xx年房地產(chǎn)開盤策劃方案3篇.doc

xx年房地產(chǎn)開盤策劃方案3篇 【xx年?duì)I銷計(jì)劃六】 一、項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目一期于xx年5月正式開盤銷售，現(xiàn)已基本消化完畢，截至xx年2月底，剩余 套未售，其中頂層 套，一層 套;一期將于xx年5月1日開始交房。 項(xiàng)目二期已于春節(jié)前開始內(nèi)部認(rèn)購，截至xx年2月底，已認(rèn)購 套;預(yù)計(jì)于xx年5月取得銷售許可證可正式開盤銷售。 二、整體銷售計(jì)劃 1、市場環(huán)境分析 如果說xx-xx年是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的第一階段，期間行業(yè)政策面持續(xù)收緊，市場交易量持續(xù)萎縮，一二線城市房價(jià)持續(xù)回調(diào)，而進(jìn)入xx年以來，調(diào)控其實(shí)逐漸進(jìn)入了第二階段，由于前期調(diào)控成效基本得到了中央層面的肯定，加上房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷給地方政府財(cái)政所帶來的巨大壓力，我們看到行業(yè)基本面在xx年之后明顯出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，市場交易量逐漸恢復(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)壓力逐漸減輕，甚至房價(jià)也正逐漸企穩(wěn)回升，總結(jié)來看，xx年無疑成為了行業(yè)全面回穩(wěn)的一年。尤其xx年下半年，一二線城市引領(lǐng)全國市場銷售明顯回暖。2、xx年政策及市場展望 盡管xx年被稱為 “史上最嚴(yán)厲調(diào)控年”，但是自xx年3月以來，房地產(chǎn)市場回暖趨勢明顯，年底更是輪番上演土地、售房高潮，在此背景下，xx年政府絕不會(huì)完全放松調(diào)控政策，未來或?qū)②叿€(wěn)。但是若房價(jià)繼續(xù)上漲且漲幅超出政府容忍范圍，政府不排除會(huì)出臺(tái)嚴(yán)厲措施的可能性。 xx年，我們判斷限購政策仍將存續(xù)，但房產(chǎn)稅短期內(nèi)對市場影響有限，另一方面隨著房地產(chǎn)整體環(huán)境的回暖，房地產(chǎn)和開發(fā)投資將溫和上漲，xx年全國市場將量價(jià)齊升。在產(chǎn)品需求層面，剛需項(xiàng)目主流地位不變，改善、投資等產(chǎn)品的狀況將繼續(xù)好轉(zhuǎn)。在市場轉(zhuǎn)好過程中，也存在政府加強(qiáng)調(diào)控政策、出臺(tái)調(diào)控新政的可能性。 經(jīng)研究判斷，平原房地產(chǎn)市場xx年首先在銷售量上將比xx年有小幅攀升，各個(gè)項(xiàng)目月均銷售速度基本上能穩(wěn)定在1520套左右(持續(xù)銷售期，開盤、認(rèn)購、促銷活動(dòng)和尾盤銷售期除外);隨著量變，后續(xù)跟進(jìn)的便會(huì)是銷售價(jià)格的變化，xx年，平原縣城銷售均價(jià) 也會(huì)隨著銷售去化速度的增加而上揚(yáng)，但是受平原地區(qū)總?cè)丝跀?shù)量、經(jīng)濟(jì)水平、人均消費(fèi)水平及宏觀政策影響，價(jià)格上漲速度及區(qū)間不會(huì)很大。 