2007年長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)分析

長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)分析 2006 年，長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)向品牌化、規(guī)?；?、郊區(qū)化、開放型、人防型發(fā)展，不斷更新?lián)Q代，趨向規(guī)范與成熟。 2005 年 7 月長(zhǎng)沙市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃定案，令長(zhǎng)沙商業(yè)未來(lái) 15 年的發(fā)展有了更明晰的發(fā)展方向，基本形成與長(zhǎng)沙市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開放水平相適應(yīng)、區(qū)域布局合理、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、服務(wù)功能齊全的市區(qū)網(wǎng)點(diǎn)三級(jí)體系，板塊效應(yīng)日趨明顯。 數(shù)據(jù)顯示， 2004 年至 2006 年 9 月，長(zhǎng)沙市商業(yè)用房新開工面積共計(jì) 654 78 萬(wàn)平方米，竣工面積 平方米，銷售量 平方米，呈現(xiàn)出明顯的供過(guò)于求的狀況。由于零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，導(dǎo)致數(shù)個(gè)管理不善的 (或是定位不準(zhǔn)的 )大型商場(chǎng)、寫字樓暫時(shí)停業(yè)以重新定位或裝修，也有部分商場(chǎng)、寫字樓縮減零售樓面，改做其他用途。 綜合市場(chǎng)調(diào)研可了解到，從 2006 年開始的往后三年之內(nèi)，長(zhǎng)沙市商業(yè)物業(yè)將歷經(jīng)一個(gè)放量的高潮期。 一、長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 1、長(zhǎng)沙市 商業(yè)格局； 根據(jù)二 年七月通過(guò)我省專家評(píng)審會(huì)的長(zhǎng)沙市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃，確定了長(zhǎng)沙未來(lái) 15 年城市商業(yè)發(fā)展總體目標(biāo)： 到 2020 年，建設(shè)完善 1 個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、 2 個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心、 10 個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心、 30 個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心和 18 條主要商業(yè)街，并就長(zhǎng)沙城市商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展目標(biāo)、城市商業(yè)中心布局 以及特色商業(yè)街、商品批發(fā)市場(chǎng)、商業(yè)零售業(yè)態(tài)、物流配送業(yè)等方面的建設(shè)進(jìn)行了專項(xiàng)規(guī)劃。 根據(jù)專家的看法，此次規(guī)劃遵循三個(gè)方面： （ 1）隨著需求的變化，對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局會(huì)提出新要求。 （ 2） 規(guī)劃要進(jìn)一步與長(zhǎng)株潭融城及長(zhǎng)沙一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的戰(zhàn)略相結(jié)合，提高輻射能力。商業(yè)今后的布點(diǎn)不一定集中在核心城區(qū)，而要向交通便捷，輻射力強(qiáng)的城市外環(huán)、城郊接合部分布。 （ 3）三是規(guī)劃要將整合控制現(xiàn)有城區(qū)網(wǎng)點(diǎn)與規(guī)劃引導(dǎo)新城區(qū)網(wǎng)點(diǎn)相結(jié)合。 長(zhǎng)沙傳統(tǒng)商圈分析 五一廣場(chǎng)商業(yè)中心 地位穩(wěn)固的市 級(jí)商圈 區(qū)域范圍： 以五一大道與黃興路交匯立交為圓心，步行在 30 分鐘的范圍 簡(jiǎn)介：五一商圈有 2000 多年歷史，最初由居民聚居形成原始商業(yè)發(fā)展而成。位于長(zhǎng)沙核心地帶，高度集中的商務(wù)與金融配套奠定了其商業(yè)主導(dǎo)地位，是各路商家必爭(zhēng)之地。匯聚百貨、大型連鎖超市、步行街、專賣店等，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá) 50 萬(wàn)以上。南北、東西兩大城市主干道的匯集，每日人流量達(dá) 30。 特點(diǎn)及發(fā)展前景分析： 1、歷史悠久，是歷來(lái)長(zhǎng)沙商業(yè)中心，城市中唯一市級(jí)商圈； 五一商圈 2000 多年來(lái)一直是城市商業(yè)的集中地，有著深厚的湖湘文化沉淀和商業(yè)根基。東西主干道五一路與南北主干道黃興路、湘江中路在此交匯，聯(lián)接河?xùn)|與河西的橘子洲大橋亦 聯(lián)接了五一商圈，政府對(duì)防洪工程建設(shè)及旅游資源開發(fā)的大力投入而成就的湘江風(fēng)光帶近在咫尺，眾多金融、辦公場(chǎng)所入駐，交通的便利性、城市的中心位置、豐富的旅游資源、人口的集中、消費(fèi)的慣性，這些都奠定了五一商圈成為城市唯一市級(jí)商圈的霸主地位。目前商圈內(nèi)匯聚了 6000 多家商業(yè)品牌，年消費(fèi)額逾千億。 2、業(yè)態(tài)齊全，以中高檔次為主，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好 圈內(nèi)匯集了平和堂、春天百貨、王府井百貨、新世界百貨、百聯(lián)東方商廈、萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、百盛購(gòu)物廣場(chǎng)等大型購(gòu)物場(chǎng)所，黃興路步行街、金滿地商業(yè)步行街、坡子街民俗商業(yè)街共三條商業(yè)步 行街，蘇寧、國(guó)美電器專業(yè)賣場(chǎng)，沃樂(lè)瑪、家樂(lè)福、好又多等大型生活超市，友誼賓館、萬(wàn)代大酒店、國(guó)貿(mào)大酒店等酒店，麥當(dāng)勞、肯得基、火宮殿、楊裕興、黃春和、東北餃子館、蒙娜麗莎中西餐廳等知名餐飲，建行、商行、工行、人壽保險(xiǎn)、中信銀行、中國(guó)銀行等金融機(jī)構(gòu)，金色年華、挪威森林、鉆石錢柜、星光燦爛、魅力四射等休娛休閑場(chǎng)所，是一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、辦公、旅游于一體大型商業(yè)中心，商圈內(nèi)以中高檔次業(yè)態(tài)為主。 省內(nèi)單店?duì)I業(yè)額最高的平和堂年均營(yíng)業(yè)額達(dá) 6 億，王府井百貨 2006 年銷售額接近5 個(gè)億，黃興路步行街 2005 年?duì)I業(yè)額達(dá) 11 億元，沃爾瑪年銷售額逾 3 億，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好。 3、百貨業(yè)趨向飽和，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，百聯(lián)東方與新世界百貨走差異化路線 商圈內(nèi)有 9 家大型百貨及購(gòu)物中心，密集分布在以五一路與黃興路交匯的周邊，多為自主經(jīng)營(yíng)，主要采取保底扣點(diǎn)經(jīng)營(yíng)模式，功能分區(qū)基本為一層珠寶、化妝品，二層女裝，三層休閑裝，四層男裝，五層以上為休閑娛樂(lè)、餐飲，所針對(duì)的消費(fèi)群體主要是中、高層消費(fèi)者，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。 在商圈內(nèi)百貨趨向飽和的情況下， 2006 年新開業(yè)的新世界百貨與百聯(lián)東方商廈開始走差異化路線，均開辟奢侈 品專柜來(lái)提升價(jià)值，吸引消費(fèi)，設(shè)有 881、 O 世界名品專柜。 