樓市新政的研究及對(duì)策.pptVIP

2010年樓市新政下的研究及對(duì)策 2010年4月 新政出臺(tái)背景 房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲 一線城市瘋狂上漲 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有如 隔靴搔癢 市場(chǎng)上投資 投機(jī)行為顯露盛行跡象 1 2 3 國(guó)十條 名人焦點(diǎn) 新政下的貴陽(yáng) 天驁觀點(diǎn) 2009年以來(lái) 中國(guó)樓市持續(xù)升溫 為有效遏制房?jī)r(jià)飛漲 最近幾天中央密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策 繼14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議公布新 國(guó)四條 15日國(guó)土部公布全年住宅供地計(jì)劃后 17日國(guó)務(wù)院再度發(fā)布新 國(guó)十條 19日住建部發(fā)布加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知 掀起新一輪樓市調(diào)控風(fēng)暴 這新一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政涉及面廣泛 操作性更強(qiáng) 政策組合程度更高 此輪調(diào)控政策力度之強(qiáng)讓不少專家稱之為 近年罕見(jiàn) 我們以國(guó)十條為代表來(lái)解讀一下近期出臺(tái)的 新政 四月份新政措施一覽 國(guó)十條 4月17日 國(guó)務(wù)院發(fā)出了 關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知 通知要求遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策 通知中提出十條舉措 被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn) 新國(guó)十條 統(tǒng)一思想 提高認(rèn)識(shí) 建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制 實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策 發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用 增加居住用地有效供應(yīng) 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套 各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù) 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管 加大交易秩序監(jiān)管力度 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度 一 各地區(qū) 各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé) 一 統(tǒng)一思想 提高認(rèn)識(shí) 二 建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制 住房問(wèn)題關(guān)系國(guó)計(jì)民生 既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題 更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題 房?jī)r(jià)過(guò)高 上漲過(guò)快 加大了居民通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的難度 增加了金融風(fēng)險(xiǎn) 不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展 各地區(qū) 各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的危害性 認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策 采取堅(jiān)決的措施 遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展 穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé) 城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 監(jiān)察部等部門要對(duì)省級(jí)人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核 加強(qiáng)監(jiān)督檢查 建立約談 巡查和問(wèn)責(zé)制度 對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià) 推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力 影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的 要追究責(zé)任 解讀 建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制是 