城市綜合體運營.ppt

城市綜合體運營 品控中心 中航城 華潤萬象城 金地崗夏村改造 體量大 兼容 商業(yè) 住宅 酒店 寫字樓 會展 餐飲 娛樂 多種功能于一體的復合型形態(tài)的建筑群體 這種建筑群體在不同的功能空間之間建立一種相互依存 價值互補的依存關系 并與城市景觀和交通相協(xié)調(diào) 從而形成一個功能復合 高效 復雜而統(tǒng)一的綜合體 城市綜合體 深圳城市化發(fā)展 未來我們將面臨更多的城市綜合體類的復合形態(tài) 我們必須要面對的問題 城市綜合體 城市綜合體是指城市中的居住 商務辦公 購物 文化 娛樂 游憩等各種城市物業(yè)功能復合 互為作用 互為價值鏈的空間 文化意識形態(tài)高度集中的街區(qū)群體 城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體 他具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì) 是建筑群體向城市空間巨型化 城市價值復合化 城市功能集約化的結果 同時 城市綜合體通過街區(qū)的關系 與外部空間有機結合 交通系統(tǒng)有效聯(lián)系 延展城市的空間價值 城市綜合體的特征 1 2 3 4 5 6 7 8 9 高可達性 高密度 集約性 整體統(tǒng)一性 功能復合性 土地使用均衡性 空間的連續(xù)性 內(nèi)外部關系完整性 強大的對外輻射型 升值價值 深圳城市綜合體的發(fā)展 周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題停車系統(tǒng)問題 周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題 周邊環(huán)境問題功能搭配問題 城市綜合體隨著深圳城市化發(fā)展 其輪廓已經(jīng)越來越清晰 深圳城市綜合體的發(fā)展離不開城市化發(fā)展進程 城市化發(fā)展 一個城市只有一個中心 廣州 北京路 重慶 解放碑 北京 西單 上海 南京路 一個城市只有一個中心 上世紀90年代 這些中心發(fā)展的輝煌恰好應證了這種說法 然而 城市在發(fā)展 這些中心還能適應不斷增長的發(fā)展需求嗎 上海由一個中心向多個中心發(fā)展 上海 淮海路 上海 人民廣場 上海 陸家嘴 上海 徐家匯 上海 虹橋 上海南京路 城市化發(fā)展 北京西單的核心地位正逐步被國貿(mào)CBD取代 城市化發(fā)展 城市化多核發(fā)展是必然趨勢 深圳城市發(fā)展呈線性布置 其發(fā)展結構正是根據(jù)深圳市狹長的地形特性 采用國際上先進的 城市多核結構 的發(fā)展理論而規(guī)劃的 深圳城市化發(fā)展 深圳商城市化的擴張與發(fā)展得益于交通的規(guī)劃與發(fā)展 深圳城市化發(fā)展 未來深圳可能面臨的城市綜合體形態(tài) 核心區(qū)內(nèi)的城市綜合體 次中心的綜合體 核心區(qū)和次中心間的綜合體 城市綜合體的開發(fā)與運營 定位需滿足的目標 1 符合城市整體發(fā)展要求 符合政府控規(guī)要求 2 具有鮮明特色 體現(xiàn)項目地段價值 3 符合市場要求 實現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營目標 城市綜合體的開發(fā)與運營 定位依據(jù) 城市綜合體的開發(fā)與運營 霍金斯 消費者決策過程模型 城市綜合體的開發(fā)與運營 三位一體定位方法 城市綜合體 商業(yè)形態(tài)定位 核心商業(yè)形態(tài) 家庭服務 家庭時尚 家庭娛樂 輔助商業(yè)形態(tài) 家庭休閑品 家庭必需品 家庭生活類 城市綜合體 商業(yè)形態(tài)定位 城市綜合體 商業(yè)形態(tài)構成 5 10 其他服務 20 25 餐飲 30 35 商業(yè)零售 