上海房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)抵押的效力考試題.docx

上海房地產(chǎn)估價師制度與政策：房地產(chǎn)抵押的效力考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、某地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費用為元。A：98B：102C：108D：116E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 2、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是。A：過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在B：市場上能找到充分房地產(chǎn)歷史價格資料C：房地產(chǎn)在過去無明顯的季節(jié)變動D：政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、一已知其臨街深度3048 m(即100英尺)，臨街寬度15 m的矩形土地，總價為100萬元相鄰有一臨街深度4572 m(即150英尺)，臨街寬度15 m的矩形，根據(jù)“四三二一”法則，其總價為。A：109萬元B：117萬元C：124萬元D：130萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 4、某宗商業(yè)用途房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少24萬元，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為年。A：100B：125C：135D：400E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。A利潤總額B投資利潤C稅后利潤D可分配利潤 6、下列用地中，不宜劃撥供給的是_。A部隊伙房建設(shè)用地B工商管理所辦公樓建設(shè)用地C上市公司保衛(wèi)科值班室建設(shè)用地D科技博物館擴建項目建設(shè)用地 7、現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為【2004年考題】A：存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量B：存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量C：存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量D：存量+新增竣工量-拆毀量E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8、設(shè)股票、債券、基金證券的風(fēng)險分別為R1、R2、R3，則三者之間的關(guān)系一般為_。AR1R2R3BR2R1R3CR3R1R2DR1R3R2 9、房屋租賃行為應(yīng)有明確的租賃期限，出租人有權(quán)在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋。合同法規(guī)定，租賃期限不能超過_年。A10B15C20D30 10、估價時點應(yīng)與_的日期相一致。A簽訂估價合同B開始估價作業(yè)C完成估價報告D估價結(jié)果所屬11、政府部門審查房地產(chǎn)項目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)是_。A轉(zhuǎn)讓利潤B市場影響C產(chǎn)權(quán)是否清晰D被拆遷人的利益 12、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2 500元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方元。A：2 02080B：2 21429C：2 33645D：2 44737E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 13、_在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的例算法。A市場法B成本法C收益法D假設(shè)開發(fā)法14、物業(yè)管理的全面啟動以_為標(biāo)志A物業(yè)的接管驗收B用戶入住C檔案資料的建立D首次業(yè)主大會的召開 15、房地產(chǎn)置業(yè)投資較一般投資，不具有的好處是_。A相對較高的收益水平B得到稅收方面的益處C提高投資者的資信等級D良好的流動性 16、當(dāng)宏觀經(jīng)濟進入周期循環(huán)的波谷時，各國政府一般采用_性的貨幣政策和財政政策抑制經(jīng)濟衰退。A擴張B適度從緊C緊縮D穩(wěn)健 17、土地管理法規(guī)定，農(nóng)民自有住宅的宅基地，屬_所有。A國家B所在的村民小組C農(nóng)民個人D農(nóng)民集體 18、某宗工業(yè)用地面積為5000，容積率為10，樓面地價為800元，若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為80，其中商業(yè)用途建筑面積占40，樓面地價為3000元，居住用途建筑面積占60，樓面地價為1000元。該宗地塊上理論上應(yīng)補交的地價為萬元。A：4000B：5900C：6800D：7200E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 19、確定各級支路的紅線位置，控制點坐標(biāo)和標(biāo)高屬于_的內(nèi)容。A城市總體規(guī)劃B控制性詳細規(guī)劃C修建性詳細規(guī)劃D居住區(qū)規(guī)劃 20、在以下投資組合中，對投資者來說，投資且等比例選擇風(fēng)險最小的是_。A股票+投資基金B(yǎng)債券+股票C投資基金+債券+股票D債券+投資基金 21、禁止發(fā)布房地產(chǎn)預(yù)售廣告的是。A：在劃撥土地上開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)B：已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)C：未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)D：沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的房地產(chǎn)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、對市場需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算項目財務(wù)分析等進行的預(yù)可行性研究，屬于_階段。A投資機會研究B初步可行性研究C詳細可行性研究D項目的評估和決策23、以抵押貸款方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地的70。A：評估價值B：實際價值C：投資價值D：出讓金收入E：借款合同 24、在土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿2年尚未動工的土地使用權(quán)，可以處以_。