香山項(xiàng)目階段性總結(jié)

北京紫牛房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司一、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃大綱憑借本地作戰(zhàn)優(yōu)勢(shì)，售樓處功能與媒體宣傳并用完成基本盤(pán)，即福建地區(qū)，廈門(mén)、福州、漳州、泉州、龍巖等重點(diǎn)地區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)工作。 鞏固基本盤(pán)同時(shí)優(yōu)化基地2007年3月1日2007年8月31日配合全國(guó)強(qiáng)勢(shì)媒體宣傳引導(dǎo)，例如國(guó)內(nèi)航線頭等艙、重點(diǎn)城市機(jī)場(chǎng)、奢侈品消費(fèi)場(chǎng)所、奢侈品消費(fèi)雜志等，打開(kāi)全國(guó)營(yíng)銷(xiāo)渠道。并盡早深入標(biāo)桿城市北京打通全國(guó)營(yíng)銷(xiāo)渠道、深入標(biāo)桿城市2007年7月1日2007年9月30日作為項(xiàng)目的重點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)：上海、香港、臺(tái)北、太原、哈爾濱等，成立專(zhuān)署營(yíng)銷(xiāo)小組在當(dāng)?shù)匚逍蔷频暝O(shè)營(yíng)銷(xiāo)點(diǎn)通過(guò)特定推介工具，如展板、多媒體樓書(shū)等，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)知名媒體舉辦產(chǎn)品峰會(huì)及產(chǎn)品推介會(huì)，直接達(dá)成產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)目的。 重點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)滲透2007年10月1日2007年12月31日C、大基地包裝方案單元示意圖會(huì)所樣板區(qū)售樓處小型觀景臺(tái)戶外大沙盤(pán)項(xiàng)目精神堡壘：可選用任何材料，請(qǐng)雕塑大師制作（由黑狐負(fù)責(zé)VI部分的整合建議）2121伍、別墅（VIP泊位）一、大定位：主體及精神 1、“3000萬(wàn)以上”演繹商務(wù)公館； 2、國(guó)際性高檔俱樂(lè)部；3、特區(qū)“私人”安全性；4、個(gè)人商務(wù)會(huì)所；5、公司性商務(wù)會(huì)所；6、英式管家；7、配游艇：宴會(huì)（舞會(huì)），公司（居家）8、可住、可租、可贏利，自用投資兩相宜；9、每套都不一樣唯一性；10、直升飛機(jī)停機(jī)坪；11、私人游泳池。二、小定位：功能及配套設(shè)施1、 游艇及駕證VS司機(jī)；2、 會(huì)所功能；3、 B1F負(fù)一層商務(wù)功能；4、 游艇功能，商務(wù)及休閑；5、 代為管理公館（配套）；6、 代為管理游艇（配套）；7、 可精裝修出售（配套）；8、 自動(dòng)化公館及裝修；9、 HA系統(tǒng)；10、 公館每套都不一樣；11、 公館及游艇命名；12、 園林小品命名。三、市場(chǎng)切片定位：市場(chǎng)客源選取1、 有閑錢(qián)在一億以上；2、 中國(guó)500大名企（中外）；3、 中國(guó)1000大富豪（中外）；4、 主要年齡3555歲；5、 有國(guó)際觀時(shí)尚；6、 有企圖心再成長(zhǎng)；7、 有品位懂生活；8、 近期資產(chǎn)累積快速；9、 喜歡另類(lèi)張揚(yáng)；10、 極度精打細(xì)算（銀貸必備）。