2008年3月掛牌取得，成交價(jià)格：3865元/。實(shí)例C:市五嶺廣場文化中心日月路，宗地面積：3506.8，土地用途為商業(yè)，土地使用權(quán)年期40，容積率4.2,2008年6月掛牌取得，成交價(jià)格3773元/。三個(gè)比較實(shí)例比較因素條件說明表估價(jià)項(xiàng)目與比較 案例比較因素估價(jià)項(xiàng)目比較實(shí)例ABC交 易 時(shí) 間2008年8月2007年7月2008年3月2008年6月交 易 方 式掛牌掛牌掛牌掛牌交 易 情 況正常正常正常正常土 地 用 途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土 地 級 別商服用地IV級商服用地IV級商服用地IV級商服用地IV級土地使 用年限40404040區(qū)域因素商服中心級別區(qū)級商服區(qū)級商服區(qū)級商服區(qū)級商服距市服中心距離55.02.53.0道路狀況混合主干道混合主干道生活主干道生活主干道距火車站距離2232.5路 網(wǎng) 密 度1.0/1.0/1.5/1.5/距市中心距離663.03.5生活設(shè)施完善度不完善不完善完善完善公用設(shè)施完善度五通一平五通一平五通一平五通一平環(huán) 境 質(zhì) 量無污染無污染基本無污染基本無污染個(gè)別因素臨 街 狀 況一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街容 積 率4.04.03.84.2宗 地 面 積4865.24329.53921.23506.8宗 地 形 狀規(guī)則規(guī)則不規(guī)則較規(guī)則宗 地 地 質(zhì)20T/20T/18T/25T/宗 地 地 勢坡度4%坡度5%坡度10%坡度3%規(guī)劃條件限制無規(guī)劃限制無規(guī)劃限制有規(guī)劃限制有規(guī)劃限制2.2、因素修正指數(shù)分析因素選擇要與當(dāng)?shù)毓嫉幕鶞?zhǔn)地價(jià)報(bào)告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考由基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地地價(jià)的因素系數(shù)表中的幅度。在確定修正幅度時(shí)，不同用途其地價(jià)影響因素影響程度不同。用途修正指數(shù)本估價(jià)項(xiàng)目與比較實(shí)例皆是規(guī)劃用途，用途相同，本次估價(jià)用途不作修正。土地級別修正指數(shù)按照當(dāng)?shù)刈诘鼗鶞?zhǔn)地價(jià)，分析不同級別差別，確定修正指數(shù)。估價(jià)項(xiàng)目所在地域基準(zhǔn)地價(jià)為800元/，案例所在地域基準(zhǔn)地價(jià)800元/，以估價(jià)項(xiàng)目所在地域IV級因素指數(shù)為100，則比較實(shí)例所在地域的土地級別因素指數(shù)為100。交易類型一般的交易類型有買賣、租賃、抵押、作價(jià)入股等類型。調(diào)查不同交易類型地價(jià)差別，確定交易類型修正指數(shù)。本次估價(jià)交易類型皆為買賣中的掛牌，交易類型不需進(jìn)行修正。交易情況修正指數(shù)選擇的三個(gè)比較案例都是正常交易下的成交案例，皆是通過土地交易中心掛牌取得，本次估價(jià)交易情況不需修正。交易日期價(jià)格指數(shù)確定方法有兩種：直接采用當(dāng)?shù)貦?quán)威部門公布的地價(jià)指數(shù)或房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)；市場提取，調(diào)查當(dāng)?shù)貛啄甑呐c待估宗地相同用途的地產(chǎn)市場資料，分析、測算、確定地價(jià)指數(shù)。本次估價(jià)根據(jù)市政府公布的2001年至2007年地價(jià)上漲的資料，商業(yè)用途土地地價(jià)環(huán)比指數(shù)為100，109.8,95.7, 101.2,105.5,108.2,133.6,至2008年上半年比2007年上漲了6.3%。以估價(jià)項(xiàng)目估價(jià)期日的指數(shù)為100,則實(shí)例A的交易日期修正指數(shù)為99.94。