呼倫貝爾市物業(yè)服務收費管理辦法(1)

.呼倫貝爾市物業(yè)服務收費管理辦法第一條為規(guī)范呼倫貝爾市物業(yè)服務收費標準，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，加快培育和規(guī)范管理市場，逐步完善物業(yè)服務收費機制。根據(jù)中 華人民共和國價格法、中華人民共和國物權法、物業(yè)管理條例、國家 發(fā)改委、建設部物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）和內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法等法律法規(guī)，結合我市實際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于呼倫貝爾市行政區(qū)域內(nèi)，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門進行資質(zhì)認證，工商行政管理機關登記注冊的物業(yè)服務企業(yè)，對服務區(qū)域內(nèi)的住宅、商業(yè)、機關（事業(yè)、企業(yè)）提供社會化、專業(yè)化的物業(yè)服務的收費管理。第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用（不包括垃圾二次轉(zhuǎn)運處理費用）。第四條 政府價格主管部門是物業(yè)服務收費的主管機關，政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。提倡業(yè)主通過公開、公正、公平的市場競爭機制，選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐， 促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。第五條 物業(yè)服務收費，應當遵循合理、公開以及服務水平與收費標準相適應的原則，采取“以質(zhì)量核定類別，按類別實行收費”的辦法。物業(yè)經(jīng)營企業(yè)做好物業(yè)管理各項服務的成本運營記錄，接受物價部門的成本監(jiān)審。第六條 物業(yè)服務構成：分住宅小區(qū)管理和企業(yè)內(nèi)部管理。住宅小區(qū)管理包括：基礎條件、房屋管理、公共設施設備管理、公共秩序管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理； 企業(yè)內(nèi)部管理包括： 員工管理、檔案管理、 報修投訴管理、 財務管理。物業(yè)服務類別按屬地由房地產(chǎn)行政管理部門和價格主管部門按照呼倫貝爾市住宅小區(qū)物業(yè)服務分類標準確定。物業(yè)服務類別評定實行動態(tài)管理，每兩年評定一次。;.第七條 物業(yè)服務收費實行統(tǒng)一領導，行政區(qū)域?qū)俚毓芾怼８髌焓校▍^(qū)）價格主管部門負責屬地物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理和物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營性服務價格收費證登記管理工作。第八條 物業(yè)服務企業(yè)在管理區(qū)域內(nèi)開展各項服務時，要在收費的20 日前， 持以下材料向當?shù)貎r格主管部門申領經(jīng)營性服務價格收費證 ，經(jīng)核準后執(zhí)行。1、工商行政管理機關頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照；2、房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級證書；3、呼倫貝爾市物業(yè)服務收費核審表；4、經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門備案的業(yè)主委員會成立文件；5、其它應提交的材料。物業(yè)服務企業(yè)要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、 服務標準以及收費項目、收費標準等進行公示，實行明碼標價。第九條 住宅小區(qū)要按照物業(yè)管理條例和業(yè)主大會規(guī)程要求，組建以獨立管理區(qū)域為成立單位，并經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案的業(yè)主委員會。 業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)共同申報小區(qū)類別及收費標準，并履行業(yè)主大會規(guī)程規(guī)定的職責。