川江號(hào)子場(chǎng)地選擇標(biāo)準(zhǔn).doc

川江號(hào)子場(chǎng)地選擇標(biāo)準(zhǔn)（城市版）一、場(chǎng)地選擇概述選擇場(chǎng)地存在兩可能性。一種情況是選優(yōu)，即存在多個(gè)備選場(chǎng)地，場(chǎng)地選擇的任務(wù)是確定哪一個(gè)場(chǎng)地更好；另一種情況是是非決策，即只存在一個(gè)備選場(chǎng)地，場(chǎng)地選擇的任務(wù)就是決定這個(gè)場(chǎng)地是選擇還是放棄。因?yàn)榇嬖诒容^的對(duì)象，第一種情況比較簡(jiǎn)單。第二種情況非常復(fù)雜，但卻是任何商業(yè)連鎖項(xiàng)目場(chǎng)地選擇不可逾越的挑戰(zhàn)。有一種辦法可以讓第二種情況變得相對(duì)簡(jiǎn)單，即將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)開(kāi)始經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地看成備選場(chǎng)地之一，然后用我們即將選擇的場(chǎng)地與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的場(chǎng)地進(jìn)行綜合比較，如果綜合條件不次于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的場(chǎng)地，則該場(chǎng)地具有較大的成功可能性。因?yàn)楦鱾€(gè)城市的場(chǎng)地存在非常大的標(biāo)準(zhǔn)差異，因此競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)地比較法是場(chǎng)地選擇最重要的方法。比較競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)地所使用的比較標(biāo)準(zhǔn)與下面的場(chǎng)地選擇標(biāo)準(zhǔn)一致。二、場(chǎng)地選擇標(biāo)準(zhǔn)在確定了目標(biāo)城市的前提下，為確定場(chǎng)地的地域、地段、地點(diǎn) ，川江號(hào)子對(duì)場(chǎng)地的判斷選擇應(yīng)綜合八個(gè)方面的因素，分別為區(qū)域市場(chǎng)因素、競(jìng)爭(zhēng)因素、客源因素、物業(yè)因素、配套因素、識(shí)別因素、成本費(fèi)用因素、發(fā)展性因素。需要說(shuō)明的是，上述標(biāo)準(zhǔn)僅僅是場(chǎng)地選擇的參考，不可生搬硬套。特殊情況下，即使場(chǎng)地不滿足下面的條件，但只要綜合條件優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，場(chǎng)地都是可以嘗試的。1、區(qū)域市場(chǎng)條件。某一區(qū)域的成熟度、消費(fèi)力等是否滿足川江號(hào)子總體定位所必須具備的條件。2、競(jìng)爭(zhēng)條件。場(chǎng)地周邊目前及未來(lái)存在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)川江號(hào)子經(jīng)營(yíng)可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)估；場(chǎng)地本身與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的場(chǎng)地相比存在哪些優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)。3、客源條件。此項(xiàng)乃川江號(hào)子場(chǎng)地選擇最重要的因素?？