泰州金貿(mào)商業(yè)項目初步開發(fā)思路.doc

泰州金貿(mào)商業(yè)項目初步開發(fā)思路XX房地產(chǎn)顧問機構(gòu)二五年二月三日第一章 泰州商業(yè)市場概述1、商業(yè)地產(chǎn)的分區(qū)分析 泰州整體商業(yè)可分成四個區(qū)域。第一區(qū)域老城區(qū)，月城廣場周邊。這一帶是泰州市的老商業(yè)中心。2004年5月前周邊商場林立，諸如泰州商廈、泰山商場、金鷹服飾廣場、天福商城、鳳城商場、泰州第一百貨等。多數(shù)經(jīng)營中低檔產(chǎn)品，店面租賃給個體老板，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃。2004年5月坡子街進(jìn)行拆遷改造，如金鷹服飾廣場、天福商城、鳳城商場都被迫拆遷。為此泰州商場整改為泰山購物廣場，吸納這些被拆遷的經(jīng)營戶。這一區(qū)域的品牌店主要分布在人民西路兩側(cè)和五一路上。人民西路兩側(cè)約有20多家專賣店，但是人流量也不是很大。五一路今年將會成為泰州品牌專賣一條街，路南側(cè)的房地產(chǎn)商業(yè)財富廣場都已經(jīng)售罄，目前經(jīng)營情況相當(dāng)火爆。2005年這一區(qū)域由增添了三個伙伴，五星電器、蘇寧電器和錦泰購物廣場。第二個區(qū)域以文峰千家惠和時代廣場為中心。這一區(qū)域擁有3大商業(yè)巨炮，文峰千家惠商場、文峰千家惠超市、時代超市。文峰千家惠商場目前是泰州市經(jīng)營規(guī)模最大、經(jīng)營品種最齊全、經(jīng)營情況最好的一家大型商場。該商場統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃。文峰千家惠超市位于文峰千家惠商場一樓的東側(cè)，相互之間連通的。時代超市位于它們的南側(cè)，距離200米。這3大商業(yè)巨炮基本上滿足了周邊居民的各種需求。第三區(qū)域是規(guī)劃中的新城區(qū)的商業(yè)中心濟(jì)川路。目前該路南側(cè)已經(jīng)拆遷完畢，路北是一排簡易商鋪和平房。兩年前在路的南側(cè)已經(jīng)建成了太陽商業(yè)廣場（2.4萬），2004年5月前以經(jīng)營服裝為主，但是招商和銷售情況都不理想。2004年9月28日好易家家私、裝飾大賣場開業(yè)，現(xiàn)在經(jīng)營情況一般。2003年位于太陽商業(yè)廣場東側(cè)約4萬平方米的商住用地已經(jīng)被開發(fā)商摘走。我司認(rèn)為該路規(guī)劃成為新城區(qū)的商業(yè)中心是不明智的，該條道路要想成為新城區(qū)的商業(yè)中心預(yù)計要等上5年。等周邊的土地都建成居住用房或把濟(jì)川路定位為某一類產(chǎn)品的銷售一條街，濟(jì)川路才可能有出頭之日。第四區(qū)域府南街。府南街位于市政府南側(cè)，該區(qū)域被規(guī)劃為新城商務(wù)區(qū)。政府規(guī)劃建設(shè)集行政、商貿(mào)、文化、娛樂服務(wù)為主的高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的新城中樞。目前該區(qū)域行政功能已經(jīng)建成，文化、娛樂服務(wù)也以呈現(xiàn)雛形，周邊又有很多居住商業(yè)用地出讓或準(zhǔn)備出讓,泰州新建的人民公園和人民廣場也坐落在這一區(qū)域。2、泰州市主要商業(yè)街道簡介府前路、五一路是泰州市東西向主干道之一。東鄰東城河風(fēng)景區(qū)，西接繁華的青年路，海陵區(qū)政府座落其中，是海陵區(qū)行政、商業(yè)、服務(wù)中心，交通便捷，環(huán)境宜人，既適于經(jīng)商、又因鬧中取靜亦適宜居住。由于財富廣場和金色廣場的成功開發(fā)，不久的將來將會成為泰州第一的商業(yè)步行街。坡子街是泰州傳統(tǒng)的商業(yè)中心，素有泰州新街口之稱，街區(qū)內(nèi)商店鱗次櫛比，人流如織，歷來是商家必爭的黃金寶地。目前坡子街商業(yè)中心正在銷售。泰州市東進(jìn)東路是貫穿老城區(qū)的主干道之一，緊依東城河風(fēng)景區(qū)。本次招商地段，東至汽車東站，西至商業(yè)中心-西壩口。