小區(qū)物業(yè)維護(hù)責(zé)任的劃分.doc

小區(qū)物業(yè)維護(hù)責(zé)任的劃分一、小區(qū)物業(yè)維護(hù)的內(nèi)容1.房屋建筑維護(hù)（1）基礎(chǔ)（2）墻柱（3）板層與地面（4）樓梯（5）屋頂（6）門(mén)窗2.附屬設(shè)施維護(hù)（1）單車(chē)棚（2）停車(chē)庫(kù)（3）設(shè)備房（4）辦公房 (5）值班室（6）垃圾房（7）游泳池（8）井溝渠（9）信報(bào)箱（10）宣傳欄（11）學(xué)校會(huì)所（12）市場(chǎng)商鋪（13）園林小品（14）其它設(shè)施3.附屬設(shè)備維護(hù)（1）給排水（2）供配電（3）照明（4）燃?xì)猓?）電梯（6）空調(diào)（7）暖氣（8）監(jiān)控（9）消防（10）信號(hào)4.場(chǎng)地維護(hù)（1）道路（2）庭院（3）綠化二、房屋建筑維護(hù)責(zé)任的劃分1.保期內(nèi),業(yè)主的房屋由施工單位或開(kāi)發(fā)商保修2.保期外（1）專(zhuān)有部分,由業(yè)主自擔(dān)維修責(zé)任和維修費(fèi)用,業(yè)主可以自修,也可委托物業(yè)公司有償修理。（2）共有部分,由物業(yè)公司向業(yè)主收取費(fèi)用來(lái)維修。其中:日常維護(hù)和小修用物管費(fèi)來(lái)開(kāi)支;中修、大修、更新、改造用維修資金來(lái)開(kāi)支（3）特例，誰(shuí)損壞,誰(shuí)修理三、附屬設(shè)施維護(hù)責(zé)任的劃分由物業(yè)公司向業(yè)主收取費(fèi)用來(lái)維修。其中:日常維護(hù)和小修用物管費(fèi)來(lái)開(kāi)支;中修、大修、更新、改造用維修資金來(lái)開(kāi)支。1.給排水（1）如果未實(shí)施一戶一表改造，按供水合同約定，有兩種情況，一是總水表之前由供水公司管理，總水表之后由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理；二是單元表之前由供水公司管理，單元表之后由業(yè)主共同管理；（2）如果實(shí)施了一戶一表改造，業(yè)主分戶表之前由供水公司管理，分戶表之后由業(yè)主自行管理。（3）排水屬于小區(qū)的排水管道由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，屬于市政的排水管道，由市政排水公司管理。2.供配電（1）如果供配電設(shè)施未移交給供電部門(mén)，總電表之前的部分由供電部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)；總電表之后的部分，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)；（2）如果供配電設(shè)施已移交給供電部門(mén)，業(yè)主分戶表之前的部分由供電部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)；分戶表之后的部分，由業(yè)主負(fù)責(zé)維護(hù)。3.照明小區(qū)內(nèi)照明通常是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)。4.燃?xì)鈽I(yè)主分戶燃?xì)獗碇暗牟糠钟扇細(xì)夤矩?fù)責(zé)維護(hù)；分戶燃?xì)獗碇蟮牟糠?，由業(yè)主負(fù)責(zé)維護(hù)。5.電梯（1）按國(guó)家規(guī)定，電梯應(yīng)由具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的企業(yè)維護(hù)。（2）為保證電梯使用的安全，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常采用外包的方式，將電梯外包給有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)。6.空調(diào)（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)如未外包，其空調(diào)則由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)；（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行了外包，其空調(diào)則由外包企業(yè)物業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)；7.暖氣一般情況下，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)。8.監(jiān)控一般情況下，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)。9.消防（1）外網(wǎng)部分由消防管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)維護(hù)；（2）內(nèi)網(wǎng)部分通常由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)。10.信號(hào)接入小區(qū)的信號(hào)端前，由專(zhuān)業(yè)公司維護(hù)；信號(hào)端后，通常由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)。5、 場(chǎng)地維護(hù)責(zé)任的劃分由物業(yè)公司向業(yè)主收取費(fèi)用來(lái)維修。其中:日常維護(hù)和小修用物管費(fèi)來(lái)開(kāi)支;中修、大修、更新、改造用維修資金來(lái)開(kāi)支。導(dǎo)讀：有些小區(qū)經(jīng)常會(huì)發(fā)生物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛，有很多時(shí)候，糾紛發(fā)生的主要原因是沒(méi)有分清楚雙方的職責(zé)、責(zé)任有哪些？