論安置房的項目管理與成本、風險控制

論安置房的項目管理與成本、風險控制摘要：在安置房的項目管理中，各個因素之間有著密切的關系，例如財務費用、建設周期、開發(fā)費用、管理費用相互之間有著怎樣的利害關系，施工工期的依據(jù)是什么等問題都值得探討。本文通過對這幾個關系進行詳細闡釋，探討安置房的項目管理，以及對其成本及風險上所進行的科學控制。關鍵詞：安置房 項目管理 成本 風險控制在商業(yè)房地產(chǎn)項目中，安置房是屬于較為特殊的一種項目，對于安置房項目而言，它的主要風險存在兩個方面：第一，政治風險；第二，收益現(xiàn)金流風險。不過，對安置房在開發(fā)時有關成本控制的動態(tài)因素卻不能進行很好的體現(xiàn)，這兩個因素包括：第一，施工組織對工程成本所產(chǎn)生的影響；第二，在成本支出時時間節(jié)點沒有辦法進行確定。所以，對于安置房項目資金在哪個階段進行流入與流出上有必要進行相應的關注，并進行科學的分析。下面通過幾個方面進行相應的探討：1 騰倉費、財務費與建設周期之間的關系安置房與其他商品房有所不同，安置房有著其獨特的一面，那就是由當?shù)卣蛘吣骋粋€平臺單位來進行定價，并進行收購等，因此，安置房可以看作是已經(jīng)被銷售了的房屋。所以，安置房項目管理中，其開發(fā)價值基本上不會有所改變，同時，現(xiàn)金的流入情況也比較穩(wěn)定。那么，對于安置房的成本來說，引起現(xiàn)金流出的不確定性可以分為以下兩點：第一，騰倉費：騰倉費是由拆遷周期與工程周期起著決定作用的，這兩個工期的周期越長，所產(chǎn)生的騰倉費也就越高。第二，建造費用、財務費用、專業(yè)人員的費用、管理以及融資費用等，以上這些費用同樣與拆遷周期和建設工程的周期有著密切關系，這兩個周期越長，所產(chǎn)生的財務費用也就隨之越高。2 費用與壓縮施工工期的關系房屋的開發(fā)、管理以及工程項目中所產(chǎn)生的其他費用，和壓縮的工期成為反比的關系。工程從取得土地使用權之后，到工程的施工，再到工程的竣工，其建設周期大體可以分為4個階段，也就是準備、招投標、施工、竣工階段。而在實際操作中，雖然前面兩個階段和后面兩個階段一樣都起著至關重要的作用，但在工程項目進行過程中，這兩個階段總是容易被忽視，因此，出現(xiàn)了這樣一個現(xiàn)象：在工程的準備或者招投標的這兩個階段，浪費了很多時間，而在工程的施工、竣工這兩個階段，卻在趕進度、趕時間，這樣不僅會使騰倉費和一些財務費用增加，還會使房屋的開發(fā)、管理以及一些費用增大許多。不僅如此，對于有些部門來說，安置房進入委托設計階段時，他們經(jīng)常以為這不代表工程的正式開始，而是等到施工階段奠基儀式開始了，才把它當作是工程項目建設的開始。在一般情況下，建設項目的施工工期一般是比較固定的，很少出現(xiàn)變動，因此，安置房建設項目在進行時，要判斷其所進行的四個階段對成本造成的影響時，我們可以看到：安置房建設項目如果周期不會變化，那么，在項目的準備、招投標階段，如果花費的時間越長，在施工與竣工階段，所進行的壓縮時間也會隨之增加；把施工工期壓縮得越短，那么，建設項目房屋的開發(fā)、管理以及其他一些相關費用也會隨之增加。如果建筑施工工期沒有發(fā)生變化，而項目的準備、招投標階段這兩個階段花費的時間越多，那么，建設項目的周期也就越長；如果建設周期變長，其騰倉費及財務費用也就會有所增加。因此，在進行實際操作時，建設項目的準備、招投標這兩個階段沒有進行很好的控制，那么，即便在后面對施工工期進行壓縮，事實上也是使建設周期延長了，而建設周期延長，其所產(chǎn)生的騰倉費、開發(fā)費、財務費、管理費等各個費用也就會相應地增多。因此，有些施工項目在進行的過程中，在前面的準備與招投標階段上浪費了很多時間，那么，到竣工階段時，經(jīng)常會出現(xiàn)相關的資料不齊全的現(xiàn)象，不僅使工程的成本增大，還會使拆遷戶受到影響，引起他們的不滿，甚至還會激發(fā)一系列的群體上訪的事件。3 單項工程、工序的并列和串聯(lián)一般來講，安置房建設均是采用固定單價合同進行發(fā)包或者總價合同來進行的。