30 40 休閑 娛樂 酒店 城市綜合體 商業(yè)零售業(yè)態(tài) 按照零售業(yè)飽和理論 只有在零售飽和度大于平均值的前提下 才有在商圈開設集中商業(yè)的可能 臨街商業(yè)不計入 零售飽和理論公式 IRS C RE RFC 潛在客戶數(shù)量RE 人均消費支出RF 營業(yè)面積 城市綜合體 商業(yè)零售業(yè)態(tài) 商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模的設定 城市綜合體 商業(yè)零售業(yè)態(tài) 商業(yè)零售業(yè)態(tài)極限規(guī)模測算表 銷售額 購物概率 人口 人均零售開支 商業(yè)面積 銷售額 單位面積營業(yè)額 購物概率測算公式選用赫夫模型公式 A S D ij j a M ij b S D j a ij b S D j a ij b P ij A ij 為商店J對消費者I的吸引力 S j a 為商店J的規(guī)模 D ij b 為消費者I到商店J的距離或時間 P ij 為消費者I到商店J的規(guī)模購物的概率 城市綜合體 商業(yè)零售業(yè)態(tài) 商業(yè)零售業(yè)態(tài)引力模型 商業(yè)街分析需要解決的核心問題 1 商業(yè)街的長度和寬度 2 商業(yè)街的輻射半徑 3 商業(yè)街與平行干道的距離 城市綜合體 商業(yè)街 東京商業(yè)街長度一般為600 1200M 平均880M 商業(yè)街輻射半徑為250 650M 平均輻射半徑為420M 東京商業(yè)街長度一般為600 1200M 平均880M 商業(yè)街輻射半徑為250 650M 平均輻射半徑為420M 東京商業(yè)街平均寬度 城市綜合體 商業(yè)街 城市綜合體 商務 城市綜合體的商務辦公容量一般受城市化發(fā)展的影響 而人均辦公面積受區(qū)域的主導功能和區(qū)域的重要性程度的影響 城市綜合體 商務 城市綜合體的商務辦公面積需要考慮的內(nèi)容 1 城市商務物業(yè)供給總量和供給結構 2 城市商務物業(yè)需求總量和需求結構 3 城市商務物業(yè)供給矛盾分析 4 城市未來供需發(fā)展趨勢 預測就業(yè)人口和人均辦公面積 通過租賃活動和市場吸納量預測未來市場需求 5 確定城市綜合體對城市中心商務的分流指數(shù) 5 中心商務的高度指數(shù)確定綜合體最終的商務容量 城市綜合體 酒店 城市綜合體的酒店規(guī)模估算 E N P L T K E 酒店的床位數(shù)N 全年的旅客人數(shù)P 住宿旅客比例L 平均住宿天數(shù)T 全年可逗留天數(shù)K 床位的利用率 城市綜合體運營的價值 城市綜合體的運營價值主要取決于人流價值鏈 城市綜合體運營的價值 城市綜合體的綜合開發(fā)價值鏈矩陣 城市綜合體運營的價值 城市綜合體的綜合評價體系 華潤萬象城城市綜合體運營的思考 一期 二期 華潤萬象城作為城市核心區(qū)城市綜合體項目為什么一期項目開發(fā)會會選擇商業(yè)和寫字樓 中航城城市綜合體運營的思考 同樣處于城市核心區(qū)的中航城城市綜合體項目為什么一期項目開發(fā)會選擇寫字樓而不是商業(yè) 龍崗南聯(lián)港臺項目城市綜合體運營的思考 龍崗南聯(lián)港臺項目處于城市次級中心區(qū)的輻射地帶 125萬的總建面 一期啟動以住宅為主 公寓 周邊高檔公寓眾多 住宅 高檔住宅缺失 中高檔住宅眾多 酒店 五星級酒店林立 辦公 地王大廈等甲級寫字樓匯聚 商務 CFD帶來大量高等級商務人士 商業(yè) 缺乏有影響力的商業(yè)形態(tài) 華潤萬象城 商業(yè) 辦公 商務 公寓 住宅 酒店 中航城 商業(yè) 辦公 商務 公寓 住宅 酒店 公寓 公寓少 住宅 住宅項目多 酒店 少 檔次低 辦公 寫字樓少 且檔次低 商務 商務氣氛淡薄 商業(yè) 臨近五洲風情MALL 龍崗南聯(lián)港臺項目 