某城市項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告.doc

山水鳳凰城市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告編制單位：廣州*房地產(chǎn)信息咨詢(xún)有限公司編制時(shí)間：二OO四年三月 山水*鳳凰城市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目 錄前言.3第一部分 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告.4（一）桂林市與臨桂縣概況 .5（二）桂林房地產(chǎn)的現(xiàn)狀特點(diǎn)與發(fā)展趨勢(shì)111、宏觀狀況.112、市場(chǎng)狀況.15A、產(chǎn)品結(jié)構(gòu).161）住宅物業(yè).162）別墅.323）商業(yè)物業(yè)42B、營(yíng)銷(xiāo)策劃50C、房地產(chǎn)廣告媒體調(diào)查59D、 消費(fèi)者訪(fǎng)談?wù){(diào)查.64（三）總結(jié)第二部分：項(xiàng)目市場(chǎng)分析與建議69（一）項(xiàng)目背景70 （二）項(xiàng)目SWOT分析.70（三）項(xiàng)目消費(fèi)群的定位74（四）市場(chǎng)支撐點(diǎn)76（五）本司對(duì)本項(xiàng)目的初步建議79 前 言為了開(kāi)發(fā)桂林山水鳳凰城,本司于2004年2月19日至2月26派出了由策劃部經(jīng)理陳宗力為領(lǐng)隊(duì)，成員包括有市場(chǎng)調(diào)研專(zhuān)家、經(jīng)濟(jì)師、建筑師、營(yíng)銷(xiāo)策劃及銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)人員組成的9人調(diào)查組，對(duì)桂林市以及臨桂縣的地理經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況做了詳細(xì)的調(diào)查研究。本次調(diào)研的目的是為山水鳳凰城的開(kāi)發(fā)作全面、客觀、準(zhǔn)確的前期市場(chǎng)資料收集、統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)狀況概括，力求使這些素材具有典型性和代表性，以期找到項(xiàng)目的市場(chǎng)切入點(diǎn)，為項(xiàng)目作出科學(xué)、合理的決策和定位提供理論根據(jù)。本案主要采用實(shí)地考察、收集相關(guān)資料以及邀約各行業(yè)人士、購(gòu)房者深度訪(fǎng)談的方式開(kāi)展調(diào)研工作。第一部分：市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告（一）桂林市與臨桂縣概況 一、桂林市地理環(huán)境桂林是世界著名的風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，地處南嶺山系西南部，廣西壯族自治區(qū)東北部，行政區(qū)劃5個(gè)城區(qū)和12個(gè)縣，行政區(qū)域總面積27809平方公里。其中市區(qū)面積565平方公里?？?cè)丝?83.28萬(wàn)人，其中市區(qū)人口64.42萬(wàn)人。人口自然增長(zhǎng)率為0.42%，人口密度為每平方公里171人。臨桂縣位于廣西東北部、桂林市西郊，距桂林市中心6公里。建縣始于漢代元鼎六年（公元前111年），距今已兩千余年?？偯娣e2202平方公里，縣轄8鄉(xiāng)6鎮(zhèn)，其中有宛田、黃沙兩個(gè)瑤族鄉(xiāng)，全縣總?cè)丝?4.58萬(wàn)人，少數(shù)民族3.58萬(wàn)人?？h城駐地臨桂鎮(zhèn)，亦是桂林市西城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，是全縣*、經(jīng)濟(jì)、文化活動(dòng)中心，學(xué)校、醫(yī)院、體育、供電、供水、電訊等服務(wù)設(shè)施俱全。臨桂陸空交通優(yōu)勢(shì)十分突出，境內(nèi)桂林兩江國(guó)際機(jī)場(chǎng)、湘桂鐵路、桂海高速公路、機(jī)場(chǎng)專(zhuān)用公路、廣州至成都321國(guó)道、桂林至浮石20171省道等交匯于縣城，形成東通廣東，北上湖南，西達(dá)四川，南至北海、湛江的交通網(wǎng)絡(luò)。全縣由廣西主電網(wǎng)供電，建有20000KVA變電站兩座，生產(chǎn)生活用水充足，除黃沙、渡頭兩鄉(xiāng)駐地分別通鄉(xiāng)鎮(zhèn)四級(jí)公路、國(guó)防公路外，其余鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地都通柏油路，全縣已實(shí)現(xiàn)村村通程控電話(huà)，社會(huì)配套設(shè)施齊全。二、桂林市經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)概況2002年桂林市固定資產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資97.4億元，比2001年增長(zhǎng)10%，其中房地產(chǎn)投資在前三年平均遞增28.3%的基礎(chǔ)上比上年增長(zhǎng)31.8%，公路建設(shè)投資增長(zhǎng)33.1%。2003年桂林國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)蓬勃發(fā)展。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值397.46億元，較上年增長(zhǎng)9.8%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資110.64億元，較上年增長(zhǎng)13.6%；財(cái)政收入37.04億元，較上年增長(zhǎng)12.6%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見(jiàn)成效，三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展確立新格局，結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)日漸突出。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的30.9：30.1：39調(diào)整為28.6：32.4：39，第二產(chǎn)業(yè)所占比重提高2.3個(gè)百分點(diǎn)，超過(guò)第一產(chǎn)業(yè)；財(cái)政收入占GDP的比重也有所提高。2、財(cái)政金融稅收及國(guó)有資產(chǎn)收益、國(guó)土收入等征管力度進(jìn)一步加大，財(cái)政收入平穩(wěn)增長(zhǎng)；財(cái)政支出保證了正常的需要，財(cái)政資金運(yùn)轉(zhuǎn)效益不斷提高。財(cái)政改革不斷深化，按屬地劃分稅收權(quán)屬為主要內(nèi)容的城市財(cái)政體制改革進(jìn)展順利。金融運(yùn)行平穩(wěn)，年末金融機(jī)構(gòu)存款余額414.78億元，增長(zhǎng)13.2%，貸款余額245.41億元，增長(zhǎng)13.9%，金融行業(yè)對(duì)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持力度加大。3、旅游以旅游為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)完成增加值155.3億元，增長(zhǎng)10.9%。接待旅游者854.29萬(wàn)人次，其中海外旅游者44.56萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入34.34億元；接待會(huì)議951個(gè)，參會(huì)人數(shù)增長(zhǎng)49%；成功承辦了亞歐年輕議員會(huì)議第五屆年會(huì)、旅游目的地開(kāi)發(fā)與管理地區(qū)合作研討會(huì)等國(guó)際會(huì)議，成功舉辦了“韓國(guó)周”、“日本周”活動(dòng)，開(kāi)通了桂林至泰國(guó)、馬來(lái)西亞航線(xiàn)。