3、銷售周期安排 項(xiàng)目除一、二期外，尚余11棟樓待開發(fā)，建議分為三期、四期兩期開發(fā)，每期5-6棟樓座，都于xx年年內(nèi)動(dòng)工，爭取xx年上半年整個(gè)基本銷售完畢。 3-4月 二期房源的持續(xù)認(rèn)購; 常規(guī)推廣方向：項(xiàng)目一期熱銷清盤、二期火熱預(yù)定中。 現(xiàn)場包裝：更換包裝新售樓處， 包裝現(xiàn)場看房通道。 客戶支持：目前項(xiàng)目已經(jīng)封頂，外立面已呈現(xiàn)，建議3月開始客戶拓展，邀請所積累客戶到場感受，同時(shí)配合相應(yīng)的促銷措施促進(jìn)銷售。 5-6月 二期正式開盤并基本消化;三期工程動(dòng)工; 推廣方向：在事件營銷熱度的基礎(chǔ)上(前期客戶答謝活動(dòng))，加強(qiáng)項(xiàng)目常規(guī)推廣，籌備三期開盤。 價(jià)格策略：若市場已有部分轉(zhuǎn)變，且通過事件營銷使項(xiàng)目和企業(yè)形象初步樹立，可在此期間小幅上調(diào)價(jià)格，增強(qiáng)客戶信心，迎接項(xiàng)目三期認(rèn)購。 推廣渠道：戶外，常規(guī)推廣(電視字幕、夾報(bào)、燈桿道旗)，客戶拓展活動(dòng)(派單、巡展、定向企業(yè)單位客戶拓展); 7-8月 三期房源的持續(xù)認(rèn)購; 推廣方向：做好項(xiàng)目三期開盤前推廣及客戶積累工作。 價(jià)格策略：項(xiàng)目前期開盤前價(jià)格調(diào)整。 推廣渠道：戶外，常規(guī)推廣(電視字幕、電視廣告、夾報(bào)、燈桿道旗)，客戶拓展活動(dòng)(派單、巡展、短信、定向企業(yè)單位客戶拓展); 項(xiàng)目開盤前客戶積累：為保證開盤熱銷，做好三期開盤前客戶梳理及積累工作，并做好項(xiàng)目前期客戶維護(hù)工作，盡可能的提升項(xiàng)目口碑，為三期熱銷做好鋪墊。 9-10月 三期房源正式開盤并基本消化;四期工程動(dòng)工; 推廣方向：開盤熱銷。 項(xiàng)目開盤：舉辦大型開盤儀式，項(xiàng)目三期正式開盤銷售，認(rèn)購客戶換簽合同，爭取項(xiàng)目三期在1到2個(gè)月內(nèi)消化完。 推廣渠道：戶外，常規(guī)推廣(電視字幕、電視廣告、夾報(bào)、燈桿道旗)，客戶拓展活動(dòng)(派單、巡展、短信、定向企業(yè)單位客戶拓展)。 11-xx年1月 四期房源的持續(xù)認(rèn)購; 推廣方向：持續(xù)銷售期。 價(jià)格策略：對開盤價(jià)格調(diào)整。 推廣渠道：戶外及常規(guī)推廣。 4、整體價(jià)格 項(xiàng)目二期認(rèn)購均價(jià)：3873元/平米; 二期開盤時(shí)價(jià)格上漲50-80元/平米; 三期預(yù)計(jì)認(rèn)購均價(jià)3950-4000元/平米; 四期預(yù)計(jì)認(rèn)購均價(jià)4100元/平米左右。 本項(xiàng)目屬低密度純多層項(xiàng)目，項(xiàng)目綜合品質(zhì)較高，隨著外環(huán)路東遷的規(guī)劃，項(xiàng)目居住品質(zhì)將進(jìn)一步提升，因此在xx年度應(yīng)著重加強(qiáng)項(xiàng)目品牌的塑造和宣傳，使本項(xiàng)目的相對高端形象扎實(shí)的樹立起來，并在市場和客戶中形成影響力，以支撐項(xiàng)目價(jià)格和銷售。 