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工程制度匯編手冊(cè)目錄第一章 工程部機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位職責(zé)-P3一、工程部職責(zé)-P3二、工程部組織機(jī)構(gòu)圖-P3三、各崗位職責(zé)-P4(一) 工程部主管崗位職責(zé)-P4(二) 運(yùn)行、維修員崗位職責(zé)-P4(三) 空調(diào)運(yùn)行崗位職責(zé)-P5第二章 工程部管理制度-P11第一節(jié) 基礎(chǔ)管理制度-P11一、客戶(hù)報(bào)修處理程序-P11二、緊急事故處理程序-P13（一）停電的處理程序-P14（二）水浸事件處理程序-P15（三）電梯困人的處理程序-P17（四）火災(zāi)應(yīng)急處理程序-P19三、 年報(bào)告、月報(bào)告、周報(bào)告、天反饋制度-P23四、設(shè)備運(yùn)行報(bào)告制度-P24五、 能源管理?xiàng)l例-P26六、工程設(shè)備檔案管理規(guī)定-P27七、設(shè)備綜合管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程-P28八、 零件、耗材采購(gòu)、庫(kù)存及領(lǐng)用管理制度-P30九、工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 -P31十、 工程部鑰匙管理制度- -P33十一、 外包項(xiàng)目招標(biāo)和監(jiān)督制度-P34第二節(jié)、 設(shè)備運(yùn)行管理制度-P34一、安全運(yùn)行管理制度-P34二、安全用電管理制度-P37三、臨時(shí)用電管理制度-P39四、給排水管理制度-P39五、值班運(yùn)行及交接班制度-P40（一）安全運(yùn)行管理制度-P40（二）、供配電運(yùn)行作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)管理規(guī)程-P41（三）、柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 -P43（四）、中央空調(diào)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 -P45（五）、電梯運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程-P46（六）、（七）、公共設(shè)施安裝/維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程-P49（八）、（九）、給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 -P56（十）、二次供水管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 -P58六、設(shè)備操作、保養(yǎng)及巡查制度-P59（一）、值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 -P59（二）、供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程-P60（三）、供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程-P61（四）、柴油發(fā)電機(jī)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程-P63（五）、柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 -P65（六）、電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程-P67（七）、電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 -P68（八）、電梯日常維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程-P69（九）、給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 -P72（十）、給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程-P73（十一）、中央空調(diào)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 -P75（十二）、中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 -P76第一章 工程部機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位職責(zé)一、工程部職責(zé) 工程部是實(shí)施大廈工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門(mén)。工程部的管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為客戶(hù)創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反映大廈服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志。其職責(zé)范圍如下：1、負(fù)責(zé)大廈（小區(qū)）供配電系統(tǒng)、智能自動(dòng)控制系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理，維護(hù)保養(yǎng)和故障維修。2、負(fù)責(zé)大廈（小區(qū)）公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。3、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主（租戶(hù)）室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。4、負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）委外維修工程項(xiàng)目申報(bào)及監(jiān)管工作二、 工程部組織機(jī)構(gòu)圖1. 組織架構(gòu)物業(yè)項(xiàng)目部經(jīng)理工程主管 三、 各崗位職責(zé)（一）工程主管崗位職責(zé)1、工程主管負(fù)責(zé)所屬專(zhuān)業(yè)設(shè)施安全運(yùn)作以及日常維修、保養(yǎng)工作安排，協(xié)助物業(yè)部經(jīng)理工作。主要職責(zé)：2、協(xié)助項(xiàng)目部經(jīng)理處理工程部事務(wù)。負(fù)責(zé)處理客戶(hù)對(duì)設(shè)備的投訴并安排維修。定期做好業(yè)主和客戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查和分析工作，提出整改意見(jiàn)。3、對(duì)客戶(hù)用電、用水方案提供所屬專(zhuān)業(yè)意見(jiàn), 安排及監(jiān)察施工進(jìn)展。4、計(jì)劃執(zhí)行外包維修項(xiàng)目，向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)提出施工方案，協(xié)調(diào)其他部門(mén)對(duì)工程的施工安排，及對(duì)其工程進(jìn)行監(jiān)察及驗(yàn)收。5、制定相關(guān)各工作崗位職責(zé)、工作程序、工作標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)章制度。6、檢查、監(jiān)督本部門(mén)員工切實(shí)履行各工作崗位職責(zé)，遵守各項(xiàng)規(guī)章制度和安全操作規(guī)程。7、安排維修人員日常維修工作，制定巡查和維修保養(yǎng)計(jì)劃，并監(jiān)督執(zhí)行。8、制定損耗性設(shè)備之采購(gòu)計(jì)劃，控制庫(kù)存及發(fā)放。