最新房屋資產(chǎn)評估報告范文

最新房屋資產(chǎn)評估報告資產(chǎn)評估報告是接受委托的資產(chǎn)評估機構(gòu)在完成評估項目后，向委托方出具的關(guān)于項目評估過程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報告，是評估機構(gòu)履行評估合同的成果，也是評估機構(gòu)為資產(chǎn)評估項目承擔法律責任的證明文件。下面是xx整理的的相關(guān)內(nèi)容。【1】一、 委托方與資產(chǎn)占有方的簡介(或評估報告使用者)主要包括: 以機構(gòu)代碼證為準或以企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照為準機構(gòu)代碼或注冊證號機構(gòu)名稱 地址(住所)法定代表人注冊資金機構(gòu)類型(經(jīng)濟性質(zhì))經(jīng)營方式及經(jīng)營范圍注冊證號以及登記有效期二、 評估目的委托方以本次委托評估的主要目的或評估報告的主要用途三、 評估范圍與對象主要涉及對估價對象的概括性描述,委估對象的資產(chǎn)概況.如涉及到土地的則以描述其位置、用途、面積等各項經(jīng)濟技術(shù)指標;房屋建筑物的則需描述其區(qū)位、用途、樓層、戶型、結(jié)構(gòu)類型、建筑面積、建筑類型等;機器設(shè)備的則需描述種類、型號、設(shè)備維修保養(yǎng)情況等.四、 評估基準日(通常描述如下)評估基準日是確認資產(chǎn)評估價格的基準時間,本項目所選取的評估基準日是依據(jù)經(jīng)濟行為由委托方確定的一個特定會計期間的終止時點,這個時點能反映評估對象的整體狀況,而且評估基準日前后沒有可能導(dǎo)致被評估資產(chǎn)價值發(fā)生重大變化的影響因素,因此評估基準日的選擇是合理的.注: 一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準五、 評估原則(按不同的評估目的、方法、對象取舍)A、合法原則 B、歷史成本原則 C、公開市場原則 D、持續(xù)經(jīng)營原則 E、替代原則 F、供求原則 G、估價時點原則 H、獨立性原則 I、客觀公正性原則 J、 專業(yè)性原則 K、科學性原則 L、貢獻原則 M、預(yù)期收益原則 N、最高最佳使用原則六、 評估依據(jù)主要包括各種經(jīng)濟行為文件、法律法規(guī)、采用取價標準的各種資料及其他參考資料.如:1、國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)199236號國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則;2、國資辦發(fā)(1996)23號文件關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)的通知;3、財政部財評字199991號文件關(guān)于印發(fā)資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定的通知;4、*市建筑工程造價信息標準計價20XX年第1期;5、建筑附屬工程造價速算手冊;6、七、 評估的假設(shè)及限制條件(無形資產(chǎn)土地使用權(quán)評估時)八、 評估方法其中典型的就是重置成本法，一般描述如下:根據(jù)評估目的和委估建筑物的特點，從企業(yè)持續(xù)經(jīng)營、資產(chǎn)持續(xù)使用為假設(shè)前提，采用重置成本法進行評估。(一)基本計算公式:評估價值 = 重置價值-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值重置價值 = 建安工程造價+前期及其他費用+管理費用+資金成本+開發(fā)利潤式中:前期及其他費用 = 建安工程造價各費用系數(shù)之和;(二)重置價值的確定房屋建筑物的重置價值是根據(jù)*市現(xiàn)行的工程造價及取費調(diào)差文件，對其工程造價指標進行分析測算，結(jié)合現(xiàn)場核實及測量的建筑工程內(nèi)容、建筑物特征(層高、跨度、主墻承重結(jié)構(gòu)、施工方法、裝修情況、設(shè)備情況等)。 對所對應(yīng)的工程造價指標進行調(diào)整，綜合確定建筑物的建安工程造價，并攤?cè)虢ㄔO(shè)過程中所發(fā)生的工程其他費用(如其他費用、管理費用、合理利潤、資金成本等)，確定建筑物的重置單價，再乘以核定的面積，得到房屋建筑物的重置價值。 重置價值中各組成項目按如下方式確定:(1)房屋建筑物的建安工程造價:評估人員根據(jù)房屋建筑物的結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)件形式、跨度及其功能等方面，與同一地區(qū)同類建筑物進行比較，根據(jù)*市定額站發(fā)布的20XX年第2期*市建設(shè)工程造價信息經(jīng)濟指標及有關(guān)材料價格計算出建筑物單位面積建安工程造價，并與工程結(jié)算書指標對比、分析調(diào)整，確定其單位面積建安工程造價。