揚(yáng)州主城區(qū)旅游飯店調(diào)查報(bào)告.doc

揚(yáng)州市主城區(qū)旅游飯店發(fā)展情況調(diào)查報(bào)告 來源：揚(yáng)州社會(huì)科學(xué) 日期：2006年5月26日點(diǎn)擊：3246 一、發(fā)展背景和原則分析 1揚(yáng)州旅游飯店業(yè)發(fā)展背景 揚(yáng)州地處沿江經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶和大運(yùn)河經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，濱江臨海，受上海經(jīng)濟(jì)圈的輻射又屬于南京都市圈的發(fā)展范圍，區(qū)位優(yōu)勢明顯。揚(yáng)州歷史悠久，風(fēng)景秀麗，自然景觀和人文景觀眾多，旅游資源豐富。揚(yáng)州是中國歷史文化名城，先后獲得中國優(yōu)秀旅游城市、國家衛(wèi)生城市、環(huán)保模范城市、園林城市、中國人居環(huán)境獎(jiǎng)城市等城市品牌，在國內(nèi)外的知名度和吸引力不斷上升，必將吸引更多的旅游者和投資商進(jìn)入揚(yáng)州。 近年來，揚(yáng)州市區(qū)旅游飯店的設(shè)施設(shè)備、規(guī)模檔次都較以前有了質(zhì)的飛躍，現(xiàn)己擁有一批星級飯店和各類社會(huì)旅館。2004年揚(yáng)州市接待國內(nèi)外游客92230萬人次(其中入境游客188萬人次，國際旅游外匯收入達(dá)到109億美元)，旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值26億元，增長405。隨著揚(yáng)州、“江海河相通、水公鐵聯(lián)運(yùn)”的立體交通格局和承南啟北、東聯(lián)西進(jìn)的區(qū)域交通樞紐的初步形成，揚(yáng)州的可進(jìn)入性大大提高，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程提速，旅游者和投資商一致看好揚(yáng)州。這對揚(yáng)州飯店業(yè)的發(fā)展提供了千載難逢的機(jī)遇和新的發(fā)展要求。 2揚(yáng)州飯店業(yè)發(fā)展原則 市場導(dǎo)向、適度超前。根據(jù)城市發(fā)展總體規(guī)劃和旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，以滿足來揚(yáng)游客和商務(wù)住宿需求為原則，實(shí)施市區(qū)旅游飯店業(yè)的布局規(guī)劃；分析市場狀況，根據(jù)市場需求適當(dāng)超前建設(shè)飯店。 整合提高與新建相結(jié)合。按照國家旅游局2003年制定的旅游星級飯店評定標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合客流信息和城市生態(tài)景觀建設(shè)需要，提升、改造現(xiàn)有飯店：根據(jù)城市和旅游、商務(wù)發(fā)展要求，結(jié)合城市用地規(guī)劃和現(xiàn)有飯店?duì)顩r，城區(qū)內(nèi)適當(dāng)加大中高檔飯店建設(shè)比重，大力發(fā)展一、二星級經(jīng)濟(jì)飯店，城區(qū)外圍以發(fā)展休閑度假型飯店為主，使飯店發(fā)展與城市發(fā)展相協(xié)調(diào)。 體現(xiàn)地方特色與引進(jìn)國際國內(nèi)品牌相結(jié)合。揚(yáng)州是歷史文化名城，飯店建筑風(fēng)格、規(guī)劃布局要體現(xiàn)地方文化特色，和整個(gè)城市發(fā)展形象及周邊整體環(huán)境相協(xié)調(diào)；優(yōu)先引進(jìn)國際國內(nèi)品牌飯店開設(shè)連鎖飯店，將連鎖品牌與揚(yáng)州地方風(fēng)格、特色相結(jié)合，將集團(tuán)(公司)品牌與一流的現(xiàn)代化品牌管理相結(jié)合。 堅(jiān)持綠色環(huán)保。建設(shè)綠色飯店，走可持續(xù)發(fā)展的道路。