重慶市商品房房價(jià)走勢(shì)市場(chǎng)分析匯總.doc

論文題目：重慶市商品房房價(jià)走勢(shì)市場(chǎng)分析參賽隊(duì)員：楊淵 白燕 諶盈穎 李青指導(dǎo)老師： 參賽單位： 重慶工商大學(xué) 提交日期： 二零一四年五月 摘要隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用，在這其中商品房價(jià)格持續(xù)上漲但成交面積又創(chuàng)新高，吸引了越來越多人的眼球，成為了廣大居民，金融投資者等相關(guān)人士關(guān)注的熱點(diǎn)問題。自2002年以來商品房市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，一方面拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)，而另一方面房地產(chǎn)行業(yè)泡沫也帶來了負(fù)面的影響。然而人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的原因及相關(guān)分析沒有徹底的分析與定論。因此本文通過查閱相關(guān)文獻(xiàn)，相關(guān)國家統(tǒng)計(jì)局等網(wǎng)上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，選取重慶與另外三大直轄市的商品房的銷售價(jià)格、銷售額及其四大城市的生產(chǎn)總值以及居民消費(fèi)水平進(jìn)行了資料的收集。根據(jù)收集的數(shù)據(jù)資料加上運(yùn)用相關(guān)分析、回歸分析、多元線性回歸等方法分析各個(gè)變量之間的相互聯(lián)系，推斷出影響重慶商品房價(jià)格持續(xù)上漲的原因，進(jìn)而對(duì)重慶市商品房未來的發(fā)展趨勢(shì)做出估計(jì)預(yù)測(cè)。關(guān)鍵詞：商品房房價(jià) 城市化 居民消費(fèi)水平 地區(qū)生產(chǎn)總值研究背景 房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在一個(gè)國家和地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)的國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的地位和作用。近年來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，有效解決了部分市場(chǎng)需求，提升了城鎮(zhèn)居民的生活水平，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也為地方財(cái)政收入提供了巨大支撐，促進(jìn)了城市化進(jìn)程和城市發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)制度建設(shè)也穩(wěn)步前進(jìn)。中國城市化水平走勢(shì)穩(wěn)步提高，形成了對(duì)房屋越來越高的需求。而與此同時(shí)，1997年重慶成為直轄市，在2002年到2012年的十年間，重慶房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)快速增長，商品房產(chǎn)銷兩旺，為重慶房地產(chǎn)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，從而對(duì)重慶整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著舉足輕重的作用。研究意義房地產(chǎn)業(yè)作為整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它的發(fā)展即受到國民經(jīng)濟(jì)的制約，又能夠促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康的發(fā)展，在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)。據(jù)中國統(tǒng)計(jì)年鑒，自1949年到2012年間，中國城市人口就由5765萬增加了到了71182萬人，人口城市所占總?cè)丝诒戎赜?0.64%增加到了48.75%。中國人普遍有一種傳統(tǒng)心理，覺得有房子才有家，隨著中國城市化進(jìn)程的加快，對(duì)商品房的需求越來越高， 然而房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展存在著許多的問題。雖然中國城市化進(jìn)程加快，人民已經(jīng)達(dá)到了基本小康社會(huì)，但是居民的收入水平與房地產(chǎn)的商品房之間的矛盾正在加劇，房地產(chǎn)發(fā)展一直在經(jīng)歷蕭條與過熱的不斷變化，問題是人民日益增長的物質(zhì)文化需要永遠(yuǎn)同落后的生產(chǎn)力之間存在矛盾。