(2)前期及其他費用:根據(jù)*物價局制定房屋建筑工程適用的前期及其他費用，項目包括勘察設(shè)計費、工程招投標費、預(yù)算定額編制管理費、預(yù)算定額費、城建配套費、城市規(guī)劃管理費、教育附加費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、消防配套費、白蟻防治費。(3)管理費用根據(jù)目前*市建筑施工企業(yè)一般收取的管理費占工程總造價的比例分析確定。(4)資金成本采用評估基準日適用的中國人民銀行公布的建設(shè)期貸款利率計算，計算項目包括建安工程造價、前期及其它費用、管理費用。設(shè)定投資在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。(5)開發(fā)利潤指為開發(fā)建設(shè)房屋而應(yīng)獲得的平均利潤，對于工業(yè)用房，開發(fā)利潤一般為零。(三)綜合成新率的確定1、實體性貶值率根據(jù)房屋建筑物結(jié)構(gòu)和使用用途，以現(xiàn)場勘察時房屋的外觀直觀現(xiàn)狀以及評估人員的評估經(jīng)驗綜合分析后采用年限法計算實體性貶值率，從而確定房屋實體性貶值率。對其內(nèi)在的結(jié)構(gòu)性變化和質(zhì)量變化未作技術(shù)測定。實體性貶值率采用年限法計算，根據(jù)建設(shè)部門頒布的各類結(jié)構(gòu)房屋建筑物及構(gòu)筑物耐用年限標準，根據(jù)建筑物使用狀況及現(xiàn)場勘察記錄，綜合確定房屋建筑物及構(gòu)筑物的尚可使用年限，實體性貶值率計算公式為:已使用年限實體性貶值率=100%已使用年限+預(yù)計尚可使用年限預(yù)計尚可使用年限加實際已使用年限最長不超過國家規(guī)定使用年限，它的確定以技術(shù)鑒定作支持。2、功能性貶值的確定功能性貶值是由于技術(shù)陳舊、功能落后而導(dǎo)致的原有資產(chǎn)的相對貶值。本次評估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項確定為零。3、經(jīng)濟性貶值的確定經(jīng)濟性貶值是指由于外部經(jīng)濟和社會環(huán)境的變化而導(dǎo)致的資產(chǎn)的貶值。本次評估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項確定為零。4、綜合成新率的確定綜合成新率= 1-實體性貶值率-功能性貶值率-經(jīng)濟性貶值率亦可為:綜合成新率=(1-實體性貶值率)(1-經(jīng)濟性貶值率)(1-功能性貶值率)、其他評估方法的使用1、成本逼近法計算公式為:土地價格=(土地取得費+稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益金)年期修正系數(shù)區(qū)位修正系數(shù)2、基準地價修正法計算公式為:基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。其基本公式為:P=Pu(1+K)YIJH+L其中:K=KiP-待估宗地價格Pu-宗地所在區(qū)域基準地價K-待估宗地全部影響因素總修正值Y-期日修正系數(shù)I-容積率系數(shù)J-樓層修正系數(shù)H-使用年期修正系數(shù)L-土地開發(fā)程度修正3、假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法是將房地產(chǎn)價格扣除房屋價格后的剩余價格作為地價，其測算是在正確估計房地產(chǎn)交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑、買賣建筑物有關(guān)的專業(yè)費用、利息、稅收等費用后，以價格余額確定估價對象價格的一種方法。其計算公式為:估價對象地價=不動產(chǎn)價格-建筑開發(fā)費-專業(yè)費-不可預(yù)見費-稅收-利息-銷售費用-開發(fā)商利潤4、市場比較法在求取一宗待估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實例加以比較對照，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在評估期日地價的一種方法。