市區(qū)飯店建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行開發(fā)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)同步的方針，禁止建設(shè)燃煤鍋爐，改善燃料結(jié)構(gòu)，采用清潔能源，盡可能實(shí)行集中供熱和實(shí)施污水、垃圾和其他污染物集中控制。 二、揚(yáng)州市現(xiàn)有飯店業(yè)現(xiàn)狀分析 1星級飯店發(fā)展現(xiàn)狀 (1)總量 目前全市共有可接待過夜旅游者的住宿設(shè)施(包括星級飯館和一般社會(huì)旅館)1051家、32927張床位。全市共有可接待過夜旅游者的星級飯店44家、8717張床位。其中：市區(qū)32家、床位6354張。其他社會(huì)旅館1010家、24852張床位。另有可提供應(yīng)急住宿的休閑中心260家、約9100張床位。 (2)檔次 旅游星級飯店以其良好的設(shè)施、標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)贏得了消費(fèi)者和游客的認(rèn)同，成為一個(gè)城市旅游發(fā)展和城市形象的重要體現(xiàn)。眾多社會(huì)飯店越來越認(rèn)識到星級品牌對于飯店生存、經(jīng)營的重要性，紛紛加入申星、升星行列。旅游星級飯店在逐漸增多的同時(shí)，檔次也越來越高。揚(yáng)州市從2000年發(fā)展至今，旅游星級飯店己由25家增加至44家(四星4家、三星10家、二星28家、一星2家)，以平均每年增加56家的速度在發(fā)展。增加速度最快的是二星級飯店，由13家遞增為28家，比2000年翻了一番多。 (3)分布 揚(yáng)州的星級飯店呈現(xiàn)出相對集中于市區(qū)的特征，全市44家星級飯店702_12集中在市區(qū)。下轄四縣(市)的星級飯店僅為12家，不足總數(shù)的30。三星級以上的中高檔飯店除儀征有l(wèi)家、江都有2家外，其余11家全部云集揚(yáng)州市區(qū)。而集中在市區(qū)的32家星級飯店中又呈現(xiàn)出東西發(fā)展不平衡、由市中心向西部新區(qū)發(fā)展的態(tài)勢。城市東部(古運(yùn)河以東)僅有揚(yáng)州大廈、東園飯店、月明軒飯店等少數(shù)幾家二星級飯店，新城西區(qū)目前星級飯店還屬空白。 (4)客房出租率和收入狀況 通過對近幾年星級飯店客房出租率和平均房價(jià)的統(tǒng)計(jì)，可見：高星級飯店因其擁有一批相對固定的高收人商務(wù)客源，客房出租率相對較高，年均出租率近70，同時(shí)商務(wù)客的高消費(fèi)水平也為高星級飯店帶來可觀的經(jīng)營收入；低星級飯店由于以接待觀光型團(tuán)隊(duì)游客為主，客源市場相近，加之經(jīng)營走大眾化路線，缺乏自身特色，客房出租率較低，年均出租率一直未能突破65，團(tuán)隊(duì)游客消費(fèi)的單一性也導(dǎo)致飯店收人難有較大幅度的提高(詳見揚(yáng)州近年星級飯店客房出租率、平均房價(jià)一覽表)。揚(yáng)州近年星級飯店客房出租率、平均房價(jià)一覽表年份2000年2001年2002年2003年2004年平均客房出租率()56560364364167平均房價(jià)(元天間)1876174716101639187四星客房出租率()65071475068970平均房價(jià)(元天間)2938214120702232285三星客房出租率()49951560864469平均房價(jià)(元天間)1666196817981746220二星客房出租率()51660160760664平均房價(jià)(元天間)1366130811931041145一星客房出租率()46459655156平均房價(jià)(元天間)917921951100其他客房出租率()54049156457466平均房價(jià)(元天間)776139512651285135注：剔除4、5、6三個(gè)月非典的影響，2003年客房出租率可達(dá)到66。 2現(xiàn)有旅游飯店競爭力分析 一個(gè)地區(qū)涉外飯店的RevPAR(平均房價(jià)平均出租率)值，是衡量一個(gè)地區(qū)飯店競爭力的唯一指標(biāo)，也是一個(gè)地區(qū)綜合實(shí)力的反映，它對一個(gè)地區(qū)飯店市場的發(fā)展是否健康具有某種象征意義。