2017年福建省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：商品房銷售中禁止的行為考試題.doc

2017年福建省房地產(chǎn)估價師制度與政策：商品房銷售中禁止的行為考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、2003年11月4日，中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會與香港_簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書。 A物業(yè)協(xié)會 B不動產(chǎn)學(xué)會 C測量師協(xié)會 D測量師學(xué)會 2、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為15萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長3%，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。 A375 B750 C214.3 D166.73、流動比率，下列說法不正確的是。 A：流動比率=流動資產(chǎn)總額流動負(fù)債總額100 B：又稱之為“銀行家比率” C：又稱之為“二對一比率” D：在國際上銀行一般要求這一比率維持在100以上 E：借款合同 4、是指一個國家以當(dāng)年價格(或不變價格)計算的一年內(nèi)國內(nèi)生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場價值總和。 A：國內(nèi)生產(chǎn)總值 B：國民生產(chǎn)總值 C：國內(nèi)生產(chǎn)凈值 D：國民收入 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、下列征收補償中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是。 A：房屋價值補償費 B：搬遷補償費 C：停產(chǎn)停業(yè)損失補償費 D：土地補償費 E：借款合同 6、城市房屋拆遷管理條例的適用范圍，是指在實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的。 A：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上 B：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上 C：城市建成區(qū)內(nèi)國有土地上 D：城市建成區(qū)內(nèi)集體土地上 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 7、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是。 A：單元估算法 B：單位指標(biāo)估算法 C：工程量近似匡算法 D：概算指標(biāo)估算法 E：借款合同 8、投資額不足總投資額_且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的土地屬于閑置土地。 A25% B20% C15% D10% 9、以下對價格彈性的描述中，_是正確的。 A需求價格彈性系數(shù)越大，需求數(shù)量對價格的變化不敏感 B在不同的價格水平上，需求價格彈性系數(shù)都一樣 CPES(供給彈性系數(shù))需求數(shù)量變化的百分比/價格變化的百分比 D短期內(nèi)房地產(chǎn)市場租金由需求決定，供給缺乏彈性 10、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將空置率歸為_。 A時間類參數(shù) B融資類參數(shù) C評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo) D收益類指標(biāo)11、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1 000 ，建筑面積為1 400 ，現(xiàn)需拆除重建，估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元和50 5元，則該宗土地的減價修正額為元。 A：50 B：250 C：300 D：350 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 12、_不屬于對外交通用地。 A管道運輸 B港口 C企業(yè)內(nèi)鐵路 D機(jī)場 13、關(guān)于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是。 A：個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款兩種類型 B：個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調(diào)利率兩種類型 C：我國目前采用的是可調(diào)利率方式，即在法定利率調(diào)整時，于下月初開始，按新的利率規(guī)定計算利息 D：我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80 E：借款合同14、下列關(guān)于擔(dān)保公司的設(shè)立條件，說法錯誤的是。 A：有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu) B：有固定的服務(wù)場所 C：有不少于500萬元人民幣的實有資本 D：有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、路線價法估價的第二個步驟應(yīng)為_。 A設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 B求取路線價 C編制深度百分率表 D劃分路線價區(qū)段 16、建筑物凈收益=建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無限年期)。 A：建筑物重置價 B：建筑物現(xiàn)值 C：土地價格 D：房地產(chǎn)價格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 17、房地產(chǎn)的行政法規(guī)是以頒布的。 A：中華人民共和國主席令 B：國務(wù)院令 C：國務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門部長令 D：省政府省長令 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 18、被征收工地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由規(guī)定。 