房產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理考試題庫經(jīng)紀基礎(chǔ).doc

房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理的義務(wù)：1遵守法律、法規(guī)，行業(yè)管理規(guī)定、職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)則2不得同時受聘于兩個或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)3向委托人紕漏相關(guān)信息，充分保障委托人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù)4委托人保守商業(yè)秘密5接受國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和當?shù)氐胤秸姓鞴懿块T的監(jiān)督檢查6接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平。房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理的基本要求1職業(yè)道德：守法經(jīng)營、以誠為本、恪守信用、盡職守責(zé)、公平競爭，注重合作簽訂合同中應(yīng)當有房地產(chǎn)經(jīng)紀人的簽名及注冊號房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（包括分支機構(gòu)），是指依法設(shè)立，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，并按規(guī)定到工商登記所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的中介服務(wù)機構(gòu)及其分支機構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的分類： 一按照主營業(yè)務(wù)的分類1以租售代理、居間業(yè)務(wù)為重點的實業(yè)型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)2以房地產(chǎn)營銷策劃、投資咨詢也為為重點的顧問型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)3管理型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)4全面發(fā)展的綜合型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu) 二按照經(jīng)營模式的分類無店鋪經(jīng)營和有店鋪經(jīng)營 三按照企業(yè)組織形似的分類1房地產(chǎn)經(jīng)紀公司2合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)3個人獨資房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)4房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)設(shè)立的分支機構(gòu)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當本著合理、公開、誠實、信用的原則，接受自愿委托，雙方簽訂合同。房地產(chǎn)中介服務(wù)收費實行明碼標價制度。凡中介服務(wù)機構(gòu)未經(jīng)確認，自立名目亂收費、擅自提高收費標準或越權(quán)制定、調(diào)整收費標準的，屬于價格違法行為，由價格監(jiān)督檢查部門按有關(guān)法規(guī)予以處罰。差價是指通過房地產(chǎn)經(jīng)紀促成的交易中，房屋出售人、出租人得到的價格、租金低于實際成交價格、租金部分；或者房屋承購人、承租人支付的價格、租金高于實際成交價格、租金部分。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員是指具有房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)知識和經(jīng)驗，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格并經(jīng)注冊，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀人活動的專業(yè)人員，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理。經(jīng)紀活動：從事收集與傳播信息、查驗房地產(chǎn)、簽訂相關(guān)合同、協(xié)助房地產(chǎn)權(quán)屬登記（備案）、交驗房屋等居間、代理活動房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在經(jīng)紀活動中不得偽造、變造、買賣、出借、出租北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀人員注冊證書（有效期三年）房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理的權(quán)利1、依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)2加入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，承辦房