一期入住樣板效應(yīng)：xx年5月一期交房，客戶辦理入住，項(xiàng)目的口碑宣傳作用將得到最大規(guī)模的釋放，確保項(xiàng)目老帶新客戶基數(shù)，提升項(xiàng)目銷售業(yè)績，同時(shí)也為項(xiàng)目增加大量人氣; 售樓處：目前售樓處租約即將到期，為了符合項(xiàng)目氣質(zhì)，配合項(xiàng)目后期銷售，建議售樓處另行選址、包裝，如琵琶灣沒有合適位置，可選在平安大街等人流密集的商業(yè)區(qū)或縣城主要干道上; 客戶活動(dòng)：建議5月交房時(shí)舉辦交房慶典或客戶答謝會(huì)，項(xiàng)目8月左右3期開盤時(shí)舉辦開盤儀式;并在適當(dāng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)(諸如端午、中秋、國慶等)搞一些促銷讓利的客戶回饋及特價(jià)房活動(dòng)，保證項(xiàng)目持續(xù)熱銷; 項(xiàng)目品牌宣傳：每月一次的主流媒體的品牌直接宣傳，以報(bào)廣為主。 四、推廣渠道 1、推廣媒介： 由于平原縣城推廣途徑較為單一，顧xx年主要推廣渠仍舊以去年有效推廣媒介為主，這些媒介主要包括道戶外廣告牌、DM直投、電視字幕、道旗、報(bào)廣、電視廣告、短信、客戶活動(dòng)及附贈(zèng)禮品。 2、各推廣媒介來電來訪效果 五、營銷活動(dòng) 建議本年度至少安排2次大型的營銷活動(dòng)，5月份交房儀式和8月份項(xiàng)目三期開盤，年度2次大型營銷活動(dòng)既能保證項(xiàng)目人氣的聚集、當(dāng)?shù)刂鹊奶嵘?xiàng)目和開發(fā)商的口碑，也利于項(xiàng)目后期銷售，確保項(xiàng)目持續(xù)熱銷?；顒?dòng)形式主要以開盤慶典、客戶答謝和產(chǎn)品說明為主。 一般節(jié)日暖場活動(dòng)：三八節(jié)、3.12植樹節(jié)、勞動(dòng)節(jié)、青年節(jié)、5.13母親節(jié)、兒童節(jié)、 6.17父親節(jié)、6.23端午節(jié)、8.23七夕節(jié)、9.10教師節(jié)、9.30中秋節(jié)、國慶節(jié)、10.23重陽節(jié)。 六、近期推廣計(jì)劃 3月份推廣計(jì)劃： 戶外廣告：保障現(xiàn)有戶外硬廣發(fā)布渠道及數(shù)量; 電視字幕：保障現(xiàn)有播放頻次; 道旗：保證持續(xù)發(fā)布，并檢查有無損壞; 鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶外：持續(xù)發(fā)布，檢查效果; DM直投：節(jié)后加大派單力度，力爭確保3月份持續(xù)熱銷，每天24人派單，每人每天500份，并及時(shí)更換派單區(qū)域; 短信：節(jié)后調(diào)整短信內(nèi)容，爭取持續(xù)發(fā)送一周短息; 電視廣告：持續(xù)發(fā)布。 房地產(chǎn)項(xiàng)目 策劃方案 一、立案環(huán)境分析和規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1.1項(xiàng)目地理分析 該項(xiàng)目位于xx縣新城區(qū)東北部，北xx和xx站之間，東側(cè)角為敬老院，西與綠化廣場隔路相望。西至阿溫大道。南至環(huán)城南路。沿新建xx大道209.5米，沿人大政協(xié)后方83.5米，人大政協(xié)與婦幼保健站之間建設(shè)區(qū)域?qū)?6.2米，東部緊靠居民點(diǎn)水渠156.3米，沿環(huán)城南路78.1米，靠敬老院110.3米及63米。 項(xiàng)目紅線圖重新測量結(jié)果占地面積68.744畝。 