2015年上半年黑龍江房地產(chǎn)估價(jià)師《相關(guān)知識(shí)》：鋼材考試試卷.docx

2015年上半年黑龍江房地產(chǎn)估價(jià)師相關(guān)知識(shí)：鋼材考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議時(shí)，可以自收到估價(jià)報(bào)告之日起_日內(nèi)，向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)。A5B7C10D15 2、某市于2005年對(duì)市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒(méi)有變動(dòng)；2005年該區(qū)同類(lèi)建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/m2；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以_元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。A4000B5000C6000D90003、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無(wú)須做的是。A：估算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期B：估算后續(xù)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)支出、收入C：估算后續(xù)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生D：估算開(kāi)發(fā)期中的利息和利潤(rùn)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 4、商品房預(yù)售合同登記備案的申請(qǐng)人應(yīng)是。A：購(gòu)房人B：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)C：商品房銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)D：購(gòu)房人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺(jué)”，其具體要做到的不包括。A：后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確B：各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確C：各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確D：各項(xiàng)后續(xù)開(kāi)發(fā)完成后的利潤(rùn)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 6、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱(chēng)為_(kāi)。A現(xiàn)金波動(dòng)值B現(xiàn)金后期值C凈現(xiàn)金流量D現(xiàn)金流量差值 7、居民購(gòu)買(mǎi)住宅的行為屬于_。A習(xí)慣性購(gòu)買(mǎi)行為B尋求多樣化購(gòu)買(mǎi)行為C化解不協(xié)調(diào)購(gòu)買(mǎi)行為D復(fù)雜購(gòu)買(mǎi)行為 8、對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向、_申請(qǐng)確認(rèn)。A土地管理局B房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)C城市規(guī)劃行政主管部門(mén)D房產(chǎn)測(cè)繪單位 9、某開(kāi)發(fā)商通過(guò)出讓方式取得某宗土地使用權(quán)。價(jià)格為1 000元，容積率為3。后經(jīng)批準(zhǔn)容積率擴(kuò)大至36，此時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)為元。A：100B：200C：300D：600E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 10、土地增值稅是對(duì)的單位和個(gè)人征收的一種稅。A：有償轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物B：有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物C：有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地所有權(quán)及地上建筑物和其他附著物D：有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，不包括有償轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、證券價(jià)格由_確定。A貨幣使用中產(chǎn)生的收益B社會(huì)借貸資金利率C市場(chǎng)對(duì)證券的供求D貨幣使用中產(chǎn)生的收益和社會(huì)借貸資金利率的比率 12、下列不屬于建設(shè)用地使用權(quán)出讓特點(diǎn)的是。A：平等B：自愿C：有償D：無(wú)限期E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 13、香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì)決議規(guī)定，在內(nèi)地的投資不能超過(guò)其全部投資的10%，這是基于_的考慮結(jié)果。A內(nèi)地政策B占領(lǐng)世界投資市場(chǎng)C風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移D投資組合14、統(tǒng)計(jì)中反映個(gè)體特征或?qū)傩缘臉?biāo)志可以分為數(shù)量標(biāo)志和品質(zhì)標(biāo)志，下列有關(guān)房地產(chǎn)的因素與指標(biāo)中屬于品質(zhì)標(biāo)志的是。A：房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置B：房地產(chǎn)項(xiàng)目的總面積C：房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格D：房地產(chǎn)項(xiàng)目的容積率E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的有效毛收入為50萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)3%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用年增長(zhǎng)2%，收益年限可視為無(wú)限年，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為_(kāi)萬(wàn)元。A650B687C585D630 16、某住房置業(yè)擔(dān)保公司實(shí)有資本5000萬(wàn)元，該擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額不得超過(guò)億元。