第十條 普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費實行物業(yè)服務分類別按等級確定的辦法，小區(qū)類別從高到低劃定為1 5 個類別， 1 5 類小區(qū)物業(yè)按照核定的標準執(zhí)行；五類以下小區(qū)和高檔別墅住宅區(qū)收費標準由業(yè)主大會或其授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商約定， 其中五類以下小區(qū)物業(yè)按五類標準以下收取，高檔別墅住宅區(qū)按一類標準以上收取。第十一條住宅小區(qū)內(nèi)寫字樓和用于經(jīng)營的商業(yè)用房的物業(yè)服務費，在小區(qū)住宅收費標準基礎上最高可上浮50%和 80%；車庫在小區(qū)住宅收費標準基礎下浮 30%；住宅用倉庫和地下室不收費，改變使用用途的住宅、車庫、倉庫和地下室 按實際用途收費。第十二條高層住宅安裝并使用電梯和二次加壓泵等的服務項目收費，物業(yè) 服務企業(yè)可在本小區(qū)類別收費標準基礎上上浮50%向業(yè)主收?。ò娞莺碾娰M用）。第十三條為寫字樓、商場、賓館酒店等非住宅小區(qū)提供物業(yè)服務，其收費 標準由業(yè)主大會或其授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商議定。未成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商議定。第十四條物業(yè)服務收費按房屋建筑面積計收（包括套內(nèi)建筑面積、公共部位與公共房屋分攤建筑面積），其核算單位為“元月 ?平方米”。第十五條物業(yè)服務企業(yè)要嚴格按照呼倫貝爾市住宅小區(qū)物業(yè)服務分類標準的內(nèi)容提供服務，收取物業(yè)服務費。接受委托為部分物業(yè)產(chǎn)權人、使用人開展的物業(yè)服務分類標準以外的特約服務，其收費由雙方當事人協(xié)商議定。第十六條已竣工但尚未出售或未交給物業(yè)買受人的物業(yè)服務費由建設單位交納，已出售尚未使用的物業(yè)服務費由產(chǎn)權人交納。第十七條小區(qū)內(nèi)公共設施損壞賠償標準，由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)損壞物價值及損壞程度，經(jīng)相關部門評估確定。第十八條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的， 應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。第十九條物業(yè)服務企業(yè)在不影響業(yè)主利益并征得業(yè)主委員會同意的前提下，利用小區(qū)內(nèi)屬于全體業(yè)主產(chǎn)權的公共場地、設施等開展經(jīng)營活動的，其收益應用于彌補物業(yè)服務、管理支出，不得挪作他用。 并將收入支出使用情況定期向業(yè)主或業(yè)主委員會公布。第二十條物業(yè)服務企業(yè)必須與業(yè)主委員會簽定物業(yè)服務合同，遵守國家的 法律法規(guī)，嚴格履行合同， 為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。不得只收費不服務或多收費少服務。第二十一條物業(yè)服務企業(yè)可按月、季或按年度計收物業(yè)服務費，但不得一次性預收一年以上 ( 不含一年 ) 的物業(yè)服務費。業(yè)主應按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定， 逾期不交納服務費的， 業(yè)主委員會應督促限期交納， 逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)產(chǎn)權發(fā)生轉(zhuǎn)移，業(yè)主或物業(yè)使用人應結清物業(yè)服務費用。物業(yè)服務企業(yè)應在年終向業(yè)主及業(yè)主委員會公布物業(yè)服務的收支情況，接受業(yè)主及業(yè)主委員會的監(jiān)督。第二十二條物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)供水、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視等單位，應向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)在保證服務質(zhì)量的前提下，接受委托代收上述費用的， 可向委托單位收取手續(xù)費， 不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第二十三條物業(yè)服務企業(yè)已提供物業(yè)服務并收取相應服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)、內(nèi)容相同（相近）的費用。