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)3經(jīng)所在機構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)合同等重要文件4要求委托人提供與交易有關(guān)的資料5拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令6協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀人處理經(jīng)紀有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報酬（全國只需要2、6）房地產(chǎn)居間是指向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。房地產(chǎn)代理是指以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，代表委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金的行為。房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別：居間可以同時接受一方或者相對兩方委托人的委托，代理只能接受一方委托人的委托代理事物。傭金的定義：傭金是指地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)完成受委托事項后，由委托人向其支付的報酬。傭金的種類：分為法定傭金和自由傭金兩種傭金和回扣的區(qū)別：傭金是經(jīng)紀收入的唯一來源，暗中收受回扣屬于違法犯罪行為.傭金的支付方式：1按支付時間劃分分服務(wù)前預(yù)付和服務(wù)后支付2按結(jié)算形式分分現(xiàn)金支付和支票支付3按支付形式劃分分分階段支付和一次性支付收費標準：房屋租賃代理費，無論成交的租賃期限長短，均按半至一月成交租金額標準，由雙方協(xié)商協(xié)定一次性計收。房屋買賣代理收費，按成交價格總額分檔累計最高2.5%實行獨家代理的（一手項目）最高收費標準不準超過成交價格總額的2.8%代辦房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)1代辦委托2代辦房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)需要的材料3代辦及房屋產(chǎn)權(quán)過戶的程序經(jīng)紀指自然人、法人和其他經(jīng)濟組織已收取傭金為目的，通過居間、代理、行紀登服務(wù)方式，促成他人交易的經(jīng)紀活動。經(jīng)紀包括兩層基本含義：其一，經(jīng)紀活動是一種中介服務(wù)活動，主要是通過提供信息和專業(yè)服務(wù)來促成他人交易；其二，經(jīng)紀人提供中介服務(wù)是以盈利為目的，采取收取傭金的方式獲取其服務(wù)報酬。經(jīng)紀活動特點：1、活動主體的專業(yè)性2、活動地位的中介行3、活動內(nèi)容的服務(wù)性經(jīng)濟活動的方式：居間、代理和行紀經(jīng)紀人員可分為農(nóng)業(yè)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、文化經(jīng)紀人、體育經(jīng)紀人、保險經(jīng)紀人、證劵經(jīng)紀人、期貨經(jīng)紀人及其他經(jīng)紀人等。經(jīng)紀活動的社會功能：1傳播經(jīng)濟信息2、加速商品管理流通3優(yōu)化資源配置4推動市場規(guī)范完善5促進社會經(jīng)濟發(fā)展6維護委托人的合法權(quán)益7保證交易安全房地產(chǎn)經(jīng)紀是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和機構(gòu)，為促成委托人與他人達成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息和專業(yè)服務(wù)并收取傭金等服務(wù)費用的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀的功能定位：1溝通信息、消除失靈2促成交易、提高效率3規(guī)范交易、保障安全4、公平買賣、維護權(quán)益房地產(chǎn)經(jīng)紀的必要性：1房地產(chǎn)經(jīng)紀使房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的流通環(huán)節(jié)能以比較經(jīng)濟的方式運行2房地產(chǎn)經(jīng)紀可以有效降低高額的房地產(chǎn)交易成本3房地產(chǎn)經(jīng)紀可以有效降低交易決策困難對房地產(chǎn)交易的阻滯效應(yīng)。電話訪問的優(yōu)缺點：電話訪問的優(yōu)點主要是比較省力，且可聯(lián)系的人較多，不受時間和地點的限制，不受天氣影響，花費時間較少。但也存在很多缺點，表現(xiàn)在只能通過聲音傳達信息，可能缺乏人情味，容易遭受拒絕，客戶印象不深刻。直接接觸的優(yōu)缺點：直接接觸的優(yōu)點在于富有人情味，容易與客戶建立良好關(guān)系；在目前較為常用的一種開拓房源的渠道。同時給客戶留下深刻印象，可信度高。但直接接觸也有很多缺點，表現(xiàn)在占用時間太多。如果經(jīng)紀人自信心不夠則容易緊張。特別地，直接接觸還容易受天氣影響老客戶介紹的優(yōu)缺點：老客戶介紹的優(yōu)點是非常明顯的，效果也是非常突出的。不論是時間方面、金錢方面和經(jīng)紀人關(guān)注度方面，老客戶都要比開發(fā)新客戶節(jié)約成本。一般來說，通過維系老客戶得來的客戶在時間和資金成本方面的投入時開發(fā)新客戶的五分之一。