項目公司模式合作.doc

（一）法人型合作開發(fā)1、項目公司根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十七條的規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán).可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定.作價入股.合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”.從而確立了以土地使用權(quán)出資進行房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律依據(jù)。由雙方出資或提供土地依法成立項目公司.以項目公司的名義進行開發(fā).雙方按照出資比例或通過合同約定承擔(dān)風(fēng)險、分享收益.這種以項目公司方式開發(fā)的優(yōu)點顯而易見：責(zé)任明確、組織機構(gòu)穩(wěn)定.人事安排及操作比較規(guī)范.相對而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。但同時其不足之處也很多：譬如組建項目公司需要一定的時間.成立規(guī)范的管理機構(gòu).費用較高且容易錯過商機；再譬如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù).一來需要一定的周期.二則當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時這一手續(xù)就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅后才能上交聯(lián)合開發(fā)各方.需支付較高的財務(wù)成本.對合作者來講這當(dāng)然是不合算的。在此類合作開發(fā)方式中.合作開發(fā)合同的設(shè)計至關(guān)重要：合作開發(fā)合同對重要事項的約定是否明確、是否具有可操作性等將直接影響到項目公司的項目操盤.因而應(yīng)在開發(fā)的全過程中注重法律的規(guī)范.所有條款均應(yīng)嚴格依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定.并以法律文件的形式予以確定。合同中應(yīng)特別注意約定：項目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移.包括項目公司成立前所發(fā)生費用的補償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理；項目合作建設(shè)的規(guī)模、速度等事項。2、項目公司股權(quán)式合作。投資方通過受讓房地產(chǎn)項目公司的部分股權(quán).以達到合作開發(fā)房地產(chǎn)之目的。這種合作開發(fā)方式的優(yōu)點是：合作各方無須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移和變更登記手續(xù).無須進行建設(shè)開發(fā)者名稱變更登記.只需依股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議在工商部門辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記即可。手續(xù)簡單.可以較快取得項目的開發(fā)建設(shè)權(quán)并進行公司的實質(zhì)經(jīng)營。其次.無需交納辦理土地過戶契稅和手續(xù)費.可以節(jié)省轉(zhuǎn)讓費用.進而降低投資開發(fā)成本。其不足之處是：目標項目公司在實際的經(jīng)營過程中不可避免地會產(chǎn)生債務(wù)以及或有債務(wù).也可能因為違約或侵權(quán)對他人承擔(dān)賠償責(zé)任。股權(quán)受讓方可能因此承擔(dān)比直接項目轉(zhuǎn)讓更多的法律風(fēng)險。如可能要承擔(dān)以項目所有人名義對外提供的擔(dān)保風(fēng)險、股權(quán)受讓前項目所有人的不明債務(wù)或違約合同賠償風(fēng)險等。所以.此種合作方式雖然簡便易行.但風(fēng)險難以控制。受讓方除須認真審查項目相關(guān)批準文件的真實性及合法性以外.還應(yīng)該從目標公司潛在債務(wù)的處理、履約擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓方持有股權(quán)的性質(zhì)、付款進度等方面著手防范潛在風(fēng)險并作為確定轉(zhuǎn)讓股價的依據(jù)。