其公式為:待估宗地價格=比價實例宗地價格(待估宗地交易情況指數(shù)/比較實例交易情況指數(shù))(待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實例交易日期地價指數(shù))(待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例區(qū)域因素條件指數(shù))(待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例個別因素條件指數(shù))5、收益還原法收益還原法是將評估房地產(chǎn)在未來每年預(yù)期純收益，以一定的還原率統(tǒng)一還原為估價時點總收益的一種方法。(1)基本假定:房地產(chǎn)每年收益額相同;資本化率每年不變且大于零(2)其公式為;土地價值=土地純收益土地還原利率土地純收益=房地總收益-房地總費用-房屋純收益房地總費用=折舊費+修繕費+管理費+保險費+稅費房地純收益=房地總收益-房地總費用房屋純收益=房屋現(xiàn)值房屋還原利率有限年期土地價格=土地價值待估地塊年期修正九、 評估過程(一)評估前期準備工作階段本階段是了解和明確資產(chǎn)評估目的和評估對象及范圍，收集資產(chǎn)評估有關(guān)資料，確定評估人員。(二)現(xiàn)場清查和評估階段1、現(xiàn)場清查階段該階段主要是對委估的資產(chǎn)進行了解核實、鑒定和收集有關(guān)資產(chǎn)評估參數(shù)數(shù)據(jù)資料。依據(jù)已掌握的申報材料，深入現(xiàn)場進行實地勘察，記錄和填寫評估現(xiàn)場勘察記錄。2、評定估算階段依據(jù)評估人員現(xiàn)場清查獲取的資料和結(jié)論，同時經(jīng)過必要的市場調(diào)研和詢價工作，選取評估方法，遵循資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)和有關(guān)評估慣例進行評定估算，得出資產(chǎn)評估價值。3、提交評估報告階段按照南寧市金正資產(chǎn)評估事務(wù)所關(guān)于資產(chǎn)評估質(zhì)量控制制度和遵循資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)要求，對資產(chǎn)評估結(jié)果進行審核，審核意見反饋后進行修正，于某年某月某日提交正式資產(chǎn)評估報告書。4、評估日期為*年*月*日至*年*月*日。十、評估結(jié)論通常表現(xiàn)為評估的目的、評估對象在評估基準日的公允市場價值，即能表達出本次評估的最終結(jié)果即可，如:在實施了上述評估程序和方法后，以確定委估資產(chǎn)的市場價值，為委托方辦理遺產(chǎn)繼承事宜提供市場價值參考依據(jù)為評估目的而涉及的資產(chǎn)在評估基準日*年*月*日的市場價值為*元，大寫為人民幣*元整(其中，房屋建筑物*元，土地使用權(quán)*元)。十一、特別事項說明即是對評估結(jié)果中，應(yīng)該向評估報告使用者說明有關(guān)影響評估結(jié)果的某些因素，向報告使用者引導(dǎo)，使其能正確的使用評估報告書。如:1、評估結(jié)果是反映評估對象在本報告所列評估目的依據(jù)被評估資產(chǎn)現(xiàn)在的具體狀況及評估基準日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟環(huán)境前提下，根據(jù)公開市場原則，經(jīng)評估而確定的現(xiàn)行公允市場價。評估過程中，評估人員沒有考慮稅款事宜以及特殊交易方式可能增加或減少的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力或其他不可抗拒力對資產(chǎn)價格的影響，及短期內(nèi)強制處分對資產(chǎn)價格的影響。2、評估機構(gòu)對委估資產(chǎn)不做產(chǎn)權(quán)界定，只對其進行公允價格確定。委估資產(chǎn)的權(quán)屬由委托方作出承諾，負責解釋并承擔相關(guān)法律責任。3、本次評估土地使用權(quán)價值中已包含(或未包含)土地出讓金。4、有關(guān)建筑物及土地的面積，以委托方提供的相關(guān)筆錄記載(如國有土地使用證、房屋所有權(quán)證等)為依據(jù)。5、委估宗地寬只有4.35米，宗地一面臨街且為唯一出口處，如分割為前進、后進兩塊地，后進的通路權(quán)難以得到保障，因此本次評估對委估的房地產(chǎn)只作為單一一宗房地產(chǎn)進行評估。6、根據(jù)委托方提供的資料，假設(shè)委估資產(chǎn)將來辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)移時不存在任何障礙。當前述條件及評估報告中所遵循的原則之情況發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。十二、評估基準日后的事項通常描述如下:本項目評估基準日與資產(chǎn)評估報告提出日期比較接近，評估人員在盡職的前提下未發(fā)現(xiàn)存在影響價格因素的重大事項變化并對資產(chǎn)評估價格產(chǎn)生明顯影響。