國(guó)際房地產(chǎn)投資公司案例.doc

國(guó)際房地產(chǎn)投資公司案例目錄案例背景3國(guó)際房地產(chǎn)投資公司3醫(yī)院改造項(xiàng)目3卡洛斯的挑戰(zhàn)3數(shù)據(jù)和方案4醫(yī)院的購(gòu)買(mǎi)4市長(zhǎng)的選舉4是否等待選舉結(jié)果4LIH申請(qǐng)4LIH項(xiàng)目和非LIH項(xiàng)目5LIH項(xiàng)目5非LIH項(xiàng)目：6決策樹(shù)7買(mǎi)、不買(mǎi)、等選舉結(jié)果：7直接購(gòu)買(mǎi)：8等待選舉結(jié)果后購(gòu)買(mǎi)：12完整的決策樹(shù)：14風(fēng)險(xiǎn)和決策15敏感性分析16選舉結(jié)果16LIH通過(guò)概率16貼現(xiàn)率17NPV的影響：17買(mǎi)、不買(mǎi)、等選舉結(jié)果：18是否繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)：19建議21NPV的計(jì)算21出售醫(yī)院21案例背景國(guó)際房地產(chǎn)投資公司國(guó)際房地產(chǎn)投資公司主要從事房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)，開(kāi)發(fā)以及運(yùn)營(yíng)。公司主要聚焦于居住類(lèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。醫(yī)院改造項(xiàng)目日前，一所醫(yī)院正在以一個(gè)很有吸引力的價(jià)格出售。國(guó)際房地產(chǎn)投資公司希望購(gòu)買(mǎi)該醫(yī)院，將其改造成出租住房。由于紐約市房屋發(fā)展局(NYHDA)針對(duì)廉價(jià)出租住房有一系列優(yōu)惠政策(LIH)，所以公司認(rèn)為醫(yī)院改造項(xiàng)目將有很好的前景。該項(xiàng)目由卡洛斯負(fù)責(zé)?？逅沟奶魬?zhàn)卡洛斯面臨的最大的不確定性主要在于能否成功申請(qǐng)LIH。這受到諸如市長(zhǎng)選舉結(jié)果等因素的影響。而且，能否成功申請(qǐng)LIH也將直接影響購(gòu)買(mǎi)和運(yùn)營(yíng)決策。卡洛斯必須制定合理的策略來(lái)應(yīng)對(duì)這些不確定因素。數(shù)據(jù)和方案醫(yī)院的購(gòu)買(mǎi)如果決定購(gòu)買(mǎi)醫(yī)院，需要交付10%的定金。3個(gè)月后，必須確認(rèn)是否購(gòu)買(mǎi)。如果確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)，需要交付余下的90%。如果不購(gòu)買(mǎi)，將損失10%的定金。醫(yī)院購(gòu)買(mǎi)的投資如下表：投資不買(mǎi)醫(yī)院0買(mǎi)醫(yī)院決定放棄-200000決定買(mǎi)-2000000市長(zhǎng)的選舉一個(gè)月后，市長(zhǎng)的選舉結(jié)果將公布。其中一位候選人支持LIH項(xiàng)目，將對(duì)項(xiàng)目通過(guò)LIH申請(qǐng)產(chǎn)生積極影響。而另一位候選人不支持LIH項(xiàng)目，將對(duì)通過(guò)LIH申請(qǐng)產(chǎn)生消極影響。對(duì)于選舉結(jié)果的預(yù)測(cè)如下表：概率選舉樂(lè)觀0.6不樂(lè)觀0.4是否等待選舉結(jié)果鑒于選舉結(jié)果的影響，可以選擇等待一個(gè)月后再購(gòu)買(mǎi)醫(yī)院。但是，這將帶來(lái)其他買(mǎi)家先購(gòu)買(mǎi)醫(yī)院的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于一個(gè)月后醫(yī)院是否可買(mǎi)的預(yù)測(cè)如下表：概率1月后可買(mǎi)可買(mǎi)0.8不可買(mǎi)0.2LIH申請(qǐng)申請(qǐng)LIH的結(jié)果將會(huì)影響到醫(yī)院的購(gòu)買(mǎi)決策，而LIH申請(qǐng)結(jié)果有可能在3個(gè)月以?xún)?nèi)，也可能超過(guò)3個(gè)月。同時(shí)，LIH申請(qǐng)的結(jié)果也會(huì)收到選舉結(jié)果的影響。對(duì)于LIH申請(qǐng)的時(shí)間和結(jié)果的預(yù)測(cè)如下表：概率申請(qǐng)LIH3個(gè)月內(nèi)0.7超過(guò)3個(gè)月0.3通過(guò)樂(lè)觀選舉0.7不樂(lè)觀選舉0.2不通過(guò)樂(lè)觀選舉0.3不樂(lè)觀選舉0.8LIH項(xiàng)目和非LIH項(xiàng)目對(duì)于能否通過(guò)LIH申請(qǐng)，對(duì)該項(xiàng)目帶來(lái)的收益是不同的，這里分析LIH項(xiàng)目和非LIH項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，其中設(shè)共用房間96間，運(yùn)營(yíng)周期為30年，貼現(xiàn)率為7%。如下表：房間數(shù)96周期(年)30貼現(xiàn)率0.07LIH項(xiàng)目如果通過(guò)LIH申請(qǐng)，將會(huì)有一系列的優(yōu)惠政策，同時(shí)會(huì)規(guī)定房間檔次的比例。