驮礂l件主要回答如果選擇該場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)，川江號(hào)子的未來(lái)客源是誰(shuí)、在哪里、如何到達(dá)等關(guān)鍵問(wèn)題。4、物理?xiàng)l件。是川江號(hào)子場(chǎng)地選擇的基本條件，主要判斷場(chǎng)地的各項(xiàng)軟硬件條件是否滿足川江號(hào)子經(jīng)營(yíng)的需要。5、配套條件。川江號(hào)子經(jīng)營(yíng)所必須具備的各項(xiàng)配套，包括同業(yè)配套、異業(yè)配套、交通配套等等。6、識(shí)別性條件。場(chǎng)地是否被目標(biāo)顧客容易識(shí)別并記憶所具備的基本要求，該項(xiàng)條件主要是考慮后期進(jìn)行廣告宣傳時(shí)，廣告上標(biāo)注的地點(diǎn)是否為大眾所熟悉并容易找到。7、成本費(fèi)用條件。一、限制保本上座率，考察場(chǎng)地的綜合成本費(fèi)用是否滿足上述條件；二、考慮場(chǎng)地未來(lái)的傳播成本以及顧客消費(fèi)成本。8、發(fā)展性條件。未來(lái)5-10年，場(chǎng)地周邊變化可能對(duì)場(chǎng)地造成的穩(wěn)定性影響。詳細(xì)的條件詳細(xì)闡述見(jiàn)附表。區(qū)域市場(chǎng)條件序號(hào) 項(xiàng)目 說(shuō)明1、區(qū)域?qū)傩?區(qū)域?qū)傩苑譃樯虡I(yè)區(qū)、辦公區(qū)、住宅區(qū)三類。首選住宅區(qū)與其他兩個(gè)區(qū)域的結(jié)合部；其次為住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)；純粹的辦公區(qū)不宜作為川江號(hào)子的開(kāi)設(shè)區(qū)域。2 、人口結(jié)構(gòu) 在非麻辣（北方、東方、南方各省）城市，首選外地人口集中的區(qū)域，不宜將川江號(hào)子場(chǎng)地選擇在土著人口集中的區(qū)域。3 、人口結(jié)構(gòu) 人口年齡小的區(qū)域優(yōu)于人口年齡大的區(qū)域，最好主力人口年齡集中在20-40歲之間的區(qū)域。判斷某區(qū)域人口年齡結(jié)構(gòu)的手段有：4 、消費(fèi)能力 選擇消費(fèi)能力強(qiáng)勁的區(qū)域。判斷某區(qū)域消費(fèi)能力最直接手段是了解該區(qū)域的房?jī)r(jià)。5 、區(qū)域品位 區(qū)域消費(fèi)品位高，注意消費(fèi)品位與消費(fèi)能力是兩個(gè)不同的概念。6 、自然環(huán)境 區(qū)域環(huán)境良好。無(wú)汽車站、火車站、大型批發(fā)市場(chǎng)、大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。7 、投資環(huán)境 區(qū)域所在地政府是否容易溝通協(xié)調(diào)，政府在稅收、規(guī)費(fèi)等方面有無(wú)優(yōu)惠舉措。8 、商業(yè)活躍度 該區(qū)域的商業(yè)氛圍是否足夠，主要根據(jù)該區(qū)域的商業(yè)零售店鋪數(shù)量進(jìn)行判斷9、餐飲活躍度 該區(qū)域是否存在一定的餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目，如餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目稀少，宜謹(jǐn)慎10、餐飲成因 如該場(chǎng)地位于餐飲集中區(qū)，則該餐飲集中區(qū)應(yīng)該是自然形成；由政府或開(kāi)發(fā)商人為打造的主題餐飲區(qū)不宜11、負(fù)面影響 所選區(qū)域不能有較大負(fù)面事物或事件，如火葬場(chǎng)、精神病醫(yī)院、監(jiān)獄等。