政府利用2004年10月中國(guó)東盟博覽會(huì)在南寧召開(kāi)的有利時(shí)機(jī)，發(fā)揮桂林旅游優(yōu)勢(shì)，在桂林舉辦東盟旅游區(qū)合作相關(guān)活動(dòng)。鼓勵(lì)發(fā)展旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，適時(shí)啟動(dòng)環(huán)城市旅游度假帶建設(shè)；新推出一批特色鮮明的景區(qū)景點(diǎn)和主題旅游城鎮(zhèn)，繼續(xù)培育發(fā)展優(yōu)秀旅游縣，發(fā)展農(nóng)村旅游業(yè)，擴(kuò)大城鄉(xiāng)旅游交流與合作，擴(kuò)大旅游經(jīng)濟(jì)覆蓋率。4、商貿(mào)商貿(mào)服務(wù)業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。商貿(mào)企業(yè)進(jìn)一步挖掘促銷(xiāo)；國(guó)有企業(yè)改革繼續(xù)深化；多方位建設(shè)、培育城市商品市場(chǎng)，寬領(lǐng)域開(kāi)拓現(xiàn)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)；城鄉(xiāng)商品購(gòu)銷(xiāo)兩旺，居民消費(fèi)層次逐年提高；全社會(huì)消費(fèi)品零售總額150.35億元，較上年增長(zhǎng)10.5%；物流管理技術(shù)和裝備、各類(lèi)物流基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善。5、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力桂林市經(jīng)貿(mào)委近年排出全市企業(yè)利稅大戶(hù)榜，三金藥業(yè)集團(tuán)公司、燕京啤酒（桂林漓泉）股份有限公司、客車(chē)集團(tuán)公司三家企業(yè)從2001年開(kāi)此一直居于前三名、其利稅2002年分別為23824萬(wàn)元、17788萬(wàn)元和10395萬(wàn)元。除三金、燕京和客車(chē)集團(tuán)外，排在前10名的還有天和藥業(yè)、銀海紡織、三花股份、漓江無(wú)線(xiàn)電廠(chǎng)、桂林娃哈哈、福達(dá)汽車(chē)配件、龍勝滑石礦等企業(yè)，這些企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中，始終如一創(chuàng)新，不斷加大新產(chǎn)品和市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)力度，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。其中漓江無(wú)線(xiàn)電廠(chǎng)、桂林娃哈哈、福達(dá)汽車(chē)配件則是利稅大戶(hù)行列中的“新人”，他們或是具有品牌優(yōu)勢(shì)，或是通過(guò)改革得以輕裝上陣，或能抓住機(jī)遇搶占市場(chǎng)。近年來(lái)。臨桂投資環(huán)境在逐年改善，娃哈哈、福達(dá)、三金、腐乳廠(chǎng)等一批大中型企業(yè)公司先后入駐，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方興未艾。6、非公有制發(fā)展隨著非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的不斷改善，經(jīng)濟(jì)總量有較大的增長(zhǎng)，效益不斷提高。非公企業(yè)增加值、工業(yè)總產(chǎn)量、上繳稅金等指標(biāo)均增長(zhǎng)11%以上。規(guī)模以上非公企業(yè)產(chǎn)值92.87億元，增長(zhǎng)23.2%。非公企業(yè)完成固定資產(chǎn)投資63.72憶元，增長(zhǎng)30.7%。7、招商引資對(duì)招商引資的簽約項(xiàng)目全面實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)跟蹤負(fù)責(zé)制、積極參與“中國(guó)東盟貿(mào)易區(qū)高層論壇”、第七屆中國(guó)投資貿(mào)易洽談會(huì)。新批外商投資企業(yè)57家，增長(zhǎng)21.3%。引進(jìn)外資9819萬(wàn)美元，實(shí)際利用外資6354萬(wàn)美元?！胺堑洹边^(guò)后，緊抓國(guó)際市場(chǎng)的開(kāi)拓，自營(yíng)生產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)出口額均大幅增長(zhǎng)。外貿(mào)進(jìn)出口總計(jì)達(dá)26226萬(wàn)美元，增長(zhǎng)10.1%，其中進(jìn)口9739萬(wàn)美元，增長(zhǎng)0.9%，出口16488萬(wàn)美元，增長(zhǎng)16.5%?！鞍倨笕牍稹盎顒?dòng)取得好成績(jī)，已注冊(cè)項(xiàng)目442格，總投資112.05億元，實(shí)際到位資金23.18億元。爭(zhēng)取聯(lián)合國(guó)和外國(guó)政府無(wú)償援助的項(xiàng)目數(shù)量、金額居全區(qū)之首。（二）桂林房地產(chǎn)的現(xiàn)狀特點(diǎn)與發(fā)展趨勢(shì)一、宏觀狀況1、概況1998年以前桂林分為“一市、兩縣、一郊”，自1998年地市合并以來(lái)，桂林行政區(qū)域總面積擴(kuò)大, 人口增加，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，隨著一系列城市基礎(chǔ)設(shè)施重點(diǎn)項(xiàng)目的竣工及投入使用（如國(guó)際展覽中心的建設(shè)，中山路、上海路的全面改造，兩江四湖一橋）,再加上桂林市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，桂林經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”得到緩解。正因?yàn)楦黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，地產(chǎn)業(yè)得到長(zhǎng)足的發(fā)展。從以下數(shù)據(jù)可看到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況：項(xiàng)目2003年金額增長(zhǎng)率社會(huì)消費(fèi)品零售總額135.64億元10.43%工業(yè)總產(chǎn)值144.16億元13%財(cái)政收入19.05億元13.8%稅收327580萬(wàn)元8.71%旅游收入343404萬(wàn)元-30.39%GDP397.46億元9.8%城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款2826839萬(wàn)元13.63%房地產(chǎn)投資262400萬(wàn)元51.21%商品房施工面積629.07萬(wàn)平方米51.56%新開(kāi)工面積226.02萬(wàn)平方米112.11%銷(xiāo)售建筑面積105.15萬(wàn)平方米74.64%空置面積25.38萬(wàn)平方米39.3%銷(xiāo)售額224109萬(wàn)元59.54%售給個(gè)人209345萬(wàn)元61.82%房屋施工面積居民人均可支配收入8246元5.02%居民人均消費(fèi)性收入6326元3.31%2、區(qū)域發(fā)展過(guò)去桂林市房地產(chǎn)局限在“一線(xiàn)兩片”上，所謂的一線(xiàn)是中山路這條道，兩片是指七星區(qū)和象山區(qū)這兩個(gè)片區(qū)。