投資客商務(wù)客置產(chǎn)VS休閑四、產(chǎn)品定位：市場(chǎng)吻合度及產(chǎn)品差異性1、 低自付、高享受（銀貸），多功能；2、 量身定做，房子、裝修、園林、游艇；3、 有國(guó)際級(jí)檔次會(huì)所的別墅；4、 有商務(wù)性功能的房子及游艇；5、 代為管理公館及游艇；6、 有英式管家貴族式服務(wù)；7、 每一套內(nèi)外都不一樣，唯一性強(qiáng)；8、 濱海的別墅；9、 遠(yuǎn)程CCTV的別墅；10、 家務(wù)自動(dòng)化的別墅；11、 附游艇會(huì)VIP會(huì)籍的別墅；12、 特區(qū)、保安、私人領(lǐng)域；13、 私人“快速出國(guó)”的別墅；14、 私人游泳池（大海）。五、論證（附加價(jià)值）： 和理性及誘因（動(dòng)機(jī)）1、 中國(guó)限量濱?！笆詹亍保?、 VIP會(huì)籍的價(jià)值；3、 私人“快速出國(guó)；4、 游艇價(jià)值；5、 特區(qū)、私人領(lǐng)域價(jià)值；6、 商務(wù)的價(jià)值；7、 VIP泊位的價(jià)值；8、 可出租營(yíng)利的價(jià)值；9、 玩家休閑的價(jià)值；10、 免裝修工程的價(jià)值；11、 量身定做、命名的價(jià)值；12、 私人游泳池；13、 游艇駕證。14、六、推出時(shí)機(jī)須具備條件設(shè)計(jì)競(jìng)賽活動(dòng)（規(guī)劃VS裝修） 項(xiàng)目大小定位完成； 項(xiàng)目俱樂(lè)部定為完成及相關(guān)配套完成； 項(xiàng)目建筑規(guī)劃平、立、外、剖面完成（最少30套方案完成實(shí)品屋）； 單項(xiàng)做舉辦活動(dòng)完成（設(shè)計(jì)競(jìng)賽）； 項(xiàng)目基礎(chǔ)知名度、鋪墊完成； 游艇公司進(jìn)駐； 游艇駕訓(xùn)招開(kāi)； 銷(xiāo)售渠道完成；七、核心競(jìng)爭(zhēng)力： 直升機(jī)出海出國(guó)游艇； 國(guó)際級(jí)俱樂(lè)部濱海別墅； 游艇駕證私人游艇； 投資效益商務(wù)效益（自用出租兩相宜）； 量身定做命名（公館、游艇）； 封神榜（出書(shū)）、出名（反之易出事）； 最好控制單套在500平米以內(nèi)，總價(jià)在1000萬(wàn)以內(nèi)； 含游艇在1500萬(wàn)以內(nèi)為最佳，建筑以300平米以內(nèi)為最佳； 最好每一套別墅內(nèi)部功能皆不一樣，外觀也不一樣；八、風(fēng)險(xiǎn)提示：1、 可能沒(méi)有獨(dú)立土地權(quán)約的VIP泊位；2、 售價(jià)在2萬(wàn)/以上，總價(jià)在1000萬(wàn)/套以上；3、 可否融資在80以上（主名分特殊）4、 封神榜出書(shū)（出名）易出事。陸、酒店式公寓SOHO：一、大定位： 主體及精神1、 房間裝修變化多；2、 各國(guó)風(fēng)格有；3、 休閑度假濃；4、 亦可設(shè)點(diǎn)辦公；5、 6星級(jí)飯店；6、 足可出專(zhuān)書(shū)；7、 新投資觀念（信托及鑒證）；8、 裝修費(fèi)用、配套費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用，前期籌備營(yíng)運(yùn)準(zhǔn)備金；9、 35年大翻新裝修繕；10、 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)；二、小定位： 功能及配套設(shè)施1、 最少25000的配套；2、 可容納3000人會(huì)議廳；3、 多功能廳；4、 林肯商務(wù)俱樂(lè)部（城市俱樂(lè)部）；5、 娛樂(lè)地產(chǎn)；6、 6星酒店；7、 外商俱樂(lè)部（聯(lián)誼會(huì)），200300房最佳，本項(xiàng)目為500600間房；8、三、市場(chǎng)切片定位：市場(chǎng)目標(biāo)客源選取1、 能把買(mǎi)別墅拿來(lái)當(dāng)套房買(mǎi)的人；2、 企業(yè)主、企業(yè)家；3、 贈(zèng)品；4、 房地產(chǎn)投資狂熱族；5、 豪門(mén)第二代；6、 福建省名企；7、 會(huì)員卡（例：高爾夫）族；8、 時(shí)尚有錢(qián)人；9、 短期暴發(fā)戶；10、 投資客；11、 商務(wù)自用。