4、輻射全市及外來(lái)游客，人流旺 五一商圈的消費(fèi)輻射全市，也吸引了很多外來(lái)游客來(lái)此消費(fèi)，是湖南人流、物流、資金流、信息流的中心，日客流量達(dá) 30人次。黃興路步行街成為外來(lái)游客必游之地 ,日均客流量 8 萬(wàn)余人次，雙休、節(jié)假日達(dá) 15人次。 5、以五一路為界，南盛北衰，百聯(lián)東方的進(jìn) 駐有望復(fù)興以北區(qū)域 黃興南路與解放西路集中了大量的人流，五一路上集中更多的是車流，受五一路立交橋及人們消費(fèi)習(xí)慣的影響，五一商圈出現(xiàn)以五一路為界，南盛北衰的商業(yè)狀況。北片區(qū)的長(zhǎng)沙東漢名店廣場(chǎng)（現(xiàn)更名為新世界大廈），原規(guī)劃有 460 多個(gè)鋪位，由于立交橋的影響及定位偏差，目前僅有一層臨街鋪位還在經(jīng)營(yíng)，新大新百貨經(jīng)營(yíng)狀況也遠(yuǎn)不及南片區(qū)的百貨。 百聯(lián)東方所走高端差異化路線使得北片區(qū)有了高檔百貨，有希望能帶旺北片區(qū)，但與晚幾個(gè)月開業(yè)的新世界百貨相比，人氣有所不及。 南區(qū)域基本飽和，以北區(qū)域還存在較 大量的在開發(fā)與待開發(fā)用地，在開發(fā)的項(xiàng)目有金都商業(yè)中心 21000 多平方的商業(yè)體量，待開發(fā)項(xiàng)目已知的有中環(huán)一世界和萬(wàn)代大酒店以北地塊，北區(qū)域的復(fù)興需要各項(xiàng)目的對(duì)話與聯(lián)動(dòng)。 榮灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心 河西唯一商圈 區(qū)域范圍：河西通程商業(yè)廣場(chǎng)為中心，步行 5鐘范圍內(nèi)。 商圈簡(jiǎn)介： 榮灣鎮(zhèn)是岳麓區(qū)由來(lái)已久的商貿(mào)重鎮(zhèn)，通過(guò)湘江一橋與河?xùn)|相連，是該區(qū)最重要的交通樞紐，人流旺。 隨著楓林路拓改、岳麓時(shí)尚購(gòu)物中心 、新外灘商業(yè)中心廣場(chǎng)等大型商業(yè)的落成，溁灣鎮(zhèn)的商業(yè)價(jià)值急速上升。目前商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約 平方米，日人流量達(dá)15 萬(wàn)，消費(fèi)層面主要是來(lái)自河西高教區(qū)的教職工及學(xué)生、長(zhǎng)沙高新區(qū)、麓谷的白領(lǐng)人群。 主要商業(yè)物業(yè)： 商圈特點(diǎn)及發(fā)展前景分析： 1、商圈現(xiàn)有商業(yè)面積與河西消費(fèi)力不相稱，后續(xù)發(fā)展空間大； 岳麓區(qū)有近 40 萬(wàn)人口，非農(nóng)人口 31 萬(wàn)， 2005 年，城市居民人均可支配收入為 12522 元，比長(zhǎng)沙市整體水平略 高，商圈商業(yè)面積約 平方米，后續(xù)發(fā)展空間大。 在建或規(guī)劃中的的部分項(xiàng)目如下： 2、業(yè)態(tài)基本齊全，以中、低檔為主，高檔消費(fèi)市場(chǎng)空白； 商圈內(nèi)業(yè)態(tài)基本齊全：大型購(gòu)物中心有通程商業(yè)廣場(chǎng)和新外灘購(gòu)物中心，餐飲有東鍋中西餐廳、荷香樓湘菜館、晶珠國(guó)際美食城、必勝客、麥當(dāng)勞、肯德基、桂林人、臺(tái)北豆?jié){等 ；金融配套有中國(guó)銀行、招商銀行、中信銀行、中國(guó)農(nóng)村信用合作社；酒店有麓山賓館、楓林賓館；大型生活超市有新一佳、步步高，較為零散低檔的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所較多，上檔次的少。總體來(lái)看業(yè)態(tài)以中低檔為主，高檔消費(fèi)市場(chǎng)空白。 3、消費(fèi)群以河西教師、學(xué)生、高新區(qū)麓谷的白領(lǐng)人群為主，集中在通程商業(yè)廣場(chǎng)消費(fèi)； 長(zhǎng)沙教育事業(yè)歷來(lái)比較發(fā)達(dá)，駐區(qū)有以中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師范大學(xué)為代表的 30 多所高等院校、科研院所，在校大學(xué)生達(dá) 16 萬(wàn)人，各類科技人員 10 萬(wàn)余人，國(guó)家級(jí)長(zhǎng)沙高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、岳麓區(qū)國(guó)家大學(xué)科技園位于中心區(qū)域，堪稱 全省典型的文化區(qū)、科教區(qū)。 麓谷科技新城是長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)從 2000 年起集中開發(fā)建設(shè)的科技新城區(qū) ,科技新城的發(fā)展定位為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、生態(tài)環(huán)境為特色、兼具城市功能。截至目前，麓谷園區(qū)已聚集 400 多家高新技術(shù)企業(yè)。 河西具規(guī)模、上檔次的商業(yè)目前集中在榮灣鎮(zhèn)商圈，高校教師、學(xué)生及高新區(qū)的白領(lǐng)人群消費(fèi)也集中在了榮灣鎮(zhèn)商圈的通程商業(yè)廣場(chǎng)。 4、岳麓山、湘江風(fēng)光帶等旅游資源利于商圈發(fā)展； 岳麓山為國(guó)家 4A 級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)， 2004 年接待游客 100 多萬(wàn)人次，毗鄰榮灣鎮(zhèn)商圈的岳麓山風(fēng)景名勝 區(qū)提升了商圈對(duì)區(qū)外游客的消費(fèi)吸納能力。未來(lái) 3，岳麓區(qū)計(jì)劃投入 120 億將瀟湘大道北段打造為最美的湘江風(fēng)光帶。政府對(duì)于旅游資源開發(fā)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有利于商圈發(fā)展。 5、岳麓區(qū)政府、長(zhǎng)沙市政府的搬遷對(duì)榮灣鎮(zhèn)商圈價(jià)值有所提升，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看有可能削弱商圈輻射力 區(qū)政府與市政府搬至岳麓區(qū)北部，周邊起來(lái)了很多高檔住宅小區(qū)，當(dāng)人氣提升到一定程度，將會(huì)形成一個(gè)新的商業(yè)中心，對(duì)于榮灣鎮(zhèn)商圈來(lái)講會(huì)削弱其輻射能力。在目前區(qū)北人氣不旺的情況下對(duì)此商圈的價(jià)值有所提升。 東塘商業(yè)中心 快速更新?lián)Q代中的傳統(tǒng)商圈 區(qū)域范圍：以東塘立交為圓心，步行在 15鐘的范圍 商圈簡(jiǎn)介： 東塘商圈是城市南拓的門戶，南部居民傳統(tǒng)的商業(yè)聚集地，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約 15 萬(wàn)平方米，每日人流量約 10 萬(wàn)人次，消費(fèi)群以東塘立交橋?yàn)閳A心的南部家庭為主。東塘是湖南電信、湖南聯(lián)通的大本營(yíng)，移動(dòng)公司最大的營(yíng)業(yè)廳也在這里，加上易佰通訊、迪信通等手機(jī)銷售商，東塘已成為長(zhǎng)沙通訊產(chǎn)品最前沿最迅捷的發(fā)布平臺(tái)。 主要商業(yè)物業(yè)： 商圈特點(diǎn)及發(fā)展前景分析： 1、業(yè)態(tài)齊全，檔次拉差大，大眾化專業(yè)賣場(chǎng)與超市受歡迎 東塘商圈有 2 家知名百貨公司， 2 家綜合賣場(chǎng)， 8 家專業(yè)賣場(chǎng)，步步高、家潤(rùn)多共3 家大型生活超市，屈臣氏精品超市，大都市商業(yè)街。 餐飲：新華樓、麥當(dāng)勞（ 2 家）、桂林人、肯德基、火宮殿、哈特波波巴西燒烤餐廳、北京餃子館、綠茵閣咖啡廳、上島咖啡、米蘿咖啡、金牛角王中西餐廳 金融：中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 文化：東塘恒遠(yuǎn)圖書城、東塘圖書城 酒店：波月賓館、神禹大酒店 休閑娛樂(lè)：浣溪保健休閑中心、音樂(lè)房子 型藥店：楚仁堂大藥房、星城大藥房、芝林大藥房等。 