而現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展形成十字星型布局以市中心為核心向東西南北四個(gè)方向擴(kuò)散，全面開(kāi)花的狀況。桂林中心城區(qū)本身是馳名天下的“桂林山水”中核心景區(qū)較為集中的區(qū)域，如象山、伏波山、七星景區(qū)等都聚集于此。對(duì)自然景觀的保護(hù)，使得中心城區(qū)的舊城改造、城市建設(shè)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都較為慎重。市區(qū)東向的七星區(qū)，因?yàn)橐呀?jīng)發(fā)展了好幾年，發(fā)展得比較早，比較成熟，整個(gè)片區(qū)基本上已經(jīng)接近開(kāi)發(fā)完成，市區(qū)內(nèi)剩下的土地余量也很少。再往外延伸，則為漓江和陽(yáng)朔景觀帶，出于對(duì)天然景觀資源的保護(hù)，況且區(qū)域內(nèi)還有許多的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和廠(chǎng)房，大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展前景不大。南區(qū)和七星區(qū)的情況相似，都是發(fā)展得比較早和成熟，開(kāi)發(fā)得也差不多了。故對(duì)此兩區(qū)不作過(guò)多論述。桂北板塊從城市發(fā)展的視角來(lái)看，設(shè)置有桂林北火車(chē)客站、桂林北火車(chē)站貨站、汽車(chē)客運(yùn)北站、公交三公司等交通樞紐，是交通、貨運(yùn)、物流的中心，圍繞這幾個(gè)交通樞紐，形成了一個(gè)交通物流和批發(fā)商貿(mào)中心區(qū)域。而住宅樓盤(pán)相對(duì)不會(huì)做得太高檔，以中低檔為主，價(jià)格在1500元/幅度。主要的消費(fèi)群來(lái)自周邊客戶(hù)以及市中心部分想改善居住條件，而經(jīng)濟(jì)上還不是十分寬裕的購(gòu)房者。西部是桂林市政府規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展方向，國(guó)務(wù)院關(guān)于桂林市城市總體規(guī)劃的批復(fù)中明確指出：“城市建設(shè)主要是向西發(fā)展，適度發(fā)展東部地區(qū)組團(tuán)，控制向北擴(kuò)大?！倍R桂縣也被規(guī)劃為西城區(qū)，市政府已做了遷移到此的計(jì)劃，加上其優(yōu)越的交通環(huán)境從而吸引了不少房地產(chǎn)商在此投資，并聚集了一批別墅群，與當(dāng)?shù)芈浜蟮淖≌纬甚r明對(duì)比。政府為發(fā)展西部，正進(jìn)行機(jī)場(chǎng)路的擴(kuò)寬工程，無(wú)疑2004年后的房地產(chǎn)西部板塊又將圍合機(jī)場(chǎng)路區(qū)域，掀起新的投資浪潮。3、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)無(wú)論從宏觀上還是微觀上看，桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)供需兩旺的市場(chǎng)，但隨著政府土地政策的收緊，一些沒(méi)有實(shí)力的發(fā)展商已被淘汰出局，這兩年已有近百家房地產(chǎn)公司退出市場(chǎng)，目前尚存180多家房地產(chǎn)公司；競(jìng)爭(zhēng)的出現(xiàn)已引起各房地產(chǎn)公司的重視，安廈、七彩等房產(chǎn)公司以有4、發(fā)展特征1）速度快；2）產(chǎn)品質(zhì)素參差不齊；3）供銷(xiāo)兩旺；4）競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始出現(xiàn)，優(yōu)勝劣汰；5）專(zhuān)業(yè)分工逐步細(xì)化。二、市場(chǎng)狀況本公司對(duì)桂林地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的33個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行的詳細(xì)的調(diào)研，其中包括純別墅盤(pán)8個(gè)，別墅與洋房組合4個(gè)，純洋房盤(pán)18個(gè)及商鋪3個(gè)。以下分產(chǎn)品結(jié)構(gòu),營(yíng)銷(xiāo)策劃,媒體宣傳,消費(fèi)者訪(fǎng)談?wù){(diào)查4個(gè)主題,對(duì)桂林及臨桂房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況進(jìn)行分析:1、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)1）住宅物業(yè)金色嘉苑 時(shí)代花園以下圖表是對(duì)本次桂林房地產(chǎn)調(diào)查住宅物業(yè)的概況，并結(jié)合基本數(shù)據(jù)和現(xiàn)場(chǎng)觀察做出分析和判斷：項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱(chēng)地址電話(huà)開(kāi)發(fā)商代理商金水灣花園桂林市臨桂縣金水路2159188桂林正通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司時(shí)代花園桂林臨桂縣城世紀(jì)大道電信局旁5582009桂林市臨桂縣仁橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司桂林市開(kāi)元廣告營(yíng)銷(xiāo)有限公司金源太陽(yáng)城臨桂縣城大圓盤(pán)旺角大廈右5597888桂林東源房地產(chǎn)米蘭春天臨桂世紀(jì)大道1號(hào)5582268桂林振達(dá)房地產(chǎn)藍(lán)格顧問(wèn)恒利花園金水路與機(jī)場(chǎng)路交匯處5581222桂林成信房地產(chǎn)金世紀(jì)豪庭臨林大世界5581593桂林長(zhǎng)城房地產(chǎn)大筆頭廣告策劃公司彰泰利好時(shí)代桂林市翠竹路8號(hào)3838989桂林彰泰實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司桂林市精銳廣告策劃有限公司先鋒天地鐘山南路汽車(chē)總站對(duì)面3855111桂林市興進(jìn)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、合通房地產(chǎn)深海置業(yè)七彩小康城桂林城北入街開(kāi)發(fā)區(qū)桂林七彩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司安信置業(yè)、易居公司金馬大廈桂林市中山中路與五美路交匯處2821397桂林華僑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司羅馬花園桂林市中山北路104-11號(hào)262088桂林市中信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司桂林嘉匯物業(yè)咨詢(xún)有限公司恒祥花園桂林市滿(mǎn)江路18號(hào)5812998梧州中恒集團(tuán)桂林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分公司深海置業(yè)金色嘉苑城北區(qū)入業(yè)街偉四路與信二路交叉中心大圓盤(pán)處2638598署都股份-靈川縣署都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司日晨策劃富庭苑桂林市入業(yè)街開(kāi)發(fā)區(qū)6592888桂林市國(guó)滿(mǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、桂林雨田工貿(mào)有限公司豐澤園桂林市普砣路56號(hào)(航天賓館對(duì)面)5811822桂林市齊新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、華鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司桂林鑫源物業(yè)管理安廈世紀(jì)城桂林市崇信路28號(hào)3812259桂林市安廈開(kāi)發(fā)有限公司、世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司安信置業(yè)分析與判斷： 1、目前大部分開(kāi)發(fā)商為本地開(kāi)發(fā)商，開(kāi)始有外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，國(guó)內(nèi)一些知名的跨地域地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尚未進(jìn)軍桂林市場(chǎng)。