四、產(chǎn)品定位：市場(chǎng)吻合度及產(chǎn)品差異性1、吻合度： 商務(wù)功能； 會(huì)務(wù)功能； 休閑度假； 俱樂(lè)部功能； 特區(qū)、私人領(lǐng)地； 娛樂(lè)地產(chǎn)、娛樂(lè)功能。2、差異性： 酒店式SOHO； 新投資觀念； 信托管理； 雙俱樂(lè)部； 意識(shí)性產(chǎn)品； 足可出專(zhuān)書(shū)。五、論證（附加價(jià)值）： 和理性及誘因（動(dòng)機(jī)）1、 酒店會(huì)員卡；2、 城市俱樂(lè)部會(huì)員卡；3、 信托管理（資金）；4、 812年回本；5、 商務(wù)價(jià)值；6、 特區(qū)、私人領(lǐng)域價(jià)值；7、 自?。禾鞌?shù)換算；8、 消費(fèi)折扣優(yōu)惠；9、 年回收對(duì)總投入100萬(wàn)，銀行融資（可貸款來(lái)買(mǎi)的觀念）：6，1.6：100，1.2：100，6：100。10、 兩種方案，酒店、SOHO同時(shí)出手，戰(zhàn)略性；11、 酒店SOHO寫(xiě)字樓，最少要10萬(wàn)經(jīng)濟(jì)性。六、推出時(shí)機(jī)須具備條件：七、核心競(jìng)爭(zhēng)力： 以城市俱樂(lè)部：會(huì)議、娛樂(lè)地產(chǎn)的觀念，1萬(wàn)會(huì)員5萬(wàn)會(huì)費(fèi)5億； 以酒店俱樂(lè)部觀念：20萬(wàn)會(huì)費(fèi)2000名會(huì)員4億；在以上兩個(gè)角度下，長(zhǎng)期回收是可行的，投入是可放手創(chuàng)作的，同時(shí)酒店及SOHO的推出在戰(zhàn)略上、戰(zhàn)術(shù)上有其巧妙處兩者收一效即可達(dá)酒店及城市俱樂(lè)部的創(chuàng)建。 本項(xiàng)目唯一缺憾為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)變成持分產(chǎn)權(quán)之變數(shù)； 信托管理、商務(wù)價(jià)值、雙俱樂(lè)部、私人特區(qū)、外商俱樂(lè)部； 6星級(jí)酒店最佳投資標(biāo)地，國(guó)際級(jí)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)； 專(zhuān)書(shū)； 812年回本； 1000元180天（360天/500元/天）18萬(wàn)6年回本（經(jīng)濟(jì)效益） 月租8000元/月12個(gè)月9.6萬(wàn)/年10年10年還本 8000元30天24000元/8000元/月3.3折月租八、風(fēng)險(xiǎn)提示：1、 一般SOHO存在為投資出租。高單價(jià)低總價(jià)。精裝修。小平米數(shù)。但一旦單價(jià)2萬(wàn)/時(shí)，租金是否能跟的上，而值得投資；2、 自用為寫(xiě)字樓辦公，或自住一房的SOHO高總價(jià)更難成立；3、 為了符合租金，必須是5星級(jí)的酒店，并可包租、可自住15天；4、 除了5星級(jí)酒店，必須有其他較高的附加值方可出手；5、 以502萬(wàn)/100萬(wàn)（可買(mǎi)別墅了），“反而”應(yīng)以出售“時(shí)段租賃權(quán)”，180元/年500元/天9萬(wàn)/年，11年回本99萬(wàn)。附注：酒店式公寓、SOHO同時(shí)出手：酒店式公寓SOHO出售時(shí)段租賃權(quán)2萬(wàn)元/（精裝修）前6年6年9.6萬(wàn)57.2萬(wàn)元中6年6年7.2萬(wàn)43.2萬(wàn)元后6年6年6萬(wàn)36萬(wàn)元合計(jì)18年共136.8萬(wàn)元配合每年自用12天1000元1.2萬(wàn)18年21.6萬(wàn)消費(fèi)折數(shù)另計(jì)會(huì)員卡（免年費(fèi)）20萬(wàn)/卡配合事項(xiàng)合計(jì)41.6萬(wàn)元總計(jì)178.4萬(wàn)元（自備款30萬(wàn)）VIP泊位的定性及定價(jià)思考一、VIP泊位的定性 1、它是360度全海景，附有游艇泊位的高檔別墅。