新國(guó)十條 一大亮點(diǎn) 建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制是這次 國(guó)十條 的一個(gè)重要亮點(diǎn) 之前國(guó)務(wù)院發(fā)通知 要求地方政府執(zhí)行 現(xiàn)在要對(duì)地方政府問(wèn)責(zé) 亂市 就得用重典 嚴(yán)厲的調(diào)控政策必須有 考核問(wèn)責(zé)機(jī)制 的配合 問(wèn)責(zé)制去年年底就已經(jīng)出臺(tái) 這是對(duì)此前歷次宏觀調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié) 國(guó)十條首次將問(wèn)責(zé)機(jī)制寫進(jìn)文件 并且讓監(jiān)察部介入 嚴(yán)厲強(qiáng)調(diào) 對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià) 推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力 影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的 要追究責(zé)任 這意味著 維護(hù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定已經(jīng)被納入黨紀(jì)國(guó)法的考核體系 堵死了地方官員在遏制高房?jī)r(jià)上僥幸的退路 二 堅(jiān)決抑制不合理住房需求 三 實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策 對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭 包括借款人 配偶及未成年子女 下同 貸款首付款比例不得低于30 對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭 貸款首付款比例不得低于50 貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1 1倍 對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的 貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高 具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定 人民銀行 銀監(jiān)會(huì)要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同人民銀行 銀監(jiān)會(huì)抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 今年以來(lái) 銀行業(yè)在信貸規(guī)模上已經(jīng)有所收縮 不會(huì)再出現(xiàn)以前那樣超大規(guī)模的放貸情況 這個(gè)規(guī)定主要針對(duì)投機(jī)性購(gòu)房 總體而言 三套房政策對(duì)供應(yīng)量比較緊張的城市樓價(jià)有很好的導(dǎo)向作用 而限制外地人購(gòu)房貸款 進(jìn)一步縮小了需求范圍 嚴(yán)格控制了外地投資者的門檻 將會(huì)加速樓市降溫 解讀 主要針對(duì)投機(jī)性購(gòu)房會(huì)加速樓市降溫 四 發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用 財(cái)政部 稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策 稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定 認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作 對(duì)定價(jià)過(guò)高 漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查 由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚 理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足 在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中產(chǎn)生了一些問(wèn)題 這就需要我們運(yùn)用各種政策手段加以規(guī)范 引導(dǎo) 稅收作為政府的一項(xiàng)重要的政策工具與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較強(qiáng)的相關(guān)性 因此運(yùn)用稅收政策來(lái)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展成為理論界的共識(shí) 即使開征房產(chǎn)稅 也一定要遵循 不都收 分等級(jí) 的原則 這樣才能更好地體現(xiàn) 差異化住房政策 的思路 解讀 開征房產(chǎn)稅要遵循 不都收 分等級(jí) 的原則 三 增加住房有效供給 國(guó)土資源部要指導(dǎo)督促各地及時(shí)制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計(jì)劃 并切實(shí)予以落實(shí) 房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市 