我們要落實(shí)真正意義上的房地產(chǎn)，就必須采取切實(shí)可行的政策，搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，規(guī)范市場(chǎng)行為。本論文通過側(cè)重研究房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀以及其發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行研究，從而預(yù)測(cè)未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。還要進(jìn)一步找到房地產(chǎn)發(fā)展過程中的問題并進(jìn)行先關(guān)制度政策的變化來促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。一、 問題的提出 經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越快，人民生活質(zhì)量日益提高，越來越多的加入了購買房子的熱潮，而房產(chǎn)商也變得有利可圖。 社會(huì)保障的制度的不健全，人們生活的不確定性，導(dǎo)致人們會(huì)想方設(shè)法的降低生活風(fēng)險(xiǎn)，而最簡(jiǎn)單的方法就是購買不動(dòng)產(chǎn)。這樣導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格往往就比較高。同時(shí)在我國由于各種社會(huì)因素的影響，百姓越來越多的進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)，這樣使得房子價(jià)格上升，而與此帶來的是更多的人希望進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮雖然拉動(dòng)了我國的經(jīng)濟(jì)，但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以說是泡沫經(jīng)濟(jì)，在繁榮的背后存在著許多的問題。我國房價(jià)持續(xù)上漲，在一線城市截止到2014年，房價(jià)在3.5萬元進(jìn)行波動(dòng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)值決定價(jià)格，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，這個(gè)規(guī)律是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律。一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都要遵守價(jià)值規(guī)律。 近年來，在我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速的發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也在逐步改善周圍的環(huán)境，然而不斷增長的房價(jià)，給消費(fèi)者帶來了很多的煩惱。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一種商品的價(jià)格往往是由供求關(guān)系決定的，然而在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域卻涉及了很多其他方面的因素。而我國商品房的價(jià)格增長速度呈現(xiàn)出快速增長的趨勢(shì)，而在未來是否還會(huì)繼續(xù)高速增長。2、 研究現(xiàn)狀及存在的問題近年來，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，虛假泡沫，價(jià)格虛高等現(xiàn)象也層出不窮。面對(duì)著商品房的價(jià)格一再上漲的局面，大多數(shù)居民已經(jīng)買不起房，對(duì)房市價(jià)格上漲也表現(xiàn)出許多的不滿。而主要原因在于： （一）社會(huì)越來越開放，投機(jī)的人變得越來越多，很多人都想從中獲得一筆財(cái)富，這樣便可以使他們的生活質(zhì)量得到提高。（二）由于我國資本市場(chǎng)發(fā)展不夠健全，投資渠道狹窄，人們看到房地產(chǎn)市場(chǎng)又有利可圖，因此大多想投資房地產(chǎn)從中獲取高額利潤。 (三)政府地方官員，金融投資者等買賣土地資源，從中謀取利益或者為提高業(yè)績而采取一些非法手段使得土地資源被高價(jià)出賣，從而使得房價(jià)久高不下。（四）房貸的放松使得更多的人加入了購買商品房的熱潮，這樣便不會(huì)使得商品房的價(jià)格不會(huì)降低，反而會(huì)使得其價(jià)格一直升高。