2、大部分的樓盤(pán)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的策劃公司進(jìn)行項(xiàng)目操作，市場(chǎng)分工細(xì)化。3、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始加劇。規(guī)模、戶(hù)型和面積比較項(xiàng)目名稱(chēng)總戶(hù)數(shù)總占地面積（m2）總建筑面積（m2）戶(hù)型面積（m2)金水灣花園6085400098180洋房、別墅22：82-86 / 32：113-120 / 42：145時(shí)代花園1300153000198420洋房、別墅22：80 / 32：116金源太陽(yáng)城62241202.0675183洋房、別墅11：44-55/22：80-85/32：110-130 /42：140米蘭春天350/洋房、復(fù)式單間：35/22：79-81/32：92-112/42：123-136 / 復(fù)式：135恒利花園3502700028668洋房、32：118 / 22：92金世紀(jì)豪庭57/58000洋房、電梯洋房、32：131-178 / 21：104彰泰利好時(shí)代 132450040000酒店式公寓單間：25-27先鋒天地 192500035000電梯洋房單間：28 / 11：36-45七彩小康城1240 9000410924電梯和多層洋房322：105-135/11：40/22：56-80/復(fù)式：140-175金馬大廈 5304280300001214層電梯洋房11：40-50 / 32：80-110羅馬花園 7202300070000洋房、電梯洋房11：68-70 / 21：77-117 / 32：77-149恒祥花園360 2250056000電梯洋房42：165-220 / 32：130-141金色嘉苑720 2784045000洋房22：90-100 / 33：100-120 / 42：140-180/52：200-260富庭苑252 11000300000洋房32：126-146.72豐澤園/ 30000/洋房11：38-45 / 21：65-75/32：78-114 / 42：130-150安廈世紀(jì)城 28703680004600002獨(dú)立別墅、聯(lián)排、多層42：149分析與判斷：1、樓盤(pán)規(guī)模樓盤(pán)規(guī)模不大，占地面積多數(shù)在1萬(wàn)到10萬(wàn)之間，僅安廈世紀(jì)城的規(guī)模較大（占地368000m2），但是非純粹洋房小區(qū)。2、樓盤(pán)形式桂林早期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)多以多層為主，現(xiàn)在市面上銷(xiāo)售的普通型產(chǎn)品小高層帶電梯的份額已經(jīng)相當(dāng)大（約30%），相當(dāng)數(shù)量樓盤(pán)既有多層又有小高層。樓盤(pán)多以小區(qū)型形式出現(xiàn)，只有在市區(qū)存在單體樓樓盤(pán)。3、建筑、戶(hù)型多層住宅多數(shù)為一梯兩戶(hù)，甚至有一梯一戶(hù)的，電梯普通多數(shù)為一梯四戶(hù)。套內(nèi)空間設(shè)計(jì)較為豐富有平層、錯(cuò)層、復(fù)式等。層高較低,有相當(dāng)數(shù)量的層高為2.8米的樓盤(pán)。戶(hù)型：整體市場(chǎng)上單間、1房2廳、2房2廳、3房2廳、4房2廳、復(fù)式等供應(yīng)品種齊全，消費(fèi)者有多種選擇。4、面積中心市區(qū)盤(pán)的面積較小，有相當(dāng)數(shù)量以小面積產(chǎn)品為主打產(chǎn)品的樓盤(pán)（金馬大廈、先鋒天地）。面積分布一房約3050，二房約7090，三房100120，四房約140160；市區(qū)邊緣和郊區(qū)樓盤(pán)房型面積較大，沒(méi)有單房套型，其他相同套型的戶(hù)型面積對(duì)比市區(qū)盤(pán)的戶(hù)型約大15左右。地 區(qū)一房（ ）二房（ ）三房（ ）四房（ ）市中心30-5070-90100-120140-160市 郊/80-103115-140150-1805、產(chǎn)品類(lèi)型市場(chǎng)產(chǎn)品類(lèi)型豐富，有躍式、錯(cuò)層、疊加等形式，市場(chǎng)供應(yīng)充足。產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑特色綠化率容積率周邊設(shè)施裝修標(biāo)準(zhǔn)金水灣花園歐式35%1.797幼兒園、菜市、銀行、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)院、會(huì)所清水房時(shí)代花園歐式37.50%1.23幼兒園、菜市、銀行、小學(xué)、清水房金源太陽(yáng)城歐式33.60%1.82門(mén)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、幼兒園、菜市、銀行清水房米蘭春天歐式45.00%電信局、藥店、會(huì)所清水房恒利花園歐式56.40%（自有）會(huì)所清水房金世紀(jì)豪庭歐式34.20%汽車(chē)站、銀行、超市、菜市清水房彰泰利好時(shí)代歐式（自有）游泳池、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、精裝修先鋒天地歐式清水房七彩小康城歐式38.50%2.2（自有）商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校、幼兒園清水房金馬大廈歐式清水房羅馬花園歐式47%清水房恒祥花園歐式60.50%會(huì)所、商場(chǎng)、銀行、學(xué)校、醫(yī)院清水房金色嘉苑歐式50.91%1.64學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、幼兒園清水房富庭苑歐式28%2.54（自有）休閑中心、兒童游樂(lè)中心清水房豐澤園歐式超市、市場(chǎng)清水房安廈世紀(jì)城歐式0.381.25幼兒園、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部清水房分析與判斷：1、小區(qū)整體布局規(guī)劃市區(qū)內(nèi)的多數(shù)住宅盤(pán)規(guī)劃比較簡(jiǎn)單，多采用按照朝向原則的橫排布置，而且一般的小區(qū)樓距都過(guò)小，在小區(qū)環(huán)境品位的提升上比較欠缺。容積率為1.452.5之間，綠化率為30%左右；洋房多為商住綜合樓，多層住宅為68層，多為一梯兩戶(hù)的設(shè)計(jì)；高層電梯房較少，有兩梯八戶(hù)的設(shè)計(jì)。2、建筑風(fēng)格桂林地區(qū)的建筑多采用歐美風(fēng)格與當(dāng)?shù)亟ㄖL(fēng)格的簡(jiǎn)單組合，他們一方面追求時(shí)下流行的通透式歐美建筑風(fēng)格，另一方面又不肯完全放棄當(dāng)?shù)氐闹惺浇ㄖL(fēng)格，使一些建筑有一種“土洋結(jié)合”的感覺(jué)，整體感覺(jué)尚處于簡(jiǎn)單模仿階段，并未形成自己的風(fēng)格。