世貿(mào)商城調(diào)研報(bào)告.docVIP

世貿(mào)商城調(diào)研報(bào)告黃卓杰2010年12月13日一、世貿(mào)商城項(xiàng)目名稱：世貿(mào)商城項(xiàng)目位置：東臨喬家門路、南臨隴海路、西臨一馬路、北臨西三馬路投資商：上?？贤顿Y有限公司、鄭鐵（集團(tuán)）公司開(kāi)發(fā)商：肯同（鄭州）置業(yè)有限公司 鄭州艾姆實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)形態(tài)：專業(yè)服裝批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)建筑面積：20萬(wàn)平方米（一）、研究背景鄭州同盈世貿(mào)商城是由上?？贤顿Y有限公司與鄭鐵（集團(tuán)）公司共同投資建設(shè)的專業(yè)服裝批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，總面積達(dá)20萬(wàn)平方米，匯集有2000余家商戶、5000多個(gè)服裝品牌，是中部地區(qū)最大、最知名的服裝批發(fā)市場(chǎng)之一。世貿(mào)商城始建于2001年，多年來(lái)一直以“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、合作共贏”為經(jīng)營(yíng)理念，著力打造國(guó)內(nèi)頂級(jí)服裝批發(fā)商城，成為服裝批發(fā)商城的領(lǐng)跑者。（二）、使用SWOT分析法研究世貿(mào)商城1、S（優(yōu)勢(shì)）：同盈世貿(mào)商城是肯同（鄭州）置業(yè)有限公司的旗艦項(xiàng)目，背后擁有肯同國(guó)際集團(tuán)的強(qiáng)大財(cái)力、物力、人力、影響力作為后盾，有著肯同國(guó)際集團(tuán)的“同盈”的經(jīng)營(yíng)理念和管理模式的指導(dǎo)，與周圍相類似的服裝批發(fā)商城相比有著不可逾越的優(yōu)勢(shì)：（1）、世貿(mào)商城管理模式先進(jìn)，以真誠(chéng)服務(wù)、共同發(fā)展為服務(wù)理念，以降低商戶成本，提高商戶效益為最終管理目標(biāo)，靠嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、高效、熱情的工作作風(fēng)為商戶提供貼心的人性化服務(wù)式管理。在商貿(mào)商城的各個(gè)方面都充斥著人性化的設(shè)計(jì)和服務(wù)，如：專屬的商戶經(jīng)理設(shè)置，為商戶提供“一站式服務(wù)”，竭力滿足商戶的各種需要，解決商戶的各種問(wèn)題；放置在各個(gè)電梯上方的“小心碰頭”標(biāo)志；優(yōu)質(zhì)的保潔工作為商戶提供了良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為消費(fèi)者提供了干凈的消費(fèi)環(huán)境。（2）、商城結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)越，與經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相適應(yīng)的，高檔、通風(fēng)、環(huán)保，有效的配套設(shè)施、布局：有多達(dá)7部貨梯；8部垂直客梯；30部電扶梯使商戶、消費(fèi)者可以在最短時(shí)間內(nèi)到達(dá)自己想去的地方，節(jié)能高效的中央空調(diào)使商城內(nèi)部空氣流通良好，空氣質(zhì)量較周邊商城空氣質(zhì)量好許多；專屬的倉(cāng)庫(kù)，方便商戶存放，提取貨物。（3）、世貿(mào)商城匯集的2000余家商戶、5000多個(gè)服裝品牌，擁有品牌女裝、女褲，羽絨服、內(nèi)衣家居服、童裝及中老年女裝等服裝種類，其中優(yōu)勢(shì)資源的女裝更是形成了品牌女裝、女褲、靚裝、時(shí)尚小件等不同層次、不同風(fēng)格的女裝批發(fā)大本營(yíng)；云集了80%以上的羽絨服品牌，2/3以上的內(nèi)衣家居服品牌，90%以上的孕嬰品牌。（4）、世貿(mào)商城位于鄭州火車站商圈，世貿(mào)商城，北臨銀基商貿(mào)城，一馬路、隴海路、喬家門路、西三馬路四面臨路，30多條城市公交經(jīng)過(guò)這里，交通十分便利，極大地降低了商戶的轉(zhuǎn)運(yùn)成本，同時(shí)隨著鄭州火車站在全國(guó)影響力的提升也最大幅度擴(kuò)大了世貿(mào)商城的輻射能力。2、W（劣勢(shì)）：雖然世貿(mào)商城有著規(guī)模大，設(shè)施先進(jìn)，商戶眾多，交通便利等優(yōu)勢(shì)，但是也存在著一些不足和劣勢(shì)：（1）、世貿(mào)商城投資興建時(shí)間較晚，較周邊類似商城有著不足，如：較1993年投資興建的銀基商貿(mào)城而言，在影響力，規(guī)模，人流量上有著明顯的不足。