要增加居住用地的供應(yīng)總量 要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地 對(duì)收回的閑置土地 要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè) 在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí) 探索 綜合評(píng)標(biāo) 一次競(jìng)價(jià) 雙向競(jìng)價(jià) 等出讓方式 抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲 五 增加居住用地有效供應(yīng) 在增加住房有效供給方面 國(guó)務(wù)院提出了增加居住用地有效供應(yīng) 包括對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市 增加居住用地的供應(yīng)總量 依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地 盡快形成有效供應(yīng) 給市場(chǎng)以信心 從這一條要求可以甚至可以大膽預(yù)測(cè) 國(guó)家對(duì)民生保障房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā) 會(huì)給予更多的優(yōu)惠政策 解讀 國(guó)家對(duì)民生保障房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)會(huì)給予更多的優(yōu)惠政策 各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃 明確保障性住房 中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加快對(duì)普通商品住房的規(guī)劃 開工建設(shè)和預(yù)銷售審批 盡快形成有效供應(yīng) 保障性住房 棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70 并優(yōu)先保證供應(yīng) 城鄉(xiāng)規(guī)劃 房地產(chǎn)主管部門要積極配合國(guó)土資源部門 將住房銷售價(jià)位 套數(shù) 套型面積 保障性住房配建比例以及開竣工時(shí)間 違約處罰條款等納入土地出讓合同 確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實(shí)到位 房?jī)r(jià)過(guò)高 上漲過(guò)快的地區(qū) 要大幅度增加公共租賃住房 經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng) 六 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 再次強(qiáng)調(diào)土地供應(yīng)的 70 將確保市場(chǎng)上普通住房的有效供應(yīng) 緩解房?jī)r(jià)上漲壓力 探索新的土地出讓方式 則將改變當(dāng)前土地市場(chǎng)價(jià)高者得 助推房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)狀 這一系列措施實(shí)施 將讓火熱的樓市 退燒 解讀 將改變當(dāng)前土地市場(chǎng)價(jià)高者得現(xiàn)狀 四 加快保障性安居工程建設(shè) 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 發(fā)展改革委 財(cái)政部等有關(guān)部門要盡快下達(dá)年度計(jì)劃及中央補(bǔ)助資金 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要與各省級(jí)人民政府簽訂住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書 落實(shí)工作責(zé)任 地方人民政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng) 資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策 確保完成計(jì)劃任務(wù) 按照政府組織 社會(huì)參與的原則 加快發(fā)展公共租賃住房 地方各級(jí)人民政府要加大投入 中央以適當(dāng)方式給予資金支持 國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門抓緊制定2010 2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃 包括各類棚戶區(qū)建設(shè) 政策性住房建設(shè) 并在2010年7月底前向全社會(huì)公布 七 確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套 各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù) 解讀 加快保障房安居工程建設(shè)讓老百姓保持信心 加大保障性住房建設(shè) 解決低收入人群住房問(wèn)題 是增加市場(chǎng)供應(yīng)的有效措施 將起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用 這是一個(gè)強(qiáng)制性的要求 目的就是要確保各地安居工程建設(shè)必須到位 