競(jìng)爭(zhēng)條件序號(hào) 項(xiàng)目 說(shuō)明1、川式火鍋 川式火鍋是重點(diǎn)考察的對(duì)象，考察的主要目的是分析對(duì)方的產(chǎn)品、價(jià)格、經(jīng)營(yíng)策略，同時(shí)將競(jìng)爭(zhēng)品牌與川江號(hào)子進(jìn)行綜合比較，判斷優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)。一般地，在場(chǎng)地周邊的川式火鍋數(shù)量過(guò)多，且人均消費(fèi)均很低，則存在較大的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)；但同時(shí)，如果場(chǎng)地周邊沒(méi)有川式火鍋，則應(yīng)分析其不存在的原因，特別注意的是如果此前存在過(guò)川式火鍋店，則應(yīng)徹底分析其消失的原因。 2、川菜正餐 川菜正餐的適量存在，對(duì)場(chǎng)地選擇是一個(gè)有利信號(hào)。但是應(yīng)注意的是考察川菜正餐的人均消費(fèi)，如果正餐的人均消費(fèi)比川江號(hào)子的定位低，則存在非常大的后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如果場(chǎng)地周邊川菜正餐數(shù)量繁多，但是川式火鍋數(shù)量稀少，則該場(chǎng)地可能位于純粹商務(wù)區(qū)，川江號(hào)子不宜進(jìn)入。3、粵港火鍋 場(chǎng)地周邊存在生意良好的粵港火鍋，表明周邊消費(fèi)能力強(qiáng)勁但是消費(fèi)者對(duì)環(huán)境和麻辣非常在意，宜謹(jǐn)慎。4、競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)地 競(jìng)爭(zhēng)條件分析的另一重要任務(wù)是分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手場(chǎng)地與擬選場(chǎng)地的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)，分析的依據(jù)是根據(jù)川江號(hào)子場(chǎng)地選擇的八個(gè)條件。如果擬選場(chǎng)地與競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)地比較劣勢(shì)明顯，則盡管符合川江號(hào)子場(chǎng)地選擇的基本條件，也應(yīng)予以放棄。客源條件序號(hào) 項(xiàng)目 說(shuō)明1、客源分層 將客源分為1公里層、3公里層、5公里層，分別統(tǒng)計(jì)各層人口的數(shù)量2、消費(fèi)周期 通過(guò)調(diào)查判斷顧客消費(fèi)火鍋的周期（次/天）3、消費(fèi)比例 通過(guò)調(diào)查判斷在各客源層中，愿意到擬選場(chǎng)地消費(fèi)火鍋的人口比例4、市場(chǎng)分額 川江號(hào)子未來(lái)在各層客源中所占的市場(chǎng)分額預(yù)測(cè)5、計(jì)算場(chǎng)地面積對(duì)應(yīng)的餐位數(shù)，達(dá)成投資回報(bào)需要的上座率，上述兩項(xiàng)計(jì)算出達(dá)成投資回報(bào)需要的每天客流總數(shù)。6、場(chǎng)地應(yīng)滿足如下條件：投資回報(bào)需要的每天客流各客源層人口總量*消費(fèi)比例*消費(fèi)周期*市場(chǎng)分額例如：1000平米場(chǎng)地，在2年投資回報(bào)條件下，每天的客流總量應(yīng)不少于600人。周邊1公里、3公里、5公里范圍內(nèi)人口總量分別為1萬(wàn)、3萬(wàn)、8萬(wàn)，消費(fèi)周期為1次/月（折合0.0033次/天），消費(fèi)比例為30%，市場(chǎng)分額1公里、3公里、5公里分別為40%、20%、10%，則每天可能到來(lái)的客源總量為：0.033*30%（10000*40%+30000*20%+80000*10%）=178人。場(chǎng)地明顯不滿足客源條件，應(yīng)放棄。