受讓方應(yīng)委托會計事務(wù)所對目標公司進行財務(wù)盡職調(diào)查.查清目標公司的資產(chǎn)負債情況.委托律師事務(wù)所對目標公司進行法律盡職調(diào)查.查清目標公司因已發(fā)生或可能發(fā)生的各類訴訟引起的潛在負債.以及因違法可能受到的行政處罰及引起的潛在負債。受讓方可以要求轉(zhuǎn)讓方對未告知受讓方的債務(wù)做出獨立償還的承諾.并采取由轉(zhuǎn)讓方提供相應(yīng)的有效擔(dān)保、受讓方保留部分轉(zhuǎn)讓金作為保證金、分期收購股權(quán)等方式以達到投資安全之目的。（二）非法人型合作開發(fā)1、聯(lián)合管理機構(gòu)合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機構(gòu).實踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”.有的稱“聯(lián)合管理委員會”等.其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方在聯(lián)合開發(fā)中發(fā)生的各種關(guān)系.對合作中的重大事項做出決策.具體運作、管理開發(fā)項目。聯(lián)合管理機構(gòu)與項目公司的最高區(qū)別在于它僅能作為內(nèi)部管理機構(gòu).并非獨立民事主體.不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力.也不能獨立對外承擔(dān)民事責(zé)任.聯(lián)合開發(fā)雙方必須對聯(lián)合管理機構(gòu)的法律地位有清晰的認識.并且注意避免對外使用聯(lián)合管理機構(gòu)的名義進行有關(guān)的民事活動。2、不成立項目公司.也不成立聯(lián)合機構(gòu).而是按照合同的約定各自獨立履行義務(wù)、分享收益這種方式適用于相對簡單的項目。其特點是.合作各方共同出資開發(fā)一個房地產(chǎn)項目.但是對外顯示出來的項目主體只有一方.雙方對合作開發(fā)的權(quán)利、義務(wù).體現(xiàn)在雙方的合作開發(fā)合同之中。未被登記為項目主體的一方.依照合作合同的約定.對合作開發(fā)項目享受利益.承擔(dān)風(fēng)險。不過.此種方式對出資金一方而言.風(fēng)險較大.因為既無土地使用權(quán).又無實際經(jīng)營控制權(quán).其合作利益難以得到保障。上述兩種方式統(tǒng)稱為非法人型聯(lián)營.其相對于成立項目公司的經(jīng)營方式來說是一種相對松散的合作方式.因而合作雙方之間容易產(chǎn)生糾紛.而且在實踐中爭議較大的一個問題是：聯(lián)合開發(fā)雙方是否對因項目產(chǎn)生的一切責(zé)任（無論是否以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？有一種觀點對此持肯定態(tài)度.理由是聯(lián)合開發(fā)的項目由雙方共同經(jīng)營、共負盈虧.本著權(quán)利義務(wù)對等的原則.作為利益共同體的雙方應(yīng)對任何一方因該項目產(chǎn)生的對外債務(wù)負連帶責(zé)任.至于雙方在聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中對各自責(zé)任所做的劃分不能產(chǎn)生對外效力.只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。按照這種觀點.法院只要能認定該欠款是因聯(lián)合開發(fā)項目產(chǎn)生.就可以判令聯(lián)合開發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任.而不必具體分清誰的責(zé)任或哪一方對外簽字的.也不受合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的限制。另有觀點認為.對此問題不能一概而論。其中方式（一）從法律特征上來講符合合伙型的聯(lián)營.即“企業(yè)之間或企業(yè)和事業(yè)單位之間聯(lián)營.共同經(jīng)營、不具備法人條件的.由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定.以各自所有的或者經(jīng)營管理的財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負連帶責(zé)任的.承擔(dān)連帶責(zé)任?！奔雌湄?zé)任在充分尊重當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上分為兩種：如果聯(lián)合開發(fā)合同明確約定了雙方互負連帶責(zé)任.