征地拆遷補償調(diào)研情況報告

征地拆遷補償調(diào)研情況報告根據(jù)省政府法制辦和省國土資源廳關(guān)于開展征地拆遷補償調(diào)研的通知精神，我們對我市征地拆遷補償有關(guān)內(nèi)容進行了調(diào)研和討論，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：一、調(diào)研主要內(nèi)容的基本情況征地拆遷及補償?shù)幕厩闆r。20XX至20XX年全市征地及拆遷補償?shù)幕厩闆r。征地拆遷補償制度建設(shè)的基本情況。我市征地拆遷補償沒有統(tǒng)一規(guī)定，以縣為單位制定了補償標(biāo)準(zhǔn)，由市政府批準(zhǔn)實施。如蒙城縣制定了蒙城縣集體土地征用拆遷暫行辦法，文件約定了有關(guān)集體土地上房屋及附著物的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，每年由房產(chǎn)部門進行更新公布。再如譙城區(qū)先后出臺了市譙城區(qū)人民政府關(guān)于調(diào)整市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)征地拆遷補償安置標(biāo)準(zhǔn)的通知、市譙城區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)市譙城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地上房屋拆遷安置補償方案的通知、市譙城區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)市譙城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)被征收集體土地上房屋拆遷安置補償方案的通知、市譙城區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)市譙城區(qū)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)被征收集體土地上房屋拆遷安置實施細則的通知，城市規(guī)劃區(qū)外的土地征遷工作參照城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)實施。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地征遷工作一般由土地儲備中心作為拆遷主體，制定了拆遷補償安置方案，經(jīng)充分論證后由政府發(fā)文執(zhí)行。二、管理體制政府及國土資源管理部門，城市房屋拆遷行政主管部門在征地拆遷中的地位及其職責(zé)。1、市縣國土局負責(zé)對被征收土地的報批工作及土地征收中涉及的土地法律、法規(guī)的宣傳的解釋。批次報批城市建設(shè)用地?zé)o使用主體單位，一般由土地儲備中心作為拆遷承擔(dān)主體。對于有明確使用主體單位的用地的拆遷工作，一般把使用主體單位作為拆遷主體。2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責(zé)拆遷安置補償方案的編制，市縣政府負責(zé)審批。3、城市房屋拆遷行政主管部門在征地拆遷中應(yīng)定為為管理單位，職責(zé)：宣傳貫徹國家有關(guān)拆遷法規(guī)、政策；具辦房屋拆遷許可證的審核和發(fā)證；負責(zé)對拆遷協(xié)議進行審核；負責(zé)拆遷補償安置資金的監(jiān)管使用；負責(zé)房屋拆遷行政裁決；對無正當(dāng)理由拒絕拆遷的，提出實施強制拆遷申請；實行強制拆遷時，作現(xiàn)場記錄；監(jiān)督拆遷實施工作的全過程。作為政府派出機構(gòu)的開發(fā)園區(qū)、工業(yè)集中區(qū)、城市建設(shè)新區(qū)管理部門在征地拆遷中的地位及作用。開發(fā)區(qū)管委會等政府派出機構(gòu)在征地拆遷中應(yīng)為具體實施單位，主要起到做好被征地拆遷群眾思想動員工作、組織協(xié)調(diào)在征地拆遷中出現(xiàn)的具體問題、做好被征地拆遷群眾的還原安置工作的作用。