面對城市綜合體 我們急需解決的問題 地塊價值的研判與分析分期規(guī)劃與城市化發(fā)展的關系城市綜合體與舊改拆遷間的協(xié)調(diào)城市綜合體現(xiàn)金流的問題城市綜合體的營銷問題 THANKS 天健 時代廣場 暫定名 我們怎么打 一 關于商業(yè)的推廣 第1部分 商業(yè)推廣定律第2部分 商業(yè)推廣案例第3部分 天健第三極推廣建議 第1部分 商業(yè)推廣定律 關于商業(yè)定律1 業(yè)態(tài)軌跡 關于商業(yè)定律2 置換定律 關于商業(yè)定律3 主力店與人氣店 關于商業(yè)定律4 運營時間 關于商業(yè)定律5 租售前提 關于商業(yè)定律6 轉手調(diào)貨期 關于商業(yè)定律7 核心價值 關于ShoppingMall 商業(yè)定律1 業(yè)態(tài)軌跡 中國的商業(yè)業(yè)態(tài) 從50年代開始到目前為止 已經(jīng)經(jīng)歷了5代的發(fā)展歷程 第1代商業(yè) 傳統(tǒng)的老百貨商店 如 老重慶百貨商店 第2代商業(yè) 個體戶及商業(yè)街 如 朝天門服裝市場 第3代商業(yè) ShoppingCentral名店商業(yè)中心 如 香港太古城 重慶大都會廣場 第4代商業(yè) 大型倉儲超市 如 沃爾瑪 家樂福等 第5代商業(yè) ShoppingMall 如 廣州天河城 初級形態(tài) 北京ShoppingMall 在建 業(yè)態(tài)是遞進式關系 新的業(yè)態(tài)具有更強的生命力 新的業(yè)態(tài)出現(xiàn)將會淘汰舊的業(yè)態(tài) 1 置換定律的前提 從90年代開始 中國的商業(yè)已經(jīng)進入了飽和狀態(tài)發(fā)展 整個市場的投資量和購買量相對穩(wěn)定 甚至投資量的增長速度遠大于購買量的增長速度 導致商業(yè)出現(xiàn)資產(chǎn)負增長 商業(yè)開始出現(xiàn)置換定律的影響 2 商業(yè)置換定律 市場商業(yè)容量已經(jīng)處于飽和狀態(tài) 新的商業(yè)形態(tài)將取代舊的商業(yè)形態(tài) 新的1家商場開張 相應必然有舊的1家商場倒閉 3 置換定律影響意義 商業(yè)營銷的全面啟動 以保持新的商業(yè)競爭力 商業(yè)準ShoppingMall形態(tài)的全面啟動 采用更新的業(yè)態(tài)方式及其變化 以保持活躍的市場競爭力 商業(yè)定律2 置換定律 商業(yè)定律3 主力店與人氣點 商業(yè)定律3 主力店與人氣點1核心點 主力店 如聯(lián)華 華聯(lián) Warlmat 家樂福 百盛 太平洋 王府井 其作為信賴感的象征 一方面帶動整個商業(yè)的人流量 另一方面給租售實現(xiàn)信任前提 2核心點 人氣店 如麥當勞 肯德基 必勝客等等 人氣店最主要的是小 不大 但可以形成非常旺盛的人氣 商業(yè)租賃的3 6 9 12運營時間定律 3 從開業(yè)前提前3個月 進入裝修 備伙期 6 從開業(yè)前6個月 進入簽約期 9 從開業(yè)前9個月 進入洽談期 12 從開業(yè)前12個月 進入投資意向考察期 商業(yè)定律4 運營時間 商業(yè)定律5 租售前提1 商業(yè)招租公司 如戴德梁行 美聯(lián)等等 主要負責香港及國內(nèi)的品牌公司招租 費用方式 成交收錢 2面收 2 商業(yè)管理公司 如3M等等 主要負責商業(yè)的統(tǒng)一管理 商業(yè)定律5 租售前提 開業(yè)到6個時間 進入轉手調(diào)貨期 1 根據(jù)市場反饋 調(diào)整貨品的市場接受度 2 根據(jù)商場的形態(tài) 調(diào)整貨品的針對性 3 根據(jù)周邊商家的競爭 調(diào)整貨品的競爭力 4 如果都不適合 轉手經(jīng)營 商業(yè)定律6 轉手調(diào)貨期 