9、緊急事故發(fā)生時(shí),如火災(zāi)、水災(zāi)等和重要設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，需值班候命處理，負(fù)責(zé)組織調(diào)度現(xiàn)場(chǎng)搶險(xiǎn)和搶修工作。10、完成上級(jí)安排的其他工作。執(zhí)行其它上級(jí)交代的任務(wù)(二) 維修、值班運(yùn)行員崗位職責(zé)1、在直接上級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)大廈（小區(qū)）的各類(lèi)供配電設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修。嚴(yán)格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動(dòng)物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常安全運(yùn)行。2、認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運(yùn)行記錄和用電量統(tǒng)計(jì)記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取措施并立即上報(bào)，防止隱患釀成大故障。3、按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對(duì)變配電設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章規(guī)程制度，確保人身和設(shè)備安全。確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。4、嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何責(zé)任事故及安全事故。5、每班必須對(duì)配電室進(jìn)行清潔，使地面、窗臺(tái)、設(shè)備表面不留積塵。根據(jù)上級(jí)安排，定期進(jìn)行設(shè)備內(nèi)部清潔。6、堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。7、發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫(xiě)事故報(bào)告，交主管審閱。8、按要求開(kāi)閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線(xiàn)走向。9、執(zhí)行強(qiáng)電主管的統(tǒng)籌工作意圖，常務(wù)事件逐級(jí)反饋，執(zhí)行天反饋及重大事件和及時(shí)匯報(bào)制度。10、服從公司總的服務(wù)理念及員工管理制度及專(zhuān)業(yè)操作規(guī)程執(zhí)行。執(zhí)行其它上級(jí)交代的任務(wù)。（三）空調(diào)運(yùn)行崗位職責(zé)負(fù)責(zé)大廈（小區(qū)）的所有空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修。職責(zé)如下：1、空調(diào)工應(yīng)持證上崗，熟悉大樓空調(diào)系統(tǒng)的具體情況和主要技術(shù)性能指標(biāo)，能熟練操作空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備2、在暖通主管的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的檢查、維修和定期保養(yǎng)工作根據(jù)業(yè)主的要求和環(huán)境溫度的變化適時(shí)開(kāi)啟空調(diào)，有效調(diào)節(jié)制冷溫度開(kāi)、停機(jī)及運(yùn)行調(diào)節(jié)均應(yīng)按照空調(diào)的安全操作規(guī)程進(jìn)行操作3、定時(shí)巡視主機(jī)、冷卻水泵、冷卻水塔的運(yùn)行情況，并做好記錄。發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)處理4、按空調(diào)保養(yǎng)要求對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行定期檢查保養(yǎng)5、定期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)各功能間進(jìn)行巡查并進(jìn)行綜合效能測(cè)試。6、處理各功能間因漏水及其它原因引起的問(wèn)題處理及解釋7、配合各委外班組工作并進(jìn)行監(jiān)督跟蹤8、配合及交代晚間與配電運(yùn)行的交接及注意事項(xiàng)9、堅(jiān)守崗位，按時(shí)上下班，認(rèn)真交接班，做好值班記錄，保管好資料、圖表、工具。10、積極處理業(yè)主和客戶(hù)投訴，一般投訴24小時(shí)內(nèi)解決。完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。第二章 工程部管理制度第一節(jié) 基礎(chǔ)管理制度一、客戶(hù)報(bào)修處理程序 若客戶(hù)室內(nèi)設(shè)施出現(xiàn)故障需要維修時(shí)，客戶(hù)可以打電話(huà)通知客戶(hù)服務(wù)部?？蛻?hù)服務(wù)部接到客戶(hù)電話(huà)后，應(yīng)將客戶(hù)名稱(chēng)、地點(diǎn)、維修內(nèi)容和維修時(shí)間詳細(xì)填寫(xiě)在維修（收費(fèi)）單上，并及時(shí)送到工程部。若屬于客戶(hù)室內(nèi)和室外臨近區(qū)域出現(xiàn)停電、水和有焦糊味這些緊急情況時(shí)，客戶(hù)服務(wù)部應(yīng)立即用電話(huà)通知工程部。工程部得知發(fā)生緊急情況時(shí)，按緊急事故處理程序，處理突發(fā)事故。 當(dāng)工程內(nèi)勤接到維修（收費(fèi)）單后,應(yīng)先將收單時(shí)間、單號(hào)和維修內(nèi)容登記在維修單記錄簿上，隨后交給對(duì)應(yīng)維修人員。非辦公時(shí)間的維修工作由工程部值班人員負(fù)責(zé)，當(dāng)班所做的維修應(yīng)在當(dāng)日值班日志上記錄，過(guò)后由工程內(nèi)勤補(bǔ)發(fā)維修單。 工程部維修人員接到維修（收費(fèi)）單后，在維修單記錄簿上簽收。 根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備必要的工具和材料，按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時(shí)間到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)。 到達(dá)客戶(hù)門(mén)前后應(yīng)先敲門(mén)或按門(mén)鈴，客戶(hù)許可后方能進(jìn)入室內(nèi)。 當(dāng)判定維修項(xiàng)目屬有償維修時(shí)，根據(jù)用戶(hù)手冊(cè)上的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向客戶(hù)報(bào)維修價(jià)格。 客戶(hù)同意維修，維修單對(duì)應(yīng)位置上；客戶(hù)不同意，維修人員在維修單上注明原因，交客戶(hù)簽名。 因材料不足暫不能維修的，應(yīng)向客戶(hù)解釋清楚，預(yù)約下次維修時(shí)間，并將有關(guān)情況記錄在維修（收費(fèi)）單上。 因客戶(hù)自購(gòu)設(shè)備故障無(wú)法維修的，應(yīng)詳細(xì)向客戶(hù)說(shuō)明原因，由客戶(hù)聯(lián)系其設(shè)備的供應(yīng)商維修，同時(shí)將情況記錄在維修（收費(fèi)）單上交客戶(hù)簽名。 根據(jù)故障情況采取相應(yīng)的維修措施，注意做好現(xiàn)場(chǎng)周?chē)锲返姆雷o(hù)和遮蓋。 故障修復(fù)后，客戶(hù)驗(yàn)收合格，維修人員在維修（收費(fèi)）單上填寫(xiě)維修結(jié)果，請(qǐng)客戶(hù)簽名確認(rèn)。維修人員在完成的維修單上簽名并將維修單第四聯(lián)留客戶(hù)。