無(wú)庶地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格專題報(bào)告.doc

南京中百達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理有限公司長(zhǎng)發(fā)無(wú)庶項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格專題報(bào)告中百達(dá)無(wú)庶項(xiàng)目組2008年6月目 錄一、市場(chǎng)背景31.1宏觀市場(chǎng)31.2土地市場(chǎng)61.3個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力分析9二、無(wú)庶項(xiàng)目基本信息242.1項(xiàng)目概況252.2項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)252.3產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)25三、無(wú)庶項(xiàng)目房源情況263.1項(xiàng)目一期房源概況263.2項(xiàng)目戶型明細(xì)26四、無(wú)庶項(xiàng)目營(yíng)銷難點(diǎn)與機(jī)會(huì)分析274.1無(wú)庶營(yíng)銷難點(diǎn)分析274.2無(wú)庶營(yíng)銷機(jī)會(huì)分析284.3綜合分析29五、無(wú)庶一期價(jià)格分析295.1毛坯價(jià)格測(cè)算（市場(chǎng)價(jià)格比較法）295.2裝修價(jià)格測(cè)算315.2.1競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)裝修標(biāo)準(zhǔn)315.2.2本案裝修標(biāo)準(zhǔn)335.3產(chǎn)品單價(jià)建議34一、 市場(chǎng)背景1.1 宏觀市場(chǎng)圖1 2007.8-2008.5月南京樓市情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于網(wǎng)上房地產(chǎn)從2007年8月至2008年5月南京全市商品住宅的成交量走勢(shì)表現(xiàn)為逐漸走低的態(tài)勢(shì)，2007年811月期間，全市的成交量依舊維持在90萬(wàn)的成交水平，與06年金九銀十的熱銷情況相比仍有一定的差距，但是整體市場(chǎng)表現(xiàn)尚可。時(shí)間邁入到2007年12月，宏觀政策組合拳（先是12月11日央行出臺(tái)政策要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格以家庭為單位認(rèn)定第二套住房；12月20日，央行再次宣布調(diào)高存貸款利率；12月25日上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。）打壓加之傳統(tǒng)樓市淡季的來(lái)臨，調(diào)控政策的密集出臺(tái)以及累積效應(yīng)讓本已轉(zhuǎn)冷的市場(chǎng)雪上加霜。12月份成交量較11月份減少約20萬(wàn)，下降幅度19.13。然而，樓市與金融市場(chǎng)一樣，同樣遭遇滑鐵盧，加上萬(wàn)科的降價(jià)風(fēng)波，及樓市拐點(diǎn)論高調(diào)出臺(tái)，加劇了樓市的觀望態(tài)度，無(wú)疑給滿體傷痕的樓市撒了一把鹽，08年1-2月份，成交跌至谷底，累計(jì)成交量環(huán)比依然比12月下降4.4%。而后的3月份，上市量有所上升，達(dá)到了81.87萬(wàn)，而成交量卻任然低迷，僅有35.19萬(wàn)。到了4、5月份上市量繼續(xù)下降，而成交比起年初略有起色，但僅為去年12月份成交量的一半。圖2 2007.8-2008.5市場(chǎng)成交價(jià)趨勢(shì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于網(wǎng)上房地產(chǎn)從整體上看，市區(qū)房?jī)r(jià)呈波動(dòng)性增長(zhǎng)趨勢(shì)。其中城中上漲有限，而河西、城南、城東和城北則有較大幅度的增長(zhǎng)。l 市場(chǎng)小結(jié)政策面的影響:政策的影響起了很大作用。從買(mǎi)方市場(chǎng)分析：除去年9月底出臺(tái)的二套房貸新政和幾次加息，物業(yè)稅即將開(kāi)征的消息對(duì)多次置業(yè)的購(gòu)房者同樣產(chǎn)生了不同程度的心理影響。房貸新政及加息提升購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)能力；物業(yè)稅的開(kāi)征打擊了大批的炒房者；種種政策均限制了購(gòu)房者數(shù)量的減少。賣(mài)方市場(chǎng)分析：國(guó)家金融政策的收縮，促使小型開(kāi)發(fā)公司資金鏈的緊張甚至斷裂，為了快速回籠資金，加快的推盤(pán)的節(jié)奏，進(jìn)行促銷手段。而目前宏觀調(diào)控的力度還未明確到什么層面，政策的不確定性讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)入無(wú)限的想象空間，因此購(gòu)買(mǎi)力開(kāi)始下降，這是主要原因。商品住宅供銷比例回歸:商品住宅經(jīng)過(guò)06-07年的熱銷后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局發(fā)生改變，第一，大量剛性需求的購(gòu)買(mǎi)者已經(jīng)在這個(gè)時(shí)間段置業(yè)，從購(gòu)買(mǎi)力角度分析，整體購(gòu)買(mǎi)力呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，第二，市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，06-07年商品住宅的供不應(yīng)求促使商品價(jià)格的快速上升，房地產(chǎn)行業(yè)大幅度的投資回報(bào)促進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地建房的積極性，帶動(dòng)土地市場(chǎng)的成交量及價(jià)格的攀升，惡性競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)局造成開(kāi)發(fā)成本的增加，經(jīng)過(guò)1-2年后的工程開(kāi)發(fā)后，供銷比例回歸到正常水平，選擇房源的增加加上其它購(gòu)房?jī)?yōu)惠，購(gòu)房者開(kāi)始持幣觀望，而中國(guó)人從眾心理作用下，購(gòu)買(mǎi)力暫時(shí)沒(méi)有釋放，因此市場(chǎng)的銷售量開(kāi)始回落。降價(jià)風(fēng)影響：年前上海、深圳、廣州、北京等一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格的回落引起潛在購(gòu)買(mǎi)者持幣觀望氛圍。春節(jié)之后，部分二線城市的開(kāi)發(fā)企業(yè)也頂不住資金壓力明的暗的進(jìn)行降價(jià)，期望能夠快速的回籠資金；購(gòu)房者普通追漲的心理作用下，本來(lái)打算買(mǎi)房也處于觀望狀態(tài)，期望房?jī)r(jià)能夠再下降，濃郁的持幣觀望氛圍形成了買(mǎi)方賣(mài)方雙方的對(duì)持。