以上數(shù)據(jù)可看出，東塘商圈業(yè)態(tài)齊全，大眾化的專業(yè)賣場(chǎng)與超市占了很大比例 ,也是最受到消費(fèi)者歡迎的。金色家族定位成 “頂級(jí)名品 ”，擁有 近 50 多種世界名品，目的在于走差異化的路線，在周邊中低檔 的商業(yè)中脫穎而出，但周邊消費(fèi)力有限，場(chǎng)內(nèi)顯冷清。沿線有不少臨街的小商鋪，商品低檔，形象差，有待更新?lián)Q代。 2、目前消費(fèi)主要以南城消費(fèi)者為主 東塘立交橋一公里范圍內(nèi)有 10 萬(wàn)人口左右，人口密集，是長(zhǎng)沙傳統(tǒng)商業(yè)聚集地，2004 年后開始進(jìn)駐國(guó)美電器、通程電器、步步高超市等眾多規(guī)模大眾化商業(yè)，東塘商圈正式步入更新?lián)Q代時(shí)期。由于目前主要以中低檔商業(yè)占較大比例，且東塘立交橋與交通的過(guò)于擁擠在一定程度上制約了中高檔商業(yè)的發(fā)展，目前主要以南城消費(fèi)者為主。 3、作為南拓的門戶，東塘商圈發(fā)展空間大，東塘商圈往南部延 伸，大東塘商圈逐漸形成。 南北主干道韶山路拓改成功，交通便利性更佳，南城已最適宜居住地之一。加之長(zhǎng)株潭化進(jìn)程加快 ,往來(lái)于此的經(jīng)商者越來(lái)越多，商圈快速的更新?lián)Q代，令東塘商圈的發(fā)展空間巨大。 2005 年 11 月，深國(guó)投購(gòu)物廣場(chǎng)落戶雨花亭，共四層，每層面積逾一萬(wàn)平方米，首層為精品購(gòu)物場(chǎng)所，含屈臣氏，沃爾瑪超市（世界 500 強(qiáng)企業(yè)）占據(jù)二、三層，第四層由時(shí)代華納（世界 500 強(qiáng)企業(yè)）斥資 2 億元作影視。在世界 500 強(qiáng)推動(dòng)下，東塘商圈順應(yīng)城市南拓進(jìn)程，逐漸形成大東塘商圈，在雨花亭附近形成中高檔商業(yè)，將 輻射更多的南部消費(fèi)者，甚至吸引其他區(qū)的消費(fèi)。 火車站商業(yè)中心 湖南省最大電腦及電子產(chǎn)品集散地 區(qū)域范圍：以長(zhǎng)沙火車站為輻射中心，沿車站路與五一大道（東段）向四周延伸，北到八一路、南至人民中路。 商圈級(jí)別：傳統(tǒng)商圈 商圈簡(jiǎn)介： 品市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，目前已形成了湖南省最大的電腦及電子產(chǎn)品集散地，輻射面甚廣。眾多的 場(chǎng)林立，已形成傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣氛圍，引導(dǎo)人流消費(fèi)走向。由于火車站與長(zhǎng)株潭汽車站的影響，人流量大而雜，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)但阻塞。商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約 10 萬(wàn)平方，日人流量約 20 萬(wàn)。 主要商業(yè)物業(yè)及商業(yè)配套： 商圈特點(diǎn)及發(fā)展前景分析： 1、業(yè)態(tài)齊全，以電腦及電子數(shù)碼產(chǎn)品銷售為主，交通優(yōu)勢(shì)明顯，酒店業(yè)發(fā)達(dá)。 火站商圈業(yè)態(tài)齊全，尤其以電腦及電子數(shù)碼產(chǎn)品銷售為主，有 9 家大型 業(yè)賣場(chǎng)，蘇寧、國(guó)美、通程電器、家潤(rùn)多家電超市內(nèi)也有大量 品銷售，已形成湖南省最大的電腦及電子產(chǎn)品集散地 ，輻射面廣。 由于火車站、長(zhǎng)株潭汽車站、民航大酒店的影響，火車站商圈交通優(yōu)勢(shì)明顯，同時(shí)帶旺周邊酒店業(yè)、娛樂(lè)休閑。 餐飲：金至尊酒樓、兄弟海鮮酒樓、麥當(dāng)勞（ 2 家）、楊裕興（ 2 家）、秦皇食府、咖啡語(yǔ)茶中西餐廳、芙蓉人家、福樓酒家 酒店：芙蓉華天酒店、長(zhǎng)島飯店、民航大酒店、銀河大酒店、金泓大酒店、三九楚云酒店、銀河大酒店、東方大酒店、凱旋大酒店、藍(lán)天大酒店、金港酒店、海程大酒店 金融：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)農(nóng)村信用合作社、交通銀行、長(zhǎng)沙市商業(yè)銀行 娛樂(lè)休閑： 海東青健身俱樂(lè)部、敦煌千子蓮足道、美度概念生活館 2、人口密度高，消費(fèi)人群偏向年輕化 商圈中心區(qū)域人口總數(shù)接近 35 萬(wàn)，分別為 士、寫字樓白領(lǐng)、企事業(yè)單位以及原有居民群，其中以 士為主，約占 60%的份額，而這群 士的年齡大多在 25之間，個(gè)人年薪普遍在 5元左右，人均年收入高于長(zhǎng)沙城區(qū)整體人均收入水平甚多。另外，南來(lái)北往的旅客占有相當(dāng)?shù)南M(fèi)比例，金蘋果大市場(chǎng)吸引了全市中低收入群客戶。 3、整體商業(yè)形象欠佳，中高檔購(gòu)物場(chǎng)所不成主流 火車站人流很雜，眾多不法商販橫行 ，商圈整體商業(yè)形象不佳。傳統(tǒng)百貨商廈曉園倒閉，國(guó)儲(chǔ)轉(zhuǎn)型，目前僅有阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)，中低檔次。在政府的扶持下，刻意引進(jìn)品牌商家，努力改變火車站形象，整改經(jīng)營(yíng)環(huán)境，發(fā)展前景好。 伍家?guī)X商業(yè)中心 北部唯一商圈，發(fā)展前景好 區(qū)域范圍：以伍家?guī)X立交為核心、步行在 15 分鐘的范圍。 商圈簡(jiǎn)介：伍家?guī)X商圈一直以來(lái)就是長(zhǎng)沙北部唯一的一個(gè)商業(yè)區(qū)，以麗臣路和芙蓉路交叉處為核心，泰陽(yáng)商城、北斗星商廈雄踞此地多年，隨著芙蓉路的修建，世界著名零售企業(yè)通程電器也相繼進(jìn)駐，但由于 2002 年波隆立交橋的修建 ，削弱了該商圈本身就不夠濃厚的商業(yè)氛圍，加上該地區(qū)客戶的消費(fèi)能力不強(qiáng)，導(dǎo)致普爾斯瑪特、北斗星商廈被迫關(guān)門或經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向。商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約 4 萬(wàn)，日人流量 7。 主要商業(yè)物業(yè)： 商圈特點(diǎn)及發(fā)展前景分析： 1、業(yè)態(tài)不豐富，商業(yè)檔次不高，整體經(jīng)營(yíng)狀況不佳 伍家?guī)X商圈，業(yè)態(tài)不豐富，主要是滿足人的基本生活要求。整體商 業(yè)形象較為破敗，檔次不高。維多利購(gòu)物中心（原北半星商廈）、泰陽(yáng)商城由傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)營(yíng)，現(xiàn)在百貨功能已不復(fù)存在，重裝后以批發(fā)和家電賣場(chǎng)為主，檔次不高，伍家?guī)X機(jī)電市場(chǎng)與地板城是兩個(gè)較為破敗規(guī)模也不大的專業(yè)市場(chǎng)。 相對(duì)而言，新一佳超市及附近的娛樂(lè)、餐飲相對(duì)較旺。 金融：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行 娛樂(lè)休閑：百度慢搖會(huì)所、諾亞方舟娛樂(lè)港、伊甸園洗浴廣場(chǎng)、 酒店：諾亞方舟大酒店、華悅大酒店 餐飲：麥當(dāng)勞、銀苑海鮮酒樓、銀星酒樓 2、消費(fèi)以周邊居民為主 。 3、交通 便利，但發(fā)展受制于立交橋。 商圈以芙蓉路與三一大道交界，波隆立交橋?yàn)橹行?，南北有足夠的延伸條件，尤其是向南的芙蓉路周邊匯集了眾多的寫字樓與金融大廈。但波隆立交橋影響了商業(yè)的扎堆效應(yīng)，東西延伸更加受到制約，使得商圈的覆蓋面受到限制。 4、隨著新河三角洲的整改，及地鐵線的設(shè)定，發(fā)展前景較好 新河三角洲規(guī)劃范圍南起 319 國(guó)道，北至瀏陽(yáng)河，西臨湘江，東到芙蓉北路，計(jì)劃三年內(nèi)完成簡(jiǎn)陋房屋與棚戶區(qū)等拆遷，解決由于造紙廠、化工廠等 40 多家企業(yè)的生產(chǎn)污染問(wèn)題，建成一個(gè)總面積 2072 畝，以濱江文化園（ 含兩館一廳）為龍頭的文化娛樂(lè)區(qū)，以湘江大道為依托的商業(yè)金融區(qū)，以文化為內(nèi)核的人文居住區(qū)，這對(duì)于提質(zhì)整個(gè)北城區(qū)具有極重要的意義 根據(jù)地鐵建設(shè)規(guī)劃， 2014 年前建設(shè)完成 1 號(hào)、 2 號(hào)線一期，總長(zhǎng) 里， 43 座車站， 1 號(hào)線站口就設(shè)在伍家?guī)X。