第二十四條住宅小區(qū)內(nèi)建有固定、封閉停車場（車棚），配有專人看護管理，可向停放車輛的住戶收取停車服務費用, 收費標準為：自行車3.00 元月? 輛；摩托車 8.00 元月?輛；汽車由雙方協(xié)商議定。第二十五條政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，要加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內(nèi)容、標準和收費項目、標準的監(jiān)督與管理。 物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定， 由政府價格主管部門依據(jù) 中華人民共和國價格法 和價格違法行為行政處罰規(guī)定等予以處罰第二十六條本辦法由呼倫貝爾市政府價格主管部門、房地產(chǎn)行政管理部門負責解釋。第二十七條本辦法自發(fā)布之日起30 日后施行。附件 ：1. 呼倫貝爾市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費標準2. 呼倫貝爾市住宅小區(qū)物業(yè)服務分類標準3. 呼倫貝爾市物業(yè)服務收費核審表。.附件一：呼倫貝爾市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費標準小 區(qū) 類 別一類二類三類四類五類收費標準（建筑面積）元、月0.570.480.420.360.30附件二：呼倫貝爾市住宅小區(qū)物業(yè)服務分類標準標 準一類1、小區(qū)封閉，規(guī)劃建筑面積不低于5 萬平方米；住2、有不少于小區(qū)住宅建筑面積3以上物業(yè)管理用房，固定的社區(qū)活動基 館所 300 平方米以上；3、小區(qū)綠化率30% 以上（包括水面）；4、有不少于小區(qū)住宅建筑面積3% 以上的休閑活動場地，并設有體育、健身設施；礎5、小區(qū)安全防范具備對講門禁和監(jiān)控系統(tǒng)；宅6、小區(qū)有固定的停車位和自行車存車場；7、小區(qū)主出入口設有小區(qū)名稱、平面示意圖、宣傳欄；條8、房屋組團、幢、單元、戶及公共配套設施標識齊全、規(guī)范、明顯、美觀；9、小區(qū)交通標識齊全規(guī)范，道路暢通，路面平整無塌陷；小10、小區(qū)出入口、門衛(wèi)室、圍墻、圍欄美觀、完好、整潔；件11、樓道燈、景觀燈公共照明完好，井蓋、井篦無缺損。房1、按有關法規(guī)政策和業(yè)主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務； 2、樓房外觀完好、外墻面磚、涂料裝飾材料無脫落，無亂懸掛現(xiàn)象，住區(qū)屋 宅防護欄及陽臺封閉規(guī)范；3、樓梯間無亂堆放現(xiàn)象，墻面、地面、玻璃窗整潔；管4、房屋裝修、由物業(yè)公司與業(yè)主簽訂管理協(xié)議，查驗裝修方案，建立現(xiàn)場巡視檢查記錄及驗收手續(xù)，無危及房屋結構安全及拆改管線和侵占共用理 部位現(xiàn)象。管公1、維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示； 2、共用設施、設備運轉(zhuǎn)正常；用3、共用設備用房整潔，有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修保養(yǎng)記錄；設4、實行 24 小時報修值班制度，急修15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，預約維修按雙方約定的時間到達現(xiàn)場，回訪率達90% 以上；施5、主要設備標識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標識，對設備故障及重大突發(fā)事件有應急方案及現(xiàn)場處理記錄；理設6、室外共用管線規(guī)范有序，無亂接架空管線有礙觀瞻現(xiàn)象；7、排水、排污管線暢通，定期清掏化糞池、滲水井，無堵塞外溢現(xiàn)象。備管理住公共秩序宅管理小環(huán)境區(qū)衛(wèi)生管理1、小區(qū)安全防范制度健全，有專職保安隊伍，人員統(tǒng)一著裝，實行24小時值班巡視；2、小區(qū)危及人身安全處有明顯標志；3、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通、消防器材可隨時啟用；4、對火災、水浸等突發(fā)事件有應急處理方案；5、機動車輛管理制度完善；6、非機動車輛管理有序。