3、生活配套市場(chǎng)上對(duì)生活配套的重要性均有所認(rèn)識(shí)，但限于自身規(guī)模的局限，大部分樓盤(pán)沒(méi)有自身的生活與其他配套，僅依靠市政的社會(huì)配套，只有少數(shù)大型樓盤(pán)以自身配套為賣(mài)點(diǎn)，如安廈世紀(jì)城就擁有會(huì)所、超市、幼兒園、商場(chǎng)、足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)，足不出門(mén)就得到都市化享受，是桂林的“城中城”。4、教育配套市場(chǎng)上已開(kāi)始出現(xiàn)項(xiàng)目自身發(fā)展教育配套的營(yíng)銷(xiāo)做法。如七彩小康城就建有幼兒園，桂林中學(xué)和小學(xué)，吸引大批想購(gòu)買(mǎi)低價(jià)住宅，又希望兒女成才的客戶(hù)，大大提高了項(xiàng)目的文化氛圍，增加了項(xiàng)目的吸引力。5、會(huì)所以會(huì)所作為主要營(yíng)銷(xiāo)訴求點(diǎn)的樓盤(pán)比較少，普遍缺少增值服務(wù)的意識(shí)。恒祥花園首倡“社區(qū)泛會(huì)所”，不僅包括有中心會(huì)所，更有書(shū)吧、水吧、棋苑,設(shè)置于各層建筑的底層，讓業(yè)主更方便的享受休閑生活。6、裝修當(dāng)?shù)氐慕粯菢?biāo)準(zhǔn)普遍采用清水房，通過(guò)對(duì)客戶(hù)的深入訪(fǎng)談，他們普遍不認(rèn)同豪華裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為自己裝修會(huì)比較有個(gè)性，不會(huì)雷同。但也開(kāi)始有一些樓盤(pán)在裝修后進(jìn)行銷(xiāo)售，但這類(lèi)樓盤(pán)數(shù)量較少，占所調(diào)查樓盤(pán)的7%。7、在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)相當(dāng)部分樓盤(pán)吸取了先進(jìn)地區(qū)的觀念，但限于開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力等問(wèn)題，產(chǎn)品的水平總體偏低，“形似而神不似”，但也有相當(dāng)部分產(chǎn)品素質(zhì)較高的樓盤(pán)（如安廈世紀(jì)城、彰泰利好時(shí)代、七彩小康城等），顯示市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平參差不齊。 七彩小康城規(guī)劃圖環(huán)境及其他項(xiàng)目名稱(chēng)外部環(huán)境內(nèi)部環(huán)境物管費(fèi)（元/平方米）金水灣花園臨街、小區(qū)引入直飲水0.28時(shí)代花園臨街景山、靈秀峰0.28金源太陽(yáng)城臨街、位于臨桂汽車(chē)站旁在小區(qū)內(nèi)部做雕塑廊0.3米蘭春天臨街2000平方米的中庭花園0.3恒利花園靠近鐵路較嘈雜簡(jiǎn)單綠化園林金世紀(jì)豪庭臨街帶電梯彰泰利好時(shí)代 市區(qū)園林1.0先鋒天地市區(qū)0.8七彩小康城居民區(qū)噴泉、園林0.5金馬大廈市區(qū)0.68羅馬花園居民區(qū)噴泉、廣場(chǎng)0.8恒祥花園居民區(qū)金色嘉苑郊區(qū)水景0.4富庭苑工業(yè)大道、汽車(chē)站噴泉0.2豐澤園居民區(qū)樹(shù)木0.5安廈世紀(jì)城居民區(qū)山、水、園林0.7分析與判斷：1、位置大部分樓盤(pán)多選擇在交通較便利、市政配套較齊全的市區(qū)或區(qū)域中心，強(qiáng)調(diào)生活的便利性。2、內(nèi)部環(huán)境各樓盤(pán)園林綠化率相差較大，從2862，如恒祥花園綠化率為60.5，金水灣綠化率為35；許多樓盤(pán)內(nèi)部環(huán)境大多只有簡(jiǎn)單園林綠化，比較粗糙，沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的主題綠化。只有部分樓盤(pán)出現(xiàn)精致的園林綠化（如安廈世紀(jì)城）。3、物業(yè)管理普遍小區(qū)對(duì)物管的要求還只是流于表面，并未真正的發(fā)揮物管的作用。但也有部分小區(qū)物業(yè)管理有相當(dāng)水平，從消費(fèi)者的訪(fǎng)問(wèn)中可知道其滿(mǎn)意度相當(dāng)高。他們特別強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理的保安功能，已經(jīng)采用了紅外線(xiàn)防盜系統(tǒng)、指膜識(shí)別，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、家居安防報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等一些先進(jìn)的安全系統(tǒng)，另外在小區(qū)智能化也有小區(qū)應(yīng)用了背景音樂(lè)和水電表自動(dòng)抄錄系統(tǒng)等。4、停車(chē)場(chǎng)所早期的樓盤(pán)在停車(chē)位的設(shè)置上多欠缺考慮，車(chē)輛沿小區(qū)路擺放，導(dǎo)致小區(qū)擠塞。近期新出的樓盤(pán)多以首層架空或半架空的形式來(lái)滿(mǎn)足停車(chē)的需求。如長(zhǎng)城花園就沒(méi)有專(zhuān)門(mén)設(shè)立停車(chē)場(chǎng)，將首層全部架空作為停車(chē)場(chǎng)，緩解車(chē)位緊張的壓力。5、居住理念發(fā)展商與消費(fèi)者對(duì)居住理念仍處于實(shí)用型為主，但市場(chǎng)上已有部分產(chǎn)品開(kāi)始走向高檔享受型。天 天下桂林 銷(xiāo) 售項(xiàng)目名稱(chēng)價(jià)格（元/平方米）付款方式銷(xiāo)售情況金水灣花園1300一次性、按揭別墅已賣(mài)完，洋房還剩5套時(shí)代花園均價(jià)1200一次性、按揭一期全部售完，二期為期樓金源太陽(yáng)城1080-1220一次性、按揭已售近8成米蘭春天808-1200一次性、按揭已售近9成恒利花園858-988一次性、按揭一期二棟售完，其余未建金世紀(jì)豪庭1500一次性、按揭只剩5、6樓的4套彰泰利好時(shí)代精裝修5100一次性、按揭80%售完先鋒天地均價(jià)3900一次性、按揭小復(fù)式全售完七彩小康城均價(jià)1600一次性、按揭金馬大廈一次性、按揭剩4套小戶(hù)型羅馬花園928-1108一次性、按揭40%售完恒祥花園一次性、按揭80%售完金色嘉苑1600一次性、按揭第一期售完80%富庭苑1058一次性、按揭40%售完豐澤園2278一次性、按揭80%售完安廈世紀(jì)城疊加別墅3600一次性、按揭一期銷(xiāo)售率達(dá)100%、交房率達(dá)100%分析與判斷：1、價(jià)位概括地 區(qū)價(jià)格區(qū)間中心市區(qū)30004000/桂北區(qū)12002500元/七星區(qū)15003000元/城南方向18003000元/西城區(qū)10001800元/2、市區(qū)的樓盤(pán)均銷(xiāo)售良好，郊區(qū)的樓盤(pán)也有不俗的表現(xiàn)，只有少數(shù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)于偏離市場(chǎng)需求造成產(chǎn)品銷(xiāo)售上遇到較大的壓力（如羅馬花園）。3、市場(chǎng)整體需求相當(dāng)旺盛。n普通住宅總結(jié)：桂林普通住宅市場(chǎng)，從產(chǎn)品的水平、營(yíng)銷(xiāo)的角度和力度等方面來(lái)說(shuō)，較為參差不齊，但銷(xiāo)售情況都較為理想，市場(chǎng)普遍認(rèn)為價(jià)格還存在上揚(yáng)的空間，投資型產(chǎn)品相當(dāng)熱銷(xiāo)。消費(fèi)群體以桂林市區(qū)本地客戶(hù)為主，存在相當(dāng)數(shù)量的下屬縣區(qū)前來(lái)置業(yè)的客戶(hù)，也有部分市外、省外，甚至海外客戶(hù)前來(lái)置業(yè)。