商鋪的價值核心點1 區(qū)位的價值2 市場的價值3 品牌的價值 商業(yè)本身在區(qū)位的地位 商業(yè)業(yè)態(tài)的獨特性 和其他商業(yè)項目的核心區(qū)別 及 商業(yè)主力店及人氣所商業(yè)的核心影響力 商業(yè)業(yè)態(tài)所形成的客流量 帶動的人氣量價值 可比較周邊商鋪的租售價值 可比較同質(zhì)業(yè)態(tài)的價值 可比較相同主力店的價值 商業(yè)定律7 核心價值 一 概念的建議 商業(yè)觀點 商業(yè)與住宅是完全不同的 住宅是私家的 而商業(yè)是開放的 住宅以入伙為節(jié)點 而商業(yè)以入伙為開始 住宅的目標群是內(nèi)在的 而商業(yè)的目標群是外在的 由于商業(yè)與住宅的不同 形成商業(yè)的價值與住宅不同 商業(yè)最大的價值在于它的區(qū)位市場價值 即商圈的價值概念是最大的 其次 時代盛典 不適宜作為商業(yè)物業(yè)的命名 理由如下 1 首先是不能突顯其作為商業(yè)的區(qū)域中心的價值意義2 其次是現(xiàn)命名雖然體現(xiàn)了時尚 現(xiàn)代 規(guī)模 氣勢 可適用于各種大型建筑 但不能突顯作為商業(yè)物業(yè)的特征 品牌建議 商業(yè)名稱建議修正 二 商業(yè)名稱建議 原名稱 天健第三極建議名 天健時代廣場 支持理由 城中是整個區(qū)域的概念 其價值直接與中天國際商廈 開元商城相同 而中天國際商廈是目前西安南大街商業(yè)的典范 開元商城是西安中心商業(yè)圈的商業(yè)中心 目前都非常熱 相類比 我們同樣代表小寨的商業(yè)中心 未來價值同樣非常大 商業(yè)中心在西安的消費者心中 代表的是一種高品味的 高檔次的購物場所 如中天國際商廈 所代表的區(qū)域唯一性非常強 西安人非常容易接受 ShoppingMall是我們與目前西安商業(yè)業(yè)態(tài)完全不同的地方 為未來的推廣預留了非常好的空間 新的概念非常容易成為市場的關注點 王府井的品牌非常優(yōu)秀 給買家的信賴感非常強 特別是對前期市場的招商信賴感 因此 在名稱中把王府井的品牌作為前綴 三 西安 城中ShoppingMall的價值體系 商業(yè)第七定律 商業(yè)價值定律 商業(yè)商業(yè)物業(yè)的核心價值是由商業(yè)物業(yè)的區(qū)位價值 市場價值和商業(yè)品牌價值所決定的 即商業(yè)本身在區(qū)位的地位核心影響力以及商業(yè)業(yè)態(tài)的獨特性及商業(yè)業(yè)態(tài)所形成的客流量 和商業(yè)主力店及人氣點所帶動的人氣量價值 西安 城中ShoppingMall1 區(qū)位價值2 市場價值3 品牌價值核心點核心點核心點 以城中為主導的價值體系 以商業(yè)業(yè)態(tài)為核心的價值體系 以王府井為主力的加盟價值體系 四 西安 城中ShoppingMall區(qū)位價值體系 西安 城中ShoppingMall步行街區(qū)位價值體系概念1 西安中心城區(qū)的核心 商業(yè)的紅心 中心區(qū)核心商業(yè)圈概念和西大街商圈概念 2 西大街商業(yè)1號 政府對西大街仿古旅游商業(yè)的概念 3 再現(xiàn)古都商業(yè)繁榮 用昔日十里長安 八方來朝的繁盛商業(yè)做類比 4 把上海南京路放在西安 用上海的南京路商業(yè)做類比 5 把北京的王府井放在西安 用北京王府井大街做類比 6 中心商業(yè)區(qū)賺錢地帶 人潮 錢潮概念 五 西安 城中ShoppingMall市場價值體系 西安 城中ShoppingMall市場價值體系概念1 西安第1個完全的ShoppingMall概念商業(yè)2 商業(yè)革命 ShoppingMall登陸西安3 世界的 我們的 ShoppingMall4 西北第一仿古旅游商業(yè)街5 西安第一規(guī)模大型綜合風情商業(yè) 時尚 休閑 品味 