過(guò)去一年中 由于種種原因 一些地區(qū)的保障性住房 棚戶區(qū)改造住房沒(méi)能及時(shí) 達(dá)標(biāo) 因此在該要求中 明確了這一硬性規(guī)定 旨在維護(hù)政府的公信力 繼續(xù)讓老百姓保持信心 五 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管 國(guó)土資源部門要加大專項(xiàng)整治和清理力度 嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為 并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購(gòu)置土地 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競(jìng)拍和開發(fā)建設(shè)過(guò)程中 其股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款 轉(zhuǎn)貸 擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利 嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) 國(guó)有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門要加大查處力度 商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理 對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款 證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市 再融資和重大資產(chǎn)重組 八 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管 對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源 并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要對(duì)已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目進(jìn)行清理 對(duì)存在捂盤惜售 囤積房源 哄抬房?jī)r(jià)等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 要加大曝光和處罰力度 問(wèn)題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營(yíng)資格 對(duì)存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會(huì)同有關(guān)部門抓緊制定房屋租賃管理辦法 規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng) 各省 區(qū) 市 人民政府要對(duì)本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行一次檢查 及時(shí)糾正和嚴(yán)肅處理違法違規(guī)行為 檢查處理結(jié)果要于2010年6月底之前報(bào)國(guó)務(wù)院 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門組織抽查 確保檢查工作取得實(shí)效 九 加大交易秩序監(jiān)管力度 解讀 加強(qiáng)監(jiān)管將加大打擊力度 該要求旨在嚴(yán)打開發(fā)商 趁亂打劫 式的開發(fā)和盈利 今年樓市重歸火爆之后 一度捂盤惜售等有所抬頭 加大打擊力度 增加信息透明度 可防止房?jī)r(jià)不正常上漲 這或許是中央針對(duì)一些地區(qū)政府存在 打自己小算盤 的情況 再次作出的明確要求 旨在要求各級(jí)地方政府 尤其是一些房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的地區(qū)政府 必須拿出行之有效的手段加以調(diào)控 各地要及時(shí)向社會(huì)公布住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè) 統(tǒng)計(jì)部門要研究發(fā)布能夠反映不同區(qū)位 不同類型住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的信息 十 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度 值得注意的是 國(guó)十條 要求住建部加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè) 這意味著 個(gè)人跨區(qū)域購(gòu)房行為將得到有效監(jiān)控 可視為對(duì)異地炒房不予貸款的補(bǔ)充 個(gè)人跨區(qū)域的購(gòu)房信息將得到有效監(jiān)管與披露 解讀 個(gè)人跨區(qū)域的購(gòu)房信息將得到有效監(jiān)管與披露 國(guó)十條 名人聚焦 新政下的貴陽(yáng) 天驁觀點(diǎn) 任志強(qiáng) 任志強(qiáng)認(rèn)為執(zhí)行 國(guó)十條 也許這是個(gè)較長(zhǎng)的政策決定過(guò)程 市場(chǎng)也一定會(huì)在這一系列的政策出臺(tái)之前采取觀望的態(tài)度 等待第二只靴子落地 目前的市場(chǎng)反映最多也就是一種心理的壓力造成的刺激 