A：750B：1000C：1500D：2000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、保險(xiǎn)的派生職能不包括_。A防災(zāi)防損B融通資金C組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償D分配 18、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)2006年的純收益為500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2007年到2011年各年純收益分別為510萬(wàn)元、550萬(wàn)元、580萬(wàn)元、600萬(wàn)元、650萬(wàn)元，該房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命45年，土地使用權(quán)于2042年到期，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8，則用未來(lái)數(shù)據(jù)資本化法計(jì)算的該房地產(chǎn)2007年1月1日的收益價(jià)格為。A：6825萬(wàn)元B：6866萬(wàn)元C：6203萬(wàn)元D：6713萬(wàn)元E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 19、房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有。A：可逆性和可延期性B：可逆性和不可延期性C：不可逆性和可延期性D：不可逆性和不可延期性E：借款合同 20、某投資商欲進(jìn)行寫(xiě)字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)家債券的收益率為3.5%。此時(shí)，該地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對(duì)整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是_。A0.57B0.74C0.80D1.04 21、已知某城市容積率修正系數(shù)表，如下表：若確定比較案例宗地地價(jià)為900元，容積率為17，待估宗地規(guī)劃容積率為13，則進(jìn)行容積率修正后可比實(shí)例的價(jià)格為元。A：1 177B：675C：6882D：1 200E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 22、能夠全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬等狀況的房地產(chǎn)圖是。(2009年試題)A：地籍圖B：房產(chǎn)分幅圖C：房產(chǎn)分丘圖D：房產(chǎn)分戶(hù)圖E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、以2008年第1季度為基期，將某地區(qū)不同時(shí)間上房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析和計(jì)算，得到2009年第1、2季度房屋銷(xiāo)售定基價(jià)格指數(shù)分別為1077、11018。這類(lèi)指標(biāo)為。A：比較相對(duì)指標(biāo)B：比例相對(duì)指標(biāo)C：結(jié)構(gòu)相對(duì)指標(biāo)D：動(dòng)態(tài)相對(duì)指標(biāo)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中，錯(cuò)誤的是。A：獨(dú)立、客觀、公正原則屬于普適性原則B：合法原則屬于一般性原則C：最高最佳使用原則屬于技術(shù)性原則D：謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、在某商業(yè)街深度30.48m(即100英尺)，臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為1200萬(wàn)元。根據(jù)四三二一法測(cè)，與其相鄰、臨街深度為45.72 m(即150英尺)、臨街寬度20m的矩形土地的總價(jià)為_(kāi)萬(wàn)元。A1504B1404C1304D1204二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、某置業(yè)投資者以1萬(wàn)元/m2的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷(xiāo)、利潤(rùn)等共24萬(wàn)元，則其償債備付率是（）。A0.21B1.23C2.01D3.23 2、在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的（）。A客觀收益B實(shí)際收益C有形收益D無(wú)形收益E潛在收益3、消費(fèi)信用有兩種類(lèi)型。A：類(lèi)似商業(yè)信用，由企業(yè)以賒銷(xiāo)或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者B：屬于民間信用，由企業(yè)以賒銷(xiāo)或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者C：類(lèi)似國(guó)家信用，由政府以賒銷(xiāo)或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者D：屬于商業(yè)信用，由企業(yè)以賒銷(xiāo)或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者E：屬于銀行信用，由銀行等金融機(jī)構(gòu)以抵押貸款方式向消費(fèi)者提供資金 4、下列關(guān)于寫(xiě)字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有_。A基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的B基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用C基礎(chǔ)資金低于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用D在寫(xiě)字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金E在寫(xiě)字樓市場(chǎng)較好的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金5、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起_個(gè)月內(nèi)開(kāi)工。A3B6C9D12 6、下列有關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表的表述中，正確的是。