A：國務(wù)院 B：國工資源部 C：省、自治區(qū)、直轄市 D：縣 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 19、_是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴(yán)重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。 A房地產(chǎn)膨脹 B房地產(chǎn)泡沫 C房地產(chǎn)滯銷 D房地產(chǎn)過度開發(fā) 20、某高層住宅大樓，房地總價值為8 000萬元，其中建筑物價值占40某人擁有其中的一套住宅，房地價值為150萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為 【2003年考題】 A：1.9 B：21 C：23 D：25 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 21、某大廈總建筑面積10000，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240。如果按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為。 A：2.4 B：3.0 C：3.8 D：7.2 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 22、某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價格分別為2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2 2830元/m2和3000元/m2，其增減量的權(quán)重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預(yù)測基期，則該類房地產(chǎn)與2006年初的價格最接近于_元/m2。 A3100 B3195 C3285 D330023、回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是_。 A估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在 B估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在 C估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去 D估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去 24、在寫字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費用通常由支付(2009年試題) A：業(yè)主 B：承租人 C：物業(yè)服務(wù)企業(yè) D：業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同 E：借款合同25、投資利息估算只有在中才需要。 A：比較法 B：傳統(tǒng)方法 C：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 D：收益法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、某宗熟地的原生地取得費為540元/，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費第一年和第二年分別為90元/和60元/，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為_元/。 A55.20 B103.22 C109.63 D114.82 2、某宗房地產(chǎn)2006年2月的價格為4000元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2006年6月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2006年1月至6月的價格指數(shù)分別為85.5，86.7，112，115，116，117（均以上個月為100）。則該宗房地產(chǎn)2006年6月的價格為（）元/m2。 A6992 B5183 C6062 D53983、下列關(guān)于房地產(chǎn)測繪，表述正確的是。 A：房地產(chǎn)測量工作應(yīng)包括“測繪”和“測設(shè)” B：房地產(chǎn)測量是指房產(chǎn)測量和地籍測量 C：房地產(chǎn)測繪是用測量手段測定地面上局部區(qū)域內(nèi)的土地、建筑物及構(gòu)筑物已有點位，獲得反映歷史的研究成果 D：房地產(chǎn)測設(shè)是根據(jù)設(shè)計圖紙將一系列點位在實地上標(biāo)定 E：房地產(chǎn)測設(shè)是用測量手段測定地面上局部區(qū)域內(nèi)的土地、建筑物及構(gòu)筑物已有點位，獲得反映現(xiàn)狀的圖或圖形信息 4、下列關(guān)于銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，表述正確的是。 A：根據(jù)銀行運用資金的方式，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中，資產(chǎn)業(yè)務(wù)可分為房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù) B：表外業(yè)務(wù)涉及動用銀行自己的資本金，故也稱中間業(yè)務(wù) C：銀行涉及房地產(chǎn)的表外業(yè)務(wù)主要有房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)等 D：負(fù)債業(yè)務(wù)指銀行吸取資金的業(yè)務(wù)，主要有存款業(yè)務(wù)、借款業(yè)務(wù)、金融機(jī)構(gòu)往來業(yè)務(wù)等 E：表外業(yè)務(wù)指銀行通過替客戶承辦支付和其他委托事項而收取手續(xù)費的業(yè)務(wù)5、某建筑為磚混結(jié)構(gòu)、內(nèi)外設(shè)備齊全的受腐蝕生產(chǎn)用房，它的耐用年限是_年。 A40 B35 C30 D20 6、房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的應(yīng)具備一定的條件，通常情況下不得拍賣的房地產(chǎn)有_等。 