真正的重拳也許還在后面 尚有許多的未確定因素 市場(chǎng)不確定 重拳政策在后 北京地產(chǎn)名人 任志強(qiáng) 潘石屹 SOHU董事長(zhǎng)潘石屹則指出 新國(guó)十條 的特點(diǎn)是精準(zhǔn)打擊 針對(duì)住宅市場(chǎng)重點(diǎn)打擊已經(jīng)出現(xiàn)高房?jī)r(jià)的區(qū)域 而不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面打擊 它的核心在于抑制炒房和投機(jī)的不合理住房需求 增加住房有效供給 此次政策對(duì)北京 上海這樣的一線城市住房?jī)r(jià)格可能影響更大 對(duì)未來(lái)土地市場(chǎng)中的土地價(jià)格也有一定影響 同時(shí) 潘石屹認(rèn)為本次政策調(diào)控只是針對(duì)住宅市場(chǎng) 商業(yè)和寫字樓市場(chǎng)不會(huì)受到任何影響 潘石屹 投資 炒房抑制 商業(yè) 寫字樓無(wú)恙 一線城市房?jī)r(jià)下滑 土地市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng) 董鐵軍 貴陽(yáng)地產(chǎn)名人 董鐵軍 趙沿海 中鐵置業(yè)貴陽(yáng)公司總經(jīng)理董鐵軍認(rèn)為 這次新政的出臺(tái) 實(shí)際上是去前年多次地產(chǎn)調(diào)整政策的延續(xù) 就短期來(lái)看 對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的改善性需求和投資性需求都有影響 市場(chǎng)成交量會(huì)有波動(dòng) 但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看 市場(chǎng)的改善性需求必然要釋放 而由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇較慢 市場(chǎng)投資單一 面對(duì)不確定的市場(chǎng)投資前景 房地產(chǎn)投資是目前較為穩(wěn)妥的投資項(xiàng)目 在此前提下 房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求也會(huì)逐步回暖 面對(duì)短期的市場(chǎng)影響 董鐵軍認(rèn)為 關(guān)鍵還是企業(yè)要從服務(wù) 產(chǎn)品開發(fā)上做好文章以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化 短期影響較大 投資地產(chǎn)穩(wěn)妥 優(yōu)秀服務(wù) 產(chǎn)品質(zhì)量對(duì)應(yīng)市場(chǎng) 趙沿海 保利貴州置業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷部副總監(jiān)趙沿海則指出 此次新政抑制了投資 也抑制了改善性需求 但對(duì)真正的低端 高端消費(fèi)沒(méi)有太大影響 新政主要針對(duì)一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)瘋漲現(xiàn)象制定的 貴陽(yáng)市場(chǎng)投資購(gòu)房較少 而且發(fā)展緩慢 一定程度上起到政策避風(fēng)港的作用 當(dāng)然對(duì)改善性住房有一定影響 影響有多大 主要看后續(xù)政策及政策落實(shí)情況 此外 他認(rèn)為 目前房?jī)r(jià)會(huì)一改上漲的勢(shì)頭趨于穩(wěn)定 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響很大 短期內(nèi)市場(chǎng)供需雙方的博弈決定了市場(chǎng)走勢(shì) 但長(zhǎng)期增長(zhǎng)的趨勢(shì)不會(huì)改變 抑制投資 改善需求有影響 短期供需博弈 長(zhǎng)期增長(zhǎng)不變 國(guó)十條 名人焦點(diǎn) 新政下的貴陽(yáng) 天驁觀點(diǎn) 貴陽(yáng)成交情況 據(jù)筑房網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 今年一季度我市商品住宅 三縣一市 經(jīng)濟(jì)適用房除外 銷售9610套 銷售面積1161516平方米 分別比去年增加了10 和9 此外 均價(jià)同比上揚(yáng)明顯 一季度商品住宅均價(jià)4420元 平方米 每平方米同比上漲了1009元 增幅達(dá)到30 由于新政策推出時(shí)間較短 貴陽(yáng)市的樓市成交暫未受到影響 兩城區(qū) 1 整體情況 在整體的樓市監(jiān)測(cè)來(lái)看 在14號(hào)新政策出臺(tái)后 整個(gè)市場(chǎng)好像并沒(méi)有受到什么影響 不管是成交價(jià)格還是成交套數(shù)都保持在穩(wěn)定水平 這可能因?yàn)檎呤且粋€(gè)時(shí)間過(guò)程的因素 市場(chǎng)對(duì)政策的反映還沒(méi)有在整體上表現(xiàn)出來(lái) 2 重點(diǎn)項(xiàng)目監(jiān)測(cè) 2 1山水黔城 在山水黔城的銷量上來(lái)看好像并沒(méi)有受到什么影響 這主要是這段時(shí)間山水黔城大量組團(tuán)購(gòu)房所產(chǎn)生的現(xiàn)象 從而顯現(xiàn)出不降反升的狀態(tài) 對(duì)于價(jià)格來(lái)說(shuō) 政策出臺(tái)的時(shí)間比較短 