根據(jù)廣州、北京等城市經(jīng)驗(yàn)，地鐵站口商業(yè)具有極大的發(fā)展?jié)摿Α?同時(shí)通過(guò)伍家?guī)X商圈的重塑與地鐵線的設(shè)定，將加速城北與主城區(qū)的融合，發(fā)展前景較好。 發(fā)展中商圈 星沙商業(yè)副中心： 規(guī)劃：以北到瀟湘路，南至涼塘路，西至天華路，東至東二線地區(qū)為核心 ，是政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域新商圈之一，設(shè)置業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，形成與長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和星沙鎮(zhèn)綜合性新城相協(xié)調(diào)，配套齊全、功能完備的現(xiàn)代都市商業(yè)中心。 星沙是長(zhǎng)沙市從 96 年開始規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)新城（即長(zhǎng)沙市衛(wèi)星城），星沙目前城鎮(zhèn)人口為 15 萬(wàn)人，流動(dòng)人口： 6 萬(wàn)人，目前已建城區(qū)面積有 22 平方公里。 星沙是湖南省著名的汽車銷售及汽車零部件銷售集散地（包括其中機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)），數(shù)萬(wàn)家中小企業(yè)積聚了強(qiáng)勁的消費(fèi)力。餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，但檔次較低，中高檔酒樓數(shù)量較少。休閑業(yè)頗為發(fā)達(dá)，但規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)手段單一，經(jīng)營(yíng)地域零散。 正在建設(shè)的專業(yè)市場(chǎng)有星沙湘繡城、山水茗園（茶葉市場(chǎng)），星沙商業(yè)步行街招商順利，星沙目前唯一大型購(gòu)物中心為星沙通程商業(yè)廣場(chǎng)，其主力賣場(chǎng)為中國(guó)生活超市連鎖巨頭新一佳超市和通程電器超市。全球商業(yè)連鎖機(jī)構(gòu)一泰國(guó)正大集團(tuán)旗下的 “易初蓮花購(gòu)物廣場(chǎng) ”于 2006 年 4 月中旬開業(yè)。 星沙未來(lái)一段時(shí)間期內(nèi)需圍繞政務(wù)、公務(wù)、會(huì)務(wù)、商務(wù)、業(yè)務(wù)類消費(fèi)以及外資港資，投資開發(fā)商人員休閑與夜生活消費(fèi)需求，進(jìn)行消費(fèi)趨向定位與對(duì)接。 紅星商業(yè)中心： 規(guī)劃：將以湘府路與韶山南路交匯處為核心，構(gòu)建以金融信息為先導(dǎo) 、商貿(mào)流通為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)為支撐的內(nèi)供與外向結(jié)合，財(cái)富與人氣齊聚的南長(zhǎng)沙復(fù)合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟(jì)圈。 紅星商圈是借農(nóng)博會(huì)之機(jī)而迅速崛起的南部商圈，會(huì)展業(yè)帶來(lái)了巨大的人流、資金流。商圈內(nèi)匯聚了多個(gè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，如電動(dòng)車城、漁具城、體育用品城，燈飾城、太陽(yáng)能批發(fā)城、紅星糖酒批發(fā)城、紅星通訊器材批發(fā)城、紅星家用電器批發(fā)城、紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)、紅星建材市場(chǎng)、蓮湖汽配市場(chǎng)、紅星花卉市場(chǎng)等，受區(qū)域整體市場(chǎng)消費(fèi)水平以及消費(fèi)意識(shí)限制，商業(yè)氛圍不夠成熟，業(yè)態(tài)單一，消費(fèi)場(chǎng)所檔次不高 , 目前許多專業(yè)市場(chǎng)難以維濟(jì)，部分商家經(jīng)營(yíng)回 報(bào)率低。 商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約 34 萬(wàn)平米，消費(fèi)以周邊區(qū)域人口為主，以及會(huì)展業(yè)所帶來(lái)的其它區(qū)域及外地人員。 撈霞商業(yè)中心： 規(guī)劃：撈霞商業(yè)中心位于開福區(qū)霞凝新港城內(nèi)，是開福區(qū)現(xiàn)代新城，也是長(zhǎng)沙市未來(lái)發(fā)展重心。其主要功能是服務(wù)于依托霞凝新港和長(zhǎng)沙火車貨運(yùn)北站為中心的物流園，以及沿長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)外圍的青竹湖外商城工業(yè)小區(qū)和大明工業(yè)園為對(duì)象的商業(yè)活動(dòng)，輻射范圍包括長(zhǎng)沙縣和望城縣廣大區(qū)域。 馬坡嶺商業(yè)中心： 規(guī)劃：馬坡嶺商業(yè)中心位于芙蓉區(qū)東部隆平高科技園內(nèi)，與長(zhǎng)沙縣縣城星沙鎮(zhèn)共同組成長(zhǎng)沙市的 副中心城市 星馬新城。構(gòu)建以服務(wù)于長(zhǎng)沙縣、瀏陽(yáng)市為主要對(duì)象的區(qū)域性商業(yè)中心；以大型超市和倉(cāng)儲(chǔ)店為骨干，鼓勵(lì)發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)超市、大賣場(chǎng)、配套完善餐飲、生活服務(wù)、休閑娛樂(lè)和其它服務(wù)設(shè)施；發(fā)展科技市場(chǎng)。合理配置資源，優(yōu)化商業(yè)布局，按照城市發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展要求，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，形成新型的現(xiàn)代化商貿(mào)區(qū)。 黎托商業(yè)中心： 規(guī)劃：以武廣高速鐵路黎托客運(yùn)站的建設(shè)為契機(jī)，建設(shè)完善配套商業(yè)設(shè)施，構(gòu)建商貿(mào)、文化、健身休閑、高檔住宅為一體的新商業(yè)中心。 大托商業(yè)中心： 規(guī)劃：依托長(zhǎng)株潭三市經(jīng)濟(jì)一體化和大托機(jī)場(chǎng)口的 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及以中信新城購(gòu)物中心為代表的商家落戶于此，結(jié)合天心生態(tài)新城的建設(shè)，逐步發(fā)展形成一個(gè)新的區(qū)級(jí)商業(yè)中心。 望城坡商業(yè)中心： 規(guī)劃：遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)引導(dǎo)性商業(yè)中心。其主要功能服務(wù)于以岳麓山風(fēng)景名城區(qū)旅游、休憩為主題的商業(yè)活動(dòng)，輻射范圍包括寧鄉(xiāng)縣和望城縣廣大區(qū)域。商業(yè)中心的所有設(shè)施不僅應(yīng)方便、滿足居民、旅客的生活和購(gòu)物需求，同時(shí)應(yīng)與自然景觀融合，與文物建筑協(xié)調(diào)，有利于環(huán)境保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展。 觀沙嶺商業(yè)中心： 規(guī)劃：隨著市政府西遷，市府周邊地區(qū)逐漸形成了一個(gè)新興的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)極，帶來(lái)了 眾多的發(fā)展商機(jī)。