當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢分析與政策建議.doc

當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢分析與政策建議（2008年9月25日）一、形勢分析市場低迷，行業(yè)景氣指數(shù)迅速下降凸顯行業(yè)風(fēng)險1、市場現(xiàn)狀l 8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.3%，漲幅比7月低1.7個百分點；環(huán)比下降0.1%，二手住房銷售價格同比上漲3.9%，漲幅比7月低2.1個百分點，。l 1-7月，開發(fā)購置土地面積21974萬平方米，同比增長5.2%，增幅同比下降6.7個百分點；l 7月份土地購置面積、土地開發(fā)面積和新開工面積分別比上月下降27.7%、35.7%和35.7%。l 1-7月，商品住房竣工面積16533萬平方米，同比增長12.4%，同比提高9個百分點；l 銷售面積27743萬平方米，同比下降10.8%，增幅下降37.2個百分點,其中，現(xiàn)房銷售面積同比下降17.8%，增幅下降27.6個百分點;期房銷售面積同比下降8.2%，增幅下降42個百分點。l 當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求矛盾迅速變化，90平方米以下商品住宅空置面積大幅增加，2008年6月末其空置面積增幅達到31.1%。遠郊區(qū)，普通商品房，同質(zhì)性競爭。l -6月40個重點城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。北京交易量下降已經(jīng)接近了50%，交易量的持續(xù)下降比房價的同比上升是更重要的危險信號。2、態(tài)勢分析l 房價同比增幅下降，個別城市房價同比下降；l 全國性現(xiàn)房、期房銷售量同比下降；l 開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張人大財經(jīng)委經(jīng)濟分析報告：對于價格上漲趨緩和成交量大幅下降的同時投資仍高速增長的現(xiàn)象，全國人大財經(jīng)委建議：一方面，要深入調(diào)查研究房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈、交易量和開發(fā)投資方面的情況，密切關(guān)注并及時分析房地產(chǎn)市場走勢，穩(wěn)定和調(diào)整調(diào)控政策,合理引導(dǎo)住房消費預(yù)期。另一方面，要科學(xué)評估和防范房地產(chǎn)市場對地方財政和金融體系產(chǎn)生的潛在風(fēng)險，把握好政策調(diào)整的節(jié)奏和力度，避免出現(xiàn)因房價大幅回落而集中暴露財政金融風(fēng)險，對經(jīng)濟造成大的沖擊。3、景氣指數(shù)密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)和房地產(chǎn)景氣度的下行速度，防止錯過政策調(diào)整的最佳時機導(dǎo)致經(jīng)濟失控。07年宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)顯示為“趨熱”，調(diào)控是必要的：盡管我國宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)連續(xù)處于穩(wěn)定的綠燈區(qū)，但是國房景氣指數(shù)卻快速下滑，而且自2007年以來波動趨勢和上證股指密切吻合，說明當(dāng)前制約房地產(chǎn)業(yè)的因素和資本市場是一樣的，是管理部門應(yīng)當(dāng)注意的危險信號： 4、前景預(yù)期和建議l 盡管房價在近期不會大幅下跌，但是市場交易量已經(jīng)腰斬，應(yīng)促進恢復(fù)合理市場交易，尤其是針對量大面廣的90/70住宅，應(yīng)出臺激勵政策，積極恢復(fù)內(nèi)需。只有在市場恢復(fù)正常交易的時候，房價才能找到新的平衡點。市場會出現(xiàn)有價無市，絕不會出現(xiàn)有市無價。l 盡管近期開發(fā)企業(yè)不會大面積倒閉，但應(yīng)促進積極的企業(yè)自救，政府應(yīng)減緩預(yù)征的稅收，如土地增值稅、企業(yè)所得稅預(yù)征等； l 盡管近期銀行不會出現(xiàn)由房地產(chǎn)貸款引發(fā)的大比例壞賬，但應(yīng)擴寬融資渠道，促進直接融資，釋放銀行壓力，活躍民間金融。 房地產(chǎn)在快速上升區(qū)間時，表現(xiàn)為積累泡沫，在下行區(qū)間時又具有對金融乃至于經(jīng)濟的巨大殺傷力，當(dāng)前應(yīng)采取有效措施防止房地產(chǎn)業(yè)下行對經(jīng)濟、財政、就業(yè)等的負(fù)面影響。二、房地產(chǎn)行業(yè)存在的主要問題1、稅費過重且種類繁多，體系混亂目前在房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)過高，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在有的房地產(chǎn)項目里，稅費竟占成本42.7%，占收入的23.3%。