（2）、世貿(mào)商城的部分設(shè)計(jì)依然有欠缺和缺乏人性化的地方，如：商場(chǎng)無(wú)指引圖，顧客難以找到想去的商鋪，也使得廁所、消防通道難以尋找。（3）、世貿(mào)商城的管理機(jī)制依然有需要改進(jìn)的地方，如：部分地區(qū)消防設(shè)施不到位和部分商戶占道經(jīng)營(yíng)使商城存在著安全隱患，部分衛(wèi)生死角的存在和廁所的燈光昏暗，氣味難聞，衛(wèi)生較差在一定程度上降低了人們對(duì)世貿(mào)商城的評(píng)價(jià)。3、O（機(jī)會(huì)）：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)與發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，中部崛起等各種政策的深度實(shí)施，位于鄭州的世貿(mào)商城擁有著許多的機(jī)會(huì)：（1）、中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)使得沿海服裝產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移以及河南省各種相應(yīng)政策是實(shí)施，為世貿(mào)商城的發(fā)展壯大提供了不可多得的機(jī)會(huì)。（2）、隨著鄭州在全國(guó)地位的提高，鄭州火車站在全國(guó)的影響力也日益增大，鄭州火車站商業(yè)圈的需求市場(chǎng)也在不斷地?cái)U(kuò)大，為世貿(mào)商城提供了更廣闊的市場(chǎng)。（3）、優(yōu)勢(shì)的地理位置，超高的人氣，使得世貿(mào)商城交通便捷、客流通暢“盡享天賜人脈，坐擁八方客流”。（4）、持續(xù)的廣告投入，良好的企業(yè)形象，明確的經(jīng)營(yíng)理念，完善的企業(yè)制度為世貿(mào)商城的持續(xù)發(fā)展和擴(kuò)大提供了機(jī)會(huì)。4、T（威脅）：世貿(mào)商城雖然已經(jīng)不斷發(fā)展成長(zhǎng)了近10年，取得了許多的成就，但目前面臨的威脅依然有許多：（1）、隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，鄭州的服裝批發(fā)商城不斷地興起，市場(chǎng)份額的爭(zhēng)奪正不斷地加劇，如何應(yīng)對(duì)這樣的局面，保持自身的優(yōu)勢(shì)，提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力成為了世貿(mào)商城正在或即將面臨的挑戰(zhàn)。（2）、鄭州雖是全國(guó)著名的輕紡城市，但是鄭州服裝產(chǎn)業(yè)鏈條不完善，單一女褲的優(yōu)勢(shì)在不斷加劇的國(guó)內(nèi)服裝行業(yè)的存在和發(fā)展日益困難，使身處其中的世貿(mào)商城也不斷受到?jīng)_擊。（3）、伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)服裝的質(zhì)量、款式、檔次的要求也日益提高，如何獲取優(yōu)質(zhì)的貨源，嚴(yán)格的選拔商戶，多元化的發(fā)展，成為世貿(mào)商城在今后的發(fā)展中必須要面臨的問(wèn)題。（4）、鄭州的日漸發(fā)展，人口的不斷增長(zhǎng)，使得城市交通壓力日益加大，位于火車站周邊的世貿(mào)商城更能深切的體會(huì)到這一點(diǎn)，雖然人流量加大了，但是商戶和消費(fèi)者花在路上的時(shí)間和成本也在不斷加大。二、銀基商貿(mào)城項(xiàng)目名稱：銀基商貿(mào)城項(xiàng)目位置：東臨喬家門路、南臨西三馬路、西臨一馬路、北臨操場(chǎng)街投資商：香港盛鴻投資有限公司開(kāi)發(fā)商：鄭州銀基商貿(mào)城有限公司物業(yè)形態(tài)：專業(yè)服裝批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)建筑面積：32萬(wàn)平方米（一）、研究背景鄭州銀基商貿(mào)城是香港盛鴻投資有限公司在鄭州最大的投資項(xiàng)目，集樓宇式豪華批發(fā)市場(chǎng)和臨建服裝批發(fā)市場(chǎng)，是中原地區(qū)最大的服裝批發(fā)基地。擁有5000余家經(jīng)營(yíng)商戶，近2000家名優(yōu)服裝廠，2萬(wàn)余人的從業(yè)人員，設(shè)有羊毛衫、童裝、男女時(shí)裝、休閑裝、皮裝、化妝品、鞋類、床上用品等多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，匯集了全國(guó)數(shù)千家服裝廠商的數(shù)萬(wàn)個(gè)花色品種，以規(guī)模大、品種全、質(zhì)量高、價(jià)格低的優(yōu)勢(shì)得到中原地區(qū)廣大消費(fèi)者的歡迎。