2、它可能是私人物業(yè)，做為頂級(jí)成功人士的寓所3、它可能是國(guó)際五星級(jí)酒店的頂級(jí)度假別墅，每晚租金8000元起4、它可能是實(shí)力品牌企業(yè)的頂級(jí)招待所5、它可能是游艇狂熱者的度假天堂6、它可能是國(guó)際游艇玩家的停泊港二、成為商品房的基本條件中國(guó)別墅市場(chǎng)已逐漸成熟，市場(chǎng)對(duì)商品房一有牢不可破的認(rèn)知，必須具備完整的五證及足以讓人傾倒的建筑及環(huán)境。通常別墅屬于現(xiàn)房市場(chǎng)（現(xiàn)房才好賣(mài)），樣板間的設(shè)計(jì)與品質(zhì)將關(guān)鍵的影響看房者的購(gòu)買(mǎi)信心指數(shù)。三、現(xiàn)狀與變化1、07年銷(xiāo)售期不具備商品房銷(xiāo)售相關(guān)證照。2、07年施工進(jìn)度順利，規(guī)模形象透過(guò)努力即可建成。3、07年完成樣板間至少23棟。4、配套會(huì)所結(jié)構(gòu)可完成。5、區(qū)域內(nèi)海水可引入，部分景觀可完成。6、國(guó)際俱樂(lè)會(huì)員機(jī)制完善，國(guó)際聯(lián)網(wǎng)工作展現(xiàn)。7、已初步建立全國(guó)知名度，須努力完善美譽(yù)度。四、初期應(yīng)變及長(zhǎng)期計(jì)劃1、先賣(mài)地上物，不承諾產(chǎn)權(quán)2、先賣(mài)地上物，承諾產(chǎn)權(quán)3、產(chǎn)權(quán)有幾種形式可選擇（甲方與專(zhuān)業(yè)律師研究）4、部分出售屬私人物業(yè)，配以高檔完善服務(wù)與管理，部分出售產(chǎn)權(quán)，回租，屬酒店經(jīng)營(yíng)的頂級(jí)度假別墅，業(yè)主享有增值、分紅及每年使用天數(shù)（免費(fèi)）五、價(jià)格1、在完成單體細(xì)部方案及裝修標(biāo)準(zhǔn)后，客觀訂定。2、價(jià)格策略按地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)及市場(chǎng)規(guī)律分階段操盤(pán)。3、分有產(chǎn)權(quán)、無(wú)產(chǎn)權(quán)兩階段收費(fèi)，同時(shí)必須給予十分充分的保障及贖回機(jī)制。4、高檔別墅不具有明顯的比價(jià)效應(yīng)，但品質(zhì)與價(jià)值是絕對(duì)掛鉤的。頂級(jí)客層閱歷豐富，將采取一分品質(zhì)一分價(jià)的原則，加上大規(guī)模的整體價(jià)值烘托來(lái)面對(duì)。預(yù)約、營(yíng)銷(xiāo)別墅的基礎(chǔ)要件1、 企業(yè)、集團(tuán)公司基本包裝2、 游艇碼頭、港務(wù)的管理公司3、 酒店的管理公司4、 物業(yè)管理公司5、 建筑規(guī)劃的公司6、景觀設(shè)計(jì)的公司7、燈光造景工程的公司8、游艇設(shè)計(jì)生產(chǎn)的公司9、企劃及營(yíng)銷(xiāo)公司進(jìn)駐，并完成籌備期工作。10、接待中心完成：泛指內(nèi)外接待中心（含小會(huì)所）11、基礎(chǔ)企劃、營(yíng)銷(xiāo)、廣告、媒體、執(zhí)行具共識(shí)“合同”并以完成打底鋪墊工作。例：基本印刷品等12、別墅區(qū)可先劃定部分小區(qū)，先2030套不同戶型推出，后續(xù)快速跟進(jìn)規(guī)劃完成：但先推出的產(chǎn)品必須軟硬體明晰詳確。