2）別墅項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱(chēng)地址電話(huà)開(kāi)發(fā)商代理商漓江華府桂林市臨江路帝苑酒店旁5857777桂林泰華置業(yè)有限公司江岸美廬桂林蘆迪巖風(fēng)景區(qū)桃花江岸2695520桂林市惠龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司桂林雅濤地產(chǎn)顧問(wèn)公司麒麟灣桂林機(jī)場(chǎng)高速公路機(jī)場(chǎng)收費(fèi)站旁2851999桂林市安廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司深海置業(yè)九里香堤桂林機(jī)場(chǎng)高速公路機(jī)場(chǎng)收費(fèi)站旁2836666桂林市興達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司龍聚山莊桂林市西城區(qū)世紀(jì)大道北側(cè)5588088廣西恒龍實(shí)業(yè)股份有限公司廣州東恒安順投資咨詢(xún)有限公司金山龍谷位于臨桂黨政機(jī)關(guān)宿舍旁5591188桂林市正文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司南寧金界咨詢(xún)、信和行房產(chǎn)企劃藍(lán)洲灣別墅桂林市靈川縣八里街6595068桂林金達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司無(wú)漓江奧林苑離桂林9公里的黃沙河與漓江交匯處，桂磨路旁5841998桂林潤(rùn)松休閑健身有限公司、松杉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司深圳星彥地產(chǎn)顧問(wèn)公司分析與判斷：1、除個(gè)別市區(qū)別墅盤(pán)外，別墅多數(shù)分布在遠(yuǎn)離市區(qū)，依山傍水的地方。規(guī)模、戶(hù)型和面積比較項(xiàng)目名稱(chēng)總戶(hù)數(shù)總占地面積（m2）總建筑面積（m2）戶(hù)型面積（m2)漓江華府別墅20套聯(lián)排別墅289-296、238-258、173-175江岸美廬1024105620528獨(dú)立別墅10戶(hù)、復(fù)式公寓樓16戶(hù)、聯(lián)排76戶(hù)238麒麟灣410340000136000獨(dú)立、聯(lián)排275-426九里香堤1期聯(lián)排21套、獨(dú)立16套38000025000獨(dú)立、聯(lián)排220、280、350龍聚山莊400200000110000獨(dú)立、聯(lián)排252、285、301、320金山龍谷109（一期）266680130000獨(dú)立、聯(lián)排、疊加167、172、177、208、304、319、332、350藍(lán)洲灣別墅約200多戶(hù)獨(dú)立、聯(lián)排、多層320、290、210、203、232、255、282漓江奧林苑360429000120000獨(dú)立別墅、聯(lián)排、疊加聯(lián)排分析與判斷：1、樓盤(pán)規(guī)模別墅盤(pán)的規(guī)模迅速擴(kuò)大，從市區(qū)的微型別墅盤(pán)（漓江華府）到市郊的四、五百畝（麒麟灣、九里香堤）的大盤(pán)，且此趨勢(shì)還在繼續(xù)。2、建筑、戶(hù)型形式多元化，有單體、聯(lián)排、聯(lián)排疊加等，以聯(lián)排別墅為主，所占比例為50；獨(dú)立別墅占40；疊加式別墅占10。層高一般有3米。戶(hù)內(nèi)空間設(shè)計(jì)也廣泛地借鑒了其他發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。在所調(diào)查的別墅盤(pán)中，大部分別墅多為兩層半設(shè)計(jì)，所占比例為60；三層占403、面積獨(dú)立別墅平均面積在300430之間，聯(lián)排平均面積在230320之間，聯(lián)排疊加平均面積在170260之間。4、產(chǎn)品規(guī)模迅速擴(kuò)大，產(chǎn)品形式也多元化，別墅的發(fā)展速度較普通住宅更為迅速。產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑特色綠化率容積率配套設(shè)施裝修標(biāo)準(zhǔn)漓江華府歐式清水房江岸美廬歐式40.20%0.5會(huì)所、清水房麒麟灣歐式70%0.4會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、村巴、便利店、社區(qū)幼兒園、社區(qū)保健站、泳池、清水房九里香堤歐式51.20%0.335會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球、籃球、足球、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、泳池、清水房龍聚山莊徽派中式古建筑50%0.54會(huì)所、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)清水房金山龍谷英式、美式、法式、羅馬式53%0.5會(huì)所、游泳池清水房藍(lán)洲灣別墅歐式45%0.6會(huì)所、商鋪清水房漓江奧林苑歐式62%0.28會(huì)所、保健中心、排球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)、幼兒園清水房分析與判斷：1、建筑風(fēng)格以歐式風(fēng)格為主，個(gè)別盤(pán)有中式風(fēng)格的（龍聚山莊）3、生活配套除少數(shù)市內(nèi)盤(pán)外，其余的都有一定自身生活配套。主要有會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所和設(shè)施。4、教育配套沒(méi)有大打教育牌的別墅盤(pán)，最多配套幼兒園。4、裝修皆為清水房。4、競(jìng)爭(zhēng)因數(shù)桂林目前的別墅的競(jìng)爭(zhēng)主要在“硬件”上，沒(méi)有體現(xiàn)產(chǎn)品的附加值。環(huán)境及其他項(xiàng)目名稱(chēng)外部環(huán)境內(nèi)部環(huán)境物管費(fèi)（元/平方米）漓江華府直面漓江，視野開(kāi)闊，風(fēng)景優(yōu)美私家花園江岸美廬三面環(huán)山、遠(yuǎn)眺桃花江特色園林、私家花園1麒麟灣山、水道、村屋水景園林、私家花園1九里香堤山、水道、制藥場(chǎng)、村屋水景園林、私家花園1龍聚山莊三面環(huán)山園林綠化1金山龍谷三面環(huán)山、周邊配套齊全園林綠化0.6藍(lán)洲灣別墅四面環(huán)市政路、周邊為未開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)園林綠化0.6漓江奧林苑黃沙河、田園水景園林、私家花園、體育配套場(chǎng)所分析與判斷：1、環(huán)境桂林的別墅大多擁有山景，自然水景也很普遍。各發(fā)展商普遍強(qiáng)調(diào)園林綠化；市區(qū)較好的有安廈世紀(jì)城；但許多樓盤(pán)園林綠化的效果缺乏神韻。而臨桂的一些別墅盤(pán)會(huì)用較大的面積做環(huán)境氛圍的營(yíng)造，通過(guò)水道、花園、廣場(chǎng)等大面積公共環(huán)境來(lái)提升小區(qū)整體品位；2、物業(yè)管理目前交付使用的別墅盤(pán)不多，但從發(fā)展商的營(yíng)銷(xiāo)宣傳來(lái)看，物業(yè)管理并不是他們比拼的要點(diǎn)。 銷(xiāo) 售項(xiàng)目名稱(chēng)價(jià)格（元/平方米）付款方式銷(xiāo)售情況漓江華府6300一次性、按揭20棟聯(lián)排已售8棟江岸美廬2800一次性、按揭90已售完麒麟灣均價(jià)3000一次性、按揭1、2期已銷(xiāo)售完畢，3期已售八成，4期未動(dòng)工九里香堤均價(jià)3000一次性、按揭一期銷(xiāo)售完畢、二期未開(kāi)始銷(xiāo)售龍聚山莊均價(jià)2500一次性、按揭30%金山龍谷2100-2600一次性、按揭1期已售60%藍(lán)洲灣別墅均價(jià)2400一次性、按揭1期已售50%漓江奧林苑內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格太低，將調(diào)整為3000一次性、按揭未建，但推出少量?