如何做銷售道具.doc

如何做銷售道如何做銷售道具 作為房地產(chǎn)策劃人員，最常碰到的策劃、銷售道具就是售樓處包裝、樓盤及景觀效果圖、戶型圖繪制、項(xiàng)目模型制作、樣板房設(shè)計(jì)及裝修、3D動畫、電子樓書等，以下我們介紹如何做好這些道具。 1、售樓處包裝首先，不同的項(xiàng)目會有不同的售樓處設(shè)計(jì)風(fēng)格，總體來說以產(chǎn)品的定位、項(xiàng)目的檔次、氣質(zhì)及行銷定位來決定我們的設(shè)計(jì)取向。比如行銷主題是歐洲貴族世家，那我們售樓處的外觀及內(nèi)部布置要盡量尊貴、典雅，具有歐陸風(fēng)格，包括色調(diào)的選擇，售樓桌椅的搭配，都要體現(xiàn)出貴族風(fēng)范。好的設(shè)計(jì)不僅能體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次及特色，還能讓客戶感受到得（聯(lián)想）未來的生活是什么一個(gè)樣子。售樓處內(nèi)部空間大體可分為VI區(qū)、洽談區(qū)、模型區(qū)、簽約區(qū)和經(jīng)理室。我們著重布置的是vi區(qū)和洽談區(qū)，這是整個(gè)售樓處的靈魂所在?？傮w來說，售樓處必須以讓人感覺明亮、大方、有品味。 2、效果圖的繪制通常我們在接到項(xiàng)目后，會根據(jù)CAD圖紙來繪制銷售和廣告專用的效果圖，常用到的效果圖有：總平圖、鳥瞰圖、建筑單體、建筑立面、中庭效果圖、景觀效果圖、白天全景圖、夜景全景圖等；從戶型內(nèi)部來說，還有家具配置效果圖、入戶花園效果圖、3d剖面圖等。宣傳與銷售用的效果圖與建筑設(shè)計(jì)院出的效果圖目的不一樣，要求也不一樣。設(shè)計(jì)院出的效果圖通常真實(shí)反映樓盤的設(shè)計(jì)與結(jié)構(gòu)功能等，但美感程度不夠；宣傳用效果圖在忠于原設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，更強(qiáng)調(diào)氣氛的渲染、環(huán)境的營造，對于某些具有市場吸引力的賣點(diǎn)和功能會進(jìn)行適當(dāng)?shù)目鋸埮c美化，以達(dá)到撼動人心的效果，促成銷售。在繪制效果圖的時(shí)候，除了要選擇比較好的專業(yè)效果圖繪制公司以外，策劃人員對項(xiàng)目的定位與格調(diào)把握、審美取向也十分重要，起著直接的引導(dǎo)作用。3、模型制作房地產(chǎn)項(xiàng)目模型包含：總體項(xiàng)目模型、區(qū)域規(guī)劃模型、景觀模型戶型模型等。項(xiàng)目模型對于期房銷售作用巨大，它能將平面的圖紙轉(zhuǎn)化為立體的、寫真的建筑實(shí)體，讓購房者有直觀感性認(rèn)識，降低解說的難度。但樓盤模型也是一把雙刃劍，做的好的模型讓人一見傾心，產(chǎn)生購買沖動，做的不好的模型，反而將我們在格局或規(guī)劃上的缺點(diǎn)展露無余，自暴其丑?，F(xiàn)在的模型采用電腦工藝，因而建筑本身都是流水線作業(yè)，產(chǎn)品品質(zhì)無明顯差異，只是外觀顏色的確定需要策劃人員與建筑設(shè)計(jì)師現(xiàn)場審定。反而是園林景觀、道路、燈光、底座這些手工制作的部分要特別關(guān)注，全程跟進(jìn)，才能保證品質(zhì)與品味。在制作中應(yīng)根據(jù)樓盤項(xiàng)目和售樓處的大小選擇合適比例的模型，同時(shí)根據(jù)樓盤的大小選擇做項(xiàng)目的總體項(xiàng)目模型、區(qū)域規(guī)劃模型、景觀模型或戶型模型。4、樣板房設(shè)計(jì)與裝修我們在銷售的過程中，也常用到樣板屋。像深圳等地的樣板房通常都做得美侖美奐，就是格局上的一些弱勢也通過巧妙的設(shè)計(jì)、軟裝飾的運(yùn)用，變得生動有趣，參觀過樣板房的人，都被這種示范的生活打動，產(chǎn)生購買的沖動。廈門本地的項(xiàng)目，在做樣板房的時(shí)候通常設(shè)計(jì)能力不足，做工也不夠考究，裝飾品檔次不夠，因而直接影響樣板房的促銷效果。