例：棟距、綠地、設(shè)施、面積、戶型、建材、軟硬體配件、單價(jià)、總價(jià)、計(jì)價(jià)方式，是否附何種游艇，是否有哪些管理費(fèi)，可享受哪些附加價(jià)值及配套。13、預(yù)約方式、優(yōu)惠方案、選房方式、特惠方式、付款方式14、介紹流程、行銷(xiāo)流程行銷(xiāo)策略、廣告策略完成 15、行銷(xiāo)人員招聘、專(zhuān)案式組訓(xùn)完成（月3045天）就位。16、其他。大跨區(qū)中，簡(jiǎn)列本項(xiàng)目如何做好異地行銷(xiāo)：一、 如何節(jié)省開(kāi)支？二、 如何增加目標(biāo)客戶層的接觸機(jī)會(huì)？三、 如何做好異地行銷(xiāo)的小型事件行？一、 如何節(jié)省開(kāi)支？不必在異地設(shè)立辦公室及生財(cái)設(shè)備在五星級(jí)的酒店里租用大堂即可。優(yōu)點(diǎn)：1、減少固定的辦公室龐雜管銷(xiāo)。1、 減少固定的辦公室生財(cái)設(shè)備。2、 效果好，多用長(zhǎng)一點(diǎn)時(shí)間，效果不好立即截至。3、 彈性靈活而機(jī)動(dòng)。二、 如何增加目標(biāo)客戶層的接觸機(jī)會(huì)？ 租用五星級(jí)酒店大堂的一個(gè)小區(qū)快塊 優(yōu)點(diǎn)：1、中國(guó)權(quán)貴特征，出入五星級(jí)酒店。 2、強(qiáng)迫自然性面對(duì)接觸的機(jī)會(huì)。 3、效果好多用長(zhǎng)一點(diǎn)時(shí)間，效果差可立即當(dāng)月截止。 4、彈性靈活而機(jī)動(dòng)。 5、并可循環(huán)性做區(qū)塊的浸透及入侵。三、如何做好異地行銷(xiāo)的小型事件行銷(xiāo)？不必自行操作，運(yùn)用當(dāng)?shù)貙?zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)立游艇別墅高峰論壇。1、 花少許經(jīng)費(fèi)借當(dāng)?shù)貜S商資源。2、 花少許記者費(fèi)用，引發(fā)當(dāng)?shù)貓?bào)道。3、 花少許經(jīng)費(fèi)，可邀到達(dá)官貴人論壇。4、 有些許炒作性，公眾媒體有文章可做。效果好時(shí)會(huì)有：1、陸續(xù)報(bào)道。2、追蹤報(bào)道。若再加上當(dāng)?shù)氐拿?，郵寄DM，則異地行銷(xiāo)的綜合性項(xiàng)目需求可言基本達(dá)到少花錢(qián)，多做事。寫(xiě)字樓硬件方面分以下幾個(gè)方面，主要是體現(xiàn)科技與創(chuàng)新 建筑類(lèi)型：框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在8級(jí)地震以上； 辦公空間：能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間； 標(biāo)準(zhǔn)層高：室內(nèi)凈高2.6m以上； 標(biāo)準(zhǔn)承重：樓板承重在2.5KN/m2以上； 供電系統(tǒng)：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上； 空調(diào)系統(tǒng)：國(guó)際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)充具有分區(qū)域控制能力，新風(fēng)量在30立方米/人/小時(shí)以上。 電 梯：國(guó)際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于3900平方米/噸?臺(tái),候梯時(shí)間不超過(guò)30秒鐘。 停 車(chē) 位：每6090平方米出租面積提供1個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理。 