1.2項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 休閑配套有：青少年活動(dòng)中心、綠化廣場、中心公園等； 1.3區(qū)域背景和發(fā)展趨勢 該區(qū)域處于新城區(qū)，是xx縣未來經(jīng)濟(jì)、政治、文化、商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。人口構(gòu)成以私營業(yè)主、企事業(yè)單位職工為主，收入水平不是很高。 該區(qū)域從生活環(huán)境和城市配套方面十分完善，未來幾年，在xx縣實(shí)施城市北移戰(zhàn)略的影響下，縣城北面（新區(qū)）獲得快速發(fā)展，該片區(qū)也在縣城規(guī)劃和改造之列，成為新城區(qū)成規(guī)模開發(fā)的大型居住社區(qū)和商業(yè)集聚區(qū)。 受未來縣城發(fā)展和北向戰(zhàn)略實(shí)施的影響，整個(gè)城區(qū)向西、向北發(fā)展的空間較大，主要為新城區(qū)的建設(shè)，該區(qū)域雖然在城市發(fā)展的配套環(huán)境方面不如老城區(qū)，但依托該區(qū)域完善的未來戰(zhàn)略發(fā)展方向，阿克蘇的必經(jīng)之地，對當(dāng)?shù)鼐用褚廊粨碛泻艽蟮奈Α?1.4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析和建議 A.商品住宅 占地面積：6048 建筑面積：36288 建筑高度：18.4m 建筑棟數(shù)：4棟（前三棟每棟各7個(gè)單元，第四棟3個(gè)單元） 單體層數(shù)：6層 每單元戶數(shù)：12戶 社區(qū)配套：中心花園、停車場、車庫、物業(yè)管理用房 B商業(yè)綜合樓 占地面積：2268 建筑面積：10536 建筑高度：18.4m 建筑棟數(shù)：1棟 單體層數(shù)：6層（底部兩層為商業(yè)門面，上面四層為商品住宅。） 每單元住宅戶數(shù)：8戶 C假日酒店 占地面積：2114 建筑面積：11374 建筑高度：22m 建筑棟數(shù)：1棟 單體層數(shù)：主樓6層，兩側(cè)附樓5層 從經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和物業(yè)配比而言，建議作如下調(diào)整： 1）沿街商業(yè)開發(fā)2層，持認(rèn)可態(tài)度，但一層的面積區(qū)分應(yīng)考慮在4060平米，鋪面開間規(guī)劃在45米，進(jìn)深1012米；二層商業(yè)從目標(biāo)主力店考慮，建議采用大開間規(guī)劃，主要針對餐飲、娛樂、休閑等公司客戶。 2）利用緊鄰綠化廣場的環(huán)境優(yōu)勢，建議在西面入口（溫阿大道）規(guī)劃一主題會(huì)所，該主題會(huì)所不但可以為社區(qū)居民服務(wù)，提升項(xiàng)目形象，同時(shí)也可對外經(jīng)營，作為商業(yè)增加部分獲取收益。 1.5項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)、面積配比分析及建議 從我們對xx縣購房客戶的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購房戶比較認(rèn)同的戶型在80110平米，該部分客戶年齡在3045歲之間，一般有一到兩個(gè)小孩，多為四口之家，消費(fèi)能力比較有限，購房一步到位的心理十分突出。 其次，110平米以上的戶型受到小部分高收入家庭大歡迎，80平米以內(nèi)的戶型多為收入能力較低或年齡在30歲以下，未婚或剛結(jié)婚的兩口之家購買。 從戶型特征而言，三房兩廳單衛(wèi)最受歡迎，其次為兩房兩廳單衛(wèi)，兩房以下的戶型銷售量極低。 