在短時(shí)間內(nèi)價(jià)格很難受到消費(fèi)的影響 并且大多開發(fā)商持有觀望的態(tài)度 對(duì)價(jià)格的調(diào)控要等到資金影響或者競(jìng)爭(zhēng)影響下才有可能顯現(xiàn)出來(lái) 在廣告訴求上山水黔城一改常態(tài) 開始在品牌訴求上尋找突破 在以往訴求中 山水黔城總是給人低首付 低月供的價(jià)格沖擊 但在新政策下 面對(duì)價(jià)格這個(gè)敏感的話題這樣的轉(zhuǎn)變可能是有意為之 2 2亨特國(guó)際 從4月份新政策前后的數(shù)據(jù)看 亨特國(guó)際成交量并未受到一定影響 而且價(jià)格反而有大膽的上升 均價(jià)上升接近1000元 這可能與高端房源稀缺和品牌性價(jià)比有關(guān) 然而在廣告訴求上 亨特國(guó)際一直是以稀缺的房源訴求方式來(lái)提升號(hào)召力 單從報(bào)版廣告來(lái)說(shuō) 亨特國(guó)際的廣告量并不見(jiàn)多 面對(duì)新政策作何調(diào)整待時(shí)間揭曉 2 3文昌苑 文昌苑作為四月新開樓盤 在新政策下受到的影響有所顯現(xiàn) 日均較量少1 2套 在價(jià)格上還沒(méi)有在政策下受到影響 價(jià)格對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)基本上都是敵不動(dòng)我不動(dòng)的態(tài)度 在廣告訴求上 文昌苑在4月3號(hào)上了開盤信息之后基本沒(méi)有在報(bào)版上再有廣告 直到新政出臺(tái)后 分別在23號(hào)和26號(hào)對(duì)品牌開始訴求 不再以高者自居 有主動(dòng)出擊的傾向 由此也可以預(yù)示未來(lái)新政策對(duì)其價(jià)格的影響 金陽(yáng)區(qū)1 整體情況 在數(shù)據(jù)來(lái)看 銷售不但沒(méi)有受到影響 日均銷量還巨升 這與世紀(jì)城和中天會(huì)展城兩大樓盤的組團(tuán)銷售和新售樓盤推出有關(guān) 就單單這兩個(gè)盤的日均就是250套 從這個(gè)層面來(lái)看 整個(gè)金陽(yáng)區(qū)還是受到一定的新政策影響 對(duì)于價(jià)格的影響趨勢(shì)在這樣的短時(shí)間來(lái)看很難有所體現(xiàn) 2 重點(diǎn)項(xiàng)目監(jiān)測(cè)2 1世紀(jì)城 由于世紀(jì)城組團(tuán)購(gòu)買剛好聚集在這個(gè)時(shí)間 所以在數(shù)據(jù)表現(xiàn)出新政策下銷售的增長(zhǎng) 在新政策出臺(tái)時(shí)間短的時(shí)間里 很多開發(fā)商并不急于做出相應(yīng)調(diào)整 在只有購(gòu)買者做出反應(yīng)的情況下 價(jià)格還沒(méi)有體現(xiàn)出新政策影響 2 2中天會(huì)展城 中天會(huì)展城作為23號(hào)新盤項(xiàng)目 由于本身的地理位置和價(jià)格特點(diǎn)顯現(xiàn)出來(lái)旺銷的情形 但是開盤并沒(méi)有預(yù)期那樣火爆 并且就金陽(yáng)住宅均價(jià)來(lái)看 4000左右 會(huì)展城的價(jià)格制定策略很可能受到政策的影響而做了調(diào)整 作為新開樓盤 在廣告訴求上還沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)實(shí)時(shí)變化的動(dòng)向 2 3中鐵逸都國(guó)際 A組團(tuán)2期 中鐵逸都國(guó)際 A2期 作為16號(hào)新開盤項(xiàng)目 在新政策之下 銷售量顯然受到很大的影響 在10天的銷售中 日均銷售2 7套 作為金陽(yáng)代表性項(xiàng)目 價(jià)格雖然在訴求均價(jià)5500還略有高出 在政策對(duì)銷售影響之快速得到體現(xiàn) 在金陽(yáng)這樣一個(gè)均價(jià)4100左右的地域里 這樣的銷售價(jià)格在新政策下使更多的人保持觀望姿態(tài) 小河區(qū)1 整體情況 在這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看 小河的價(jià)格在新政策下沒(méi)有表現(xiàn)出趨勢(shì)動(dòng)向 而銷售量直接受到顧客態(tài)度的影響 所以小河區(qū)在銷售上有所下降 約下降20個(gè)百分點(diǎn) 2 重點(diǎn)項(xiàng)目監(jiān)測(cè)2 1碧園花城 碧園花城自2010年以來(lái)價(jià)格一直趨于穩(wěn)定 雖然訴求均價(jià)是4800 但是實(shí)際購(gòu)買均價(jià)保持在4400左右 在新政策出臺(tái)情況下 對(duì)其銷售的影響還沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái) 2 2大興新城 從數(shù)據(jù)上來(lái)看 大興新城不管是在成交量還是在成交價(jià)格上都有所下滑 是不是受到新政策的影響還不敢斷言 但就當(dāng)下顧客群體的態(tài)度來(lái)看 觀望的顧客開始顯群體化 都有抱著降價(jià)購(gòu)買的心理 但是隨著政策調(diào)控力度的加大 市場(chǎng)的后期表現(xiàn)勢(shì)必充滿更多變數(shù) 國(guó)十條 名人焦點(diǎn) 新政下的貴陽(yáng) 天驁觀點(diǎn) 新政下的市場(chǎng)趨勢(shì)分析 天驁看市 觀望濃厚 集中推盤 抑制投資 中小戶型平穩(wěn)上升 競(jìng)爭(zhēng)加劇 促銷不斷 重拳后續(xù) 