依托岳麓大道、金星路、銀杉路、杜鵑路和北大橋橋頭，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)、會(huì)展、商貿(mào)餐飲和高檔房產(chǎn)等行業(yè)，建設(shè)商務(wù)樓宇，發(fā)展 “總部經(jīng)濟(jì) ”，構(gòu)建岳麓新城樓宇經(jīng)濟(jì)核心發(fā)展區(qū)。建設(shè)好遠(yuǎn)大城市文化購(gòu)物廣場(chǎng)、府東商業(yè)大廈、新區(qū)治商務(wù)酒店等項(xiàng)目。 商業(yè)格局特點(diǎn)總結(jié)： 1、現(xiàn)有商圈集中在城市的中心位置，圍繞唯一市級(jí)商圈 五一商圈向外擴(kuò)散。 2、隨著城市的不斷擴(kuò)張，外來(lái)大發(fā)展商與大品牌商家的入駐，逐漸形成外圍商圈。 3、商業(yè)消費(fèi)主要集中在五一商圈，旺盛的人流與消費(fèi)習(xí)慣支撐起此商圈 的龐大商業(yè)體量； 4、現(xiàn)有商圈自成特色： 1）五一商圈業(yè)態(tài)豐富，百貨業(yè)趨向飽和，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈； 2）河西消費(fèi)主要集中在榮灣鎮(zhèn)商圈，岳麓山風(fēng)景區(qū)與沿江風(fēng)光帶打造等旅游資源成為商圈發(fā)展契機(jī)，發(fā)展空間大； 3）東塘商圈不斷的更新?lián)Q代，但發(fā)展受到立交橋制約，由于深國(guó)投、沃樂(lè)瑪進(jìn)駐雨花亭，范圍向南延升； 4）火車站商圈已形成湖南省最大的電腦、電子產(chǎn)品集散地，交通優(yōu)勢(shì)明顯，人流旺而雜； 5）伍家?guī)X商圈由于新河三角洲規(guī)劃及地鐵站口設(shè)點(diǎn)，未來(lái)前景廣闊； 6）紅星商圈專業(yè)市場(chǎng)云集，業(yè)態(tài)單一，后續(xù)商業(yè)量大； 業(yè)態(tài) 特征： 1）各業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡：大型超市、家電賣場(chǎng)分布密集，社區(qū)型商業(yè)的發(fā)展滯后； 2）傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)向購(gòu)物中心：傳統(tǒng)百貨都是在舊商圈中人流密集的地方，但因?yàn)闃I(yè)態(tài)單一逐漸退出競(jìng)爭(zhēng)，被復(fù)合型的商業(yè)中心取代； 3）步行商業(yè)街對(duì)人流要求高：步行商業(yè)街必須布置在較高等級(jí)的商圈中，需要有一定人流保證，長(zhǎng)沙最成功的商業(yè)街是黃興路步行街，其它的經(jīng)營(yíng)狀況一般； 4）超市相對(duì)是最普遍適合的業(yè)態(tài)：基本上各個(gè)商圈每個(gè)超市的經(jīng)營(yíng)狀況都很好，超市在長(zhǎng)沙仍有發(fā)展空間； 5）電器等專業(yè)賣場(chǎng)吸引力大：在對(duì)商圈的人氣要求不敏感，只要有品質(zhì)，可以吸引較遠(yuǎn)的人群； 6）批發(fā)市場(chǎng)需要長(zhǎng)時(shí)間的培育，形成消費(fèi)慣性，對(duì)交通及基礎(chǔ)配套的要求較高，且檔次一般，容易使區(qū)域形象受損，目前長(zhǎng)沙批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況有好有差。 二、 2006 年至 2007年重點(diǎn)純商業(yè)物業(yè)面市情況 從調(diào)查數(shù)據(jù)中可看出，長(zhǎng)沙市純商業(yè)物業(yè)近兩年推向市場(chǎng)的貨量有所增長(zhǎng)，但漲幅較為平緩。作為投資物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較高的商業(yè)物業(yè)來(lái)講，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)也相當(dāng)謹(jǐn)慎，盡管如此，這兩年推向市場(chǎng)的典型純商業(yè)項(xiàng)目體量至少達(dá)到 973203 平米以上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 從圖表中可看出： 1、五一商圈仍然是最熱商圈， 2006 年至 2007 年推出與即將推出市場(chǎng)的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到 6 個(gè)，商業(yè)體量達(dá) 平方米以上，穩(wěn)居第一位，成為各路商家必爭(zhēng)之地； 2、城東區(qū)域近兩年推出量排在五一商圈之后，所推 4 個(gè)項(xiàng)目中有一個(gè)倍受關(guān)注的超大型 目，也是長(zhǎng)沙市第一個(gè) 上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)，商業(yè)面積達(dá) 15 萬(wàn)平米， 06 年年中開盤銷售火爆。表明城東商業(yè)的迅速崛起已經(jīng)得到市場(chǎng)認(rèn)可； 3、從數(shù)據(jù)上看星沙的商業(yè)量較大，但受人氣影響，商業(yè)起來(lái)還需要較長(zhǎng)時(shí)間的培育； 4、依托融城及、省府南遷、農(nóng)博會(huì)展作為契機(jī)而發(fā)展迅速的紅星商圈目前進(jìn)駐大量高尚住宅樓盤，人氣漸旺，大量商業(yè)也即將應(yīng)勢(shì)而起， 2007 年表現(xiàn)會(huì)很明顯；南部的兩大商圈之一 大托商圈，也即將有一大型商業(yè)項(xiàng)目 中信新城推向市場(chǎng)； 5、相對(duì)而言，河西的商業(yè)推出較為分散，分布在榮灣鎮(zhèn)商圈、市府片區(qū)、麓谷片區(qū)，其中榮灣鎮(zhèn)商圈的整體價(jià)值將有所提升； 三、 2006 年長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)亮點(diǎn) 1、投資首選 商鋪 在長(zhǎng)沙城市未來(lái) 15 年的城市遠(yuǎn)景規(guī)劃中，一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的中南商業(yè)現(xiàn)代化城市中心格局在 2006 年開始真正的發(fā)力。對(duì)于其所帶得影響無(wú)疑在深層次上影響著長(zhǎng)沙的商業(yè)格局和發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的整體提升在這場(chǎng)大變革中變得尤為重要。 伴隨著城市發(fā)展和住宅商品化的腳步，商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展在其中占據(jù)著舉重輕重的作用，這就是作為房地產(chǎn)開發(fā)商或地方政府主導(dǎo)開發(fā)的商業(yè)街、 區(qū)底商等商業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)隨著城市發(fā)展的步伐不斷上演著跳躍的音符。其中有一部份商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在長(zhǎng)沙城市新老城商業(yè)城區(qū)間演繹著了自己與眾不同的魅力，也 正是他們讓我們看到了商業(yè)地產(chǎn)所不斷綻放出來(lái)價(jià)值，在推動(dòng)著一個(gè)城市脈動(dòng)的血液。就讓我們一起回顧一下 2006 年長(zhǎng)沙城市商業(yè)地產(chǎn)中的新興力量，看看他們給長(zhǎng)沙這座城市帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值和他們所具有的閃光點(diǎn)。 首先看看五一商圈，這一號(hào)稱湖南第一商圈的黃金區(qū)，這擁有 6000 余商家，每年消費(fèi)額達(dá)數(shù)十億元，日均客流量高達(dá) 30人次以上，這里所產(chǎn)出的零售額達(dá)長(zhǎng)沙市零售總額的近一半以上。正是在這里，平和堂、春天百貨、萬(wàn)府井、香港新世界、長(zhǎng)沙百聯(lián)東方商廈、電器巨頭蘇寧等各路商業(yè)諸侯紛紛亮劍，攪得 2006 年五一商業(yè)只 能用沸來(lái)形容。有業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)在五一商圈正經(jīng)歷著擴(kuò)容和升級(jí)、這里掀起的是長(zhǎng)沙最火的 “淘金熱潮 ”！ 