供水系統(tǒng)：24冷熱水供應(yīng)，并有中水處理系統(tǒng)； 智能化系統(tǒng) ：達(dá)到5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)； 辦公（OA）：預(yù)留OA電力負(fù)荷50VA/m2以上，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽； 通信（CA）：計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途語(yǔ)音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌。 樓宇（BA）：主要的機(jī)電設(shè)計(jì)由計(jì)算機(jī)管理，并監(jiān)控其運(yùn)行狀況，實(shí)現(xiàn)管路的自動(dòng)控制； 消防（FA）：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴灑裝置； 保安（SA）：保安重點(diǎn)部位（門(mén)廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計(jì)算機(jī)，自動(dòng)巡更；裝飾裝修 外 立 面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料。 大 堂：有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料 電 梯 廳：采用高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材；應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門(mén)套； 走 廊：高級(jí)帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂； 衛(wèi) 生 間：進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通長(zhǎng)石材洗面臺(tái)，設(shè)通長(zhǎng)面鏡、洗手液盒、 電動(dòng)干手機(jī)、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺(tái)、面鏡部位提高照度，高級(jí)瓷磚或 石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求； 辦 公 間：墻面耐擦洗壁紙或高級(jí)乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級(jí)乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面；生態(tài)空間：一個(gè)高檔的寫(xiě)字樓內(nèi)應(yīng)該有一些綠化生態(tài)空間布局 ，以增添寫(xiě)字樓內(nèi)部景觀。香山國(guó)際游艇俱樂(lè)部項(xiàng)目寫(xiě)字樓產(chǎn)品描述研究?jī)?nèi)容甲方觀點(diǎn)九鼎觀點(diǎn)研究方向研究細(xì)項(xiàng)定味研究（結(jié)合項(xiàng)目位置以及綜合配套，競(jìng)爭(zhēng)分析，公司戰(zhàn)略思路以及可行性）智能化辦公室/酒店式辦公室/復(fù)合式辦公室/立即辦公室/總部辦公室/環(huán)保（生態(tài)）辦公室/資訊辦公室/商務(wù)辦公室/創(chuàng)業(yè)基地復(fù)合式功能復(fù)合式功能辦公人員構(gòu)成20-50人/單位 為主力構(gòu)成 