中百達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理有限公司 南京市洪武北路188號(hào)長(zhǎng)發(fā)數(shù)碼大廈21樓 郵編：210018電話：（025）84731313 84732338 86648883 傳真：（025）84718503 E-mail:1.2 土地市場(chǎng)l 住宅土地供應(yīng)量2007年土地編號(hào)坐落實(shí)際出讓面積（）建筑面積（）容積率成交時(shí)間成交價(jià)格（萬(wàn)元） 競(jìng)得公司樓面地價(jià)預(yù)計(jì)供應(yīng)量(萬(wàn))NO.2006G84建鄴區(qū)東至云錦路；南至興隆大街；西至江東中路；北至怡康街91419.22422612.652007.1.18101000江蘇鳳凰置業(yè)有限公司、江蘇鳳凰晟基投資有限公司4169169583NO.2007G01玄武區(qū)北安門(mén)472007.2.919200南京市城市建設(shè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司870717640NO.2007G03鼓樓區(qū)戴家巷278030581.12007.2.92250南京皓玥置業(yè)有限公司73582446NO.2007G13 建鄴區(qū)集慶門(mén)大街以南，云錦路以東，市醫(yī)藥中等專業(yè)學(xué)校以北 89345.61518881.72007.4.684000金地（集團(tuán)）股份有限公司5530144294NO.2007G16 富春江東街以南，楠溪江東街以北，嵩山路與泰山路之間48937.59787522007.4.653500上海朗達(dá)實(shí)業(yè)有限公司546692981NO.2007G28 下關(guān)區(qū)東至姜家園，西至熱河南路，南臨姜圩路，北至住宅區(qū)27242.5354151.32007.5.3023000南京大發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司6494.3832582NO.2007G39 下關(guān)區(qū)三汊河片，定淮門(mén)大街以北、秦淮河南側(cè)、三汊河口南側(cè)西街、夾江東側(cè)110610.83097102.82007.8.17135500南京市交通建設(shè)投資控股（集4375.06294225團(tuán)）有限責(zé)任公司NO.2007G44 建鄴區(qū)集慶門(mén)大街以北，湖西路以西，南湖二中西側(cè)22165.3288151.32007.9.1330000南京中北房地產(chǎn)有限公司10411.2827374NO.2007G50 棲霞區(qū)東至軍事管理區(qū)，西至規(guī)劃道路，南至住宅區(qū)，北至規(guī)劃道路49007.182005地塊1：1.8；地塊2：1.02007.10.2455800新界裕榮集團(tuán)有限公司6804.4677905NO.2007G51 玄武區(qū)東至恒嘉路，西至華東電子集團(tuán)，北至十里長(zhǎng)溝，南至規(guī)劃道路43031.3839111.952007.10.2450600南京中電置業(yè)有限公司6030.281394NO.2007G53 建鄴區(qū)富春江東街以南，楠溪江東街以北，黃山路與嵩山路之間46640.49328122007.10.2464000南京仁恒置業(yè)有限公司686190483NO.2007G54 玄武區(qū)東、南至北苑之星，西至現(xiàn)狀道路，北至北苑三村住宅區(qū)8310.4128811.552007.10.245200南京市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司4036.9212495NO.2007G59 秦淮區(qū)門(mén)東長(zhǎng)樂(lè)渡地塊，北至馬道街，南至新民坊路，西至秦淮河，東至南京紡織工貿(mào)集團(tuán)公司 59899.959600(根據(jù)規(guī)劃要求)12007.11.0270000南京雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,南京市秦淮區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 11686.1657812NO.2007G88鼓樓區(qū)鳳凰東街39號(hào)，東至好又多超市，西至嫩江路，南至清涼門(mén)大街，北至住宅區(qū) 15405.1246481.62007.12.623200張家港保稅區(qū)辰龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司9412.5323416NO.2007G96鼓樓區(qū)東寶路與清江路交界處西北角27990.6923693.32007.12.2630000南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 3247.8489598 2008年 土地編號(hào)坐落實(shí)際出讓面積（)建筑面積（）容積率成交時(shí)間成交價(jià)格（萬(wàn)元） 競(jìng)得公司樓面地價(jià)（元/）住宅用地建筑面積（）NO.2007G115鼓樓區(qū)東至燕山路、西至清河路、南至集慶門(mén)大街、北至漢中門(mén)大街429343.311386572.7；32008.1.25100000南京聯(lián)創(chuàng)科技股份有限公司 878.23308657NO.2007G116下關(guān)區(qū)東井村100號(hào)176751.73004181.8；1.22008.2.1175000江陰利昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司5825.22264947NO.2007G117白下區(qū)中華路26號(hào),東至中華路，西至南京一中，北至銀達(dá)雅居，南至江蘇國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈 12723.9540774.252008.2.118000江蘇鴻源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3328.6116223.1NO.2007G120鼓樓區(qū)清江村東寶路地塊，東至東寶花園，南至東寶路，北至規(guī)劃道路 16594.7298701.82008.2.118000銀城實(shí)業(yè)股份有限公司 6026.0228376.5土地市場(chǎng)小結(jié)：據(jù)土地出讓情況顯示，07年是土地出讓高峰期，許多房地產(chǎn)企業(yè)由于近兩年南京房?jī)r(jià)的不斷上漲而對(duì)市場(chǎng)的信心暴漲高價(jià)拿地，使得樓面地價(jià)一再創(chuàng)新高。07年底隨著相關(guān)限價(jià)政策的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地市場(chǎng)的熱情明顯降低，開(kāi)始謹(jǐn)慎拿地，也不再輕易出高價(jià)拿地，土地市場(chǎng)暫時(shí)恢復(fù)平靜。從上表的數(shù)據(jù)可以得出，07-08年南京市區(qū)（無(wú)庶項(xiàng)目相近住宅類土地）可提供約183.24萬(wàn)的住宅類項(xiàng)目。而根據(jù)對(duì)近期即將上市的及在售項(xiàng)目未售完的存量房房源的統(tǒng)計(jì)，均價(jià)在15000元/以上的高端住宅類項(xiàng)目總計(jì)約有2200套左右的市場(chǎng)供應(yīng)量。南京中百達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理有限公司1.3 個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)力分析1.3.1 單價(jià)2萬(wàn)元以上的高端住宅項(xiàng)目1）金鼎灣國(guó)際 項(xiàng)目概況項(xiàng)目占地近2萬(wàn)，總建筑面積約8萬(wàn)?？