其中三大零售、百貨的加盟，令這一商圈 “商業(yè)巨鱷 ”更加壯大。而作為其中的香港新世界百貨與長(zhǎng)沙百聯(lián)東方商廈的強(qiáng)勢(shì)入市，憑借其已有的招商渠道和商家資源，很快就在長(zhǎng)沙市五一商圈中鼎立了自己的一方霸圖。他們帶來(lái)的不僅僅是奢侈品后的消費(fèi)文化，更多地它們?cè)诮o長(zhǎng)沙百貨業(yè)增添一種新的前沿、時(shí)代感、時(shí)尚文化購(gòu)物的西化海派風(fēng)尚。作為一個(gè)城市寸土寸金的黃金商圈，他擁有著的是無(wú)與倫比的聚集效應(yīng)，其商鋪保值、增值能力通過(guò)一組 數(shù)據(jù)可以看得出，其店鋪?zhàn)饨鹋c售價(jià)在近 5 年內(nèi)已經(jīng)上漲了 200%。而位于其中的香港新世界百貨、長(zhǎng)沙百聯(lián)東方商廈，不光帶來(lái)了獨(dú)一無(wú)二的中庭式購(gòu)物空間，世界級(jí)、國(guó)內(nèi)一線的商業(yè)品牌、讓人留戀忘返的購(gòu)物環(huán)境，更多的是他們改變以往長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)低端化格局，現(xiàn)在正在創(chuàng)造的是一種輕松的理財(cái)模式，由專業(yè)商家的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，穩(wěn)健的、低風(fēng)險(xiǎn)的投資平臺(tái)讓長(zhǎng)沙的投資市場(chǎng)開始步入正軌，而城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展為投資者們留下了無(wú)限商業(yè)價(jià)值增值的空間。 2、投資次選 產(chǎn)權(quán)式酒店 。 作為一種新型的房地產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，其所具有的投入輕 松、風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定、投資省心、省力等優(yōu)勢(shì)，在這近年來(lái)被越來(lái)越多的人士所青睞。長(zhǎng)沙酒店行業(yè)的整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，酒店的整體開放率近 80%，五星級(jí)以上酒店的開房率更高，這與長(zhǎng)沙的消費(fèi)習(xí)慣分不開。 長(zhǎng)沙人喜歡在酒店休閑娛樂(lè)，喜歡在酒店聚會(huì)，喜歡在酒店談生意，酒店消費(fèi)空前火爆；產(chǎn)權(quán)式酒店這種投資方式在這幾年已經(jīng)被市場(chǎng)所廣為接受，近年的時(shí)代帝景到華雅華天都是較為成功的典范，當(dāng)然作為一個(gè)想成為國(guó)際化大都市的長(zhǎng)沙，國(guó)際化的高品質(zhì)酒店就成為其必需的，而目前長(zhǎng)沙知名的國(guó)際酒店品牌只有同屬于世界 500 強(qiáng)的喜來(lái)登和豪 廷，從 05 年的喜來(lái)登到 06 年的豪廷，他們都有一個(gè)最大的優(yōu)勢(shì) 即顯赫的國(guó)際化品牌和先進(jìn)的配房系統(tǒng)，顯然這些白金級(jí)五星級(jí)品牌已經(jīng)成為至尊榮耀，至尊享受的象征。在國(guó)際酒店品牌的市場(chǎng)號(hào)召下，加之產(chǎn)權(quán)式酒店區(qū)別于商鋪這種投資產(chǎn)品更為穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)更低的產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)式酒店在 2006 年的商業(yè)舞臺(tái)上也實(shí)實(shí)在在火了一把。站在城市發(fā)展的角度，國(guó)際品牌知名酒店集團(tuán)的進(jìn)駐，帶來(lái)的行業(yè)更高標(biāo)準(zhǔn)和管理系統(tǒng)，無(wú)論對(duì)目前的芙蓉國(guó) 是對(duì)整個(gè)長(zhǎng)沙酒店業(yè)的發(fā)展而言都是一種推動(dòng)。 2006 年品牌商業(yè)，是長(zhǎng)沙商業(yè)的最大亮點(diǎn) 四、熱點(diǎn)投資個(gè)案（上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)）分析： 上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)作為 2006 年大東城首個(gè)最具規(guī)模的商業(yè)大盤、超大型 面對(duì) 2006 年新政下的市場(chǎng)，面對(duì)國(guó)家宏觀政策不斷的調(diào)控，國(guó)八條、新八條、國(guó)六條相繼出臺(tái)的情況下，整個(gè)長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不被看好，尤其投資市場(chǎng)整體低迷的狀況下，作為一個(gè)城東城郊結(jié)合處的大體量商業(yè)體量項(xiàng)目，它取得讓市場(chǎng)為之一亮的驕人成績(jī)。 該項(xiàng)目由香港上市公司背景的合富輝煌房地產(chǎn)（湖南）分公司全程策劃代理，在 2006年 5 月 21 日上午，上河國(guó)際商業(yè)廣 場(chǎng)僅在開盤當(dāng)日，就創(chuàng)下了商鋪銷售逾 430 多套，公寓銷售 260 套，當(dāng)日銷售總額逾 2 億元的銷售奇跡，而且成為 2006 年長(zhǎng)沙樓市房地產(chǎn)銷售界一座暫時(shí)無(wú)人超越的里程碑。 “上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng) ”，在眾多的疑惑、眾多的問(wèn)號(hào)、眾多的不解中，絢麗地火熱地盛開在長(zhǎng)沙樓市，成為長(zhǎng)沙樓市一段長(zhǎng)久談?wù)摰挠嘘P(guān)商業(yè)投資價(jià)值的話題。 該項(xiàng)目的東家，為天潤(rùn)五江置業(yè)有限公司，是由企業(yè)界赫赫有名的湖南五江集團(tuán)、長(zhǎng)沙城建開發(fā)公司和湖南天潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同組建。前者創(chuàng)立于 1996 年，是中國(guó)最大的保溫瓶生產(chǎn)企業(yè)，占據(jù)國(guó) 內(nèi)保溫瓶市場(chǎng) 40%的份額，系全國(guó)民營(yíng)企業(yè)第 200 強(qiáng)，資金后盾強(qiáng)大。 而湖南天潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，也是一家頗有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，曾先后成功開發(fā)了天潤(rùn)花園、家潤(rùn)新城等項(xiàng)目。 長(zhǎng)沙市城建開發(fā)有限公司具有一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，先后承擔(dān)了火車新站、五一路、芙蓉路、解放路、二環(huán)線、火星大道等 10 余項(xiàng)重點(diǎn)市政工程開發(fā)建設(shè)。并在婁底成功開發(fā)了中南地區(qū)規(guī)模最大的，是中南地區(qū)規(guī)模最大的商業(yè)步行街 春園商業(yè)步行街和五江建材家居城。 憑借雄厚的資金實(shí)力和婁底兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及由此而帶來(lái) 的戰(zhàn)略合作伙伴 沃爾瑪，天潤(rùn)五江集團(tuán)再次雄心勃勃，準(zhǔn)備打造大東城首個(gè)超大型 盡管在資金實(shí)力上、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)上幾家公司都具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，但畢竟操作一個(gè)巨無(wú)霸商業(yè)項(xiàng)目也并非容易事，因此，營(yíng)銷策劃板塊的工作，天潤(rùn)五江集團(tuán)選擇了中國(guó)唯一一家在香港主板上市、全國(guó)著名的專業(yè)營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu) 合富輝煌房地產(chǎn)。 