物業(yè)管理公司有其主要的崗位職責(zé)，業(yè)主也有其須承擔(dān)的維修職責(zé)，下面小編和您一起來(lái)看下物業(yè)管理公司與業(yè)主的責(zé)任如何劃分？物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的主要責(zé)任有：1、物業(yè)維修管理。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家對(duì)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)其經(jīng)營(yíng)管理的物業(yè)進(jìn)行維修和技術(shù)管理，包括對(duì)房屋安全與質(zhì)量的管理、對(duì)房屋維修技術(shù)的管理以及對(duì)房屋維修施工的管理；2、物業(yè)設(shè)備的管理。需要管理的物業(yè)設(shè)備主要有給排水設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備、供暖設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備、電氣設(shè)備等；3、物業(yè)環(huán)境管理。物業(yè)管理公司有義務(wù)對(duì)住宅小區(qū)的環(huán)境進(jìn)行管理，使其達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，具體包括污染防治、環(huán)境保潔、環(huán)境綠化等；4、物業(yè)管理安全。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)采取各種措施，保障業(yè)主和房屋使用者的人身財(cái)產(chǎn)安全，對(duì)小區(qū)的治安進(jìn)行管理，對(duì)小區(qū)的消防安全進(jìn)行管理以及對(duì)出入小區(qū)的車(chē)輛與人員進(jìn)行管理。小區(qū)業(yè)主的責(zé)任劃分：根據(jù)“誰(shuí)所有誰(shuí)管理”的原則，業(yè)主對(duì)其所有的物業(yè)應(yīng)承擔(dān)維護(hù)責(zé)任；其他設(shè)施、設(shè)備依情況不同而不同：房屋的室內(nèi)部分，即戶門(mén)以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和由業(yè)主負(fù)責(zé)維修的部分如自用陽(yáng)臺(tái)，除自己維修外，業(yè)主也可委托有關(guān)物業(yè)管理公司或其他專(zhuān)業(yè)維修人員代修；由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維修的部分為：房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，即房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施；由市政公用單位負(fù)責(zé)維修的部分為：住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供氣及通訊單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)也由其支付。但是物業(yè)管理公司與上述有關(guān)單位另有約定的，按雙方約定確定維修責(zé)任。維修責(zé)任的承擔(dān)：業(yè)主未履行其維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的，物業(yè)管理委員會(huì)可授權(quán)物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；造成損失的，由業(yè)主承擔(dān)損失賠償責(zé)任；人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)，恢復(fù)原狀，不能修復(fù)或造成其他損失的，承擔(dān)損失賠償責(zé)任。另外，小區(qū)內(nèi)的其他地區(qū)責(zé)任劃分有些既不屬于物業(yè)管理公司，也不屬于業(yè)主，具體有哪些？請(qǐng)看下文介紹：1、居住小區(qū)內(nèi)其他設(shè)施管理職責(zé)居住小區(qū)內(nèi)供氣(包括煤氣、天然氣)、電話、路燈及相關(guān)設(shè)備、設(shè)施、管線等，均分別由供氣企業(yè)、電信和路燈管理部門(mén)各自負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。2、居住小區(qū)內(nèi)綠化管理職責(zé)居住小區(qū)內(nèi)綠化的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、施工質(zhì)量監(jiān)督和竣工驗(yàn)收，由園林綠化部門(mén)負(fù)責(zé)；樹(shù)木、花草、綠地等的日常養(yǎng)護(hù)和管理，可由園林綠化部門(mén)委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，物業(yè)管理企業(yè)接受委托的，應(yīng)當(dāng)接受園林綠化部門(mén)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。3、居住小區(qū)內(nèi)的交通安全管理職責(zé)居住小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、非機(jī)動(dòng)車(chē)存車(chē)處等交通設(shè)施，均由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理；發(fā)生交通事故或發(fā)現(xiàn)交通違章，報(bào)請(qǐng)公安交通管理部門(mén)處理；設(shè)立收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)，由公安交通管理部門(mén)審核批準(zhǔn)。4、居住小區(qū)內(nèi)消防安全管理