同時，目前我國與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達14種，其中實際征收的有12種，占我國實際征收稅種數(shù)量(24種)的一半。各種收費的項目就更加繁雜，一般都在幾十種，多的地方甚至超過百種。我國目前房地產(chǎn)稅費體系中租、稅、費混雜現(xiàn)象嚴(yán)重，某些稅種如土地增值稅清算實施細節(jié)也不明確，以稅代租、以費代稅、以稅代費、以費代租、重復(fù)收費、不合理收費的現(xiàn)象都有存在，降低了稅收的嚴(yán)肅性、規(guī)范性，滋長了亂收費的不良風(fēng)氣，也使得稅收的宏觀調(diào)控功能受到了限制和削弱。2、l稅制結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重目前我國房地產(chǎn)稅制政策基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦租售，則數(shù)稅并課，造成房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重。如對土地而言，取得環(huán)節(jié)的耕地占用稅和使用環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)均較低，起不到調(diào)節(jié)土地級差收益，促進高效、集約用地的作用；對房產(chǎn)而言，保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對所有非營業(yè)用房一律免稅，起不到作為財產(chǎn)稅對收入分配進行調(diào)節(jié)的作用。 而在房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，除了稅費種類繁多以外，土地增值稅的稅率高達30%-60%，若再加上5%的營業(yè)稅和33%的企業(yè)所得稅，企業(yè)的實際平均稅負(fù)水平達到40%以上，高于世界多數(shù)國家和地區(qū)的水平。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)過高，不僅阻礙了房地產(chǎn)市場的形成和發(fā)展，也使逃稅等規(guī)避和投機行為多發(fā)，使稅收的嚴(yán)肅性受到挑戰(zhàn)。3、融資渠道單一，缺乏風(fēng)險對抗能力我國的房地產(chǎn)金融市場還處在相對初級的階段，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，主要的融資渠道只有銀行開發(fā)貸款和銷售回款（銀行按揭貸款）。單一而畸形發(fā)展的融資渠道，客觀上增加了整個房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險。在宏觀調(diào)控形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)難以獲得銀行開發(fā)貸款，也難以從日趨低迷的市場通過上回收資金，外資也被限制進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，緊繃的資金鏈導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)處在危機的邊緣。在這種情況下，許多房地產(chǎn)企業(yè)不惜以高昂的代價獲取資金，甚至包括成本極高、風(fēng)險極大的民間借貸，又進一步加劇了行業(yè)風(fēng)險。4、房地產(chǎn)行業(yè)的平衡發(fā)展問題無論是政策面，還是資本市場，對房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的中小型民營企業(yè)都有諸多制約，造成了房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的不均衡發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，近20年民營房地產(chǎn)企業(yè)在上市公司中融資總額，不及今年上半年國有房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場融資的總額。在國內(nèi)A股市場的房地產(chǎn)企業(yè)前十名中，3年前民營企業(yè)占70%，而現(xiàn)在百分之百是國有和股份制企業(yè)。從房地產(chǎn)開發(fā)項目層面上看，在合理的城市規(guī)劃和布局當(dāng)中，居民住宅和商業(yè)配套的平等的、相生相輔的關(guān)系。但目前的金融政策對住宅物業(yè)和商鋪、酒店、寫字樓等商業(yè)物業(yè)采取了區(qū)別對待的態(tài)度，無論是銀行開發(fā)貸款和投資者的按揭貸款都有嚴(yán)格限制，造成一些地方住宅物業(yè)大規(guī)模集中而商業(yè)配套不足，淪為“睡城”。