東進(jìn)路一直是城區(qū)東西向主要商業(yè)街之一，人氣旺，物流量大，歷來是商家必爭之地。 目前主要是泰州的電子通信一條街。東進(jìn)西路是泰州市城區(qū)一條東西向的主要街道，與商業(yè)步行街“西倉路”的改造同步進(jìn)行，改造后的東進(jìn)西路街區(qū)路北部為商業(yè)居住，路南成為融商業(yè)、休閑與沿河風(fēng)光帶，融傳統(tǒng)歷史文化與現(xiàn)代文明為一體的街區(qū)。人民東路目前是泰州的一條品牌專賣店，諸如夢特嬌、真維斯、百世吉等。人民東路東側(cè)中高檔影樓居多。稅東街目前兩側(cè)的沿街門面已經(jīng)蓋好，主要經(jīng)營流行服飾、大型酒樓、茶館等。青年路是泰州城市的主干道，主要經(jīng)營品種有汽車銷售、摩托車銷售、氣配修理、餐飲、休閑娛樂設(shè)施。鼓樓北路屬于城市主干道，主要經(jīng)營酒樓、影樓、茶館等。海陵北路屬于城市老街區(qū)，目前正在改造中。主要經(jīng)營中低檔服飾、鞋類。泰州大多數(shù)商場都位于路的兩邊。是城市老的繁華街道。海陵南路始建于十九世紀(jì)末，全長約米，街道兩旁商鋪鱗次櫛比，建筑風(fēng)格華洋結(jié)合。 它是泰州人的生活中心，購物、飲食、娛樂、休閑的所在，是泰州有史以來商業(yè)最繁榮熱鬧的馬路之一。 隨著步行街內(nèi)涵的不斷充實、完善，它將向人們展現(xiàn)一幅別具特色的濃郁的海陵風(fēng)情畫。濟(jì)川路是政府規(guī)劃的新城區(qū)的商業(yè)中心，目前已經(jīng)建造了太陽商業(yè)廣場（好易家大賣場），大部分地區(qū)在進(jìn)行拆遷。但是我司認(rèn)為這條規(guī)劃路不符合城市發(fā)展規(guī)律，要想發(fā)展成為泰州新區(qū)的商業(yè)中心要等5年以后。第二章 泰州百貨業(yè)態(tài)的經(jīng)營情況1、 泰州百貨業(yè)態(tài)的經(jīng)營品種名稱位置經(jīng)營面積經(jīng)營品種人流量備注文峰千家惠青年路和暮春路交匯每層5000共6層約3萬1層日用品、化妝品、珠寶、鐘表、通訊、男女鞋、煙酒2層休閑運動服飾、運動鞋、男女內(nèi)衣、箱包、皮帶票夾3層女士服飾城流行服飾、女裙女褲、職業(yè)女裝4層男士服飾城西服西褲、男士精品、襯衫領(lǐng)帶5層兒童文體家居世界童裝、文化用品、工藝品、健身器材6層家電廣場空調(diào)、冰箱、洗衣機、音響、小家電50人/層一層和1.5萬的文峰千家惠超市相通泰州第一百貨東進(jìn)西路和海陵北路交匯每層5000共4層約2萬地下裝璜五金、電工材料、自行車、助力車1層珠寶首飾、男女皮鞋、手機通訊、童鞋、百貨日用、化妝、煙酒、皮箱、照相器材2層女裝3層男裝女裝 4層手機 童裝 日用 百貨 5層家電40人/層泰州商場東進(jìn)西路和海陵北路交匯每層5000共5層約2.5萬1層手機、鐘表、煙酒、化妝品、鞋帽一層沿街 門面大多經(jīng)營中檔品牌服飾2層男女服飾、童裝（經(jīng)營慘淡）4人/層停業(yè)泰山購物廣場月城廣場南側(cè)每層1500共4層約60001層皮鞋、流行服飾、羽絨服2層女裝、內(nèi)衣、床上用品3層男裝4層運動休閑、童裝30人/層錦泰購物廣場東進(jìn)西路和海陵北路交匯每層8000共3層約240001層珠寶首飾、男女皮鞋、手機通訊、化妝、煙酒、皮箱、照相器材、食品2層女裝3層男裝女裝20人/層經(jīng)營情況不好，環(huán)境和氣氛不好。第三章 泰州產(chǎn)權(quán)商鋪的開發(fā)歷史一、2003年泰州產(chǎn)權(quán)商鋪市場2003年泰州在售的產(chǎn)權(quán)商鋪代表有財富廣場、泰山行宮商業(yè)步行街、太陽商業(yè)廣場。1、 財富廣場位于五一路南側(cè)，產(chǎn)權(quán)式商業(yè)街，主要經(jīng)營服裝。銷售情況十分良好，半年內(nèi)商鋪銷售達(dá)到95以上。作為泰州中檔商業(yè)街，目前經(jīng)營情況十分火爆。樓層銷售價格（元/ m2）租賃價格（元/月/ m2）一層外街140001500080140一層內(nèi)街600070005080二層4000500030502、泰山行宮商業(yè)步行街位于五一路和青年北路交匯處，明清風(fēng)格的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)街，主要經(jīng)營種類未做強制要求，各種業(yè)態(tài)均可。