物理?xiàng)l件序號(hào) 項(xiàng)目 說(shuō)明1、結(jié)構(gòu) 主體為長(zhǎng)方形或正方形為佳2、形狀 框架結(jié)構(gòu)，磚混不宜3、樓層 一二層搭配且二層為主力區(qū)為佳，其中必須一層有單獨(dú)通道或門廳，且門廳面積50-100平米為佳。一樓無(wú)獨(dú)立通道或者獨(dú)立通道面積狹小不宜。4、空高 凈空（梁到板）不能低于3.5米5、柱間距 柱間距7米以上為佳6、開(kāi)間及進(jìn)深 進(jìn)深不能小于15米，開(kāi)間不能小于30米7、通透性 至少兩面通透采光，且采光面最好為落地玻璃；場(chǎng)地主要交通線路往來(lái)均清晰可見(jiàn)場(chǎng)地廣告，正前方以及左右方無(wú)明顯視覺(jué)遮擋8、布局 考慮場(chǎng)地綜合布局，大致規(guī)劃廚房、廁所、大廳、包間，思考上述布局的合理性9、公攤比率 公攤比率須小于30%10、通道處理 考慮員工通道及消防通道是否可以進(jìn)行設(shè)置，且設(shè)置位置是否合理11、排煙排污 排煙不對(duì)周圍居民造成影響，高層建筑需設(shè)獨(dú)立排煙管道和排煙風(fēng)機(jī)；需可設(shè)置隔油池12、外部設(shè)備 室外有安放中央空調(diào)室外機(jī)組或分體空調(diào)室外機(jī)的空間，室外同時(shí)應(yīng)有安裝新風(fēng)風(fēng)機(jī)的空間13、噪聲控制 上述外部設(shè)備的噪聲在環(huán)保部門的要求范圍之內(nèi)（夜間不能高于70分貝）配套條件序號(hào) 項(xiàng)目 說(shuō)明1、 同業(yè)配套 考慮場(chǎng)地周邊餐飲項(xiàng)目是否與川江號(hào)子具有相似定位、互補(bǔ)市場(chǎng)的配合性2 、異業(yè)配套 考慮場(chǎng)地周邊娛樂(lè)休閑項(xiàng)目的數(shù)量、規(guī)模、生意、存活時(shí)間，異業(yè)生意的好壞對(duì)川江號(hào)子具有很強(qiáng)的參照性。3 、交通配套 最好擁有兩條不同的自駕車線路到達(dá)場(chǎng)地；臨場(chǎng)地一邊車輛進(jìn)出方便，場(chǎng)地對(duì)面來(lái)車調(diào)頭方便；場(chǎng)地應(yīng)位于主力客戶來(lái)向的右面；場(chǎng)地步行5分鐘內(nèi)擁有往來(lái)公交車站2個(gè)。4 、停車配套 擁有自有地面停車位；停車位最好位于場(chǎng)地正前方或側(cè)面等容易為路人識(shí)別的地方；原則上每百平米面積擁有的獨(dú)立停車位不少于5個(gè)5 、廣告配套 至少擁有一個(gè)免費(fèi)自有獨(dú)立廣告位，且廣告位非常明顯，不被遮擋6 、電力配套 動(dòng)力電源；在使用天然氣，擁有中央空調(diào)系統(tǒng)的情況下，電力供應(yīng)不低于10千瓦/百平米；在自裝中央空調(diào)的情況下，電力供應(yīng)不低于20千瓦/百平米，如自裝分體空調(diào)，電力供應(yīng)可適當(dāng)降低；在使用電力作為燃燒動(dòng)力的情況下，每個(gè)臺(tái)位增加0.5千瓦；如電力供應(yīng)不足，增容費(fèi)用非常高；如果動(dòng)力電源未進(jìn)入場(chǎng)地配電箱中，未來(lái)接入電纜費(fèi)用非常高；要求獨(dú)立電表7、 水力配套 40mm上水管徑；要求獨(dú)立水表8 、燃?xì)馀涮?使用天然氣，成本比使用電力降低30%;要求獨(dú)立氣表；要求天然氣入戶；9 、消防配套 完整的消防配套包括普消、噴淋系統(tǒng)、煙感系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)。場(chǎng)地選擇時(shí)，場(chǎng)地應(yīng)該基本具備的條件是普消和噴淋。