5、調(diào)控政策的“全國一刀切”問題我國地大物博，各地經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場情況千差萬別，如深圳等地是房價增長過快導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險過高，而北京的情況是需要在恢復(fù)正常的自住性需求和防止熱錢的涌入干擾中找到平衡，成都則是受到地震災(zāi)害的打擊導(dǎo)致居民置業(yè)信心短期難以恢復(fù)，西部某些省份和城市房地產(chǎn)市場尚處在需要加快發(fā)展的階段，等等。但是，我國以往出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策總是全國“一刀切”，沒有考慮到區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場本身的特點。6、某些調(diào)控政策沒有達到預(yù)期效果出于抑制房價和保障中低收入人群有能力購買商品房而出臺的“90/70”新政，從實施的效果來看并不理想。REICO報告對此進行了細致深入的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)在90平方米以下住宅投資大幅增長的同時，空置面積也大幅增加，2008年6月末其空置面積增幅達到31.1%。嚴(yán)控90平方米以下住宅并不完全適合市場的需求，良好的初衷不能夠?qū)崿F(xiàn)，說明在出臺調(diào)控政策的時候?qū)嶋H情況和市場規(guī)律的把握還不夠準(zhǔn)確。三、政策建議遵從公開公平合理的原則，從實際出發(fā)，按市場規(guī)律辦事1、加快房地產(chǎn)稅費制度改革步伐房地產(chǎn)行業(yè)的稅費，最終也要轉(zhuǎn)嫁給購房者，導(dǎo)致房價居高不下。建議降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅率、取消不合理收費和重復(fù)收費，并適時調(diào)整或取消土地增值稅、適度增加保有稅，這樣一來既可減輕企業(yè)的稅負(fù)，也可減輕消費者的購房壓力，使房地產(chǎn)市場回到健康發(fā)展的軌道。實際上，各地已經(jīng)出臺了一些關(guān)于房地產(chǎn)稅費制度的新政策，例如成都市政府要求稅務(wù)部門要“在實際征收工作中注意依法掌握清算、預(yù)征的節(jié)奏和力度，幫助企業(yè)共渡難關(guān)”、“購買普通商品住房，按所交契稅的地方所得部分給予全額補貼”，同時還減免了房地產(chǎn)開發(fā)項目的部分報建費，西安等地也有類似政策出臺。2、適度放松銀根，拓寬企業(yè)融資渠道當(dāng)前我國的個人抵押貸款利率是歷史上最高，而且也高于國外水平，建議適當(dāng)降低居民購置自住房的貸款利率。針對改善性需求的居民，取消第二套房貸利率上升10%的限制。同時，進一步加大房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融體制改革，包括從銀行為主的間接融資擴大到增加企業(yè)債、完善信托為基礎(chǔ)的信托基金，以及實時推出REITs基金等金融改革創(chuàng)新機制。而對中低收入家庭增強支持力度，實行減息、貼息等。地方政府在房地產(chǎn)金融方面的顯示了更大的支持力度，尤其是處在地震災(zāi)區(qū)的成都、西安等地。在宏觀調(diào)控的大背景之下，積極推動金融創(chuàng)新，拓寬企業(yè)融資渠道顯得更為現(xiàn)實。近年來，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會陸續(xù)發(fā)起的多支房地產(chǎn)信托投資基金正是這方面的嘗試。3、保障房地產(chǎn)行業(yè)不同參與主體的平等地位從西方發(fā)達國家的經(jīng)驗看，中小房地產(chǎn)企業(yè)是不僅是行業(yè)發(fā)展也是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。而中小企業(yè)的大量存在也是經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在要求和必然結(jié)果，是保證正常合理的價格形成、維護市場競爭活力、確保經(jīng)濟運行穩(wěn)定、保障充分就業(yè)的前提和條件。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)鼓勵市場化公開競爭，資本市場也應(yīng)對民營房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。另外，中小企業(yè)是滿足本地自住性住房需求的主力軍，地方政府應(yīng)該主動幫助他們解決融資困難和土地需求，合理控制單宗土地出讓規(guī)模，增加土地供應(yīng)宗數(shù)，吸引本土中小開發(fā)企業(yè)參與土地競爭，防止形成壟斷，同時幫助本土中小開發(fā)企業(yè)提升市場競爭力。同時，在統(tǒng)一規(guī)劃、合理規(guī)劃的前提下，對住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)也應(yīng)該給予同樣的政策待遇。4、調(diào)控政策要充分考慮地區(qū)差異，因時因地制宜應(yīng)該充分調(diào)動地方政府的積極性，給予地方政府相應(yīng)的權(quán)力，因地制宜開展房地產(chǎn)市場調(diào)控。稅收政策就需要中央和地方配合，針對不同的市場條件出臺相應(yīng)