綜上所述，我們建議： 1、該項(xiàng)目的主力戶型以三房兩廳單衛(wèi)和兩房兩廳單衛(wèi)為宜，面積建議在80110平米。如此面積傾向主要基于當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)是以三房為購買利益點(diǎn)，而面積只是附帶因素，通過對戶型的合理規(guī)劃，80110平米完全可以規(guī)劃出十分優(yōu)秀的三房兩廳單衛(wèi)和兩房兩廳單衛(wèi)。 如此設(shè)計(jì)是綜合考慮當(dāng)?shù)氐氖杖胨?、?shí)用結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣、家庭人口等以上因素，還可利用總價(jià)優(yōu)勢作為本案的核心賣點(diǎn)10萬元買三房兩廳（90平米），而競爭對手的三房（110平米）總價(jià)多在13萬以上，確保項(xiàng)目在未來競爭激烈和多變的市場環(huán)境中立于不敗。 房型配比建議圖 2、其它面積和戶型配比如下： 110平米以上的三房戶型，主要針對消費(fèi)能力較強(qiáng)的高收入階層和三代同堂的家庭。 90平米以下的兩房，主要針對低收入家庭、單身或剛結(jié)婚的小兩口年輕家庭。 面積配比建議圖 3、當(dāng)?shù)貞粜驮O(shè)計(jì)從格局、分區(qū)和配比都比較合理，最大的缺陷是戶型軸距過?。?0米），戶型過分方正，從而導(dǎo)致客廳、餐廳長寬配比不合理，不但缺乏美感而且浪費(fèi)了面積。其次，在戶型設(shè)計(jì)時(shí)沒有考慮陽臺(tái)、曬衣間的設(shè)計(jì)。 綜合以上競爭對手的戶型弱點(diǎn)，建議在100平米以上戶型設(shè)計(jì)時(shí)增加戶型軸距（12米為宜），并保證所有的戶型都設(shè)計(jì)有客廳陽臺(tái)。 1.6景觀環(huán)境分析和建議 該項(xiàng)目面對綠化廣場，在景觀設(shè)計(jì)上應(yīng)充分利用廣場的綠化和擬建河道水景，同時(shí)利用小區(qū)地下高水位進(jìn)行水景設(shè)計(jì)，形成具有濃郁民族特色的園林生態(tài)社區(qū)的居住效果，以別于阿克蘇所有的傳統(tǒng)樓盤，實(shí)現(xiàn)xx縣居民對綠色、健康、環(huán)保生活的向往，體現(xiàn)“家在園中、園在家中”的生態(tài)居住理念。 在景觀規(guī)劃上應(yīng)將民族風(fēng)格、社區(qū)園林、綠化廣場和擬建河道的有機(jī)融合，在西部盡量拉大主入口的開闊度，讓更多的廣場景觀融入進(jìn)來。 鑒于樓間距較大，因此在組團(tuán)規(guī)劃時(shí)，可以考慮一些組團(tuán)景觀和組團(tuán)活動(dòng)空間，使組團(tuán)環(huán)境更加豐潤，空間更加靈動(dòng)，避免了千篇一律的兵營式布局。 1.7配套環(huán)境分析 無論是利用周邊配套還是自建配套，都要突出一個(gè)“健康”的原則。生活配套包括藥店、便利店、醫(yī)療、干洗店、社區(qū)餐飲等，利用西側(cè)商業(yè)綜合樓開發(fā)的底層商業(yè)完全可以滿足社區(qū)生活配套需求；教育配套包括幼兒園和學(xué)校，社區(qū)可建一所小型的幼兒園，結(jié)合周邊校區(qū)，基本滿足教育配套需求；娛樂配套包括休閑廣場、健身設(shè)施等，社區(qū)建設(shè)中基本滿足。 1.8價(jià)格定位分析 本項(xiàng)目屬于高檔社區(qū)，在定價(jià)時(shí)考慮到土地成本和銷售進(jìn)度。 可以提供的1280元/平米的均價(jià)，對比主要競爭對手1480元/平米的均價(jià)，我們認(rèn)為該項(xiàng)目價(jià)格具有相當(dāng)大的競爭優(yōu)勢。 