而且通過老客戶開發(fā)而來的房源，在質(zhì)量和出售意圖方面都優(yōu)越于新開發(fā)的房源門店接待的優(yōu)缺點：優(yōu)點是方法簡單易行、開發(fā)客戶的成本較低、客戶信息準確度高、較易和客戶建立關(guān)系，為今后的進一步交往打好基礎(chǔ)。其不利的方面主要是這種方式對于房地產(chǎn)經(jīng)紀人來說是一種較為消極的“坐等客戶上門”的方法，而且受店面的地理位置、市場波動、政策變化等因素的影響很大配對是指將合適的房源和合適的客戶進行匹配，即為購房或承租客戶選擇符合其需求的房屋，為出售或出租客戶選擇要求的購買對象。1 房屋買賣經(jīng)濟合同范本內(nèi)容：北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版） 2租賃合同范本：北京市房屋租賃合同（居間成交版）（代理成交版）北京市房屋出租委托代理合同宣傳資料和文件的準備：一宣傳資料1項目樓書2戶型手冊3宣傳展板、銷售導(dǎo)示盤、折頁、單張 二銷售1文件價目表2銷控表3置業(yè)計劃 三須知文件1購樓須知2購房相關(guān)稅費須知3按揭須知 四1房地產(chǎn)認購協(xié)議書2商品房買賣合同 五公示文件新建商品房進入市場銷售需要取得以下文件，并按要求將這些相關(guān)文件在項目銷售處進行公示1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書2取得土地使用權(quán)證書或者土地的批準文件3持有建設(shè)規(guī)劃許可者和施工許可證4現(xiàn)售的需取得竣工許可證5預(yù)售的須取得預(yù)售許可證6拆遷地需有以落實拆遷安置的文件7供水、供電、供熱、燃氣通信等設(shè)備基礎(chǔ)設(shè)備的相關(guān)文件8其他配套設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者施工進度和交付日期的證明文件9房地產(chǎn)買賣合同房地產(chǎn)認購協(xié)議購樓須知購房相關(guān)稅費須知臨時業(yè)主公約前期物業(yè)管理服務(wù)合同查丈報告主管部門批準的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖等相關(guān)告知文件10經(jīng)開發(fā)企業(yè)蓋章及物價局備案的價格信息及國土局聯(lián)網(wǎng)的銷售信息。在驗房入住前查看房屋的住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書竣工驗收備案表（面積實測表）看房的步驟主要包括了解房屋、會面、介紹房屋、現(xiàn)場查看等，具體包括以下幾點1出發(fā)前仔細閱讀已經(jīng)搜集到的房屋介紹資料，再次確認以準確掌握該房屋的各項信息2首次看房要提前半小時到達，先找到房屋準確地點，了解房屋周邊環(huán)境以及市政配套設(shè)施、學(xué)校及交通狀況，并確定到達房屋的最佳路線。3準時到達約定地點迎接客戶，自我介紹并主動遞名片，在檢視房屋前影響客戶出示并解釋委托協(xié)議書條款，并安排客戶簽訂看房確認書，協(xié)議書應(yīng)包含客戶委托事項，如購房需求、資金預(yù)算等，并特別注明所推薦的房屋，同時請業(yè)主也在確認書上簽字4向客戶介紹周邊環(huán)境以及市政配套設(shè)施，學(xué)校及交通狀況。5按選擇好的路線代客戶到達所看房屋6征得業(yè)主同意后進入房間，向業(yè)主自我介紹并主動出示名片，向業(yè)主介紹客戶7如果是第一次看房，進門后迅速對房屋的重要要素進行判斷，并根據(jù)這些判斷引導(dǎo)客戶逐一查看房屋的組成部分并對每一部分的面積有大概的估計。在這個過程中注意要引導(dǎo)客戶的視線和思維8要替客戶詢問業(yè)主一些客戶關(guān)心的問題，如房屋年代、結(jié)構(gòu)、鄰里關(guān)系、物業(yè)、供暖、停車、環(huán)境等9在可能及必要的情況下請業(yè)主出示房屋產(chǎn)權(quán)證明貨房地產(chǎn)購買協(xié)議書，確認業(yè)主的身份并了解業(yè)主登記信息是否與產(chǎn)權(quán)證登記相符、產(chǎn)權(quán)單位對房屋出售是否有限制條件及上市審批情況10看完房后向業(yè)主致謝告辭。北京市房屋租賃管理若干規(guī)定規(guī)定：1在經(jīng)營場所公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書復(fù)印件2房屋租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)，有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面經(jīng)紀合同，統(tǒng)一收取傭金、開具發(fā)票。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義承攬業(yè)務(wù)3房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得同時在兩個或者兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)4不得偽造、變造、買賣、出借、出租房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書5不得占用、挪用或者拖延支付客戶資金6不得居間、代理出租不符合出租條件的房屋.