A未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的 B共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的 C以出讓方式取得土地使用權(quán)的 D國家依法收回土地使用權(quán)的 E以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的 7、房屋租賃審查的主要內(nèi)容不包括。 A：審查合同內(nèi)容的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件 B：審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋 C：審查租賃合同的內(nèi)容是否齊全、完備，如是否明確了租賃的期限、租賃的修繕責(zé)任 D：審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策 E：審查是否按照有關(guān)部門規(guī)定繳納了稅費 8、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補償安置費用包括（）。 A土地補償費 B安置補助費 C地上附著物和青苗的補償費 D土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費用 E安排被征地農(nóng)民的社會保障費用 9、商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修資金繳納約定。購房者應(yīng)當(dāng)按購房款_的比例向售房單位繳納維修資金。 A1% B2% C3% D4% 10、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋?，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是_萬元。 A050 B5075 C50100 D10015011、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認(rèn)知價值來制定價格的方法，屬于_。 A成本導(dǎo)向定價法 B購買者導(dǎo)向定價法 C競爭導(dǎo)向定價法 D市場導(dǎo)向定價法 12、耕地占用稅是對征收的一種稅。 A：對占用耕地建房的單位和個人 B：對從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人 C：對占用耕地建房的單位，不包括個人 D：對從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的個人，不包括單位 E：對從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位，不包括個人 13、下列關(guān)于股票與股單的表述正確的是。 A：股票和股單都是在股份制企業(yè)中運用的概念 B：二者同屬于證據(jù)證券，但兩者存在根本性的區(qū)別 C：股票是由股份有限公司公開發(fā)行，用以確認(rèn)投資者的出資份額和股東地位的法律憑證而股單則是有限責(zé)任公司發(fā)給股東的出資憑證和確立股東地位的憑證 D：股票有普通股與優(yōu)先股、記名股與不記名股 E：股單可以是記名的，也存在普通股與優(yōu)先股，有表決權(quán)與無表決權(quán)之分14、關(guān)于長期趨勢法的作用，下列說法正確的有_。 A長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進(jìn)行預(yù)測 B長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算 C長期趨勢法可以用于市場法中對可比實例價格進(jìn)行交易日期調(diào)整 D長期趨勢法用來填補某些房地產(chǎn)價格歷史資料的缺乏 E長期趨勢法用來比較、分析兩宗以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢 15、項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是_。 A獲利能力分析 B盈虧平衡分析 C市場狀況分析 D定性風(fēng)險分析 16、表明對物質(zhì)資料具有某種權(quán)利的有價證券屬于_。 A貨幣證券 B信用證券 C商品證券 D資本證券 17、下列關(guān)于生產(chǎn)與生產(chǎn)函數(shù)，表述正確的是。 A：生產(chǎn)是指廠商把各種生產(chǎn)要素作為投入品進(jìn)行組合并轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品的過程 B：一般將生產(chǎn)中各種資源投入概括為勞動、土地、資本、技術(shù)以及管理者才能等，統(tǒng)稱為生產(chǎn)要素 C：生產(chǎn)函數(shù)是指在既定的生產(chǎn)技術(shù)條件下，對各種生產(chǎn)要素一定數(shù)量的組合與產(chǎn)品最大產(chǎn)出量之間依存關(guān)系的數(shù)學(xué)描述 D：生產(chǎn)函數(shù)是指在既定的生產(chǎn)技術(shù)條件下，對各種生產(chǎn)要素一定數(shù)量的組合與產(chǎn)品最大產(chǎn)出量之間排斥關(guān)系的數(shù)學(xué)描述 E：勞動、土地為生產(chǎn)要素資本，技術(shù)以及管理者才能則不是生產(chǎn)要素資本 18、當(dāng)某開發(fā)商的成本費用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競爭優(yōu)勢時，可以采用的定價法是_。 A領(lǐng)導(dǎo)定價法 B挑戰(zhàn)定價法 C隨行就市定價法 D滲透定價法 19、以中外合資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)_批準(zhǔn)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。 A職代會 B董事會 C總經(jīng)理 D抵押登記 20、下列屬于物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容的是。 A：物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的運行、維護(hù)和管理 B：環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù) C：業(yè)主自用部位的維護(hù)與管理 D：物業(yè)檔案資料的管理 E：物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù) 21、建筑材料的物理性質(zhì)中，與溫度有關(guān)的性質(zhì)包括。 A：耐水性 B：抗?jié)B性 C：抗凍性 D：導(dǎo)熱性 E：熱容量 22、下列關(guān)于招標(biāo)的說