偣菜拇苯ㄖ謨善陂_(kāi)發(fā)。目前推出二期房源，主力戶型面積為90二房、130的三房，小區(qū)綠化率約為40%，車(chē)位比例約為1：1。 供銷情況該項(xiàng)目二期于08年5月4日開(kāi)盤(pán)，共推出275套，由于一期市場(chǎng)反響較好，二期推出1個(gè)多月以來(lái)，已售104套，從銷售數(shù)據(jù)看出，90兩房及130三房較受歡迎，180以上復(fù)式住宅則一套未售，可見(jiàn)高端市場(chǎng)客戶依然親睞傳統(tǒng)中等戶型。面積段（）上市套數(shù)累計(jì)銷售套數(shù)可售套數(shù)后期供應(yīng)量（套）80-10075255050120-14418679107107160-1804044200以上1001010合計(jì)275104171171 價(jià)格分析均價(jià)（元/）裝修價(jià)格（元/）最高價(jià)最低價(jià)主力總價(jià)210003000240001900090兩房190萬(wàn)130三房260-300萬(wàn)幢號(hào)推出時(shí)間成交均價(jià)（毛坯）成交套數(shù)推出套數(shù)022008.4.181660053109012008.4.181857460178 項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)1、交通便利，地處新街口輻射區(qū)，生活配套齊全2、項(xiàng)目定位為高端公寓，一期房源的成功熱銷，項(xiàng)目知名度較高3、臨近秦淮河及沿河風(fēng)光帶，附近還有朝天宮、甘熙故居等歷史文化遺址，人文氣息濃厚4、戶型面積設(shè)計(jì)合理，主力供應(yīng)戶型在70144之間，適合需求在主城區(qū)置業(yè)的中高端人群。5、項(xiàng)目品質(zhì)在一期的基礎(chǔ)上再次提升，從入戶門(mén)到家用中央空調(diào)、熱水鍋爐系統(tǒng)等，均采用了國(guó)際知名品牌：意大利原裝生產(chǎn)的“卡門(mén)”裝甲門(mén)、“科勒”潔具、“西門(mén)子”廚房電器、德國(guó)“威能”集團(tuán)提供的壁掛式燃?xì)忮仩t、美國(guó)品牌“特靈”空調(diào)等。劣勢(shì)1、單價(jià)和總價(jià)較高，有一定的市場(chǎng)抗性2、附近有公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站以及門(mén)前臭水溝影響項(xiàng)目形象3、項(xiàng)目緊靠主干道，噪音較大價(jià)值點(diǎn)1、 區(qū)位優(yōu)勢(shì)2、 戶型設(shè)計(jì)方正，供應(yīng)面積合理，使用率高3、 項(xiàng)目一期精裝修公寓的熱銷，提高了項(xiàng)目的知名度2） 仁恒國(guó)際公寓 項(xiàng)目概況四季仁恒國(guó)際公寓緊鄰?qiáng)W體中心，是河西中心商務(wù)區(qū)最北端的重要標(biāo)志性建筑。項(xiàng)目規(guī)劃建成兩棟高標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓（高度分別為99.35米及149.65米）以及相關(guān)配套設(shè)施。項(xiàng)目產(chǎn)品共有12種套型，建筑面積從144.9到604.44。其中A幢將作為酒店進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，B幢作為住宅出售。 供銷情況仁恒國(guó)際公寓的B棟作為住宅出售，于07年10月份推出共253套，其中有131套房源受限制（在建工程抵押）。目前已經(jīng)累計(jì)售出88套，銷售率34.7%，面積由143-350不等；目前可售房源34套，以198戶型為主，少量140、290戶型。由此可見(jiàn)，仁恒的140、290戶型較為暢銷。具備雄厚資金實(shí)力的企業(yè)主、高管類人群為主力客群。 價(jià)格分析均價(jià)（元/）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/）最高價(jià)最低價(jià)主力總價(jià)（元）2000040002400018000500萬(wàn)項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)1、 借鑒美國(guó)都市豪宅的居住方式和空間構(gòu)成，營(yíng)造時(shí)尚開(kāi)放的居家生活氛圍。每戶均配有空中私家花園。2、 定位高端，定位為頂級(jí)酒店式公寓，采用高標(biāo)準(zhǔn)的裝修來(lái)貼合業(yè)主的身份地位，每戶配置一套變頻多聯(lián)中央空調(diào)、 公寓式空氣置換系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、管道直飲水系統(tǒng)。裝修提供46寸的電視、家庭影院系統(tǒng)等。3、 個(gè)性化定制的酒店式服務(wù)，在服務(wù)方面，根據(jù)客戶的要求來(lái)定制服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)價(jià)格。4、 項(xiàng)目處于河西新城CBD區(qū)域，是河西未來(lái)發(fā)展的中心地段，發(fā)展前景好。5、 開(kāi)發(fā)企業(yè)在南京成功開(kāi)發(fā)過(guò)仁恒翠竹園等較高品質(zhì)物業(yè)，市場(chǎng)知名度較高，品牌號(hào)召力強(qiáng)6、 聘請(qǐng)新加坡管理全球國(guó)際公寓的專業(yè)人員來(lái)管理，提供專業(yè)服務(wù)7、 配套大型俱樂(lè)部，并在俱樂(lè)部?jī)?nèi)配套較為全面的設(shè)施劣勢(shì)1、 河西新城周邊的配套設(shè)施尚不完善2、 戶型功能區(qū)域設(shè)置不合理，存在空間浪費(fèi)價(jià)值點(diǎn)1、 開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌號(hào)召力2、 河西新城區(qū)中心地段的區(qū)位優(yōu)勢(shì)3、 河西標(biāo)志性建筑4、 南京市最高端酒店式公寓5、 國(guó)際化酒店式管理，并提供定制酒店式服務(wù)3） 鋒尚國(guó)際公寓 項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃總用地19.5萬(wàn)平方米，由四層板式公寓樓和別墅組成，共230余套。每套200-350，均價(jià)350萬(wàn)元/套，精裝修交房。首層公寓附送能夠進(jìn)行自然通風(fēng)和采光的地下室，私家花園和一座英式小木屋。LOFT公寓層高7米，設(shè)有采光天窗和旋轉(zhuǎn)鋼梯，附送露臺(tái)。小區(qū)設(shè)保姆集中宿舍，一鍵式五星級(jí)酒店電話服務(wù)系統(tǒng)。會(huì)所定位于長(zhǎng)三角地區(qū)頂級(jí)商務(wù)健身俱樂(lè)部，所有業(yè)主將被贈(zèng)送會(huì)籍。 供銷情況項(xiàng)目于06年10月20日開(kāi)始南區(qū)公寓的銷售，共推出168套，目前剩余14套190-260的公寓可售，由于其蓄水時(shí)間較長(zhǎng)，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示去化較快。主力戶型建筑面積分別為：首層公寓建筑面積：272（含采光地下室70）；平層公寓建筑面積：212（含陽(yáng)臺(tái)4.35）；LOFT公寓建筑面積：309（含躍層95）。預(yù)計(jì)下期將于下半年推出北區(qū)200-300約70套房源（包括14套別墅）。