完全 一站式 旅游觀光商業(yè) 六 西安 城中ShoppingMall品牌價值體系 西安 城中ShoppingMall品牌價值體系概念1 王府井的方向就是你的方向 王府井主力店 2 譬如 麥當勞的方向就是你的方向 麥當勞人氣店 3 王府井 麥當勞 雅詩藍黛 Cartier Hilton 勞力士 寶姿 最好的都在這里了4 花落誰家 招商條目 5 我們只選擇最好的 七 我們現(xiàn)在具備什么樣條件 時代盛典商業(yè)定位SmallShopping Mall約60000 的純商業(yè)規(guī)模 西安罕有 西安首個大型綜合商業(yè)MALL概念 地理位置西安仿古旅游商業(yè)街西安古文化旅游商業(yè) 第一街 政府城市規(guī)劃發(fā)展定位導向指示 跨廣濟街 臨西大街 道路順暢 交通便利 背靠西安舊城最成熟住宅社區(qū) 處于西安古商業(yè)最繁華的集散地 建筑風格地標性仿古建筑風格青瓦灰墻 古樸典雅 氣勢恢弘 建筑呈遞進形階梯狀 漸次退向最高層 極富音樂節(jié)律感 宏大而富有層次美 配套設施自動化電子商務平臺合理的基礎配置 地上下 300車位 商用倉庫 中央空調(diào) 嚴密的現(xiàn)代化安防體系 消防系統(tǒng) 安全信息系統(tǒng) 43部電梯保證人貨暢通 現(xiàn)代化的商務電子系統(tǒng)提供強大的可持續(xù)發(fā)展空間 我們所具備的條件 判斷 1 天時 西大街在西安的商業(yè)地位的顯要 時代盛典橫跨廣濟街 面臨西大街 項目自身條件可謂天生麗質(zhì) 規(guī)模 投資前景等已經(jīng)具有標志性商業(yè)的前提 2 地利 獨特的建筑形式 商業(yè)業(yè)態(tài) 北京王府井進駐經(jīng)營 將會極大的豐富了項目作為西大街標志性商業(yè)物業(yè)的內(nèi)涵 從而確立其西大街標志性商業(yè)的地位 3 人和 西安新潤置業(yè)與陜西雙翼石化強勁的實力聯(lián)合 以及與周邊公共關系 政府 的良好界面 實力派商家 殺手派聯(lián)合創(chuàng)展的高點營銷策劃和強勢推廣手法 已經(jīng)具有非常好的標志性品牌商業(yè)的保證 天時 地利 人和均在 領導品牌指日可待 關鍵是我們能不能把指標建立起來 八 我們的核心競爭力在哪里 時代盛典主題 西大街商業(yè)地王 地標性建筑主題廣告語 財富時代 投資經(jīng)典 搶先入主商業(yè)地王 率先進入小康時代 支持點 五星級價值保證 1 黃金位置 價值保證 地段 蘊涵著黃金 2 政府支持 商機保證 繁華 價值的土壤 3 品牌商家 信心保證 品牌 意味著價值 4 強強聯(lián)袂 實力保證 實力 升值的保證 5 金牌管理 發(fā)展保證 發(fā)展 無價的價值 三大投資理由 1 首創(chuàng)西安 小本投資 大本獲利 輕松置業(yè)投資模式 2 商業(yè)物業(yè)投資低風險的典范模式 包租計劃 3 物業(yè)增值 回饋業(yè)主 商業(yè)物業(yè)投資 增值回贈計劃利益點 約60000 的商業(yè)物業(yè) 約20000 的寫字樓由此可見 我們的競爭優(yōu)勢的建立必須實現(xiàn)物業(yè)定位 商業(yè)定位與物業(yè)營銷策略定位三位一體 Shopping Mall 時代盛典Shopping Mall的指標性硬性指標建筑規(guī)模商業(yè)總面積約60000 外街面要求彩色硬地磚 廣場磚 鋪設 以色澤自然作功能分區(qū) 設盲道 盆景 行道樹 廣場綠化 設小型噴池或旱噴 陽光戲水噴泉 增添趣味性 吸引人流 配石 木休閑椅 組合休閑桌依和太陽傘滯留人群 安設小型城市雕塑 小品 增添廣場文化意趣 外墻立面統(tǒng)一商業(yè)廣告宣傳牌位 商場包裝內(nèi)外部導示系統(tǒng)要求清晰明確 警示用語人性化 軟性指標項目業(yè)態(tài)規(guī)劃商場入口設精美各層商業(yè)分布導示總圖 各層商業(yè)分布導示要求清晰明確 