1、環(huán)衛(wèi)設施完備，垃圾箱保持干凈整潔；2、建立消殺工作管理制度，并根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物；3、小區(qū)共用部位清潔；4、小區(qū)內(nèi)的主路、干路積水、積雪及時進行清掃；5、樓道、扶手每天清掃、擦洗一次，公共區(qū)域玻璃每月擦洗一次；6、商業(yè)房管理有序；管1、花草樹木長勢良好，適時修剪，有良好的觀賞效果；綠化2、園林建筑、雕塑小品，整潔無損；3、綠地無垃圾、無改變用途和裸土現(xiàn)象；管理理企員工管理業(yè)檔案管理內(nèi)報修部投訴管理管財務管理理1、建立健全管理制度、各崗位工作標準和職責范圍；2、建立各崗位業(yè)務培訓計劃，員工培訓率100% ；3、員工統(tǒng)一著裝，佩戴標志，工作規(guī)范、語言文明、作風嚴謹，管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗率90% ，特種作業(yè)人員應持證上崗率100% 。1、建立完善的檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗收材料、房屋及設備檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等）；2、各種基礎資料、臺帳、報表等齊全；3、運用計算機對各類檔案資料、收費核算、日常辦公等進行管理，提高工作效率。1、建立 24 小時值班制度，公示服務聯(lián)系電話；2、建立業(yè)主對物業(yè)管理服務報修、救助、建議、問詢、投訴等各類信息的收集、反饋和處理記錄，落實維修服務承諾。1、健全財務管理制度，按有關規(guī)定和合同約定，每年公布1 次物業(yè)收費收支情況2、按有關規(guī)定建立維修基金管理，使用制度和明細臺帳，帳目清楚、準確，定期公布繳存、使用情況。標 準二類基1、小區(qū)封閉，規(guī)劃建筑面積不低于4 萬平方米；2、有不少于小區(qū)住宅建筑面積3 以上的物業(yè)管理用房；3、小區(qū)綠化率15% 以上（包括水面）；4、有不少于小區(qū)住宅建筑面積3% 以上的休閑活動場地，并設有體育、礎健身設施；5、小區(qū)安全防范具備對講門禁；6、有固定的停車位和自行車存車場；住7、小區(qū)主出入口設有小區(qū)名稱和宣傳欄；條8、房屋組團、幢、單元、戶及公共配套設施標識齊全、美觀；9、小區(qū)交通標識齊全規(guī)范，道路暢通；10、小區(qū)出入口、門衛(wèi)室完好整潔；宅件11、樓道燈、景觀燈公共照明完好，井蓋、井篦無缺損；1、按有關法規(guī)政策和業(yè)主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務；房2、樓房外觀完好，住宅防護欄及陽臺封閉規(guī)范； 2、樓梯間無亂堆放現(xiàn)象；小屋3、房屋裝修無危及房屋結構安全及拆改管線和侵占共用部位現(xiàn)象。管區(qū)理1、維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示；共2、共用設施、設備運轉(zhuǎn)正常； 3、共用設備用房整潔；管用4、實行 24 小時報修值班制度，急修報修15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，預約維修按雙方約定的時間到達現(xiàn)場；設5、主要設備標識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標識，對設備故障及重大突發(fā)事件有應急方案；施6、室外共用管線規(guī)范有序；7、排水、排污管線暢通，定期清掏化糞池、滲水井，無堵塞外溢現(xiàn)象，理設備管理住公共秩序宅管理小環(huán)境區(qū)衛(wèi)生管綠化理管理員工企管理業(yè)檔案內(nèi)管理部報修投訴管管理1、小區(qū)安全防范制度健全，人員統(tǒng)一著裝；2、小區(qū)危及人身安全處有明顯標志；3、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用；4、對火災、水浸等突發(fā)事件有應急處理方案；5、機動車輛管理制度完善；6、非機動車輛管理有序。1、環(huán)衛(wèi)設施完備，垃圾箱整潔；2、建立消殺工作管理制度，適時投放消殺藥物；3、小區(qū)共用部位清潔；4、小區(qū)內(nèi)的主路、干路積水、積雪及時進行清掃；5、樓道、扶手每天清掃、擦洗1 次，公共區(qū)域玻璃整潔；6、商業(yè)房管理有序。1、花草樹木長勢良好；2、園林建筑、雕塑小品整潔無損；3、綠地無垃圾、無改變用途、裸土現(xiàn)象；1、建立健全各項管理制度；2、建立各崗位業(yè)務培訓計劃，員工培訓率100% ；3、員工統(tǒng)一著裝， 佩戴標志， 管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗率90% ， 特種作業(yè)人員應持證上崗率100% 。1、建立完善的檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗收材料、房屋及設備檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等）；2、各種基礎資料、臺帳、報表等齊全；3、運用計算機對各類檔案資料、收費核算、日常辦公等進行管理，提高工作效率。