LIH項(xiàng)目各項(xiàng)數(shù)據(jù)和NPV如下表：?jiǎn)蝺r(jià)(/間月)成本初始投資運(yùn)營(yíng)成本(/年)維護(hù)成本(/年)稅率年收益NPV收益NPVLIH收益491.2-921600-2000000-56000-600000.4269,917.442,427,816.63427,816.63比例單價(jià)(/間月)高0.2685中0.3484低0.5418非LIH項(xiàng)目：如果未通過(guò)LIH申請(qǐng)，或者不申請(qǐng)LIH，將沒(méi)有優(yōu)惠政策，同時(shí)對(duì)房屋檔次比例也沒(méi)有限制，但是要考慮當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況。非LIH項(xiàng)目各項(xiàng)數(shù)據(jù)和NPV如下表：?jiǎn)蝺r(jià)(/間月)成本初始投資運(yùn)營(yíng)成本(/年)維護(hù)成本(/年)稅率年收益NPV收益NPV非LIH收益520-1152000-2000000-56000-750000.45257,422.002,042,360.2042,360.20決策樹(shù)買(mǎi)、不買(mǎi)、等選舉結(jié)果：當(dāng)前要決策買(mǎi)醫(yī)院、還是不買(mǎi)醫(yī)院。如果不買(mǎi)，一個(gè)月后可能買(mǎi)不到。如果可以買(mǎi)，這時(shí)選舉結(jié)果可能是樂(lè)觀的也可能是不樂(lè)觀的。如下圖：直接購(gòu)買(mǎi)：如果不等待選舉購(gòu)買(mǎi)后，將要決策是否申請(qǐng)LIH。如下圖：如果申請(qǐng)，將受到選舉結(jié)果的影響。而三個(gè)月后，將要決策是否繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)醫(yī)院，這時(shí)有可能LIH申請(qǐng)結(jié)果還沒(méi)出來(lái)。如下圖：如果三個(gè)月內(nèi)出結(jié)果，這時(shí)有通過(guò)和不通過(guò)兩種結(jié)果，根據(jù)結(jié)果決策是否繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)。如下圖：如果三個(gè)月內(nèi)沒(méi)有結(jié)果，依然要決策是否繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)，最終的結(jié)果可能通過(guò)可能未通過(guò)。如下圖：如果不申請(qǐng)LIH，在三個(gè)月后要決定是否繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)。如下圖：等待選舉結(jié)果后購(gòu)買(mǎi)：一個(gè)月后選舉結(jié)果出來(lái)后，會(huì)知道結(jié)果是樂(lè)觀的還是不樂(lè)觀的。如果是樂(lè)觀結(jié)果，要依次決策是否購(gòu)買(mǎi)、是否申請(qǐng)、再過(guò)三個(gè)月是否繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)等。如下圖：如果是不樂(lè)觀結(jié)果，也要依次決策是否購(gòu)買(mǎi)、是否申請(qǐng)、再過(guò)三個(gè)月是否繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)等。如下圖：完整的決策樹(shù)：最終決策樹(shù)見(jiàn)國(guó)際投資.xlsx風(fēng)險(xiǎn)和決策基于案例所給數(shù)據(jù)和決策樹(shù)，最優(yōu)策略為：直接購(gòu)買(mǎi)醫(yī)院并申請(qǐng)LIH，三個(gè)月后繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)，不管LIH結(jié)果如何，繼續(xù)運(yùn)營(yíng)?；诖藳Q策的風(fēng)險(xiǎn)分析如下表：EMV概率427,816.630.542,360.200.5敏感性分析選舉結(jié)果由于選舉結(jié)果影響是否直接購(gòu)買(mǎi)的決策，同時(shí)也影響LIH申請(qǐng)結(jié)果，所以分析其敏感性。如下表：樂(lè)觀選舉概率直接購(gòu)買(mǎi)EMV等待結(jié)果購(gòu)買(mǎi)EMVLIH通過(guò)概率是否直接購(gòu)買(mǎi)235088.4143188070.73150.5TRUE0119451.485595561.188360.2TRUE0.1138724.3069110979.44550.25TRUE0.2157997.1284126397.70270.3TRUE0.3177269.9499141815.95990.35TRUE0.4196542.7714157234.21710.4TRUE0.5215815.5928172652.47430.45TRUE0.6235088.4143188070.73150.5TRUE0.7254361.2358203488.98860.55TRUE0.8273634.0573218907.24580.6TRUE0.9292906.8788234325.5030.65TRUE1312179.7002249743.76020.7TRUE可以看出，其他條件不變，選舉結(jié)果不會(huì)影響是否直接購(gòu)買(mǎi)的決策。