成本費(fèi)用條件序號(hào) 項(xiàng)目 說(shuō)明1 、房租 2 、物業(yè)管理費(fèi) 3 、停車費(fèi) 4 、宿舍租賃費(fèi) 5 、能源費(fèi)用 6、交通運(yùn)輸 異地配送成本7、傳播成本 向目標(biāo)客源傳遞開(kāi)業(yè)、促銷等各種經(jīng)營(yíng)信息需要付出的各項(xiàng)成本。該項(xiàng)條件主要考慮客源的集中度，如客源集中度高，則傳播成本低，如客源分散，則傳播成本高。8、消費(fèi)成本 顧客從其家或上班地點(diǎn)到達(dá)場(chǎng)地需要付出的各項(xiàng)成本，包括經(jīng)濟(jì)成本、時(shí)間成本、體力成本、精神成本等。根據(jù)上述費(fèi)用計(jì)算保本上座率，如保本上座率低于60%，則該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的可操作性。計(jì)算保本上座率的費(fèi)用分為四部分，房租、攤銷、工資、變動(dòng)費(fèi)用。發(fā)展性條件序號(hào) 項(xiàng)目 說(shuō)明1、市政規(guī)劃 市政建設(shè)可能對(duì)場(chǎng)地造成的影響2、動(dòng)遷 該區(qū)域拆遷可能對(duì)場(chǎng)地造成的各種影響3、商業(yè)規(guī)劃 該區(qū)域可能新建的各種大型項(xiàng)目對(duì)場(chǎng)地造成的影響，如學(xué)校、住宅區(qū)、大型商業(yè)樓盤等4、道路變化 了解未來(lái)進(jìn)行的道路變更規(guī)劃，分析對(duì)場(chǎng)地的各種影響5、發(fā)展空間 分析該區(qū)域是否存在商業(yè)氛圍下滑或上升的各種可能性三、場(chǎng)地判斷常用技巧考察一個(gè)場(chǎng)地是否適合川江號(hào)子，不僅依靠上述標(biāo)準(zhǔn)，更重要的是應(yīng)用一些判斷場(chǎng)地的常用技巧：1、流量判斷。重要的是自然人流（行走人流）而非車流。2、流量觀察。流量觀察應(yīng)分時(shí)進(jìn)行。分別于日常、節(jié)假日、中午用餐時(shí)段、晚上用餐時(shí)段、晚上下客時(shí)段觀察場(chǎng)地道路的自然人流量。如任何一時(shí)段自然人流量稀少，則謹(jǐn)慎。3、上客時(shí)間。觀察場(chǎng)地周邊餐飲企業(yè)的上客時(shí)間，如與其他區(qū)域相比，該區(qū)域上客時(shí)間明顯推遲，則表明該場(chǎng)地存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。4、賣場(chǎng)輔助判斷。如場(chǎng)地靠近大型賣場(chǎng)（超市或百貨商場(chǎng)），且該賣場(chǎng)存續(xù)時(shí)間長(zhǎng)久，則該場(chǎng)地具有很高商業(yè)價(jià)值。5、日用消費(fèi)品銷售輔助判斷。觀察場(chǎng)地周邊日用消費(fèi)品的銷售店鋪數(shù)量及銷售生意狀況，如數(shù)量眾多且生意良好，則該區(qū)域較好。6、黃金口岸。十字路口或丁字路口乃黃金口岸。7、可疑口岸。主干道、單行道、社區(qū)內(nèi)部道路等附近的口岸乃可疑口岸，宜慎重。8、口岸周期。任何一個(gè)場(chǎng)地所在的區(qū)域都會(huì)隨著時(shí)間的推移發(fā)生重要變化，或者由盛而衰，或者由衰而盛。9、住宅建筑多的地方不一定居民多。特別在新建筑群區(qū)域，由于投資購(gòu)房的存在，因此，一定考察住宅的入住率。10、城市面積越大，場(chǎng)地選擇應(yīng)越謹(jǐn)慎。對(duì)于二、三級(jí)城市，只要場(chǎng)地位置不是太偏，則該場(chǎng)地均可行。11、選擇位于出城右手方而非左手方的場(chǎng)地。12、在省會(huì)城市，只要樓上有長(zhǎng)住居民，則樓下的場(chǎng)地不可選擇。13、如分租某一大樓中的局部場(chǎng)地，特別注意樓盤的整體外立面，外立面外觀雜亂（比如廣告位雜亂、空調(diào)室外機(jī)組雜亂等）可能導(dǎo)致場(chǎng)地廣告效果不明顯，此