面積段（）上市套數(shù)累計(jì)銷售套數(shù)可售套數(shù)后期供應(yīng)量（套）120-160251966160-200878700200-240272611240-2802922777合計(jì)1681541484 價(jià)格分析均價(jià)（元/）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/）最高價(jià)最低價(jià)主力總價(jià)200004000650萬(wàn)/套350萬(wàn)/套350-650萬(wàn) 項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)1、位于下關(guān)小桃園地區(qū)，項(xiàng)目沿河而建，處于小桃園風(fēng)景區(qū)，景觀怡人。2、城中稀缺低密度低層住宅3、鋒尚是國(guó)內(nèi)首家、世界第五家“零能耗住宅”，利用可再生能源，告別空調(diào)暖氣，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)“恒溫恒濕”。通過(guò)埋藏于樓板內(nèi)毛細(xì)水管的冷熱水媒進(jìn)行輻射，保證室內(nèi)恒溫；同時(shí)，全新風(fēng)置換濕度調(diào)控系統(tǒng)24小時(shí)不間斷注入新鮮空氣，并可自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)空氣干濕度。4、鋒尚國(guó)際室內(nèi)的裝修配置均采用國(guó)內(nèi)的一線品牌，除精裝修質(zhì)量外，鋒尚推崇精制建造，衛(wèi)生間的瓷磚全部是整磚并與衛(wèi)生潔具對(duì)中。5、頂級(jí)會(huì)所配有健身俱樂(lè)部，為業(yè)主提供休閑及健身產(chǎn)所，會(huì)所暫定名為“南京金陵俱樂(lè)部”聘請(qǐng)亞洲最大的私人會(huì)所管理公司CCA管理。劣勢(shì)1、位于下關(guān)老城區(qū)，區(qū)屬認(rèn)可度不強(qiáng)2、規(guī)劃道路將項(xiàng)目分為兩個(gè)片區(qū)，有一定的景觀影響價(jià)值點(diǎn)1、 開(kāi)發(fā)商品牌價(jià)值2、 內(nèi)外部景觀價(jià)值3、 主城區(qū)低密度小區(qū)4、 節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)5、 新風(fēng)系統(tǒng)6、 配套俱樂(lè)部4）個(gè)案小結(jié)（與無(wú)庶對(duì)比分析）：從目前南京市單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/的項(xiàng)目來(lái)看，主要有以下特征：項(xiàng)目定位高端；較好的地理位置；品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)；優(yōu)質(zhì)的自然景觀資源；先進(jìn)的環(huán)?？萍祭砟睿桓邩?biāo)準(zhǔn)的建筑裝修材料等。無(wú)庶與以上三個(gè)項(xiàng)目相比較，均有自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)：與金鼎灣相比較，金鼎灣處于主城區(qū)較好的地理位置，周邊生活配套完善，而本案距紫金山和玄武湖都較近，周邊自然景觀資源好；金鼎灣項(xiàng)目由于一期的精裝修房源的熱銷，目前市場(chǎng)知名度較高，這也是支撐項(xiàng)目?jī)r(jià)格達(dá)到2萬(wàn)元/的原因之一，而本案開(kāi)發(fā)企業(yè)在本市具有較高的知名度，可以對(duì)價(jià)格起到一定的支撐力。與鋒尚國(guó)際公寓相比較，該項(xiàng)目占有小桃園公園的自然景觀資源，而本案外部景觀資源只有來(lái)自紫金山和玄武湖，但這兩個(gè)景觀點(diǎn)距項(xiàng)目尚有一段距離，本項(xiàng)目在景觀上明顯處于劣勢(shì)；從產(chǎn)品供應(yīng)來(lái)看，鋒尚國(guó)際公寓以低層產(chǎn)品為主，但戶型設(shè)計(jì)較大，客戶群面較窄，本項(xiàng)目以多層為主，但戶型面積設(shè)計(jì)合理，適合不同層次的中高端人群消費(fèi)。與仁恒國(guó)際公寓項(xiàng)目相比較，本案在建筑形態(tài)上、戶型面積設(shè)計(jì)上以及地理位置均占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但仁恒國(guó)際公寓在產(chǎn)品定位上為高標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓，提供專業(yè)的酒店式管理，這是該項(xiàng)目支撐高價(jià)位的主要原因。1.3.2 單價(jià)1.5-2萬(wàn)元的高端住宅項(xiàng)目1） 凱潤(rùn)金城 項(xiàng)目概況該項(xiàng)目由四幅地塊組成，分別為A1、B1、A2、B2，占地面積約3.6萬(wàn)，總建筑面積約為21.7萬(wàn)。其中在A1地塊將建有1幢27層的寫(xiě)字樓，1幢6層的商業(yè)及1幢27層的酒店式公寓；B1地塊將建有2幢26-27層的高層式住宅；A2、B2地塊將建有1幢14層的酒店式公寓（其中裙樓1-5層作為餐飲兼商業(yè)設(shè)施）及2幢11層的小高層住宅。 供銷情況該項(xiàng)目于07年11月推出06棟，08年1月推出07棟，共269套房源，面積區(qū)間為85-185。預(yù)計(jì)下半年還將推出兩棟住宅。項(xiàng)目自開(kāi)盤(pán)以來(lái)沒(méi)有過(guò)多宣傳，無(wú)優(yōu)惠政策，而且與40萬(wàn)元的車(chē)庫(kù)捆綁銷售一度造成市場(chǎng)反感，至今成交情況較為慘淡。整體去化僅15.6%。面積段（）上市套數(shù)累計(jì)銷售套數(shù)可售套數(shù)近期供應(yīng)量（套）80-10014625121121120-14498128686180以上2552020合計(jì)26942227227 價(jià)格分析均價(jià)（元/）最高價(jià)最低價(jià)主力總價(jià)（元）19000（毛坯）2200016000200-300萬(wàn)幢號(hào)推出時(shí)間成交均價(jià)（毛坯）成交套數(shù)推出套數(shù)062007.11.261834328121072008.1.62015312149 項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)1、 處于市中心地段，周邊的配套設(shè)施比較完善，項(xiàng)目緊鄰長(zhǎng)江路，道路兩側(cè)綠樹(shù)成蔭，是城中區(qū)域最適宜居住的地段之一2、 項(xiàng)目在主城區(qū)范圍內(nèi)屬于較成規(guī)模項(xiàng)目，容易形成居住社區(qū)氛圍3、 產(chǎn)品涉及傳統(tǒng)的90兩房、130左右的三房以及大戶型躍層，可以滿足不同面積需求的顧客劣勢(shì)1、開(kāi)盤(pán)之初，車(chē)庫(kù)捆綁銷售引發(fā)部分購(gòu)房者的反感，影響了開(kāi)始的銷售2、缺乏宣傳價(jià)值點(diǎn)1、 區(qū)位優(yōu)勢(shì)2、 規(guī)模性3、 內(nèi)部商業(yè)配套2） 新世界花園 項(xiàng)目概況新世界花園占地面積5.82萬(wàn)，建筑面積5.84萬(wàn)，容積率僅1.01，綠化率高達(dá)到48%。東、南兩面望山，西眺玄武湖水。整個(gè)社區(qū)由17幢多層花園洋房組成，共有兩個(gè)組團(tuán)整體開(kāi)發(fā)。一組團(tuán)是平層公寓，共有8幢；二組團(tuán)是躍層公寓，共有9幢。 