而政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度不夠，這樣也會(huì)使消費(fèi)者產(chǎn)生恐慌。 (五)我國人口的不斷增長，城市化進(jìn)程加快，農(nóng)村人口大量涌入城市，帶來了住房難的問題，也使人們對(duì)住房的需求不斷的增加，從而使房價(jià)居高不下。三、研究思路提出問題收集數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)分析相關(guān)分析一般差異分析多元線性回歸分析曲線估計(jì)及模型建立趨勢(shì)線分析曲線估計(jì) 總結(jié)與建議4、 數(shù)據(jù)來源 來源于中華人民共和國國家數(shù)據(jù)網(wǎng)站，通過綜合整理的得到相應(yīng)的數(shù)據(jù)。5、 數(shù)據(jù)分析考察變量 我們從客觀世界中分析得到各地區(qū)商品房價(jià)格的影響因素可能來源于各地的居民消費(fèi)水平，生產(chǎn)總值以及社會(huì)環(huán)境的變化。變量 重慶及其他三個(gè)直轄市各年度商品房的平均銷售價(jià)格的分析。(一) 平均銷售價(jià)格的分析 重慶 北京 上海 天津 從SPSS散點(diǎn)圖可以看出，隨著年度的增長，重慶商品房的價(jià)格在不斷的增長，而商品房平均銷售價(jià)格與居民消費(fèi)水平具有一定的相關(guān)性。同年，四個(gè)直轄市中，重慶商品房的房價(jià)相比為最低，而四個(gè)直轄市的商品房房價(jià)都一直呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。(二) 居民消費(fèi)水平的分析 重慶 北京 上海 天津 從居民消費(fèi)水平上看，北京的居民消費(fèi)水平最高，其商品房的價(jià)格也是最高的，重慶的消費(fèi)水平相對(duì)北京、上海、天津而言是比較低的，商品房的價(jià)格也是最低的。(三) 地區(qū)生產(chǎn)總值的分析 重慶 北京 上海 天津從地區(qū)生產(chǎn)總值上看，北京和上海的地區(qū)生產(chǎn)總值較高，其商品房的價(jià)格也較高，而重慶和天津的地區(qū)生產(chǎn)總值相對(duì)北京和上海的較低，而其商品房的房價(jià)也相對(duì)較低。因此做推斷商品房的價(jià)格與地區(qū)生產(chǎn)總值具有高度相關(guān)性。(四) 三個(gè)特別年度商品房平均銷售價(jià)格與居民消費(fèi)水平的分析柱形圖用于顯示一段時(shí)間內(nèi)的數(shù)據(jù)變化或顯示各項(xiàng)之間的比較情況，在柱形圖中，通常沿水平軸組織類別，而沿垂直軸組織數(shù)據(jù)，許多商務(wù)報(bào)告都有對(duì)市場(chǎng)規(guī)模的分析和預(yù)測(cè)，在表達(dá)這類數(shù)據(jù)時(shí)，通常還會(huì)使用同比增長或者環(huán)比增長來呈現(xiàn)其變化情況。對(duì)此，可以使用柱形圖來呈現(xiàn)房地產(chǎn)商品房市場(chǎng)的規(guī)模數(shù)據(jù)，柱形圖有簇狀柱形圖和三維簇狀柱形圖，以下通過簇狀柱形圖來比較各個(gè)類別的數(shù)值。 近年來，商品房市場(chǎng)迅速成為了不少城市房地長市場(chǎng)的主力軍，近年來年，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，2014年一季度，一二線城市核心商圈的優(yōu)質(zhì)物業(yè)繼續(xù)保持一房難求，而有限的供應(yīng)早就已經(jīng)無法滿足不斷增長的市場(chǎng)需求，住房用地供應(yīng)受限、開發(fā)成本持續(xù)走高速。 我們以橫軸表示四大直轄市，縱軸表示商品房品均銷售價(jià)格與居民消費(fèi)水平，同時(shí)商品房平均銷售價(jià)格與居民消費(fèi)水平對(duì)比，由于數(shù)據(jù)類型比較多，我們?nèi)×司哂酗@著差異的幾個(gè)年份來比較商品房平均銷售價(jià)格。在四大直轄市中，上海的商品房平均銷售價(jià)格最高，然而其居民消費(fèi)水平并不是四大直轄市中消費(fèi)水平最高的，北京的居民消費(fèi)水平最高，但北京的商品房平均平均銷售價(jià)格卻比上海低?？梢娋用裣M(fèi)水平并不是商品房平均銷售價(jià)格的絕對(duì)因素，我們不排除恩格爾系數(shù)的影，同時(shí)國家關(guān)于地區(qū)差異的相關(guān)政策也造成了全國商品房價(jià)格的顯著差。在四大城市中，上海作為中國最大的城市，是國際中心，其地區(qū)生產(chǎn)總值居亞洲第二位，北京作為全國的政治經(jīng)濟(jì)中心，天津?yàn)楸辈康陌l(fā)達(dá)城市，相較而言，重慶的發(fā)展水平相對(duì)落后，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不是很迅速，居民收入水平相較較低。