如果在評估基準日后，價格產(chǎn)生變化時，委托方應(yīng)及時聘請具有評估資格的評估機構(gòu)重新確定評估值。十三、評估報告法律效力通常為:1、依據(jù)國家有關(guān)部門的規(guī)定，評估結(jié)果的有效期自評估基準日算起，有效期為一年(*年*月*日至*年*月*日)，超過一年需重新進行資產(chǎn)評估。2、本報告所稱評估價值是依據(jù)所評資產(chǎn)在評估基準日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟環(huán)境前提下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市場價值。本評估結(jié)果是對*年*月*日這一基準日被評估資產(chǎn)價值的客觀公允反映，本所對這一基準日后資產(chǎn)發(fā)生重大變化不負任何法律責任。3、本報告僅供委托方為本報告所列評估目的使用和送交財產(chǎn)主管機關(guān)審查使用，評估報告書的使用權(quán)為委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機構(gòu)不得隨意向他人提供或公開。除依據(jù)法律需公開情形外，報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開的媒體上，也不得用于本報告所述評估目的之外的其他目的。4、對于委估資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的核實確定，評估人員主要依據(jù)委托方提供的評估資料進行現(xiàn)場清查核實，對委托方提供的有關(guān)資料的真實性有效性由委托方負責，評估機構(gòu)不承擔因產(chǎn)權(quán)認定錯誤而產(chǎn)生的相關(guān)法律責任。5、本報告所含若干附件，與正文具有同等法律效力。十四、評估報告提出日本項評估報告提出日期為*年*月*日。評估機構(gòu)負責人:_中國注冊資產(chǎn)評估師:_中國注冊資產(chǎn)評估師:_*資產(chǎn)評估事務(wù)所二0*年*月二十五日十五、附件主要是各種評估依據(jù)及各種經(jīng)濟技術(shù)指標的復(fù)印件(國有土地使用證、房屋所有權(quán)證)，委托方的產(chǎn)權(quán)證明，以及身份證明復(fù)印件等(身份證、營業(yè)執(zhí)照等)。受托估價方的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、職位證明(注冊會計師、注冊資產(chǎn)評估師、注冊土地估價師、注冊房地產(chǎn)估價師等)，各種明細表、匯總表等，以及其他相關(guān)的有用價值資料。相關(guān)閱讀-清查核實【2】評估機構(gòu)對委托評估的企業(yè)所占有的資產(chǎn)(含應(yīng)評估的相關(guān)負債)進行清查核實的情況，具體包括以下基本內(nèi)容：1.資產(chǎn)清查核實的內(nèi)容;2.實物資產(chǎn)的分布情況及特點;3.影響資產(chǎn)清查的事項;4.資產(chǎn)清查核實的過程與方法;5.資產(chǎn)清查結(jié)論;6.清查調(diào)整說明。(一)資產(chǎn)清查核實的內(nèi)容寫明評估人員對委托評估聲明中確定的評估范圍進行抽查復(fù)核，介紹進行資產(chǎn)清查的具體內(nèi)容：資產(chǎn)類型、賬面金額、形成及產(chǎn)權(quán)狀況(含應(yīng)評估的相關(guān)負債)，實物資產(chǎn)應(yīng)說明對其數(shù)量、品質(zhì)、存放地點進行清查，并說明對可能影響資產(chǎn)評估的重大事項進行的了解。(二)實物資產(chǎn)的分布情況及特點簡要說明待評估實物資產(chǎn)的分布情況、特點。對于影響生產(chǎn)經(jīng)營的重大資產(chǎn)項目應(yīng)指明地點及特征。清查事項簡要說明可能影響資產(chǎn)查勘核實的有關(guān)事項，例如資產(chǎn)性能的限制、存放地點的限制、訴訟保全限制、技術(shù)性能的局限、涉及商業(yè)秘密和國家秘密等。對于不能直接清查資產(chǎn)，應(yīng)說明原因及涉及的資產(chǎn)范圍，并逐一列示。過程方法1.說明資產(chǎn)清查的主要過程與使用的方法;2.清查過程應(yīng)反映清查工作的組織安排、時間計劃、實施方案;3.清查方法應(yīng)反映對主要資產(chǎn)清查核實所采取的措施，對待修理、待報廢、高、精、尖重要設(shè)備和特殊房屋建筑物進行檢測的技術(shù)，對變質(zhì)的存貨進行鑒定的手段。清查結(jié)論1.概括說明資產(chǎn)清查結(jié)論;2.說明資產(chǎn)清查結(jié)果是否與賬面記錄存在差異，如存在差