如何確定市、縣政府，市、縣國土資源管理部門，開發(fā)園區(qū)、工業(yè)集中區(qū)、城市建設(shè)新區(qū)管理部門及其他有關(guān)部門在征地拆遷中的地位和作用。建議確定由政府派出機構(gòu)作為在征地拆遷中的具體實施單位。三、征地拆遷對象認定征地拆遷補償對象范圍的實際做法。以征地范圍確定拆遷范圍，把拆遷范圍內(nèi)的被征地拆遷群眾確定作為征地拆遷的補償對象。具體做法：征地拆遷對象的認定，一般由村委會對本村的被征地農(nóng)戶進行認定，經(jīng)過公示無異議的，報鎮(zhèn)政府進行審核，市縣政府確認。對非本集體經(jīng)濟組織人員擁有宅基地上的住房，或者因遷出戶口喪失本集體經(jīng)濟組織成員資格的人員依法擁有的住宅，如何處理？對非本集體經(jīng)濟組織人員包括對本集體經(jīng)濟組織人員因遷出戶口喪失本集體經(jīng)濟組織成員資格的擁有宅基地上的住房，一般采用按評估價給予貨幣補償?shù)恼?。對房屋承租人和抵押?quán)人的權(quán)益，如何處理？對房屋承租人和抵押權(quán)人的權(quán)益我市沒有采取處理方式，建議由當(dāng)事人協(xié)商解決。隨著新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，非本集體經(jīng)濟組織成員取得集體土地上的房屋，如何處理？我市對非本集體經(jīng)濟組織成員取得集體土地上的房屋采取按評估價給予貨幣補償?shù)恼?。對沒有產(chǎn)權(quán)證書的房屋如何處置。對沒有產(chǎn)權(quán)證書的房屋建議采取限期補辦規(guī)劃許可證，然后在辦理房產(chǎn)證；或者按照當(dāng)?shù)亟诤綔y圖來確定房屋是否合法；對沒有合法手續(xù)的房屋，建議不予補償。四、征地拆遷補償方式和標(biāo)準(zhǔn)征地拆遷補償?shù)闹饕绞接心男?。征地拆遷補償方式主要有產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償兩種方式。宅基地征地拆遷中采取哪種方法確定貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)，利弊有哪些，采取種方法更合理以及理由。宅基地征地拆遷中采取最低標(biāo)準(zhǔn)的房屋基準(zhǔn)價確定貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)，利是房屋基準(zhǔn)價高于房屋的重置價，弊是被征地拆遷群眾可能認為貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)偏低。如何確定工業(yè)、商業(yè)、養(yǎng)殖、公益性設(shè)施、基礎(chǔ)性設(shè)施及其他建筑物征地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)。對于工業(yè)、商業(yè)、養(yǎng)殖、公益性設(shè)施、基礎(chǔ)性設(shè)施及其他建筑物征地征地拆遷標(biāo)準(zhǔn)的認定，首先要對被拆遷房屋的用途、性質(zhì)和建筑面積依據(jù)房屋實際使用情況和房屋所有權(quán)證等合法有效證件記載為準(zhǔn)，未取得合法權(quán)屬證件的，以20XX年航測圖來確定。補償標(biāo)準(zhǔn)：其他建筑物征地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，一般委托有資質(zhì)單位進行評估確定，給予貨幣補償。確定征地拆遷補償具體數(shù)額的主體、方式和程序是如何規(guī)定和實施的，其利弊及改進建議。建議由具有資質(zhì)的評估機構(gòu)現(xiàn)場丈量評估并公示。哪些情況下，需要中介評估機構(gòu)對征地拆遷補償進行評估，其評估結(jié)果的法律效力如何確定。只要涉及征地拆遷補償?shù)亩家M行評估，具有資質(zhì)的評估機構(gòu)出具的評估結(jié)果才具有法律效力。哪些情況下可以先拆后安置，安置過渡期間對被拆遷人如何補償。確定安置地點和還原房建設(shè)單位以及明確還原期限的才可以先拆遷后安置；安置過渡期間對被拆遷人發(fā)放搬遷補助費、臨時安置補助費和停業(yè)補助費。五、征地拆遷補償實施程序征地拆遷基本程序是如何規(guī)定的，執(zhí)行情況如何。