自然應(yīng)以該約定為準。如果聯(lián)合開發(fā)合同沒有約定雙方互負連帶責(zé)任.則要正確界定聯(lián)合開發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無名合同.法律對其缺乏明確的定性和具體規(guī)則.當(dāng)事人約定的內(nèi)容不同.合同的性質(zhì)和后果也就不同。如果合同重在雙方約定出資.即一方提供土地使用權(quán).另一方出資金.雙方在項目完成后.共同出售.共擔(dān)風(fēng)險.共享利益的.則此類合同就是合伙合同.這種聯(lián)營則為合伙型聯(lián)營.雙方應(yīng)對聯(lián)合開發(fā)項目產(chǎn)生的債務(wù)互負連帶責(zé)任。方式（2）則是由合作雙方完全通過合同來約定彼此在聯(lián)合開發(fā)中的權(quán)利義務(wù).如果雙方各自獨立經(jīng)營.一方明確只提供土地.另一方只是負責(zé)在該土地上完成一定的建筑任務(wù).且建筑方在完成建筑任務(wù)后將獲得一定數(shù)量的房屋作為回報的.則此類合同為加工承攬與互易的混合合同.由雙方對各自的行為獨立承擔(dān)責(zé)任。二、兩種主要合作模式面臨的風(fēng)險房地產(chǎn)合作開發(fā)從其開始建設(shè)到銷售完畢這段時間內(nèi).存在大量的可預(yù)測和不可預(yù)測的風(fēng)險.甚至?xí)砣朐V訟或者仲裁之累；同時由于立法上的不成熟.制度上的缺陷.合同內(nèi)容的不嚴謹.合作雙方之間極易產(chǎn)生糾紛。作為房地產(chǎn)項目的合作方.必須要對其運作模式和過程中的潛在風(fēng)險有清醒認識.方可保障自己的投資權(quán)益。（一）合同效力風(fēng)險1、缺乏房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)法律對從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體有著嚴格限制條件.從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)具備兩個條件：首先.從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè).即“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)執(zhí)照.從而獲得能夠從事房地產(chǎn)開發(fā)的身份和條件。”根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè).應(yīng)當(dāng)經(jīng)工商行政管理部門核準登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照.并在規(guī)定的時間內(nèi)到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政管理部門辦理備案登記.方可從事經(jīng)營活動。其次.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定規(guī)定.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級.未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè).不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一級、二級、三級、四級共四個資質(zhì)等級。各個資質(zhì)等級的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù).不得越級承擔(dān)任務(wù)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋（以下簡稱解釋）第十五條：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的.應(yīng)當(dāng)認定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的.應(yīng)當(dāng)認定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的.應(yīng)當(dāng)認定合同有效。”解釋沒有要求合作各方均具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì).但合作開發(fā)房地產(chǎn)的雙方中必須至少有一方具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì).否則.合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效。這是實踐中應(yīng)當(dāng)提防的一個合作開發(fā)風(fēng)險。但是.需注意的是.認定合同是否有效的時間點為起訴前.而非判決做出前。2、未取得土地使用權(quán)證解釋對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同下了明確的定義.即“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同.是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資.共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！狈康禺a(chǎn)合作開發(fā)合同與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同有著本質(zhì)區(qū)別.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同如果不滿足法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件.則合同必然無效。而房地產(chǎn)合作開發(fā)合同“不滿足土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件.合作合同并不必然無效”。事實上.因為缺乏明確的法律依據(jù).這類合同在實踐中被認定為有效和無效的情形均可見.這是開發(fā)實踐中需要注意的地方。一方面應(yīng)盡量避免未取得土地使用權(quán)證對合作合同效力產(chǎn)生影響.另一方面.不可貿(mào)然對未取得土地使用權(quán)證的合作合同做出有效或無效的認定.以防止損失擴大。3、審批、許可與登記影響合作合同效力關(guān)于合作建房審批手續(xù)與土地使用權(quán)變更登記對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力的影響.解釋并沒有予以規(guī)定。中華人民共和國房地產(chǎn)管理法實施以前的案件.適用最高人民法院于 1995 年 12 月 27 日 發(fā)布的關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答的規(guī)定.該解答第十八條明確規(guī)定：“享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房.簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式.除辦理合建審批手續(xù)外.還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的.一般應(yīng)當(dāng)認定合建合同無效.但雙方已實際履行了合同.或房屋已基本建成.又無其他違法行為的.可認定合建合同有效.并責(zé)令當(dāng)事人補辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)?！苯ㄔO(shè)項目審批通過.是合作開發(fā)房地產(chǎn)行為的基礎(chǔ)。我國對房地產(chǎn)項目實行批準立項制度.建設(shè)項目的審批不通過.合作開發(fā)就是一紙空談。雖然解釋并未規(guī)定未經(jīng)建設(shè)項目審批的合同為無效合同.但是.任何一個建設(shè)項目都要經(jīng)歷從立項、規(guī)劃、用地、施工、銷售直到竣工驗收的審批登記程序.缺少前一個審批手續(xù).則后續(xù)的審批手續(xù)往往就無法完成。任何一個程序的審批手續(xù)沒有完成之前.當(dāng)事人就進行實際的開發(fā)建設(shè).都存在被認定為違法的可能性?！叭绻ㄖ龠`法建筑.那么所簽訂的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同在該建設(shè)項目被政府有關(guān)行政主管部門追認之前.肯定是無效的?！保ǘ┩恋厥褂脵?quán)瑕疵風(fēng)險關(guān)于房地產(chǎn)合作開發(fā)土地使用權(quán)瑕疵.實踐中比較常見的有兩種情形。第一種情形是土地實際使用面積不足.比如需預(yù)留公共綠化地、規(guī)劃道路預(yù)留地等等.這就造成提供土地使用權(quán)一方投資縮水.同時還可能因為土地面積減少.導(dǎo)致項目開發(fā)面積縮小.利潤減少。第二種情形是土地使用權(quán)的權(quán)利瑕疵.比如提供土地使用權(quán)的一方因為債務(wù)糾紛.