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)單位被搶購(gòu)一空分析：1、價(jià)位市區(qū)別墅均價(jià)約為6000元/。郊區(qū)獨(dú)立別墅均價(jià)約3300元/，聯(lián)排別墅約2700元/，疊加別墅約2500元/。2、銷(xiāo)售情況總體不錯(cuò)。但有部分滯銷(xiāo)。n別墅市場(chǎng)總結(jié)：別墅市場(chǎng)的起步，比普通住宅市場(chǎng)更為晚，但其發(fā)展速度卻更為迅速。能開(kāi)發(fā)別墅盤(pán)的發(fā)展商都具有相當(dāng)?shù)膶?shí)力。桂林目前的別墅的競(jìng)爭(zhēng)主要在“硬件”上，沒(méi)有體現(xiàn)產(chǎn)品的附加值。有相當(dāng)部分的桂林市區(qū)人購(gòu)買(mǎi)臨桂別墅的目的是希望它升值，但由于交通與配套的不完善，使入住率非常低。3）商業(yè)物業(yè)桂林不但是世界旅游城市，也是一座具有2000多年歷史的文化城市，隨著行政合并和廣西城市的改建，大力發(fā)展以旅游為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)，也極大地拉動(dòng)商業(yè)的發(fā)展和繁榮。1、商業(yè)現(xiàn)狀（1）寫(xiě)字樓：桂林的寫(xiě)字樓價(jià)格大都在35004100元/之間，集中在象山區(qū)。寫(xiě)字樓的價(jià)錢(qián)相當(dāng)于住宅的售價(jià)，空置率50左右，反映桂林當(dāng)?shù)厣虡I(yè)活動(dòng)不活躍。B、商場(chǎng)商鋪比較：項(xiàng)目地址月租(元/)售價(jià)(元/)出租率%南方大廈解放西路2號(hào)701500020文化大廈解放東路137號(hào)60701000040大世界秀峰區(qū)桂林市十字街50701100060康美大廈秀峰區(qū)中山中路33號(hào)2080700050八桂大廈秀峰區(qū)中心廣場(chǎng)正對(duì)面70801500090l步行街商鋪比較：項(xiàng)目地址月租(元/)售價(jià)(元/)出租率%小香港中山中路中心廣場(chǎng)地下層1001501500090正陽(yáng)步行街正陽(yáng)路2004002600095流行港苗圃路28號(hào)在售20000在售天下桂林機(jī)場(chǎng)高速公路和榕山路交界處20302700起20l管理費(fèi)用：管理費(fèi)用方面，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般為7元/-30元/,跨度比較大。l客戶(hù)特征：商鋪的投資者一般都是財(cái)力雄厚的公務(wù)員、個(gè)體老板、當(dāng)?shù)鼐用竦?。商業(yè)投資者中，私營(yíng)企業(yè)主和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者占了70%的比例，此類(lèi)人士一般入行較早，對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)把握較好，投資決策也相對(duì)比較果斷；公務(wù)員等有穩(wěn)定收入，具有一定的投資能力，占到了被調(diào)查人數(shù)的20%，商業(yè)投資者中桂林本地居民約占80%，外地居民則占了20%，這其中又以桂林周邊的市縣居民為主。選擇鋪位時(shí)的考慮因素：商場(chǎng)（鋪）所在的地段是客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)時(shí)最為看重的因素，尤其是自營(yíng)者對(duì)地段的選擇更為慎重。調(diào)查結(jié)果表明，超過(guò)半數(shù)以上的商鋪業(yè)主表示選擇現(xiàn)在所經(jīng)營(yíng)的商鋪是由于該商場(chǎng)（鋪）優(yōu)越的地理位置；有不少商業(yè)投資者還認(rèn)為，市政規(guī)劃、交通狀況、治安狀況、噪音污染等周邊環(huán)境因素也是其投資時(shí)要考慮的重要因素；此外，商場(chǎng)（鋪）自身的各項(xiàng)軟、硬件配套措施，如發(fā)展商的實(shí)力、商場(chǎng)（鋪）的內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境、鋪位分割、柜臺(tái)擺放以及商場(chǎng)（鋪）的物業(yè)管理等，都是投資時(shí)需要考慮的因素。2、淺析從桂林商業(yè)的現(xiàn)狀分析，整體上相對(duì)于國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市仍處于較低的水平，其商業(yè)格局與其國(guó)際知名的城市品牌極不相稱(chēng)。兩三年前桂林掀起了商鋪投資熱潮，商鋪銷(xiāo)售興旺，所有商鋪都是供不應(yīng)求的，甚至達(dá)到了40000/的良好售價(jià)。目前除了微笑堂、正陽(yáng)步行街一支獨(dú)秀以外，其他的都是慘淡經(jīng)營(yíng)，出租率都較低，如南方大廈、康美大廈、文化大廈，他們都有微笑堂一樣， 處于象山區(qū)的黃金路段，但南方大廈只有一樓作了通訊市場(chǎng)，而負(fù)一層，二三樓完全空置；康美大廈的四樓全層更開(kāi)出了28000元/月的超低租金（1400），相對(duì)較好的文化大廈的文化電腦城出租率也只有四成左右。l桂林的開(kāi)發(fā)商普遍以賣(mài)完商鋪為最終目標(biāo)，缺乏延續(xù)性的服務(wù)，招商工作并沒(méi)有落實(shí)到實(shí)處。l普遍商業(yè)模式落后，大都屬于個(gè)體商家的經(jīng)營(yíng)模式，缺乏協(xié)調(diào)和統(tǒng)一運(yùn)作。整個(gè)市場(chǎng)上較為例外的是“微笑堂”，其作為中日合作企業(yè)，采用了統(tǒng)一管理，實(shí)銷(xiāo)提成較為先進(jìn)的模式。l缺乏主力商家的支持，缺乏特有的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。l沒(méi)有注重整體形象，沒(méi)有把項(xiàng)目作為一個(gè)整體加以包裝和推廣。又此可見(jiàn)，桂林商業(yè)目前處于諸侯割據(jù)的局面，制約著其規(guī)?；l(fā)展；只有注入先進(jìn)的管理模式，有主力店建立大市場(chǎng)、大商業(yè)的操作，再帶動(dòng)其他的商業(yè)形態(tài)，桂林的商業(yè)才能有長(zhǎng)足的發(fā)展。B、營(yíng)銷(xiāo)策劃1、桂林市場(chǎng)概況：桂林房地產(chǎn)發(fā)展至今已有十余年光景，但其房地產(chǎn)的發(fā)展較緩慢，滯后于發(fā)達(dá)地區(qū)，近幾年才有比較快的增長(zhǎng)，目前桂林市有大約180家房地產(chǎn)公司。市區(qū)的商品房?jī)r(jià)格按套內(nèi)面積算,在1500元/平米至4000元/平米之間，跨度比較大;目前住宅樓盤(pán)規(guī)模普遍偏小，產(chǎn)品同質(zhì)化情況嚴(yán)重，小區(qū)環(huán)境差，樓盤(pán)配套設(shè)施嚴(yán)重不足，缺乏真正意義上的精品。市場(chǎng)上產(chǎn)品形態(tài)、戶(hù)型比較多樣，以多層，小高層為主（高層項(xiàng)目較少，這主要是受制于桂林市政府的限高政策）；從一房到八房，平面，躍式，復(fù)式、獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅兼而有之。城市居住環(huán)境的優(yōu)化和交通條件的改善，使外地來(lái)桂林置業(yè)和各片區(qū)間購(gòu)房者的流動(dòng)成為一種趨勢(shì)； 桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然面臨相當(dāng)大的壓力，同質(zhì)產(chǎn)品比地段、比設(shè)計(jì)的舒適合理、比裝修的精美、比營(yíng)銷(xiāo)的策略、比服務(wù)的優(yōu)質(zhì)，桂林地產(chǎn)走向成熟、規(guī)范將成為必然。