維修人員清理現(xiàn)場(chǎng)后才可離開(kāi)。 維修人員將完成的維修（收費(fèi)）單（共三聯(lián)）交工程部工程主管復(fù)核簽名后，工程部?jī)?nèi)勤將維修單錄入電腦，并填寫(xiě)維修單記錄簿，連同維修單第二聯(lián)定期歸入維修檔案。 工程內(nèi)勤將維修（收費(fèi)）單第三聯(lián)返給客戶(hù)服務(wù)部告之維修結(jié)果，以便于客戶(hù)服務(wù)部回訪(fǎng)客戶(hù)。若有客戶(hù)不滿(mǎn)意的情況，客戶(hù)服務(wù)部馬上電話(huà)通知工程部，工程值班主管會(huì)同客戶(hù)服務(wù)部處理客戶(hù)投訴，安排補(bǔ)救措施，確屬人為因素的應(yīng)追究維修員的責(zé)任。 于每月26日前，將有償維修費(fèi)用匯總表連同對(duì)應(yīng)的維修（收費(fèi)）單第一聯(lián)，上報(bào)財(cái)務(wù)部。 每周由工程部工程主管抽取10%已完成的維修（收費(fèi)）單，檢查維修質(zhì)量。 附：維修流程圖客戶(hù)或其他部門(mén) 回訪(fǎng) 報(bào)修客戶(hù)服務(wù)部 檢查質(zhì)量 已完成維修單 告之維修結(jié)果 電話(huà)或維修單工程部工程主管工程部?jī)?nèi)勤 說(shuō)明未完 登記后 成原因 派工維修人員 監(jiān)督執(zhí)行 未完成維修單 備料工程部庫(kù)房虛線(xiàn)為需要到現(xiàn)場(chǎng)看活定料途徑 攜帶四聯(lián)維修單、工具及材料入戶(hù)維修二、緊急事故處理程序緊急事故是指：小區(qū)（大廈）停電，水浸，電梯困人，煤氣泄漏，發(fā)生火情，和工傷事故。當(dāng)發(fā)生上述情況，工程部所有員工必須服從上級(jí)指派，參與處理緊急事故。依據(jù)不同緊急事故，分別采取處理措施，程序如下:（一）停電的處理程序1 目的對(duì)停電作出及時(shí)適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)，減少可能造成的損失和影響。2 適用范圍適用于小區(qū)（大廈）臨時(shí)停電。3 職責(zé)工程部負(fù)責(zé)設(shè)備的保護(hù)和恢復(fù)供電的工作；其他部門(mén)各司其職，維護(hù)小區(qū)（大廈）秩序，減少可能造成的不利影響。4 處理程序（1） 如發(fā)生突然停電，工程部應(yīng)立即查看配電房雙電源指示燈情況，立即供電部門(mén)聯(lián)系，問(wèn)題原因是否出在戶(hù)外供電網(wǎng)絡(luò)，如是，則等待市網(wǎng)恢復(fù)供電。若問(wèn)題出在本小區(qū)(大廈)供配電系統(tǒng)，工程主管和所有在崗工程人員迅速查找故障所在供電支路，停掉該支路，恢復(fù)其他部位供電。同時(shí)將情況匯報(bào)給執(zhí)行總經(jīng)理。（2） 根據(jù)情況通知客戶(hù)服務(wù)部，客戶(hù)服務(wù)部決定是否通知客戶(hù)和以何種方式通知客戶(hù)，工程部同時(shí)做好恢復(fù)供電的所有準(zhǔn)備。（3） 用緊急照明，保證各主要公共地方及通道的照明。（4） 客戶(hù)服務(wù)部應(yīng)盡快派員工到小區(qū)（大廈）中主要電梯廳、出入口及公共場(chǎng)所維持秩序，并通知保安部采取必要措施，把住所有出口，嚴(yán)防有人制造混亂、混水摸魚(yú)或進(jìn)行偷盜。（5） 如有人被困于電梯中，電梯工或保安應(yīng)立即進(jìn)行解救，并由監(jiān)控中心通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)做好被困人員的安撫工作。（6） 如事先接通知將在短時(shí)間內(nèi)停電，工程部應(yīng)安排電梯工，在停電前10分鐘提前將電梯停在小區(qū)（大廈）避難層。（7） 保安部消防中心通過(guò)小區(qū)（大廈）消防應(yīng)急廣播向客戶(hù)發(fā)出通知，并提前10分鐘派人到達(dá)各主要電梯廳維持秩序，防止客人使用電梯，以免停電期間有客人在電梯內(nèi)受困。（8） 處理期間應(yīng)耐心接待客戶(hù)的問(wèn)詢(xún)，并向客戶(hù)做好解釋和疏導(dǎo)工作。（二）水浸事件處理程序處理程序(1) 員工巡樓時(shí)或在崗位上如發(fā)現(xiàn)物業(yè)范圍內(nèi)水浸，應(yīng)立即將情況報(bào)告工程值班主管，同時(shí)盡快采用就近的防水器材，保護(hù)好受浸樓層主要設(shè)施及電梯槽口，以免電梯受損。(2) 工程值班主管接報(bào)告后應(yīng)第一時(shí)間到現(xiàn)場(chǎng)查看情況，查明原因后應(yīng)視情況決定是否馬上通知有關(guān)部門(mén)(如工程部、行政部、保安部、客戶(hù)服務(wù)部等)負(fù)責(zé)人，說(shuō)明有關(guān)出事地點(diǎn)和簡(jiǎn)要情況，同時(shí)積極組織現(xiàn)有的人力物力開(kāi)展排查、搶險(xiǎn)工作。(3) 組織當(dāng)值人員采取有效措施，攔截和疏導(dǎo)或吸取積水，防止水浸漫延，減少水浸所致的損失。(4) 其措施包括： 將電梯升高離開(kāi)受浸的范圍； 在水漫延的通道上擺放攔水沙包，防止水浸漫延到其他樓層； 用布、沙包或其他材料塞住漏洞； 疏通排水地漏、排水渠； 開(kāi)啟排水泵： 用吸水機(jī)吸水； 其他一切經(jīng)濟(jì)有效的措施。(5) 設(shè)法查明浸水之來(lái)源，并采取有效措施加以截?cái)唷?如水浸來(lái)自大廈機(jī)管設(shè)施的損壞和故障，應(yīng)當(dāng)關(guān)閉控制有關(guān)故障部位 的供水泵。 如水浸來(lái)自小區(qū)（大廈）外，應(yīng)當(dāng)在小區(qū)（大廈）各低于水位的出入口堵上沙袋，擋住進(jìn)水處。 水浸來(lái)自市政地下水反溢，應(yīng)當(dāng)暫時(shí)將有關(guān)反溢的地下水道通往小區(qū)（大廈）的人口 封閉，并用排水泵將大廈內(nèi)的積水抽排出小區(qū)（大廈）外。(6) 水源中斷后應(yīng)盡快通知清潔人員清吸積水，清理現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境；通知工程部修復(fù)受損的設(shè)施，盡快恢復(fù)小區(qū)（大廈）的整潔外貌和正常使用。(7) 事故處理過(guò)程中應(yīng)設(shè)法維持好小區(qū)（大廈）內(nèi)的秩序，并耐心做好向客戶(hù)的安慰解釋工作， 盡量為客戶(hù)解決因水浸所帶來(lái)的實(shí)際困難，并注意維持好小區(qū)（大廈）和公司的形象，對(duì)自己不清楚的情況不要隨便作答。(8) 如有客戶(hù)房?jī)?nèi)受浸，應(yīng)盡快通知有關(guān)客戶(hù)回小區(qū)（大廈）處理房間內(nèi)財(cái)物。(9) 如有任何公共設(shè)施的正常使用受到影響，應(yīng)在小區(qū)（大廈）各主要出入口設(shè)置告示，通知客人；如有任何區(qū)域存在危險(xiǎn)性，應(yīng)在該處范圍外設(shè)置警示標(biāo)識(shí)或警告牌(如房屋維修、電梯維修及清洗打臘等)。(10)常見(jiàn)水浸事故的針對(duì)性處理措施。在發(fā)生以下情況時(shí)，除采取上述一切措施外，還應(yīng)采取以下應(yīng)急措施，以防止事態(tài)擴(kuò)大。 小區(qū)（大廈）的供水管道發(fā)生破裂，應(yīng)盡快找到能夠控制破裂部位的前端閥門(mén)。 小區(qū)（大廈）的噴淋頭受損噴水時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡快關(guān)閉該區(qū)域的前端信號(hào)閥門(mén)及前端泄水閥門(mén)，將地面積水引導(dǎo)到衛(wèi)生間、茶水間的排水地漏排出。如水勢(shì)太大，地漏無(wú)法及時(shí)排出時(shí)，則可將水從就近走火梯(步梯)排到街外，或從就近的走火梯將水排到大廈外平臺(tái)。 如空調(diào)管道、設(shè)施出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)在漏水處擺放水桶接水，同時(shí)用沙包保護(hù)好附近可能受影響的電梯槽口和客戶(hù)房間。 