《城市綜合體開發(fā)與運營》.doc

【城市綜合體開發(fā)與運營】讀書報告 簡要說明：通過課堂對城市開發(fā)的學習，課后我查閱了相關(guān)資料，對城市綜合體的開發(fā)背景、發(fā)展歷程、開發(fā)要素以及國內(nèi)幾個典型的城市綜合體項目進行了研究分析，現(xiàn)將心得體會：以“城市綜合體的開發(fā)模式”為題，寫如下報告。城市綜合體的開發(fā)模式【摘要】伴隨我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，一種新型房地產(chǎn)開發(fā)模式城市綜合體開發(fā)悄然興起。雖然城市綜合體開發(fā)是以“造成”的方式進行房地產(chǎn)綜合開發(fā)，改變了傳統(tǒng)或住宅或商業(yè)的單一開發(fā)形式屬于一種新型的房地產(chǎn)開發(fā)模式，但從多個城市綜合體開發(fā)項目的成功案例中，不難預見，城市綜合體開發(fā)將會對我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響。隨著商業(yè)地產(chǎn)的逐漸升溫，城市綜合體開發(fā)在一些大中城市正如火如荼。目前，在北京、上海、深圳等城市已經(jīng)出現(xiàn)了這種綜合了住宅和商業(yè)的新型地產(chǎn)開發(fā)模式，華潤、萬達、新世界等知名地產(chǎn)企業(yè)也紛紛將具有鮮明特色的城市綜合體在一些大中城市布局建設(shè)。本文對城市綜合體的開發(fā)模式以及風險控制進行粗淺探析，以期促進城市綜合體開發(fā)模式的進一步完善。一、城市綜合體市場要素分析城市綜合體一般由星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨立商鋪、街區(qū)、休閑廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成。在國外，城市綜合體已經(jīng)是非常成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式。目前的城市綜合體按所處位置分為城市成熟中心區(qū)、新中心區(qū)、衛(wèi)星城的綜合體；按土地性質(zhì)分為舊城改造、帶特定條件的產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合體；按綜合體內(nèi)各物業(yè)比例分為以商業(yè)為核心的綜合體、以商務(wù)為核心的綜合體、商業(yè)商務(wù)雙核心綜合體、一般住宅綜合體；按綜合體配套的優(yōu)勢分為地鐵概念綜合體、CBD概念綜合體、產(chǎn)業(yè)概念綜合體。不管是哪種類型的城市綜合體，都具備以下典型特征，即超大的空間尺度，立體的交通體系，現(xiàn)代的景觀設(shè)計，智能化的配套設(shè)施等。因此，城市綜合體的開發(fā)必須具備特定要素。1.城市綜合經(jīng)濟實力強城市綜合體作為集商場、酒店、寫字樓、公寓、購物中心等為一體的綜合體，一般建筑規(guī)模都在數(shù)十萬平方米以上。如此大規(guī)模的商業(yè)集群要求所在城市經(jīng)濟要達到一定的水平。城市綜合體是與城市規(guī)模不斷擴大相伴生的，城市的經(jīng)濟水平要能夠支撐高集約度的商務(wù)辦公、酒店消費、休閑購物以及高檔居住等終端消費，同時城市的人均消費水平要達到一定指標才能使城市綜合體實現(xiàn)良性運營。從目前國內(nèi)開發(fā)城市綜合體的城市來看，都是北京、上海、深圳、杭州等一線城市?？梢?，城市綜合體與所在城市綜合經(jīng)濟實力要相匹配才具備開發(fā)條件。2.區(qū)域經(jīng)濟的聚集效應(yīng)突出由于以長三角、珠三角、環(huán)渤海為代表的城市群的聚集效應(yīng)日益顯著，“城市區(qū)域”一體化的經(jīng)濟格局為城市空間多中心化的發(fā)展提供了可能，增加了各個城市或區(qū)域中心對城市綜合體的市場需求。作為城市功能集中體現(xiàn)的城市綜合體，對區(qū)域經(jīng)濟具有標識性、對城市中心具有強化作用。如東莞第一國際，不僅作為東莞 CBD 的財富中心，成為東莞城市的象征而且作為華南地區(qū)“世界加工廠”的城市定位，使其成為區(qū)域經(jīng)濟的標簽。3.項目選址的要求高城市綜合體的開發(fā)對項目選址的要求非常高，從國內(nèi)外的成功實踐來看，幾乎所有的城市綜合體都建在地段優(yōu)越、交通暢達、商圈繁榮的地方。首先，城市綜合體一般選址于城市中心、交通樞紐地段或城郊大型居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)要有足夠的消費人群；其次，城市綜合體要求周邊交通便利，保證綜合體與城市保持快捷的聯(lián)系，為綜合體的商業(yè)、辦公、居住等各種活動提供四通八達的交通組織；再次，城市綜合體要處于城市的主力商圈，其中的大型購物中心需要以城市消費力做支撐，否則購物中心的經(jīng)營就會存在問題。