同時(shí)，務(wù)實(shí)、理性、服務(wù)將引領(lǐng)市場(chǎng)潮流，從另一個(gè)側(cè)面也是對(duì)項(xiàng)目本身競(jìng)爭(zhēng)力的考慮，盡量做到精益求精。售后服務(wù)、物業(yè)管理也是今年開(kāi)發(fā)商調(diào)整和轉(zhuǎn)變的一大特征。2、桂林市目前的總體營(yíng)銷(xiāo)方式： 桂林市目前的營(yíng)銷(xiāo)方式以坐銷(xiāo)為主導(dǎo)，并未見(jiàn)行銷(xiāo)方式的出現(xiàn)。由于市場(chǎng)的供求不平衡，各發(fā)展商都實(shí)行務(wù)實(shí)營(yíng)銷(xiāo)是必然的。對(duì)此，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在醞釀促銷(xiāo)方案的時(shí)候，沒(méi)有研究出奇制勝方法,銷(xiāo)售點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)亦較為粗糙,平實(shí)是桂林地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們?cè)阡N(xiāo)售時(shí)具有的一個(gè)共同特征。整體營(yíng)銷(xiāo)策略：1）差異性策略： 桂林市場(chǎng)需求的旺盛，使開(kāi)發(fā)商思想松懈，忽略了對(duì)產(chǎn)品的研究與創(chuàng)新。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的大幅提高，改善居住環(huán)境愿望迫切，對(duì)房屋產(chǎn)品的需求強(qiáng)勁，特別是桂林市區(qū)，相對(duì)于需求而言，有效供應(yīng)不足。大好的市場(chǎng)環(huán)境，開(kāi)發(fā)商自然樂(lè)得讓“市場(chǎng)引導(dǎo)產(chǎn)品”，而對(duì)需要花費(fèi)大量時(shí)間、精力與財(cái)力去進(jìn)行的產(chǎn)品創(chuàng)新，可想而知就缺少了熱情，更重要的是，產(chǎn)品創(chuàng)新還存在著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。追求產(chǎn)品與大環(huán)境的差異，這主要是針對(duì)中等階層，標(biāo)榜項(xiàng)目的品質(zhì)，檔次和身份地位等無(wú)形因素；這點(diǎn)，桂林的部分發(fā)展商已有意識(shí)的運(yùn)用。例如楓丹麗苑，安廈世紀(jì)城（46萬(wàn)平方米），羅馬假日（從銷(xiāo)售人員的言談中，無(wú)不透露本身項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的差異性）2）投資概念策略桂林是一個(gè)旅游開(kāi)放城市。中國(guó)加入世貿(mào)后，將給桂林帶來(lái)的發(fā)展?jié)摿o(wú)可估量。因此越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)桂林這塊房產(chǎn)寶地倍加關(guān)注?？梢詳嘌裕汗鹆址康禺a(chǎn)將在最近幾年里為廣大開(kāi)發(fā)商和業(yè)主帶來(lái)新的發(fā)展空間。通過(guò)塑造整個(gè)項(xiàng)目有別于其他項(xiàng)目的特色投資價(jià)值，搞特色經(jīng)營(yíng)，向顧客灌輸投資理念，分析產(chǎn)品的增值性，具體表現(xiàn)是：產(chǎn)權(quán)式酒店公寓（彰泰利好國(guó)際公寓，楓丹麗苑）小戶(hù)型（先鋒天地）3）品牌策略桂林市當(dāng)前產(chǎn)品與產(chǎn)品之間日趨同質(zhì)化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱階段，品牌化是最好的突圍之道。目前桂林大規(guī)模的城區(qū)改造已趨向平緩，拉動(dòng)效益將會(huì)在3-5年內(nèi)之內(nèi)逐漸消失，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入到良性循環(huán)，優(yōu)勝劣汰是不可避免的。桂林的一些發(fā)展商已有這方面的意識(shí)。如七彩系列（七彩花園，七彩小康城，七彩海倫堡，七彩歐洲小鎮(zhèn)），安廈系列（翡翠山莊，麒麟灣，世紀(jì)城）已在產(chǎn)品中注入品牌的意念。 品牌是一種文化，但就品牌的本質(zhì)上而言，桂林市場(chǎng)還處于品牌價(jià)值的確立這個(gè)初步的階段，他們雖然獲得了桂林消費(fèi)者的口碑，但還沒(méi)有確立市場(chǎng)領(lǐng)跑者的地位。4）政策策略l桂林政府政策規(guī)定“外地人在桂林每購(gòu)買(mǎi)25平方米的商品房就獎(jiǎng)勵(lì)一個(gè)人入戶(hù)指標(biāo)，這是大多數(shù)桂林市區(qū)的發(fā)展商常用的策略，這可以增加客源的廣度，便于銷(xiāo)售。l國(guó)務(wù)院關(guān)于桂林市城市總體規(guī)劃的批復(fù)：“城市建設(shè)主要是向西發(fā)展，適度發(fā)展東部組團(tuán)，控制向北發(fā)展。”這對(duì)于臨桂及城區(qū)附近的房地產(chǎn)商是一大利好：模糊城區(qū)之間的概念，強(qiáng)調(diào)日后的規(guī)劃前景，描繪美好人生，也是他們與城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)的有力武器。營(yíng)銷(xiāo)推廣渠道：1)現(xiàn)場(chǎng)的解說(shuō)演示l銷(xiāo)售人員：強(qiáng)化銷(xiāo)售隊(duì)伍是投入最小，見(jiàn)效最快，獲利最大的手段。而桂林的大部分發(fā)展商還沒(méi)意識(shí)到這一點(diǎn)，售樓部所配備的營(yíng)銷(xiāo)人員對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及按揭辦理程序、房地產(chǎn)建筑知識(shí)都不具備，一問(wèn)三不知，工作的積極性比較差，說(shuō)辭直白，缺乏鼓動(dòng)性，缺乏系統(tǒng)的培訓(xùn)。l銷(xiāo)售部：營(yíng)銷(xiāo)中心是項(xiàng)目向外宣傳的窗口，是消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的第一印象。特色營(yíng)銷(xiāo)能有效吸引消費(fèi)者特別是新成長(zhǎng)起來(lái)的年輕一代，往往把個(gè)性能否得以發(fā)揮和張揚(yáng)，作為衡量和選擇商品的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。為此，開(kāi)發(fā)商必須注意特色經(jīng)營(yíng)的重要性，把研究市場(chǎng)需求、強(qiáng)化使用功能、追求個(gè)性特色、營(yíng)造人性空間的思想作為經(jīng)營(yíng)理念l銷(xiāo)售資料：當(dāng)?shù)厮械臉潜P(pán)的資料都只有項(xiàng)目的小區(qū)布局、建筑外型、色彩、內(nèi)部結(jié)構(gòu)之類(lèi)的資料，而缺乏銷(xiāo)售價(jià)格，入住費(fèi)用等于日后息息相關(guān)的資料，雙方的信息交流極度不對(duì)稱(chēng)。2)現(xiàn)代媒介的組合傳統(tǒng)媒介：報(bào)紙，廣告，電視網(wǎng)絡(luò)媒介：隨著信息時(shí)代的到來(lái)和電子商務(wù)的發(fā)展，桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)出現(xiàn)渠道創(chuàng)新，其一便是利用internet網(wǎng)絡(luò)資源，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)。現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商都在