追溯合富輝煌以往的業(yè)績(jī)，并不難發(fā)現(xiàn)這次上河商業(yè)廣場(chǎng)成功的痕跡。合富輝煌擁有十五年的專業(yè)房地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)，在國(guó)內(nèi)，均與知名的大財(cái)團(tuán)、大型開發(fā)商合作，已經(jīng)形成了非常成熟的、系 統(tǒng)的、專業(yè)的營(yíng)銷運(yùn)作模式。正是憑借多年積累商業(yè)地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)，作為服務(wù)方的合富輝煌房地產(chǎn) 這家專業(yè)地產(chǎn)公司，成功實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目大商業(yè)體態(tài)的長(zhǎng)沙東城順利登陸。 在上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的整體營(yíng)銷戰(zhàn)略中，合富輝煌的操作空間非常廣闊，項(xiàng)目的規(guī)劃調(diào)整、全程營(yíng)銷策劃、客戶經(jīng)營(yíng)拓展、銷售組織管理、推廣效果監(jiān)控的工作全面由合富輝煌負(fù)責(zé)，合富輝煌憑借豐富的商業(yè)地產(chǎn)前期運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，為上河開創(chuàng)了一條為政府、消費(fèi)者、商家、投資者 “四贏 ”的成功模式，確保了上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的開發(fā)和商業(yè)營(yíng)銷操作中成功的規(guī)避了一系列風(fēng)險(xiǎn)因素。 毫無(wú)疑問(wèn)，上河的成功不僅僅在于商業(yè)策劃定位，成功的招商令品牌商家的進(jìn)入也是一大成功，國(guó)際大鱷 沃爾瑪、名品家具歐亞達(dá)，餐飲品牌必勝客、肯德基，折扣品牌服飾狐貍城、化妝品品牌折扣店、屈臣士等一系列知名商家的紛紛入住，也為上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)造了濃厚的商業(yè)氛圍。通過(guò)這些實(shí)力商家的加盟，也為上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的投資者大大增強(qiáng)了投資信心。 項(xiàng)目為處于高橋商業(yè)的主要商業(yè)核心。 政府十一五規(guī)劃里明確提出 “高橋商圈 ”為長(zhǎng)沙新商業(yè)的代表，并把上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)列為省重點(diǎn)工程。期間，政府將投入上千億資 金為之護(hù)航發(fā)展護(hù)航。周邊相對(duì)已經(jīng)頗具成熟的高橋大市場(chǎng)所輻射出的商業(yè)效應(yīng)，不光為項(xiàng)目鎖定了商業(yè)價(jià)值，配合政府規(guī)劃的 “西文東市 ”發(fā)展格局，加上根據(jù)長(zhǎng)沙市政府的遠(yuǎn)景規(guī)劃， 2010 年大東城城市人口將達(dá) 100 萬(wàn)以上。 所有一切，顯出了東城新城區(qū)急待新商業(yè)的明顯優(yōu)勢(shì)。對(duì)于芙蓉區(qū)政府和雨花區(qū)政府相繼落戶萬(wàn)家麗路，更加充分顯示了政府對(duì)東區(qū)發(fā)展的重視。天時(shí)地理人和，令上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的區(qū)域商業(yè)定位及所體現(xiàn)出來(lái)的投資價(jià)值格外讓人關(guān)注。 在合富輝煌的營(yíng)銷策劃中，重點(diǎn)抓住了上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的前瞻性、國(guó)際性和 未來(lái)發(fā)展市場(chǎng)高度，針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的中高端商業(yè)空白點(diǎn)，上河商業(yè)廣場(chǎng)的市場(chǎng)定位在功能及業(yè)態(tài)組合上予以了有效的補(bǔ)充。 上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)體現(xiàn)的是長(zhǎng)沙市未來(lái)現(xiàn)代商業(yè)生活的模式。 投資超過(guò) 20 億元，總建筑面積超過(guò) 50 萬(wàn)，總用地 頃，由 3 條主題商業(yè)街、 2 大休閑廣場(chǎng)、約 1500 個(gè)車位的超大停車場(chǎng)、高級(jí)住宅、時(shí)尚公寓、商務(wù)辦公、百貨店、超市、美食館、電影城、兒童樂(lè)園、酒吧等業(yè)態(tài)構(gòu)筑而成，是集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、居住、商務(wù)、餐飲、參觀等多功能的大型商業(yè)廣場(chǎng)。 其超前的定位，令得上河國(guó)際 商業(yè)廣場(chǎng)在本土品牌中脫穎而出，成為本地具備 “唯一性 ”的國(guó)際品牌項(xiàng)目，上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)毫無(wú)疑問(wèn)將會(huì)成為東城新商業(yè)的龍頭項(xiàng)目。 案例策劃紀(jì)事： 一、合富輝煌策劃本項(xiàng)目的亮點(diǎn)： 1、以前瞻性視覺挖掘區(qū)域價(jià)值潛力，把握項(xiàng)目發(fā)展的成長(zhǎng)性 對(duì)比分析區(qū)域價(jià)值和市場(chǎng)格局，充分挖掘、準(zhǔn)確預(yù)判區(qū)域未來(lái)價(jià)值提升潛力，以此為基礎(chǔ)確定具有成長(zhǎng)性的項(xiàng)目發(fā)展總策略。 2、多角度評(píng)估各功能開發(fā)強(qiáng)度的合理性 對(duì)于原規(guī)劃設(shè)定的辦公、公寓和酒店等功能，合富輝煌對(duì)比分析國(guó)內(nèi)外城市可參照項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)案例，結(jié)合長(zhǎng)沙市場(chǎng)需求現(xiàn)狀 和發(fā)展趨勢(shì)，區(qū)域自身的發(fā)展定位等因素，綜合確定各功能最科學(xué)合理、符合市場(chǎng)規(guī)律的開發(fā)強(qiáng)度。 3、前瞻性的產(chǎn)品定位策略 通過(guò)項(xiàng)目發(fā)展的持續(xù)性和產(chǎn)品的前瞻性，塑造項(xiàng)目品牌，從而培育企業(yè)品牌，據(jù)此策略，項(xiàng)目順應(yīng)區(qū)域發(fā)展方向和區(qū)域消費(fèi)趨勢(shì)，合富輝煌將其定位為 “中南最大體驗(yàn)式國(guó)際風(fēng)情主題商業(yè)廣場(chǎng) ”并根據(jù)市場(chǎng)供需兩面的動(dòng)態(tài)把握，構(gòu)建與項(xiàng)目檔次相匹配的產(chǎn)品體系。 4、定位與招商、經(jīng)營(yíng)緊密結(jié)合 前期定位指引后期招商和經(jīng)營(yíng)管理，為商場(chǎng)尋找更多的優(yōu)質(zhì)商家，同時(shí)吸引消費(fèi)者和投資者，實(shí)現(xiàn)旺場(chǎng)，帶動(dòng)商場(chǎng)的整體運(yùn) 營(yíng)。 5、準(zhǔn)確所定目標(biāo)客戶，高效公關(guān)策略制勝 經(jīng)過(guò)深入的投資者調(diào)查，將目標(biāo)客戶鎖定為周邊眾多專業(yè)市場(chǎng)老板、當(dāng)?shù)卣笆聵I(yè)單位等領(lǐng)域的中高收入人士，成功通過(guò)產(chǎn)品推介會(huì)等公關(guān)活動(dòng)引起潛在客戶及獲取客戶信息，鎖定數(shù)百名有明確購(gòu)買意向的客戶，成功通過(guò)社會(huì)輿論把區(qū)域發(fā)展前景和項(xiàng)目?jī)r(jià)值準(zhǔn)確傳遞給客戶。 