其次，在商業(yè)銷售價(jià)格分析中，我們可以發(fā)現(xiàn)以下特征。 *介紹樓盤的特色; *介給開發(fā)商及建筑理念等; *活動(dòng)目的：為了展示*置業(yè)發(fā)展有限公司的企業(yè)風(fēng)采，進(jìn)一步提升*樓盤的品牌形象，促進(jìn)樓盤銷售，展示其眾里尋她千百度而終姍姍到來的廬山真面目，我們有幸策劃*樓盤*月*日開盤慶典活動(dòng)。 *地點(diǎn)： *主辦單位：*置業(yè)發(fā)展有限公司 *協(xié)辦單位：*禮儀有限公司 重慶*廣告策劃有限公司 *參加人員：相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體、新老客戶、工作人員 *策劃目的;透過對此次開盤慶典和現(xiàn)場音樂會(huì)的構(gòu)思策劃和實(shí)施，將突出*樓盤開盤當(dāng)天的熱烈、喜慶的氣氛和其樓盤建筑務(wù)必具有思想性的建筑理念，最大限度地刺激消費(fèi)者的購買欲望，促進(jìn)樓盤的銷售。 一、現(xiàn)場布置 1、背景板： 2、樓盤四周：懸掛20個(gè)空飄彩球 3、廣場四周：插滿印有*置業(yè)和*樓盤的彩旗，預(yù)計(jì)100面(彩旗迎風(fēng)招展，煞是好看，好一道壯美的彩旗圍城，掠人眼目)。 4、廣場入口處：雙龍拱門(雙龍戲珠，更現(xiàn)喜慶氣氛)。 5、售樓大廳門口及四周：我們將用氣球編織出一道繽紛絢麗的五彩門。 6、廣場上：首先對廣場進(jìn)行功能分區(qū)，劃分為典禮區(qū)、停車區(qū)、來賓接待區(qū)、活動(dòng)區(qū)及其它功能區(qū)，并用標(biāo)記加以界分。然后準(zhǔn)備足夠的宣傳資料，在典禮開始前每人一套。 7、樣房四周：過去，很多樓盤在開盤典禮的策劃中忽略了一個(gè)環(huán)節(jié)，那就是開幕式現(xiàn)場與樣板房沿途的精心布置上。樣板房是引起目標(biāo)客戶產(chǎn)生購買欲望的有力促銷工具，在開盤典禮當(dāng)天，在樣板房及其四周小山丘的布置包裝上下功夫，也是我們*禮儀公司構(gòu)思巧妙之所在。 二、儀式議程 (一)、儀式開始前 1、背景音樂響起 2、舞獅表演 3、儀式開始前半小時(shí)，軍樂隊(duì)合奏迎賓曲、歡樂頌，間插威風(fēng)鑼鼓豪氣沖天的表演，展現(xiàn)人景互動(dòng)的都市景觀。 4、儀式開始前，身披金黃色綬帶的禮儀小姐協(xié)助主辦方工作人員接待來賓，并為來賓佩戴胸花。 5、工作人員為儀式作最后檢查。 (二)儀式開始 1、司儀唱詞，介紹來賓，由禮儀小姐引領(lǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)。 3、建委領(lǐng)導(dǎo)講話。(話畢，鼓樂齊鳴) 4、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)講話。(話畢，鼓樂齊鳴) 5、相關(guān)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)講話。(話畢，鼓樂齊鳴) (三)儀式后(現(xiàn)場音樂會(huì)) 1、城市民謠(大笨熊組合)上午 2、高校最好的樂隊(duì)邊緣樂隊(duì)組合表演上午 3、主持人：配合表演，進(jìn)行sp提問、小禮品派送 4、弦樂四重奏表演下午 三、活動(dòng)備忘 1、電源配置。 2、禮儀小姐換裝處。 3、來賓休息處。 4、來賓停車位。 5、現(xiàn)場秩序維護(hù)。 房地產(chǎn)開盤策劃方案（二）： 開