土地使用年期修正指數(shù)利用年限修正公式K=（1-1/（1+）n）/（1-1/（1+）N）進(jìn)行年期修正，式中：為比較實(shí)例的年期 N為待估項(xiàng)目的年期 為土地還原利率。按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定，土地還原利率比房地產(chǎn)的還原利率低2%，剩余法中求取房地產(chǎn)還原利率為9.27%,則土地還原利率為7.27%,這次估價(jià)所選比較案例年期相同,不需進(jìn)行修正.區(qū)域因素指數(shù)（1）、商服中心級別條件指數(shù)將城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心從高級到低級依次公為市級、區(qū)級、小區(qū)級和街區(qū)級等四個(gè)等級，以待估宗地商服中心級別指數(shù)為100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降5%。、距商服中心距離指數(shù)將待估宗地距商服中心距離指數(shù)為100，每增加或減少1000M，因素修正指數(shù)減少或增加1%。、道路狀況指數(shù)從優(yōu)到劣將城市道路劃分為混合主干道、交通主干道、生活主干道、一般道路四個(gè)等次。以估價(jià)項(xiàng)目的道路狀況指數(shù)為100，每增加或降低一級，因素修正指數(shù)上升或下降2%。、距火車站距離指數(shù)以武廣客運(yùn)站為中心，將待估宗地距武廣客運(yùn)站的距離指數(shù)為100，每增加或減少1000，因素修正指數(shù)上升或下降1%。、距市中心距離將待估宗地距市中心距離指數(shù)為100,每增加或減少1000,因素修正指數(shù)增加或減少0.5%.、網(wǎng)路密度將城鎮(zhèn)內(nèi)道路路網(wǎng)密度分為優(yōu)（3K/K），較優(yōu)（密度在23K/K），一般（密度在1.52K/K），較劣(密度11.5K/K),劣（密度少于1K/K）五個(gè)等級.以待估宗地所處區(qū)域路網(wǎng)密度指數(shù)定為100,每上升或下降一個(gè)等級,因素指數(shù)上升或下降1%.、生活設(shè)施完善度指宗地所在區(qū)域的生活設(shè)施（如中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、公園、郵局、銀行等）將生活設(shè)施完善度分為完善（設(shè)施齊備），較完善（缺少部分設(shè)施）不完善（無主要公用設(shè)施）三個(gè)等級，以待估宗地所在區(qū)域生活設(shè)施完善度指數(shù)為100，每增加或減少一個(gè)等級，因素指數(shù)上升或下降0.2%.、公用設(shè)施完善度將城鎮(zhèn)公用基礎(chǔ)設(shè)施定為七通一平、六通一平、五通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一平，達(dá)到開工條件等，根據(jù)當(dāng)?shù)毓迹ɑ虿捎茫┑幕鶞?zhǔn)地價(jià)報(bào)告中規(guī)定的開發(fā)程度修正幅度，進(jìn)行開發(fā)程度修正。本次估價(jià)項(xiàng)目與比較實(shí)例都是五通一平，不需進(jìn)行修正。、環(huán)境質(zhì)量指數(shù)將城鎮(zhèn)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)分為無污染、基本無污染、輕度污染、嚴(yán)重污染四個(gè)等級，將待估宗地的環(huán)境質(zhì)量指數(shù)為100，每上升或下降一個(gè)等級，因素指數(shù)上升或下降2%。個(gè)別因素指數(shù)分析（1）、容積率條件指數(shù)確定方法有兩種：一是如果宗地所在地有容積率修正系數(shù)，可直接采用其容積率修正系數(shù)；二是可調(diào)查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價(jià)格，找出修正比率。本次采用估價(jià)項(xiàng)目所在地容積率修正系數(shù)表，容積率每增加0.1,地價(jià)上漲2.25%,以待估宗地容積率指數(shù)為100,每上升或下降一個(gè)等級,因素修正指數(shù)上升或下降2.25%。