A：會(huì)計(jì)核算中的報(bào)賬，主要是通過(guò)編制會(huì)計(jì)報(bào)表來(lái)進(jìn)行的B：資產(chǎn)負(fù)債表是反映利潤(rùn)情況的會(huì)計(jì)報(bào)表C：資產(chǎn)負(fù)債表由企業(yè)的經(jīng)濟(jì)資源即資產(chǎn)，企業(yè)的債務(wù)即負(fù)債，以及投資者對(duì)企業(yè)的所有權(quán)即所有者權(quán)益三個(gè)部分組成D：資產(chǎn)負(fù)債表是根據(jù)會(huì)計(jì)等式的原理設(shè)計(jì)的E：損益表是總括反映企業(yè)在某一會(huì)計(jì)期間的經(jīng)營(yíng)成果，提供該期間的收入、費(fèi)用、成本、利潤(rùn)或虧損等信息的會(huì)計(jì)報(bào)表 7、下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有。A：居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升B：如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大C：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)上升D：如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無(wú)房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大E：居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大 8、下列用來(lái)作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證附圖的有。A：規(guī)劃圖B：宗地圖C：房產(chǎn)分幅圖D：房產(chǎn)分戶(hù)圖E：地形圖 9、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)=14%時(shí)，凈現(xiàn)值為450萬(wàn)元；當(dāng)=15%時(shí)，凈現(xiàn)值為-200萬(wàn)元，平均資金成本率為13.2%，基準(zhǔn)收益率為10%。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為。(2009年試題)A：13.20%B：14.31%C：14.69%D：14.80%E：借款合同 10、住房公積金的結(jié)息日是。A：5月31日B：6月1日C：6月30日D：7月1日E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)貸款的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A債權(quán)人通常是商業(yè)銀行B不能用于償還土地購(gòu)置貸款C主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)D還款資金來(lái)源通常是銷(xiāo)售收入 12、下列關(guān)于房屋登記的時(shí)限，表述不正確的是。A：自受理登記申請(qǐng)之日起，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于30個(gè)工作日內(nèi)，將申請(qǐng)集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定B：抵押權(quán)、地役權(quán)登記，10個(gè)工作日C：預(yù)告登記、更正登記，10個(gè)工作日D：公告時(shí)間不計(jì)入房屋登記辦法規(guī)定時(shí)限E：因特殊原因需要延長(zhǎng)登記時(shí)限的，經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)，但最長(zhǎng)不得超過(guò)原時(shí)限的二倍 13、在進(jìn)行可行性分析的調(diào)查研究時(shí)，資源調(diào)查一般包括。A：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀B：市場(chǎng)供給量C：交通運(yùn)輸條件D：水文地質(zhì)E：氣象14、下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是。(2007年試題)A：比較風(fēng)險(xiǎn)B：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C：未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)D：持有期風(fēng)險(xiǎn)E：借款合同 15、房地產(chǎn)存在的形態(tài)有。A：土地B：房地C：耕地D：草地E：建筑物 16、銀行以開(kāi)發(fā)商的信用向保險(xiǎn)人投保，由保險(xiǎn)人為銀行提供開(kāi)發(fā)商還款保證的保險(xiǎn)是_。A信用保險(xiǎn)B無(wú)擔(dān)保保險(xiǎn)C保證保險(xiǎn)D財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 17、毛租金乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年或某一個(gè)月的毛租金乘以相應(yīng)毛租金乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是_。A方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得房地產(chǎn)的售價(jià)和租金資料B由于在同一市場(chǎng)，相似房地產(chǎn)的租金和售價(jià)同時(shí)受相同的市場(chǎng)力的影響，因此毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值C避免了由于多層次估算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)D忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入E相對(duì)全面一些 18、延長(zhǎng)閑置土地開(kāi)發(fā)建設(shè)期限，最長(zhǎng)時(shí)間為_(kāi)。A6個(gè)月B12個(gè)月C18個(gè)月D24個(gè)月 19、下列計(jì)算一半建筑面積的是_。A無(wú)柱的雨篷B無(wú)頂蓋的室外樓梯C騎樓D無(wú)頂蓋的陽(yáng)臺(tái) 20、補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。_是需要補(bǔ)地價(jià)的主要情形。A出讓土地使用權(quán)期滿(mǎn)后續(xù)期B增加原土地使用權(quán)出讓時(shí)規(guī)定的容積率C轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)D改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓時(shí)規(guī)定的用途E拍賣(mài)土地使用權(quán) 21、納入儲(chǔ)備的土地前期開(kāi)發(fā)、保護(hù)、管理和臨時(shí)利用，以及為儲(chǔ)備土地、實(shí)施前期開(kāi)發(fā)進(jìn)行融資等活動(dòng)由_負(fù)責(zé)實(shí)施。A開(kāi)發(fā)商B土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)C建筑商D土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè) 22、確定