而選舉局勢(shì)越樂(lè)觀，LIH通過(guò)概率越大。LIH通過(guò)概率直接購(gòu)買(mǎi)EMV不樂(lè)觀選舉下LIH通過(guò)概率#00.10.20.30.40.50.60.70.80.91樂(lè)觀選舉下LIH通過(guò)概率042360.257778.4673196.7188614.97104033.2119451.5134869.7150288165706.3181124.5196542.80.165487.5980905.8496324.1111742.4127160.6142578.9157997.1173415.4188833.6204251.9219670.20.288614.97104033.2119451.5134869.7150288165706.3181124.5196542.8211961227379.3242797.50.3111742.4127160.6142578.9157997.1173415.4188833.6204251.9219670.2235088.4250506.7265924.90.4134869.7150288165706.3181124.5196542.8211961227379.3242797.5258215.8273634.1289052.30.5157997.1173415.4188833.6204251.9219670.2235088.4250506.7265924.9281343.2296761.4312179.70.6181124.5196542.8211961227379.3242797.5258215.8273634.1289052.3304470.6319888.8335307.10.7204251.9219670.2235088.4250506.7265924.9281343.2296761.4312179.7327598343016.2358434.50.8227379.3242797.5258215.8273634.1289052.3304470.6319888.8335307.1350725.3366143.6381561.90.9250506.7265924.9281343.2296761.4312179.7327598343016.2358434.5373852.7389271404689.21273634.1289052.3304470.6319888.8335307.1350725.3366143.6381561.9396980.1412398.4427816.6LIH通過(guò)的概率可能影響購(gòu)買(mǎi)決策，且存在很大不確定性，所以分析在樂(lè)觀選舉和不樂(lè)觀選舉兩種條件下，LIH通過(guò)概率的敏感性。直接購(gòu)買(mǎi)EMV如下表：等待選舉結(jié)果購(gòu)買(mǎi)EMV如下表：等待選舉結(jié)果購(gòu)買(mǎi)EMV不樂(lè)觀選舉下LIH通過(guò)概率#00.10.20.30.40.50.60.70.80.91樂(lè)觀選舉下LIH通過(guò)概率033888.1646222.7758557.3770891.9883226.5895561.19107895.8120230.4132565144899.6157234.20.152390.0764724.6777059.2889393.89101728.5114063.1126397.7138732.3151066.9163401.5175736.10.270891.9883226.5895561.19107895.8120230.4132565144899.6157234.2169568.8181903.41942380.389393.89101728.5114063.1126397.7138732.3151066.9163401.5175736.1188070.7200405.3212739.90.4107895.8120230.4132565144899.6157234.2169568.8181903.4194238206572.6218907.2231241.90.5126397.7138732.3151066.9163401.5175736.1188070.7200405.3212739.9225074.5237409.2249743.80.6144899.6157234.2169568.8181903.4194238206572.6218907.2231241.9243576.5255911.1268245.70.7163401.5175736.1188070.7200405.3212739.9225074.5237409.2249743.8262078.4274413286747.60.8181903.4194238206572.6218907.2231241.9243576.5255911.1268245.7280580.3292914.9305249.50.9200405.3212739.9225074.5237409.2249743.8262078.4274413286747.6299082.2311416.8323751.41218907.2231241.9243576.5255911.1268245.7280580.3292914.9305249.5317584.1329918.7342253.3是否直接購(gòu)買(mǎi)結(jié)果如下表：是否直接購(gòu)買(mǎi)不樂(lè)觀選舉下LIH通過(guò)概率#00.10.20.30.40.50.60.70.80.91樂(lè)觀選舉下LIH通過(guò)概率0TRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUE0.1TRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUE0.2TRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUE0.3TRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUE0.4TRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUE0.5TRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUE0.6TRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUE0.7TRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUE0.8TRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUE0.9TRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUE1TRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUE可以看出，其他條件不變，LIH通過(guò)率對(duì)于是否直接購(gòu)買(mǎi)的決策沒(méi)有影響。貼現(xiàn)率NPV的影響：由于貼現(xiàn)率會(huì)影響兩個(gè)運(yùn)營(yíng)方案的，所以分析其敏感性。貼現(xiàn)率對(duì)于LIH項(xiàng)目和非LIH項(xiàng)目的NPV的影響如下表：貼現(xiàn)率LIH項(xiàng)目NPV非LIH項(xiàng)目NPV05175923.245706600.014044350.543491471.8660.023123593.952613340.3810.032368900.951893584.8130.041745821.361299349.7960.051227692.63805207.08820.06793767.986391370.36470.07427816.62942360.199540.08117072.06-253998.89620.09-148561.601-507335.42890.1-377111.38-725304.82410.11-574993.765-914026.52820.12-747365.365-1078418.4330.13-898392.413-1222453.90.14-1031458.83-1349360.1990.15-1149327.59-1461772.390.16-1254266.4-1561853.2080.17-1348146.08-1651386.8660.18-1432517.86-1731852.7790.19-1508674.41-1804483.7720.2-1577698.23-1870312.234可以看出，當(dāng)貼現(xiàn)率大于8%時(shí)，非LIH項(xiàng)目變?yōu)镹PV負(fù)，當(dāng)貼現(xiàn)率大于9%時(shí)，LIH項(xiàng)目也變?yōu)樨?fù)。這里分析貼現(xiàn)率為8%和%9對(duì)于是否直接購(gòu)買(mǎi)以及是否繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)兩項(xiàng)決策的影響。買(mǎi)、不買(mǎi)、等選舉結(jié)果：對(duì)于是否直接購(gòu)買(mǎi)的影響如下表：貼現(xiàn)率直接購(gòu)買(mǎi)EMV等待選舉結(jié)果購(gòu)買(mǎi)EMV是否直接購(gòu)買(mǎi)0.07235088.4143188070.7315TRUE0.08-49563.804418203.45986FALSE0.09-181996.56040FALSE可以看出，其他條件不變的情況下，如果貼現(xiàn)率為8%，則等待選舉結(jié)果后再購(gòu)買(mǎi)更優(yōu)。如果貼現(xiàn)率大于9%, 不要購(gòu)買(mǎi)。如果貼現(xiàn)率為8%, 等待選舉結(jié)果后，選舉結(jié)果為樂(lè)觀結(jié)果時(shí)，如下表：貼現(xiàn)率購(gòu)買(mǎi)EMV不購(gòu)買(mǎi)EMV是否購(gòu)買(mǎi)0.07312179.70020TRUE0.0817090.541370TRUE可以看出，其他條件不變情況下，結(jié)果為樂(lè)觀結(jié)果，應(yīng)該購(gòu)買(mǎi)。如果貼現(xiàn)率為8%, 等待選舉結(jié)果后，選舉結(jié)果為不樂(lè)觀結(jié)果時(shí)，如下表：貼現(xiàn)率購(gòu)買(mǎi)EMV不購(gòu)買(mǎi)EMV是否購(gòu)買(mǎi)0.07119451.4850TRUE0.08-149545.320FALSE可以看出，其他條件不變情況下，結(jié)果為不樂(lè)觀結(jié)果，不應(yīng)該購(gòu)買(mǎi)。是否繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)：對(duì)于是否繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)，只存在于選舉結(jié)果為樂(lè)觀結(jié)果的分支，分3種情況討論：三個(gè)月內(nèi)出結(jié)果且通過(guò)