其土地使用權(quán)被司法機關(guān)查封.或其他第三人對該宗土地享有共有權(quán)、抵押權(quán)等。對土地使用權(quán)瑕疵風(fēng)險的規(guī)避.一方面合作方在簽訂合作合同之前應(yīng)對土地情況充分掌握.應(yīng)當(dāng)在開發(fā)合同簽訂前進行律師盡職調(diào)查.對該土地上是否存在上述兩種情形一一排查.完全掌握土地情況后再簽訂合作合同。（三）合作開發(fā)資金比例約定不明風(fēng)險合作開發(fā)中的資金分攤方案不明風(fēng)險主要包括投資約定不明、預(yù)算不足、投資不到位等情形。例如.房地產(chǎn)合作開發(fā)中.有些合作合同約定的投資方式是按事項分攤。比如一方負責(zé)提供土地.另一方負責(zé)勘探、設(shè)計、建筑安裝等事項.所需資金各方自行解決。合作進行到一半.發(fā)現(xiàn)遺漏了某些事項.比如廣告宣傳、項目竣工驗收等.這些遺漏事項所需的費用由誰來承擔(dān)?或者說雙方雖然約定了按比例投資.但在合作中發(fā)現(xiàn)預(yù)算不足、資金短缺。如果合同約定得不清晰.可能造成互相推諉.從而對合作項目進行造成影響。因此.合作方在對投資事項進行約定時.應(yīng)充分考慮合作過程中可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險.并將這些風(fēng)險合理分擔(dān).避免因資金不足而產(chǎn)生“爛尾樓”。比較科學(xué)的資金約定方式是至少約定一方對項目所需資金承擔(dān)無限責(zé)任.即全額滿足項目實際所需資金。當(dāng)然.對資金承擔(dān)無限責(zé)任的一方.需具備足夠融資能力。（四）約定房屋預(yù)售款充抵投資的風(fēng)險先看以下案例：甲公司與乙公司簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同.約定甲公司提供面積為 6 萬平方米 的出讓土地使用權(quán).乙公司在合同訂立后2個月內(nèi)投入資金3000萬元；甲乙雙方利潤分配比利為55：45。合同訂立后.甲公司如約履行.而在2個月內(nèi)乙公司只投入了1500萬元。但合作項目的預(yù)售情況非常好.短期內(nèi)預(yù)售款即回籠1億元。后來雙方因利潤分配產(chǎn)生糾紛訴訟至法院。乙公司主張預(yù)售款回籠已經(jīng)足夠支持項目建設(shè).故其已經(jīng)無需繼續(xù)投入.因而其應(yīng)按照合同約定的利潤分配比例分得合作利潤。上述案例中.乙公司能否要求將房屋預(yù)售款充抵其投資.進而參與利潤分配？這一問題即是房屋預(yù)售款能否充抵投資的問題。事實上對于這個問題已經(jīng)沒有爭議.因為解釋第二十三條明確給出了答案“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤分配的.不予支持”。為什么在這里將其列為房地產(chǎn)合作開發(fā)的風(fēng)險？這是因為實踐中有些合作開發(fā)方會在合作合同中約定可以將房屋預(yù)售款充抵投資.從而回避了上述司法解釋。從效力上講.依據(jù)合同意思自治原則.這樣的約定并無不妥。但事實上.這樣的約定潛在著風(fēng)險：1、如果允許將房屋預(yù)售款充抵其投資.在出資不到位的情況下.違約方仍然會受益。如果預(yù)售形勢越好.預(yù)售款回籠就越充裕.違約方的獲利就會越多.這樣約定的結(jié)果會促使違約行為的出現(xiàn).為日后糾紛產(chǎn)生埋下隱患。2、房地產(chǎn)開發(fā)的利潤是通過銷售收入減去開發(fā)成本得到來的.因此.在理論上.預(yù)售款是包括了開發(fā)建設(shè)成本和合作利潤的。如果允許將預(yù)售款充抵投資.等于將合作利潤作為投資.會讓利潤分配變得復(fù)雜.增加糾紛產(chǎn)生的可能。因此.在合作合同中約定房屋預(yù)售款充抵投資.應(yīng)當(dāng)慎重而行。（五）房地產(chǎn)合作開發(fā)利益分配中的風(fēng)險在合作開發(fā)合同中約定以開發(fā)所得的房地產(chǎn)分配收益.是房地產(chǎn)合作開發(fā)常用的一種利益分配方式。實踐中.容易產(chǎn)生的糾紛有兩種情形.第一種情形是：一般情況下.合作雙方都是就某一項目達成合作意向后.然后再去開展具體工作.這樣在簽訂合作開發(fā)合同時.房屋的設(shè)計圖紙尚未出來.雙方在合同中只能約定分配房屋的比例、面積及樓層.而無法進一步明確。只有等到建設(shè)工程設(shè)計圖審定之后.雙方才能將各自分配的建筑面積、樓層位置、地下停車場以及按比例承擔(dān)公共分攤面積等具體落實。第二種情形是：建設(shè)過程發(fā)生因設(shè)計、規(guī)劃等調(diào)整導(dǎo)致建筑面積增減.