A合用出讓金的20%以上罰金B(yǎng)合同出讓金的50%以上罰金C以原價的30%收回土地D無償收回土地使用權(quán)25、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元，期限10年，年利率6的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7的還款方式，并在最后1個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔(dān)減少了元。A：137.5B：410.2C：432.2D：452.2E：借款合同二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為（）。A存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量B存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量C存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量D存量+新增竣工量-拆毀量 2、下列保險中，屬于政策保險的有。A：社會養(yǎng)老保險B：農(nóng)業(yè)保險C：巨災(zāi)保險D：失業(yè)保險E：出口信用保險3、某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為3000元/m2，出租的年末凈收益為 300元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險補償估計為現(xiàn)房價格的3%，則該期房目前的價格為（）元/m2。A2778B2833C2278D2387 4、下列不屬于劃撥土地使用權(quán)范圍的是_。A政府大樓建設(shè)用地B商品房建設(shè)用地C經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地D國家重點扶持的水利項目用地5、會計核算的一般原則中，起修正作用的一般原則有_。A謹慎原則B重要性原則C實質(zhì)重于形式原則D權(quán)責(zé)發(fā)生制原則E配比原則 6、某宗土地50年使用權(quán)的價格為1000萬元，現(xiàn)探測其地下有銅礦資源，該銅礦資源的價值為500萬元。若土地資本化率為7%，則該宗土地30年使用權(quán)的價格為_。A899B1000C1349D1500 7、套內(nèi)建筑面積由組成。A：套內(nèi)房屋的使用面積B：套內(nèi)墻體面積C：套內(nèi)陽臺建筑面積D：共有建筑面積E：套內(nèi)共有建筑面積 8、房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的應(yīng)具備一定的條件，通常情況下不得拍賣的房地產(chǎn)有_等。A未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的B共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的C以出讓方式取得土地使用權(quán)的D國家依法收回土地使用權(quán)的E以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的 9、中國耕地具有等明顯的特點。A：人均占有耕地少B：耕地總體質(zhì)量高C：生產(chǎn)水平低D：退化嚴重E：后備資源不足 10、下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強的是（）。A用途專業(yè)的房地產(chǎn)B價值較大的房地產(chǎn)C獨立使用的房地產(chǎn)D不可分割的房地產(chǎn)11、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有_。A單元估算法B概預(yù)算定額法C工程量近似匡算法D蒙特卡洛模擬法E單位指標(biāo)估算法 12、房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的。A：變現(xiàn)風(fēng)險B：政策風(fēng)險C：利率風(fēng)險D：市場供求風(fēng)險E：借款合同 13、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起_日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。A10B15C20D3014、經(jīng)批準(zhǔn)的臨時用地，同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽訂臨時用地協(xié)議，并按該土地前_年平均年產(chǎn)值逐年給予補償。A1B2C3D5 15、一業(yè)主打算將自家閑置的一處房屋出租給另一人經(jīng)商，所以現(xiàn)在翻建房屋使其面積擴大，那么他應(yīng)當(dāng)進行_登記。A轉(zhuǎn)移登記B變更登記C先進行變更登記再進行轉(zhuǎn)移登記D先進行轉(zhuǎn)移登記再進行變更登記 16、長期資金市場的特點有。A：融資期限短B：融資期限長C：融資的目的主要是為了解決長期投資性資金的需要D：資金交易量小E：作為交易工具的有價證券，與短期金融工具相比，其收益較高，但流動性較差、價格變動幅度大、有較大風(fēng)險 17、物業(yè)管理經(jīng)費的來源除了物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤外，還包括_。A定期收取的物業(yè)管理服務(wù)費B物業(yè)共有部位共用設(shè)施設(shè)備裝修基金C政府的扶持D對長期拖欠物業(yè)費業(yè)主的罰款E開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持 18、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有_等。A意外破壞的損毀B市場供給的過量C建筑設(shè)計的缺陷D人們消費觀念的改變E周圍環(huán)境條件的惡化 19、中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展急需擴展房地產(chǎn)渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行貸款的局面。A：間接融資B：直接融資C：基金融資D：債券融資E：借款合同 20、估價人員搜集交易實例的途徑主要有。A：房地產(chǎn)交易當(dāng)事人B：政府有關(guān)部門C：道聽途說D：房地產(chǎn)交易展示會E：報刊、網(wǎng)絡(luò) 21、在運用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的_作為標(biāo)準(zhǔn)深度。A中位數(shù)B眾數(shù)C平均數(shù)D分位數(shù) 22、下列關(guān)于合同的訂立程序，表述正確的是。A：當(dāng)事人訂立合同，采取要約和承諾的方式進行B：當(dāng)事人意思表示真實一致時，合同即可成立C：要約是指希望與他人訂立合同的意思表示D：寄送的價目表應(yīng)視為要約E：承諾只有到達要約人時才能生效23、網(wǎng)絡(luò)圖法在建設(shè)工程管理中常常作為_的方法。A質(zhì)量控制B成本控制C進度控制D合同管理 24、張某以400萬元購買了一商鋪用于自營，流動資金為50萬元。如果張某投入的資本金為240萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均經(jīng)營收入為150萬元，經(jīng)營成本、運營費用以及營業(yè)稅金及附加等占年平均經(jīng)營收入的4