1、建立 24 小時值班制度，公示服務聯(lián)系電話；2、建立業(yè)主對物業(yè)管理服務報修、建議、 問詢、 投訴等各類信息的收集、反饋和處理記錄，落實維修服務承諾。財務1、健全財務管理制度。按有關規(guī)定和合同約定，每半年公布費收支情況1 次物業(yè)收理管理2、按有關規(guī)定建立維修基金管理、使用制度和明細臺帳，帳目清楚、準確，定期公布繳存、使用情況。標 準三1、小區(qū)封閉，規(guī)劃建筑面積不低于2、有不少于小區(qū)住宅建筑面積類住基2 萬平方米；2以上的物業(yè)管理用房；3、小區(qū)綠化率10% 以上（包括水面）；4、小區(qū)休閑活動場地面積100 平方米以上，并設有體育、健身設施；礎條5、小區(qū)有固定的停車位和自行車存車場；6、小區(qū)主出入口設有小區(qū)名稱標識和宣傳欄；7、房屋組團、幢、單元、戶及公共配套設施標識規(guī)范；8、小區(qū)交通標識規(guī)范，道路暢通；9、小區(qū)出入口、門衛(wèi)室整潔；10、樓道燈、景觀燈公共照明完好，井蓋、井篦無缺損。宅件房屋1、按有關法規(guī)政策和業(yè)主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務；2、樓房外觀完好；3、樓梯間無亂堆放現(xiàn)象，地面、玻璃窗整潔；4、房屋裝修無危及房屋結構安全及拆改管線和侵占共用部位等現(xiàn)象。管理1、維修養(yǎng)護制度健全；2、共用設施、設備運轉(zhuǎn)正常；小 3、共用設備用房整潔；4、實行 24 小時報修值班制度，急修報修15 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，預約維修按雙方約定的時間到達現(xiàn)場；5、主要設備標識清楚齊全；6、室外共用管線規(guī)范有序；7、排水、排污管線暢通，定期清掏化糞池、滲水井，無堵塞外溢現(xiàn)象。共用設區(qū)施設備管管 理理住公共秩序宅管理1、小區(qū)安全防范制度健全，實行24 小時值班制度；2、小區(qū)危及人身安全處有明顯標志；3、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用；4、對火災、水浸等突發(fā)事件有應急處理方案；5、機動車輛、非機動車輛管理有序。小環(huán)境區(qū)衛(wèi)生管綠化理管理員工企管理業(yè)檔案內(nèi)管理部報修投訴管管理財務理管理1、環(huán)衛(wèi)設施完備，垃圾箱整潔；2、建立消殺工作管理制度，適時投放消殺藥物；3、小區(qū)共用部位清潔；4、小區(qū)內(nèi)的主路、干路積雪及時進行清掃；5、樓道、扶手每周清掃、擦洗1 次，公共區(qū)域玻璃整潔；6、商業(yè)房管理有序，無亂設攤點、亂倒垃圾、亂設廣告牌現(xiàn)象。1、花草樹木長勢良好；2、綠地無垃圾和裸土現(xiàn)象；1、建立健全各項管理制度、各崗位工作標準和職責范圍；2、建立各崗位業(yè)務培訓計劃，員工培訓率100% ；3、員工統(tǒng)一著裝，佩戴標志，管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗率70% 。1、建立完善的檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗收資料、房屋及設備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等）；2、各種基礎資料、臺帳、報表等齊全。1、建立 24 小時值班制度，公示服務聯(lián)系電話；2、建立業(yè)主對物業(yè)服務報修、建議、投訴等各類信息的收集、反饋和處理記錄，落實維修服務承諾。1、健全財務管理制度，按有關規(guī)定和合同約定，每年公布1 次物業(yè)收費收支情況；2、按有關規(guī)定建立維修基金管理、使用制度和明細臺帳，帳目清楚、 準確， 定期公布其繳存、使用情況。標 準四類住1、小區(qū)基本封閉，規(guī)劃建筑面積不低于2、小區(qū)主出口設有小區(qū)名稱標識3、有固定物業(yè)管理用房；5000 平方米；基礎條件4、小區(qū)綠化率5% 以上（包括水面）；宅5、小區(qū)有固定的停車位和自行車存車場。小房屋管理1、樓房外觀基本完好；2、樓梯間、地面、玻璃窗整潔；3、房屋裝修無危及房屋結構安全及拆改管線和侵占共用部位現(xiàn)象。1、維修養(yǎng)護制度健全；區(qū)管共用設施設備管理2、共用設施、設備運轉(zhuǎn)正常；3、實行 24 小時報修值班制度。理住1、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通；宅公共秩序管理2、對火災、水浸等突發(fā)事件有應急處理方案；3、機動車、非機動車管理有序。小1、環(huán)衛(wèi)設施完備，垃圾箱整潔； 2、適時投放消殺藥物；3、小區(qū)共用部位清潔；環(huán)境4、小區(qū)內(nèi)的道路積雪及時進