供銷情況該項(xiàng)目為主城區(qū)數(shù)量不多的多層帶電梯項(xiàng)目，2006年3月18日公開(kāi)對(duì)外銷售，當(dāng)時(shí)以12800元/絕對(duì)高價(jià)震驚南京房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且承諾一口價(jià)不打折，項(xiàng)目的高調(diào)入市，在當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)引起哄動(dòng)。經(jīng)過(guò)2年的銷售周期，目前的銷售均價(jià)已達(dá)18000元/,去化率大約在78，總體成交并不十分理想，尤其是200以上的偏大戶型，銷售情況明顯不佳。面積段（）上市套數(shù)累計(jì)銷售套數(shù)可售套數(shù)后期供應(yīng)量（套）120-140585444140-16013855160-200131122200以上155718484合計(jì)2391449595 價(jià)格分析均價(jià)（元/）開(kāi)盤(pán)價(jià)格最高價(jià)最低價(jià)主力總價(jià)18000（毛坯）128002000015000360萬(wàn) 項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目位于紫金山腳西側(cè)，加之“紫氣東來(lái)”的說(shuō)法，無(wú)論從風(fēng)水還是自然環(huán)境層面來(lái)講，均為項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)所在；而且背靠紫金山的特殊環(huán)境為項(xiàng)目營(yíng)造高檔住宅提供優(yōu)越的地理環(huán)境；2、產(chǎn)品附加值較高，主要表現(xiàn)在環(huán)紫金山項(xiàng)目在市民中接受度最高，產(chǎn)品增值保值性強(qiáng)4、外在的便捷的交通環(huán)境，龍?bào)绰?、新莊立交、富貴山隧道能夠快速的到達(dá)南京的各個(gè)區(qū)域；5、項(xiàng)目為主城區(qū)土地較為稀缺地塊，而建筑均為目前較為稀缺的多層建筑，多層建筑得房率高。劣勢(shì)1、項(xiàng)目一側(cè)緊靠主干道，受到噪音和灰塵的影響2、部分戶型設(shè)計(jì)面積過(guò)大，形成總價(jià)過(guò)高，出現(xiàn)部分房源滯銷情況3、戶型設(shè)計(jì)的欠缺，（如A1戶型、花園洋房的廚房陽(yáng)臺(tái)跟書(shū)房陽(yáng)臺(tái)的細(xì)節(jié)處理）價(jià)值點(diǎn)1、 處于紫金山“內(nèi)部”2、 項(xiàng)目緊靠玄武湖，周邊環(huán)境好3、 純多層建筑4、 交通便利，生活配套設(shè)施完善3）中央花園 項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于中央路278號(hào)，緊鄰玄武湖公園，總建筑面積為1.9萬(wàn)，地上總建筑面積為1.5萬(wàn)，居住總戶數(shù)132戶，容積率為1.9，綠化率為19.17%。共四幢純住宅，其中3幢多層，1幢小高層，擁有機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)泊位72個(gè)，地下64輛，地上8輛。 供銷情況項(xiàng)目于08年6月18日開(kāi)盤(pán)，共推出78套房源，目前認(rèn)購(gòu)4套。戶型面積為63-160的一房、兩房、三房和四房。面積段（）上市套數(shù)（套）100以下23100-12017120-14426144-16010160以上2合計(jì)78 價(jià)格分析均價(jià)（元/）最高價(jià)最低價(jià)主力總價(jià)（元）18000（毛坯）1898017100115-150萬(wàn)（100以下）210-260萬(wàn)（120-144） 項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)1、處于兩個(gè)商圈湖南路商圈、中央路商圈的輻射范圍內(nèi)，商業(yè)、生活配套比較齊全。2、臨近地鐵許府巷站及多路公交，交通便利3、項(xiàng)目緊鄰玄武湖、神策門(mén)公園、明城墻風(fēng)光帶，與紫金山兩兩相望4、中小學(xué)學(xué)校眾多，更有幾所高校云集5、戶型設(shè)計(jì)較為全面，由單室套到四室，顧及不同客戶的需求劣勢(shì)1、項(xiàng)目臨近火車(chē)站及長(zhǎng)途汽車(chē)站，周邊人群較為復(fù)雜2、小區(qū)總體規(guī)模較小，不能形成濃厚的居住氣氛4） 觀城 項(xiàng)目概況項(xiàng)目主要有南北2棟高層和中間1棟小高層建筑，中心為商業(yè)街區(qū)。西樓（小高層）共12層，為法國(guó)雅高集團(tuán)旗下的商務(wù)型酒店-宜必思酒店；南北樓都為高層建筑，南樓為小戶型住宅，共25層，一層6戶，底層為大堂及商鋪，頂樓躍層；北樓為31層，定位是高端私人酒店；中心商業(yè)街區(qū)及門(mén)面房約7000平米，主要是針對(duì)中高端商務(wù)休閑配套功能所設(shè)的商業(yè)業(yè)態(tài)，有金融銀行、精品超市、風(fēng)味主題餐飲、特色專賣(mài)店、高檔美容美發(fā)休閑中心等。 供銷情況目前在售的是08年4月26日推出的南樓25層共138套小戶型住宅，共70、103兩種戶型，目前已售35套，從銷售情況看，103兩房的銷售情況較好于70的一房。具體數(shù)據(jù)見(jiàn)下表：面積（）上市套數(shù)累計(jì)銷售套數(shù)可售套數(shù)后期供應(yīng)量（套）69.2591157676103.2447202727合價(jià)格分析均價(jià)（元/）最高價(jià)最低價(jià)主力總價(jià)16000（毛坯）2000015000110-160萬(wàn) 項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)1、地處新街口輻射圈，交通便利，周邊生活配套設(shè)施完善；2、項(xiàng)目南面在建的水游城大型商業(yè)項(xiàng)目，不斷完善區(qū)域商業(yè)配套；3、項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套法國(guó)雅高集團(tuán)旗下的商務(wù)型酒店-宜必思酒店，提升項(xiàng)目品質(zhì)；劣勢(shì)1、整體規(guī)模較小，缺乏一定的景觀支撐2、位于路邊，噪音干擾較大價(jià)值點(diǎn)1、 區(qū)位優(yōu)勢(shì)2、 升值潛力3、 小面積戶型4、 法國(guó)宜必思酒店入住，提高項(xiàng)目品質(zhì)5、 品牌物業(yè)公司（第一太平戴維斯）5） 世茂濱江新城 項(xiàng)目概況世茂濱江新城地處總建筑面積150萬(wàn)，由17棟50層的超高層建筑、五星級(jí)酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、幼兒園、中小學(xué)以及大型購(gòu)物超市等組成。前期推出05號(hào)公寓已交付使用，01、02號(hào)公寓基本售罄，目前在售04號(hào)精裝公寓。 供銷情況目前在售的是07年3月6日推出的04幢，共392套，精裝修120-270的兩房到四房，均價(jià)17000元/，部分110-120毛坯房均價(jià)12000元/。該項(xiàng)目戶型較大，120-270的戶型單、總價(jià)較高，但是臨江江景房由于獨(dú)特的景觀，走勢(shì)良好。04幢推出的392套房源（受限制96套），目前已售263套，剩余33套。3號(hào)國(guó)際公寓計(jì)劃于08年10月份推出，毛坯、精裝均有，具體房型面積價(jià)格未定。 