房地產(chǎn)經(jīng)紀合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀人為委托人提供有助于促成其與第三方之間的房地產(chǎn)交易的經(jīng)紀服務(wù)而與委托人協(xié)商訂立的協(xié)議，有以下特征：1屬于勞務(wù)合同2是雙務(wù)合同3是有償合同4一般為書面形式的合同5是從合同房地產(chǎn)經(jīng)紀合同分為委托合同和居間合同房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的作用1有效保障合同當事人的合法權(quán)益2、維護和保證市場交易的安全與秩序房地產(chǎn)經(jīng)紀合同條款的種類1根據(jù)合同條款所起的作用，合同條款可以分為主要條款和普通條款2根據(jù)合同條款的內(nèi)容，合同條款可以分為實體條款和程序條款3根據(jù)合同條款的表現(xiàn)形式，分為有責(zé)條款和免責(zé)條款房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的主要條款1當事人的名稱或者姓名和住所2標的3服務(wù)事項與服務(wù)標準4勞務(wù)報酬或酬金5合同的履行期限、時間和地點6違約責(zé)任7解決爭議的方式網(wǎng)上簽約的程序為：1存量房買賣雙方協(xié)商合同的相關(guān)條款內(nèi)容2操作人員登陸存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)從已公示房屋信息中選取交易房屋，在線填寫買賣合同的有關(guān)內(nèi)容，并填寫北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議或存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)協(xié)議，填寫完成后由買賣雙方自行設(shè)置合同查詢密碼，操作人員進行網(wǎng)上提交，買賣當事人和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同須作為存量房買賣合同的附件一并提交到系統(tǒng)中3合同提交完畢后，操作人員從系統(tǒng)中聯(lián)機打印存量房買賣合同、北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議或存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)協(xié)議4合同提交后可直接從網(wǎng)上打印轉(zhuǎn)移登記申請表，相關(guān)當事人進行簽字蓋章后，當事人持申請表及其它相關(guān)材料到房屋權(quán)屬登記部門辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)房屋權(quán)屬狀況1由房屋未必就有產(chǎn)權(quán)2有房地產(chǎn)證未必就有產(chǎn)權(quán)3產(chǎn)權(quán)是否登記4產(chǎn)權(quán)是否完整5產(chǎn)權(quán)有無糾紛客戶分析1、購買力與消費信用2目標房地產(chǎn)與偏好3客戶需求滿足的急迫性4客戶購買決策權(quán)談判原則：1平等原則2互利原則3合法原則4信用原則5相容原則房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進行行業(yè)管理，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會是北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的主管部門，各區(qū)縣房屋行政主管部門負責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀管理工作。辦理備案時應(yīng)具備下列條件：1房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當有4名以上（含）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，其中至少含1名房地產(chǎn)經(jīng)紀人；分支機構(gòu)有2名以上（含）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員2房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)主要負責(zé)人（即法定代表人或總經(jīng)理）和分支機構(gòu)負責(zé)人應(yīng)當具有房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格或注冊證書投訴方式及受理程序1直接投訴2網(wǎng)上投訴3電話投訴4信訪投訴 處理：告知相關(guān)經(jīng)紀機構(gòu)自接到通知之日起3日內(nèi)，提交情況說明及相關(guān)證據(jù)材料（機構(gòu)不能交存原件的，須交驗原件后交存加蓋機構(gòu)公章的復(fù)印件）簽訂合同1合同的填寫應(yīng)用鋼筆或簽字筆，涉及錢款金額的數(shù)字應(yīng)注意大小寫2合同中關(guān)于“房屋所在地”、業(yè)主的姓名等有關(guān)物業(yè)基礎(chǔ)內(nèi)容的欄目必須和房地產(chǎn)證上注明的一致3合同的簽約人必須是合法的當事人，屬于委托人代簽性質(zhì)的，必須出具相關(guān)的委托書4合同的簽約日期及生效日期一定要注明5在填寫完畢后，買賣雙方及中介方簽字蓋章6實行網(wǎng)上簽約的，應(yīng)將合同內(nèi)容錄入網(wǎng)上交易系統(tǒng)買賣業(yè)務(wù)物業(yè)交驗1水表賬單是否結(jié)清2電表狀況是否正常3協(xié)助雙方進行煤氣過戶4結(jié)清電話費5協(xié)助有線電視過戶6結(jié)算維修基金7附屬設(shè)施8遷移戶口面積：1建筑面積2使用面積3套內(nèi)建筑面積4共有建筑面積5分攤的共有建筑面積6預(yù)測面積7