在進(jìn)行防火噴淋頭檢修操作前，應(yīng)先關(guān)上有關(guān)水節(jié)門(mén)，并把有關(guān)部位積水吸干，然后才可以對(duì)噴淋頭進(jìn)行操作。水浸事件處理流程圖發(fā)生水浸事故采用就近防水設(shè)施保護(hù)電梯槽口報(bào)告當(dāng)值主管報(bào)告并組織搶險(xiǎn)查明水源并截?cái)嗲謇憩F(xiàn)場(chǎng)修復(fù)受損設(shè)施1 將電梯升高離開(kāi)受浸的范圍2 在水蔓延的通道上擺放攔水沙包，防止水浸蔓延到其他樓層3 用布、沙包或其他材料塞住漏洞4 疏通排水地漏、排水渠5 開(kāi)啟排水泵6 用吸水機(jī)吸水7 其他一切經(jīng)濟(jì)有效的措施（三）電梯困人的處理程序處理程序 1消防監(jiān)控中心接到電梯應(yīng)急電話(huà)或巡查發(fā)現(xiàn)電梯故障有人被困，立即報(bào)告當(dāng)值主管和部門(mén)經(jīng)理，同時(shí)報(bào)告工程部。 2. 消防監(jiān)控中心盡快通過(guò)電視監(jiān)控屏觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話(huà)與被圍者聯(lián)系，做好解釋安慰工作。3. 消防監(jiān)控中心通過(guò)電梯控制屏確定電梯停頓的所在樓層，迅速通知解救，由電梯工負(fù)責(zé)實(shí)施解救，保安員跟進(jìn)配合。如在非辦公時(shí)間電梯工不能立即趕回，應(yīng)由保安員負(fù)責(zé)解救，用最快的時(shí)間將被困人員救出。4. 客戶(hù)服務(wù)部或保安領(lǐng)班應(yīng)派人到電梯故障所在樓層，協(xié)助向解救出來(lái)的客人表示歉意并做好安慰工作。5. 消防監(jiān)控中心值班人員應(yīng)在“電梯故障情況記錄表”上記錄好發(fā)現(xiàn)或接報(bào)的時(shí)間、救援人員到場(chǎng)時(shí)間、被困人員獲得解圍的時(shí)間、電梯恢復(fù)正常運(yùn)作的時(shí)間和事件處理經(jīng)過(guò)。6. 保安部和工程部填寫(xiě)“突發(fā)事件總結(jié)報(bào)告表”并送交品檢部 。電梯困人的處理流程圖總控制中心接報(bào)報(bào)告當(dāng)值主管和客服部門(mén)、工程部及保安通過(guò)系統(tǒng)觀察梯內(nèi)情況，做好安慰工作確定電梯停靠樓層，通知解救現(xiàn)場(chǎng)人員向被困人員致謙并表示慰問(wèn)及善后處理總控制中心做好相關(guān)記錄相關(guān)部門(mén)填寫(xiě) 故障報(bào)告表（四）火災(zāi)應(yīng)急處理程序職責(zé)1、 消防中心啟動(dòng)設(shè)備滅火或報(bào)警。2、 保安部快速組織滅火戰(zhàn)斗隊(duì)投入滅火搶險(xiǎn)。3、 工程部保證設(shè)備的安全及切斷電源。4、 其他部門(mén)負(fù)責(zé)疏散人員、維護(hù)秩序，保證安全。工作程序1、火情報(bào)警任何人在大廈內(nèi)發(fā)現(xiàn)焦味、煙火、不正常熱度等火情，都有責(zé)任及時(shí)報(bào)警。其火情報(bào)警按以下辦法處理：（a） 發(fā)現(xiàn)火情打小區(qū)（大廈）內(nèi)消防電話(huà)。一定要講情起火具體地點(diǎn)、燃燒何物、火勢(shì)大小，以及報(bào)警人姓名、身份、所有部門(mén)和部位。（b） 如有可能應(yīng)先滅火，然后報(bào)消防中心，并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)；如火勢(shì)較大，情況不允許，應(yīng)立即打碎墻上的報(bào)警裝置報(bào)警，同時(shí)用就近的輕便滅火器進(jìn)行自救滅火。（c） 發(fā)現(xiàn)火情時(shí)絕對(duì)不能高喊“著火了”，以免引起恐慌，應(yīng)迅速報(bào)告小區(qū)（大廈）消控中心，由消防負(fù)責(zé)人決定處理方式。2、火情確認(rèn)（a） 消防中心接到報(bào)警器報(bào)警或電話(huà)報(bào)警后，應(yīng)立即通知保安主管攜帶萬(wàn)能鑰匙趕到現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)保安消防員應(yīng)攜帶對(duì)講機(jī)趕到現(xiàn)場(chǎng)，確認(rèn)火情是否存在，同時(shí)應(yīng)攜帶近處可取的輕便滅火器，作好滅火準(zhǔn)備。（b） 確認(rèn)火情時(shí)應(yīng)注意：不要草率開(kāi)門(mén)，先試一下門(mén)體，如溫度不高可開(kāi)門(mén)查看；如溫度較高，已可確認(rèn)內(nèi)有火情。此時(shí)如房間內(nèi)有客人，應(yīng)先設(shè)法救人；如沒(méi)有人，應(yīng)做好滅火準(zhǔn)備后再開(kāi)門(mén)撲救。開(kāi)門(mén)時(shí)不要將臉正對(duì)開(kāi)門(mén)處。3、火情通報(bào)（a） 火情確認(rèn)以后，消防中心應(yīng)立即報(bào)告相關(guān)人員，另一人攜帶對(duì)講機(jī)、應(yīng)急 燈趕到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)指揮人員工作。（b） 報(bào)告人員的順序如下：保安部、工程部、副總經(jīng)理或總經(jīng)理或值班經(jīng)理、客戶(hù)服務(wù)部及其他部門(mén)。4、領(lǐng)導(dǎo)指揮機(jī)構(gòu)發(fā)生火災(zāi)時(shí)應(yīng)迅速組成領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)組織指揮滅火自救工作。小組成員由總經(jīng)理、值班經(jīng)理、保安主管、工程經(jīng)理、行政主管和客戶(hù)服務(wù)經(jīng)理等組成，其主要任務(wù)如下：（a） 組織指揮救火。根據(jù)火情，決定是否向市消防局“119”報(bào)警。（b） 根據(jù)火勢(shì)，決定是否關(guān)閉送風(fēng)機(jī)組或回風(fēng)機(jī)組，是否切斷電源和氣源。（c） 根據(jù)火情決定是否發(fā)布疏散命令。5、義務(wù)消防隊(duì)行動(dòng)火情確認(rèn)后，迅速通知大廈義務(wù)消防隊(duì)。義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)員接到通知后應(yīng)立即到指定地點(diǎn)集合待命，其行動(dòng)內(nèi)容如下：（a） 義務(wù)消防隊(duì)負(fù)責(zé)人向隊(duì)員簡(jiǎn)單介紹火情，分配任務(wù)。（b） 隊(duì)員推消防車(chē)或其他滅火器材，乘消防電梯趕赴火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，在著火層的下一層下電梯。（c） 迅速派兩名隊(duì)員沿疏散樓梯小心上樓，觀察情況，如認(rèn)為安全，可使用消防電梯將滅火器材送到出事樓層，然后將消防電梯送回一層，供消防隊(duì)員和其他人使用。（d） 迅速組織隊(duì)員按救火程序?qū)嵤缁?，并將工作進(jìn)展情況隨時(shí)報(bào)指揮部。6、各部門(mén)應(yīng)采取的相應(yīng)行動(dòng)（a）保安部行動(dòng)：保安部主管攜帶對(duì)講機(jī)、迅速到消防中心，接受救險(xiǎn)總指揮部的指令。消防人員及辦公室人員除一人留守外，其余人員均攜帶手電筒、對(duì)講機(jī)，迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)。保安領(lǐng)班帶領(lǐng)保安員維持秩序，控制大廈大門(mén)，阻止外人進(jìn)入大廈，以防不測(cè)。（b）工程部行動(dòng)：工程部經(jīng)理迅速到消防中心接受指令。工程部各崗位員工堅(jiān)守工作崗位，作好各種工作準(zhǔn)備。其余主管和員工立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，按指令救火。（c）客戶(hù)服務(wù)部行動(dòng)；部門(mén)經(jīng)理趕到消防中心接受指令。管理員帶萬(wàn)能鑰匙趕到現(xiàn)場(chǎng)，做好疏散人員的準(zhǔn)備。