而雙方對此無約定。如此一來.在進行房屋分配時.這兩種情形可能就會出現(xiàn)無法操作的問題。三、規(guī)避項目法律風(fēng)險.保障投資權(quán)益（一）謹慎選擇合作開發(fā)伙伴.委托律師進行盡職調(diào)查房地產(chǎn)合作開發(fā)的核心在于合作.合作人之間合作關(guān)系如何是合作開發(fā)是否順利的根本。因此.選擇合作伙伴成為風(fēng)險整體預(yù)防的關(guān)鍵。一般來講.房地產(chǎn)合作開發(fā)選擇合作伙伴時.至少需要從以下三個方面進行考慮。1、合作各方各自的綜合實力和資源的互補。對此方面進行考慮需要對合作伙伴的信息如公司財力、運營能力、土地狀況等基本信息充分掌握。2、合作伙伴之間的經(jīng)營理念是否一致。經(jīng)營理念決定一個公司的文化層次.決定其解決風(fēng)險糾紛的出發(fā)點?？疾旌献骰锇榈慕?jīng)營理念.對制訂合作方案來講必不可少。3、合作伙伴是否誠信。自然人有著可被感知的人格.公司也同樣具有可被認知人格。對公司人格的考察.需要特殊的方法.如律師盡職調(diào)查。或者從對公司創(chuàng)始人、股東、高管接觸了解等也可以窺見一斑.因為這些人的人格會體現(xiàn)在公司人格之中。對合作伙伴進行考察深入了解.律師盡職調(diào)查不失是一種很好的方法。律師盡職調(diào)查.是指“律師接受當(dāng)事人的委托.對當(dāng)事人指定的有業(yè)務(wù)關(guān)系的企業(yè)的規(guī)模、資產(chǎn)負債、信用狀況、社會評價、出資人情況等進行調(diào)查并出具專業(yè)報告書的一項法律服務(wù)。”對房地產(chǎn)合作開發(fā)來講.律師盡職調(diào)查內(nèi)容的主要包括三塊.一是對公司的調(diào)查.二是對項目土地使用權(quán)屬的調(diào)查.三是對項目建設(shè)情況的調(diào)查。1、對公司的盡職調(diào)查對公司盡職調(diào)查的目的在于深入了解擬合作伙伴的綜合實力、運營能力等基本情況.其調(diào)查內(nèi)容大致包括以下四個方面：（1）可持續(xù)經(jīng)營能力調(diào)查。主要包括：“公司行業(yè)性質(zhì)、公司主營業(yè)務(wù)情況、公司主要產(chǎn)品情景、公司業(yè)務(wù)發(fā)展目標、公司未來發(fā)展是否存在重大不確定性等。其調(diào)查方法包括詢問管理層、查閱經(jīng)審計的財務(wù)報告、聽取注冊會計師意見、查閱公司待履行重大業(yè)務(wù)合同、分析公司現(xiàn)有資金結(jié)構(gòu)和融資渠道、了解公司未來資金需求及融資計劃、評估融資能力對公司經(jīng)營的影響等”。（2）公司潛在風(fēng)險調(diào)查。主要包括：“調(diào)查公司對外擔(dān)保形成的或有風(fēng)險.調(diào)查公司未決訴訟、仲裁形成的或有風(fēng)險.以及公司其他方面的或有風(fēng)險.如是否有海關(guān)、稅務(wù)糾紛以及產(chǎn)品質(zhì)量保證及承諾等事項?！逼湔{(diào)查方法主要包括查閱公司董事會和股東會關(guān)于保證、抵押、質(zhì)押、擔(dān)保的會議紀錄.向房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門、運輸工具登記部門、證券登記結(jié)算機構(gòu)查詢抵押、出質(zhì).向公司開戶銀行發(fā)函詢證.確認公司的商業(yè)匯票承兌貼現(xiàn)、抵押借款、應(yīng)收賬款等情況。（3）公司治理結(jié)構(gòu)調(diào)查。主要包括查閱公司章程.了解股東會、董事會、監(jiān)事會及高級管理人員的構(gòu)成情況和職責(zé)；調(diào)查股東的出資是否到位.出資方式是否合法.是否存在出資不實、虛假出資、抽逃資金等情況；調(diào)查公司在業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、人員、財務(wù)及機構(gòu)等方面是否均與公司控股股東相互獨立.公司資產(chǎn)是否被控股股東占用.股東與公司之間是否存在關(guān)聯(lián)交易等。其調(diào)查方法主要包括查閱驗資報告、到工商局調(diào)閱注冊登記資料、收集公司產(chǎn)品、人事資料.調(diào)查分析公司業(yè)務(wù)獨立性、資產(chǎn)獨立性、人員獨立性等。（4）公司基本情況調(diào)查.主要包括公司的設(shè)立、股權(quán)變動、資產(chǎn)重組、股份轉(zhuǎn)讓、財產(chǎn)狀況、債權(quán)債務(wù)等情況。其調(diào)查方法主要包括到工商管理部門調(diào)閱注冊登記、年檢資料。