5、3D動畫制作3D動畫也是銷售過程經(jīng)常用的道具，特別是大盤項(xiàng)目運(yùn)用得更多，3D動畫動畫制作、數(shù)碼影視制作、影視廣告拍攝制作為一體。房地產(chǎn)項(xiàng)目的3D動畫，融合項(xiàng)目品牌、項(xiàng)目形象、項(xiàng)目利基、視覺表達(dá)藝術(shù)等，因3D動畫有了視覺和聲音能與消費(fèi)者產(chǎn)生強(qiáng)烈的共鳴，所以制作也優(yōu)為重要。精湛的3D技術(shù)，生動、形象、具體地展示了樓盤獨(dú)特的建筑風(fēng)格及環(huán)境，同時(shí)融入豐富的人物和生活情節(jié)，對建筑的地理位置、完善的配套、優(yōu)美的環(huán)境及歡快動感的生活等內(nèi)容進(jìn)行全方位的表現(xiàn)，讓客戶可以直接在電腦上感受項(xiàng)目的園林環(huán)境、戶型特色，甚至是裝修風(fēng)格，在視覺上產(chǎn)生一種沉浸于真實(shí)環(huán)境中的感覺，它突破了效果圖的平面化布局，為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供一種全新的數(shù)字化營銷模式。 3D動畫制作要點(diǎn)首先要突出項(xiàng)目的形象、項(xiàng)目的配套、項(xiàng)目的區(qū)域環(huán)境，從虛擬畫面、燈光處理渲染和表現(xiàn)不同的生活場景，如晚上的社區(qū)效果、白天的社區(qū)效果和會所尊貴生活等。6、電子樓書制作電子樓書是一種便攜式影音互動光碟，通過它,可以將動畫、視頻、三維全景、圖像、音樂、文字等數(shù)字資源整合在一個(gè)交互式的整體中，以圖文并茂，生動活潑的動態(tài)形式表現(xiàn)出來，給人以很強(qiáng)的視覺沖擊力，留下深刻印象。您可以任意瀏覽精彩畫面、全面了解樓盤內(nèi)容、盡情感覺視聽享受。它極大的改變了人們獲取信息的傳統(tǒng)方法,符合人們在信息時(shí)代的閱讀方式 多媒體售樓書演示系統(tǒng)將大量的信息以三維動畫、虛擬現(xiàn)實(shí)等技術(shù)展示給用戶,避免傳統(tǒng)售樓書的呆板、乏味.用戶能按照自己的意愿任意跳躍查看相關(guān)的信息，如房產(chǎn)發(fā)展商介紹、戶型、公共設(shè)施、交通設(shè)施、周邊環(huán)境、付款方式等。用戶在虛擬現(xiàn)實(shí)動畫中漫游時(shí)，就能體會到將來住在自己的房子里將會有什么美妙感覺。多媒體售樓書演示系統(tǒng)將大大提高房產(chǎn)的銷售成功率，與此同時(shí)，房產(chǎn)發(fā)展商的形象也能得到宣傳與推廣。電子樓書的作用 、提升公司與樓盤的整體形象。制作精美、內(nèi)容全面、表現(xiàn)方式獨(dú)特的電子樓書，是公司與樓盤形象展示的最佳媒介。它融合了紙介質(zhì)樓書的清晰明了、電視廣告的現(xiàn)場真實(shí)、動畫的唯美效果，還通過環(huán)景交互技術(shù)，讓客戶參與到演示中，自主選擇感興趣的欄目進(jìn)行閱讀，使客戶對開發(fā)商的實(shí)力、樓盤特點(diǎn)、購樓程序有一個(gè)全面的認(rèn)識，從而加強(qiáng)對開發(fā)商及其樓盤的認(rèn)同。電子樓書是開發(fā)商有實(shí)力、有信心的表現(xiàn)。b;3R6m)Z-k0 、生動的多媒體表現(xiàn)形式，加強(qiáng)客戶印象。瀏覽電子樓書時(shí)，客戶可以自主選擇欄目，并參與其中。客戶觀看效果、進(jìn)行實(shí)景漫游時(shí)，如同身臨其境，可以隨意步入任何一個(gè)房間，以任意角度觀看。CG酒吧 H%h3d co)TM,e r 、延伸信息傳播時(shí)間與空間。電子樓書可以根據(jù)需要發(fā)布于光盤、網(wǎng)站、觸摸屏、電視頻道。客戶可以在任何時(shí)間、任何地點(diǎn)研究樓盤，做出自己的選擇，并輕易地將光盤、網(wǎng)站推薦給親戚朋友。CG酒吧J/o)jGP-oN( 、促