、臨街狀況指數(shù)將宗地臨街狀況分為四面臨街（或路）、三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個(gè)等級，以待估宗地臨街狀況指數(shù)定為100，每增加一面或減少一面，因素指數(shù)增加或減少2%。、宗地面積指數(shù)依據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)報(bào)告中宗地面積狀況修正表，面積3000為優(yōu)；面積20003000為較優(yōu)，10002000為一般，面積5001000為較劣，面積500為劣。以待估宗地的面積地價(jià)指數(shù)為100，每增加或減少一個(gè)等級，地價(jià)指數(shù)上升或下降0.2%。、宗地形狀指數(shù)將宗地形狀分為規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則三個(gè)等級，以待估宗地形狀指數(shù)定為100，每增加或減少一個(gè)等級，因素修正指數(shù)上升或下降1%。、地勢坡度指數(shù)將地勢坡度劃分為35%屬優(yōu)，坡度在510%屬較優(yōu)；坡度在1020屬一般，坡度在2025%屬較劣，坡度大于25%屬劣，以待估宗地地勢坡度指數(shù)定為100，每增加或減少一個(gè)等級，因素修正指數(shù)上升或下降0.5%。、地質(zhì)條件指數(shù)將地質(zhì)條件按地基承載力的大小劃分為：大于25T/為優(yōu)，在2025T/屬較優(yōu)，在1220T/屬一般，在812T/屬較劣，小于8 T/屬劣，以待估宗地地質(zhì)指數(shù)定為100，每增加或減少一個(gè)等級，因素修正指數(shù)上升或下降1%。、規(guī)劃條件限制指數(shù)：分析為有規(guī)劃限制、無規(guī)劃限制，將無規(guī)劃限制指數(shù)定為100，有規(guī)劃限制別下降2%。、各因素權(quán)重分析根據(jù)上述因素對宗地地價(jià)影響程度，結(jié)合宗地類型和多年的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，對區(qū)域因素中商服中心級別因素權(quán)重取0.3,生活設(shè)施和公用設(shè)施完善度,因素各取0.05,其余各因素權(quán)重各皆取0.1,對于個(gè)別因素中臨街狀況、容積率、規(guī)劃條件限制三個(gè)因素權(quán)重各取0.2,其余各因素權(quán)重皆取0.1.2.3、因素修正指數(shù)具體各因素修正指數(shù)見如下三個(gè)表表一:比較實(shí)例基本情況指數(shù)表估價(jià)項(xiàng)目與比較案例比較因素估價(jià)項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交 易 時(shí) 間10099.74100100交 易 情 況100100100100土 地 用 途100100100100土 地 使 用 年 限100100100100土 地 級 別100100100100表二:區(qū)域因素指數(shù)表比 較 因 素權(quán) 重估價(jià)項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C商服中心級別0.3100100100100距市服中心距離0.1100100102.50102道 路 狀 況0.11001009696距火車站距離0.110010099100.50距市中心距離0.110010010.30102.50路 網(wǎng) 密 度0.1100100100100生活設(shè)施完善0.05100100100.20100.2公用設(shè)施完善0.05100100100100環(huán) 境 質(zhì) 量0.11001009999合 計(jì)1100100109.97110.20表三:個(gè)別因素指數(shù)比 較 因 素權(quán) 重估價(jià)項(xiàng)目實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C臨 街 狀 況0.210010095.50104.50容 積 率0.1100100100100宗 地 面 積0.1100100100100宗 地 形 狀0.11001009999宗 地 地 質(zhì)0.110010099101地 勢 坡 度0.110010099.50100規(guī) 劃 限 制0.21001009898合 計(jì)110010098.4590