2、對土地使用權(quán)屬的調(diào)查土地使用權(quán)屬的調(diào)查的目的在于充分掌握擬開發(fā)土地的基本狀況.一般適用于一方提供土地.一方提供資金.雙方進行合伙型聯(lián)建或新成立項目公司進行合作開發(fā)的情況.其調(diào)查內(nèi)容主要包括以下兩個方面：（1）對土地要求的相關(guān)文件.主要包括：國有土地使用證；政府部門對該土地利用的總體規(guī)劃.包括規(guī)劃用途；國有土地使用權(quán)出讓合同正本及副本；國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的批復(fù)文件或招、拍、掛取得土地使用權(quán)的文件；土地利用要求.包括“主體建筑物的性質(zhì)、附屬建筑物的性質(zhì)及平面布局、建筑密度、容積率、建筑物層數(shù)、高度、建筑間距、停車場的大小、停車場建設(shè)要求、綠化比率、建筑體型、色彩與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、主體建筑的裝飾要求、建筑場地平整標高、出入口方位、基礎(chǔ)設(shè)施完成年限、建筑項目完成年限等?！保?）土地自身權(quán)屬相關(guān)文件.主要包括：繳付土地使用權(quán)出讓金的發(fā)票、憑證；土地管理部門出具的有關(guān)土地使用權(quán)出讓金支付情況的證明；土地的查封情況；土地的抵押情況或其他性質(zhì)的他項權(quán)益；任何第三方對該項目土地及房產(chǎn)的評估文件或類似成交價格文件；土地及項目現(xiàn)狀的描述文件.包括交通、場地“三通一平”情況、上下水、污水、電、燃氣、熱力、電信、郵政、被拆遷人情況、環(huán)保、人防、消防、交通管理、文物、園林、安全、環(huán)衛(wèi)等部門要求或?qū)彶橐庖?以及與市政、公用、供電、電信等部門落實的上下水、電、供熱、燃氣、電信源頭供應(yīng)等市政公用設(shè)施配套方案。3、項目建設(shè)情況的調(diào)查對項目建設(shè)情況的調(diào)查.適用于一方已經(jīng)組建項目公司.另一方增資入股項目公司或進行在建工程收購的情況。其主要調(diào)查該項目是否取得以下文件.以及已經(jīng)取得的文件是否合法、有效。將這些文件進行分類.可大致分為如下四類：（1）立項規(guī)劃審批相關(guān)文件.主要包括：規(guī)劃意見書、審定設(shè)計方案、通知書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃部門對各階段設(shè)計的批復(fù)等。（2）拆遷相關(guān)文件.主要包括拆遷協(xié)議、與項目土地原使用權(quán)人的補償協(xié)議、房屋拆遷許可證、拆遷情況及目的調(diào)查資料、繳付拆遷補償費的發(fā)票、證明等。（3）工程施工相關(guān)文件.主要包括建筑工程施工許可證、工程的相關(guān)圖紙.包括每層的平面圖、該項目的進度報告.如監(jiān)理公司或工程進度報告、對項目現(xiàn)在進度及情況的其他描述文件、機電工程的費用明細、未來公共區(qū)域的精裝修標準及裝修費用明細、上述工程項目的抵押情況或其他性質(zhì)的他項權(quán)益（包括是否欠付工程款情況）、項目在建工程的查封情況、其他從工程現(xiàn)狀到竣工所需投入費用的明細、該項目的工程造價報告或土建工程的結(jié)算文件等。（4）項目租售相關(guān)文件.主要包括、該項目的商品房預(yù)售許可證、項目的發(fā)展方案.包括樓層的功能定位、租售方案、地上地下車位數(shù)量等、該項目的商品房銷售的情況表或銷售情況說明.應(yīng)至少包括“已銷售的樓層、面積、銷售價格、付款方式、購買的客戶等.并提供銷售合同有關(guān)買受人名稱、銷售房產(chǎn)坐落、單價等信息頁的復(fù)印件以及一份銷售合同的標準文本”等等。（二）合作項目資金的監(jiān)控資金監(jiān)管是合作中很重要的問題之一.這主要涉及如何保障投入項目中的資金真正應(yīng)用到項目開發(fā)中去.而不被對方私下挪用或者用于其它目的。這是合作方最關(guān)心、也是難以控制的問題.尤其在投資方?jīng)]有決策權(quán)時。一般來說.在對某項目決定進行投資時.都會要求對方提供詳細的最新的且經(jīng)過法定審計事務(wù)所審計過的財務(wù)報表.從而來掌握該項目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。 但該報表只表明投資前的債權(quán)債務(wù).而無法解決對注入資金后的資金流向監(jiān)控問題。在非法人型合作開發(fā)合同履行中.合作各方常常約定設(shè)立“共管賬戶”.以共同監(jiān)督項目資金的使用。然而.有的合作方疏于監(jiān)督管理.共管賬戶完全由另一方控制。為了保護合作各方的利益.