北京和上海的城市居民收入增長迅速，這與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，上海是經(jīng)濟(jì)沿海城市又是開放區(qū)，日益國際化，城市居民收入高，自主投資收益大。在扣除基本消費(fèi)后，居民更愿意抓住契機(jī)進(jìn)行投資，以利用其升值空間進(jìn)行套利。重慶發(fā)展起步晚，身居內(nèi)陸，城市化發(fā)展不是很完善，造成了與其他三大直轄市居民收入水平的顯著差異，收入水平上不去，恩格爾系數(shù)過大，用于投資消費(fèi)需求小，這就造成了重慶商品房平均銷售價(jià)格較低。（五）相關(guān)性分析在0.01的水平下進(jìn)行雙側(cè)檢驗(yàn)得到上圖，知商品房的銷售平均銷售價(jià)格與居民消費(fèi)水平和生產(chǎn)總值呈顯著性相關(guān)，商品房平均銷售價(jià)格與生產(chǎn)總值和居民消費(fèi)水平的Pearson相關(guān)性系數(shù)分別=0.99,0.991，也就是說呈現(xiàn)出高度的正相關(guān)。(六) 趨勢(shì)性分析 從2002年至2012年我國四大直轄市商品房平均銷售價(jià)格與居民消費(fèi)水平的數(shù)據(jù)點(diǎn)折線圖可以看出，商品房平均銷售價(jià)格與居民消費(fèi)水平大體呈正相關(guān)，兩條曲線的整體走勢(shì)呈上升趨勢(shì)。在08年四個(gè)直轄市的商品房平均銷售價(jià)格均有一定下降，原因是遭遇美國金融危機(jī)的影響，使我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到一定程度的影響，從而影響樓市的價(jià)格下跌。從整體水平的分析比較來看，重慶在四大直轄市中，居民人均消費(fèi)水平較其它三個(gè)城市較低。在北京，天津，上海這三大城市之中，北京是我國的首都和政治中心，上海是我國的經(jīng)濟(jì)中心，天津也是北部的發(fā)達(dá)城市，重慶相對(duì)來說屬于西部內(nèi)陸地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，城市化水平不夠，但近幾年來，由于城市化的進(jìn)程加快，大量的農(nóng)村人口涌入城市，他們使住房的需求量也大大增加。由于重慶居民人均消費(fèi)水平欠發(fā)達(dá)，而且金融資本市場(chǎng)發(fā)展也不健全，投資渠道較窄，然而購買房地產(chǎn)具有一定的升值空間，所以人們也將購買商品房作為一種投資的手段。然而，居民的整體消費(fèi)水平對(duì)商品房市場(chǎng)有很大影響，人均可支配收入直接影響人們對(duì)樓市的購買力。自2002年以來，重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，新型工業(yè)化加速推進(jìn)，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，城市居民收入持續(xù)上漲，消費(fèi)能力不斷攀升，對(duì)城市商品房的發(fā)展起到支撐作用。其它三大直轄市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起點(diǎn)較高，增長幅度也較大，進(jìn)一步凸顯居民消費(fèi)水平即購買力對(duì)商品房平均銷售價(jià)格的影響。反過來，商品房平均銷售價(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)水平的長期影響表現(xiàn)為促進(jìn)作用，商品房價(jià)格的增長也會(huì)刺激居民消費(fèi)支出的增長；短期影響則因“擠出效應(yīng)”而表現(xiàn)為對(duì)消費(fèi)水平的抑制作用。政府應(yīng)通過提高居民可支配收入、制定抑制房價(jià)快速增長的政策等有效方式保障商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展,進(jìn)而促進(jìn)重慶市經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定增長.(七) 多元線性回歸分析輸入移去的變量b模型輸入的變量移去的變量方法1生產(chǎn)總值, 居民消費(fèi)水平a.輸入a. 已輸入所有請(qǐng)求的變量。b. 因變量: 商品房平均銷售價(jià)格 圖1 模型摘要模型RR 方調(diào)整的 R 方估計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)差1.991a.983.979184.797a. 預(yù)測(cè)變量:(常量), 生產(chǎn)總值, 居民消費(fèi)水平。 圖2圖2是回歸方程的擬合優(yōu)度檢驗(yàn)：變量間的互相關(guān)系數(shù)R=0.991。判定系數(shù)R2=0.983。調(diào)整判定系數(shù)為0.979。回歸方程的估計(jì)標(biāo)準(zhǔn)誤差=184.797。