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃充分考慮各類人群購物特征 作合理分布 業(yè)態(tài)規(guī)劃充分結合西大街仿古旅游的主題 作合理分布 業(yè)態(tài)規(guī)劃充分考慮餐飲 購物 休憩 娛樂之間的關系 作合理分布 業(yè)態(tài)規(guī)劃需充分考慮對人流的合理導向 并體現(xiàn)購物的舒適性 業(yè)態(tài)規(guī)劃需充分考慮商業(yè)與購物環(huán)境的關系 保持高檔 品位 環(huán)境的高雅性 項目商業(yè)業(yè)態(tài)應該分主題 園區(qū)進行劃分 突出個性化 時代感和號召力 Shopping Mall 時代盛典層面商業(yè)業(yè)態(tài)初擬 負1F 待定 1F A區(qū) 臨西大街 品牌服裝店 鐘表 珠寶行 品牌餐飲店等 面積50 150 臨廣濟街 古玩字畫 工藝精品等 面積100 200 C區(qū) 王府井主力店 2F A區(qū) 咖啡店 品牌餐飲 如PIZZA 指甲店 古玩字畫 工藝精品等 面積30 200 C區(qū) 王府井主力店 3F A區(qū) 女式服裝區(qū) 鞋類 化裝品等 C區(qū) 王府井主力店 4F 王府井主力店 5F 王府井主力店 6F 主題 運動特區(qū)包括體育用品 旅游用品等 設NBA地帶 電動游戲等7F 主題 飲食男女包括餐飲 特色小吃等 主題 兒童反斗城 包括各類兒童生活 學習用品和玩具 并設未來世界供兒童娛樂 同時提供臨時托幼服務 本業(yè)態(tài)劃分為模擬示范 內(nèi)劃分存在不足之處 僅供參考 九 創(chuàng)西北商業(yè)投資之先河 全民投資置業(yè) 我們的商業(yè)營銷思想之 三權分立 的營銷核心思想 尊重產(chǎn)權 建立信心保障機制 風險共擔 培育商場 經(jīng)營為先 定位細分 專業(yè)分工 五星級價值保證 三大投資錦囊 五星級價值保證 1 黃金位置 價值保證 地段 蘊涵著黃金 2 政府支持 商機保證 繁華 價值的土壤 3 品牌商家 信心保證 品牌 意味著價值 4 強強聯(lián)袂 實力保證 實力 升值的保證 5 金牌管理 發(fā)展保證 發(fā)展 無價的價值 三大投資錦囊 1 首創(chuàng)西安 小本投資 大本獲利 輕松置業(yè)投資模式 核心點 徹底降低投資門檻 發(fā)展商為投資者的提供輔助投資計劃 2 商業(yè)物業(yè)投資低風險的典范模式 包租計劃 核心點 保證產(chǎn)權統(tǒng)一 直接支付租金 以回報租金降低風險 為招商奠定良好基礎 3 物業(yè)增值 回饋業(yè)主 商業(yè)物業(yè)投資 增值回贈計劃 核心點 建立投資信心制 將超出預計租金差額反饋給投資者 加強利益點 全民投資置業(yè) 首創(chuàng)西安 小本投資 大本獲利 輕松置業(yè)投資模式 實施辦法 發(fā)展商提供六成十年按揭 并且給客戶提供首期靈活付款的按揭方式 具體實施辦法 客戶首付一成 即簽正式購房合同 另外三成首期款 以客戶向發(fā)展商借款的形式辦理銀行按揭 這部分借款 發(fā)展商同意客戶在建筑期 大概是兩年也可以限時一年 分期免息支付 適用范圍 以店鋪形式出售的商業(yè)部分 客戶自營兼投資部分 實戰(zhàn)意義 1 降低門檻 擴大市場接受層面 激發(fā)購買欲望 2 100 的強勢入市 震撼性 絕對力穿市場 3 資金能實現(xiàn)絕對的快速回籠 4 強勢利益的沖擊 容易實現(xiàn)物業(yè)的最高利潤 全民投資置業(yè) 商業(yè)物業(yè)投資低風險的典范模式 包租計劃 實施辦法 首先根據(jù)與王府井簽署的合同有效期制定包租計劃 買鋪位 按照實際購買單位的面積 參照周邊同類物業(yè)的租金價格 分樓層制擬指導租金價格 以每年十個月 發(fā)展商按月支付客戶租金 實現(xiàn)投資客買鋪即收租金的理想投資 