征地拆遷的基本程序是先征地后拆遷，嚴格按照先征地后拆遷的程序執(zhí)行。是否需要建立征地拆遷補償協(xié)議制度。需要建立征地拆遷補償協(xié)議制度，目的協(xié)商解決征地拆遷過程中的疑難問題。實施強制拆遷的做法。實施強制拆遷前應(yīng)反復(fù)認真做好被拆遷群眾的思想工作，對于無法達成拆遷補償安置協(xié)議的應(yīng)該先進行房屋拆遷行政裁決，然后在實施強制拆遷，強制拆遷前應(yīng)做好被拆遷房屋的證據(jù)保全等相關(guān)工作；強制拆遷的主體應(yīng)為當(dāng)?shù)卣?，目前我市還沒有實施一起強制拆遷，在認真做好思想工作后被拆遷群眾基本都能達成拆遷補償安置協(xié)議。六、征地拆遷補償爭議的處理征地拆遷補償爭議主要有哪些，如何處理。征地拆遷補償爭議主要有房屋合法性的認定問題；被拆遷群眾要求“一戶一宅”宅基地安置問題；還原房屋的差價找補問題。1、合法性認定問題：有合法證件如房產(chǎn)證等的，即認定為合法手續(xù)；對于未取得合法權(quán)屬證件的，以20XX年航測圖來確定補償。2、城市規(guī)劃區(qū)安置一般采用貨幣補償或就近還原安置，不再安置宅基地；規(guī)劃區(qū)以外，安置“一戶一宅”進行安置，達到分戶條件的，給予分戶安置。3、還原房屋的差價找補問題：一是被拆遷人每戶房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換實行拆一還一，并根據(jù)被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)分別找補，磚混70元/平方米、磚瓦80元/平方米、半磚瓦90元/平方米；二是被拆遷人產(chǎn)權(quán)調(diào)換以后，仍有剩余面積超過最接近還原房戶型面積一半以上的，可繼續(xù)選擇最接近戶型還原房。超面積部分按市場介購買，不足一半的，采取貨幣補償。同時制定獎勵政策，按照政府約定期限完成拆遷的，給予一定數(shù)量獎勵，獎勵資金基本與找補差價相當(dāng)。根據(jù)土地管理法，對征地拆遷補償方案有爭議的，由市、縣政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成，由批準(zhǔn)征地的政府裁決。如果被拆遷人對征地拆遷補償方案中的標(biāo)準(zhǔn)無異議，但對拆遷補償?shù)木唧w數(shù)額、安置方式有異議，按照便捷、高效的原則，應(yīng)如何解決。能否參照城市房屋拆遷爭議裁決方式，建立征地拆遷裁決制度。主要通過協(xié)商，作群眾思想工作，建議參照城市房屋拆遷爭議裁決方式，建立征地拆遷裁決制度。七、關(guān)于集中統(tǒng)一安置城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、開發(fā)園區(qū)等集中連片征地的區(qū)域是否實行統(tǒng)拆統(tǒng)建。我市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的部分是實行統(tǒng)拆統(tǒng)建，但前提必須是政府統(tǒng)一運作。統(tǒng)拆統(tǒng)建、集中安置的主要做法。統(tǒng)拆統(tǒng)建、集中建設(shè)，必須由政府統(tǒng)一運作，具體實施可委托城市建投公司負責(zé)；房屋分配有產(chǎn)權(quán)的，實施單位按照先拆先選的原則進行分配；剩余房屋的處置應(yīng)作為經(jīng)濟適用房或者廉租房使用。集中安置點土地如何解決。根據(jù)安置點規(guī)劃，需要跨集體經(jīng)濟組織進行安置的，安置房用地如何解決，是采取集體土地所有權(quán)置換、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，還是采取征為國有方式解決。城市規(guī)劃區(qū)的集中安置，用地應(yīng)先行完成征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用報批，在完成報批的國有建設(shè)用地上進行安置；城市規(guī)劃區(qū)以外的，符合使用集體建設(shè)用地條件的，一般通過建設(shè)用地置換或農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報批后，進行安置。政府在土地管