因此，城市綜合體的選址至關(guān)重要，需要綜合考慮地段、交通、商圈等因素。4.開發(fā)商要有雄厚實力和操作經(jīng)驗從建筑規(guī)模上看，城市綜合體小則二三十萬平方米，大則百萬平方米左右，而且物業(yè)類型主要是管理難度較大的五星級酒店、大型購物中心、甲級寫字樓及高檔住宅；從投資周期看，購物中心和酒店通常要長期持有，只有住宅、寫字樓可以開發(fā)后快速變現(xiàn)。所以，城市綜合體的開發(fā)對開發(fā)商的資金實力要求較高。城市綜合體作為多功能、高投入、大體量的建筑群，不僅要求開發(fā)商要有大量的資金開發(fā)項目，更重要的是要求開發(fā)商要有運營綜合項目的能力。城市綜合體的開發(fā)建設(shè)從定位、前期規(guī)劃設(shè)計、中期開發(fā)建設(shè)、后期運營管理每個環(huán)節(jié)都需要極強的專業(yè)能力，因此需要高水平的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運營團隊。二、城市綜合體開發(fā)面臨的四大瓶頸城市綜合體在我國的開發(fā)前景光明，但目前有四大瓶頸需要破解。1.資金鏈緊張如前所述，城市綜合體的開發(fā)需要強大的資金實力做保證。持續(xù)幾年的宏觀調(diào)控雖然主要是針對住宅開發(fā)，但在緊縮的貨幣政策之下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也受到限制。城市綜合體所需資金規(guī)模巨大，在開發(fā)前期需要投入大量資金，融資渠道的限制導致很多城市綜合體在開發(fā)過程中資金鏈緊。2007年，一些城市綜合體的并購現(xiàn)象，主要就是因為有關(guān)企業(yè)資金緊張而難以繼續(xù)開發(fā)，只好選擇拋售物業(yè)。2.前期規(guī)劃倉促日本著名的城市綜合體項目六本木，開發(fā)商的前期調(diào)研、考察、規(guī)劃準備了 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年之久。而在國內(nèi)，開發(fā)商一般是先匆匆忙忙拿地，拿地之后才開始考慮項目規(guī)劃。由于前期規(guī)劃不深入，再加上資金掣肘，一般會導致兩個結(jié)果，要么是項目爛尾，要么是盡管做完卻沒有體現(xiàn)出地塊應(yīng)有的價值，把未來升值空間白白浪費了。因此，要做好項目的前期規(guī)劃，其核心就是對項目地塊的解讀，包括項目周邊情況、所處區(qū)域價值、城市商業(yè)發(fā)達程度、居民購買力及消費習慣等。以訂單式開發(fā)模式著稱的萬達集團，在城市綜合體的開發(fā)中就特別注重前期規(guī)劃，一般在拿地時已經(jīng)對所選地塊進行了科學嚴密的可行性研究。3.相關(guān)環(huán)境尚未成熟城市綜合體開發(fā)是一項系統(tǒng)工程，涉及到很多問題，靠開發(fā)商的自身能力難以解決。國內(nèi)與城市綜合體相關(guān)聯(lián)的服務(wù)行業(yè)剛剛起步，造成國內(nèi)的城市綜合體在管理、運作、經(jīng)營和品牌打造上的不足。而且，國內(nèi)的城市環(huán)境也制約了城市綜合體的發(fā)展。一個綜合體本身很完善，但缺乏與周邊城市環(huán)境的良好銜接，在交通、開放空間等環(huán)節(jié)上無法滿足需要。同時，同歐美國家相比，國內(nèi)的金融環(huán)境和運營管理也不成熟，不能為城市綜合體的良性運作提供資金和管理的支持。4.受行政因素的干擾由于城市綜合體一般都是城市的地標性建筑，是城市最核心的象征，往往被作為城市的名片，有的還成為受地方政府行政干預的“政績工程”。比如，有的地方?jīng)]有旅游資源，政府卻一定要蓋五星級賓館；有的地方適合做商業(yè)街，而政府卻規(guī)劃做成大型購物中心。類似這樣不考慮當?shù)貐^(qū)域特點、市場容量和消費水平的行政干擾，必然導致開發(fā)商在進行城市綜合體建設(shè)時背離一部分市場需要，在日后的運營中出現(xiàn)問題。三、城市綜合體開發(fā)的可行思路要解決城市綜合體開發(fā)中的瓶頸問題，除了需要配套服務(wù)、相關(guān)環(huán)境的逐步成熟和完善之外，更需要開發(fā)商在城市綜合體開發(fā)實踐中不斷探索，對城市資源、商業(yè)資源、專業(yè)資源進行高效整合，實現(xiàn)城市綜合體的開發(fā)效益及社會影響。1.顛覆“先建房再招商”的開發(fā)思路很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都是做住宅出身，住宅就是單一的產(chǎn)品生產(chǎn)加銷售模式。而做城市綜合體之后，需要更多注重資本運作和運營管理，如引入投資人、直接持有經(jīng)營等。如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)直接套用住宅開發(fā)模式，即“先建房再招商”，勢必會憑非理性的感覺進行項目投資。