70%戶型面積定位80-250平方米面積段配比實(shí)際使用面積80-150平方米52%120-250平方米150-300平方米40%280-500平方米其他8%項(xiàng)目配套電梯數(shù)量5部/幢（每3層一梯），未含貨梯40005000平方米擁有一部電梯，平均等待時(shí)間為45秒（3.3m層高）本案層高6.4m，可考慮約7000平方米擁有一部電梯，5部/幢平均等待時(shí)間160個(gè)/幢（1個(gè)/200平方），等候不超30S英國(guó)仲量聯(lián)行指標(biāo)英國(guó)世邦魏理仕指標(biāo)新地產(chǎn)推薦指標(biāo)1個(gè)/250平米1個(gè)/200平米1個(gè)/150平米綜合考慮到本案地位特點(diǎn)，建議200個(gè)/幢（1個(gè)/160平米）電話線數(shù)量2700條（每12平方米1條）同時(shí)預(yù)留同等數(shù)量寬帶網(wǎng)絡(luò)接口；有線電視、衛(wèi)星電視接口可是實(shí)際情況預(yù)留電源供應(yīng)90Va/平方供電容量：應(yīng)能適應(yīng)將來(lái)用電設(shè)備的增加，用電量增大的需要，變電所設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)為將來(lái)的擴(kuò)容而預(yù)留足夠的空間。參考值3萬(wàn)平米層高寫(xiě)字樓供電容量約10000Kw-12000Kw供電電源質(zhì)量：電壓波動(dòng)不大于15 頻率變化不大于0.5Hz 波形失真率不大于8 允許斷電持續(xù)時(shí)間為4200ms，自備發(fā)電機(jī)組冷熱水24h全自動(dòng)變頻標(biāo)準(zhǔn)給水系統(tǒng)，衛(wèi)生間24小時(shí)熱水，直飲水入戶供應(yīng)，中水系統(tǒng)（滿足SOHO辦公的需求）空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)/新風(fēng)系統(tǒng)甲級(jí)寫(xiě)字樓每人每小時(shí)獲得的新風(fēng)量為50-60立方米，為普通寫(xiě)字樓的兩倍（每人每小時(shí)30立方米）；中央空調(diào)系統(tǒng)，24小時(shí)單戶自由開(kāi)關(guān)、自由調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，并可以精確地進(jìn)行分戶計(jì)量費(fèi)用有線電視系統(tǒng)鄰頻傳輸分配技術(shù)有線電視系統(tǒng)（SMATV）采用鄰頻傳輸分配技術(shù)，接收內(nèi)容包括有線電視節(jié)目、衛(wèi)星電視節(jié)目、大廈自辦閉路電視節(jié)目安防系統(tǒng)安防系統(tǒng)（SAS）在電梯轎廂，主要出入口，車(chē)庫(kù)等部位安裝攝象機(jī)。采用24小時(shí)閉路電視攝象系統(tǒng)，門(mén)禁系統(tǒng)，一卡通系統(tǒng)，立體設(shè)防，達(dá)到多重防范預(yù)警效果產(chǎn)品功能智能功能樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS），可以自動(dòng)及遠(yuǎn)程遙控機(jī)電設(shè)備，實(shí)時(shí)觀測(cè)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；消防自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)（FAS），消火栓滅火系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。設(shè)置樓梯加壓送風(fēng)系統(tǒng)及排煙系統(tǒng)商務(wù)功能辦公自動(dòng)化管理系統(tǒng)（OAS），為客戶提供辦公自動(dòng)化管理，寬帶接入及相關(guān)多媒體增值服務(wù)、信息自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS）、結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)（PDS）辦公樓采用多模光纖作為數(shù)據(jù)傳輸?shù)拇怪敝鞲删W(wǎng)絡(luò)，可實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)交換“萬(wàn)兆光纖入樓,千兆到樓層，百兆到桌面”；通訊功能手機(jī)信號(hào)覆蓋系統(tǒng)寫(xiě)字樓內(nèi)安裝微蜂窩基站，信號(hào)覆蓋大廈地下、地上、電梯轎廂等各區(qū)域，使受機(jī)實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙通訊；休閑功能大堂背景音樂(lè)系統(tǒng)吧類(lèi)：酒吧、咖啡吧、藝術(shù)吧 