這就要求工程建設的工期能如期完成，這樣作為工程項目的負責人就不用顧慮到建設成本的問題。從另一方面來講，如果工程工期因為受到各方面因素的影響而不能按時完工，這樣就要調節(jié)好成本、工期以及質量等三方面直接的關系。下面就影響到施工工期的一些因素進行了總結：基礎施工時碰到特別的地質條件；連續(xù)天氣情況惡劣；在開挖時發(fā)現(xiàn)歷史文物；建筑材料和設備條件不足；受到政府決策的影響；由于工錢糾紛造成工人罷工；出現(xiàn)重大安全問題；承包商沒有遵守合同。以上這些因素都會影響到工程工期，從而也會增加財務費用和騰倉費。那么，遇到這種情況就可以采取以下這些措施進行解決：3.1 要科學合理地編制工程計劃，將工程內(nèi)容總結和分解為并列和串聯(lián)的關系，并理順它們的順序和關系，按照施工的先后順序來進行。在此所提到的并列和串聯(lián)關系并不是對每個單項工程簡單的組合，而是針對安置房建設項目的整體來說的。在項目管理上，在控制工程進度上可以堅持兩個原則：如果是在相同的小區(qū)，那么它的單體建筑在時間進度上是屬于并列關系，施工工期快慢一般是由速度最慢的那幢單體建筑來決定的。全部的配套工程和速度最慢的那幢單體建筑上的工期進度是屬于串聯(lián)關系，因為速度最慢的這幢會直接影響到其他的配套工程，和施工速度最快的那幢單體建筑都沒有關系。由此，從上面的分析中可以得出結論：如果在相同小區(qū)內(nèi)，安置房的建設成本和最慢與最快的這兩幢單體建筑完成的實際差是成正比的，這兩幢建筑完成的時間差如果越大，那么安置房的建設成本就越高，如果時間差越小，建設成本就越低。3.2 如果工程計劃的工程沒有發(fā)生變化，就不能破壞和擾亂工程內(nèi)容的并列和串聯(lián)之間的關系。因為這會讓施工秩序出現(xiàn)混亂，從而影響到施工進度。在實際施工操作過程中，一般是先打破并列關系，才會導致串聯(lián)關系的解散，從而造成施工工期延長。為了保護好并列關系不受到破壞，可以采取下列兩種措施：首先盡量加快速度最慢單體建筑的進度，然后對速度最快的那幢單體建筑的進度進行合理的控制。這兩種措施均可以從以下這些方面入手：對勞動力進行調整；對設備材料進行合理配套；可以對工藝進行創(chuàng)新以及采用新材料；可以按照天氣情況來調節(jié)施工順序。4 兩大風險在安置房項目管理中，如果進度沒有得到很好的控制，那將會引起現(xiàn)金流風險與政治風險。對進度沒有進行很好的控制，主要是由于工程內(nèi)容之間的并列、串聯(lián)兩者的關系被破壞。串聯(lián)關系被破壞，它所造成的風險性我們可以比較直觀地進行預見使施工工期延長，導致建設周期的延長，使騰倉費和相關的財務費用增加，如此，使得收益現(xiàn)金流風險也隨之增加。而并列關系被破壞所造成的風險則是：如處于同個小區(qū)，安置房的建設成本與最快、最慢這兩棟工程所竣工的時間差成正比關系，最快與最慢的兩棟樓竣工的時間差越大，安置房的建設成本就會越高，相反，則越低。除此之外，并列關系如果遭受破壞，對串聯(lián)關系也會造成影響，甚至使其被瓦解。這也就是說，當并列關系被打破，同樣會使收益現(xiàn)金流風險增大。而不管是工程的并列關系還是串聯(lián)關系被破壞，其導致的最后結果就是建設項目周期被延長，如此，致使安置房沒辦法在計劃時間內(nèi)完成并交付，使騰倉期也隨之延長，不僅會對老百姓的生活造成影響，甚至使當?shù)卣男庞檬艿接绊?，并進一步影響到社會的穩(wěn)定發(fā)展，這也就是我們所說的政治風險。5 結束語終上所述，對于安置房建設項目的理解，很多人把造價控制理解為成本控制，這就導致他們忽視了工程建設的四個階段，對工程四個階段的時間安排不夠合理，使得項目的成本也隨之增加，從這一問題出發(fā)，對于建設項目的準備與招投標階段，要嚴格控制所進行的時間，使得施工階段有個合理的時間來進行，把工程內(nèi)容的并列與串聯(lián)關系處理好，使工程能夠如期完成，并且保證工程的施工質量。參考文獻：1董晨鵬.舊城改造中的房源安置和貨幣補