五星電器于1月1日開業(yè)。由于地理位置不好，前期產(chǎn)品定位不夠有特點，導(dǎo)致銷售周期很長，到現(xiàn)在二樓以上還有鋪。樓層銷售價格（元/ m2）租賃價格（元/月/ m2）一層外街1280080120一層內(nèi)街74006080二層430046004050三層3200340020左右四層2600280016左右2、 太陽商業(yè)廣場位于濟(jì)川路和青年南路交匯處，于2002年建造完成，原先定位為服裝城，但是銷售情況和租賃情況都不是很好。整體于2004年初開業(yè)，但是入駐商家很少，經(jīng)營情況更差。2004年4月開始整體改造成為建材、家私大賣場，于2004年9月28日開業(yè)。14層租金價格均為30元/月/ m2。二、2004年泰州產(chǎn)權(quán)商鋪市場2004年泰州在售的產(chǎn)權(quán)商鋪有錦泰購物廣場和坡子街商業(yè)中心。1、錦泰購物廣場位于海陵路和東進(jìn)路交匯處，2004年上半年開始銷售，半年時間12層銷售完畢，目前僅有少量的三層商鋪在售。整體定位為百貨業(yè)。樓層銷售價格（元/ m2）租賃價格（元/月/ m2）一層15000210二層7200120三層4300402、 坡子街商業(yè)中心位于泰州最老的商業(yè)中心，集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化于一體的多功能商業(yè)中心。目前僅銷售一樓的店鋪。銷售價格在1500033000元/ m2，均價21000元/ m2，目前已經(jīng)銷售60左右。第四章 本項目的經(jīng)濟(jì)測算一、項目銷售測算根據(jù)周邊市場產(chǎn)權(quán)商鋪銷售價格，本項目制定的銷售價格如下：建筑面積（m2）估計銷售單價 （元/ m2）估計銷售額（萬元）一層2300150003450二層230078001794三層230045001035四層23002800644合計6923根據(jù)我司的調(diào)研結(jié)果，我司認(rèn)為本項目的市場銷售價格應(yīng)該在7000萬元左右，所以5500萬的銷售基本價格是低于市場價格的，整體拿下是十分合理的。二、項目租金測算根據(jù)周邊市場產(chǎn)權(quán)商鋪租金情況，本項目制定的租金情況如下：建筑面積（m2）估計租賃價格 （元/ m2）估計租賃額（萬元/月）估計租賃額（萬元）一層230011025.3303.6二層23006514.95179.4三層2300409.2110.4四層2300204.655.2合計54.05648.6如果本項目單獨租賃的情況下，我司認(rèn)為整體租金收益一年將會在600650萬元之間。第五章 本項目的開發(fā)模式一、 項目整體開發(fā)模式根據(jù)泰州市場的現(xiàn)狀，我司建議貴公司整體收購此項目，然后按照產(chǎn)權(quán)式商鋪進(jìn)行銷售，然后自己進(jìn)駐經(jīng)營。二、 關(guān)于本項目營銷模式整體形象定位：泰州中檔百貨購物商場銷售模式：14樓產(chǎn)權(quán)式商鋪，分割成1050平方米不等的小型商鋪進(jìn)行銷售。營銷手段：南京山西路百貨進(jìn)駐，提供10年包租，每年租金回報810不等。銷售價格：一層：15000元/平方米，二層7800元/平方米，三層4800元/平方米，四層2800元/平方米。第五章 結(jié)論一、 關(guān)于泰州商業(yè)市場1、定位和地段是產(chǎn)權(quán)式商鋪的關(guān)鍵從2002年以來泰州就有產(chǎn)權(quán)式商鋪在銷售，銷售情況各不相同。定位準(zhǔn)確、地段繁華的項目銷售周期僅為半年，后期經(jīng)營情況也十分良好，如五一路的財富廣場、錦泰購物廣場。定位模糊、地段不好的項目銷售周期最多達(dá)到2年，后期經(jīng)營也很慘淡，如太陽商業(yè)廣場（好易家）、泰山行宮商業(yè)步行街等。2、中低檔百貨商場占領(lǐng)泰州市場目前泰州百貨商場有文峰千家惠、泰州第一百貨商場