（二）、使用SWOT分析法研究銀基商貿(mào)城1、S（優(yōu)勢(shì)）：鄭州銀基商貿(mào)城投資是由香港盛鴻投資有限公司在1993年應(yīng)時(shí)任河南省委書記李長(zhǎng)春之邀投資興建的大型服裝專業(yè)市場(chǎng)。因此，銀基商貿(mào)城具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)：（1）、銀基商貿(mào)城成立時(shí)間久、規(guī)模大、投資大，是中原地區(qū)前所未有的，擁有32萬(wàn)平方米的面積，聚集的5000余家經(jīng)營(yíng)商戶，近2000家名優(yōu)服裝廠，是目前中原地區(qū)服裝批發(fā)零售商城的領(lǐng)跑者。在社會(huì)上享有“經(jīng)營(yíng)服裝到銀基”、“批發(fā)服裝到銀基”和“購(gòu)買服裝到銀基”的聲譽(yù)。（2）、銀基商貿(mào)城距離鄭州火車站僅有100多米，交通十分便利，極大地降低了商品的運(yùn)費(fèi)；依托鄭州火車站的強(qiáng)大影響力，銀基商貿(mào)城也輻射全國(guó)20多個(gè)省、市、自治區(qū)的客源，日均成交額上千萬(wàn)元，年成交額40多億元。（3）、銀基商貿(mào)城秉承“全心全意為商戶服務(wù)，顧客就是上帝”的經(jīng)營(yíng)理念，以“量才使用、唯德是舉”的用人理念開(kāi)拓進(jìn)取，追求卓越。這樣的理念體現(xiàn)在商城設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)上如：消防設(shè)施多，種類全；設(shè)置了頗多的座椅；流動(dòng)紅旗制度等。2、W（劣勢(shì)）：銀基商貿(mào)城所面臨的劣勢(shì)也是客觀存在的：（1）、部分地方管理不到位，如：廁所衛(wèi)生不好，地面上的垃圾清理不夠及時(shí)，美食廣場(chǎng)的碗筷收拾不及時(shí)；部分地方的過(guò)道上堆滿了雜物等。（2）、商場(chǎng)的中央空調(diào)老化，商場(chǎng)內(nèi)部空氣質(zhì)量極差，溫度與商場(chǎng)外溫度差異大。（3）、商場(chǎng)的指引圖設(shè)計(jì)不合理，地圖方向性不明確，有些地圖上方是東，有些地圖上方是西；廁所難以尋找，部分廁所男女標(biāo)示不清楚。（4）、部分商戶的服務(wù)態(tài)度差，顧客講價(jià)不成，還要被罵，更有甚者還出現(xiàn)強(qiáng)買強(qiáng)賣的行為；部分產(chǎn)品價(jià)格虛高，如標(biāo)價(jià)100元的商品，真實(shí)價(jià)格或許只有30元。3、O(機(jī)會(huì)）：銀基商貿(mào)城從成立至今，一直是中原服裝批發(fā)商城的領(lǐng)跑者，成為了鄭州的一張名片，隨著鄭州市的不斷發(fā)展壯大，銀基商貿(mào)城也必將擁有更多的機(jī)遇。近年來(lái)銀基商貿(mào)城轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，把之前“以批發(fā)為主，帶動(dòng)零售”的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略調(diào)整為“以網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷為龍頭，以批發(fā)為主導(dǎo)，帶動(dòng)零售”，以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)渡到“以物流配送為主，以批發(fā)為輔，帶動(dòng)零售” 的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略上去。積極參與各種各樣的服裝交易會(huì)，吸引大批商戶前來(lái)與銀基合作，進(jìn)駐銀基商貿(mào)城，同時(shí)銀基商貿(mào)城制定一體化發(fā)展戰(zhàn)略：拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條，向上延伸到服裝制造業(yè)，向下延伸到零售業(yè)。其次，悠久的歷史，為銀基商貿(mào)城積累了良好的社會(huì)影響力和品牌效益。這些都為銀基商貿(mào)城的發(fā)展提供了不可多得及機(jī)遇。4、T(威脅）：隨著銀基商貿(mào)城的發(fā)展，銀基商貿(mào)城也面臨著這樣那樣的威脅和挑戰(zhàn)：（1）、伴隨著銀基商貿(mào)城的發(fā)展，中原地區(qū)的服裝批發(fā)市場(chǎng)也日漸成熟，眾多的服裝批發(fā)商城發(fā)展壯大，給銀基商貿(mào)城帶來(lái)了前所未有的威脅。（2）、伴隨著中原地區(qū)的服裝批發(fā)市場(chǎng)的成熟，銀基商貿(mào)城在服裝批發(fā)銷售領(lǐng)域的發(fā)展也逐步進(jìn)入到了瓶頸期，如何制定新的發(fā)展戰(zhàn)略以適應(yīng)新的形勢(shì)成為了銀基商貿(mào)城將要遭遇的挑戰(zhàn)。