價(jià)格分析均價(jià)（元/）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/）最高價(jià)最低價(jià)主力總價(jià)1700030001800012000（毛坯）200萬(wàn) 項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目位居長(zhǎng)江主流沿江岸線，政府控規(guī)將整個(gè)濱江板塊由南至北概括為城市功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)及生態(tài)旅游區(qū)三大功能區(qū)域，區(qū)域整體規(guī)劃好2、建筑均采用弧型設(shè)計(jì)，面江朝南呈扇形排列并配以線形組合，且高低錯(cuò)落布置，有效避免視線阻隔，實(shí)現(xiàn)了“家家面江，戶戶有景”的景觀效應(yīng)最大化；戶型設(shè)計(jì)上，每戶公寓層高均達(dá)到3米及以上，客廳及主臥多朝江面，配以大面積觀景窗3、項(xiàng)目注重景觀設(shè)計(jì)，綠化率達(dá)到60%，法式凡爾賽宮廷園林、邁阿密海岸陽(yáng)光廣場(chǎng)、邁阿密海岸陽(yáng)光廣場(chǎng)、加勒比海主題風(fēng)情園、貝加爾瀑布園、紐約中央公園、帕薩迪納藝術(shù)廣場(chǎng)、東南亞風(fēng)情園八大主題園林景區(qū)規(guī)劃，總綠化規(guī)模達(dá)到30萬(wàn)方平方米3、項(xiàng)目精裝修交付，解決業(yè)主裝修的煩惱4、項(xiàng)目規(guī)模較大，內(nèi)部規(guī)劃配套完善，全江景超五星級(jí)南京世茂凱悅酒店，擁有多個(gè)大型商場(chǎng)的沿江休閑商業(yè)街、濱江市民文化廣場(chǎng)、幼兒園、中小學(xué)、會(huì)所以及大型購(gòu)物超市劣勢(shì)1、地處較為偏僻，周邊現(xiàn)有環(huán)境不佳2、目前配套生活設(shè)施不完善，缺乏成熟的商業(yè)設(shè)施3、原有一條商業(yè)街被變電站所占用價(jià)值點(diǎn)1、 區(qū)域后期整體規(guī)劃好2、 社區(qū)成規(guī)模3、 天然江景資源4、 內(nèi)部配套設(shè)施完善5、 開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌號(hào)召力6） 朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) 項(xiàng)目概況項(xiàng)目占地面積為16萬(wàn)，總建筑面積為30萬(wàn)，規(guī)劃由26棟小高層和高層組成，規(guī)劃總戶數(shù)近2000戶。容積率為1.88，分三期開(kāi)發(fā)。2004年12月第一期上市。 供銷情況項(xiàng)目自2004年12月一期開(kāi)盤(pán)以來(lái)，累計(jì)上市房源1655套，三期房源于08年5月15日開(kāi)盤(pán)，首批推出2棟，供應(yīng)戶型為85150的兩房和三房。 價(jià)格分析目前在售的是03、05幢兩棟房源，03棟房源銷售均價(jià)為14500元/，裝修標(biāo)準(zhǔn)為2600元/，05棟房源銷售均價(jià)為17500元/，裝修標(biāo)準(zhǔn)為3200元/。 均價(jià)（元/）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/）最高價(jià)最低價(jià)主力總價(jià)（元）1600032001800015000130-220萬(wàn) 項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目緊鄰地鐵一號(hào)線出入口，且周邊道路較多，通達(dá)性能好。2、項(xiàng)目具有一定規(guī)模，社區(qū)概念較強(qiáng)。3、采用地?zé)岷銣睾銤窦夹g(shù)，居住舒適度高。4、項(xiàng)目?jī)?nèi)部配有餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物等商業(yè)配套5、國(guó)際品牌裝修材料，提升項(xiàng)目居住檔次劣勢(shì)1、戶型設(shè)計(jì)存在一定缺陷，主要表現(xiàn)在“進(jìn)深”長(zhǎng)、“面寬”窄，無(wú)陽(yáng)臺(tái)。2、窗戶設(shè)計(jì)較窄， 且部分房源朝向?yàn)椤皷|西向”，采光較差。價(jià)值點(diǎn)1、 緊靠地鐵站2、 社區(qū)成規(guī)模3、 引進(jìn)高科技恒溫技術(shù)，提高居住舒適度4、國(guó)際品牌裝修材料5、內(nèi)部商業(yè)配套6、開(kāi)放式花園景觀7、新風(fēng)系統(tǒng)7）萬(wàn)科紅郡 項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于紅山森林公園腳下，占地面積3.6萬(wàn)，建筑面積5.5萬(wàn)，小區(qū)共分A、B兩個(gè)地塊，其中A地塊容積率為2.1，B地塊為1.35。項(xiàng)目規(guī)劃住宅總戶數(shù)為332戶。其中A區(qū)88戶，B區(qū)為244戶。一期B地塊規(guī)劃了10棟低密度電梯公寓。最北側(cè)的兩棟為8層和局部4層的電梯公寓，6棟和8棟的高度為5層，其他6棟均為4層疊加公寓。 供銷情況項(xiàng)目于4月11日開(kāi)盤(pán)，目前累計(jì)推出3棟39戶，目前上市房源銷售率為61.5%。供應(yīng)面積在241319之間（含5070地下樓層），目前不算地下樓層銷售均價(jià)約為17000元/，含地下樓層為13000元/，裝修標(biāo)準(zhǔn)為4000元/。因此，網(wǎng)上成交數(shù)據(jù)所顯示的成交均價(jià)為9190元/（含地下室），該數(shù)據(jù)不具備參考價(jià)值。面積段（）上市套數(shù)累計(jì)銷售套數(shù)可售套數(shù)241248202275276149529931923158合計(jì)392415 價(jià)格分析均價(jià)（元/）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/）最高價(jià)（元/）最低價(jià)（元/）主力總價(jià)（元）1700040001800013000400萬(wàn) 項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)1、依托紅山自然景觀及小區(qū)內(nèi)部采用TUDOR的經(jīng)典手法進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，在內(nèi)外部景觀上與周邊其他項(xiàng)目形成明顯的差異。2、周邊公交線路較多且僅靠地鐵一號(hào)線紅山站，交通便捷度高。3、在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上與周邊在項(xiàng)目形成差異，不但可以實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利益的最大化，同時(shí)可以提升開(kāi)發(fā)公司品牌形象。4、項(xiàng)目充分利用場(chǎng)地自身和周邊環(huán)境有利因素，塑造了南低北高的組團(tuán)形式，并形成勻質(zhì)的室外空間，既保證了住宅的私密性，又形成了鄰里之間高質(zhì)量的交往空間。5、在裝修上均采用高品質(zhì)智能化設(shè)備，居住的舒適度高，如采用I-bus智能家居控制系統(tǒng)，中央新風(fēng)系統(tǒng)，靜音型新風(fēng)主機(jī)，24小時(shí)換氣，大幅提高室內(nèi)空氣質(zhì)量。