二、策劃工作階段實(shí)錄： 第一階段工作：發(fā)展策劃調(diào)整及營(yíng)銷策劃 時(shí)間： 2005 年 11 月至 2006 年 4 月 工作重點(diǎn)： 公、公寓等發(fā)展現(xiàn)狀及前景，分析其對(duì)項(xiàng)目的影響； 結(jié)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和借鑒； 爭(zhēng)性物業(yè)的開發(fā)及其對(duì)本項(xiàng)目的影響； 合本項(xiàng)目特點(diǎn)，提出最具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的發(fā)展定位和進(jìn)行定位深化； 市場(chǎng)定位：中南商業(yè)第一極 主題定位：中南最大體驗(yàn)式國(guó)際風(fēng)情主題商業(yè)廣場(chǎng) 功能定位： 1、首期商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整： A 區(qū)：社區(qū)生活館 負(fù)一層：美食廣場(chǎng) 首層：香港長(zhǎng)江百貨（主力店） 二層：沃爾瑪超市（主力店） 三層：沃爾瑪超市（主力店） 四層：大型餐飲 ： 貍城百貨 名品折扣店） 一層： 南面：女人世界（女性時(shí)尚服飾、服裝飾品、化妝用品、屈臣氏個(gè)人護(hù)理品等） 北面： 際名品折扣店） 二層： 南面：女人世界（女性時(shí)尚服飾、服裝、飾品、化妝用品、必勝客等） 北面：國(guó)際名品折扣店（ 三層：餐飲、休閑 四層：餐飲、休閑 五層：餐飲、休閑 ：運(yùn)動(dòng)休閑館 一層：運(yùn)動(dòng)休閑服飾（品牌運(yùn)動(dòng)服裝、休閑服飾、運(yùn)動(dòng)用品） 二層：運(yùn)動(dòng)休閑服飾（品牌運(yùn)動(dòng)服裝、休閑服飾、運(yùn)動(dòng)用品） 三層：休閑、娛樂(lè)（網(wǎng)吧、健身房、足浴、電玩） 四層：休閑、 娛樂(lè)（網(wǎng)吧、健身房、足浴、電玩） 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指引建議； 調(diào)整前圖示： 調(diào)整后圖示： 低成本風(fēng)險(xiǎn)，找出盈虧平衡點(diǎn)； 8 制訂項(xiàng)目首期商業(yè)及公寓營(yíng)銷策劃方案； 9 部署項(xiàng)目首期商業(yè)及公寓營(yíng)銷推廣工作。 服務(wù)成果： 1、成功將原設(shè)計(jì)規(guī)劃的 23 萬(wàn)商業(yè)面積調(diào)整到合理的 積約 16 萬(wàn)平方米左右， 2、從 2006 年 4 月 9 日起，至 5 月 20 日，短時(shí)間以合富輝煌的 “泛營(yíng)銷模式 ”蓄客達(dá)到 1200 組，其中商業(yè) 800 個(gè)，公寓 400個(gè)。 3、招商工作取得突破，招進(jìn)狐貍城百貨、百安居、肯德基、批薩克等大型主力商家。 第二階段工作：銷售 代理 時(shí)間： 2006 年 5 月 21 日 業(yè)績(jī)： 2006 年 5 月 21 日當(dāng)天，銷售商鋪 439 間，公寓 268 間，短時(shí)間實(shí)現(xiàn)銷售井噴，萬(wàn)人矚目，盛況空前。 五、長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題； 2006 年，長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展越來(lái)越規(guī)范，盡管未完全突破困局，但已經(jīng)較幾年前開始向進(jìn)程化邁進(jìn)。但長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展所暴露并表現(xiàn)出來(lái)的問(wèn)題，仍然發(fā)人深思。在此，我們總結(jié)了目前長(zhǎng)沙，也即國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的普遍同一問(wèn)題： 總多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商出于自身利 益的需要，盲目追求新的投資盈利模式，單純認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值高于住宅地產(chǎn)，打著政府發(fā)展的旗號(hào)紛紛搞大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，但是由于大多數(shù)項(xiàng)目商業(yè)缺乏市場(chǎng)論證，或是沒(méi)有得到充分考究，就紛紛上馬，導(dǎo)致建設(shè)開發(fā)中存在盲目無(wú)序。 目前長(zhǎng)沙仍然有很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采取 “先開發(fā)后招商 ”的方式，最終造成 “項(xiàng)目無(wú)用 ”的現(xiàn)狀，引發(fā)開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)管理商三方的矛盾，這是目前商業(yè)的投訴熱點(diǎn)，也是長(zhǎng)沙當(dāng)商業(yè)不足曝光的焦點(diǎn)內(nèi)容。有的項(xiàng)目還導(dǎo)致了就業(yè)、擾民、影響交通、破壞環(huán)境等一系列社會(huì)問(wèn)題，常常見報(bào)的高曝光率也讓市場(chǎng)缺乏信任危 機(jī)。 項(xiàng)目開發(fā)的盲目化開發(fā)還是近年來(lái)長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)空置率急升的一個(gè)重要原因。 現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)是與各種零售業(yè)形態(tài)充分結(jié)合的高專業(yè)化產(chǎn)業(yè)，因此應(yīng)該是多功能相協(xié)調(diào)的。就長(zhǎng)沙城市東城的上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)而言，它在開發(fā)規(guī)劃中綜合了商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲、商住、辦公、酒店、高尚住宅等九大功能，實(shí)現(xiàn)了多功能之間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。加上本身商業(yè)和周邊豪華公寓、酒店式公寓、商務(wù)公寓、五星級(jí)酒店匯聚的白領(lǐng)群體和上流階層形成龐大的消費(fèi)市場(chǎng)，為其商業(yè)部分今后將帶來(lái)巨大 商機(jī)，商務(wù)公寓內(nèi)公司之間的商務(wù)往來(lái)又為酒店帶來(lái)強(qiáng)大的銷售能力和客房超低空置率，這種強(qiáng)勢(shì)聯(lián)盟正在塑造了長(zhǎng)沙城市東城上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的整體優(yōu)勢(shì)。 但是，目前長(zhǎng)沙市絕大多數(shù)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍然采用的是所謂 “模塊化 ”的運(yùn)作模式，即簡(jiǎn)單地把整個(gè)項(xiàng)目分割成若干模塊再進(jìn)行疊加。在實(shí)際操作中由于一些客觀的原因，開發(fā)商放棄了統(tǒng)一規(guī)劃和專業(yè)化的開發(fā)操作程序，結(jié)果導(dǎo)致模塊之間、商業(yè)項(xiàng)目與零售業(yè)態(tài)接口出現(xiàn)偏差，削弱了整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的合理性，嚴(yán)重制約了商業(yè)地產(chǎn)的正常發(fā)展。比較普遍的情況是，在同一區(qū)域內(nèi)的幾個(gè)項(xiàng)目相隔距離 較遠(yuǎn)，無(wú)法形成整體規(guī)模，反倒削弱了項(xiàng)目的總體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 很多地產(chǎn)開發(fā)商都抱著 “賣完就走 ”的經(jīng)營(yíng)思路，只注重前期開發(fā)并盡量縮短開發(fā)周期，項(xiàng)目建成后能租則租、能賣則賣，根本不考慮能否經(jīng)營(yíng)、是否適合經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題，結(jié)果導(dǎo)致了很多