（3）、商場(chǎng)成立日久，設(shè)備老化，管理松弛等一些問(wèn)題的產(chǎn)生，也為銀基商貿(mào)城的發(fā)展發(fā)出了挑戰(zhàn)。三、通過(guò)上述對(duì)世貿(mào)商城和銀基商貿(mào)城的分析研究，將二者進(jìn)行比較，總結(jié)如下：（一）、管理方面：1、管理理念上，世貿(mào)商城的“同盈”理念與銀基商貿(mào)城“顧客滿意”理念都有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。2、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置上，世貿(mào)商城擁有獨(dú)特的“商戶經(jīng)理”設(shè)置，為商戶提供“一站式”的服務(wù)；銀基商貿(mào)城在這方面沒(méi)有比較優(yōu)勢(shì)。3、管理監(jiān)管上，從世貿(mào)商城在地面無(wú)垃圾，過(guò)道上無(wú)堆放雜物，各樓層都可以看到身穿消防服的商城員工等細(xì)節(jié)可以看出，世貿(mào)商城在管理監(jiān)管上是下了大功夫的；相比而言，銀基商貿(mào)城的地面垃圾清掃不及時(shí)，部分過(guò)道上貨物堆積等細(xì)節(jié)看出，銀基商貿(mào)城在管理監(jiān)管方面還有待提高。（二）、環(huán)境及配套設(shè)施方面：1、商場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)上，世貿(mào)商城采用國(guó)際設(shè)計(jì)理念，鋪鋪獨(dú)立、戶戶臨街，科學(xué)街式環(huán)形布局，保證客流均等性，戶戶是旺鋪。銀基商貿(mào)城是中原第一家樓宇式批發(fā)商城，在一定程度上也擁有著優(yōu)勢(shì)。2、設(shè)施設(shè)備上，世貿(mào)商城擁有節(jié)能高效的中央空調(diào)，保證了商城內(nèi)部空氣的流通性；有多達(dá)7部貨梯；8部垂直客梯；30部電扶梯保證了顧客，商戶可以在最短時(shí)間內(nèi)到達(dá)想去的地方；然而缺少商城引導(dǎo)圖，垃圾箱相對(duì)較少等方面的不足也是客觀存在的。銀基商貿(mào)城的空氣質(zhì)量，室內(nèi)溫度方面有著明顯的不足的；商場(chǎng)引導(dǎo)圖的方向性不明確也是不容置疑的。3、消防安全上，世貿(mào)商城的消防設(shè)施較少，消防指引牌不看到，也缺少相應(yīng)的消防安全宣傳欄等。銀基商貿(mào)城的消防設(shè)施比較齊全，消防指引牌也十分易見(jiàn)，但是部分過(guò)道上的貨物堆積卻存在著隱患。（三）、顧客方面：1、商城知名度上，作為新興的服裝批發(fā)商城的世貿(mào)商城在宣傳力度，顧客知曉度上有著明顯的不足。老牌的銀基商貿(mào)城在宣傳力度，顧客知曉度上有著明顯的優(yōu)勢(shì)。2、商城形象上，世貿(mào)商城的形象要比銀基商貿(mào)城好許多，許多顧客對(duì)銀基商貿(mào)城的認(rèn)識(shí)多是“臟、亂、擁擠、難聞、強(qiáng)買強(qiáng)賣”等負(fù)面的印象。（四）、交通方面： 雖然二者都位于火車站商圈，但是銀基商貿(mào)城距離火車的相對(duì)位置較世貿(mào)商城要近。（5） 、戰(zhàn)略方面：銀基商貿(mào)城的一體化戰(zhàn)略較世貿(mào)商城要有效。四、通過(guò)對(duì)比比較，對(duì)世貿(mào)商城提出建議。（1） 、充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，如：充分發(fā)揮商戶經(jīng)理的獨(dú)特設(shè)置，充分發(fā)揮商戶經(jīng)理在維修、裝修、工商注冊(cè)、稅務(wù)注冊(cè)、參加宣傳活動(dòng)、繳納費(fèi)用等問(wèn)題上的作用，為商戶竭誠(chéng)服務(wù)；充分利用商城設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì)，科學(xué)合理的規(guī)劃、設(shè)計(jì)商鋪的布局，保證商戶的利益，吸引消費(fèi)者光臨；加強(qiáng)自身建設(shè)，對(duì)商戶、工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，提升他們的素質(zhì)，打造優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，成就世貿(mào)商城的品牌效應(yīng)。（2） 、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，彌補(bǔ)不足，如：制定積極合理的發(fā)展戰(zhàn)略，為商城發(fā)展提供引導(dǎo)；加