在缺乏專業(yè)的市場研究和商業(yè)策劃的前提下，在沒有明確的規(guī)劃、明確的客戶，甚至沒有明確業(yè)態(tài)組合的情況下就定方案，然后再考慮招商問題。其結(jié)果很可能是招商效果不理想，而且會影響后期管理。商業(yè)項目是以解決消費者日常生活需求為目的，在產(chǎn)品定位上首先要細分市場需求，按照“市場招商產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營銷售利潤”的流程運作。作為商業(yè)地產(chǎn)運營商，最基本的能力是規(guī)劃、招商和運營，關(guān)鍵是要有對商業(yè)運營的正確理解和把控能力。2.對開發(fā)模式進行組合創(chuàng)新為了規(guī)避城市綜合體開發(fā)中的各種風險，開發(fā)商可以根據(jù)自身情況選擇最佳的開發(fā)模式。如果資金實力雄厚，專業(yè)能力全面，可以選擇獨立開發(fā)模式，也就是單一投資主體開發(fā)。一般對舊城商業(yè)中心進行改造時，單個開發(fā)商力量比較薄弱，因此政府會給予優(yōu)惠政策，包括一系列公共財政補貼、無息貸款等政策，由開發(fā)商合資或合作進行開發(fā)，達到復興舊城的目的。目前國內(nèi)城市綜合體的開發(fā)多采取“合作鏈”開發(fā)模式，這也是城市綜合體適應(yīng)未來發(fā)展的開發(fā)模式。城市綜合體的規(guī)劃、設(shè)計、定位、開發(fā)、服務(wù)、管理等不是一個普通的開發(fā)商憑經(jīng)驗就能夠做到的，它對開發(fā)商的自有資金、融資渠道、與銀行、土地、規(guī)劃等方面的良好關(guān)系、各種業(yè)態(tài)的大型項目的開發(fā)經(jīng)驗。甚至包括建筑理念都是挑戰(zhàn)。這一模式不僅涉及到各個相關(guān)企業(yè)之間的緊密協(xié)作，還包括與政府、基金的良好關(guān)系，是目前城市綜合體開發(fā)的理想模式。在城市綜合體的實踐中，還需要不斷創(chuàng)新開發(fā)模式、運營模式，并綜合運用各種手段實現(xiàn)其最佳贏利模式。3.以持有物業(yè)形成穩(wěn)定收益隨著開發(fā)商的融資渠道拓寬以及經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)型，開發(fā)商自持物業(yè)在增多。一般來說，目前知名開發(fā)商開發(fā)的大型優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目都是只租不售。隨著市場的發(fā)展以及開發(fā)商的成熟，越來越多有實力的地產(chǎn)商開始自持運營商業(yè)地產(chǎn)項目。比如，作為金融街戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型標志的金融街中心廣場項目，在正式開業(yè)后全部投入自運營；金地集團自持經(jīng)營北京核心地段的金地中心；保利地產(chǎn)持有經(jīng)營大型商業(yè)地產(chǎn)保利國際廣場等項目。今后對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，包括開發(fā)之后對商業(yè)地產(chǎn)的持有運營，可能會成為企業(yè)二次發(fā)展或者是跨躍式發(fā)展的新機會。盡管目前仍存在眾多零散出售的商業(yè)項目，但就目前共識來看，持有經(jīng)營無疑是保證商業(yè)地產(chǎn)后期規(guī)劃和經(jīng)營順利進行的起點，而且能夠形成企業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在住宅市場持續(xù)下行的當下，富地、中糧、金融街等實力地產(chǎn)商都調(diào)高了各自持有物業(yè)的目標，組建了專門的商業(yè)地產(chǎn)投資與運營管理機構(gòu)，設(shè)定了上市或者發(fā)行的計劃，使商業(yè)地產(chǎn)的競爭進入了一個更高的層次。4.金融創(chuàng)新或?qū)⑵祁}城市綜合體的開發(fā)上游是資金鏈，中游是開發(fā)環(huán)節(jié)，下游是經(jīng)營和管理，這三個環(huán)節(jié)中作為上游的資金鏈最為關(guān)鍵。由于城市綜合體開發(fā)規(guī)模宏大，投資額巨大，項目融資安排在項目開發(fā)過程中十分重要，一旦某個環(huán)節(jié)資金鏈出了問題，后果不堪設(shè)想。因此，在項目開發(fā)之初就必須做好融資安排。我國目前房地產(chǎn)融資渠道比較單一，多為銀行貸款，但隨著資本市場的成熟，各類融資渠道會逐步完善，包括房地產(chǎn)信托投資基金、海外上市、房地產(chǎn)抵押債券等，城市綜合體開發(fā)的資金瓶頸會得以解決。目前許多國外的大型房地產(chǎn)投資基金開始試探性地進入中國房地產(chǎn)市場，在城市綜合體的開發(fā)上取得了可資借鑒的成功經(jīng)驗。因此如何與房地產(chǎn)基金合作共同開發(fā)城市綜合體是開