需要合作各方在合同中明確約定對共管賬戶的使用管理辦法。尤其是預(yù)留印鑒中的財務(wù)章和人名章不應(yīng)由一方掌管.而應(yīng)由各方分別管理.這樣有利于合作各方相互制約和監(jiān)督。但這也并不能從根本上解決問題。比較妥當(dāng)?shù)霓k法應(yīng)是：審查該合作方是否存在不良記錄、是否有訴訟或其他爭議糾紛、投資人的為人品德、該項目的市場銷售預(yù)測是否樂觀等角度來分析。（三）重視合同約定一個成功的房地產(chǎn)項目合作經(jīng)營.離不開一個完善的房地產(chǎn)合作開發(fā)合同。實踐中發(fā)生的房地產(chǎn)合作經(jīng)營糾紛.絕大部分是因為雙方簽訂的合同草率、簡單化.為今后糾紛的產(chǎn)生埋下了隱患。1、合同的內(nèi)容應(yīng)該合法.禁止假借聯(lián)合開發(fā)之名行融資之實合作開發(fā)合同不得違反法律的禁止性規(guī)定.如上述的通過聯(lián)合開發(fā)的方式進行企業(yè)間的融資.就違反了1996年由中國人民銀行下發(fā)的貸款通則第61條的規(guī)定：“企業(yè)之間不得違反國家規(guī)定辦理借貸或者變相融資業(yè)務(wù)”.從而構(gòu)成合同無效.當(dāng)事人希望聯(lián)合開發(fā)所欲達到的盈利目的也落空。另外.最高人民法院曾在1990年發(fā)布的關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答第四條規(guī)定：“（1）聯(lián)營合同中的保底條款.通常是指聯(lián)營一方雖向聯(lián)營體投資.并參與共同經(jīng)營.分享聯(lián)營的盈利.但不承擔(dān)聯(lián)營的虧損責(zé)任.在聯(lián)營體虧損時.仍要收回其出資和收取固定利潤的條款。保底條款違背了聯(lián)營合同中應(yīng)當(dāng)遵循的共負盈虧、共擔(dān)風(fēng)險的原則.損害了其他聯(lián)營方和聯(lián)營體的債權(quán)人的合法權(quán)益.因此應(yīng)當(dāng)確認無效；（2）企業(yè)法人、事業(yè)法人作為聯(lián)營一方向聯(lián)營體投資.但不參加共同聯(lián)營.也不承擔(dān)聯(lián)營的風(fēng)險責(zé)任.不論盈虧均按期收回本息.或者按期收取固定利潤的.是明為聯(lián)營.實為借貸.違反了有關(guān)金融法規(guī).應(yīng)當(dāng)確認合同無效”。司法實踐中.法院大都以上述規(guī)定為由.將合同中的“共同經(jīng)營”作為認定合同性質(zhì)和效力的依據(jù)。2、雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任應(yīng)具體、明確這類合同并無任何的示范文本.僅僅依靠當(dāng)事人之間協(xié)商或談判確定主要條款.而當(dāng)事人在簽訂合同時往往更多的關(guān)注商業(yè)利益.而對風(fēng)險預(yù)期不足.導(dǎo)致合同約定存在眾多不明之處或漏洞.極易產(chǎn)生糾紛。房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)中雙方的權(quán)利義務(wù)存在著很多交錯.應(yīng)對之進行界定.并且在時間上應(yīng)設(shè)定明確的界限.如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的時間.若轉(zhuǎn)讓方拖延造成的損失由其承擔(dān)；資金及工程進度款的支付應(yīng)跟上施工的進度.如果造成停工、窩工的損失應(yīng)該如何計算；違約認定的情形及違約責(zé)任的承擔(dān)方式等等；供地一方提供的土地上存在其他的系爭權(quán)益.或權(quán)利瑕疵的.如何處理？造成的損失如何計算和承擔(dān)等.也都應(yīng)該在合同中充分考慮到。對雙方交接中的所有細節(jié)都要做到有專人負責(zé)記載、簽字確認.從而做到有章可循.有據(jù)可依.以免在問題不斷累積后形成沖突.造成矛盾的激化而無法收拾。3、收益的分享及風(fēng)險和損失的分擔(dān)應(yīng)落實到位在房地產(chǎn)合作開發(fā)中.一般都以開發(fā)的房屋作為雙方分享收益的標的.但由于不同的樓層、方位、坐落及朝向.其經(jīng)濟價值也大相徑庭.所以合作雙方應(yīng)在其合同中事先對房屋的分配做出詳細的安排和規(guī)定.以免房子落成后雙方對此爭執(zhí)不休。比如.樓盤經(jīng)竣工驗收后.根據(jù)雙方投資比例按建筑面積進行分配。這里就存在許多方面的爭議：建筑面積的價格因所處的層數(shù)、朝向等不同而不同.由于沒有明確約定.則在實際分配時必然會引起訴爭