說明商品房平均銷售價(jià)格和生產(chǎn)總值、居民消費(fèi)水平擬合度較高，可以進(jìn)一步探討回歸方程的建立。 ANOVAb模型平方和df均方F顯著性1回歸1.584E727921492.595231.963.000a殘差273198.234834149.779合計(jì)1.612E710a. 預(yù)測(cè)變量:(常量), 生產(chǎn)總值, 居民消費(fèi)水平。b. 因變量: 商品房平均銷售價(jià)格 圖3圖3是對(duì)回歸方程的整體顯著性檢驗(yàn)。需求量的總離差平方和=1。612E7。被分解為兩部分：回歸平方和=1.584E7，剩余平方和=273198.234。F統(tǒng)計(jì)量的值=231.963，對(duì)應(yīng)的概率P值=0.000，小于顯著性水平，應(yīng)拒絕原假設(shè)，即可以用預(yù)測(cè)變量居民銷售水平和因變量商品房平均銷售價(jià)格建立線性模型。 系數(shù)a模型非標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)t顯著性B標(biāo)準(zhǔn)誤Beta1（常量）204.124365.581.558.592居民消費(fèi)水平.175.132.6651.325.222生產(chǎn)總值.135.207.327.652.533a. 因變量: 商品房平均銷售價(jià)格 圖4圖4是對(duì)回歸系數(shù)的顯著性檢驗(yàn)以及回歸方程的偏回歸系數(shù)和常數(shù)項(xiàng)的估計(jì)值。常數(shù)估計(jì)值=204.124，其余是偏回歸系數(shù)估計(jì)值。第三列是偏回歸系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)誤差。第四列是標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)。第五列是偏回歸系數(shù)T檢驗(yàn)的t統(tǒng)計(jì)量值。第六列是t統(tǒng)計(jì)量對(duì)應(yīng)的概率p值，小于顯著性水平0.05，拒絕原假設(shè)，認(rèn)為回歸系數(shù)不為0，被解釋變量和解釋變量的線性關(guān)系是顯著的，大于顯著性水平0.05，接受原假設(shè)，認(rèn)為回歸系數(shù)為0，被解釋變量和解釋變量的線性關(guān)系是不顯著的。于是，商品房平均銷售價(jià)格和生產(chǎn)總值、居民銷售水平的多元線性回歸方程為：y=204.124+0.175X1+0.135X26、 模型建立根據(jù)上面的分析知道：重慶商品房平均銷售價(jià)格與居民消費(fèi)水平和地區(qū)生產(chǎn)總值呈正相關(guān)的關(guān)系，且商品房平均銷售價(jià)格的趨勢(shì)性與居民消費(fèi)水平和地區(qū)生產(chǎn)總值的趨勢(shì)性一致。由此，可建立曲線估計(jì)模型如下：（一）初始模型：商品房平均銷售價(jià)格與居民消費(fèi)水平從擬合優(yōu)度看來：從擬合優(yōu)度來看，四種曲線的擬合優(yōu)度都很高，其中三次曲線模型最高R2=0.986、二次曲線模型其次R2=0.982、復(fù)合模型R2=0.982，最后是冪函數(shù)曲線模型R2=0.982.因此，可首選二次曲線模型或三次曲線模型。又三次模型中回歸系數(shù)為負(fù)值，所以舍去。在這里可以先用二次曲線模型和復(fù)合曲線模型建立關(guān)于商品房平均銷售價(jià)格和居民消費(fèi)水平的關(guān)系。 擬合優(yōu)度檢驗(yàn)由擬合優(yōu)度檢驗(yàn)可知：二次曲線模型不恰當(dāng)，復(fù)合曲線模型可選。由回歸系數(shù)檢驗(yàn)得到：由此建立復(fù)合曲線模型：y=1006.181(1.000087)x回歸系數(shù)b1對(duì)應(yīng)的概率P值為0.000，即復(fù)合曲線模型建立合理。最終模型：y=1006.181(1.000087)x（二）初始模型：商品房平均銷售價(jià)格與生產(chǎn)總值從擬合優(yōu)度看來：從擬合優(yōu)度來看，四種曲線的擬合優(yōu)度都很高，其中三次曲線模型最高R2=0.988、二次曲線模型其次R2=0.985、復(fù)合模型R2=0.939，最后是冪函數(shù)曲線模型R2=0.985.因此，可首選二次曲線模型或三次曲線模型。又二次模型中回歸系數(shù)為負(fù)值，所以舍去。在這里可以先用三次曲線模型和復(fù)合曲線模型建立關(guān)于商品房平均銷售價(jià)格和生產(chǎn)總值的關(guān)系。 回歸系數(shù)檢驗(yàn)：回歸系數(shù)b1、b2對(duì)應(yīng)的概率p值分別為0.758、0.319，都大于顯著性水平0.05，說明回歸系數(shù)b1、b2不顯著?？梢娙吻€模型不適用。三次曲線模型不恰當(dāng)，復(fù)合曲線模型可選。由圖知：在復(fù)合曲線模型擬合優(yōu)度檢驗(yàn)中R2=0.939