本次新政將是全中國(guó)地產(chǎn)史上有史以來(lái)最嚴(yán)厲的一次政府調(diào)控 受到 國(guó)四條 及 國(guó)十條 新政的影響 貴陽(yáng)最近幾個(gè)月廣大購(gòu)房客戶會(huì)產(chǎn)生濃厚的觀望情緒 從目前各大售樓部暗訪了解到 平時(shí)熙熙攘攘的售樓部來(lái)訪人數(shù)寥寥無(wú)幾 從平時(shí)一天接待上百組客戶到如今的不到10人 門庭冷清無(wú)比 客戶觀望情緒將伴隨整個(gè)下半年 觀望濃厚 在受到新政的影響下 將會(huì)打亂各大開發(fā)商下半年的推盤節(jié)奏 很多開發(fā)商會(huì)在新政執(zhí)行前集中開盤銷售 據(jù)了解4月已有中天 保利等眾多開發(fā)商集中開盤 截止到4月25日開盤項(xiàng)目已達(dá)10個(gè)之多 據(jù) 媒體發(fā)布信息 5月份主城區(qū) 金陽(yáng)將近10個(gè)樓盤將集中開盤發(fā)售 未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)集中開盤層出不窮 競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加大 集中推盤 二套房首付50 利率調(diào)整為1 1倍 三套房暫時(shí)停止或提高貸款門檻 將大大的抑制貴陽(yáng)地產(chǎn)投資 集中拋甩樓盤的情形將大幅度上演 據(jù)搜房網(wǎng)信息發(fā)布 截止到4月25日 眾多二套房購(gòu)買客戶大肆甩賣二套以上房源 本地炒房客戶將會(huì)逐步減少 而外來(lái)投資客戶將會(huì)逐步增大 作為三線城市貴陽(yáng) 將是外來(lái)炒房客戶的沃土 抑制投資 作為以內(nèi)需為主的三線城市貴陽(yáng) 剛性需求極大 首次置業(yè)客戶眾多 中小戶型面積產(chǎn)品將受到更多首次置業(yè)客戶的喜賴 預(yù)計(jì)下半年中小戶型產(chǎn)品價(jià)格將會(huì)平穩(wěn)上升 從目前貴陽(yáng)市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)分析可知 小戶型產(chǎn)品受到眾多客戶追捧 絲毫未受到新政影響 小戶型總價(jià)低 首付低 將會(huì)是貴陽(yáng)市場(chǎng)上熱土 中小戶型產(chǎn)品價(jià)格平穩(wěn)上升 從目前貴陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)眾多樓盤推盤情況 可預(yù)測(cè)下半年項(xiàng)目投放量將會(huì)加大 開發(fā)商在下半年會(huì)面臨資金回籠及銀行還款 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇 目前貴陽(yáng)在售或正要推盤銷售的項(xiàng)目高達(dá)100余個(gè) 各大公司面臨資金回收及還款壓力增大 下半年將會(huì)集中推盤銷售 形成一個(gè)銷售高峰期 下半年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常之大 競(jìng)爭(zhēng)加劇 下半年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 大項(xiàng)目面臨銷售壓力 會(huì)變相降價(jià) 小項(xiàng)目面臨回籠資金及銀行貸款也會(huì)優(yōu)惠促銷 下半年將會(huì)是地產(chǎn)促銷的舞臺(tái) 從新政發(fā)布后 貴陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)上高價(jià)格 高品質(zhì) 大戶型樓盤銷售驟然下降 成交量大為降低 在下半年新政實(shí)施后 將會(huì)面臨新一輪銷售壓力 預(yù)計(jì)開發(fā)商將會(huì)在下半年施展各類促銷手段 出現(xiàn)新一輪價(jià)格戰(zhàn) 促銷不斷 新政發(fā)布一兩周來(lái) 一線城市銷售有所變化 但不明顯 政府決心整治地產(chǎn)市場(chǎng) 是樓價(jià)降到合理范圍 預(yù)計(jì)下半年政府將會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策來(lái)調(diào)整市場(chǎng) 從先前政府政策的 抑制房?jī)r(jià) 到 合理房?jī)r(jià) 政府決心異常堅(jiān)強(qiáng) 預(yù)示著下半年將會(huì)有更兇猛的政策出臺(tái) 調(diào)整利率 增加稅收等手段將會(huì)逐步出臺(tái) 重拳出擊 怎么去應(yīng)對(duì)新政造成的影響及建議 天驁對(duì)策 扎實(shí)把握本輪政策調(diào)控的影響周期 土地為王 現(xiàn)金為王 延緩開發(fā)節(jié)奏 縮小開發(fā)戰(zhàn)線 拓展商業(yè)地產(chǎn) 延后住宅地產(chǎn) 早跑 快跑 速度第一 扎實(shí)把握本輪政策調(diào)控的影響周期 現(xiàn)在聽(tīng)到最樂(lè)觀的判斷是政策影響為三個(gè)月 多數(shù)人的共識(shí)是政策作用期為六個(gè)月 到今年十月底 極少數(shù)人估計(jì)認(rèn)為是中長(zhǎng)期的 要到明年以后才能收底 房地產(chǎn)企業(yè)絕對(duì)不會(huì)是單獨(dú)面臨困境 各級(jí)地方政府難以容忍此輪政策的作用影響市場(chǎng)拖到明年 現(xiàn)在中國(guó)各個(gè)城市的地方財(cái)政收入中 來(lái)自于房地產(chǎn)的占有重大比重 而在地方財(cái)政支出中 用于政策保障房屋的幾乎為零 因此