服務(wù)中心留一人值班，并向救險(xiǎn)總指揮部報(bào)告失火樓層客人人數(shù)。（d）其他部門(mén)行動(dòng)：接通知后，各部門(mén)留足崗位人員后，其余人員在崗待命。積極、有條不紊地整理帳目、文件、資料等，該上鎖的鎖好，能隨身攜帶的準(zhǔn)備好疏散。7、必要時(shí)的客人疏散根據(jù)火情決定是否需要全面疏散客人，疏散命令由總指揮下達(dá)。具體實(shí)施辦法如下：（a）消防控制中心負(fù)責(zé)用消防廣播逐層通知：先通知著火層上面一層，其次是火層下面一層，第三是著火層以上逐層。廣播通知時(shí)千萬(wàn)不得將緊急廣播同時(shí)打開(kāi)。（b）客戶(hù)服務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)組織管理人員引導(dǎo)客戶(hù)疏散。（c）保安部主管負(fù)責(zé)組織人員將疏散下來(lái)的客人安排在安全地點(diǎn)。8、與專(zhuān)業(yè)消防隊(duì)配合如果已向消防局119臺(tái)報(bào)警，各部門(mén)應(yīng)密切配合專(zhuān)業(yè)消防隊(duì)行動(dòng)。具體辦法如下：（a）各部門(mén)接到火情通知后，除按指定任務(wù)執(zhí)行外，其他人均應(yīng)原地待命，等候指示。（b）保安部：負(fù)責(zé)維持好門(mén)前秩序，根據(jù)情況疏導(dǎo)門(mén)前車(chē)輛，以便消防隊(duì)順利到位。（c）行政部：應(yīng)派人到門(mén)前引導(dǎo)消防隊(duì)到出事現(xiàn)場(chǎng)。（d）工程部：派人到門(mén)前，在消防隊(duì)到場(chǎng)后，介紹消防水源和消防系統(tǒng)情況，并視情況或按總指揮的命令決定斷電。（e）專(zhuān)業(yè)消防隊(duì)到場(chǎng)后，現(xiàn)場(chǎng)指揮要將指揮權(quán)交出，并主動(dòng)介紹火災(zāi)情況，根據(jù)其要求協(xié)助做好疏散和撲救工作。9、善后處理工作（a）全面疏散后，各部門(mén)要清點(diǎn)自己的人員，看是否全部撤出危險(xiǎn)區(qū)域?？蛻?hù)服務(wù)部要清點(diǎn)客戶(hù)，防止遺漏。（b）行政部視情況與自來(lái)水公司、醫(yī)院等單位聯(lián)系。（c）工程部在火災(zāi)撲滅后，應(yīng)及時(shí)關(guān)閉自動(dòng)噴淋閥門(mén)，更換損壞的噴頭或其他消防設(shè)備，并使所有的 消防設(shè)施恢復(fù)正常。（d）保安部負(fù)責(zé)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并重新配備輕便滅火器。10、實(shí)施中的注意事項(xiàng)（a）當(dāng)火情由小區(qū)（大廈）自己組織力量可以撲救時(shí)，勿須驚動(dòng)消防機(jī)關(guān)。（b）總指揮部設(shè)在消控中心，總指揮由總經(jīng)理或值班經(jīng)理?yè)?dān)任，所有命令由其下達(dá)。（c）火情發(fā)生后，所有對(duì)講機(jī)應(yīng)處于待命狀態(tài)，當(dāng)總指揮呼叫時(shí)，要用簡(jiǎn)明的語(yǔ)言準(zhǔn)確報(bào)告情況。（d）客戶(hù)服務(wù)部、保安部在實(shí)施疏散計(jì)劃時(shí)，要將客戶(hù)按一路縱隊(duì)排列從放火梯疏散，絕對(duì)不要等電梯。電梯只供消防隊(duì)員使用。要防止不知火情危險(xiǎn)的客人再回到他們的房間，疏散中不能停留、堵塞通道。（e）客戶(hù)服務(wù)部工作人員負(fù)責(zé)指導(dǎo)、檢查疏散情況，檢查內(nèi)容包括：桌下等地是否有未聽(tīng)到疏散通知的人；是否留有行動(dòng)不便的客人；是否留有未熄滅和未關(guān)閉的燈；主要出入口是否關(guān)閉。三、 年報(bào)告、月報(bào)告、周報(bào)告、天反饋制度（一）目的及時(shí)反映工程部的工作進(jìn)度，以便上級(jí)更好地了解工程進(jìn)度；作出工作計(jì)劃， 根據(jù)計(jì)劃有條不紊地開(kāi)展各項(xiàng)工作，加快工作進(jìn)程 （二）適用范圍 工程部全體員工 （三）職責(zé) 1、 工程部領(lǐng)班及各維保運(yùn)行人員每天須向主和進(jìn)行口頭匯報(bào)，主要體現(xiàn)在交接班時(shí)間2、 工程部各主管必須每周向工程經(jīng)理提交周報(bào)告，周報(bào)告必須按工程部周工作報(bào)告格式填寫(xiě)，字跡工整，簡(jiǎn)明準(zhǔn)確，內(nèi)容詳實(shí) 3、 工程部月度工作報(bào)告由工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)編寫(xiě)；各專(zhuān)業(yè)主任負(fù)責(zé)編寫(xiě)本專(zhuān)業(yè)月度工作報(bào)告，提交工程部經(jīng)理 4、 工程部年度工作報(bào)告由工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)編寫(xiě) （四）內(nèi)容 天反饋主要內(nèi)容:當(dāng)天所發(fā)生有事故及處理事項(xiàng)，交接班運(yùn)行及維修細(xì)節(jié)、應(yīng)注意事項(xiàng)，當(dāng)天工作完成情況，各運(yùn)行維保人員值班表現(xiàn)及明天工作計(jì)劃執(zhí)行發(fā)排及備用材料備品情況、上級(jí)交代的其它任務(wù)完成情況。周報(bào)告的主要內(nèi)容 ：本周計(jì)劃維修工作完成情況，工作進(jìn)度，未完成工作項(xiàng)目及未完成原因，預(yù)計(jì)完成時(shí)間，本周客戶(hù)服務(wù)通知單完成情況，接單數(shù)量、完成數(shù)量、完成質(zhì)量、未完成數(shù)量和項(xiàng)目、未完成原因、預(yù)計(jì)完成時(shí)間、本周返單率，下周工作計(jì)劃，計(jì)劃工作項(xiàng)目、計(jì)劃完成時(shí)間、執(zhí)行人等 月報(bào)告的主要內(nèi)容：1、人員變動(dòng)情況 ，2、本系統(tǒng)各設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況 ，3、本月維修（收費(fèi)）單的數(shù)量、故障原因、維修結(jié)果及完成率 ，4、零配件的更換及使用情況，庫(kù)存情況 ，操作規(guī)程是否存在改善意見(jiàn) ，維修計(jì)劃完成情況，如有未完成事項(xiàng)，必須寫(xiě)明未完成原因，5、人員工作的服務(wù)態(tài)度、勞動(dòng)紀(jì)律、工作標(biāo)準(zhǔn)及積極性 6、能源的使用情況 7、特別事故 8、是否有明顯須改進(jìn)的工程事項(xiàng) 9、整體意見(jiàn) 年報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容： 1、在整體上對(duì)一年來(lái)物業(yè)的設(shè)備/系統(tǒng)功能進(jìn)行評(píng)估，評(píng)價(jià)其操作性、有效性 2、制定下一年度的工作目標(biāo)。目標(biāo)應(yīng)詳細(xì)具體且經(jīng)過(guò)努力確實(shí)能夠達(dá)到 3、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行方案之改進(jìn)意見(jiàn) 4、設(shè)備設(shè)施功能的加強(qiáng)、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的穩(wěn)定性、可靠性的提升方法 5、重大維修保養(yǎng)、改造工程的進(jìn)行及維修保養(yǎng)計(jì)劃 6、環(huán)保節(jié)能管理計(jì)劃 7、人員管理、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面的改進(jìn) （ 五）需提交報(bào)告的人員工程部經(jīng)理、工程主管、領(lǐng)班、內(nèi)勤和各專(zhuān)業(yè)主管。 （六） 報(bào)告送達(dá)處和送達(dá)時(shí)間所有工作報(bào)告由內(nèi)勤或物業(yè)前臺(tái)匯總后統(tǒng)一存檔備查，報(bào)送時(shí)間根椐各管理處現(xiàn)狀規(guī)定相應(yīng)時(shí)間。四、設(shè)備運(yùn)行報(bào)告制度（一）目的 規(guī)范設(shè)施設(shè)備管理，延長(zhǎng)其使用壽命，保障設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行 （二）適用范圍 適用于工程部全體人員 （三）職責(zé) 1、各系統(tǒng)操作人員及維修人員做好運(yùn)行記錄與值班記錄2、各專(zhuān)業(yè)主管檢查記錄情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)組織解決3、專(zhuān)業(yè)主管不能解決的問(wèn)題或重大問(wèn)題須及時(shí)書(shū)面報(bào)告工程經(jīng)理 （四）內(nèi)容：1、各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或值班記錄中書(shū)面報(bào)告上級(jí)領(lǐng)班 所轄設(shè)備設(shè)施非正常操作的開(kāi)停及開(kāi)停時(shí)間 所轄設(shè)備設(shè)施除正常操作外的調(diào)整 所轄設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障或停臺(tái)檢修 零部件更新、代換、或加工修理 運(yùn)行人員因公離崗，須報(bào)告離崗時(shí)間及去向 運(yùn)行人員請(qǐng)假、換班、加班、倒休等 執(zhí)行維修保養(yǎng)計(jì)劃時(shí)，發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施存在重大故障隱患 重要零部件的更換、代替或加工修理 系統(tǒng)巡檢時(shí)發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說(shuō)明 維修人員請(qǐng)假、加班、倒休等 2、各系統(tǒng)領(lǐng)班，在下列情況下必須書(shū)面報(bào)告本專(zhuān)業(yè)主管 重點(diǎn)設(shè)備設(shè)施除正常操作外的調(diào)整 變更運(yùn)行方式 主要設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障或停臺(tái)檢修 系統(tǒng)故障或正常檢修 零部件更新、改造、或加工修理 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品 所屬人員的加班、換班、倒休、病假、事假等 須與外專(zhuān)業(yè)或外部門(mén)、外單位聯(lián)系 3、專(zhuān)業(yè)主管在下列情況下必須以書(shū)面形式報(bào)告工程部經(jīng)理 重點(diǎn)設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障或停臺(tái)檢修 因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運(yùn)行而影響用戶(hù)使用 應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié) 系統(tǒng)運(yùn)行方式改變 影響本物業(yè)運(yùn)行（如停電、停水、?？照{(diào)、停電話(huà)等）之任何施工及檢修 設(shè)備零部件的更新、代換或加工維修 系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工 人員調(diào)度及專(zhuān)業(yè)重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整 所屬人員請(qǐng)假、換班、倒休、加班 對(duì)外部門(mén)、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào) 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等 維修保養(yǎng)計(jì)劃及工作計(jì)劃的變更或調(diào)整 每周工作小結(jié)及月度工作報(bào)告 4、越級(jí)匯報(bào) 除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，必須立即向上級(jí)人員匯報(bào)，不能及時(shí)聯(lián)系到上級(jí)人員時(shí)，可以越級(jí)匯報(bào) 如遇惡意越級(jí)匯報(bào)或詆毀上級(jí)，按警告、記過(guò)、直接開(kāi)除并按相應(yīng)程度進(jìn)行處罰及罰款，報(bào)公司后執(zhí)行 如遇拉幫結(jié)派，不服從領(lǐng)導(dǎo)及上級(jí)，工程部經(jīng)理可召集工程例會(huì)討論后，直接開(kāi)除并針對(duì)相應(yīng)程度進(jìn)行處罰，報(bào)公司后執(zhí)行五、 能源管理?xiàng)l例為保障能源供應(yīng)，控制能源消耗，減少能源浪費(fèi)，特制定本條例。（一） 本條例中能源概念包括：天燃?xì)狻㈦?、熱水、冷凍水，因部分地區(qū)是缺水城市，所以自來(lái)水也列入其中。（二） 樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)（BA）功能之一是節(jié)約能源，所以要確保該系統(tǒng)正常運(yùn)行，使之定時(shí)開(kāi)關(guān)盤(pán)管風(fēng)機(jī)和新風(fēng)機(jī)組，準(zhǔn)確地控制出風(fēng)溫度。工程主管應(yīng)通過(guò)日運(yùn)行計(jì)劃，指導(dǎo)弱電主管根據(jù)季節(jié)變化，及時(shí)調(diào)整自動(dòng)開(kāi)關(guān)機(jī)時(shí)間和溫度設(shè)定，以降低能耗。（三） 鍋爐房、冷凍機(jī)房值班員，要根據(jù)室外溫度變化，調(diào)整空調(diào)用熱水、冷凍水出水溫度，以降低能耗。（四） 工程部所屬新風(fēng)機(jī)房和豎井，必須做到人走燈滅。（五） 對(duì)職工餐廳、快餐廳、咖啡廳、美容美發(fā)廳、桑拿房以及需要營(yíng)業(yè)用水的其它租戶(hù)，安裝自來(lái)水表計(jì)量收費(fèi)，加大宣傳力度，增強(qiáng)客戶(hù)節(jié)約用水意識(shí)。（六） 職工洗浴間，淋浴采用腳踏水閥，以控制生活用水。（七） 工程部要經(jīng)常巡視、檢查、維修各種閥門(mén)、水嘴和馬桶水箱節(jié)門(mén)，減少跑、冒、滴、漏。（八） 使設(shè)備、設(shè)施經(jīng)常保持良好機(jī)能和狀態(tài)。（九） 更新耗能大的設(shè)備。一些過(guò)于陳舊的設(shè)備，應(yīng)下決心更新。最有效的更新方法是考慮購(gòu)進(jìn)的設(shè)備能省多少錢(qián)，而不是重考慮買(mǎi)設(shè)備花多少錢(qián)、應(yīng)重結(jié)算時(shí)盈虧，而不是初次投入成本。（十） 保持建筑物完好，防止不必要的滲漏。常有些玻璃破損了，不能及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)，這無(wú)疑是能源極大浪費(fèi)，只要保持外墻完好或加以統(tǒng)一管理單元用戶(hù)開(kāi)窗工作，減少冷或熱能損失。（十一） 確保保溫層完好。冷凍水管、熱水管如保溫不好、將會(huì)造成能源向非空調(diào)區(qū)域泄漏而造成浪費(fèi)。冷凍水管露出還會(huì)形成冷凝水，浸濕天花、地面、地毯、銹蝕管道設(shè)備等，成不必要的損失。另外，合理的選擇熱水度，將生活熱水控制60至65，也有利于保溫，從而節(jié)約能源。（十二） 準(zhǔn)時(shí)抄表，監(jiān)視能源消耗。有些漏水情況，如水池漏水，爐內(nèi)漏水、空調(diào)機(jī)盤(pán)漏水，因此，要定時(shí)抄錄水、電、煤氣、燃油的消耗量，積累數(shù)據(jù)，容易發(fā)現(xiàn)不正常。（十三） 盡可能讓機(jī)器滿(mǎn)負(fù)荷工作。教育員工及用戶(hù)，在電器設(shè)備上節(jié)能，如洗衣脫水機(jī)、烘干機(jī)、洗碗機(jī)等。