23房地產(chǎn)上海別墅市場分析2002清華漢魅

2002年上海別墅市場分析2002-09-28上海房地產(chǎn)市場報告從松江九亭、長寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬元的聯(lián)體別墅，到幾千萬元的獨立式豪華別墅。今年，上海成了不容置疑的別墅年上海社會科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副研究員顧建發(fā)表示，目前上海別墅供應(yīng)過大，但需求有限。別墅市場已由前幾年的供不應(yīng)求，快速進入了供過于求的格局，同質(zhì)現(xiàn)象也趨于嚴重。 那么，有限的市場到底需要什么樣的別墅呢?安家網(wǎng)近日進行了大規(guī)模線上和線下的市場調(diào)研，以此獲取第一手的市場資料，現(xiàn)予公布，與大家一同分享，為上海的別墅市場提供一些可供參考的信息，希望上海的別墅發(fā)展商們能在2002年里走好。 (一)別墅價格 50至120萬元人民幣的別墅將成為當(dāng)前上海別墅市場的主流產(chǎn)品，占總樣本的71；其中，50-80萬人民幣的占37.3，81至120萬人民幣的占33.70。150萬元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場的高端性產(chǎn)品，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海，該價位的別墅同樣擁有可觀的市場群體。在上海別墅市場的高端性產(chǎn)品中，151至200萬人民幣的占6.60，201至300萬人民幣的占7.40，301至500萬人民幣的占2.10，501萬人民幣以上的占2.30。而介于兩者之間的別墅121至150萬人民幣的占10.60。 (二)別墅區(qū)域 上海別墅區(qū)域排名前三位的是浦東金橋地區(qū)(占21.30)、康橋地區(qū)(占20.60)和虹橋別墅區(qū)(占17.40)。 2002年的上海別墅市場區(qū)域性已顯現(xiàn)，浦東已成為別墅的熱門區(qū)域，而虹橋別墅區(qū)因多年的發(fā)展仍然吸引著買房人，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(qū)(各占11.60、11.40)正在趨于飽和。還有滬青平別墅區(qū)(占9.60)和其它別墅區(qū)(只占8.10)。 (三)別墅類型 在經(jīng)濟實力允許的條件下，獨立別墅是實現(xiàn)別墅生活、詮釋自由生活的首選；而連體雙拼和連排別墅因其適中的價格，也受到市場的一定青睞。在上海別墅市場，各類別墅占市場總份額中的比例：獨立別墅為65，連體別墅為20，連排別墅為10，疊加別墅為5。 (四)別墅面積 150至200平方米的別墅將成為當(dāng)前別墅市場的主流面積，即經(jīng)濟型別墅的市場容量最大，占樣本別墅總量的43.50；201平方米以上的別墅因其面積增大，總價提高，成為了社會高端客層的實力選擇，其中，201至300平方米的占29.80，301至400平方米的占8.70，401至500平方米的占1.90，501平方米以上的占2.60。而150平方米以下的占13.40。 (五)考慮因素 在購買別墅15個考慮因素中，被列為最重要的7大因素(占總樣本的70.5)依次是房型(占11)、物業(yè)管理(占10.50)、價格(占10.40)、周邊環(huán)境和文化氛圍(占10.40)、交通(占10.20)、綠化率和中心景觀(占9.80)、升值空間和投資價值(占8.20)。而其中營銷包裝是人們在作購房決策時最為忽略的，這也反映出當(dāng)前購房人的理智與專業(yè)。 所以，作為發(fā)展商而言，營銷包裝只是一種表現(xiàn)和廣而告之的手段，如果過份花哨，反而會喪失一大批優(yōu)質(zhì)客群。發(fā)展商應(yīng)對7大重要因素予以研究，因為別墅是房產(chǎn)的終結(jié)消費，所以房型、物業(yè)管理、綠化率會成為買房人特別重視的問題；別墅消費群體大都為社會的成功人土，因此極為看重周邊環(huán)境的層次與文化品位；交通與升值空間和投資價值，是能充分反映別墅價值和長遠利益的因素。 (六)交通意向 該問題是確認購買別墅的人群對交通的判斷性。別墅的交通便利是以車程距離來衡量的，有87.3的人認為半小時車程到機場和市中心的別墅為理想選擇；只有12.7的人認為不符合自己挑選中意別墅的要求，這可能有兩種原因：一是購買人不是以私車為出行交通工具；二是區(qū)域性極強，以某一區(qū)域為生活工作中心，因此只中意該區(qū)域內(nèi)的別墅項目。 (七)別墅樓層 選擇購買2層別墅的人占總樣本64.2；選擇購買3層別墅的人，占總樣本的31.9。所以，2層別墅為上海別墅市場的主流產(chǎn)品，而3層別墅可作為差異性產(chǎn)品進行點綴。 (八)別墅挑高 希望別墅內(nèi)有挑高的人占總樣本的52.9；無所謂別墅內(nèi)有挑高的人，占40。所以，別墅內(nèi)有挑高已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。 (九)別墅天窗 希望別墅內(nèi)有天窗的人，占總樣本的73.6；無所謂別墅內(nèi)有天窗的人，占17.5。所以，別墅內(nèi)有天窗也已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。 (十)別墅傭人房 希望別墅內(nèi)有傭人房的人，占總樣本的65.6；無所謂別墅內(nèi)有傭人房的人，占23.7。 購買別墅的人群都會通過雇用家政員來換取自己休閑時間，并提高生活品質(zhì)，所以別墅內(nèi)有傭人房將成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。 (十一)別墅房型 5個房間的別墅為大多數(shù)目標(biāo)客群所接受，可作為主力房型進行設(shè)計；7個房間以上的別墅作為高端別墅的差異性存在。 (十二)別墅客廳面積要求 別墅客廳的主力面積為31至50平方米；但同時高端別墅可考慮客廳面積在5l平方米以上。 (十三)別墅主臥室面積要求 別墅臥室的主力面積為21至30平方米；但同時高端別墅可考慮臥室面積在31平方米以上。 (十四)別墅廚房面積要求 別墅廚房的主力面積為13至20平方米；但同時高端別墅可考慮廚房面積在20平方米以上。 (十五)別墅自家花園要求 設(shè)計該題時就有意讓被調(diào)研者在考慮自己花園面積時，同時也將花園面積算進別墅總價，從而保證回復(fù)的客觀性。 花園面積在200平方米以下為別墅花園的主力需求，花園是購買別墅人群重點關(guān)注的因素，高出該市場平均水平，將產(chǎn)生較大市場吸引力。 (十六)別墅物業(yè)管理 別墅物業(yè)管理中最需要突出的是安全 (占33.60)、服務(wù)全面(占29)和智能化 (占 20.1)，這三項占總樣本的82.7；而發(fā)展商可以通過聘請有品牌的物業(yè)公司來傳達物業(yè)管理的專業(yè)到位。在別墅的物業(yè)管理中，個性化反而是被忽略的。 (十七)別墅會所 在13個選擇項中，排在最前面的6個會所設(shè)施依次是便利店、健身中心、溫水游泳池、洗衣店、網(wǎng)球嘗兒童樂園。其中最為重要的是便利店(占12.50)、健身中心(占12.20)、溫水游泳池(占10.50)。 生活便利和運動健身是購買別墅的人群最為關(guān)心的問題，約占總樣本的62.8。作為發(fā)展商而言，花最有效的成本達到最需要的滿足是最明智的。 (十八)別墅裝修要求 購買別墅的人群越來越希望別墅的裝修不用花費自己過多精力和時間，所以對他們而言，最好的選擇是菜單式裝修。菜單式裝修占樣本的53。而要求精裝修(提包人住)的只占29，不要求裝修(毛坯)的占18。 (十九)別墅車位 別墅內(nèi)有一個私人車位是當(dāng)前上海別墅市場的基本選擇要求，而高價位別墅二個室內(nèi)車位是必備的。 (二十)別墅周邊環(huán)境 人們希望別墅的周邊環(huán)境中最不能缺少的設(shè)施(占總樣本的72.3)：依次是醫(yī)療設(shè)施(占17.90)、商業(yè)設(shè)施(占15.50)、教育設(shè)施(占13.80)、公園綠地(占12.80)、體育休閑中心(占12.30)。 購買別墅的人群對周邊環(huán)境的要求是較高的，如別墅周圍缺少一些必備的設(shè)施時，發(fā)展商可在別墅小區(qū)中引進，或在周邊地區(qū)引進相關(guān)產(chǎn)業(yè)。 (二十一)別墅賣點 首先，在別墅賣點中，最吸引人的就是綠化。在全面達到智能化、感覺生活在森林公園內(nèi)、免費設(shè)計大花園、400平方米綠地屬于自己、戶戶有水景、投資回報率高、世界級物業(yè)管理服務(wù)等前7大賣點中，排列2、3、4位的都是與綠化相關(guān)。從中可得出購買別墅的人群就是希望自己擁有大片綠地，且綠色植物可供自己享用，并有人為其打理照料，因此建議別墅項目能在綠化上做出差異性。 其次，“全面達到智能化”和“世界級物業(yè)管理服務(wù)”也是購房人極為關(guān)注的方面；近年別墅中的“水景”成