就揚(yáng)州市在長三角的經(jīng)濟(jì)和政治地位而言，其飯店的RevPAR值偏低，與揚(yáng)州市快速發(fā)展的旅游業(yè)是不相協(xié)調(diào)的。從下表可以看出揚(yáng)州市場需要的是客房價(jià)格主要集中在100元左右，近幾年揚(yáng)州市酒店的RevPAR值都沒有顯著變化，表示飯店的經(jīng)營成本和費(fèi)用與飯店收入的增長比率相當(dāng)，沒有很大的起色。比較而言，揚(yáng)州市旅游飯店的RevPAR值與南京和上海都有一定的差距，并且這個(gè)差距還在進(jìn)一步擴(kuò)大(詳見近幾年揚(yáng)州、南京、上海三市RevPAR比較)。近幾年揚(yáng)州、南京、上海三市RevPAR比較20002001200220032004揚(yáng)州106105103105125南京12813213685148上海214241286186312 三、揚(yáng)州市星級飯店的需求分析 1影響星級飯店需求要素分析 (1)旅游者的數(shù)量 近幾年，來揚(yáng)旅游者數(shù)量逐年增多，旅游業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)連年攀升，旅游發(fā)展勢頭非常迅猛2000年全市接待國內(nèi)外游客4452萬人次，2004年達(dá)到9223萬人次，四年翻了一倍多。國內(nèi)、國際旅游收人也翻了一倍多。 (2)旅游者的旅游目的和逗留時(shí)間 由2004年江蘇省國內(nèi)游客調(diào)查統(tǒng)計(jì)得出表7所示，2004年揚(yáng)州市國內(nèi)旅游者到揚(yáng)州旅游的主要目的是觀光游覽和休閑度假，這兩項(xiàng)占了總比重的7873；其次是探親訪友，占984；商務(wù)會(huì)議的游客占了851；公務(wù)游客占了179；到揚(yáng)州來的國內(nèi)游客進(jìn)行宗教朝拜、文化體育科技活動(dòng)、健康療養(yǎng)的比較少。針對游客旅游目的可以建設(shè)休閑度假型飯店和商務(wù)會(huì)議型飯店。 就旅游者是否過夜而言，2004年接待的國內(nèi)游客中過夜游客占了7938，平均逗留197夜，其中飯店住宿平均逗留178夜，親友家住宿平均逗留205夜。由此可見，國內(nèi)游客在飯店的逗留時(shí)間較短，游客在住宿方面的消費(fèi)能力較低。從平均逗留時(shí)間來看，以健康療養(yǎng)、公務(wù)、商務(wù)、探親訪友為目的的客人逗留時(shí)間較長，但是探親訪友的客人主要住在親朋好友家的，所以作為旅游飯店主要的客源是休閑療養(yǎng)、公務(wù)、商務(wù)型的客人，為此主要建設(shè)度假型飯店和商務(wù)型飯店。 (3)旅游客源市場及游覽次數(shù) 2004年接待入境旅游者188萬人次，比2003年增長355。揚(yáng)州市國內(nèi)旅游客源市場主要集中在長三角地區(qū)，其次是周邊省市和北京市。所以揚(yáng)州飯店業(yè)接待的主要客源市場仍然是長三角地區(qū)。 從2004年國內(nèi)旅游者抽樣調(diào)查顯示，第一次到揚(yáng)州旅游的國內(nèi)旅游者占2571，第二次到揚(yáng)州旅游的旅游者占了6932，第三次或三次以上到揚(yáng)州的旅游者僅占了497，所以飯店主要接待陌生的旅游者和重游者，老顧客的比重較少。 (4)旅游者花費(fèi)構(gòu)成 2004年揚(yáng)州市國內(nèi)旅游者的旅游花費(fèi)中住宿費(fèi)占了總花費(fèi)的1645，在所花費(fèi)項(xiàng)目中比重較大，過夜游客住宿費(fèi)占了總花費(fèi)的2121，過夜旅游者住旅館招待所的人均花費(fèi)為923元，住賓館飯店的人均花費(fèi)為832元，過夜游客在江蘇省的其他省轄市(南京、蘇州、無錫、鎮(zhèn)江、常州、南通)飯店賓館的人均花費(fèi)均超過了1000元，全省游客住飯店的人均花費(fèi)達(dá)到了1059元。由此可見雖然到揚(yáng)州旅游的游客在住宿上面的費(fèi)用比重較大，但是總的花費(fèi)較少，這主要與揚(yáng)州缺乏高檔飯店有關(guān)。 (5)旅游者的旅游方式 從2004年的國內(nèi)旅游抽樣調(diào)查顯示，到揚(yáng)州旅游的國內(nèi)旅游者主要是家庭出游，占4723，其次是單位組織2710，旅行社組織來揚(yáng)旅游的比例較少，只占981，所以揚(yáng)州飯店業(yè)接待的國內(nèi)旅游者中團(tuán)隊(duì)游客比重較少，可以考慮多建一些家庭旅館和適合家庭出游住宿的套房。 2揚(yáng)州市飯店需求規(guī)模分析 (1)需求總量分析 2004年揚(yáng)州市接待國內(nèi)外游客92231萬人次(其中國內(nèi)游客90351萬人次)，其中市區(qū)接待國內(nèi)外游客量分別按全市游客接待量的80和95計(jì)算，到市區(qū)旅游的國內(nèi)外游客量分別為723萬人次和179萬人次。按2004年江蘇省國內(nèi)旅游抽樣調(diào)查顯示的比例，國內(nèi)游客住宿率約為80計(jì)算，有約578萬人次國內(nèi)游客在揚(yáng)州市區(qū)住宿，剔除其中約10在親友家住宿的過夜游客，則在揚(yáng)州市區(qū)飯店住宿的國內(nèi)游客達(dá)到520萬人次，加上海外游客，共計(jì)5379萬人次。據(jù)此推算，需要為這些客人提供29323(527197365+17918,365)10000張床位，按飯店70的出租率算，則需要41890張床位。揚(yáng)州市現(xiàn)有飯店床位數(shù)總共為18771張，缺口23119張。揚(yáng)州旅游淡旺季非常明顯，旺季現(xiàn)有旅游設(shè)施再加上9100張休閑中心的床位也無法滿足游客住宿需求。 根據(jù)預(yù)測推算，2010年，全市將接待海外旅游者約35萬人次，國內(nèi)旅游者約1650萬人次，五年年均遞增113和66的客源目標(biāo)、在星級飯店住宿的過夜客人占30，過夜客人平均逗留天數(shù)為25天、游客住宿率保持2004年1：3徑測算，到2010年必須為在市區(qū)飯店住宿的國內(nèi)外游客提供至少53022張床位，其中含星級飯店客房床位15907張，才能基本滿足2010年城市旅游接待的國內(nèi)外旅游者的需要。若考慮客房出租率因素，則需提供75746張床位(其中星級飯店床位22724張)，在現(xiàn)有2004年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上需增加56975張床位(含星級飯店床位16370張)。 (2)需求檔次分析 近年來，揚(yáng)州市的星級飯店由于資金投入不足，普遍存在著設(shè)施設(shè)備陳舊、員工隊(duì)伍老化、服務(wù)質(zhì)量粗糙等問題，現(xiàn)有的軟硬件水平己達(dá)不到飯店星級所規(guī)定的要求，不能滿足游客對各種類型和檔次的飯店的需要，存在著較大的需求缺1：3。社會(huì)旅館雖然總量大，但由于普遍存在的硬件設(shè)施、管理水平和服務(wù)質(zhì)量低下的問題，真正能符合游客入住需要的不足50。具體分析如下： 高檔飯店需求缺口大。2010市區(qū)按983萬人次的住宿接待量，屆時(shí)將有983(98310)萬人次的游客人住高星級飯店，床位需要數(shù)達(dá)到9600多張，要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加7400多張。體現(xiàn)飯店最高檔次的五星級飯店在揚(yáng)尚屬空白，現(xiàn)有的4家四星級飯店均為90年代前期興建，設(shè)施設(shè)備老化，服務(wù)水平技能與現(xiàn)頒星級標(biāo)準(zhǔn)尚有較大差距。隨著揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開放程度的加大，國際商務(wù)客源的增加，旅游業(yè)的快速發(fā)展，急需在市區(qū)投資新建現(xiàn)代化、高標(biāo)準(zhǔn)的五星級飯店。 中低星級、社會(huì)旅館缺口也較大。占游客主體 的觀光型游客的住房要求可以通過中低星級飯店、社會(huì)旅館來解決。市區(qū)基礎(chǔ)條件較好的沐浴休閑 中心床位可作為旅游旺季的應(yīng)急備用，若按市區(qū)沐浴休閑中心總量的40進(jìn)行測算，則有3640(910040)張床位可供使用。據(jù)測算，2010年對床位的需求量將達(dá)到56975張，剔除10住高星