注意事項 1 包租時間與主力店的租賃時間一致 2 包租客不能提供首付一層的付款方式 3 包租合同統(tǒng)一由發(fā)展商的物業(yè)管理公司簽署 簽署時間與購房合同時間一致 認購合同也必須有相應內(nèi)容約定 適用范圍 3 4 5F商業(yè)的銷售 實戰(zhàn)意義 1 資金能實現(xiàn)絕對的快速回籠 2 強勢利益的沖擊 容易實現(xiàn)物業(yè)的最高利潤 3 絕對的建立投資者的投資信心 4 實施辦法合理科學 誠實可信 不存在違規(guī)行為 全民投資置業(yè) 物業(yè)增值 回饋業(yè)主 商業(yè)物業(yè)投資 增值回贈計劃 實施辦法 當物業(yè)正式投入使用時 最長時間在兩年左右 售出物業(yè)的單位 即每 元 月 租金 高出入伙前發(fā)展商的包租租金時 發(fā)展商承諾將完全補回這部分租金差額給客戶 注意事項 周詳?shù)淖赓U市場調(diào)研是基礎 合理的租金標準是成功尺度 適用范圍 已經(jīng)出租的商業(yè)部分物業(yè) 實戰(zhàn)意義 1 建立投資信心制 利益點 2 全方位的投資保障體系 3 科學的 合理的 合法的投資計劃是是投資信心的保證 全民投資置業(yè) 全民投資置業(yè)的概念 全民投資置業(yè)的形成是因為投資價值的形成和投資門檻的降低 以及全民投資意識的成熟 全民投資置業(yè)的意義在于提高全民投資意識 實現(xiàn)高利潤目標 三大投資錦囊施行的準則 必須遵循構成商業(yè)運營市場基礎的三權平衡關系 并根據(jù)物業(yè)特征 發(fā)展商的現(xiàn)實目標以及競爭市場局勢確立三權關系 聯(lián)合創(chuàng)展認為實現(xiàn)時代盛典的市場目標 必須分立項目物業(yè)的產(chǎn)權 使用權 管理權 保證三權獨立完整 錦囊一 發(fā)展商利益實現(xiàn)手段 為經(jīng)營做準備 錦囊二 保證產(chǎn)權統(tǒng)一 便于整體招商 并確立投資信心機制 錦囊三 建立信心機制 實現(xiàn)高利潤目標 項目投資機制的建立可預計項目一樓臨街商鋪單價最高實現(xiàn)30000元 二樓單價15000元 以遞減層差1500元 計 七樓最高可實現(xiàn)單價8500元 十 展示型顧問銷售模式 全新親情式營銷服務 西安現(xiàn)行接待中心模式分析 傳統(tǒng)坐銷模式代表樓盤有西安高新三大公司開發(fā)項目系列 錦園新世紀 中建世紀領域 時光2000等等 特征 被動式銷售的典型模式 注重現(xiàn)場直銷效果 緊跟型 填鴨式介紹 對顧客的服務因銷售人員的個人修養(yǎng)和質(zhì)素而異 團體合作不緊密 攻擊性強弱因人而異 客戶流失嚴重 形象較好 臺灣傳銷模式代表樓盤有高山流水等 特征 主動式銷售的典型模式 人員促銷 營銷成本低 客戶流量相對較小 管理結構緊密 但人員素質(zhì)低 難以實現(xiàn)項目文化檔次 甚至有百害無一利 營銷目標不明確 營銷行為存在嚴重的盲目性 銷售效果差 其它模式如香港集中式銷售模式等極個別行為 且并未實行到位 此處分析 略時代盛典整合營銷模式的確立營造輕松 愜意的咨詢和展示氛圍 突出項目的買點 體現(xiàn)項目在當?shù)嘏c眾不同的風貌和個性 展示型顧問銷售模式 展示鮮明的項目形象和發(fā)展商專業(yè)規(guī)范形象 增強客戶的優(yōu)越感及購買信心 依據(jù) 發(fā)展商全新開發(fā)經(jīng)營理念 走品牌路線 項目經(jīng)營理念 西大街商業(yè)地王 地標性建筑 市場攻擊策略 五星級價值保證 三大投資錦囊 開創(chuàng)西北商業(yè)投資之先河 全民投資置業(yè) 等高素質(zhì)專業(yè)化的接待中心 依據(jù) 起決定性因素的是理性分析基礎上的感性判斷 而非理性本身 印象 感受 輕松 愜意 親和力 策略 展板制作 贈品 樣板間及規(guī)格標牌 現(xiàn)場導示系統(tǒng) 接待中心整體包