,這些設(shè)備在滿(mǎn)負(fù)荷的情況下工作，最省電、省水、省時(shí)、效率也最高。在低負(fù)荷下是絕對(duì)不經(jīng)濟(jì)的。（十四） 采用先進(jìn)的技能管理設(shè)備。如樓宇智能管理系統(tǒng)、節(jié)能開(kāi)關(guān)、定時(shí)開(kāi)關(guān)、感光開(kāi)關(guān)、節(jié)能燈、節(jié)水龍頭，能源回收裝置等。六、工程設(shè)備檔案管理規(guī)定（一）目的加強(qiáng)設(shè)備檔案的管理工作，達(dá)到標(biāo)識(shí)清晰、案卷齊全、保管符合規(guī)定，為園區(qū)的運(yùn)行和維修提供可靠的資料 （二）范圍工程部所轄設(shè)備設(shè)施檔案 （三）職責(zé)1、檔案員負(fù)責(zé)園區(qū)土建、機(jī)械、電器及其所有原始圖紙、資料、說(shuō)明書(shū)及其它材料的收集、整理、歸類(lèi)工作2、工程部負(fù)責(zé)提供相應(yīng)專(zhuān)業(yè)的維修、改造后的圖紙、資料、繪制工作。3、工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查檔案管理規(guī)定的內(nèi)容執(zhí)行情況 （四）設(shè)備臺(tái)賬 1、本設(shè)備臺(tái)賬，包括小區(qū)所有設(shè)備，存放于工程部。 2、內(nèi)容包括：序號(hào)、設(shè)備編號(hào)、設(shè)備名稱(chēng)、型號(hào)、制造廠(chǎng)家、出廠(chǎng)編號(hào)、出廠(chǎng)日期、技術(shù)特性、安裝時(shí)間、工作狀況、使用地點(diǎn)、備注（設(shè)備編號(hào)參考集團(tuán)物業(yè)管理中心下發(fā)的小區(qū)設(shè)備與機(jī)房編碼辦法）。 3、使用U盤(pán)記錄和硬盤(pán)拷貝記錄兩種方式進(jìn)行存儲(chǔ)。 （五）設(shè)備檔案1、主要設(shè)備（大中型設(shè)備）應(yīng)建立設(shè)備檔案 2、設(shè)備檔案內(nèi)容有：檔案封面、卷內(nèi)目錄、設(shè)備主頁(yè)、設(shè)備相關(guān)使用說(shuō)明、維修保養(yǎng)手冊(cè)、設(shè)備安裝圖紙、檢驗(yàn)報(bào)告及合格證、檢修記錄等 3、設(shè)備檔案應(yīng)使用U記錄和硬盤(pán)拷貝記錄兩種方式進(jìn)行存儲(chǔ) （六）設(shè)備大中修計(jì)劃 1、工程部應(yīng)建立設(shè)備大中修計(jì)劃 2、設(shè)備大中修計(jì)劃包括序號(hào)、設(shè)備編號(hào)、設(shè)備名稱(chēng)、型號(hào)、制造廠(chǎng)家、安裝時(shí)間、使用地點(diǎn)、大中修年份等 3、設(shè)備大中修計(jì)劃根據(jù)設(shè)備使用頻次、工作環(huán)境和常規(guī)維修規(guī)律確定，即使用頻次高、工作環(huán)境差的設(shè)備維修周期應(yīng)縮短，使用頻次低、工作環(huán)境好的設(shè)備應(yīng)延長(zhǎng)大中修時(shí)間 4、設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格按照大中修計(jì)劃實(shí)施維修，如需改變維修時(shí)間，應(yīng)得到管理者代表的批準(zhǔn)，以保證小區(qū)（大廈）設(shè)備的完好率和使用壽命 （七）維修記錄 1、設(shè)備大中修應(yīng)在填寫(xiě)設(shè)備維修保養(yǎng)記錄的同時(shí)填寫(xiě)設(shè)備檔案，設(shè)備維修保養(yǎng)記錄應(yīng)與設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃、設(shè)備檔案相對(duì)應(yīng) 2、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄內(nèi)容包括維修時(shí)間、設(shè)備編號(hào)、設(shè)備名稱(chēng)、維修內(nèi)容、更換部件、設(shè)備狀態(tài)、維修人、檢驗(yàn)人、備注等 3、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄由部門(mén)經(jīng)理審核簽字 （八）監(jiān)視測(cè)量器具 1、建立監(jiān)視、測(cè)量器具校驗(yàn)計(jì)劃表，該計(jì)劃表起到器具臺(tái)賬、校驗(yàn)計(jì)劃、校驗(yàn)實(shí)施三種功能 2、監(jiān)視測(cè)量器具校驗(yàn)計(jì)劃內(nèi)容包括：序號(hào)、編號(hào)、名稱(chēng)、型號(hào)、規(guī)格、精度、出廠(chǎng)編號(hào)、安裝位置用途以及檢驗(yàn)計(jì)劃、備注 3、監(jiān)視、測(cè)量器具校驗(yàn)計(jì)劃表中的檢驗(yàn)計(jì)劃應(yīng)送檢 （九）其他資料的管理 1、設(shè)備圖紙、使用說(shuō)明書(shū)、維修保養(yǎng)說(shuō)明書(shū)、出廠(chǎng)合格證等資料以附件的形式訂錄在設(shè)備檔案附頁(yè)內(nèi) 2、設(shè)備檔案應(yīng)裝訂成冊(cè)進(jìn)行保管 3、上述資料在使用時(shí)應(yīng)使用復(fù)印件，以保證資料的完整和使用壽命 七、設(shè)備綜合管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（一）目的 從總體上確立物業(yè)管理公司各類(lèi)設(shè)備的管理要求，確保各類(lèi)設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善（二）適用范圍適用于物業(yè)管理公司管理的各類(lèi)設(shè)備的綜合管理工作 （三）職責(zé)1、工程部負(fù)責(zé)所轄小區(qū)的各類(lèi)設(shè)備的日常管理工作2、公司行政人事部負(fù)責(zé)各類(lèi)設(shè)備檔案的管理工作3、公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)各物管處工程部的技術(shù)支持 （四）內(nèi)容1、設(shè)備檔案的建立要求1、工程部在接管物業(yè)后一周內(nèi)應(yīng)將管轄范圍內(nèi)的所有設(shè)備建立臺(tái)賬，并在建檔后的3個(gè)工作日內(nèi)將臺(tái)賬移交綜合部、公司行政人事部存檔2、工程部應(yīng)在接管物業(yè)后一周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識(shí)及設(shè)備編號(hào)：3、所有設(shè)備應(yīng)單機(jī)單臺(tái)或按功能系統(tǒng)進(jìn)行“設(shè)備標(biāo)識(shí)”；4、“設(shè)備標(biāo)識(shí)”用標(biāo)牌形式予以實(shí)施，標(biāo)牌應(yīng)有下列內(nèi)容：設(shè)備名稱(chēng)；設(shè)備編號(hào) 5、所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單如或功能系統(tǒng)建立設(shè)備卡6、設(shè)備臺(tái)賬應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備封存停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件及檢修情況及時(shí)分別在設(shè)備臺(tái)賬或設(shè)備卡片上予以登錄7、設(shè)備臺(tái)賬和設(shè)備出廠(chǎng)原件（合格證、說(shuō)明書(shū)、保修協(xié)議等）統(tǒng)一由公司辦公室保存。管理處保存復(fù)印件 2、設(shè)備的日常操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理詳見(jiàn)：工程部各類(lèi)設(shè)備操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。 