劣勢(shì)1、項(xiàng)目緊鄰主干道，車(chē)輛帶來(lái)的噪音和灰塵較大。2、周邊商業(yè)配套雜亂且檔次較低。3、周邊以老的居住小區(qū)為主，居住人群雜亂，治安較差。價(jià)值點(diǎn)1、處于 “紅山”之中2、僅靠地鐵站3、主城區(qū)低層住宅4、英國(guó)TUDOR式現(xiàn)代建筑風(fēng)格5、一鍵式家居生活I(lǐng) - bus智能家居控制系統(tǒng)6、靜音型中央新風(fēng)系統(tǒng)7、低溫?zé)崴匕遢椛洳膳到y(tǒng)8） 萬(wàn)科金域緹香 項(xiàng)目概況項(xiàng)目占地面積約5.6萬(wàn)，建筑面積約12.8萬(wàn)，容積率1.99，規(guī)劃共8棟小高層及高層住宅，總戶數(shù)為818戶。 供銷情況該項(xiàng)目于08年4月12日開(kāi)盤(pán)銷售，累計(jì)上市房源536戶，銷售率為51%。供應(yīng)面積區(qū)間為70196，主力供應(yīng)戶型為70的一房、88的兩房和195的三房。面積段上市套數(shù)累計(jì)銷售套數(shù)可售套數(shù)7071210581528889210170401951961164373累計(jì)536271265 價(jià)格分析項(xiàng)目銷售均價(jià)為15000元/（含精裝修）。其中，70和88戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)是2000元/，195戶型主修標(biāo)準(zhǔn)為3500元/。均價(jià)（元/）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/）最高價(jià)最低價(jià)主力總價(jià)15000大戶型：3500小戶型：20001700012000小戶型120萬(wàn)大戶型300萬(wàn) 項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目所在區(qū)域是城市副中心區(qū)域，整理規(guī)劃好，區(qū)域發(fā)展前景廣闊。2、項(xiàng)目周邊均為較高品質(zhì)社區(qū)，區(qū)域居住環(huán)境好，周邊一些項(xiàng)目陸續(xù)交付，居住氛圍逐漸形。3、項(xiàng)目西南角約5000平方米開(kāi)放式集中綠地、東面沿泰山路退讓10米寬城市綠化帶，內(nèi)部景觀優(yōu)勢(shì)明顯。4、在戶型設(shè)計(jì)上以“兩代居”為理念，充分考慮到部分購(gòu)房者的實(shí)際需求。5、項(xiàng)目采用裝修的形式交付，避免了業(yè)主自己裝修的煩惱。劣勢(shì)1、項(xiàng)目處于新建區(qū)域，目前周邊商業(yè)交通配套匱乏，出行及購(gòu)物不便。2、項(xiàng)目70為一房戶型，居住適用性能較弱。3、項(xiàng)目西側(cè)緊鄰高壓線價(jià)值點(diǎn) 1、開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌號(hào)召力2、提倡 “兩代居”功能，提升項(xiàng)目買(mǎi)點(diǎn)3、河西新城CLD居住中心，未來(lái)發(fā)展前景好4、建筑設(shè)計(jì)為目前市場(chǎng)流行且接受度較高的Art Deco古典建筑風(fēng)格5、社區(qū)規(guī)劃有5000平米集中式綠地，內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)為歐式古典園林6、裝修采用地暖系統(tǒng)，品牌家具7、項(xiàng)目?jī)?nèi)部配有大型會(huì)所9）中冶 中鼎雅居 項(xiàng)目概況項(xiàng)目總建筑面積27.5，其中地上建筑面積18.7萬(wàn)（含住宅15.3萬(wàn)，酒店2.4萬(wàn)， 旅游配套服務(wù)設(shè)施0.3萬(wàn)等），地下建筑面積8.8萬(wàn)（含住宅地下室、地下車(chē)庫(kù)、設(shè)備及其他用房等）。擬建52棟低、多層住宅，3棟酒店式公寓，2棟配套用房，共948戶。主要建筑形態(tài)為疊加別墅、情景洋房和景觀多層公寓，地塊西南角建設(shè)一棟旅游配套設(shè)施，包括酒店式公寓、酒店及配套。在地塊東側(cè)沿街1，2層為商業(yè)。 供銷情況項(xiàng)目尚未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)6月將推出一期主要以130-200為主力面積段的多層公寓。目前，室內(nèi)售樓處已經(jīng)公開(kāi)，位于中山東路3111號(hào)東宮大廈5樓（維景國(guó)際大酒店西側(cè)）。 價(jià)格分析預(yù)計(jì)價(jià)格在15000元/。 項(xiàng)目分析規(guī)劃優(yōu)勢(shì)1、規(guī)劃采用北高南低的布局，得以實(shí)現(xiàn)每戶均擁有良好景觀與采光2、部分戶型設(shè)置直接入戶電梯3、端頭戶型側(cè)向大陽(yáng)臺(tái)，南向大陽(yáng)臺(tái)和北側(cè)入戶花園共同構(gòu)成的特色陽(yáng)臺(tái)；結(jié)合低窗臺(tái)，落地窗，轉(zhuǎn)角窗等窗型運(yùn)用，使觀景的視野更加開(kāi)闊4、每一單元設(shè)計(jì)了一座的獨(dú)立門(mén)廳個(gè)案小結(jié)（與無(wú)庶對(duì)比分析）：從各項(xiàng)目所處地理位置來(lái)看，觀城、凱潤(rùn)金城、中央花園等項(xiàng)目均占有城中較好的地理位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)是這些項(xiàng)目定價(jià)較高的主要原因，金域提香、朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)等項(xiàng)目雖然處于相對(duì)較偏的河西新區(qū)，但這些項(xiàng)目由國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)，品牌價(jià)值是這些項(xiàng)目主要的價(jià)格支撐點(diǎn)。本案目前所處的位置距市中心較近，交通生活等配套設(shè)施雖不及市中心項(xiàng)目，但與河西等位置較偏項(xiàng)目相比，優(yōu)勢(shì)明顯，而本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)在南京經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)，在市場(chǎng)中也具有較高的知名度。從項(xiàng)目體量來(lái)看，處于市中心或市中心較近的項(xiàng)目，受到主城區(qū)土地稀缺的影響，體量一般較小。規(guī)模較大的項(xiàng)目均處于較偏地段，如河西的萬(wàn)科光明城市、朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)，城北的世茂濱江新城等項(xiàng)目，這些項(xiàng)目較成規(guī)模，社區(qū)概念強(qiáng)。而本項(xiàng)目在規(guī)模上沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì)，不具備競(jìng)爭(zhēng)力。從配套設(shè)施來(lái)看，城北的世茂濱江新城、河西的朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)等位置較偏項(xiàng)目，雖然外部配套匱乏，但它們依托自身規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃內(nèi)部配套較為完善，配套的完善程度提升項(xiàng)目買(mǎi)點(diǎn)。