文化藝術(shù)類(lèi)：書(shū)店、高檔音響店、畫(huà)廊、數(shù)字影像店品牌專(zhuān)賣(mài)點(diǎn)：以經(jīng)營(yíng)一二線時(shí)尚品牌為主 餐飲類(lèi)：快餐、中式特色餐飲、西式風(fēng)情餐廳、主題餐廳、特色咖啡店、冰/甜品點(diǎn)家居商業(yè)類(lèi)：小型超市、鮮花、禮品航空票務(wù)中心及銀行金融服務(wù)： 商務(wù)中心：郵政服務(wù)：洗衣店：自用功能衛(wèi)生間提供24小時(shí)熱水，中水處理系統(tǒng)，自動(dòng)排煙系統(tǒng)建筑材料幕墻雙層LOW-E低輔射玻璃新型LOW-E玻璃幕墻大堂設(shè)計(jì)主體景觀/設(shè)置大堂接待前臺(tái)/大樓客戶銘牌/自動(dòng)感應(yīng)門(mén)、旋轉(zhuǎn)門(mén)/大理石地面、裝飾墻/綠植、裝置畫(huà)、公共休息區(qū)走道石材地面、乳膠漆墻面、吸音板吊頂辦公區(qū)域地面拋光磚、乳膠漆墻面、進(jìn)口燈具、吸音板吊頂、玻璃幕門(mén)公共部分石材地面、乳膠漆墻面、吸音板吊頂衛(wèi)生間各層設(shè)置獨(dú)立男女公廁/高檔潔衛(wèi)器材電梯推薦三菱/迅馳高速電梯，2-3部觀景電梯3m/s共享設(shè)施與酒店或酒店式公寓共享配套設(shè)施如健身房、咖啡廳、大型會(huì)議廳等會(huì)展：會(huì)議、行業(yè)交流、一般聚會(huì)、專(zhuān)題論壇、新產(chǎn)品發(fā)布與宣傳、小型特色展覽、文化展示吧類(lèi)：酒吧、咖啡吧、藝術(shù)吧 文化藝術(shù)類(lèi)：書(shū)店、高檔音響店、畫(huà)廊、數(shù)字影像店品牌專(zhuān)賣(mài)點(diǎn)：以經(jīng)營(yíng)一二線時(shí)尚品牌為主 餐飲類(lèi)：快餐、中式特色餐飲、西式風(fēng)情餐廳、主題餐廳、特色咖啡店、冰/甜品點(diǎn)家居商業(yè)類(lèi)：小型超市、鮮花、禮品航空票務(wù)中心及銀行金融服務(wù)： 商務(wù)中心：郵政服務(wù)：洗衣店：公共衛(wèi)生間每層共享配套設(shè)施會(huì)客室、小型會(huì)議室、茶水中心、行政設(shè)備中心公共衛(wèi)生間、會(huì)客室、小型會(huì)議室、茶水中心、行政設(shè)備中心、每層都有公共休息、吸煙區(qū) 注：假定2幢寫(xiě)字樓，每幢32500平方米左右，層高6.4米，預(yù)計(jì)15層，每層建筑面積1800-2000平方米左右。1、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，開(kāi)發(fā)進(jìn)度。 開(kāi)發(fā)計(jì)劃與進(jìn)度：（1）2006年1月2008年10月，A,第一階段建設(shè)完成，該階段全部與游艇碼頭、游艇俱樂(lè)部的所有配套有關(guān)，即：游艇普通泊位、VIP泊位、俱樂(lè)部會(huì)所、游艇技術(shù)服務(wù)區(qū)、游艇駕駛培訓(xùn)中心、游艇銷(xiāo)售展示區(qū)、郵輪接待中心（因預(yù)計(jì)郵輪接待中心不會(huì)帶來(lái)好的經(jīng)濟(jì)效益，計(jì)劃將郵輪接待中心的一部分變更為更具商業(yè)價(jià)值的項(xiàng)目）、濱海商業(yè)街。B, 游艇產(chǎn)業(yè)招商、濱海商業(yè)街招商、俱樂(lè)部會(huì)