3、設(shè)備的購(gòu)置管理1、設(shè)備的購(gòu)置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購(gòu)置2、設(shè)備購(gòu)置應(yīng)遵循滿(mǎn)足服務(wù)提供需要的原則3、設(shè)備購(gòu)置的資金來(lái)源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行4、設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行5、新添設(shè)備由工程部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求6、采購(gòu)設(shè)備應(yīng)遵循采購(gòu)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行采購(gòu)7、采購(gòu)設(shè)備到達(dá)公司后，由工程部進(jìn)行清點(diǎn)核對(duì)，接收相關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運(yùn)行。符合要求的，辦理驗(yàn)收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理8、經(jīng)驗(yàn)收符合要求的采購(gòu)設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺(tái)賬，建立卡片等進(jìn)行日常管理。 4、設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí) 1、工程部應(yīng)對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí)，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞2、設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、封存、報(bào)廢、檢修等3、正常運(yùn)行中的設(shè)備應(yīng)掛運(yùn)行牌4、標(biāo)識(shí)的方式方法：設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí) 牌用300mm150mm3mm（長(zhǎng)寬厚）白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上；5、設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定 后，由設(shè)備操作人員及時(shí)懸掛于應(yīng)予標(biāo)識(shí)設(shè)備的顯眼位置；6、設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識(shí)應(yīng)隨之改變。5、設(shè)備的停用和封存 1、發(fā)現(xiàn)下列情況之一，設(shè)備應(yīng)予停用或封存：2、多余設(shè)備，含服務(wù)提供有再需要的設(shè)備；3、設(shè)備功能已不能滿(mǎn)足提供服務(wù)需要的設(shè)備4、停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對(duì)其狀態(tài)的損壞5、工程部應(yīng)定期（如一個(gè)季度）對(duì)停用或封存的設(shè)備進(jìn)行檢查，以保持其適用性6、設(shè)備主管人員應(yīng)填寫(xiě)設(shè)備停用或封存的報(bào)批單，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后實(shí)施。 6、設(shè)備的報(bào)廢 1、無(wú)修復(fù)價(jià)值的設(shè)備應(yīng)予報(bào)廢2、報(bào)廢設(shè)備應(yīng)由物業(yè)管理部組織鑒定。參與鑒定的人員應(yīng)包括：工程主管人員、設(shè)備運(yùn)行人員、物業(yè)管理部經(jīng)理、物業(yè)管理部技術(shù)主管、管理處主任、特長(zhǎng)專(zhuān)家等3、工程主管應(yīng)填寫(xiě)設(shè)備報(bào)廢審批表，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施4、需報(bào)廢設(shè)備在未獲報(bào)廢批準(zhǔn)、實(shí)施前，應(yīng)懸掛“待報(bào)廢”標(biāo)識(shí)5、報(bào)廢設(shè)備應(yīng)及時(shí)撤離原安裝或使用場(chǎng)所，未撤離前應(yīng)懸掛“報(bào)廢”標(biāo)識(shí)6、工程部應(yīng)將批準(zhǔn)的設(shè)備報(bào)廢審批表報(bào)公司財(cái)務(wù)部一份。八、 零件、耗材采購(gòu)、庫(kù)存及領(lǐng)用管理制度為了控制工程材料消耗，降低維修成本，特制定本制度。（一） 制定采購(gòu)計(jì)劃1 根據(jù)庫(kù)存量和工程維修需要，每月末、每年末由工程部?jī)?nèi)勤文員編制月、年度物資申購(gòu)計(jì)劃單，注明所需物資名稱(chēng)、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、及需用日期，經(jīng)工程部經(jīng)理簽字后上報(bào)到采購(gòu)部。2 因緊急搶修所需的計(jì)劃外零件、耗材，根據(jù)情況單獨(dú)提出緊急采購(gòu)申請(qǐng)，注明所需物資名稱(chēng)、規(guī)格、數(shù)量及需用時(shí)間、估計(jì)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格等，經(jīng)工程部經(jīng)理簽字后上報(bào)到采購(gòu)部。3 本部門(mén)所需的非常物資，必須單獨(dú)提出，并注明所需物資名稱(chēng)、規(guī)格、數(shù)量及需用時(shí)間、估計(jì)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格等。并參與詢(xún)價(jià)。（二） 驗(yàn)收與入庫(kù)1 庫(kù)管員及有關(guān)負(fù)責(zé)人接到采購(gòu)員到貨通知后，應(yīng)做好驗(yàn)收準(zhǔn)備。2 庫(kù)管員配合采購(gòu)員驗(yàn)收到貨的物料用品，如發(fā)現(xiàn)數(shù)量、質(zhì)量有問(wèn)題，應(yīng)督促采購(gòu)員應(yīng)馬上同供應(yīng)商聯(lián)系進(jìn)行處理解決。3 對(duì)發(fā)票（合同）與到貨實(shí)物的品名、規(guī)格、數(shù)量、金額是否一致。4 驗(yàn)收無(wú)誤入庫(kù)后，庫(kù)管員、采購(gòu)員、部門(mén)參與驗(yàn)收人等在貨物驗(yàn)收單上確認(rèn)簽字。貨物驗(yàn)收單為一式四聯(lián)，存根聯(lián)留存庫(kù)管員處，作賬聯(lián)交財(cái)務(wù)部入賬，其余二聯(lián)分別由采購(gòu)員及部門(mén)參與驗(yàn)收人保管。5 及時(shí)辦理清賬手續(xù)，對(duì)經(jīng)驗(yàn)收審核無(wú)誤的發(fā)票到財(cái)務(wù)部辦理付款。（三） 領(lǐng)用制度1 建立庫(kù)存臺(tái)帳，庫(kù)管員詳細(xì)記錄每一筆入庫(kù)單和出庫(kù)情況，必須做到帳物相 符，日清月結(jié)，并依據(jù)財(cái)務(wù)部要求，上報(bào)有關(guān)數(shù)據(jù)。2 入庫(kù)單和領(lǐng)料單是重要的原始憑證，必須依據(jù)財(cái)務(wù)有關(guān)規(guī)定保存好。3 領(lǐng)用零件、耗材，均需要添寫(xiě)領(lǐng)料單，注明品名、規(guī)格、數(shù)量、用途、維修 單編號(hào)，經(jīng)工程部經(jīng)理簽字批準(zhǔn)后，庫(kù)管員才能發(fā)放。4 庫(kù)管員要掌握庫(kù)存情況，制定合理的最高、最低庫(kù)存量，既要保障維修用料，又要盡可能降低庫(kù)存量，減少資金占用。采 購(gòu) 程 序 示 意 圖物品