城中的觀城、凱潤(rùn)金城等項(xiàng)目主要依托城中成熟的配套設(shè)施，本案幾乎無(wú)內(nèi)部配套，外部配套不夠完善，競(jìng)爭(zhēng)力顯然較弱。從內(nèi)外部景觀來(lái)看，城北的世茂濱江新城和萬(wàn)科紅郡兩個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀較好，外部的山景或水景等自然景觀也是這些項(xiàng)目的主要買(mǎi)點(diǎn)。河西的金域緹香、朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)等項(xiàng)目外部無(wú)景觀資源，但內(nèi)部景觀較為突出門(mén)。本案內(nèi)部景觀一般，無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，外部稍遠(yuǎn)的玄武湖和紫金山的景觀可以為項(xiàng)目提升一定的賣(mài)點(diǎn)。通過(guò)上述對(duì)比可以看出，本案的區(qū)位及周邊景觀資源的優(yōu)勢(shì)較為明顯，周邊配套及內(nèi)部景觀一般，而項(xiàng)目規(guī)模及內(nèi)部配套的不足明顯處于劣勢(shì)。1.3.3 總結(jié)分析綜合上述分析，可以看出，目前南京市單價(jià)在1.5萬(wàn)元以上的高端住宅項(xiàng)目具有以下特征： 地處城中較好的地理位置。如金鼎灣、觀城、凱潤(rùn)金城、中央花園等，由于城市土地的稀缺性，導(dǎo)致項(xiàng)目增值保值性強(qiáng)，地段占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。 配套成熟。周邊擁有成熟的生活圈或者項(xiàng)目自身配套完善的生活商業(yè)設(shè)施。如觀城、中央花園、朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)等。 占有較好的自然景觀資源。如中冶中鼎雅居、新世界花園擁有紫金山、中央花園擁有玄武湖、萬(wàn)科紅郡擁有紅山、世茂濱江擁有長(zhǎng)江、鋒尚國(guó)際擁有秦淮河和明城墻，優(yōu)越的自然人文環(huán)境，使得項(xiàng)目品質(zhì)得以提高。 高檔的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。如萬(wàn)科紅郡、仁恒國(guó)際公寓、鋒尚國(guó)際等，環(huán)保節(jié)能的設(shè)計(jì)理念，高端品牌的設(shè)施材料，給項(xiàng)目添加了厚重的質(zhì)感。 知名開(kāi)發(fā)商的品牌號(hào)召力，如萬(wàn)科、仁恒、鋒尚、世茂等，在購(gòu)房者心中已經(jīng)就這些品牌的含金量有所認(rèn)可。 定位高端，目標(biāo)客戶群明確。在營(yíng)銷推廣中設(shè)置一定的條件，挑選一定范圍內(nèi)的客戶進(jìn)售樓處看房，無(wú)形中增加客戶的尊貴感。如鋒尚國(guó)際、仁恒國(guó)際公寓、萬(wàn)科紅郡都要事先預(yù)約，有的需要提供財(cái)產(chǎn)證明。 注重產(chǎn)品的創(chuàng)新，戶型設(shè)計(jì)合理，強(qiáng)調(diào)居住的舒適性，且總體面積偏大，較為切合高端的定位。如金域緹香推出“90平米/70平米”兩代居產(chǎn)品、仁恒每戶配有空中私家花園、萬(wàn)科紅郡疊加公寓2層聯(lián)售等。二、 無(wú)庶項(xiàng)目基本信息2.1 項(xiàng)目概況無(wú)庶項(xiàng)目位于紫金西麓，玄武東岸，情侶園對(duì)面，鎖金村9號(hào)（江蘇省血液中心背后）。臨近龍?bào)绰?，?guó)展中心、太陽(yáng)宮、情侶園隔路相望，周?chē)植既丝趯W(xué)院、南京林業(yè)大學(xué)、南師大等多所高等院校?，F(xiàn)為一期住宅，總用地面積7802.03，總建筑面積15467.65，其中地上10138.5，地下5329.15，容積率1.3，綠化率30.27%，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位83個(gè)，非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位140個(gè)。項(xiàng)目一期包含一棟小高層（A1），四棟多層（A2、A3、A4、A5、）。除多層的頂層為復(fù)式外，其余均為平層。主要戶型結(jié)構(gòu)為3室2廳2衛(wèi)，一期共80戶。2.2 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)1） 地段優(yōu)勢(shì)、交通、周邊自然環(huán)境；2） 南京城中板塊多層住宅最后八十套限量珍藏；3） 新中式建筑、徽派氣質(zhì)，融合中國(guó)蘇州園林景觀；4） 入戶花園與入戶景觀步道，更多共賞景觀與室內(nèi)植物，增加居住的舒適性；5） 高得房率、更多可使用面積；6） 精裝修；7） 社區(qū)環(huán)境。2.3 產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)1） A1棟獨(dú)門(mén)獨(dú)戶的錯(cuò)落式樓層設(shè)計(jì)，一梯一戶，專屬入戶空間；2） 多層開(kāi)敞式入戶景觀步道，最大限度減少公攤面積，更多公共景觀共享；3） 大尺度私家庭院，層層退臺(tái)，前庭后院與各層觀景陽(yáng)臺(tái)相映成趣；4） 下沉式庭院，連接地下室，更多私密空間；5） 主臥朝南，動(dòng)靜分離、主客有別，適合現(xiàn)代國(guó)人居住習(xí)慣；6） 高廣廳堂、獨(dú)立廚衛(wèi)，大尺度空間展示大家風(fēng)范，滿足幾代同堂的生活要求；7） 走廊、玄關(guān)、臥室多處預(yù)留儲(chǔ)空間。三、 無(wú)庶項(xiàng)目房源情況3.1項(xiàng)目一期房源概況樓 棟層 數(shù)每層套數(shù)（頂層除外）總套數(shù)面積區(qū)間A174288798A2（頂層復(fù)式）5躍6420124174A3（頂層復(fù)式）4躍528113160A4（頂層復(fù)式）4躍5416126161A5（頂層復(fù)式）4躍528113160以上面積統(tǒng)計(jì)均為建筑面積3.2項(xiàng)目戶型明細(xì)樓 號(hào)套 型數(shù)量（套）樓 層套內(nèi)面積（m2）A1A-111F78.0B-1276.8C-1181.40A-262-7 F（標(biāo)準(zhǔn)層）87.76B-21284.55C-2686.16A2D-141 F113.13D-22 F103.00D-3、D-3各2套3 F101.63D-4、D-44 F93.12D-5、6、D-565 F（躍層）149.06A3E-121 F100.41E-22 F92.76E-33 F83.06E-44 F75.98E-55 F59A4F-141 F111.05F-22 F102.19F-33 F97.12F-4、54 F（躍層）145.06A5E-121 F100.41E-22 F92.76E-33 F83.06E-44 F75.98E-55 F59共計(jì)80 戶戶型統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)發(fā)地產(chǎn)總工程師辦公室四、 無(wú)庶項(xiàng)目營(yíng)銷難點(diǎn)與機(jī)會(huì)分析4.1無(wú)庶營(yíng)銷難點(diǎn)分析1） 南京房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，購(gòu)房者持幣觀望情緒嚴(yán)重隨著國(guó)家宏觀調(diào)控措施的密集出臺(tái)，目前南京樓市一片慘淡，成交